Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 10 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198º y 149º

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana IDETHY E.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.947.251.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos C.L.P.V. y M.M.P.V. abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 56.215 y 111.270.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.E. DOMADOR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.027.514.

DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.R.V., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 93.071.

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE Nro.: 1934.

RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento introducido por ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distribuidor de turno, y en virtud de la distribución fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal Décimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, por sorteo de fecha 14 de octubre de 2005 y recibido en este Despacho en fecha 19 del mismo mes y año.

Por diligencia de fecha 31 de octubre de 2005, compareció la parte actora y consignó los recaudos correspondientes a la admisión de la demanda, siendo admitida por auto de fecha 02 de noviembre de 2005.

En fecha 15 de noviembre de 2005, la ciudadana IDETHY E.G., otorgó poder Apud Acta a los abogados C.L.P.V. y M.M.P.V.. En esa misma fecha el último de los mencionados abogados consignó los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa, cuya representación fue acreditada en autos mediante auto de fecha 16 del mismo mes y año e igualmente acordó librar la compulsa en referencia

En fecha 02 de diciembre de 2005, el co-apoderado judicial de la parte actora abogado M.M.P.V., suministró al Alguacil de este Tribunal, ciudadano A.R., las expensas necesarias para la práctica de la citación del demandado, quien en ese mismo día de despacho dejó constancia en las actas procesales de haberlas recibido.

En fecha 09 de diciembre de 2005, mediante providencia el Tribunal señaló el nuevo horario de Despacho y de Horas Administrativas a fin de garantizar el derecho a la defensa, el debido proceso y la igualdad entre las partes.

En fecha 01 de febrero de 2006, el mencionado alguacil dio cuenta de la imposibilidad de practicar la citación encomendada por lo cual consignó la compulsa y el recibo de citación sin firmar a los efectos de Ley. En esa misma fecha se aboco al conocimiento de la presente causa el Juez Suplente Especial Dr. J.G.Q.M..

Por diligencia de fecha 13 de febrero de 2006, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles conforme a lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 15 del referido mes y año.

En diligencia de fecha 20 de febrero de 2006, compareció el apoderado judicial de la parte actora y retiró los carteles de citación librados a la parte demandada, a los fines de su publicación y en fecha 31 de mayo de 2006, los consignó ante este Juzgado, quien ordenó agregarlo a los autos mediante providencia de fecha 01 de junio de 2006.

En fecha 18 de julio de 2006, el co-apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia manifestó que había transcurrido mucho tiempo desde que se expidió el cartel, por lo que solicitó se librara nuevo cartel de citación, conforme a lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto de fecha 20 de julio de 2006, siendo retirados el día 04 de Agosto de 2006.

En fecha 16 de noviembre de 2006, el abogado accionante consignada el cartel de citación librado a la parte demandada para que fuese librado por el nuevo Juez a cargo del Tribunal.

Por auto de fecha 21 de noviembre de 2006, se aboco al conocimiento de la presente causa el Juez Temporal J.C.V.R., y en esa misma fecha acordó librar nuevo cartel de citación, para que fuese publicado en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias.

En fecha 23 de noviembre de 2006, el apoderado judicial de la parte actora retiró el cartel de citación en comento, a los fines de su publicación en la prensa y en fecha 17 de Julio de 2007, los consignó ante este Juzgado, el cual ordenó agregarlo a los autos mediante providencia de fecha 18 del último mes y año.

En fecha 27 de septiembre de 2007, previa solicitud de la representación accionante, la ciudadana DIOCELIS P.B., en su carácter de Secretaria Titular de este Juzgado dejó constancia que en fecha 26 de dicho mes y año, fijó el referido cartel de citación en el inmueble de marras, dando cumplimiento a lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de octubre de 2007, el co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se declare la citación presunta del ciudadano A.E. DOMADOR, al considerar que el mismo actuó en un acto del Tribunal, cuya solicitud fue negada en fecha 01 de noviembre de 2007, por cuanto tal actuación se corresponde con el cumplimiento de una formalidad.

Riela al folio 70 del presente expediente, diligencia de fecha 08 de noviembre de 2007, suscrita por la representación judicial de la parte accionante, mediante la cual solicita se designe defensor judicial a la parte demandada.

