Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Julio de 2008

A continuación corresponde emitir pronunciamiento en cuanto a la solicitud de nulidad del fallo recurrido, habiendo los ciudadanos codemandados señalado que se incurrió en el vicio de omisión, pero no en cuanto al pronunciamiento sino respecto a la falta de indicación en la narrativa de los alegatos expuestos por éstos respecto a la acción reconvencional que propusieron en contra de la parte actora, por lo que delataron la violación de lo previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Una vez más correspondió entonces a este sentenciador, revisar exhaustivamente la sentencia apelada por dichos sujetos procesales, evidenciándose efectivamente que éstos alegaron en su escrito reconvencional –que reitera lo mismo que alegaron cuando señalaron al estar dando contestación a la demanda- que por cuanto la parte actora fue debidamente notificado –vía notificación judicial- éste debió también haber dado cumplimiento a su obligación de notificar a la sociedad mercantil codemandada si aceptaba o no la venta inmobiliaria que se le ofreció, por lo que al no haber cumplido con dicha obligación, la propietaria oferente se encontró libre de dar en venta el inmueble de autos a terceras personas; y es en virtud de tales alegatos que los ciudadanos codemandados reconvinientes pretendieron la desocupación y entrega material del inmueble en virtud de ser sus legítimos propietarios y aludiendo la necesidad de ocuparlo, amén de que también arguyeron que el demandante no cumplió con su obligación contractual –en virtud del arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil codemandada- de dar uso comercial al inmueble que le fue arrendado, delatando que le daba un uso de vivienda, por lo que según afirmaron los reconvinientes, la parte actora incumplió con dicho contrato locativo y así perdió su derecho preferente para adquirir el inmueble por vía de retracto.

Se determina igualmente que en la narrativa del fallo recurrido, si bien es cierto, el juzgador a quo, hizo referencia a las actuaciones referidas a la contestación de la reconvención, no es menos cierto, que en virtud del principio de unidad del fallo, procedió a dirimir los hechos que quedaron controvertidos con relación a la reconvención, por lo que concluyó lo siguiente:

“…En la oportunidad de la contestación la representación judicial de los codemandados, ciudadanos E.V. y O.V. reconvino al ciudadano ELEARZAR FIGUERAS por desalojo con sustento en que éste habría cambiado el destino del inmueble, es decir, que aun cuando se le habría arrendado para fines comerciales, estaría usándolo como vivienda y, en adición ellos tendrían la necesidad de ocupar el inmueble.

…(Omisis)…

Las causales invocadas por los codemandados reconvincentes como sustento de su mutua petición se encuentran recogidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

…(Omissis)…

En este sentido, era carga de los codemandados reconvientes acreditar que el arrendatario cambió el uso atribuido al inmueble en el contrato y, que tienen la necesidad de ocupar el inmueble.

…(Omissis)…

De otra parte, la representación judicial de los ciudadanos E.V. y O.V., ante su alegato de necesidad de ocupación del inmueble, debían acreditarlo. Para ello, no promovieron prueba alguna que demostrara la circunstancia objetiva de necesitar ocupar el inmueble que les corresponde en propiedad y su vendedora dio en arrendamiento al demandante reconvenido y, así se declara.

Así pues, ha constatado este juzgador que en la recurrida se cumplió a cabalidad con el deber de producir en la misma “…una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos…”, por lo que necesariamente esta superioridad declara improcedente la solicitud de nulidad de la sentencia que en el presente caso se produjo en primera instancia; solicitud de nulidad ésta que se sustentó en los argumentos que los recurrentes codemandados reconvinientes presentado, así se decide.

De seguidas pasa la alzada a resolver la petición declarativa de confesión ficta que los ciudadanos codemandados recurrentes hicieran respecto a la contestación presentada mediante diligencia suscrita por la parte actora en contra de la acción reconvencional, aduciendo en su escrito de fecha 23 de noviembre de 2005 que la misma ha debido haberse dado mediante escrito y no mediante diligencia, amén de argüir que el demandante nada probó que le favoreciese.

En efecto, la reconvención propuesta por los ciudadanos codemandados quedó admitida en fecha 11 de octubre de 2005 por el juzgado a quo, que igualmente fijó oportunidad para su contestación. Y llegada tal oportunidad, consta en autos que la parte actora procedió a contradecir y rechazar de manera genérica todos los alegatos expuestos por los reconvinientes, mediante diligencia que aparece suscrita en fecha 14 de octubre de ese año.

La institución de la confesión ficta permite orientar a los juzgadores en cuanto a que de producirse, la carga probatoria queda invertida en contra de la parte demandada o actora reconvenida que, de no resultar satisfactoria tal contraprueba, produce efectos procesales en contra de éstos, de tal manera que el análisis judicial probatorio debe limitarse a determinar si la demanda es contraria a derecho; esto es, que sea o no admisible la pretensión actora o de la parte demandada reconviniente, siguiendo el procedimiento en rebeldía. Así se deduce de lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:

…Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento…

A tal efecto, el artículo 360 del citado código estable como requisito formal que la misma “…deberá darse presentándola por escrito…”, agregado a los autos con la correspondiente constancia secretarial que exprese que se trata en efecto de una contestación a la demanda. No obstante, es criterio de quien aquí sentencia, que no debe confundirse la escritura con la formalidad de una diligencia o de un escrito propiamente dicho, pues acorde a lo previsto en el Título V, Capítulo I del Código de Procedimiento Civil –el cual regula la forma de los actos- se establece que todo pedimento y todo acto procesal debe hacerse por escrito y no de forma oral, usándose a tal efecto el idioma castellano.

Así las cosas, constando en autos que en fecha 14 de abril de 2005 la parte actora reconvenida diligenció por escrito rechazando y contradiciendo genéricamente lo alegado por los ciudadanos codemandados reconvinientes, en modo alguno ello puede ser considerado como omisión o rebeldía en la contestación que a la reconvención tenía la carga de dar, y se traduciría en un formalismo excesivo en contravención a lo previsto en nuestra Carta Magna, por lo que en el caso de autos al haber diligenciado en tal sentido quien conforme en autos consta es apoderado judicial de la parte actora, debe en consecuencia darse por contestada tempestivamente la aludida acción reconvencional, en total independencia a si el o la funcionaria secretaria del tribunal haya o no estampado la correspondiente nota lo que en ningún caso puede perjudicar a la parte actuante y, así se establece.

En adición a lo anterior, igualmente consta en autos que la parte actora promovió medios probatorios aunque ciertamente los mismos no aparecen ni admitidos ni negados por el a quo, lo que en modo alguno incide dentro de la carga probatoria que le corresponde desplegar, pues en virtud del principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del señalado código adjetivo civil, este sentenciador está obligado a apreciar y valorar. Ahora bien, como consecuencia de tal rechazo y contradicción genérica, la carga probatoria respecto a los incumplimientos y hechos argüidos por los ciudadanos codemandados reconvinientes se mantiene y corresponde a éstos demostrar en los autos a los fines de entonces proceder a declarar su procedencia judicial.

