Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 16 de Septiembre de 2009

De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:

1. Escrito libelar, presentado por la ciudadana E.Y.G.N., asistida por la abogada M.Y., en el cual se lee:

   …En fecha 13 de febrero de 2007, procedí a dar en arrendamiento, al ciudadano C.E. HUAMANI NAVARRO… un inmueble constituido pon una casa, ubicada en la Calle Plaza, Casa Nro. 99, Sector La Tigrera del Municipio Guacara del Estado Carabobo. El canon de arrendamiento que pactamos fue de DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 220,00) mensuales, que el arrendatario se obligaba a pagar por mensualidades vencidas y dentro de los cinco (05) primeros días al vencimiento de cada mensualidad. Como quiera que el arrendatario tenía urgencia para mudarse, por razones que en su momento expuso, accedí a que ocupara el inmueble, mientras paralelamente, se elaboraba el contrato de arrendamiento, para lo cual, inclusive me hizo entrega el arrendatario de Bs. 250,00. El caso es, que una vez fue elaborado el documento de arrendamiento y visado por la abogada que en su momento se contrató a tales fines, el inquilino, se negó de plano a firmar ese contrato, por lo que, se reputa contrato verbis, por tiempo indeterminado. Anexo marcado con la letra "A" contrato de arrendamiento elaborado y visado, el cual se negó el inquilino a firmar.

   Dicho inmueble era propiedad de mis padres, ciudadanos O.E.N.D.G. y F.R.G.S., fallecidos posteriormente en fecha 17 de octubre de 2007 y 26 de diciembre de 2007 respectivamente... Es el caso, que con ocasión de la unión de mi hija E.A.G.G., y posterior embarazo, quien no posee vivienda, debiendo vivir con los parientes del marido, específicamente en la casa de su suegra y con otros miembros de la familia de éste, conversé con el inquilino exponiéndole las circunstancias y manifestando la necesidad sobrevenida de entrega del inmueble, para ser ocupado por mi hija y su pareja, lo que motivo que el inquilino, acudiera a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, haciéndome citar por dicha unidad administrativa, acudiendo yo a la cita, en fecha 30 de abril del año 2008, oportunidad en la cual, suscribimos un documento mediante el cual se comprometió el inquilino a desocupar el inmueble para el día 30 de octubre de 2008, reputándose tal acuerdo como notificación expresa de transcurso de la prorroga legal, sin embargo, habiendo expirado dicho plazo, hasta la fecha el inquilino se muestra renuente a la desocupación del inmueble, a pesar de tener el conocimiento de la necesidad que tengo de ocupar el inmueble por mi hija, quien a la fecha actual, ya tuvo su hijo y requiere de vivienda. Anexo marcado "G" citación que me hizo el inquilino para acudir a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara y marcado con la letra "H" Acta Convenio suscrita entre mi persona y el inquilino en fecha 30 de abril de 2008 en la cual se fijo tiempo para la desocupación al 30 de octubre de 2008.

   Ahora bien, es el caso que mi hija E.A.G.G., de 19 años de edad, formó pareja con el joven D.A.G., de cuya unión nació mi nieto S.A.G.G., quien cuenta en la actualidad con 4 meses de edad, y por ello tienen necesidad imperiosa de habitar el inmueble arrendado a los precitados inquilinos. Tal necesidad tiene su origen en los graves problemas derivados de la incomodidad de habitar ambos esposos y el niño, dentro de una habitación, cuando en la practica, mi hija tiene todo el derecho de vivir cómodamente en un inmueble arrendado por mi y propiedad de la sucesión G.N., de la cual formó parte y sobre cuyo inmueble, ejercí la administración aún antes del fallecimiento de mis padres, como se comprueba de las fecha de arrendamiento y fallecimiento de ambos, respectivamente, siendo que además, no cuentan con los recursos económico como para proveerse de una vivienda alquilada. Anexo marcado con marcado con la letra " partida de nacimiento de mi hija E.A.G.G., en la cual se comprueba la filiación de ésta respecto de mi persona; marcado con la letra "H" partida de nacimiento de S.A., quien tiene en la actualidad cuatro meses de edad, hijo de mi hija y de su marido D.A.G.H..

