Decisión nº 18 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Marzo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente n° 6.097

PARTE ACTORA:

ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.116.128, representada judicialmente por el abogado M.G.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 23.177.

PARTE DEMANDADA:

LA FRASCA DE T.B.R.E C.A. sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 26 de noviembre de 1990, representada judicialmente por los abogados L.D.O., W.M. y F.U.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 11.723, 26.208 y 72.106 respectivamente.

MOTIVO:

Apelación contra la decisión dictada el 1° de octubre del 2010 por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior decidir el recurso de apelación intentado por el abogado W.M.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 1° de octubre del 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 21 de enero del 2011, por lo que se dispuso la remisión del expediente al Tribunal Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el 7 de febrero del 2011 y se dejó constancia de ello el 9 del mismo mes.

Por auto de fecha 11 de febrero del 2011 el tribunal fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para sentenciar de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. El 21 de febrero del 2011 la jueza que suscribe se avocó al conocimiento de la causa y suspendió el juicio por un lapso de tres (3) de despacho dada la proximidad de la decisión que habría de dictarse.

Encontrándonos dentro de la oportunidad legal, se pasa a sentenciar, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda arrendaticia introducida el día 24 de septiembre del 2008 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados P.G.M., J.J.F.S. y J.L.B. en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA.

El 26 de septiembre del 2008, el abogado J.J.F.S., consignó instrumento poder que acredita su representación, contrato de arrendamiento, y documento constitutivo de la sociedad mercantil LA FRASCA DE T.B.R., C.A.

El 9 de octubre del 2008 el tribunal de la causa admitió la demanda por el procedimiento breve.

El 20 de octubre del 2008, el alguacil del juzgado de la causa dejó constancia de que la representación actora proporcionó los medios y recursos para el transporte, necesarios para la práctica de la citación.

El 29 de octubre del 2008, el abogado M.G.H. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda.

Alega el abogado actor como hechos fundamentales de la acción deducida, los siguientes:

Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble distinguido como local comercial P.B. de la Quinta Coromotana ubicada en la primera avenida Las Delicias, esquina Mirador, urbanización La Campiña, parroquia El Recreo, Caracas, inicialmente a tiempo determinado, pero que por efecto de la tácita reconducción cambió de naturaleza para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado con la firma mercantil LA FRASCA DE T.B.R.E C.A.

Que la arrendataria LA FRASCA DE TOLEDO C.A. ha venido incumpliendo con las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, específicamente ha incumplido la cláusula quinta que establece que el destino que se dará a dicho inmueble es única y exclusivamente para la explotación del fondo de comercio.

Que el fondo de comercio ha venido funcionando con un horario comprendido desde las 11:00 a.m. hasta las 11:00 p.m. Pero que desde hace un tiempo funciona con un horario nada usual para una tasca, pues abre a las 11:00 p.m. y no tiene horario fijo de cierre, ya que han llegado hasta el colmo de cerrar a las 10:00 a.m.

Que ese horario no es el mas adecuado para explotar tal negocio, pues el mismo se encuentra en una zona residencial, y que la misma edificación en su parte superior sirve de hogar de los arrendadores.

Que le están dando un uso distinto pues funciona como un club nocturno, causando molestias a los vecinos.

Que en la cláusula tercera del mencionado contrato se pactó que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 640,00) que la arrendataria se obligó a pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

Que la arrendataria no ha pagado la mensualidad correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio del 2008.

Como razones de derecho argumentó lo previsto en los literales a y d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).

Finalmente demandó a la firma mercantil LA FRASCA DE T.B.R.E C.A. para que convenga o fuese condenada, en lo siguiente:

PRIMERO: El la presente demanda tantos (sic) en los hechos narrados como en el derecho invocado.

SEGUNDO: Que ha destinado el inmueble dado en arrendamiento distinguido como local comercial P.B, de la Quinta Coromotana ubicada en la ….., a usos deshonestos, indebidos en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades Municipales.

TERCERO: que ha cambiado el uso o destino que para el inmueble distinguido como …, se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento dado por escrito por mi mandante.