En consecuencia, esta superioridad declara improcedente la solicitud declarativa de confesión ficta del actor en la reconvención que dentro del presente debate hicieron los ciudadanos codemandados reconvinientes y, así se decide.

Resuelto lo anterior, pasa quien aquí decide a resolver todos y cada uno de los alegatos de fondo que han quedado controvertidos respecto a la demanda de retracto arrendaticio incoada, los cuales se reducen a la solicitud de nulidad que por vía de tal acción se hiciera del contrato de compraventa protocolizado el 05 de febrero de 2004 ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 1, Tomo 17, Protocolo Primero, suscrito entre la entonces propietaria del inmueble, la sociedad mercantil codemandada B.G.R. & CIA y los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V.; constituyendo como segunda pretensión actora, que se declare que dicho sujeto procesal es el legítimo arrendatario del inmueble constituido por la casa de habitación No. 34-1, situado en la Calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas, en virtud de haberlo arrendado el 01 de agosto de 1998 de la sociedad mercantil codemandada B.G.R. & CÍA, el cual previamente también lo tuvo arrendado desde el 01 de julio de 1986 de la COMPAÑÍA ANÓNIMA, SUCESORA DE P.P.D.; como tercera pretensión actora, que se declare que le fueron conculcados sus derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio y que sean condenados los demandados a venderle el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones que constan en el aludido contrato de compraventa. A tal efecto, el demandante arguyó que en fecha 18 de diciembre de 2001 le fue judicialmente notificada la oferta de venta del aludido inmueble, fijando como precio la suma de Bs. 190.000.000,oo equivalentes a Bs.F 190.000,oo; que el 05 de febrero de 2004 -2 años y 1 mes después de notificado- la notificante codemandada vendió el inmueble sin volver a notificarle otra oferta de venta inmobiliaria conculcándosele así los derechos preferentes que le corresponden, siendo que a los ciudadanos codemandados se les vendió por el precio de Bs. 45.000.000,oo equiparados a la cantidad de Bs.F 45.000,oo y que tal operación de compraventa, tampoco le fue notificada; que fue el 30 de noviembre de 2004 cuando quedó notificado de dicha venta en virtud de la práctica suspendida de una medida judicial de entrega material acordada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que a tal efecto comisionó al Juzgado Décimo Noveno de Municipio para su práctica.

Estas pretensiones fueron rechazadas por la sociedad mercantil codemandada, quien alegó que resultaron extemporáneas las consignaciones arrendaticias hechas por el demandante en el expediente No. 20013538 llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondientes a los meses de julio de 2001 -consignado el 25 de julio de ese año- marzo, abril, julio y octubre de 2003 -consignados el 24 de marzo, 23 de abril y 21 de julio de ese año- marzo y abril de 2004 –consignados el 22 de marzo y 21 de marzo de ese año- y, febrero de 2005 –consignado el 21 de febrero de ese año- pues las mismas aparecen consignadas con posterioridad al lapso que el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece correlativamente con lo previsto en la cláusula cuarta del último de los contratos locativo suscrito, por lo que al momento de producirse la venta del inmueble de autos a los ciudadanos codemandados, el accionante se encontraba insolvente y, por tanto, al incumplir con sus obligaciones como arrendatario, perdió su derecho de retracto arrendaticio, encontrándose así la entonces propietaria completamente libre para venderlo a terceros. Además, arguyó que al 18 de diciembre de 2001, cuando solicitó la práctica de la notificación judicial de oferta de venta a la parte actora, el inmueble de autos “…formaba parte indivisible e inseparable de la propiedad de un inmueble de mayor extensión…”, según consta de documento protocolizado el 08 de abril de 1949 ante la entonces Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal, bajo el No. 16, Folio 27, Protocolo Primero, Tomo 3. Que en tal razón, es que la parte actora fue notificada bajo las condiciones señaladas en el particular segundo de dicha actuación judicial, por el precio de Bs. 190.000.000,oo –hoy, Bs.F 190.000,oo- ya que “…se trataba de la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la Casa de Habitación del cual es Arrendatario dicho ciudadano, y cuya Casa de habitación formaba parte indivisible e inseparable de la propiedad de un inmueble de mayor extensión…”, pero que luego y en fecha 19 de septiembre de 2002, quedó protocolizado el documento de deslinde que delimitó la propiedad individual respecto de la totalidad del inmueble, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 12, Tomo 32, Protocolo Primero –encontrándose entonces insolvente la parte actora- por lo que posteriormente a ello es que procedió a efectuar las ofertas de venta a todos los inquilinos que entonces si cumplían con los requisitos señalados en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Los ciudadanos codemandados procedieron en su contestación a la demanda a alegar como puntos de fondo, que no son responsables de que la sociedad mercantil codemandada no hubiese nuevamente notificado judicialmente a la parte actora, ya que ésta se encontraba obligada a notificar de manera auténtica “…su aceptación o rechazo a la oferta…” que se le hizo el 26 de diciembre de 2001, dentro del término de 15 días calendarios contados a partir de la fecha del ofrecimiento, por lo que demostró desinterés en adquirir, quedando entonces libre la sociedad mercantil codemandada en dar en venta el inmueble a terceras personas; siendo que para tal oportunidad le fue ofertado a la parte actora, la venta de la totalidad del inmueble, por el precio de Bs. 190.000.000,oo hoy Bs.F 190.000,oo que, contando con 10 unidades de vivienda arrendadas, dan a razón de Bs. 19.000.000,oo hoy Bs.F 19.000,oo, cada una de ellas, por lo cual la negociación de compraventa suscrita entre los integrantes del litisconsorcio pasivo fue por Bs. 45.000.000,oo cuyo equivalente en la actualidad es de Bs.F 45.000,oo, monto muy superior a lo originalmente ofertado a la parte actora. Que tuvieron que constituir dos garantías hipotecarias para poder adquirirlo e incurrieron en sus correspondientes gastos. Que para el evento de que se declare con lugar la demanda; esto es, como pretensión subsidiaria, solicitaron se ordene la restitución del precio de venta, debidamente indexado conforme a experticia complementaria del fallo que establezca el valor real del inmueble y el dinero invertido para su adquisición, debiendo cancelar las dos hipotecas constituidas, sus gastos y costos, incluyendo los honorarios profesionales de abogado entonces pagados. Rechazaron por impertinente, la solicitud declarativa de nulidad del contrato de compraventa inmobiliaria, siendo que se le vulnera su derecho de propiedad y siendo que la parte actora no tiene derecho al retracto legal arrendaticio dado que no se pronunció tempestivamente respecto a la oferta de venta que le fue hecha, el cual pagaron así: i) Bs. 2.000.000,oo –hoy, Bs.F. 2.000,oo- mediante cheque No. 00306101 contra el Banco de Venezuela, entregado el 30 de junio de 2003 a la firma de la opción de compraventa. ii) Bs. 10.500.000,oo –hoy, Bs.F 10.500,oo- mediante cheque No. 00002162 fechado 04 de febrero de 2004, solicitado en calidad de préstamo a la Caja de Ahorros de Banvenez, Banco de Venezuela. iii) Bs. 2.500.000,oo –hoy, Bs.F 2.500,oo- mediante cheque No. S91 63003129 de fecha 05 de abril de 2005. iv) Bs. 22.000.000,oo –hoy, Bs.F. 22.000,oo- mediante cheque No. 00095102 fechado 04 de febrero de 2004. v) Bs. 8.000.000,oo –hoy Bs.F 8.000,oo- mediante cheque No. 00095103. Que todos estos cheques fueron emitidos no endosables y a nombre de la sociedad mercantil codemandada, siendo que “…en la actualidad están cancelando intereses sobre capital al Banco de Venezuela y a la Caja de Ahorro de Banvenez, sin disfrutar del bien a ellos vendido, viviendo en casa de un familiar, mientras que el propietario se benefició con el pago producto de la venta y el arrendatario con la ocupación de una casa por la cual cancela la exagerada suma de …(Bs. 100.000,oo)…”.

