Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Julio de 2007

PARTE ACTORA: E.Á.I., A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., I.Á.I.d.V. y MORELA ÁLAMO IBARRA de STEVER, titulares de la cédulas de identidad números 48.580, 3.177.073, 2.941.475, 3.180.067 y 1.715.260, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: abogados M.D.C., L.A.S.C., R.E. WALLIS CORAO, H.D.J.O., OLIVETTA A. CLAUT SIST y L.M.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.943, 1.332, 24.799, 16.557, 30.569 Y 73.162, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES M.P., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 13 de octubre de 1988, bajo el N° 55, Tomo 13-A-Pro.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados A.H., C.A.A. y E.L., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 12.626, 17.207 y 28.699, respectivamente.-

MOTIVO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia de fecha 11 de octubre de 2006, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

ACCION: DESALOJO (DEFINITIVA).-

EXPEDIENTE: 9525

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia el presente juicio por demanda, presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Turno, por los abogados L.A.S.C. y Olivetta A. Claut Sist, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos E.Á.I., A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., I.Á.I.d.V. y Morela Álamo Ibarra de Stever, mediante el cual proceden a demandar por Desalojo, a la Sociedad Mercantil INVERSIONES M.P., C.A.; dicha demanda fue admitida el 15 de noviembre de 2004, a través del procedimiento breve, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a objeto de que al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, tuviere lugar la contestación a la demanda, dándose por citada la parte citada la parte demandada en fecha 14 de junio de 2005.

Luego de ello, el 16 de junio de 2005, tuvo lugar la contestación a la demanda en el presente proceso.

En fecha 17 de junio de 2005, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito de prueba, y en esa misma fecha, fueron admitidas las pruebas por parte del a quo.-

Luego de ello el 4 de julio de 2005, la representación judicial de la parte actora procedió a promover escrito de prueba, y en esa misma fecha, fueron admitidas las pruebas por parte del a quo.-

Posteriormente a ello, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial procedió a dictar sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda intentada.

Notificadas las partes de la sentencia antes identificada, la representación judicial de la parte demandada apeló de la misma y solicitó igualmente del Tribunal fijara el monto de la fianza que debe constituir su representada de conformidad con lo establecido en el ordinal 6to del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Luego de ello, el a quo fijó la fianza a contituir en la cantidad de NOVENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS MIL DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 96.900.012,92) que comprendía el doble de la cantidad condenada. Luego de ello, la representación judicial de la parte demandada solicitó prorroga, la cual fue negada por el a quo.

Seguidamente el 12 de diciembre de 2006, la representación judicial de la parte demandada ofreció como garantía una hipoteca en primer grado sobre un inmueble propiedad de la empresa LEGEND INVESTMENT INC, y el 18 de diciembre de 2006, el a quo procedió a negarla por cuanto consideró que el inmueble ofrecido pertenecía a una empresa que no es parte en el juicio, y no constaba voluntad de los representados de la empresa de constituir la referida garantía. Procediendo luego a oír la apelación ejercida el 21 de noviembre de 2006 en contra de la sentencia dictada el 11 de octubre de 2006, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior (Distribuidor de Turno) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Realizada la distribución quedó para conocer de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, este Juzgado Superior.

Luego de ello, este Tribunal le dio recibo el 02 de febrero de 2007, fijándole un lapso de diez (10) días a los fines de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente la representación judicial de la parte demandad presentó escrito de alegatos, así como también presentó escrito de alegatos la representación judicial de la parte actora, el 21 de febrero de 2007.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia fuera del lapso legalmente establecido en la Ley, este Tribunal procede hacerlo bajo las siguientes consideraciones.

CAPITULO II

MOTIVA

Síntesis de la Controversia:

