Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Noviembre de 2006

Sentencia definitiva (fuera de lapso)

Exp.: 28.295 / civil.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: ciudadano E.F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 989.131.

APODERADA JUDICIAL: abogado F.F., en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.364.

DEMANDADA: sociedad mercantil B.G.R. & CIA., de este domicilio, inscrita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito federal en fecha 14 de febrero de 1949, bajo el Nº 188, Tomo 1- D. y los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 9.934.447 y V- 6.796.474, respectivamente, además reconvinientes.

APODERADOS JUDICIALES: la mencionada sociedad mercantil se encuentra representada por los abogados B.A., J.R., A.R., A.C., C.F. y S.G.; mientras que los ciudadanos E.V. y O.V. se encuentran representados por los abogados L.J. y R.M., todos los profesionales del derecho antes mencionados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.897, 49.366, 30.534, 77.422, 79.701, 79.702, 32.986 y 40.264, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

I

Se inicia la actual controversia por escrito libelar presentado para su distribución el 20 de diciembre de 2004 por la representación judicial del ciudadano E.F., mediante el cual demanda por retracto legal arrendaticio a la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. y a los ciudadanos E.V. y O.V..

Por auto proferido el 22 de febrero de 2005 se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve y se ordenó la citación de la demandada.

El 29 de junio de 2005 compareció la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V. y consignó instrumento poder que le acredita como tal; mientras que la de la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. hizo lo mismo el 03 de octubre de 2005.

Por escritos presentados el 05 de octubre de 2005 la demandada contestó la demanda y, en adición los ciudadanos E.V. y O.V. reconvinieron a la demandante por desalojo y a la codemandada, sociedad mercantil B.G.R. & CIA. por indemnización de daños, mutua petición que fue admitida por este Despacho el 11 de octubre de 2005.

La representación de los ciudadanos codemandados promovió pruebas el 18 de octubre de 2005; mientras que la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. lo hizo el 02 de noviembre de 2005.

II

Siendo esta la ocasión legal para emitir pronunciamiento respecto al mérito de la actual reclamación, el Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes apreciaciones:

Alega la representación judicial del ciudadano E.F. que el 01 de julio de 1986 celebró un contrato de arrendamiento con la compañía sucesora de P.P.D. sobre una casa distinguida con el Nº 34-1, situada en la calle Los Totumos, El Cementerio, parroquia S.R., Caracas y, que como consecuencia del cambio de administración el 01 de agosto de 1998 celebró un segundo contrato de arrendamiento con la empresa B.G.R. & CIA., sociedad mercantil que el 18 de diciembre de 2001 le ofreció en venta el inmueble arrendado fijando como precio la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,oo) pagaderos de contado en la oportunidad de otorgarse el respectivo documento de venta.

Arguye que el 05 de febrero de 2004, transcurridos dos (02) años y un (01) mes luego del referido ofrecimiento, sin volverle a notificar, la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. vendió a los ciudadanos E.V. y O.V. el mismo inmueble por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo).

Apunta que el 16 de julio de 2004 los mencionados ciudadanos solicitaron la entrega material del inmueble, por virtud de lo cual el Juzgado de la causa se trasladó y constituyó en el mismo el 30 de noviembre de 2004, oportunidad en la que se opuso.

Detalla el ciudadano E.F. que la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. no gestionó una nueva oferta de venta del inmueble arrendado, a pesar de que habían discurrido más de ciento ochenta (180) días desde la oportunidad en la que se verificó la única que le hicieron, a saber, el 18 de diciembre de 2001; que tanto dicha empresa como los ciudadanos E.V. y O.V. procedieron fraudulentamente, pues conocían la existencia de una relación arrendaticia; que el otorgamiento del documento de venta del inmueble se efectuó en fraude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que la fecha cierta para ejercer el retracto es el 30 de noviembre de 2004, oportunidad en la cual tuvieron conocimiento de la compraventa por obra de la pretensión de práctica de entrega material del inmueble; en razón de lo cual demanda por retracto legal arrendaticio a la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. y a los ciudadanos E.V. y O.V..