Determinado lo anterior, de seguidas pasa la alzada a cumplir con la tarea que se le impone de apreciar y valorar las pruebas que quedaron aportadas al proceso judicial.

PRUEBAS APORTADAS POR EL ACTOR E.F.D.:

Con el escrito libelar aportó lo siguiente:

• Copia certificada del escrito de solicitud de entrega material de bien vendido, de fecha 14 de julio de 2004, el cual contiene el documento de compraventa protocolizado el 05 de febrero de 2004 ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador, bajo el Nº 1, Tomo 17, Protocolo 1º; junto con sus respectivos autos de admisión y remisión de expediente de fecha 04 de octubre de 2004; copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de julio de 1986; copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 1998; acta fechada 30 de noviembre de 2004, que ordena la suspensión de la entrega material del bien vendido; copias simples de planillas de depósitos correspondiente a cánones de arrendamiento consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas; diligencia de fecha 19 de enero de 2005, en donde consta la solicitud de copia certificada y el auto de fecha 20 de enero de 2005 que las acuerda.

• Boleta de notificación a la representante de la sociedad mercantil vendedora, ciudadana G.G., de fecha 18 de noviembre de 2004.

• Originales de los aludidos contratos de arrendamiento. Todos estos recaudos al no haber sido impugnados se aprecian a los efectos de la decisión y su valor probatorio será asignado individualmente más adelante, y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LOS CODEMANDADOS E.V.R. y O.V.V.d.V.:

Con el escrito de contestación de fecha 05 de octubre de 2005:

• Original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 30 de junio de 2003, bajo el No. 04, Tomo 77. 2) En copia simple, cinco (05) cheques emitidos a favor de la empresa B.G.R. & CIA. 3) Legajo de copias simples del expediente de consignaciones Nº 20013538 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. 4) En copia simple, planilla de depósito del Banco Provincial, por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo). 5) En copia simple, estados de cuenta emanados de la caja de ahorros del BANCO DE VENEZUELA correspondientes a los ciudadanos E.V. y O.V.; 6) En original, planilla de liquidación de derechos arancelarios No. 161741 emitida por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital; 7) En copia simple, planilla de liquidación de derechos arancelarios Nº 116842 emitida por la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital. 8) En original, recibo emitido por la abogada R.M.; 9) En original, planilla de depósito Nº 63629072 del Banco de Venezuela. 10) En copia simple, avalúo realizado por el ciudadano O.V.. 11) En original, planilla de depósito Nº 42167368 del Banco de Venezuela. 12) En copia simple, cuadro de póliza de seguro Nº 835-1000136-000, suscrita entre la empresa ZURICH SEGUROS, C. A., y la ciudadana O.V.. Todos estos recaudos al no haber sido impugnados se aprecian a los efectos de la decisión y su valor probatorio será asignado individualmente más adelante, y así se declara.

Con el escrito de prueba aportó los siguientes medios probatorios:

• Con el propósito de evidenciar la falta de cualidad actora alegada, promovieron lo siguiente: 1) Notificación Judicial, consignada a los autos por la parte actora junto con su escrito libelar. 2) Documento de propiedad protocolizado el 08 de abril de 1949 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 16, Tomo 03, Protocolo Primero, pretendiendo evidenciar que a la fecha de la notificación practicada -18 de diciembre de 1998- lo arrendado formaba parte indivisible del inmueble de mayor extensión; documento éste que aparece anexo “D” al escrito de contestación consignado por la sociedad mercantil codemandada. 3) Documento de deslinde de la referida propiedad, protocolizado el 19 de septiembre de 2002 ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº.12, Tomo 32, Protocolo Primero. Estos recaudos, si bien obedecen a demostrar la falta de cualidad actora que en el presente juicio quedó definitivamente firme declarado improcedente, son respectivamente apreciados y valorados por la alzada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia por lo dispuesto en los artículos 1.384 y 1.357 del Código Civil, respecto a los dos últimos mencionados. Se evidencia de los mismos, además de los hechos admitidos por las partes en el sentido de que el demandante fue judicialmente notificado de una oferta de venta inmobiliaria, que el inmueble corresponde al señalado en los autos y que a dicho sujeto procesal le fue arrendado parte de dicho inmueble. Así se declara.

• Con el propósito de evidenciar que la parte actora da al inmueble de autos un uso distinto al convenido, el cual afirmaron era de carácter comercial, promovieron lo siguiente: 1) Contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la sociedad mercantil codemandada. 2) Acta de entrega material, anexo “F” del texto libelar, que describe los objetos percibidos en el inmueble y que “…en nada corresponden al uso exclusivamente comercio…” siendo que la parte actora lo usa como vivienda. El primero de los recaudos se refiere al último de los contratos de arrendamiento que entre el accionante y la sociedad mercantil codemandada se suscribió en fecha 01 de agosto de 1998, el cual riela tanto en copia simple como en original en el expediente, por lo que al no haber sido impugnado se aprecia y valora según dispone el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en su cláusula primera que a la parte actora le fue dado en calidad de arrendamiento, una “…Casa de Habitación…” y en su cláusula tercera indica “… El inmueble dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado de aseo y apropiado para el uso a que se destina, que es: exclusivamente comercio, excluyendo cualquier otro uso...”. Lo que evidencia contradicción en lo que respecta al uso del inmueble, así se declara. El acta de entrega material que riela en copia simple, además de ser declarada como fidedigna según lo establecido en el señalado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciada y valorada en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se evidencia el tipo de mobiliario ubicado en el inmueble y la suspensión de la medida. Así se decide.