Se inicia el presente juicio por demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos I.A.I., E.A.I., MORELLA ALAMO IBARRA, A.I.M.D.R., E.A.M.A. Y G.M.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES M.P. C.A. por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 11 de Octubre de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los actores I.A.I., E.A.I., MORELLA ALAMO IBARRA, A.I.M.D.R., E.A.M.A. y G.M.A., todos plenamente identificados en los autos, en consecuencia declara resuelta la relación arrendaticia a tiempo indeterminado que vinculaba a las partes y condenó a la parte demandada INVERSIONES M.P. C.A. a lo siguiente: PRIMERO: A pagar a la actora la cantidad de Bs. 48.450.006,46, suma ésta que comprende las mensualidades de arrendamiento que van desde diciembre de 2001 hasta septiembre de 2006 a razón de Bs. 893.020,37 cada una, a lo que se le imputaron las cantidades consignadas por la parte demandada, a saber: cincuenta (50) mensualidades a razón de Bs. 66.903,50 cada una: lo que arroja un monto cancelado e imputado a la deuda final por la cantidad de Bs. 3.345.175,00; SEGUNDO: Al pago de los cánones que se sigan venciendo desde octubre del año 2006 hasta la entrega del inmueble a razón de Bs. 893.020,37 cada mes; y TERCERO: La entrega material del inmueble denominado Quinta Los Alamos, ubicado en la Avenida Valle Arriba, frente al Tolón, Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Distrito Capital.

Cumplida la distribución legal, correspondió a este Juzgado Superior, el conocimiento de esta causa.

Ambas partes presentaron sus escritos de conclusiones y observaciones escritas ante esta Alzada.

Para Resolver este Tribunal observa:

Alegatos de la Parte Actora: La parte actora alega en su libelo que son propietarios de un inmueble constituido por una casa quinta denominada Quinta Los Alamos, y el terreno en el que esta construida, situada en la Avenida Valle Arriba, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Que la administradora Luzardo y Erazo S.R.L,, actuando en representación de los propietarios del inmueble, celebró un contrato de arrendamiento en fecha 1º de Julio de 1989 con la empresa M.P. C.A. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 1988, bajo el Nº 55, Tomo 13-A-Pro, el cual tuvo por objeto la ya identificada Quinta Los Alamos.

Que en dicho contrato se estableció que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas, por parte de la arrendataria daría derecho a que la arrendadora pudiese exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios, gastos de cobranzas extrajudiciales, honorarios de abogados y cualquier otra indemnización a que hubiere lugar.

Que en la cláusula sexta del mencionado contrato de arrendamiento se estableció que la pensión de arrendamiento sería la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 66.903,50), la cual el arrendatario se obligó a pagar puntualmente el día primero de cada mes, en moneda de curso legal, en la oficina de la arrendadora. Así mismo en el contrato se pactó que la falta de pago puntual daba derecho a la arrendadora a exigir el pago de los intereses moratorios calculados a la tasa del uno por ciento mensual y los gastos extrajudiciales de cobranzas, pudiendo también ejercer las acciones de cumplimiento o resolución.

Las partes también convinieron que cualquier decisión relativa al canon de arrendamiento que emanase del Ministerio de Fomento o de cualquier otro que se crease era de aplicación inmediata, incluyendo cualquier aumento o disminución que pudiere sufrir el mismo, aun cuando estuviere vigente el contrato o su prórroga.

Que mediante Resolución Nº1673, de fecha 8 de junio de 1995, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, el canon de arrendamiento fue modificado a la cantidad de Trescientos Cincuenta y Un Mil Doscientos Diez Bolívares (Bs. 351.210,00) y que posteriormente mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 18 de Octubre de 1996, se declaró la nulidad de dicha resolución y se fijo el canon de arrendamiento en la cantidad de OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL VEINTE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.893.020,37).

Que en el contrato tuvo las siguientes aclaratorias y anexos:

Aclaratoria de fecha 1 de julio de 1989, en la que se establece que el objeto del contrato lo constituye la planta baja y alta en forma integra y total, que en el anexo No.1 de esa misma fecha, se estableció que los servicios de Inos, aseo urbano y cualquier otro servicio municipal o federal sería pagado en su totalidad por el arrendador y que el anexo Nº 2 de la aludida fecha, dejó sin efecto la cláusula séptima del contrato, única y exclusivamente durante la vigencia de los tres años fijos de duración del contrato, ó sea, hasta el día 30 de junio de 1992 y en caso de procedencia de la prórroga del mismo, entrarían en vigencia todos los términos y condiciones de la cláusula séptima del contrato y que por lo tanto comenzaría a regir a partir del día 1 de junio de 1992 la regulación vigente. Que el anexo No. 3 autorizó al arrendatario para subarrendar el inmueble por un lapso no superior al pactado en el contrato original, siendo el arrendatario es responsable por todas y cada una de las cláusulas del contrato ante la arrendadora.

Que el contrato de arrendamiento fue cedido por la administradora a los propietarios del inmueble en fecha 13 de febrero de 1995, y por tal razón tienen la cualidad y legitimación para todo lo relacionado con la administración y disposición del inmueble inclusive todo lo relacionado con su arrendamiento.