CUARTO: Que no ha pagado la mensualidad de arrendamiento a razón de BOLIVARES SEISCIENTOS CUARENTA MIL (Bs. 640.000,00), equivalentes a BOLIVARES FUERTES SEISCIENTOS CUARENTA (Bs. F. 640,00) vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado en el contrato de arrendamiento que encabeza esta demanda, correspondiente a los meses consecutivos de ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO de 2008, sobre el inmueble identificado como …

QUINTO: Como consecuencia del incumplimiento del contrato en desalojar el inmueble dado en arrendamiento identificado como …. Y hacer entrega del mismo completamente desocupado

SEXTO: En pagar las costas y costos prudencialmente calculados por el Tribunal

.

El 10 de noviembre del 2008, el juzgado a quo admitió la presente demanda de desalojo y su reforma por el procedimiento breve.

En fechas 12 de noviembre del 2008 y 13 de abril del 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa con orden de comparecencia.

Adelantados los trámites de la citación, el 11 de agosto del 2009, el abogado W.M.V. actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó instrumento poder y al propio tiempo se dio por citado en nombre de su representada.

El 13 de agosto del 2009, el abogado W.M.V. consignó escrito de contestación y reconvención de la demanda, donde expuso:

Que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, que no se encuentra incursa en incumplimiento alguno de las cláusulas contractuales.

Que hace valer la falta de cualidad de la demandada A.R.L. para sostener el juicio, toda vez que la única relación contractual con ésta es como directora de la arrendataria.

Que es cierto que entre ELETTRA FERRANTE y LA FRASCA DE T.B.R.E C.A. existe una relación contractual arrendaticia, la cual reconoce, pero que no es cierto que haya dado un destino distinto a aquel para el cual fue arrendado el inmueble, pues en el local sigue funcionando una tasca restaurante.

Que no es cierto que el horario de explotación de la tasca haya sido establecido de 11:00 a.m. a 11:00 p.m., que no es cierto que actualmente funcione con un horario nada usual para una tasca, que lo cierto es que abre en horas de la noche y cierra cuando se marcha el último cliente.

Que no es cierto que su representada haya dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio del 2008.

Que no es cierto que haya dejado de cumplir con lo previsto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.

Que no es cierto que el contrato que vincula a las partes sea un contrato a tiempo indeterminado, pues se ha ido prorrogando año tras año, por lo que la acción carece de fundamento legal.

En la misma oportunidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la parte actora por cumplimiento de contrato de arrendamiento, con fundamento en lo siguiente:

Que su representada no ha cambiado el destino ni el uso del local, ni ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento, toda vez que los meses reclamados por la arrendadora fueron cancelados con cheques personales, los cuales hizo efectivos en su oportunidad.

Que el resto de las pensiones de arrendamiento están depositadas a la orden de la arrendadora en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente 2008-1937.

Que la arrendadora no ha cumplido con su obligación de conservar la cosa en estado de servir al fin que se ha arrendado, ni a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada.

Que la arrendadora ha impedido el acceso de los empleados de su representada a la azotea del local arrendado con el fin de que se realicen obras de mantenimiento. Que ello dio lugar a la realización de una inspección judicial que dejó constancia de los daños y deterioros acaecidos.

Finalmente, reconvino para que cumpla con las obligaciones contractuales, y pague los daños que se comprueben una vez realizadas las reparaciones imputables a la arrendadora, así como otros daños que surjan de las reparaciones y acondicionamientos del local.

La reconvención fue estimada en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).

El 18 de septiembre del 2009, el tribunal de cognición admitió la reconvención y ordenó la notificación de la parte actora ELETTRA FERRANTE, y de la parte demandada LA FRASCA DE T.B.R.E C.A. en la persona de su representante A.R.L., y a ésta a título personal.

En fechas 22 y 24 de septiembre del 2009, el abogado M.G.H., en su condición de apoderado judicial de la parte actora contestó la reconvención, alegando lo siguiente:

Que con relación a la falta de cualidad, ésta obedece de una falsa interpretación de la reforma del libelo, pues no se interpuso acción alguna contra la ciudadana A.R.L..

Que niega, rechaza y contradice la reconvención propuesta por la ciudadana A.R.L. toda vez que no es procedente.

Que la reconvención propuesta por LA FRASCA DE T.B.R. C.A. es improcedente, que no es cierto que su representada haya impedido hacer las reparaciones necesarias.

Que la demandada pretende el pago de unos presuntos daños que aun no se han comprobado, ni hechas las reparaciones, que los presuntos daños aun no se han cuantificado.

Que la reconvención carece de cuantificación de los daños, de relación de causalidad entre el daño y la causa.

Finalmente, rechazó e impugnó por exagerada la estimación de la cuantía de la reconvención.