• Pretendiendo evidenciar el incumplimiento por parte del demandante a lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, PROMOVIERON INSPECCIÓN JUDICIAL en la dirección del inmueble de autos, para constatar el uso que al mismo se le está dando. Sus resultas que constan en autos, (f. 47 pieza II) se aprecian y valoran según lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de las mismas no se evidencia incumplimiento contractual ni en lo que respecta a la cláusula tercera, ni en lo que respecta al uso convenido por los suscriptores del contrato fechado 01 de agosto de 1998, por cuanto a decir del a quo no se pudo entrar en la vivienda, al no encontrarse persona alguna, se observó a través de la ventana un juego de comedor, un juego de recibo, una mesa con florero, un coche de bebe y diversos cuadros colgados en la pared. Así se decide.

• Para demostrar su titularidad como propietarios, el precio que se pactó y la constitución de dos gravámenes hipotecarios sobre el inmueble de autos, promovió documento de propiedad que acompañó en copia simple a su escrito de contestación a la demanda, protocolizado el 05 de febrero de 2004 ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 01, Tomo 17, Protocolo Primero. Este recaudo también constituye un hecho admitido por las partes; no obstante se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, evidenciándose que, en efecto, para tal fecha 05 de febrero de 2004, los ciudadanos codemandados se convirtieron en los legítimos propietarios del inmueble identificado en autos. Así se decide.

• Pretendiendo evidenciar que no existió connivencia entre las partes demandadas en contra del derecho preferente que la parte actora invoca, así como demostrar también los daños y perjuicios, y daños morales reconvenidos, promovieron el contrato de opción de compraventa suscrito entre los demandados mediante documento autenticado el 30 de junio de 2003 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao, bajo el Nº 04, tomo 77, que en su cláusula quinta estableció que el inmueble se encontraba ocupado y en proceso de desocupación, encargándose la sociedad mercantil codemandada a gestionar tal trámite. Este recaudo, se aprecia a los efectos de la decisión y será a.e.e.p. que dentro del presente fallo resolverá la reconvención subsidiaria propuesta por estos sujetos procesales promoventes en contra de la sociedad mercantil codemandada. Así se establece.

• Para demostrar el pago efectuado por concepto de precio de compraventa, promovieron INFORMES al Banco de Venezuela sobre los cheques emitidos a favor de la sociedad mercantil codemandada, con ocasión del préstamo hipotecario otorgado. Sus resultas constan en autos y las mismas se aprecian y valoran conforme a las reglas de la sana crítica que el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil consagra. Se evidencia que corresponden, en efecto, los cheques que éstos sujetos procesales promoventes señalaron en su escrito de contestación a la demanda que emitieron en contra del aludido Banco de Venezuela, y que los mismos aparecen cobrados en nombre de la sociedad mercantil codemandada. No obstante, en lo que se refiere a los hechos controvertidos de fondo que en este particular corresponden ser dirimidos en cuanto a la acción reconvencional propiamente dicha, se advierte que el pago del precio de compraventa en modo alguno resulta un hecho controvertido, por lo que a los fines de la acción reconvencional tal probanza se declara impertinente y, así se declara. Llegada la oportunidad para la solución judicial de la demanda reconvencional que éstos sujetos procesales señalaron que hicieron de manera “subsidiaria” por indemnización de daños y perjuicios en contra de la sociedad mercantil codemandada, tal recaudo será debidamente apreciado y valorado. Así se establece.

• Pretendiendo evidenciar el pago de los gastos incurridos ante las Notarías y Registro Inmobiliario correspondientes, así como la relación de causalidad entre el daño y el perjuicio sufrido, promovieron INFORMES a la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, así como a la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, y al Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital. Este recaudo será apreciado y valorado por la alzada, una vez que se llegue a dirimir la demanda reconvencional que sus promoventes señalaron hicieron de manera “subsidiaria” por indemnización de daños y perjuicios en contra de la sociedad mercantil codemandada. Así se establece.

• Para demostrar la relación de causalidad entre el daño y el perjuicio sufrido, promovieron así: 1) Copias simples de los depósitos efectuados a la empresa Zurich Seguros C.A., correspondiente al pago de las pólizas Nos. 835-1000056-00 (de vida) y No. 843-1000030-00 (de terremoto e incendio), pagados con ocasión de la compraventa inmobiliaria. 2) Prueba de INFORMES a la referida empresa de seguros. De igual modo, estos recaudos serán apreciados y valorados por la alzada, una vez que se llegue a dirimir la demanda reconvencional que sus promoventes señalaron hicieron de manera “subsidiaria” por indemnización de daños y perjuicios en contra de la sociedad mercantil codemandada. Así se establece.

• Pretendiendo evidenciar la relación de causalidad entre el daño y el perjuicio sufrido al pagar al ciudadano O.V. por concepto de avalúo inmobiliario, promovieron las TESTIMONIALES de dicho ciudadano para que ratifique tal pago a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. No consta en autos la evacuación de esta testimonial, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto. Así se establece.

• Para evidenciar el pago hecho por los promoventes por concepto de capital e intereses por adquisición del inmueble con garantía hipotecaria, requirieron INFORMES del Banco de Venezuela y a la Caja de Ahorros de dicha entidad bancaria; pagos que a tal fecha alegaron ascendía a la suma de Bs. 8.382.519,21, hoy equivalentes a Bs.F 8.382,52. Sus resultas constan en autos y las mismas se aprecian y valoran conforme a las reglas de la sana crítica que el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil consagra. Se evidencia que corresponden, en efecto, a los pagos que éstos sujetos procesales promoventes señalaron en su escrito de contestación a la demanda hicieron a la sociedad mercantil codemandada mediante cheques emitidos en contra del aludido Banco de Venezuela, y que los mismos ascienden a la suma dineraria arriba señalada. No obstante, en lo que se refiere a los hechos controvertidos de fondo que en este particular corresponden ser dirimidos en cuanto a la acción reconvencional propiamente dicha, se advierte que el pago del precio de compraventa en modo alguno resulta un hecho controvertido, por lo que a los fines de la acción reconvencional tal probanza se declara impertinente y, así se declara. Llegada la oportunidad para la solución judicial de la demanda reconvencional que éstos sujetos procesales señalaron que hicieron de manera “subsidiaria” por indemnización de daños y perjuicios en contra de la sociedad mercantil codemandada, tal recaudo será debidamente apreciado y valorado. Así se establece.