   El artículo 34 literal "B" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley adjetiva aplicable al caso específico, establece como causal de desalojo la necesidad del arrendador o de un pariente suyo en segundo grado de consanguinidad, de ocupar el inmueble arrendado, motivo por el cual y dada la necesidad de mi hija de ocupar el inmueble arrendado, antes identificado, es por lo que procedemos a demandar el desalojo del mismo.

   Hago la presente reclamación también con fundamento al principio general aplicable a todos los contratos a tiempo indeterminado, según el cual, cualquiera de las partes cuando lo desee y sin necesidad de pagar ninguna indemnización puede perfectamente terminar la relación que las une. Se dice que "…este principio general, no admite convención en contrario, pues su fundamento es la protección de la libertad de las partes, lo que le da carácter de orden público...".- (C. S. J. Enero 1.994)…

   …Es por todo lo expuesto y en conformidad a lo establecido en el artículo 34, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que ocurra ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando al ciudadano C.E. HUAMANI NAVARRO… para que en su carácter de arrendatarios convenga, o en su defecto sean condenados por este Tribunal, en lo siguiente:

   PRIMERO: En el desalojo del inmueble que les fue arrendado por mí de buena fé, permitiéndoles mudarse al mismo de manera inmediata, dada la necesidad que en su momento manifestaron tener, para posteriormente elaborar el contrato de arrendamiento que luego no quiso firmar.

   SEGUNDO: En devolver el inmueble arrendado en el mismo buen estado en el que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de electricidad, agua y aseo.

   TERCERO: En pagar a titulo de daños y perjuicios todos los cánones que se venzan hasta la definitiva entrega material del inmueble arrendado, debidamente indexados conforme a las tablas del IPC emitidas mensualmente por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA.

   CUARTO.- En pagar las costas procesales…

2. Escrito de contestación a la demanda, presentado por el ciudadano C.E.H.N., asistido por la abogada N.R.H., en los términos siguientes:

   …Antes de dar contestación a la demanda interpuesta por la ciudadana E.Y. G.N.… en mi contra, opongo la defensa perentoria para ser resuelta al fondo de la controversia, la falta de cualidad e interés en la actora para intentar o sostener el presente juicio, por las siguientes razones:

   1.-La sedicente ARRENDADORA, manifiesta en el Capítulo II de la temeraria demanda de desalojo que el inmueble objeto de la acción de desalojo, tiene su fundamentación legal en el literal b) del Articulo 34 de la Ley adjetiva aplicable al caso específico, y señala:

   "la necesidad del arrendador o de un pariente suyo en segundo grado de consanguinidad, de ocupar el inmueble arrendado"…

   Cuando realmente, la Ley textualmente establece en el Artículo 34 literal b):

   b) "En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo

   .

   Entre lo expresado en el libelo y lo señalado en la citada norma de la Ley, may una gran diferencia porque el arrendador puede ser propietario o no, pero la ley señala y específicamente expresa: PROPIETARIO.

   2.- En el caso de marras, la actora además señala que el inmueble es propiedad de la sucesión G.N. y agrega a los autos de este Expediente su acta de nacimiento y las actas de defunción de sus padres, en donde se ratifica su filiación pero consta también que E.Y.G.N., no es la única y universal heredera de sus progenitores, porque además de ella, fueron procreados DOS (2) hijos en dicha unión matrimonial; y si existen dos (2) o más herederos, como en el caso de marras, entonces lo que existe es una comunidad de derechos y acciones entre varios causahabientes en relación con uno o varios bienes que conforman dicha comunidad herencial... deducción hecha de la circunstancia de no acompañar como fundamental el documento de partición de herencia con la correspondiente adjudicación que la acreditaría como propietaria exclusiva del inmueble objeto de este procedimiento.

   3.- Siendo así, para demandar, la ciudadana E.Y.G.N., siendo solo titular porcentual de derechos y acciones insolutos, sobre un bien inmueble de la sucesión antes citada, ha debido asumir la representación sin poder de sus coherederos en forma expresa, porque de ser invocada ya que esta no surge de derecho, aunque quien se considere como tal reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, conforme al Artículo 168 del CPC. Es más, tal representación fue instituida por el legislador para la parte demandada, siempre y cuando esa representación la ejerza una persona que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial, pero sometida á observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados… toda vez que los bienes que conforman el patrimonio hereditario hasta que no sean partidos y adjudicados entre los condóminos son INDIVISIBLES.