En el libelo la actora narra unos antecedentes judiciales y administrativos a la presente demanda.

Que consta en el expediente No.9816006376 llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto del Municipio del Area Metropolitana de Caracas, que la arrendataria Inversiones M.P. C.A. confiesa con sus consignaciones, que dejó de pagar por períodos de varios años los cánones de arrendamiento y las consignaciones hechas son totalmente insuficientes para acreditar el pago de los cánones correspondientes por cuanto se hizo caso omiso de las modificaciones del monto del canon con ocasión de la Resolución No. 1673 del 8 de julio de 1995 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento y la Sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo del 18 de Octubre de 1996. Que estas modificaciones eran obligatorias para la arrendataria según el contrato de arrendamiento y conocidas por la arrendataria.

Que otro grave y abusivo incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria consta en el expediente No.15.437 del Juzgado 11 en lo Civil, Mercantil y del T.d.A.M.d.C., donde consta que subarrendó el inmueble a los ciudadanos S.N. y M.O.C., subarrendamiento contrario al contrato de arrendamiento y a sus anexos que limitaba un posible subarrendamiento, al periodo de vigencia inicial del contrato, es decir, hasta el 30 de junio de 1992.

Que el contrato de arrendamiento por motivo de la declaratoria con lugar del Derecho de Preferencia, se convirtió a tiempo indeterminado.

Que el canon a pagar por la arrendataria a la arrendadora inicialmente de conformidad con la cláusula sexta era la cantidad de Bs.66.903,50 y que la falta de pago de una o mas mensualidades daría derecho a la arrendadora a exigir el pago de intereses, gastos extrajudiciales, pudiendo ejercer las acciones de cumplimiento o resolución del contrato

Que el canon fue modificado por la ya citada Resolución y Sentencia, modificaciones ambas aplicables y obligatorias para la arrendataria en virtud del anexo 3 antes citado y en el tiempo durante el cual la cláusula séptima del contrato original había adquirido por declaración expresa de las partes en el citado anexo 2 plena vigencia.

Que en cuanto a la posibilidad contractual de que el arrendatario pudiera subarrendar en virtud del anexo 3, esta autorización quedaba sometida a la duración del contrato.

La Actora fundamenta la demanda en los artículos 4 y 40 de los derogados Decreto legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y la Ley de Regulación de Alquileres y artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tales razones en nombre de sus mandantes demanda INVERSIONES M.P. para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a: 1) El desalojo del inmueble, es decir, la Planta Baja y Alta de la Quinta “Los Alamos”, ubicada en la Avenida Valle Arriba, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda; 2)En pagar la cantidad de Bs. 91.777.672,05 por concepto de los cánones de arrendamiento del citado inmueble, vencidos y no pagados de acuerdo a la relación siguiente: a) la cantidad de bs. 1.672.578,50 correspondiente a los meses de julio de 1993 hasta julio de 1995, ambos inclusive, a razón de sesenta y seis mil novecientos tres bolívares con cincuenta céntimos (bs. 66.903,50) cada mes, de acuerdo con lo el canon pactado en esa suma, pactados por las partes en el contrato; b) la suma de bs. 5.268.150,00 total calculado los meses comprendidos, a razón de trescientos cincuenta y un mil doscientos diez bolívares (bs. 351.210,00) por cada uno de los meses de agosto de 1995 a octubre de 1996, según modificación del canon de arrendamiento derivada de la resolución no. 1673 del 8 de junio de 1995, de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, aplicable según lo convenido por las partes de acuerdo a la cláusula séptima del contrato. c) la cantidad de bs. 84.836.935,10, calculado a razón de ochocientos treinta y seis mil novecientos treinta y cinco bolívares con treinta y siete céntimos ( bs.893.020,37)por cada uno de los meses desde noviembre de 1996 hasta septiembre de 2004, según la modificación del canon de arrendamiento contractual derivada de la sentencia dictada el 18-10-1996, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo, aplicable de conformidad con la cláusula séptima del contrato. d) los alquileres mensuales que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. e) los intereses moratorios sobre las sumas correspondientes a cada uno de los cánones de arrendamiento mencionados en el numeral anterior a la tasa de 1% mensual, según lo estipulado en la cláusula sexta del contrato, estimado en la cantidad de bs. 20.000.000,00, cuyo monto definitivo solicitan sea fijado mediante experticia complementaria del fallo.