• Para demostrar que adquirieron el inmueble de autos como vivienda principal y para habitarlo en familia, promovieron copia simple del registro de vivienda principal ante el entonces Ministerio de Hacienda. Este recaudo administrativo que riela en original, se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo que, en efecto, los ciudadanos codemandados registraron como vivienda principal el inmueble de autos. Así se decide.

• Anexaron marcado “H”, “H-1” y “H-2”, gastos realizados con ocasión del contrato de suministro eléctrico. Por emanar de terceros estos recaudos, los mismos requirieron haber sido ratificados en juicio conforme a lo que el artículo 431 o 433 del Código de Procedimiento Civil señalan. Ello no consta en autos; por tanto, éstos recaudos se desechan del presente debate y, así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA CODEMANDADA “BERNARDO G.R. & CIA” :

Con la contestación a la demanda el 05 de octubre de 2008, promovió lo siguiente:

• Legajo de copias certificadas de expediente de consignaciones Nº 20013538 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

• En original, expediente contentivo de la notificación judicial solicitada por la empresa B.G.R. & CIA. por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dirigida al ciudadano E.F..

• Copia simple mecanografiada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de abril de 1949, bajo el Nº 16, Tomo 3, Protocolo Primero.

• En copia simple, documento protocolizado por ante la mencionada oficina de registro el 19 de septiembre de 2002, bajo el Nº 12, Tomo 32, Protocolo Primero. Dichos instrumentos no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en virtud de lo cual se les confiere pleno valor probatorio atendiendo a los postulados de los artículos 429 ibidem y 1.359 de la Ley Sustantiva Civil, se aprecian a los efectos de la decisión y su valor probatorio será asignado individualmente oportunamente, y así se declara.

Con el escrito que aparece consignado en fecha 02 de noviembre de 2005:

• Reprodujo el mérito favorable de autos de lo siguiente: A) El mérito que se desprende de los autos que favorezcan a la parte actora. Ello en modo alguno constituye válida promoción probatoria, por cuanto en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil consagra, los jueces están obligados a valorar y apreciar todos los medios probatorios válidamente aportados al proceso. Así se establece. B) En lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 1998. Se aprecia conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y a tenor del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí sentencia aprecia y valora que en dicha estipulación contractual, los sujetos procesales demandante y sociedad mercantil codemandada, acordaron que el arrendatario actor debía pagar por mensualidades adelantadas las pensiones locativas convenidas, y dentro de los primeros cinco días de cada mes. Así se declara. C) Pruebas Documentales consistentes en: i) Copias Certificadas del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Se aprecia y valora este legajo, conforme a lo previsto en los artículos 1.384, 1.357 y 1.360 del Código Civil; evidenciándose del mismo que, en efecto, la consignación correspondiente al mes de julio de 2001 aparece hecha el día 25 de julio de 2001; que las correspondiente a los meses de marzo, abril, julio y octubre de 2003, aparecen respectivamente hechas los días 24 de marzo, 23 de abril y 21 de julio de ese año; que las correspondientes a los meses de marzo y abril de 2004, aparecen sido hechas los días 22 de marzo y 21 de marzo de ese año; y la que corresponde al mes de febrero de 2005, aparece hecha el día 21 de febrero de ese año. En tal sentido, siendo que la cláusula cuarta estatutaria vigente entre el demandante y la sociedad mercantil codemandada establece que los pagos de las pensiones locativas se hacen por mensualidades anticipadas, y siendo que el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios obliga a que las consignaciones arrendaticias deban ser hechas dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, queda entonces claramente evidenciado que siendo los días 05 de cada mes, la fecha de vencimiento de cada mensualidad anticipada, correspondía por tanto hasta los días veinte (20) de cada mes la oportunidad para que tempestivamente los inquilinos produzcan el pago judicial de sus pensiones locativas. Así pues, ha quedado demostrado en este debate judicial que al 26 de diciembre de 2004, y con posterioridad a dicha fecha, hasta la oportunidad en que la presente demanda aparece admitida, así como su reconvención, que la parte actora se encontraba insolvente en el pago judicial de las pensiones locativas, por lo que se evidencia un claro incumplimiento contractual de su parte y, así se declara. ii) Notificación Judicial practicada en fecha 26 de diciembre de 2001, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Este recaudo ya aparece valorado y apreciado por la alzada, por lo que en este acto se reproduce lo decido al respecto. Así se establece. iii) Copia Fotostática Mecanografiada del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal en fecha 08 de abril de 1949. Este recaudo ya aparece valorado y apreciado por la alzada, por lo que en este acto se reproduce lo decido al respecto. Así se establece. iv) Copia fotostática del documento de deslinde debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador. Este recaudo ya aparece valorado y apreciado por la alzada, por lo que en este acto se reproduce lo decido al respecto. Así se establece. D) La normativa contemplada en los artículos 42, 43 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Nada tiene que apreciar y valorar al respecto esta superioridad, dado que las normas jurídicas nacionales no pueden ser promovidas sino invocadas para fundamentar alegatos y decisiones. Así se establece.

De esta manera quedó cumplida la tarea valorativa de pruebas que a este juzgador la ley impone y claramente ha quedado evidenciado en autos el alegato expuesto por la sociedad mercantil codemandada, en el sentido que para el momento en que el demandante procedió a demandar el retracto legal arrendaticio, éste se encontraba insolvente en el pago de sus pensiones locativas, por lo que este fundamental requisito concurrente para la procedencia o no de tal figura de retracto legal no aparece cumplido.

En efecto, el punto principal de discusión gira en torno a la procedencia o no del retracto legal arrendaticio sobre el inmueble objeto del litigio, siendo que todas las partes están contestes en afirmar que entre el demandante y la sociedad mercantil codemandada existía al momento de la admisión de la demanda, una relación arrendaticia por más de dos (2) años.

Habiendo alegado el demandante que tiene el derecho de subrogarse por los ciudadanos codemandados en la compraventa inmobiliaria por ellos efectuada, cabe destacar lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

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Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procidemental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regulara la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

El problema de la distribución de la carga de la prueba, no es un problema de determinar quien debe aportar al proceso la prueba de los hechos controvertidos, pues como se ha señalado, al juzgador no le interesa quién sea la parte que aporte las probanzas, lo que realmente le interesa al decisor es que las pruebas cursen en autos.

El verdadero problema de la distribución de la carga de la prueba es determinar en la sentencia, cuando no existan pruebas de los hechos controvertidos en el proceso, sobre cuál de las partes pesara o gravara la consecuencia jurídica desfavorable producto de la falta de prueba, en otros términos, cuál de las partes tenía el interés de aportar la prueba de los hechos dilucidados en la litis, para evitar de esta manera una sentencia adversa o contraria a sus intereses.

Ahora bien, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, entonces establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que por remisión legal de la mencionada norma al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contendidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.

De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 42: “… La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

Artículo 43: “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”

Por otra parte, el autor F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala:

…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamiento sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado mas de dos años y si no hubiese durado mas de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…

“… El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio valido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.

Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y, la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.

El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Establecidos los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, de seguidas pasa este juzgador a analizar si se cumplen en el presente juicio, así:

• Tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble como inquilino del mismo. Este requisito, en virtud de lo alegado por todas las partes en este juicio, constituye un hecho admitido y por lo tanto, cierto y válido. Así pues, el demandante ciudadano E.F.D., cumple plenamente con este requisito.

• Que se encuentre solvente en los pagos. En cuanto ello, resultó demostrado en juicio el alegato esgrimido por la sociedad mercantil codemandada, B.G.R. & CIA, que para la oportunidad en que el demandante, ciudadano E.F.D. ejerció su derecho de retracto arrendaticio –esto es, al 22 de febrero de 2005, por ser la fecha de admisión de la demanda- éste se encontraba insolvente en el pago de las pensiones locativas, así como también se encontraba insolvente en el cumplimiento de tal obligación, para la oportunidad en que se efectuó la compraventa del inmueble de autos entre la sociedad mercantil codemandada y los ciudadanos codemandados E.J.V.R. y O.V.V.; esto es, al 05 de febrero de 2004. Por tanto, queda evidenciado de autos que este segundo requisito concurrente no aparece cumplido y, en tal sentido, al estar ausente resulta entonces que el demandante no tenía el derecho preferente de retracto arrendaticio que invoca. Así se establece.

En virtud de lo precedentemente expuesto, quien aquí sentencia declara inoficioso el análisis del tercer requisito de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, esto es (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario, pues las condiciones que debe cumplir el arrendador en este juicio son concurrentes y al faltar una de ellas, ya hace improcedente la demanda e innecesario analizar los demás alegatos y probanzas.

En consecuencia, declara esta superioridad que la solicitud de nulidad que por vía del ejercicio de esta acción se hiciera del contrato de compraventa protocolizado el 05 de febrero de 2004 ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 1, Tomo 17, Protocolo Primero, suscrito entre la entonces propietaria del inmueble, la sociedad mercantil codemandada B.G.R. & CIA y los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., resulta totalmente improcedente y, así se declara.

Habiendo pretendido la parte actora como segunda pretensión que se le declare como el legítimo arrendatario del inmueble constituido por la casa No. 34-1, situado en la Calle Los Totumos, El Cementerio, Parroquia S.R., Caracas, en virtud de haberlo arrendado el 01 de agosto de 1998 de la sociedad mercantil codemandada B.G.R. & CÍA, el cual previamente también lo tuvo arrendado desde el 01 de julio de 1986 de la COMPAÑÍA ANÓNIMA, SUCESORA DE P.P.D., ha quedado establecido en este fallo que todo ello constituyen hechos admitidos por las partes de este juicio, por lo que esta superioridad dio por ciertos y válidos tales hechos, constituyendo la parte actora el arrendatario del inmueble de autos. Así se declara.

Como tercera pretensión actora, solicitó se declare que le fueron conculcados sus derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio y que sean condenados los demandados a venderle el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones que constan en el aludido contrato de compraventa.

Al constar en autos lo contrario a tal pretensión, por cuanto nada probó el demandante respecto a que le fueron conculcados sus derechos preferentes –antes bien, quedó demostrado que se encontraba insolvente en su obligación de pagar judicialmente las pensiones locativas- y evidenciado de autos que al 05 de agosto de 2004 –oportunidad en la cual se efectuó la protocolización del contrato de compraventa inmobiliaria entre las partes demandadas- ya había el demandante perdido su derecho preferente ofertivo y retracto legal arrendaticio, forzosamente esta superioridad declara improcedente su solicitud de condena a los demandados de que se le venda el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones que entre las partes demandadas se asumieron; y, por tanto, se declarará sin lugar la demanda en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.

Los ciudadanos codemandados habiendo alegado no ser responsables de que la sociedad mercantil codemandada no hubiese nuevamente notificado judicialmente a la parte actora, ya que ésta se encontraba obligada a notificar de manera auténtica “…su aceptación o rechazo a la oferta…” que se le hizo el 26 de diciembre de 2001, dentro del término de 15 días calendarios contados a partir de la fecha del ofrecimiento, cumple esta superioridad en advertir que aun cuando para tal oportunidad la sociedad mercantil codemandada efectuó una oferta judicial de venta a la parte actora, ello en modo alguno resulta vinculante al fondo de los hechos que han quedado aquí resueltos, en virtud de que independientemente del transcurso del tiempo habido entre dicha notificación judicial y la negociación de compraventa inmobiliaria que efectuaron en fecha 05 de agosto de 2004, la parte actora ya había perdido su derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio en virtud de encontrarse insolvente en el pago judicial de sus pensiones locativas y ello hace que de inmediato quede la sociedad mercantil codemandada relevada de su obligación de hacerle nueva oferta de venta inmobiliaria y, mucho más aun, quedaron relevados los ciudadanos codemandados de su obligación de notificar al arrendatario –hoy parte actora- de notificarle expresamente la compraventa inmobiliaria por ellos efectuada. Así pues, es obvio que los ciudadanos codemandados no resultan responsables, en virtud de lo aquí expuesto. Así se decide.

Finalmente y para el evento de que la demanda hubiese sido declarada con lugar, los ciudadanos codemandados pretendieron subsidiariamente el reintegro del precio pagado por concepto de compraventa del inmueble de autos; en virtud de lo cual expusieron alegatos relativos a la forma como este precio fue por ellos pagado.

Siendo que en el presente fallo, la demanda incoada por el ciudadano E.F.D. ha sido declarada improcedente tal pretensión subsidiaria no amerita pronunciamiento de mérito, en virtud que dicho contrato de compraventa no ha quedado declarado nulo. Así se decide.

Corresponde ahora dirimir todos los asuntos de fondo trabados en la pretensión reconvencional por desocupación y entrega material que los ciudadanos codemandados plantearon en contra de la parte actora. En tal sentido, peticionaron que la parte actora les haga formal entrega material del inmueble, habiendo argüido tempestivamente en su escrito reconvencional y contestación a la demanda, que en virtud de ser ellos “…los legítimos propietarios necesitan para sí y sus dos menores hijos habitar la propiedad que adquirieron y en consecuencia condene …, a entregar el inmueble arrendado libre de personas y de bienes a sus legítimos propietarios…”, invocando lo previsto en los literales “b” y “d” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que al no haber manifestado el demandante la aceptación de la oferta que al 26 de diciembre de 2003 se le hizo, entonces la sociedad mercantil codemandada quedó en libertad para darles en venta el inmueble en cuestión. También alegaron que el demandante le cambió el uso al cual estaba obligado dar al inmueble de autos, afirmando que lo fue de carácter comercial, mientras que éste le daba un uso de vivienda. Por tanto, que la parte actora contravino el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con la sociedad mercantil codemandada, por lo que incurrió en incumplimiento en el mismo, perdiendo así su derecho preferente para adquirir dicho inmueble.