   Por tanto, ninguna de las personas investidas de tal cualidad, puede atribuirse en una comunidad de bienes insoluta, el carácter de PROPIETARIO ni de ARRENDADOR pleno o exclusivo, con el que demanda la ciudadana E.Y.G.N., razón ésta por la que opongo la defensa perentoria falta de cualidad e interés para intentar o sostener el juicio y así solicito se declare por este d.T. CON LUGAR esta defensa perentoria que opongo a mi favor.

   2. solicito igualmente se declare la nulidad de citado convenio del 30 de abril de 2.008 celebrado en la sede de la Oficina de Inquilinato en razón de los mismos alegatos expuestos anteriormente, ya que los demás coherederos: E.J.G. NARVAEZ Y F.F.G.N. debían haber prestado su consentimiento para ello…

   …Seguidamente, a todo evento y sin que ello signifique convalidación de los hechos narrados y el derecho invocado por la demandante, rechazo, niego y contradigo tanto los hechos como el derecho invocado por la actora para incoar demanda por desalojo en mi contra, por no ser ciertos los unos ni los otros.

   En efecto, la realidad de los hechos, como se probará en su oportunidad, es que cuando acordamos la actora y yo celebrar el contrato de arrendamiento, recibí el inmueble objeto de esta demanda, prácticamente en ruinas, con un patio lleno de monte alto, frascos, latas, basura, techos con goteras y el cielo raso roto y fungiendo de guarida de ratas, puertas delanteras con frente a la calle sin protectores, con vidrios rotos ... y desde el momento que recibimos el inmueble comenzamos a limpiarlo, con nuestros hijos y familiares, zona por zona, lentamente porque era demasiado el abandono y trabajamos en la calle; luego comenzamos a arreglarlo y pintarlo para hacerla habitable, porque solo por la gran necesidad de vivienda céntrica que teníamos fue tomado por nosotros como habitación. A pesar de que nos adherimos a las condiciones de la supuesta ARRENDADORA para la entrega de las llaves del inmueble, es decir: tres (3) meses de depósito y un (1) mes de arrendamiento por adelantado, no tenía recibo elaborado para entregarnos y poder tener constancia del dinero exigido y entregado a ella y ante mi pedimento arrancó una hoja de cuaderno e hizo constar el dinero recibido por los conceptos mencionados. Esa manera de proceder ha sido siempre desde el comienzo, nunca nos dio recibo de nada; éramos nosotros quienes teníamos que hacer los recibos para poder tener la prueba del o los pagos que hacíamos.

   Así las cosas, el 09 de marzo de ese año 2.007, me encontraba en la casa cuando llegó la actora de esta causa a buscar DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250,00) porque iba a mandar a redactar el contrato de arrendamiento y aproveché la oportunidad para decirle el estado en que estaba la casa que arrendamos .sin verla y que tenía que hacerle muchos arreglos porque estaba muy deteriorada, a lo que contestó que podíamos vivir tranquilos, que hiciéramos los trabajos y que después descontaríamos del alquiler los gastos y mano de obra, porque yo trabajo en el ramo de la construcción. En lo sucesivo, y en virtud de mi interés en la seguridad que ofrece un documento le decía que cuando firmaríamos el contrato y siempre tenía una excusa a pesar de mi gran interés en dicho otorgamiento y de haberle aportado la cantidad que dijo se necesitaba para ello, lo que aceptó y declaró haber recibido en la demanda por ella incoada en mi contra y cuyo reintegro indexado demando, así como los daños y perjuicios producidos por haber procedido de mala fe en la evidente violación a mi derecho a usar y disfrutar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento propiedad de la Sucesión G.N. y por haber sido llamado a un juicio de desalojo sin ningún motivo para ello, sometiéndome a las erogaciones y gastos que ello genera al tener que ejercer la presente defensa para hacer valer mi derecho a permanecer en calidad de Arrendatario del inmueble que desde 2.007 ocupo en unión de mi familia, hasta ser notificado legalmente de la necesidad que tienen los integrantes de la Sucesión de marras de ser ocupado dicho inmueble por uno de los integrantes de su familia dentro del grado señalado por la Ley. Estimo dichos daños y perjuicios en la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.900,00), equivalentes a CINCUENTA y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (51,54 U.T.).