Alegatos de la Parte Demandada:

Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda en fecha 16 de junio de 2005 dio contestación a la misma en los términos siguientes:

Procedió a rechazar y a contradecir la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, salvo que celebró un contrato de arrendamiento con la empresa ADMINISTRADORA LUZARDO Y ERASO S.R.L., en fecha 1º de julio de 1989, sobre el inmueble denominado Quinta Los Alamos, suficientemente identificado en el libelo de la demanda; que en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, producido por la parte actora con su demanda, se estableció que la duración del mismo era de tres (3) años fijos, prorrogables automáticamente de pleno derecho por períodos de un (1) año, si con dos (2) meses de anticipación por lo menos, al final de cada período, una cualesquiera de las partes no notificare a la otra por escrito lo contrario.

Que el contrato fue prorrogado por voluntad de las partes desde su primer vencimiento hasta el mes de Junio de 1993; que antes de que pudiese ocurrir en forma automática la prórroga del contrato de arrendamiento para el período comprendido entre julio de 1993 y junio de 1994, la arrendadora LUZARDO Y ERASO S.R.L., con mas de dos (2) meses de anticipación, notificó a su representada su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia.

Que debido a esa notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, su representada en fecha 25 de junio de 1993, ejerció el Derecho de Preferencia por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento que se contemplaba en el Decreto Legislativo Sobre desalojo de Viviendas, vigente para esa oportunidad, es decir, dentro del plazo de treinta (30) días antes del vencimiento. Que ese derecho de preferencia fue declarado con lugar según consta de Resolución Nº 3648 de fecha 22 de Noviembre de 1995, la cual no esta definitivamente firme y sus consecuencias no han comenzado a surtir sus efectos entre las partes, pues las mismas no han sido debidamente notificadas de dicha resolución, tal y como lo exige la propia Resolución con base a lo establecido en el artículo 63 del Reglamento de la derogada Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, 14 de la Ley de Regulación de Alquileres y los artículos 72 y siguientes de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, aplicable a la situación de autos.

Que la Resolución Nº 3648, que declaró con lugar el Derecho de Preferencia ordena textualmente lo siguiente “Se advierte a las partes interesadas en la presente resolución que la misma constituye un acto administrativo de efectos particulares. Por lo tanto aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en impugnarlo podrán intentar el correspondiente recurso contencioso administrativo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la notificación que de la presente resolución se efectúe, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 134 de la ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.”

Igualmente alegó que de la copia del expediente administrativo No. 71912.1 que fue acompañado con la letra B, se podía constatar que sólo se encuentra notificada la demandada Inversiones M.P. por la actuación que tuvo en el expediente, solicitando copia certificada y como consecuencia no se ha cumplido íntegramente con la notificación de las partes.

Que quedó evidenciado que el contrato de arrendamiento venció el día 30 de junio de 1993, por cuanto su representada fue notificada con la debida antelación que la arrendadora no prorrogaría el contrato a su vencimiento, por consiguiente, desde esa fecha hasta ahora, si el actor no ha recibido como lo confiesa en el libelo, el pago de los cánones de arrendamiento, no operó la tácita reconducción, tal y como lo estipulan los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y el mismo no se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado con ocasión de la declaratoria con lugar del Derecho de Preferencia, ya que la Resolución, como fue expuesto, no se encuentra definitivamente firme al no haber sido agotada la notificación de las partes que sería la vía para que las condiciones del contrato de arrendamiento con respecto a su duración hubiese variado a tiempo indeterminado.

Por esa razón alega la parte demandada, que el contrato de arrendamiento está vencido, conforme se desprende de la documentación indubitable consignada, que no operó la tácita reconducción, y como no ha quedado definitivamente firme el Derecho de Preferencia que es lo que hace que el contrato se convierta a tiempo indeterminado, la acción que debió interponerse era una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, y no una acción de desalojo de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Literal a, por falta de pago de dos mensualidades, pues esta acción sólo puede intentarse cuando el contrato es a tiempo indeterminado, por consiguiente la acción interpuesta por la actora es improcedente en derecho.