En la oportunidad de la contestación la representación judicial de la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. negó y rechazó la demanda tanto en los hechos como en el derecho y, la contradijo señalando al efecto que las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandante a favor de la abogado B.A. ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por concepto de canon de arrendamiento de la casa distinguida con el Nº 34-1, situada en la calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas, correspondiente a los meses de julio de 2001; marzo, abril, julio y octubre de 2003, marzo y abril de 2004 y; febrero de 2005, fueron realizadas extemporáneamente, lo cual deriva en que el ciudadano E.F. se encuentre en estado de insolvencia, al no haber sido realizadas dichas consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal como prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, atendiendo a que conforme a la cláusula cuarta de la contratación locativa que les vincula, el canon debe pagarse durante los primeros cinco (5) días de cada mes por adelantado.

Apunta la codemandada que, para el 26 de diciembre de 2001, oportunidad en la cual notificó al ciudadano E.F. su oferta de venta, la misma versó sobre el inmueble de mayor extensión del cual formaba parte aquél que le fue arrendado, se trataba de la transferencia de la propiedad total del inmueble y, que fue según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de septiembre de 2002, bajo el Nº 12, Tomo 32, Protocolo Primero, que se realizó el deslinde del inmueble y, una vez determinada la propiedad individual de cada uno de aquellos que formaban parte del de mayor extensión, procedió a notificar a los arrendatarios que se encontraren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento su oferta de venta; por lo que estando el mencionado ciudadano en estado de insolvencia no le notificó de ello y se lo vendió a los ciudadanos E.V. y O.V..

Por su parte, la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V., en la oportunidad de la contestación negó y rechazó la demanda y, la contradijo señalando al efecto que el ciudadano E.F. no tiene cualidad e interés activo para demandarles, pues el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el arrendado, en adición a que no es el único arrendatario, lo que haría -a su juicio- improcedente e inadmisible la demanda.

Niegan tener alguna responsabilidad por la circunstancia de que la arrendadora no le habría notificado de un nuevo ofrecimiento en venta, sustentando ello en la circunstancia de que el arrendatario tenía el deber de notificar su aceptación o rechazo a la oferta en forma auténtica, dentro de los quince (15) días calendario siguientes al ofrecimiento, por lo que su omisión deriva en que se considere desinteresado al respecto y quedara la propietaria en libertad de ofertar a un tercero el inmueble en las mismas condiciones.

Apuntan que el demandante erróneamente señala que le ofrecieron en venta el inmueble por la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,oo), aún cuando se desprende de la notificación practicada que el inmueble ofrecido fue uno de mayor extensión integrado, entre otros, por el que ocupaba el demandante, por lo que dicho precio debía dividirse entre diez (10) que es el número de unidades que lo conforman, resultando que el inmueble ocupado por el ciudadano E.F. tenía un costo de DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 19.000.000,oo).

De otra parte, señalaron que una vez ofrecido en venta el inmueble en el cual permanecía arrendado el demandante, éste no manifestó su voluntad de adquirirlo, quedando liberada la propietaria, B.G.R. & CIA., para ofertarlo a terceros, razón por la cual lo adquirieron, necesitando ahora ocupar el mismo con sus menores hijos. En adición, indican que el ciudadano E.F. habría cambiado el destino del inmueble que originalmente era el comercio, lo que motiva que le reconvengan para el desalojo del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Arguyen los codemandados que una vez adquirido el inmueble arrendado por la empresa B.G.R. & CIA. al demandante-reconvenido y, en vista de que dicha sociedad mercantil, aún cuando se habría comprometido a entregarles el inmueble no gestionó el desalojo por parte del ciudadano E.F., adicionalmente al precio de venta del inmueble y los gastos realizados con motivo de dicha negociación, se vieron en la necesidad de realizar una serie de erogaciones por concepto de honorarios profesionales de abogados para que lo hicieren y además les representaren en el presente juicio, demanda que les habría causado daño moral.