Así pues, en virtud del mandato contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los ciudadanos codemandados reconvinientes se encuentran obligados a demostrar la necesidad de ocupar el inmueble por ellos invocada, así como el incumplimiento contractual –también invocado por ellos- de cambio de uso pactado del inmueble de autos.

En lo atinente al alegato de necesidad de ocupar el inmueble, ello en modo alguno se desprende del análisis probatorio cumplido en el presente fallo judicial –el cual en este particular queda reproducido- pues tan solo se evidenció que éstos inscribieron como vivienda principal dicho inmueble mas no demostraron la necesidad argüida de ocuparlo con sus menores hijos, respecto de los cuales tampoco demostraron filiación alguna y, mucho menos, demostraron alguna otra circunstancia que hubiese evidenciado su necesidad de ocuparlo y consecuente desalojo inmobiliario.

Por otra parte, en cuanto al alegato de incumplimiento por parte del demandante en el uso contractual dado al inmueble en cuestión, aduciendo que se había convenido un uso comercial y éste le daba un uso de habitación, se desprende del fallo recurrido que el juez a quo considero que al indicarse expresamente en la cláusula primera del contrato de arrendamiento sucrito en fecha 01 de agosto de 1998, que el objeto del contrato de arrendamiento consistía en una casa de habitación, concluyó que los términos de la referida estipulación en cuanto al uso del inmueble no eran diáfanos, siendo deducible que el mismo está destinado a vivienda, por cuanto se trata de “una casa de habitación” citando a título de ejemplo lo previsto en el artículo 1.613 del Código Civil, que reza: “… Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de un familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial arrienda…”.

Sobre este aspecto, la parte recurrente señaló que el sentenciador de la primera instancia excluyó lo previsto en la cláusula tercera de dicho contrato que establece que el destino del inmueble era de uso comercial, arguyendo igualmente que nada impide que una casa de habitación pueda ser destinada para el uso comercial.

Así las cosas, considera pertinente quien aquí decide transcribir lo que al respecto indican las referidas cláusulas del contrato locativo de fecha 01 de agosto de 1998:

Cláusula Primera: “… LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en tal concepto, un inmueble distinguido con el No. 34- 1 consistente en una Casa de Habitación, situada en la Calle los Totumos, el Cementerio, Caracas…”

Cláusula Tercera: “… El inmueble dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado de aseo y apropiado para el uso a que se destina, que es: exclusivamente comercio, excluyendo cualquier otro uso...”.

De la trascripción ut supra realizada, se puede inferir que existe sin lugar a dudas contradicción en cuanto al uso del inmueble arrendado, dada la forma como quedaron redactadas las referidas estipulaciones, lo que implica que debe este sentenciador pasar a interpretar las mismas tomando en cuenta el fin perseguido por las partes contratantes, la naturaleza de las normas que resguardan la relación arrendaticia,- artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, teniendo como apoyo lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:

Artículo 12: “… Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe….”.

Por manera pues, que tomando en cuenta que en el contrato primigenio de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 1986, aportado en original al escrito libelar marcado con la letra “B” , se desprende de su cláusula segunda que el inmueble antes mencionado se dio en arrendamiento para ser utilizado únicamente para “habitarlo con su familia” y dada la contradicción que presentan las cláusulas antes reseñadas del contrato suscrito el 01 de agosto de 1995, aunado al hecho de que las pruebas aportadas al proceso, especialmente del acta de la entrega material que se pretendió realizar en fecha 30 de noviembre de 2004, (f. 40 al 44, primera pieza) y del acta de la inspección judicial realizada por el juzgado a quo, se desprende que en el inmueble objeto de arrendamiento se encuentran bienes muebles de uso doméstico y en ningún caso se constató el uso de mobiliario de tipo comercial, resulta acorde con lo consagrado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y lo más acertado interpretar ex artículo 12 antes citado que el uso del inmueble en el caso de marras es de vivienda o habitación, por consiguiente no se configura el incumplimiento alegado.

En consecuencia, al no haber quedado demostradas las causales invocadas conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declara improcedente la pretensión reconvencional de desalojo y consecuente entrega material del inmueble de autos y, así se decide.

Finalmente, pasa esta superioridad a emitir pronunciamiento judicial respecto a lo que los ciudadanos codemandados establecieron era una “reconvención subsidiaria” indemnizatoria, no en contra de la parte actora, sino propuesta en contra de la sociedad mercantil codemandada; de la cual, precisamente éstos ciudadanos conforman un litisconsorcio pasivo.