De igual manera alegó que su representada se encuentra solvente en los pagos tal y como se desprende de los comprobantes de la consignaciones efectuadas, e invocó la prescripción de los cánones caídos desde el mes de mayo de 1998 a abril de 2001. Rechazó los montos que se le reclaman por concepto de cánones de arrendamiento desde la fecha del vencimiento del contrato, es decir, desde el mes de Julio de 1993, porque dicho reclamo es consecuencia de una acción de de daños y perjuicios, por la ocupación del inmueble desde el vencimiento del contrato de arrendamiento hasta la entrega del mismo ya que no es posible reclamarle a un arrendatario cuyo contrato de arrendamiento se encuentra vencido, una cantidad superior a la que se encontraba vigente para el momento del vencimiento del mismo, a menos que las partes hubiesen convenido otra cosa, lo cual no sucedió, de allí que esos montos son improcedentes por exagerados.

Que el contrato accionado venció el día 30 de junio de 1993, que para ese momento el canon que se encontraba vigente para el día 30 de junio de 1993 era la suma de SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 66.903,50), que por ello la actora no puede pretender después de que ocurrió el vencimiento del contrato y no haberse convertido a tiempo indeterminado, al no haber operado la tácita reconducción y con ocasión de la Resolución que declaró con lugar el Derecho de Preferencia ejercido por su representada, cobrar unos montos previstos en nuevas regulaciones dictadas por los organismos competentes con posterioridad a ese vencimiento. Que las regulaciones dictadas por el Órgano Administrativo con posterioridad al vencimiento del contrato fijan el monto máximo que podría cobrar el arrendador por concepto de canon de arrendamiento para el caso de que estuviese vigente el contrato, pero para ello es necesario un acuerdo entre las partes, pero el monto podría ser menor si así las partes lo convienen.

Que en el presente caso el arrendador no puede hacer valer los incrementos como consecuencia de las regulaciones que son superiores al canon pactado en el contrato a menos que hubiese operado la tácita reconducción lo cual no es el caso de autos.

De las pruebas:

Parte Actora: Dentro del lapso de promoción de pruebas la parte actora, promovió una serie de documentales, las cuales son las siguientes:

1. - Contrato de arrendamiento y anexos, con estas documentales queda plenamente demostrada la relación arrendaticia, ya que las mismas no fueron impugnadas por la parte demandada.

2. - Resolución de la Dirección de Inquilinato donde se regula el inmueble, por medio de la cual queda plenamente demostrado que existe una regulación donde se estableció un nuevo canon para el arrendamiento, ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada.

3. -Sentencia donde se anula la Resolución y se fija el último canon que es el que pretende cobrar la actora por concepto de arrendamiento, con esta documental queda plenamente demostrado que existe una regulación definitivamente firme donde se estableció un canon definitivo para el arrendamiento. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada.

4. - Copia certificada de actas de un expediente de un juicio en el Juzgado quinto de Primera Instancia Civil. Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, donde intervinieron las mismas partes, el cual fue declarado sin lugar por falta de cualidad de la parte actora. Con estas documentales queda plenamente demostrada la existencia de un juicio previo que existió entre las mismas partes las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada.

5. - Notificación de vencimiento del contrato, con esta documental queda plenamente demostrado que la actora le notificó a la demandada su deseo de no prorrogar el contrato, lo cual es un hecho reconocido en este juicio.

6. - La Resolución que declara con lugar el Derecho de Preferencia interpuesto por la parte demandada, hecho que es reconocido por la demandada.

7. - Documento de propiedad del inmueble, declaración Sucesoral, con lo cual queda plenamente demostrada la propiedad del inmueble arrendado.

8. - Recibos de las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuados por la parte actora, donde consta las fechas y los montos de esas consignaciones.

9. - Copia de actas de varios expedientes de juicios intentados por la parte actora contra un ciudadano de nombre S.N. y otro donde este ciudadano demanda a la parte actora por un procedimiento de oferta real. Con estas documentales nada se demuestra que tenga incidencia con la cuestión debatida en el presente juicio, por tratarse de un sujeto procesal distinto a la parte demandada.

Pruebas de la parte demandada: La parte demandada hizo valer la copia del expediente administrativo de la Dirección de Inquilinato, el contrato de arrendamiento y sus anexos, así como los recibos originales de las consignaciones.

Estas pruebas fueron también producidas por la parte demandada, de manera que no existe contradicción con respecto a estos hechos y los otros que fueron admitidos por la parte demandada al dar contestación a la demanda.