   ...De allí en adelante, venía todos los meses a cobrar puntualmente e iba viendo los adelantos y transformación de la casa y nos felicitaba por los arreglos efectuados. Así poco a poco hasta que llegamos a diciembre de 2.007, mes este en que con nuestros ingresos extras pudimos concluir todos los arreglos de la casa, pusimos protector a la puerta de la calle y la ventana y terminamos de pintarla toda.

   A finales de ese mes, cuando fue a cobrarnos el alquiler al preguntarle por el contrato muy sorpresivamente nos manifestó que en febrero teníamos que desocupar porque pensaba construir un edificio con esa y dos (2) casa de su propiedad en la cuadra, lo que causó en mi y en mi familia gran aflicción pues habíamos hecho un esfuerzo monumental físico y en menor medida, pero significativo y económico.

   En enero la actora fue a casa para recordar que debíamos desocupar en febrero y en febrero ya no quiso aceptar el dinero de la mensualidad arrendaticia, por lo que fui a la Dirección de Inquilinato, donde nos recomendaron efectuar las consignaciones del arrendamiento en los Tribunales. Acompaño en original y fotocopias simples para que me sean devueltos los originales de los recibos de los pagos efectuados, previa certificación de las fotocopias producidas, y el recibo del depósito y el mes adelantado de arrendamiento, marcados:

   Ciudadana Juez, la realidad es, -como podrá constatar luego de la lectura del convenio agregado a los autos cuya nulidad pido,- que para nada se señala en él, la necesidad sobrevenida de que la actora necesitaba el inmueble para su hija E.A.G.G. y su pareja, -como expone en el libelo-, lo que según su explanación fue la causa por la que ocurrí a la Dirección de Inquilinato, ni puede el mismo ser reputado como notificación expresa del transcurso de la prórroga legal, porque nada se dice al respecto en forma expresa ... y si fuere así, porque no se demandó la eficacia de la entrega material del inmueble conforme al Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios? ... porqué se demanda un hecho nuevo, un desalojo a todas luces temerario, por no tener el reconocimiento implícito de la acción propuesta?... No dudo para nada la existencia del pequeño n.d.E.A.G.G. y su pareja…. Ni que en efecto puedan necesitar el inmueble, pero este hecho nuevo no guarda ni tiene implícitamente ninguna relación con lo que venía ventilándose entre nosotros –la actora y yo- ni privadamente ni en la Dirección de Inquilinato, en cuyo convenio NADA SE DICE AL RESPECTO y así solicito se declare por ese d.t. en la oportunidad de decidir.

   Por último demando la condenatoria en costas y que el presente escrito sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar por la definitiva…”

4. Sentencia definitiva dictada el 08 de julio de 2009, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

   …este Juzgado Primero de Primera Instancia… en NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, Declara: SIN LUGAR la presente acción de DESALOJO intentada por la ciudadana E.Y. G.N.… asistida por la Abogada M.Y.… en contra del ciudadano C.E. HUAMANI…

4. Diligencia de fecha 13 de julio de 2009, suscrita por la abogada M.Y., en su carácter de apoderada actora, en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 14 de julio de 2009, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada M.Y., en su carácter de apoderada actora, contra la sentencia definitiva dictada el 08 de julio de 2009.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1.- Contrato de arrendamiento de fecha 14 de febrero de 2007, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle Plaza, No. 99, Municipio Guacara, Estado Carabobo, marcado con la letra “A”.

Observa este Sentenciador, con relación a este instrumento, que el mismo no tiene ningún valor probatorio por ser documento apócrifo, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, el cual señala: “Los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado…”; por lo que se desecha de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.

2.- Copia fotostática del Acta de matrimonio No. 30, celebrado entre los ciudadanos F.R.G.S. y O.E.N.J., el día 16 de diciembre de 1950, marcada con la letra "B"

3.- Copia fotostática del acta de nacimiento de la ciudadana E.Y.G.N., expedida por la Prefectura del Municipio San Blas, Distrito Valencia, Estado Carabobo, marcada con la letra "C".

