Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Monagas, de 20 de Marzo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

Maturín, 20 de Marzo de 2009

198° y 150°.

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: ELEISA ELISOIRE S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.539.178 y con domicilio en esta ciudad de Maturín.

APORERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.F.A.M., venezolano, Abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 131.940 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: A.M.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.970.833 y de este domicilio.

DEFENSA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: L.C., venezolana, mayor de edad, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.051 y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE: 13.431

II

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Tribunal de la apelación que interpusiera la ciudadana A.M.C.R., en su carácter de parte demandada, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta circunscripción Judicial del Estado Monagas de fecha 05 de Diciembre del 2008, en la cual se declaro CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ELEISA ELISOIRE S.M., arguye la demandada en sus observaciones que en el petitorio se le demanda en su carácter de arrendataria del mencionado contrato de arrendamiento para que conviniera en desalojar, desalojara, o en defecto de ello se condenara a desalojar el inmueble en cuestión, y la defensa alegó que la demandante en su petitorio no pidió la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; ya que la condenatoria a entregar el inmueble debe derivarse del hecho de haber sido declarado resuelto el contrato de arrendamiento, ya que de no ser así quedaría vigente el contrato, y como no se solicito en forma expresa mal podría el sentenciador declarar con lugar la presente demanda, con lo cual se configuraría el vicio de ultrapetita, que vicia la sentencia de nulidad absoluta, aunado a que en la sentencia se deja establecido lo siguiente :”siendo la demanda de desalojo una acción que solo permite que sea interpuesta cuando el contrato sea a tiempo indeterminado, no puede simultáneamente demandarse la resolución del contrato, es decir, son dos acciones que se excluyen entre sí”. Continua alegando el apelante que esto seria cierto cuando se acumulen acciones por vía principal, pero no en este caso que son por vía accesoria, pues aquí son perfectamente compatibles, todo en función de lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios……Hizo la observación que el artículo 34 eiusdem se refiere es a la demanda y no a la sentencia, como erróneamente lo establece el AQUO….Por otra parte, y a todo evento impugno la notificación consignada conjuntamente con los recibos de pago, ya que dichos recibos no merecían fe, por cuanto non cumplían con las estipulaciones que al efecto exige el SENIAT en todo recibo de pago, impugnación sobre la cual no se pronuncio el A-quo, también se alego que la demandada no había consignado el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la ciudadana E.A., ya que este seria uno de los elementos fundamentales de comprobación de la necesidad que tiene la demandante de pedir la desocupación del inmueble, solicitud sobre la cual tampoco se pronunció en la sentencia.

Por su parte la actora en el libelo afirmó que es propietaria de la casa de habitación ubicada en la calle M.N.. 81 de esta ciudad, conforme se evidencia de documentos de propiedad que constante de siete folios acompañó marcado “A”, que en fecha 15 de septiembre celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana A.M.C.R., conforme se evidencia de contrato autenticado el cual consignó, marcado con la letra “B”, en dos folios útiles, que dicho contrato se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, hasta que en fecha 18 de septiembre de 2008 notifico a la arrendataria su deseo de no continuar con el contrato, que acudió a la oficina de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maturín, con la finalidad de legar a un acuerdo amistoso, que la ciudadana se negó a firmar las notificaciones que consignó marcadas con las letras “C” y “D, que a su vez es arrendataria de otro inmueble del cual la notificaron para que a su vez hiciera entrega del mismo, presentándose entonces la angustiosa situación, por no poder utilizar su inmueble como vivienda, implorando a su arrendataria para que haga entrega del inmueble de su propiedad, ya que tengo una hija de dos años y que en los actuales momentos se encuentra en estado de gravidez, negándose a la entrega del inmueble, en vista de tal situación demanda a la ciudadana A.M.C.R., para que desaloje el inmueble , fundamentando su pedimento en los artículos 33 , 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Admitida la demanda en fecha 21 de Octubre de 2008. En fecha 12 de noviembre de 2008 de dio contestación a la demanda en los términos siguientes: acepto como cierto la condición de arrendatario, como los aumentos de cánones que se hacían de forma verbal, que ella tenía derecho de preferencia por el tiempo que había transcurrido como arrendataria contado desde el 2005 hasta el 2007, cuando la arrendadora adquirió el inmueble, pasando por su derecho de preferencia, sin notificarle de la compra que hizo del inmueble. Negó la notificación de fecha dos de septiembre de 2008, alegando que lo cierto es, que le pidió que firmara la notificación porque no quería meterse en problemas con el instituto de la vivienda del Estado Monagas, porque el inmueble que le arrendó pertenecía a madre de la arrendadora, que la venta del inmueble es de fecha 01 de noviembre de 2007, cuando la demandante adquirió el inmueble con un crédito que le otorgó el mismo instituto; cuestión que no aceptó porque lesionaba su derecho de preferencia. Y arguye lo expresado en los informes que ya fueron relatos. Trabada la controversia en estos términos, cumplidos como fueron los lapsos procesales, promovidas las pruebas y habiéndose apelado en tiempo útil, corresponde a este juzgado sentenciar en base a las consideraciones siguientes:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