A tal fin, arguyeron que la sociedad mercantil B.G.R. & CIA. en fecha 30 de junio de 2003 suscribió con ellos un contrato de opción de compraventa respecto del inmueble de autos, el cual consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, bajo el No. 04, Tomo 77. Que en la cláusula quinta del aludido contrato, ambas partes suscriptoras establecieron que el inmueble en cuestión se encontraba habitado y en proceso de desocupación, quedando a cuenta de la entonces sociedad mercantil codemandada, entonces propietaria del mismo, los gastos y costos correspondientes para ello, por lo que se obligó a hacerles entrega del mismo, completamente libre de personas y bienes. Sin embargo, según alegaron, la sociedad mercantil codemandada en lugar de seguir el procedimiento de desocupación, les vendió el inmueble incumpliendo tal acuerdo, motivo por el cual procedieron a solicitar judicialmente la entrega material del inmueble mediante un proceso que quedó fallido. Afirmaron que en la oportunidad de suscribir el convenio de opción de compraventa -30 de junio de 2003- entregaron en calidad de arras la suma de Bs. 2.000.000,oo –hoy, Bs.F 2.000,oo- mediante cheque no endosable No. 00306101 contra el Banco de Venezuela, y pagaron por concepto de gastos de autenticación, la suma de Bs. 116.500,oo –hoy, Bs.F 1.165,oo- según copia de planilla No. 128571 de esa misma fecha que la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao expidió. Que en dicho convenio, la sociedad mercantil codemandada se obligó a resolver el problema judicial que mantenía con la parte actora, tal y como en la cláusula quinta se estableció. Que mediante préstamo con garantía hipotecaria, la parte actora recibió la suma de Bs. 56.700.000,oo –hoy, Bs.F 56.700,oo- según documento autenticado el 28 de enero de 2004 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 02, Tomo 11; y según planilla No. 161741 pagó por concepto de gastos, la suma de Bs. 63.365,oo –hoy, Bs.F 6.336,50- que posteriormente fue protocolizado en fecha 05 de febrero de 2004 ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, bajo el No. 01, Tomo 17, Protocolo Primero, para lo cual pagó por concepto de gastos de registro la suma de Bs. 445.786,oo –hoy, Bs.F 4.478,oo- constituyendo a tal efecto hipotecas de primer y segundo grado, respectivamente a favor del Banco de Venezuela y de la Caja de Ahorros de Banvenez, siendo que una vez perfeccionada la compraventa, la sociedad mercantil codemandada se obligó a efectuar la tradición legal y el saneamiento de ley. Que no se le ha cumplido con la entrega material del inmueble que les fue vendido, por lo que se vieron necesitados de otorgar instrumento poder al abogado R.R.G. quien redactó la solicitud de entrega material a la cual la parte actora hiciera formal oposición. Que ahora se ven involucrados en la presente demanda de retracto arrendaticio, y se encuentran sin sus ahorros, sin casa y pagando dos garantías hipotecarias en una suma mensual de Bs. 8.382.519,21 –hoy, Bs.F 8.382,52- por lo que su patrimonio se ve afectado en la cantidad de Bs. 68.285.075,77 –hoy, Bs.F 68.285,10- así como igualmente sufren daño moral por sostener el presente juicio. Que el incumplimiento en la obligación de entrega material del bien vendido, constituye la relación de causalidad entre el daño sufrido y el hecho que les ha causado daño patrimonial que pretenden la sociedad mercantil codemandada les indemnice; constituyendo prueba de ello, los recaudos documentales ya mencionados. Que el daño moral, producido psicológicamente, está referido a la frustración sufrida con ocasión de la ilusión por obtener vivienda y asumir sus gastos y costos, y no poder aun poseerla; daño moral éste que estimaron en la suma de Bs. 100.000.000,oo, hoy equivalente a Bs.F 100.000,oo. En tal sentido y con base a todos estos argumentos, pretendieron la condena a la sociedad mercantil codemandada en este proceso judicial, al pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento en la entrega inmobiliaria, así como el pago de todos y cada uno de los gastos incurridos con ocasión de la negociación de compraventa cumplida. Pretensión esta que formularon expresamente se hiciese luego de la decisión de lo que denominaron el juicio principal, pretendiendo el pronunciamiento judicial de manera “subsidiaria” respecto a estos daños y perjuicios y daño moral reclamados, para lo cual solicitaron la condena a la sociedad mercantil codemandada al pago de Bs.F 168.285,10 más intereses moratorios contemplados en el artículo 1.271 del Código Civil, que subsidiariamente también pidieron se les reconozca, con su correspondiente indexación respecto a los daños y perjuicios sufridos.

Así planteada esta acción reconvencional que sus proponentes denominaron “subsidiaria” y ejercieron no en contra de la parte actora sino en contra de la sociedad mercantil codemandada en este juicio, destaca quien aquí sentencia lo que el legislador patrio estableció en los artículos 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el aparte in fine del artículo 361 eiudem, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 361: “… Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación…”

Artículo 365:”… Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340…”.

Artículo 366: “… El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario….”

Siendo que toda reconvención debe valerse por si misma y debe contener expresada “…con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica el artículo 340…” según el aludido artículo 365 señala. Y, precisando aun más en su definición, el legislador patrio dispuso en el artículo 367 del citado Código Adjetivo Civil, que quien da contestación a la acción reconvencional es la parte actora.

Entonces, toda acción reconvencional es una contraofensiva explícita del demandado en contra de la parte actora. Por ello también se le denomina “mutua petición”. Y para que resulte admisible, se requiere que tanto entre la demanda incoada y la demanda reconvencional exista lo que en doctrina se denomina como una conexión entre ambas, de tal manera que si no se hubiese accionado por vía reconvencional sino por demanda aparte, procedería entonces la acumulación de ambas demandas, teniendo tanto a la parte actora reconvenida como a la parte demandada reconviniente una conexión de causas debido a la cualidad que dichos sujetos procesales presentan.

Así pues, en el presente caso los ciudadanos codemandados no reconvienen a la parte actora, sino a la sociedad mercantil codemandada con ellos en este juicio. Mientras que la demanda reconvencional debe contener pretensiones que la parte demandada en un juicio, precisamente, reclama de la parte actora.

Y esculcadas aun mas las pretensiones reconvencionales indemnizatorias planteadas por dichos ciudadanos codemandados, éstos las fundamentan alegando incumplimiento contractual por parte de la sociedad mercantil codemandada, en virtud de un negocio jurídico que en nada tiene que ver con los fundamentos respecto de los cuales aparece invocado por parte del demandante o parte actora, su derecho a ejercer retracto legal. No existe tampoco y por tanto, relación de conexidad alguna entre la demandada principal y la acción reconvencional “subsidiariamente” señalada por los ciudadanos codemandados reconvinientes, en contra de su colitigante. Acción indemnizatoria derivada de un alegado incumplimiento contractual, totalmente incompatible con el procedimiento especial que el derecho de retracto arrendaticio demandado sustancia.

En consecuencia, con fundamento a lo aquí expuesto esta superioridad declara inadmisible dicha acción reconvencional indemnizatoria, resultando inoficioso cualquier análisis probatorio desplegado respecto a este punto, y así se decide.

Congruentes con lo aquí dirimido, resulta forzoso para este ad quem declarar sin lugar las apelaciones ejercidas y confirmar el fallo recurrido que declaró sin lugar la demanda de retracto arrendaticio incoada, sin lugar la acción reconvencional de desalojo propuesta, e inadmisible la acción reconvencional indemnizatoria planteada y así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine del presente dictamen. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL

SIN LUGAR los recursos de apelación ejercidos tanto por los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., así como por la parte actora, ciudadano E.F.D., en contra de la sentencia definitiva proferida el 27 de noviembre de 2006 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con las motivaciones aquí expuestas.

SIN LUGAR la demanda que por retracto arrendaticio interpuso el ciudadano E.F.D. en contra de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., así como también en contra de la sociedad mercantil B.G.R. & CIA., antes identificados.

SIN LUGAR la acción reconvencional de desalojo planteada por los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., en contra de la parte actora, ciudadano E.F.D..

INADMISIBLE la acción reconvencional indemnizatoria propuesta por los ciudadanos codemandados, E.J.V.R. y O.V.V., en contra de la sociedad mercantil también demandada, BERNARDO CONZÁLEZ R. & CÍA.

Por haber quedado confirmado el fallo proferido en primera instancia, se condena en costas a los ciudadanos codemandados E.J.V.R. y O.V.V., al no haber prosperado la reconvención, así como a la parte actora, ciudadano E.F.D.; al no haber prosperado la demanda principal, todo ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Dado que esta sentencia es dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, tal y como dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil ocho (2008).

EL JUEZ,

A.M.J.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

En esta misma fecha, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 pm.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de treinta y ocho (38) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

Exp. No. 07-9970

AMJ/MCF/ag.-