4.- Copia fotostática de partida de nacimiento del n.S.A., expedida por el Jefe de la Oficina de Registro Civil del Municipio Valencia, Estado Carabobo, marcada con la letra “J”.

Este sentenciador observa que las copias fotostáticas señaladas en los numerales 2, 3 y 4, son reproducción de documentos llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, razón por la cual se le da pleno valor probatorio, al no haber sido impugnadas dichas copias por la accionada, se tiene como fidedignas, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASI SE DECIDE.

5.- Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se solicita, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guacara del Estado Carabobo, el 04 de agosto de 1967, bajo el No. 38, folio 45 vto, Protocolo 1º, marcado con la letra "D".

Este documento, al no haber sido impugnado, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente el ciudadano F.R.G.S., adquirió una casa y el terreno ubicado en Guacara, Estado Carabobo, el cual mide cinco metros de frente por cuarenta y ocho metros de fondo, Y ASI SE DECIDE.

6.- Original de la partida de defunción de la madre de la accionante, ciudadana O.E.N., marcada con la letra "E".

7.- Original de la partida de defunción del padre de la accionante, ciudadano F.R.G.S., marcada con la letra "F".

8.- Original de partida de nacimiento de la niña E.Y., expedida por la Dirección Municipal de Registro del Estado Civil del Municipio Guacara, Estado Carabobo, marcada con la letra “I”.

Los instrumentos marcados con las letras “E”, “F” e “I” constituyen documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como tales; por lo que esta Alzada les da valor probatorio a los mismos, teniéndoseles como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de los mismos; Y ASI SE DECIDE.

9.- Original de citación a la ciudadana E.G., de fecha 17 de abril de 2008, suscrita por la Directora de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, a los fines de que acudiera ante esa Dirección el día 30 de abril de 2008, marcada con la letra "G".

10.- Original de Acta Convenio de fecha 30 de abril de 2008, levantada ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, suscrita entre los ciudadanos E.Y.G.N. y C.E.H.N., marcada con la letra "H".

Esta Alzada observa que, los instrumentos marcados con las letras “G” y “H”, al constituir documentos de los llamados “administrativos”, deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como “documentos “públicos”; por lo que esta Alzada les da valor probatorio a los mismos, teniéndoseles como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de los mismos; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

1.- Original de recibos signados con los Nros. 02, 03, 04, 05, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13 y 14, a favor del ciudadano C.E.H.N.; y recibo s/n de fecha 13 de febrero de 2007, igualmente a favor de dicho ciudadano.

2.- Originales de Recibos expedidos por la Secretaria Temporal del Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de esta Circunscripción Judicial, por concepto de cánon de arrendamiento correspondiente a los meses de: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, por la cantidad de Bs. 220,oo mensual.

Esta Alzada observa que la presente demanda no lo es por resolución de contrato de arrendamiento, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que los recibos consignados con los que se pretende demostrar la solvencia, nada aportan a los hechos controvertidos de la presente causa, razón por la cual se desechan, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

La abogada N.R.H., en su carácter de apoderado judicial del accionado, en fecha 30 de junio de 209, promovió las siguientes pruebas:

1.- Reprodujo a favor de su representado, el mérito favorable de los autos, especialmente los documentos públicos agregados al Expediente, que consisten en las actas de defunción de los padres de la actora de este procedimiento y del documento de adquisición del inmueble ocupado por su representado y su familia en su carácter de Arrendatario, a los fines de probar que se trata no de un bien propio de la actora, sino de un inmueble propiedad de una sucesión integrada por TRES (3) personas que son causahabientes de O.E.N.d.G. y F.R.G.S..

Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.

En relación a las actas de defunción de los padres de la actora y del documento de adquisición del inmueble ocupado por su representado, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los referidos documentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

2.- Original de recibos de pago de los cánones a fin de evidenciar y probar que en todo momento la demandante de marras fungía como arrendadora exclusiva del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que supuestamente causó el ejercicio de la acción de desalojo.

Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito de contestación a la demanda, se pronunció sobre la valoración de las mismas, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

3.- Promovió como prueba a los fines de su reintegro, recibo para cubrir los gastos del Contrato de Arrendamiento, cuyo pago fue reconocido por la actora en su escrito libelar y quien a sabiendas que nunca se ocupó de hacerla redactar se obligó a reintegrarlo.