Expuestos los alegatos de las partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal pasa a resolver la controversia en los siguientes términos:

Del análisis de los argumentos hechos por las partes en el libelo de la demanda y en la contestación, este sentenciador aprecia que las partes están conformes con que existió una relación contractual, que la actora notificó su decisión de no prorrogar el contrato y en otra serie de elementos, pero existe un punto neurálgico en el cual ellas no están de acuerdo y es el tema referente a la acción que debía interponerse en el presente proceso, ya que según la demandada la acción que debió interponer la actora es una acción de cumplimiento de contrato ya que el mismo no se ha convertido a tiempo indeterminado.

No obstante lo anterior, es obligatorio para esta Alzada examinar los escrito de conclusiones presentados por las partes en esta instancia, ya que de conformidad con la Doctrina de nuestro Tribunal Supremo, son de obligatoria consideración en el fallo los alegatos de derecho contenidos en esos escritos que sean fundamentales para el ejercicio del derecho a la defensa o que de alguna manera denuncien vicios que afecten de manera radical esa decisión.

En el caso de la parte demanda, como punto previo alegó la ocurrencia de la Perención Breve de la Instancia en el presente proceso, pues según su decir transcurrió holgadamente el lapso de treinta (30) días establecido, para que se consume esa perención sin que se hubiese gestionado la citación de la parte demandada con base en lo previsto por el numeral 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, y ratificó los alegatos contenidos en su escrito de contestación a la demanda donde indicó que el contrato no era un contrato a tiempo indeterminado debido a que ella no se encontraba formalmente notificada de la declaratoria del Derecho de Preferencia que había interpuesto hace muchos años ante la Dirección de Inquilinato, de manera que la acción propuesta era improcedente.

Por su parte, la actora consignó su escrito posteriormente, que el tema de la perención breve de la instancia no forma parte del thema descidendum, en virtud del recurso de apelación, por tratarse de un alegato que no fue esgrimido por la parte demandada en oportunidad alguna, de modo que no formó parte de la controversia.

Alegó también que lo aseverado por la demandada respecto a que en vista de que no existía la notificación formal del Derecho de Preferencia y que no podía considerarse que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado, argumentó que se trataba de algo imposible ya que ella había admitido la existencia de la Resolución en cuestión y había aceptado su contenido, que ella estaba notificada de la misma y que surtía plenos efectos.

Es criterio de esta Superioridad, que el tema de la perención debe ser analizado como punto previo, por tratarse de un punto de derecho y por cuanto la apelación de la parte demandada no está circunscrita a un punto especifico del fallo de la primera instancia, sino que al entrar a conocer de su apelación este Tribunal asume plena jurisdicción de la cuestión controvertida.

Lo que si le está vedado a la Alzada en el presente caso es desmejorar la condición del apelante, en este caso la condición de la parte demandada, por el principio tantum appelatum quantum devolutum.

Adicionalmente, la institución de la perención es un asunto de pleno derecho que inclusive por mandato de nuestro ordenamiento procesal puede analizarlo oficiosamente el Juez, tal y como lo establece el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo así, pasa este Tribunal a resolver este punto previo:

El numeral 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece que la instancia se extingue cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

Tal y como lo señala la parte demandada en sus conclusiones presentadas en esta Alzada, esta disposición había dejado de aplicarse con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que estableció la gratuidad de la justicia, por lo tanto al no existir la obligación de pago de los derechos arancelarios no existía ninguna obligación impuesta por la Ley para la practica de la citación del demandado.

No obstante lo anterior, la Sala de Casación Civil de nuestro mas Alto Tribunal en sentencia dictada el 06 de julio de 2004, estableció un nuevo criterio para la aplicación de ésta perención breve, al señalar que la citación del demandado es una carga que debe cumplir el demandante, por lo que debe impulsarla y dejar constancia en el expediente de ese impulso procesal dentro de los 30 días continuos siguientes a la fecha de la admisión de la demanda mediante una manifestación que demuestre que ha puesto disposición del Alguacil del Tribunal los medios y recursos necesarios para la práctica de la citación del accionado.

En este sentido la mencionada sentencia de fecha 06 de julio de 2004, estableció textualmente:

“Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.