FONDO DE LA CONTROVERSIA

Cabe recordar que de acuerdo con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así, conforme a dicha norma, el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación. En este orden de ideas y como hilo conductor de la carga probatoria en el derecho civil, parte sustantiva, principio que se encuentra consagrado en el artículo 1354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Corresponde en consecuencia el análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE

- Reprodujo el metiro favorable de los autos y específicamente el escrito de la contestación de la demanda donde la parte demandada admite como cierto la existencia de la relación contractual con su representado, y en consecuencia se tenga como cierto todo lo convenido en el contrato

Valoración: el mérito favorable de autos no es prueba en el derecho venezolano vigente. La existencia de la relación arrendaticia no constituye un hecho controvertido si no más bien un hecho convenido. Razón suficiente para tener como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes. Y así se declara.

-Promovió e hizo valer los anexos que rielan de los folios 22 al 24 donde se demuestra el estado de gravidez, este estado de embarazo resulta evidente.

Promueve y hace valer la partida de nacimiento de la niña de 2 años hija de su representante.

Valoración: el estado de gravidez de la demandante, resulta evidente y la partida de nacimiento de su hija de dos años demuestran el vinculo que las une. Prueba que viene adminicular la necesidad que tiene de habitar el inmueble objeto de la pretensión. Y así se declara

Ratifica y hace valer los hechos y fundamentos de derechos alegados por su representado en la presente demanda, y que fueron admitidos por la demandada cuando acepto que fue notificada de manera amistosa en fecha 02 de Septiembre de 2008.

VALORACIÓN: Estos hechos pueden o no favorecer a la parte que los promueve, forman parte del debate y pueden o no interpretarse como el promoverte los pretende hacer valer, es al juez a quien corresponde su apreciación, relacionándolos con otras pruebas. Y así se declara.

-Ratifico, promovió e hizo valer el acta levantada ante la oficina de inquilinato de la oficina de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas, marcado con letra “D” de fecha 22 de Septiembre de 2008, ya que la misma no fue impugnada por la demandada, e igualmente hizo vale que en esa oportunidad estuvo presente la demandada, y mi representada le hizo saber su deseo de terminar la relación arrendaticia.

VALORACIÓN: se trata de copia simple de acta, levantada en la oficina de inquilinato, suscrita por la arrendadora y firmada por la jefe de oficina de inquilinato y por la asesora legal, donde se evidencia con absoluta claridad la negativa de la arrendataria de firmar el acta, donde igualmente consta que la ciudadana A.M.C.R. arrendadora, expone que en ningún momento le ha irrespetado el derecho que tiene a la prorroga legal arrendaticia, en donde en forma débil sostiene que no se ha sentado con la arrendataria a solicitar la desocupación del inmueble…que adelanto en una oportunidad tres meses en el pago, que se encuentra solvente, que por mutuo acuerdo han realizado aumentos de cánones. Para este juzgado se trata de un documento levantado ante un órgano con facultades para ello, que no fue impugnado en ninguna forma de derecho por la contraparte en consecuencia se tiene como fidedigno en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

-Promovió e hizo valer la confesión de la demandada en el sentido de admitir que tenía conocimiento de la compra del inmueble que había hecho su representada de fecha 01 de Noviembre de 2007 y no ejerció su derecho de preferencia.

VALORACIÓN: los hechos narrados en escritos de contestación de demanda no constituyen medios probatorios de los estipulados en ley adjetiva y sustantiva vigente, pueden o no favorecer a quien los invoque. Y así se declara.