El 24 de septiembre del 2009, el abogado W.M.V. apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del auto de admisión de la reconvención.

El 28 del mismo mes y año, el abogado actora M.G.H. promovió el mérito favorable de los autos, y ratificó el contrato de arrendamiento consignado como documento fundamental de la demanda.

El 2 de octubre del 2009, el abogado W.M. apoderado judicial de la parte demandada, ofreció pruebas así:

1. En siete folios útiles, copia simple de documentos relacionados con la cuenta corriente de su representada abierta en Banesco, Banco Universal.

2. Original de inspección judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 27 de mayo del 2009, en el interior del inmueble arrendado.

3. Certificación de consignaciones del expediente número 2008-1937 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

4. Original de notificación judicial número AP31-S-2009-004571 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Asimismo, promovió prueba de informes y de confesión al no haber contestado oportunamente la reconvención.

   El 6 de octubre del 2009, el abogado M.G.H. impugnó las copias simples de los cheques y estados de cuentas consignados.

   Cumplidos los trámites procesales, el 1° de octubre del 2010 el tribunal de la causa dictó sentencia declarando sin lugar la falta de cualidad, parcialmente con lugar la pretensión de desalojo, terminada la relación arrendaticia, condenó a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas, no estimada la reconvención y sin lugar la misma.

   Frente a dicha providencia se alzó la parte demandada mediante recurso de apelación, por lo que corresponde a esta juzgadora determinar la justeza de esa resolución.

   Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, con miras a determinar la procedencia o no de la pretensión de desalojo y de la acción reconvencional.

   II

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   De acuerdo con la reforma de la demanda, la ciudadana ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO RESTAURANTE C.A., sobre un inmueble identificado como local comercial PB de la quinta Coromotana, ubicada en la primera avenida Las Delicias, esquina El Mirador, urbanización La Campiña, parroquia El Recreo, Caracas. Argumentó la representación actora que la arrendataria cambió el destino del inmueble y que ha dejado de pagar el canon correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio del 2008.

   Por su lado, la representación judicial de la parte demandada como punto previo hizo valer la falta de cualidad de la ciudadana A.R.L. para sostener el juicio toda vez que no forma parte de la relación contractual. Asimismo, admitió la existencia de la relación contractual de arrendamiento entre la ciudadana ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA y la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO RESTAURANTE C.A., negando que su representada hubiese cambiado el destino del inmueble y que adeude canon alguno.

   De la falta de cualidad.

   Corresponde a este tribunal pronunciarse como punto previo a cualquier otro asunto, acerca de la defensa perentoria relativa a la falta de cualidad de la ciudadana A.R.L. para sostener la presente causa.

   La falta de cualidad activa o pasiva es también llamada legitimación a la causa, y según ella se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

   El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.

   Ahora bien, de la revisión del escrito de reforma de la demanda se observa que ésta fue incoada contra la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO C.A. y que se solicitó que la citación de la demandada se practicara en la persona de su directora ciudadana A.R.L.. Así las cosas, es evidente que la ciudadana A.R.L. está siendo llamada como representante de la parte demandada y no como demandada propiamente dicha, por lo que fue acertado el tribunal de la causa al declarar sin lugar la defensa previa de falta de cualidad. Así se decide.

   De la pretensión de desalojo.

   Argumentó la representación judicial de la parte actora que la ciudadana ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO C.A., sobre un inmueble identificado como local comercial PB de la quinta Coromotana, ubicada en la primera avenida Las Delicias, esquina El Mirador, urbanización La Campiña, parroquia El Recreo, Caracas, inicialmente a tiempo determinado pero que por efecto de la tácita reconducción, se indeterminó.

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.579 del Código Civil.

   La parte demandada expresamente admitió la existencia de la relación arrendaticia entre la ciudadana ELETTRA FERRANTE GIANNOLA y la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO C.A. pero señaló que la misma es a tiempo determinado, por lo que la acción carece de fundamento.

   Dispone el encabezado del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en determinadas causas, entre las que encontramos a la falta de pago del canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y el cambio del destino del inmueble para el cual se pactó.

   Según documento privado cursante a los folios 8 y 9 del expediente, el cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido, se evidencia que la ciudadana ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA, representada en ese acto por O.D.B., y la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO RESTAURANTE C.A. representada por A.R.d.D., suscribieron contrato de arrendamiento de un local comercial PB de la quinta Coromotana, ubicada en la primera avenida Las Delicias, esquina El Mirador, urbanización La Campiña, parroquia El Recreo, Caracas.