Este Sentenciador observa que, el precitado recibo no forma parte entre las actuaciones que corren insertas en el presente Expediente, razón por la cual esta Alzada no puede entrar a valorar el mismo, ya que no podría pronunciarse sobre algo que no esta físicamente en el expediente, Y ASÍ SE DECIDE.

Esta Alzada como punto previo, pasa a pronunciarse con relación la defensa perentoria opuesta por la parte demandada, de falta de cualidad e interés en la actora para intentar o sostener el presente juicio, al señalar que el inmueble objeto de la presente demanda, es propiedad de la sucesión G.N.; y dado que la demandante no es la única heredera, existe una comunidad de derechos y acciones entre varios causahabientes, por lo que ha debido asumir la representación sin poder de sus coherederos en forma expresa, ya que ésta no surge de derecho, siendo que ninguna de las personas investidas de tal cualidad, puede atribuirse, en una comunidad de bienes insolutos, ni el carácter de propietario, ni de arrendador con el que demanda la ciudadana E.Y.G.N., toda vez que los bienes que conforman el patrimonio hereditario hasta que no sean partidos y adjudicados entre los condóminos son indivisibles.

Observa esta Alzada que, constituye un hecho no controvertido en la presente causa, la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, celebrado entre las partes, dado el reconocimiento que de éste hicieran las mismas. Siendo, que la causa petendi del presente juicio lo constituye el desalojo del inmueble descrito en el libelo de demanda, por parte del arrendatario, ciudadano C.E.H.N., sin que se discuta la propiedad o no del inmueble arrendado por parte de la accionante, ciudadana E.Y.G.N., se hace necesario traer a colación lo que la doctrina ha señalado al respecto.

En este sentido, el ilustre procesalista patrio RENGEL ROMBERG, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987”, define a la parte en el proceso como: “quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”, delimitándolos: “como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial”.

La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Pero no hay que confundir legitimación con la titularidad del derecho controvertido (cualidad). La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa, es decir, a lo que la doctrina procesal moderna ha denominado una absolución en la instancia -cuestión distinta a la absolución de la instancia- o sentencia inhibitoria. Bajo el nuevo Código la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda conforme al artículo 361 ejusdem.

La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, de allí que, donde se discute acerca de la existencia de un derecho subjetivo o donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, existiría en consecuencia cualidad o legitimación.

El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho, o la persona contra quien se ejerza. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera.

En ese orden de ideas, al respeto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 28-03-1.949, (Gaceta Forense Año; 1, Nº 1, Pág. 172), ha establecido: “Es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés, la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. Cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido, o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato”. Finalmente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21-04-1.947, estableció: “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”. Conforme a lo expuesto, todas las partes que vienen a juicio deben tener cualidad para actuar, de lo contrario no serían legítimos contradictorios o partes.

En el presente caso, el demandado se exime señalando la falta de cualidad en la parte actora para intentar el presente juicio, fundamentado en que la accionante de autos no es el único propietario del inmueble objeto de la presente causa, ya que el mismo le pertenece en comunidad con los co-herederos F.R.G.S.; sin embargo, reconoce el haber celebrado con la accionante, el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, lo que denota en el actor, el que efectivamente tiene derecho a reclamar algo, ya que sería absurdo permitir que una persona llame a juicio a otro sin más fin que el de moletarla, lo que hace forzoso concluir, que la excepción perentoria de falta de cualidad e interés en el actor para intentar el presente juicio, opuesta por la parte demandada, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Decidido como ha sido sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad e interés en el actor para intentar en presente juicio, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia.