Agregan que, la relación de causalidad entre el daño sufrido y el perjuicio causado tiene su punto de partida en el incumplimiento de la entrega del bien vendido y se refleja en todos y cada uno de los pagos efectuados con dinero de su peculio y que alcanzan la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 68.275.075,77), además del pago de intereses y seguro al que se obligaron registralmente con el Banco de Venezuela, con el agravante de no poder ocupar su propiedad; aunado al daño psicológico que sufrieron derivado de la frustración de ilusionarse con adquirir un inmueble en propiedad y luego verse demandados por ello y, estiman su indemnización en la suma de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo) y por cuyo pago reconvienen a la sociedad mercantil B.G.R. & CIA.

De las pruebas promovidas por las partes

Pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes conforme al imperativo contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

La demandante allegó con el libelo los documentos que a continuación se determinan: 1.- Legajo de copias certificadas de actuaciones insertas al expediente Nº 485, de la nomenclatura del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que contiene la solicitud de entrega material de bien vendido presentada por los ciudadanos E.V. y O.V.; 2.- En original, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de julio de 1986 entre la sociedad mercantil C. A. INMOBILIARIA SUCESORES DE P.P.D. y el ciudadano E.F.D.; 3.- En original, contrato de arrendamiento suscrito el 01 de agosto de 1998 entre la abogado B.A. y el ciudadano E.F. y; 4.- En copia simple, escrito de solicitud de notificación judicial presentado por la representación judicial de la sociedad mercantil B.G.R. & CIA.

Los instrumentos descritos bajo los números 1, 2 y 3 no fueron objeto de impugnación, tacha o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, en razón de lo cual se les confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil respecto al primero y, 1.363 del Código Civil en lo atinente a los últimos. Sin embargo, aquél descrito con el número 4 se trata de un documento privado producido en copia simple, por ende carente de valor probatorio a la luz del mencionado artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, en razón de lo cual se desecha del procedimiento y, así se declara.

En la oportunidad de la contestación la representación judicial de la sociedad mercantil codemandada trajo al expediente los siguientes instrumentos: 1.- Legajo de copias certificadas de expediente de consignaciones Nº 20013538 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; 2.- En original, expediente contentivo de la notificación judicial solicitada por la empresa B.G.R. & CIA. por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dirigida al ciudadano E.F.; 3.- En copia simple, aquella mecanografiada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de abril de 1949, bajo el Nº 16, Tomo 3, Protocolo Primero y; 4.- En copia simple, documento protocolizado por ante la mencionada oficina de registro el 19 de septiembre de 2002, bajo el Nº 12, Tomo 32, Protocolo Primero. Dichos instrumentos no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en virtud de lo cual se les confiere pleno valor probatorio atendiendo a los postulados de los artículos 429 ibidem y 1.359 de la Ley Sustantiva Civil.

Por su parte, los ciudadanos E.V. y O.V. acompañaron a su escrito de contestación y mutua petición, los documentos que se detallan a continuación: 1.- En original, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 30 de junio de 2003, bajo el Nº 04, Tomo 77; 2.- En copia simple, cinco (05) cheques emitidos a favor de la empresa B.G.R. & CIA.; 3.- Legajo de copias simples del expediente de consignaciones Nº 20013538 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; 4.- En copia simple, planilla de depósito del Banco Provincial, por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo); 5.- En copia simple, estados de cuenta emanados de la caja de ahorros del BANCO DE VENEZUELA correspondientes a los ciudadanos E.V. y O.V.; 6.- En original, planilla de liquidación de derechos arancelarios Nº 161741 emitida por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital; 7.- En copia simple, planilla de liquidación de derechos arancelarios Nº 116842 emitida por la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital; 8.- En original, recibo emitido por la abogada R.M.; 9.- En original, planilla de depósito Nº 63629072 del Banco de Venezuela; 10.- En copia simple, avalúo realizado por el ciudadano O.V.; 11.- En original, planilla de depósito Nº 42167368 del Banco de Venezuela y, 12.- En copia simple, cuadro de póliza de seguro Nº 835-1000136-000, suscrita entre la empresa ZURICH SEGUROS, C. A. y la ciudadana O.V..