   En la cláusula segunda del referido contrato, las partes pactaron que la duración sería por un año fijo con una prórroga de igual tiempo. En efecto, tal cláusula dispone lo siguiente:

   El plazo de duración del presente contrato es de UN (1) AÑO a partir del día once (11) de noviembre del 2001. Si vencido el plazo ya especificado y ninguna de las partes hubiera dado aviso a la otra, por escrito, de su voluntad en contrario con al menos Dos (2) meses de anticipación, se considerará prorrogado por igual tiempo o sea por UN (1) año

   .

   Prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que los contratos de arrendamientos a tiempo determinado se prorrogarán obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso máximo de un año, si la relación arrendaticia tuvo una duración mayor a un año y menor de cinco años.

   De la cláusula contractual transcrita, se desprende que las partes contrataron por un año fijo que venció el 11 de noviembre del 2002, que se prorrogó por un año más, a saber, hasta el 11 de noviembre del 2003. Asimismo según lo ordenado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal contrato se prorrogó legalmente hasta el 11 de noviembre del 2004.

   Al vencimiento de la prórroga legal la arrendataria quedó en posesión de la cosa arrendada con el consentimiento de la arrendadora, por lo que conforme a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, el arrendamiento se presume renovado sin determinación de tiempo.

   Así las cosas, siendo que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que por efecto de lo previsto en el artículo 1.600 eiusdem se debe considerar a tiempo indeterminado, y que la parte actora argumentó que la arrendataria cambió el destino del inmueble y que ha dejado de pagar el canon correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio del 2008, es evidente que la acción no carece de fundamento legal, por lo que tal argumento de la parte demandada no es procedente.

   La parte actora circunscribió su demanda a dos hechos relevantes, a saber:

1. El cambio de destino del inmueble arrendado. Que la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO C.A. venía funcionando con un horario de 11:00 a.m. a 11:00 p.m. y ha cambiado su horario funcionando como un club nocturno.

2. La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio del 2008, a razón de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 640,00).

   Con relación al primer supuesto, prevé el literal d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que será causal de desalojo el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Dispone la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

   El destino que se le dará a dicho inmueble será única y exclusivamente para la explotación del fondo de comercio y de la firma comercial que en él está funcionando, no pudiéndose darle otro destino sin el consentimiento previo dado por escrito por la ARRENDADORA

   .

   Observa este tribunal que lo arrendado fue un local comercial situado en Caracas, estableciéndose que en el mismo funcionaría un fondo de comercio, sin embargo, es importante resaltar que no ha sido arrendado el fondo de comercio propiamente dicho, lo cual lo excluiría de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Ahora bien, cursa a los folios 10 al 19 del expediente copia simple del acta constitutiva y estatutos sociales de la FRASCA DE T.B.R., de la cual se evidencia que la referida sociedad mercantil tiene por objeto el comercio en el ramo de restaurante y la operación y gestión de Bar, Tasca, Talento Vivo y afines. Asimismo de las actas se desprende que en la actualidad el inmueble está destinado al funcionamiento de una tasca restaurante, sin que se haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó.

   La parte actora insiste en que fue cambiado el horario de funcionamiento de LA FRASCA DE TOLEDO C.A., lo cual fue un hecho admitido por la parte demandada, sin embargo, ello no implica una modificación en el uso, más aun cuando el horario de explotación de la sociedad mercantil no ha sido previsto en el contrato de arrendamiento ni en sus estatutos.

   Después de las consideraciones anteriores, es forzoso para esta juzgadora desestimar la primera denuncia de la parte actora relacionada con lo previsto en el literal d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   En cuanto al segundo argumento de la parte demandante, ésta alegó el incumplimiento en el pago de los cánones correspondientes a los meses abril, mayo, junio y julio del 2008, a razón de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 640,00).

   Prevé la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

   El canon de arrendamiento ha sido pactado en BOLIVARES SEISCIENTO (sic) CUARENTA MIL (BS. 640.000,00) mensuales que LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA puntualmente, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes por el primer año y para el segundo queda expresamente convenido que el canon de arrendamiento se modificará según el índice inflacionario

   .