A tal efecto observa que, la accionante, ciudadana E.Y.G.N., alega en su escrito libelar, que en fecha 13 de febrero de 2007, procedió a dar en arrendamiento, al ciudadano C.E.H.N., un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Calle Plaza, Casa Nro. 99, Sector La Tigrera del Municipio Guacara del Estado Carabobo; que el canon de arrendamiento que pactaron fue de DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 220,00) mensuales, que el arrendatario se obligaba a pagar por mensualidades vencidas y dentro de los cinco (05) primeros días al vencimiento de cada mensualidad; que con motivo de que el arrendatario tenía urgencia para mudarse, accedió a que ocupara el inmueble, mientras paralelamente, se elaboraba el contrato de arrendamiento; que una vez fue elaborado el documento de arrendamiento, el inquilino, se negó a firmarlo, por lo que, se reputa contrato verbis, por tiempo indeterminado. Continúa alegando que dicho inmueble era propiedad de sus padres, ciudadanos O.E.N.D.G. y F.R.G.S., fallecidos posteriormente en fecha 17 de octubre de 2007 y 26 de diciembre de 2007 respectivamente, que con ocasión de la unión de su hija E.A.G.G. y posterior embarazo, quien no posee vivienda, conversó con el inquilino, exponiéndole las circunstancias y manifestando la necesidad sobrevenida de entrega del inmueble, para ser ocupado por su hija y su pareja, lo que motivó que el inquilino, acudiera a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, haciéndolo citar por dicha unidad administrativa, acudiendo en fecha 30 de abril del año 2008, oportunidad en la cual, suscribieron un documento mediante el cual se comprometió el inquilino a desocupar el inmueble para el día 30 de octubre de 2008, reputándose tal acuerdo como notificación expresa de transcurso de la prorroga legal, sin embargo, habiendo expirado dicho plazo, hasta la fecha el inquilino se muestra renuente a la desocupación del inmueble.

Alegando la accionante que, su hija E.A.G.G., formó pareja con el joven D.A.G., de cuya unión nació su nieto S.A.G.G., quien cuenta en la actualidad con 4 meses de edad, y por ello tienen necesidad imperiosa de habitar el inmueble arrendado a los precitados inquilinos, siendo que además, no cuentan con los recursos económico como para proveerse de una vivienda alquilada; por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 34, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano C.E.H.N., para que en su carácter de arrendatario convenga, o en su defecto sean condenados por este Tribunal, en lo siguiente: 1.-) En el desalojo del inmueble que les fue arrendad; 2.-) En devolver el inmueble arrendado en el mismo buen estado en el que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de electricidad, agua y aseo; 3.-) En pagar a titulo de daños y perjuicios todos los cánones que se venzan hasta la definitiva entrega material del inmueble arrendado; 4.-) En pagar las costas procesales.

A su vez, el ciudadano C.E.H.N., asistido por la abogada N.R.H., en su escrito de contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo, tanto los hechos, como el derecho invocado por la actora para incoar demanda por desalojo en su contra, por no ser ciertos los unos ni los otros, alegando que la realidad de los hechos, es que cuando acordaron celebrar el contrato de arrendamiento, recibió el inmueble objeto de esta demanda, prácticamente en ruinas, con un patio lleno de monte alto, frascos, latas, basura, techos con goteras y el cielo raso roto y fungiendo de guarida de ratas, puertas delanteras con frente a la calle sin protectores, con vidrios rotos y que desde el momento en que recibió el inmueble, comenzó a limpiarlo, a arreglarlo y pintarlo para hacerlo habitable, que a pesar de que se adhirió a las condiciones de la supuesta arrendadora para la entrega de las llaves del inmueble, es decir: tres (3) meses de depósito y un (1) mes de arrendamiento por adelantado, no tenía recibo; que el día 09 de marzo de 2.007, se encontraba en la casa, cuando llegó la actora a buscar DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.250,00), porque iba a mandar a redactar el contrato de arrendamiento, señalando que la accionante siempre tenía una excusa para el otorgamiento; que la actora cuando fue a cobrar el alquiler, al preguntarle por el contrato muy sorpresivamente manifestó que en febrero tenía que desocupar, porque pensaba construir un edificio, lo que causó en él y en su familia gran aflicción, pues habían hecho un esfuerzo monumental físico y en menor medida, pero significativo y económico; que en enero la actora fue a casa para recordar que debía desocupar en febrero, y en el mes de febrero ya no quiso aceptar el dinero de la mensualidad arrendaticia, por lo que fue a la Dirección de Inquilinato, que de la lectura del convenio agregado a los autos cuya nulidad pide, no se señala la necesidad sobrevenida de que la actora necesitaba el inmueble para su hija E.A.G.G. y su pareja, como expone en el libelo.