Los documentos descritos bajo la numeración 1, 3, 6 y 7 no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en razón de lo cual se les atribuye el valor de plena prueba de los hechos que de ellos dimanen, atendiendo a las normas antes mencionadas. Sin embargo, los documentos enunciados con los números 2, 4, 5, 10 y 12, son de naturaleza privada y han sido producidos en copia simple, lo cual les priva de valor probatorio y acarrea su desecho del procedimiento, mientras que los descritos con los números 8, 9 y 11 aún cuando han sido traídos en original, son privados y emanan de terceros ajenos a la actual controversia, requiriendo para su apreciación la ratificación ora mediante el testimonio, ora por el informe, carga ésta que no fue satisfecha y motiva que sean desechados del procedimiento y, así se declara.

Durante el lapso de promoción de pruebas, los codemandados, ciudadanos E.V. y O.V., trajeron al expediente, en copia simple: 1.- Comprobante de inscripción en el Registro de Vivienda Principal llevado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria a nombre de la última respecto al inmueble distinguido como casa Nº 34-1 ubicada en la Calle Los Totumos, El Cementerio, parroquia S.R., Caracas.; 2.- Contrato por suministro de energía eléctrica celebrado entre aquella y la sociedad mercantil C. A. LA ELECTRICIDAD DE CARACAS y; 3.- Dos (02) recibos por el servicio de energía eléctrica emitidos por la empresa ADMINISTRADORA SERDECO, C. A.

El mencionado comprobante de inscripción se erige como un instrumento administrativo, al cual se le confiere pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; mientras que a luz de la misma norma los otros dos (02) carecen de dicho valor por ser privados, por lo que quedan desechados del procedimiento y, así se declaran.

Asimismo, promovieron inspección judicial en el inmueble sobre el cual se pretende el presente retracto legal, la cual fue debidamente practicada satisfaciendo los requerimientos del artículo 472 ejusdem y de la que se desprenden como hechos relevantes a la litis los siguientes: que no se observó cartel alguno que indicara el funcionamiento de algún local comercial y; que por la ventana se observaron algunos objetos propios de una vivienda.

Aunado a lo anterior, requirieron informes a los siguientes organismos e instituciones:

1. - Banco de Venezuela, institución que en su oportunidad indicó que en la cuenta de Zurich Seguros, C. A. no se ubicaron los depósitos indicados y que, necesitaba precisión de los datos de las mismas a los fines de suministrar lo instado;

2. - Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual remitió copia certificada de pago por concepto de servicio autónomo, cuyo valor probatorio es pleno atendiendo al artículo 429 ibidem;

3. - Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual remitió copia certificada del instrumento autenticado el 28 de enero de 2004, bajo el Nº 2, Tomo 11, que surte pleno valor probatorio conforme a la norma antes citada;

4. - Notaria Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda y;

5. - Zurich Seguros, C. A.

Los últimos dos (02) entes mencionados no atendieron el requerimiento de este Despacho, lo que motiva que dicha promoción sea desechada del procedimiento y, así se declara.

Finalmente, instaron el testimonio del ciudadano O.V., ciudadano que no compareció en la oportunidad procesal correspondiente a tal efecto, en razón de lo cual se desecha dicha probanza del procedimiento y, así se declara.

Del mérito de la controversia

Encuentra el Tribunal que la pretensión deducida por el ciudadano E.F. se contrae a ejercer el derecho de retracto como consecuencia del contrato de arrendamiento que mantendría con la sociedad mercantil B.G.R. & CIA., por virtud de que ésta le habría vendido el inmueble arrendado a los ciudadanos E.V. y O.V. sin habérselo ofrecido previamente a él.

El retracto legal en materia arrendaticia se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, según lo establecido en el dispositivo 43 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

.

De la norma transcrita podemos determinar los elementos que distinguen la institución y, en ese sentido establecer que, al estar estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como un derecho, es irrenunciable por parte del arrendatario a quien no se ha ofrecido en venta el inmueble que ocupa en tal calidad en primer lugar y con preferencia del tercer adquirente del mismo, o cuando se ha hecho pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos por el artículo 44 ibidem o, dentro de cualquiera de los supuestos del artículo 48 ejusdem. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquirente y; aunque se trata de cualquier acto de transferencia inmobiliaria, se refiere especialmente a la venta, pues puede que la traslación provenga de una obligación contraída con anterioridad al inicio de la relación locativa, como podría ocurrir en el caso de la constitución de una hipoteca y cuya ejecución se verifica estando ya entablada la relación arrendaticia, caso en el cual el arrendatario no podría pretender subrogarse en el derecho del acreedor hipotecario.