En fecha 12 de noviembre de 2007, previo requerimiento de la representación accionante, este Tribunal designó a la abogada M.R.V., como Defensora Ad-Litem del demandado, a la cual ordenó notificar mediante boleta a los fines de ley.

En fecha 27 de marzo de 2008, el ciudadano D.A.B., en su carácter de Alguacil Titular de la referida Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial Modelo de los Juzgados de Municipio, dejó constancia en autos de haber notificado a la citada Defensora del cargo recaído en su persona; quien en fecha 01 Abril de 2008, manifestó su aceptación y procedió a tomar el debido juramento de ley.

En fecha 10 de abril de 2008, el abogado actor consignó los fotostátos a ser certificados para la citación de la Defensora Judicial de la parte demandada.

En fecha 22 de abril de 2008, se aboco al conocimiento de la presente causa el Juez Temporal R.J.C.E. y acordó citar a la defensora judicial designada.

En fecha 06 de mayo de 2008, el ciudadano J.I., en su condición de Alguacil Titular de la comentada Unidad de Alguacilazgo, dio cuenta de haber hecho efectiva la citación de la referida Defensora Judicial.

En fecha 12 de mayo de 2008, la Defensora Ad-Litem en comento, previa las formalidades de ley para su citación, presentó escrito mediante el cual, entre otras consideraciones, dio contestación a la demanda, solicitó sea declarada sin lugar la misma y consignó recaudo y en fecha 13 del mencionado mes y año consignó nuevamente escrito de contestación.

En fecha 20 de mayo de 2008, la representación judicial del demandante presentó escrito donde promovió y reprodujo pruebas instrumentales; las cuales fueron admitidas el día 26 del mismo mes y año, a excepción del mérito favorable.

En fecha 27 de mayo de 2008, el abogado demandante consignó escrito en el cual promovió y reprodujo pruebas documentales; cuya admisión se realizó el día 03 de Junio del referido año.

Por auto de fecha 16 de junio de 2008, previo cómputo certificado practicado por Secretaría, el Tribunal dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y dijo VISTOS por lo que la causa entró en estado de sentencia, conforme a lo establecido en el Artículo 890 del referido Código.

Por auto de fecha 30 de junio de 2008, este Órgano Jurisdiccional acordó diferir dicho pronunciamiento por un lapso de cinco (5) días de Despacho, por lo que estando dentro de la oportunidad para resolver la controversia, lo hace, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167. - "En el contrato bilateral, si alguna de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. …

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 8.- Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como: … c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato

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Artículo 28.- Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar la parte actora ciudadana IDETHY E.G. alegó que suscribió en fecha 10 de marzo de 2004, por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.E. DOMADOR, que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida San Francisco, Residencias Caura, piso 2, distinguido con el Nro. 2-A, Colinas de la California, Municipio Sucre del Distrito Capital; que establecieron en el mencionado contrato, que el tiempo de duración sería de un (1) año fijo, incluyendo la prórroga de ley, dentro de este lapso de tiempo que comenzaba el día 01 de febrero de 2004 y terminaba el 01 de febrero de 2005, fecha en que el arrendatario debió hacer entrega del mismo libre de personas y cosas, sin necesidad de notificación alguna; que la mensualidad o pago por el arrendamiento sería por la cantidad que hoy equivale a Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 250,00) según el Decreto con Rango, Vigor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, los cuales serían pagados por el arrendatario por mensualidades vencidas en forma puntual.

Igualmente señala la demandante que había pactado que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del presente contrato y la entrega del inmueble libre de personas y cosas; que el arrendatario se compromete a pagar los gastos de los servicios públicos que utilice, tales como agua, electricidad y aseo urbano y que al finalizar la presente contratación debería presentar las respectivas solvencias o facturas debidamente canceladas, y que de igual manera se comprometió a pagar la respectiva cuota de condominio así como el servicio telefónico (C.A.N.T.V.).

Sostuvo la parte actora que el arrendatario hoy demandado adeudaba la cantidad que hoy equivales a Dos Mil Siete Bolívares con Diecisiete Céntimos (Bs.F 2.007,17) conforme la referida reconversión, por concepto de cuotas mensuales de condominio insolutas desde el mes de febrero de 2004 hasta el día 01 de febrero del año en curso, fecha en la cual inició y venció la relación arrendaticia respectivamente, incumpliendo con lo establecido en el contrato de marras.