En consecuencia, queda delimitada la presente controversia, en precisar si efectivamente la accionante, ciudadana E.Y.G.N., tiene derecho a ocupar el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo; dado que, al haber manifestado ambas partes, que existía una relación locativa, contenida en el contrato de arrendamiento verbal, cuyo objeto lo constituye el inmueble objeto de la presente causa, se tiene como un hecho convenido, la existencia de la relación locativa; Y ASI SE ESTABLECE.

Observa este Sentenciador que, el Parágrafo Primero, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

…Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…

Lo que hace necesario analizar el supuesto de procedencia del desalojo, constituido por la necesidad de ocupar el inmueble alegado por la accionante como fundamento de su pretensión, tal como lo señalase el Dr. G.G.Q., en su obra tratado de DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO:

…Para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse dos (2) requisitos: 1.-) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal ó por escrito)… y 2.-) la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada, por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…

(negrillas de esta Alzada).

La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social ó familiar; la necesidad no viene dada sólo por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo.

En el caso sub-análisis, con relación a la “Necesidad del Propietario de ocupar el inmueble”, es de observarse que no basta para tenerla como un hecho cierto, la sola afirmación de la existencia de tal necesidad, sino que la misma debe ser probada a través de los medios probatorios idóneos para tal fin, como lo serían el que el necesitado no dispone de ningún otro inmueble donde vivir o que el necesitado tenga la condición de inquilino en otro inmueble, y siendo que en el presente caso, la accionante se limitó a señalar que su hija, E.A.G.G., formó pareja con el joven D.A.G., que de cuya unión nació su nieto S.A.G.G., y que por ello, tienen necesidad imperiosa de habitar el inmueble objeto del presente juicio, dado que no cuentan con los recursos económicos como para proveerse de una vivienda alquilada; sin traer a los autos medio de probatorio alguno, que trajese al ánimo de este Sentenciador la certeza de la existencia de la necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio, incumpliendo con la carga probatoria que le impone los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:

1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.

506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación…”

En efecto, nuestra ley sustantiva en su artículo 1354 en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran la carga de prueba que corresponde tanto al demandante como a la demandada y siendo que a los Jueces, les corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil; es por lo que se tiene por no cumplido con el segundo de requisito de procedencia del desalojo, como lo es la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, Y ASI SE DECIDE.

Establecidos como fueron los hechos en los particulares anteriores, se concluye que la Acción de Desalojo propuesta por la ciudadana E.Y.G.N., contra el ciudadano C.E.H.N., no debe prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

Cumpliendo con el principio de la exhaustividad de la sentencia, observa este Sentenciador que el accionado de autos, en su escrito de contestación a la demanda, solicitó se declare la nulidad del convenio suscrito por las partes, por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, en fecha 30 de abril de 2008, con fundamento en que los demás coherederos: E.J.G. NARVAEZ Y F.F.G.N., debían haber prestado su consentimiento para ello; evidenciando este Sentenciador de las actas que corren insertas en el presente expediente, que el instrumento contentivo de dicho convenio, no le fue opuesto a la parte demandada por vía principal, dado que la presente causa lo fue por desalojo, de conformidad con lo establecido en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, la solicitud de nulidad del convenio debió ser propuesta por el accionado, en todo caso, a través de reconvención; por lo que, al no haberlo tramitado por esta vía, no fue objeto de revisión y decisión por parte del Tribunal “a-quo”, y siendo que el accionado no recurrió de dicha decisión, mal podría este Sentenciador pronunciarse en este sentido sin incurrir en el vicio denominado en la doctrina “reformatio in peius”, al decidir sobre algo que no fue objeto de apelación. Como consecuencia de lo anteriormente señalado, este Alzada deja a salvo los derechos y acciones que se deriven del referido convenimiento; Y ASI SE ESTABLECE.

Por lo que, en observancia de los criterios doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 08 de julio de 2009; la apelación interpuesta por la parte actora contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 13 de julio de 2009, por la abogada M.Y., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana E.Y.G.N., contra la sentencia dictada el 08 de julio de 2009, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana E.Y.G.N., contra el ciudadano C.E.H.N..

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria Accidental,

M.B.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria Accidental,

M.B.M.