Los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio vienen determinados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, agregando algunos propios de la institución. Dichos requisitos determinan la carga probatoria del demandante y se detallan de seguidas:

1. Respecto al arrendatario: 1.- que tenga más de dos (02) años como tal; 2.- esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias; 3.- satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble cuyo retracto se pretende y; 4.- que ejerza el derecho dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de notificación que le haga el adquirente de la negociación celebrada.

2. Respecto al propietario arrendador: 1.- que no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem; 2.- que se haya realizado dicha notificación omitiendo alguno de sus requisitos; 3.- que efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado o; 4.- que sus condiciones fueren más favorables a las ofrecidas al arrendatario.

3. Respecto al tercero adquirente: 1.- que haga la notificación cierta de la negociación que celebró con el propietario arrendador y; 2.- que anexe a dicha notificación copia del documento contentivo de la negociación.

En el caso de estos autos, resulta un hecho admitido por las partes que la relación locativa existente entre la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. y el ciudadano E.F. se ha prolongado por un período que supera el lapso de dos (02) años, cuestión que además se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la abogado B.A., actuando en representación de la primera y, el último, el 01 de agosto de 1998 (folios 69 al 73).

En lo atinente a la solvencia del arrendatario en el pago de las pensiones arrendaticias la representación de la empresa B.G.R. & CIA. alegó que las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandante a favor de la abogada B.A. ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por concepto de canon de arrendamiento de la casa distinguida con el Nº 34-1, situada en la calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas, correspondiente a los meses de julio de 2001; marzo, abril, julio y octubre de 2003, marzo y abril de 2004 y; febrero de 2005, fueron realizadas extemporáneamente, lo cual deriva en que el ciudadano E.F. se encuentre en estado de insolvencia, al no haber sido realizadas dichas consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal como prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, atendiendo a que conforme a la cláusula cuarta de la contratación locativa que les vincula, el canon debe pagarse durante los primeros cinco (5) días de cada mes por adelantado.

Respecto a la manera como habría de cancelarse el canon correspondiente, las partes estipularon en el contrato de arrendamiento lo siguiente:

…CUARTA: El canon de arrendamiento ha sido convenido de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes en la cantidad de BOLIVARES CIEN MIL (Bs. 100.000,oo) mensuales; que el ARRENDATARIO se obliga a pagar con toda puntualidad durante los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado…

Como puede colegirse del texto de la anterior disposición contractual, es cierta la aseveración formulada por la parte actora, del deber del demandado de pagar mensualmente el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado, correspondiendo entonces establecer si antes del 20 de diciembre de 2004, oportunidad de presentación de la demanda, el demandante se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias.

De las copias certificadas del expediente Nº 20013538 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se desprende que el arrendatario consigna ante dicho Tribunal las pensiones causadas por la relación locativa que mantiene con la demandada, sociedad mercantil B.G.R. & CIA.

En ese sentido, la ley que rige la materia locativa inmobiliaria preceptúa que la solvencia del arrendatario que paga el canon consignándolo en un Tribunal ante la negativa del arrendador de recibirlo, depende de que se verifique conforme a lo dispuesto en el Título VII de la misma. Dicho título parte del artículo 51, el cual dispone lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

.

Se desprende entonces que, vencida la pensión de arrendamiento pactada entre las partes y, si el arrendador se negare a recibir su pago, el arrendatario puede satisfacer una de sus obligaciones principales por disposición del artículo 1.592 del Código Civil, consignando sucesivamente, mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la ubicación del inmueble el monto exacto correspondiente al canon; dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mismo; identificándose e indicando el carácter con el que actúa, identificando también al beneficiario e indicando su dirección.