Manifestó en este orden la demandante que se hicieron innumerables gestiones y reclamos, a lo cual el arrendatario hoy demandado depósito en la cuenta de ahorros del Banco Mercantil, la cantidad que según la reconversión en referencia equivale a Dos Mil Bolívares (Bs.F 2.000,00), con la finalidad de que fuera cancelada parte de la deuda que se había dejado acumular por concepto de cuotas de condominio del edificio; que además cancelaría los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2004, así como enero de 2005, en un plazo no mayor de quince (15) días, y que desocuparía el inmueble en la fecha establecida en el contrato, siendo que, hasta la presente fecha no he recibido del arrendatario hoy demandado cantidad de dinero alguna por conceptos de cánones de arrendamiento atrasados.

Concluye la parte accionante que por todos los hechos antes expuestos, es por lo que se ve en la imperiosa obligación de ocurrir ante este Juzgado a demandar, como en efecto formalmente demandó, al ciudadano A.D., por cumplimiento de contrato de arrendamiento, quien deberá convenir o en su defecto, este Tribunal declare con lugar la presente demanda en los siguientes términos:

Primero

Deberá hacer entrega material real y efectiva del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes.

Segundo

Deberá pagar la cantidad que conforme a la reconversión monetaria equivale a Mil Doscientos Cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs.F 1.250,00), por concepto de las cuotas insolutas de arrendamiento contadas a partir del mes de septiembre de 2004, hasta el mes de enero de 2005, y las que se sigan causando hasta la entrega total y definitiva del inmueble, las cuales solicita sean calculadas mediante experticia complementaria del fallo.

Tercero

Deberá pagar la cantidad que hoy equivale a Siete Bolívares con Doce Céntimos (Bs.F 7,12), por concepto de cuotas insolutas de condominio, pertenecientes al inmueble dado en arrendamiento.

Cuarto

En pagar las costas y costos procesales.

Estimó la demanda en la cantidad de Mil Doscientos Cincuenta y Siete Bolívares Con Diecisiete Céntimos (Bs.F 1.257,17) equivalente a la moneda actual.

Fundamentó la pretensión en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.579 del Código Civil.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En la oportunidad legal, para dar contestación a la demanda compareció por ante este Juzgado la abogada M.R.V. actuando en su carácter de defensora judicial designada a la parte accionada ciudadano A.E. DOMADOR, quien presentó escrito donde, entre otras determinaciones, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representado tanto en los hechos como el derecho en que se fundamenta.

En este orden la defensora en referencia consignó copia certificada del telegrama emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), notificándole a su defendido sobre la designación recaída en su persona, a fin de dar cumplimiento a los deberes inherentes al desempeño de su cargo como defensora ad-litem y por último solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

PUNTO PREVIO AL FONDO

Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, y por mandato expreso del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal con vista a lo anteriormente expuesto debe verificar un conjunto de circunstancias en ocasión de establecer previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, ya que existen indicios en autos que el vínculo contractual opuesto a la parte accionada venció con anterioridad al invocado en el escrito libelar; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

A los folios 8 al 10 del expediente riela copia certificada del contrato de arrendamiento relativo al bien inmueble de autos, autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, en fecha 10 de marzo de 2004, anotada bajo el Nro. 57, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre los ciudadanos IDETHY E.G., en su carácter de arrendadora y A.E. DOMADOR en su carácter de arrendatario, con un canon mensual conforme la cláusula tercera que para la fecha de hoy equivale a la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 250,00) según el Decreto con Rango, Vigor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, y por el lapso de un (1) año fijo, incluyendo la prórroga de ley dentro de este lapso de tiempo que comienza el día 01 de febrero del año 2004 y termina el 01 de febrero de 2005, de acuerdo a lo pactado expresamente en la cláusula segunda de la convención bajo análisis, donde también dispusieron de acuerdo a la cláusula novena, que el inquilino se obligó a pagar los gastos de los servicios públicos, tales como agua, electricidad y aseo urbano, así como las respectivas cuotas de condominio y el servicio telefónico (C.A.N.T.V.).