-Ratificó, promovió e hizo valer la notificación marcada con letra “E”, así como el legajo de recibo de pago de cánones de arrendamientos, derivados de la relación arrendaticia existente entre sus poderdantes y la Ciudadana E.A.; igualmente señala que no representa una empresa jurídica ni su mandante a hecho mención que su arrendadora sea representante inmobiliaria por lo contrario la Arrendadora de mi representada es persona natural que mantiene una relación contractual con mi apoderada, y los recibos suscritos y aceptados entre ellas es con el simple hecho de demostrar la solvencia de canones de arrendamientos vencidos y cancelados por el que mal puede la demandada impugnar los recibos por no contener los requisitos autorizados por el SENIAT.

VALORACIÓN: se trata de notificación consignada en copia simple, donde consta la notificación de fecha 18-03-08, consta que fue recibida por la arrendataria, documento que no fue impugnado bajo ninguna forma de derecho por la contraparte, en consecuencia prueba que la arrendataria se encuentra en conocimiento que el demandado solicita el inmueble por la necesidad que tiene de ocuparlo. Y así se declara.

-De conformidad con el Articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, solicitó del Tribunal se sirviera fijar día y hora para la comparencia de la Ciudadana E.A., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 2.323.589, domiciliada en la Urbanización las Garzas, calle 17, Nº 26 de esta ciudad de Maturín, a los fines que reconozca del contenido y firma del documento marcado con letra “E” y los recibos de pagos que rielan del folio 16 al 20, igualmente rinde declaración en la presente causa a los fines de demostrar la relación contractual existente entre su representada y la mencionada Ciudadana, para probar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad ubicado el la calle M.N.. 18 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas.

Este Juzgador los tiene como ciertos, conformidad con el Articulo 444 del Código de Procedimiento Civil los da por reconocidos en virtud de que al serle puesto para que reconociera, así fueron reconocidos, por lo que se tienen como ciertos. Y así se declara.

En cuanto a la declaración rendida por la ciudadana E.A.D.M., fue conteste en afirmar que a requerido de la ciudadana ELEISA S.M. (demandante) la entrega del inmueble que le viene arrendando, contesto afirmativamente, fue igualmente conteste al declarar que la demandante no entrega el inmueble hasta tanto la arrendataria demandada no le desocupe el inmueble a la señora ELEISA. Para este sentenciador las declaraciones rendidas coinciden con los alegatos de la parte demandante. Y así se declara

-Promovió las testimoniales de los ciudadanos: A.D.C.R., V.A.R.B., R.J.P.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.211.133; 13.249.559; y 14.508.528 respectivamente y de este domicilio

En cuanto a la testimonial de la ciudadana A.D.C.R., se desestima por que no fue evacuada. Y así se decide.

En relación con las testimoniales del ciudadano V.A.R.B. y la ciudadana R.J.P.M., la mismas fueron contestes al declara que tienen conocimiento de los hechos les consta que la demandante a requerido a de la demandada la entrega del inmueble objeto de marras, fueron contest3es en sus dichos. Y así se declara.

DE LAS PRUEBAS DE LA DEMANDADA

- Reprodujo el merito favorable de los autos en cuanto a la comunidad de la prueba.

VALORACIÓN: Es criterio reiterado que el mérito de los autos no constituye medio de prueba de los estipulados en el ordenamiento jurídico venezolano vigente, en consecuencia mal puede otorgársele valor probatorio. Y así se declara.

- Promovió el contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda, marcado con la letra “B” para demostrar que el mismo es un contrato a tiempo indeterminado, cuya resolución es necesaria pedir para que cesen los efectos del mismo y como consecuencia de la resolución poder pedir la condenatoria que seria el desalojo del inmueble.

VALORACIÓN: Se trata de documento autenticado que contiene contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, contrato suscrito a tiempo determinado por un lapso de seis meses, donde el arrendador queda avisado del vencimiento del término y que debe entregar el inmueble en fecha 18 de Marzo de 2006. Documento que se tiene por fidedigno y hace plena prueba de los hechos que contiene. Contrario a lo alegado por la demandada se trata de un contrato a tiempo determinado, que se convirtió en indeterminado, por la conducta asumida por las partes. Y así se declara.

- Promovió depósitos bancarios en originales marcados con las letras A, B, C, D Y E.

VALORACIÓN: La solvencia del arrendatario este plenamente comprobada no es materia en discusión. Y así se decide.