En ese sentido, la demandada, sociedad mercantil B.G.R. & CIA. alegó que las consignaciones del arrendatario eran extemporáneas y, por ende éste se encontraba insolvente en la oportunidad de solicitar el retracto, pues vencido el canon los días cinco (05) de cada mes, el ciudadano E.F. sólo podía hacerlo hasta el veinte (20) de cada mes, cuestión que habría infringido, específicamente los meses de julio de 2001; marzo, abril, julio y octubre de 2003, marzo y abril de 2004 y; febrero de 2005. La última oportunidad, resulta inatendible por quien decide, toda vez que el planteamiento de la litis ocurrió con anterioridad. Sin embargo, de las copias certificadas del referido expediente de consignaciones se desprende que, en efecto, la consignación correspondiente al mes de julio de 2001 fue realizada el día 25 de dicho mes y año, a saber, cinco (05) días después del lapso que confiere la ley para ello. Aquellas pensiones correspondientes a los meses de marzo, abril, julio y octubre de 2003 fueron consignadas por el arrendatario los días 24, 23, 21 y 27, respectivamente, a saber, cuatro (04), tres (03), un (01) y siete (07) días después de lo dispuesto en la ley. Finalmente, el canon correspondiente a los meses de marzo y abril de 2004 fue consignado el día 22 en el primero de los casos y, el 21 en el último, es decir, dos (02) y un (01) día después de la oportunidad correspondiente.

Lo anterior deriva en que el demandante, ciudadano E.F., se encontraba en estado de insolvencia para la oportunidad en la cual pretendió el ejercicio de su derecho de retracto, toda vez que la consideración de satisfacción de la obligación de pagar el canon convenido cuando éste se consigna en un Tribunal, depende del cumplimiento de las condiciones dispuestas en el título correspondiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuestión que no logró demostrar el arrendatario y, así se declara.

Dilucidado como ha sido que el demandante se encontraba en estado de insolvencia para la oportunidad en la cual pretendió el ejercicio de su derecho de retracto, presupuesto indispensable respecto al arrendatario en estos casos, resulta inoficioso el análisis del resto de los alegatos aducidos por las partes y, forzoso para quien decide declarar la improcedencia de la demanda y, así será decido.-

De la reconvención

En la oportunidad de la contestación la representación judicial de los codemandados, ciudadanos E.V. y O.V. reconvino al ciudadano E.F. por desalojo con sustento en que éste habría cambiado el destino del inmueble, es decir, que aún cuando se le habría arrendado para fines comerciales, estaría usándolo como vivienda y, en adición ellos tendrían la necesidad de ocupar el inmueble.

Las causales invocadas por los codemandados reconvinientes como sustento de su mutua petición se encuentran recogidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

.

En ese sentido, era carga de los codemandados reconvinientes acreditar que el arrendatario cambió el uso atribuido al inmueble en el contrato y, que tienen la necesidad de ocupar el inmueble.

De la lectura efectuada al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 1998 entre el ciudadano E.F. y la sociedad mercantil B.G.R. & CIA., específicamente de cláusula primera, se desprende que el inmueble dado en arrendamiento por la última al primero está destinado a vivienda. En efecto, dicha cláusula establece lo siguiente:

…PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en tal concepto, un inmueble distinguido con el N. 34-1, consistente en una Casa de habitación, situada en la Calle Los Totumos, el Cementerio, Caracas…

.

Así las cosas, si bien los términos de dicha cláusula en lo que al uso del inmueble se refiere no son diáfanos, es deducible que el mismo está destinado a vivienda de la indicación de que se trata de “…una Casa de habitación…”, términos que encuadran con los empleados por el legislador patrio, por ejemplo, en el artículo 1.613 del Código Civil: “Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda…”. Ello deriva en que los codemandados reconvinientes debían probar que se estaba usando con fines distintos. En tal sentido, promovieron la inspección judicial valorada en capítulo precedente y, de cuyo análisis de dedujeron como circunstancias relevantes a la litis que, no se observó ningún cartel que indicara el funcionamiento de algún local comercial y; que por la ventana se observaron algunos objetos propios de una vivienda, lo cual no sólo no desvirtúa que el arrendatario da al inmueble el uso al que se destinó en la contratación locativa en cuestión, sino que por el contrario, lo confirma y, así se declara.

De otra parte, la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V., ante su alegato de necesidad de ocupación del inmueble, debían acreditarlo. Para ello, no promovieron prueba alguna que demostrara la circunstancia objetiva de necesitar ocupar el inmueble que les corresponde en propiedad y su vendedora dio en arrendamiento al demandante reconvenido y, así se declara.