Revisada cuidadosamente como ha sido la anterior prueba instrumental el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, por no haber sido cuestionada en forma alguna por la defensora judicial de la parte demandada y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley debe computarse desde el día 01 de febrero de 2004 hasta el día 01 de agosto de 2004, puesto que ambos contratantes al haber pactado en forma expresa y de común acuerdo en la cláusula segunda de la convención que el término de su duración sería de un (1) año fijo, dentro del cual incluyeron la prórroga de ley, resulta absolutamente incuestionable que la relación locativa bajo estudio fue establecida por el lapso de seis (6) meses fijos, debido a que de autos no se evidencia que convinieran en alguna prórroga o renovación convencional a término fijo, sino en la prórroga de ley que no es otra que la prórroga legal de seis (6) meses que estipula el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de menos de un (1) año, la cual culminó concretamente el día 01 de febrero de 2005, dado que, si bien los contratos son Ley entre las partes, también tenemos que a la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que si bien es cierto que con la no necesidad del desahucio establecida en la citada cláusula segunda, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió en que el inquilino continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, al verificarse posteriormente más de una mensualidad en la ocupación, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida mediante providencia de fecha 02 de noviembre de 2005, conforme se desprende del folio 23 de las actas procesales, es decir, diez (10) meses y un (1) día después de haber finalizado la prórroga legal en comento, convirtiéndose en consecuencia la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, y así se decide.

En resumen, no cabe dudas que en el presente caso al operar la tácita reconducción, implicó la renovación del contrato de arrendamiento que inició originalmente en fecha 01 de febrero de 2004; pero, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

En aplicación analógica sobre este punto en particular, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

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Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, la parte accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, al ciudadano A.E. DOMADOR, en su carácter de arrendatario del inmueble de marras, para que conviniera o en su defecto sea condenado por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento al que se han referido en este juicio por haber vencido la prórroga legal correspondiente sin que hiciera la entrega material del inmueble alquilado, todo ello con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con el Artículo 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, en proceder a la entrega del mismo.

Sin embargo, conforme al criterio jurisprudencial transcrito solo podrá ser demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuando la vigencia del mismo haya finalizado así como su respectiva prórroga legal, si hubiere lugar a ella, y que no se haya hecho efectiva para tal fecha la entrega del bien alquilado, siempre y cuando tal cumplimiento sea interpuesto en tiempo hábil para ello, puesto que de lo contrario el mismo sería contrario a derecho dada la naturaleza del vínculo locativo en cuanto a su temporalidad.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, la parte accionante al demandar el cumplimiento del contrato bajo estudio, con fundamento a lo pautado en las normas que invocó en el libelo de la demanda, equivocó la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia inicial, es evidente que no puede probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.

En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que la parte actora debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, bajo la creencia de que había vencido la prórroga legal que incluyeron dentro del término contractual sin haber tomado en consideración que habían transcurrido ya más diez (10) meses de haberse indeterminación el contrato por el transcurso del tiempo, según lo determinado anteriormente en esta decisión, y así se decide formalmente.

Conforme a las anteriores determinaciones, este Órgano Jurisdiccional, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, puede concluir en que ha quedado verificado en este juicio que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal es contraria a la ley, y por ende, al orden público, lo que consecuencialmente produce la improcedencia de la acción y por ello habrá que declararla sin lugar, resultando inoficioso para este Juzgador seguir con el análisis de los demás alegatos, defensas y pruebas que cursan en las actas procesales; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que la Ley le otorga, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por la ciudadana IDETHY E.G., debidamente representada por los abogados C.L.P.V. y M.M.P.V., contra el ciudadano A.E. DOMADOR, quien fue representado por la abogada M.R.V. en su condición de Defensora Ad-Litem; por cuanto la relación obligacional bajo análisis se indeterminó en el tiempo, lo cual, consecuencialmente hace innecesario para este Tribunal seguir con el análisis de los demás alegatos, defensas y pruebas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo.

SEGUNDO

De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandante, por haber resultado vencida en la presente causa.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de julio del año Dos Mil Ocho (2008). Años 198° y 149°.

EL JUEZ TEMPORAL,

LA SECRETARIA,

R.J.C.E.

DIOCELIS J. P.B.

En esta misma fecha siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

RJCE/DJPB/Nairobis.

Expediente: Nº 1934.

Cumplimiento de Contrato.

Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.