Estos nuevos argumentos doctrinarios como ya se indicó, no son aplicables al caso en estudio, pero sí para aquellos que se admitan a partir de la publicación de esta sentencia. De este modo bajo criterio imperante para el momento, la denuncia analizada debe ser declarada procedente. Así se decide.(negrillas y resaltado del Tribunal)

Siendo como se señaló, que la perención de la instancia de conformidad con lo establecido por el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil, se verifica de derecho, no es renunciable por las partes y puede ser declarada de oficio por el Tribunal, por lo tanto es obligación de este sentenciador verificar si en el presente caso se dan los supuestos previstos para la ocurrencia de tal perención, a la luz de los criterios establecidos por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

En tal sentido este sentenciador procede a revisar minuciosamente las actas que conforman el expediente donde puede verse con meridiana claridad, que la demanda fue admitida el día 15 de Noviembre de 2004.

Revisando con detenimiento el expediente se advierte lo siguiente:

La presente demanda fue admitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta circunscripción judicial, en fecha 15 de noviembre de 2004, por lo tanto, es a partir del día siguiente a ésa fecha que comienza a correr el lapso de perención breve a que se contrae el artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de noviembre de 2004, es decir, 13 días continuos después de la admisión de la demanda, el abogado L.A.S.C., apoderado de la actora, recusa al juez titular de ese Despacho para ese entonces, abogado J.C.C.; seguidamente, en fecha 30 de noviembre de 2004, el juez titular ya mencionado y sobre la base de los razonamientos expuestos en dicha sentencia interlocutoria, niega la admisibilidad de la recusación, de lo cual se infiere que conforme a lo establecido en el artículo 14 del código Adjetivo, el recusante se encontraba a derecho.

Ello así, se observa que el recusante no intentó recurso alguno contra la decisión que le negó la admisibilidad de la recusación y lo excluyó del proceso, por lo cual dicha sentencia interlocutoria quedó firme.

Posteriormente a ello, no es sino en fecha 11 de enero de 2006, cuando comparece el abogado A.M.B., y procede nuevamente a recusar al juez titular de ese despacho ya mencionado, con lo cual el juez recusado procedió a extender informe de la recusación en fecha 13 de enero del mismo año.

Ahora bien, tomando en consideración que la primera recusación fue rechazada por el tribunal de la causa por auto expreso, y que el mismo no fue apelado, considera este Tribunal Superior que la causa no se paralizó como consecuencia de la misma, no así con la segunda recusación (11/01/05) que ciertamente fue respondida por el recusado en fecha 13 del mismo mes y año, por lo tanto, se podría considerar que la causa se paralizó hasta que como consecuencia de la designación de nuevo juez en el Tribunal de Primera Instancia, en fecha 7 de marzo de 2005, se avocó al conocimiento de la misma, la juez provisoria designada Dra. M.R.M.C.. Obsérvese que la actora recusante sólo actuó en el expediente el día 25 de enero de 2005, para solicitar copias certificadas respecto a la incidencia de recusación.

De lo anteriormente expuesto, se observa que desde la admisión de la demanda, es decir, desde el 15 de noviembre de 2004, hasta el día 11 de enero de 2005, transcurrieron holgadamente mas de los treinta (30) días a que se refiere el ya citado artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil, lapso este dentro del cual no consta que la parte actora haya dado cumplimiento a las obligaciones que lo impone la Ley para tramitar la citación del demandado, pues ni consta la solicitud de copias certificadas para compulsar el libelo de demanda, ni consta la consignación de los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil del Tribunal para la práctica de la diligencia prescrita, tal y como lo ordena la Jurisprudencia supra citada.

De allí que este Tribunal Superior, no pueda sino llegar a la conclusión que el alegato de perención debe prosperar en derecho, pues como lo establece claramente el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil, la perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes, no es pues, un asunto que esté limitado a denuncia de parte en una oportunidad procesal determinada, sino una situación procesal producto de la inactividad del actor que es castigada con la extinción del procedimiento, por lo tanto, este Tribunal Superior deberá declarar en la dispositiva del presente fallo perimido el presente juicio conforme a lo dispuesto en el artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Resuelto el punto previo alegado en esta Alzada, este Tribunal no entra a analizar el fondo de la controversia, por cuanto la declaratoria de perención de la instancia hace innecesario un pronunciamiento sobre la cuestión debatida en el presente proceso. Así se decide.

CAPITULO III

DECISIÓN

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Perimida la instancia en la presente demanda intentada por las ciudadanas E.Á.I., A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., I.Á.I.d.V. y MORELA ÁLAMO IBARRA de STEVER en contra de INVERSIONES M.P., C.A.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 283 del Código de Procedimiento Civil no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil siete (2007). Año 197º y 148º.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

En la misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 9525, como está ordenado.

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

VJGJ/Marielis

Exp: 9525