Evidenciados estos hechos, se impone entonces para este jurisdicente el deber aclarar que por imperativo de ley las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, así como el haber quedado libertadas de sus obligaciones, ello se desprende del texto del artículo 1.354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.-

En armonía con lo anterior, el dispositivo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

.

La carga de los codemandados reconvinientes en este sentido, era probar la existencia de las causales de desalojo invocadas. Sin embargo, no promovieron ningún medio probatorio al efecto, lo que conlleva a la declaratoria de improcedencia de la mutua petición propuesta contra el ciudadano E.F. conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código Adjetivo Civil y, así será decidido.

En el mismo escrito de contestación, la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V. reconvino a quienes con ellos conforman un litisconsorcio pasivo, a saber, la codemandada sociedad mercantil B.G.R. & CIA. por indemnización de daños materiales y morales.

Ante ello, encuentra este Despacho que la reconvención según Voet, es la petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa del demandante, fundándose en la misma causa o en causa distinta a la de aquél y; para H.L.R.“.a.s. una nueva demanda, interpuesta en el curso de un juicio, por el DEMANDADO contra el DEMANDANTE…”.

Dichos criterios doctrinales ponen de manifiesto la circunstancia de que la reconvención o mutua petición sólo puede ser propuesta por el demandado contra el demandante, aunado a que dicho medio ataque obedece a que, de ser propuesta de forma autónoma, la demanda por vía reconvencional sería conexa a la principal, pues a los dos (02) litigantes les atañen ambas causas y, siendo el mismo juez competente, en aras de la economía procesal es procedente el ingreso de la misma aunque no haya identidad de sujetos, título ni objeto.

No obstante, en el caso de estos autos los codemandados, ciudadanos E.V. y O.V. reconvinieron a la empresa B.G.R. & CIA. a los fines de que le indemnizara por los presuntos daños materiales y morales que le habrían causado, cuestión que resulta a todas luces impermisible, pues dicha sociedad mercantil funge como litisconsorte pasiva de aquellos en la causa que motiva la actual controversia.

La jurisprudencia del M.T. ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en la decisión Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:

…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…

…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…

…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…

. (negrillas y subrayado del Tribunal).-

En el caso sub examine se está en presencia del tercero de los supuestos de inadmisibilidad de la reclamación, es decir, no cumple con los requisitos de existencia o validez que el derecho procesal exige, toda vez que contraría los principios en los que se funda la institución de la reconvención al haber sido propuesta contra un litisconsorte, lo que hace ab initio y sin ningún género de dudas, inadmisible la mutua petición impetrada.

Dilucidado entonces que la reconvención presentada por los ciudadanos codemandados contra la empresa que con ellos constituye un litisconsorcio pasivo se hace improponible en la forma que ha sido planteada en virtud de las reflexiones explanadas con antelación, lo ajustado a derecho es que este jurisdicente, en aplicación de la doctrina sentada por nuestra Suprema Jurisdicción, que permite pronunciar la declaratoria de inadmisión de la reclamación en cualquier estado y grado de la causa, por su carácter de eminente orden público, declare de igual forma la inadmisibilidad de dicha mutua petición y, así será decidido.

III

En mérito de las consideraciones precedentes, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano E.F. contra la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. y los ciudadanos E.V. y O.V.;

SEGUNDO

SIN LUGAR la reconvención por DESALOJO propuesta por los ciudadanos E.V. y O.V. contra el ciudadano E.F.;

TERCERO

INADMISIBLE la reconvención por INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS propuesta por los ciudadanos E.V. y O.V. contra la sociedad mercantil B.G.R. & CIA.

Las costas de la demanda principal se cargan al demandante y las de la reconvención a los reconvinientes.

Por cuanto la presente decisión se profiere intempestiva por demorada, se ordena la notificación de las partes mediante boleta, de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 ibidem.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de al Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los VEINTISIETE (27) días del mes de NOVIEMBRE de dos mil seis (2006). Años: 196º de la independencia y 147º de federación.-

EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA. LA SECRETARIA,

J.V..