   En la oportunidad de contestar la demanda la representación judicial de la parte demandada señaló que no era cierto que su representada haya incumplido lo ordenado en la cláusula tercera del contrato, ni que haya dejado de pagar los cánones de correspondientes a los meses abril, mayo, junio y julio del 2008, asimismo adujo, ya en el capítulo dedicado a la reconvención, que el pago de los meses reclamados por la arrendadora los recibió mediante cheques personales y que los hizo efectivos en su debida oportunidad.

   Una vez acreditada la relación arrendaticia existente entre las partes y las obligaciones asumidas por la arrendataria, a ésta tocaba probar, de acuerdo con las reglas de distribución de la carga probatoria (artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil), que había pagado, o, de ser el caso, cualquier otra circunstancia liberatoria.

   En el sub iudice, ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA, en su condición de arrendadora, asumió la obligación de hacer gozar a la sociedad LA FRASCA DE TOLEDO C.A, en su carácter de arrendataria, del inmueble arrendado, y ésta a pagar una contraprestación, que en el supuesto de autos corresponde a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 640,00).

   A los fines de demostrar la liberación o cumplimiento de la obligación, la parte demandada consignó en copia simple seis cheques de Banesco, Banco Universal, librados por la FRASCA DE T.B.R. C.A. pagaderos a la orden de ELETTRA FERRANTE por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), y tres constancias de movimientos bancarios del cliente FRASCA DE T.B.R. C.A. Asimismo, a los fines de probar la veracidad de sus dichos promovió prueba de informes para ser evacuada por la Institución Bancaria Banesco Banco Universal, la cual pese a haber sido proveída, no consta en autos sus resultas. Así las cosas, tratándose de copias simples de instrumentos privados, carecen de valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Por otra parte, promovió certificación de consignaciones del expediente número 2008-1937 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, evidenciándose que LA “TASCA” DE T.B.R. ha consignado los cánones desde octubre del 2008 hasta junio del 2009, a favor de “ELECTRA” FERRANTE. Asimismo, promovió pruebas de informes a ser evacuada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien corroboró la información evidenciada en la certificación. Ahora bien, considera este juzgado que dicha prueba resulta a todas luces impertinente toda vez que no corresponde a los cánones reclamados.

   En conclusión, estando probada la relación arrendaticia y no habiendo sido probada la liberación de la obligación de pago, es menester declarar procedente la demanda de desalojo y así se dispondrá en la sección resolutiva de esta sentencia. Así se decide.

   De la impugnación de la cuantía.

   En la oportunidad de contestar la reconvención la parte actora rechazó e impugnó por exagerada la cuantía de la reconvención, por carecer de fundamento.

   Dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará . El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

   Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

   Visto que la contradicción de la cuantía fue pura y simple, correspondía a la demandada reconviniente probar su estimación, pues lo contrario obliga al tribunal a declarar como no estimada la reconvención.

   Entonces, siendo que la parte demandada reconviniente no cumplió con la carga de la prueba que incumbe a quien alega un hecho, es forzoso para este tribunal declarar como no estimada la reconvención, tal como lo sentenció el tribunal de la causa.

   De la reconvención.

   La parte demandada reconvino a la parte actora, por cumplimiento de contrato de arrendamiento y pago de daños y perjuicios, por cuanto ésta debe mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Argumentó que la demandante desde hace tres años aproximadamente ha impedido el acceso de los empleados de su representada a la azotea del local arrendado con el fin de que se realicen obras de mantenimiento.

   Por su lado, la parte actora reconvenida argumentó que la reconvención era improcedente, que no es cierto que su representada haya impedido las reparaciones necesarias y que carece de cuantificación de los daños, y de la relación de causalidad entre el daño y la causa. Finalmente, rechazó e impugnó por exagerada la estimación de la cuantía de la reconvención.

   Ahora bien, alegó la parte demandada que su contraria no había dado contestación oportuna a la reconvención, pues la misma tuvo lugar de manera anticipada.

   Muchas han sido las decisiones dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia, que otorgan validez a la contestación anticipada de la demanda, y en este caso de la reconvención, pues, no se puede castigar la extrema diligencia de la parte.

   En efecto, la Sala Constitucional ha expresado respecto a la contestación anticipada de la demanda, lo siguiente:

   … el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó -tal como lo indicó la accionante- en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante. En tal sentido, observa la Sala que a pesar de que el caso sub júdice se trata de un juicio breve, el mismo efectivamente se desarrolló en formas similares con las del juicio ordinario, ya que al no haber sido opuestas cuestiones previas por el demandado, de ninguna manera podría haber resultado afectada la parte actora; en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva …

   . (Sentencia Nº 1.904, de fecha 1 noviembre de 2006).

   Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificó el criterio expuesto por la Sala Constitucional, en sentencia Nº 575, de fecha 1 agosto 2006, al señalar:

   …en sentencia N° 081 de fecha 14 de febrero de 2006, esta Sala declaró ‘tempestiva la oposición realizada el mismo día en que la parte se dio por intimada’.

   Asimismo, en la sentencia transcrita anteriormente, ajustada a los principios constitucionales así como a los criterios jurisprudenciales asentados por este Alto Tribunal, y en resguardo de la uniformidad jurisprudencial, estableció que es ‘válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil’. Así, debe considerarse tempestiva la contestación anticipada a la demanda tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve…

   .

   De los precedentes criterios jurisprudenciales, se deduce que la contestación anticipada de la demanda o reconvención, es un acto válido, en cualquier procedimiento, por lo que el juez no podrá declarar la extemporaneidad de la misma.

   Aclarado lo anterior, pasa este tribunal a analizar la reconvención propuesta, a tal fin observa, que la parte reconvenida negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta, por lo que la carga probatoria persiste en cabeza de la parte demandada, quien alegó que su contraria no la mantiene en el goce pacífico de la cosa arrendada, ni permite el acceso de los empleados de su representada a la azotea del local arrendado con el fin de que se realicen obras de mantenimiento.

   Figura en autos inspección judicial preconstituida practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 27 de mayo del 2009, en el interior del inmueble arrendado, donde el tribunal hizo constar que observó un alto grado de humedad en los techos y paredes del pasillo en la entrada del local, y en el área de las mesas, barra, cocina, paredes y puntos de iluminación, y que según el ingeniero designado los daños tienen su origen en la losa del techo del local. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha repetido en reiteras sentencias que el valor probatorio que arroja dicha inspección es de un simple indicio, por lo que deberá acumularse a otros indicios o pruebas para que de esta manera pueda considerarse como totalmente verdaderas.

   Asimismo, consta notificación practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la ciudadana A.R. informándole a la ciudadana ELETTRA FERRANTE que tenía 24 horas desde la aludida notificación para permitir el acceso a la terraza del inmueble a fin de practicar reparaciones, y a tenor de lo previsto en el artículo 1.137 del Código Civil por analogía se presume que la notificación fue conocida desde el instante en que llega a la dirección del destinatario.

   Así las cosas, esta juzgadora analizando las pruebas e indicios en su conjunto, da por demostrado que la actora reconvenida estaba en conocimiento del pedimento de la arrendataria para acceder a la azotea del inmueble a gestionar algunas reparaciones; sin embargo, ello no demuestra los supuestos daños y perjuicios, ni el incumplimiento de la arrendadora en el mantenimiento de la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Así pues, es menester declarar improcedente la reconvención de cumplimiento de contrato y así se dispondrá en la sección resolutiva de esta sentencia. Así se decide.

   III

   DECISIÓN

   Por los fundamentos antes expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- Parcialmente Con lugar la demanda desalojo incoada por la ciudadana ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA contra la sociedad mercantil LA FRASCA DE T.B.R. C.A. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes sobre un inmueble distinguido como local comercial P.B. de la Quinta Coromotana ubicada en la primera avenida Las Delicias, esquina Mirador, urbanización La Campiña, parroquia El Recreo, Caracas. Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble dado en arrendamiento. SEGUNDO.- Sin lugar la reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada la sociedad mercantil LA FRASCA DE T.B.R. C.A. contra la ciudadana ELETTRA FERRANTE DE GIANNOLA. TERCERO.- Sin lugar el recurso de apelación incoado por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 1 de octubre del 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Queda CONFIRMADA la apelada.

   No hay especial condenatoria en las costas del recurso, dado que no hubo actuación de la parte actora ante esta instancia.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de marzo del dos mil once (2011). Años: 200° y 152°.-

   LA JUEZA,

   M.F. TORRES TORRES

   LA SECRETARIA,

   E.R.G.

   En la misma fecha, 28 de marzo del 2011, se registró y publicó la anterior decisión constante de diecisiete (17) páginas, siendo las 12:39p.m.

   LA SECRETARIA,

   E.R.G.

   Exp. N° 6.097

   MFTT/ERG.

   Sentencia definitiva