Cumplidos como han sido todos y cada uno de los trámites procesales conociendo este juzgado en alzada. Pasa este sentenciador a expresar los motivos de su decisión.

MOTIVOS PARA DECIDIR: 1º- quedo plenamente demostrado y sin lugar a dudas que la arrendataria estaba notificada de la intención de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, aunado al hecho demostrado de la imperiosa necesidad que tiene la arrendadora demandante de ocupar el inmueble de su propiedad, necesidad que surge por motivo de que la demandante a su vez habita un inmueble en calidad de arrendataria, y del cual a su vez le solicitan la entrega, sumado al hecho comprobado del estado de gravidez y de que tiene un cuadro familiar critico, que hacen necesario que ocupe el inmueble que le pertenece, y que producto de esta situación se ve en la vulnerabilidad ; esto por una parte, pero se desprende de autos que la demandada arrendataria también presenta un cuadro social que preocupa, que debido al déficit habitacional y a la construcción de soluciones habitacionales que deben conducir al logro de la paz social; que el legislador sabiamente armoniza cuando en el articulo 34 parágrafo primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

En este sentido el literal b) eiusdem se refiere específicamente a la necesidad que tiene la demandante de ocupar el inmueble de marras. En relación al alegato de la demandada plasmado en los informes presentados ante este juzgado; sobre que en el petitorio se le demanda, con el carácter de arrendataria del mencionado contrato para que convenga en desalojarlo, desaloje, o en su defecto a ello sea condenada; y que la demandante no pidió la resolución del contrato a tiempo indeterminado…que como quiera la condenatoria a entregar el inmueble debe derivarse del hecho de haber sido declarado resuelto el contrato ocupando el inmueble el sentenciador no podía declarar con lugar la demanda por cuanto configuraría el vicio de ultrapetita, lo que conlleva a la nulidad de la sentencia….siendo la demanda de desalojo una acción que solo permite que sea interpuesta cuando el contrato sea a tiempo indeterminado, no puede demandarse la resolución del contrato, es decir dos acciones que se excluyen entre si.

Es importante señalar, que en la redacción del artículo 34, en relación a las causales para el desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, se nota vestigios de criterios que consideran al desalojo como una acción distinta a la resolución o a la de cumplimiento; es extraño observar el alegato del apoderado de la demandada, ya que es criterio reiterado de este juzgado que las demandas por desalojo a las que se refiere el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales no son más que demandas por resolución de contratos a tiempo indeterminado, por la ocurrencia de las causales en él enunciadas. Es de resaltar que la actora en ningún momento pide resolución de contrato como así lo alega la parte demandada, pero solicita desalojo, con lo cual cumple con lo exigido en el artículo 34 eiusdem in comento, lo que desvirtúa el alegato de la parte demandada, no configura el vicio de ultrapetita denunciado. Y así se declara.

En relación a lo anterior; en el proceso quedo demostrado que se trata de un arrendamiento a tiempo indeterminado que comenzó con un contrato a tiempo determinado, que el arrendatario al vencerse el contrato a tiempo determinado, continuó ocupando el inmueble. Que la demanda se refiere al desalojo, en conformidad con la causal b) del artículo 34 eisdem, es decir la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble. Es claro que al someterse a estudio el artículo 34 y la causal en que la actora fundamenta su acción, no se encuentra sino en causales legalmente establecidas de resolución de contratos a tiempo indeterminado. Que conlleva a la resolución del contrato. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos y con fundamento en los artículos señalados, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogada L.C. en su carácter de Abogada asistente de la parte demandada en contra de de la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta circunscripción Judicial del Estado Monagas de fecha 05 de diciembre de 2008, en el juicio que por motivo de DESALOJO incoara en contra de la ciudadana A.M.C.R.; todos plenamente identificados supra. En consecuencia se condena a la demandada al desalojo del inmueble arrendado constituido por una casa de habitación ubicada el la calle M.N.. 81 de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas. Se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se haga de esta sentencia definitiva. En conformidad con el Parágrafo Primero del ARTÍCULO 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Se confirma la decisión del Aquo. Se condena en costas a la parte demandada ciudadana A.M.C.R..

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente al tribunal de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, a los veinte días (20) días del mes de Marzo de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez,

Abg. G.P.V.

La Secretaria,

Abg. Dubravka Vivas

En esta misma fecha siendo las 10:15 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

Abg. Dubravka Vivas

GPV/ dv.