Decisión nº 120 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 15 de Abril de 2010

En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 11.06.2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamenta su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 29.06.2009, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última citación, durante las horas destinadas para despachar.

A continuación, en fecha 13.07.2009, el abogado H.N.E., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de las compulsas, siendo que en esa misma oportunidad el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Luego, en fecha 16.07.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado las compulsas.

Después, el día 30.07.2009, el abogado H.N.E., consignó original del expediente distinguido con el N° 0615, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativo a la solicitud de información sobre no consignaciones arrendaticias, así como las copias fotostáticas requeridas para abrir el cuaderno de medidas, siendo el mismo aperturado en fecha 22.09.2009.

Acto continuo, el día 05.10.2009, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada.

En tal virtud, el día 13.10.2009, el abogado H.N.E., solicitó la citación de la parte demandada a través de carteles, lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 20.10.2009, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

De seguida, el día 14.01.2010, el abogado H.N.E., dejó constancia de haber retirado el cartel.

A continuación, en fecha 25.01.2010, el ciudadano Sadek Besereni Karaz, debidamente asistido por la abogada J.G.L., se dio expresamente por citado.

Luego, el día 11.02.2010, el abogado H.N.E., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 18.12.2010, siendo que para la evacuación de la prueba testimonial, se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las once de la mañana (11:00 a.m.) y doce de la tarde (12:00 p.m.), a fin de tomar el testimonio de los ciudadanos L.B.M.L. y A.R.B.S..

Por tal motivo, en fecha 01.03.2010, se declaró desierto el acto relativo a la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre el ciudadano L.B.M.L., y se tomó declaración al ciudadano A.R.B.S..

Después, el día 11.03.2010, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese día.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 22.09.2009, se abrió cuaderno de medidas.

Acto seguido, el día 20.10.2009, se instó a la parte actora a que consignase original o copias certificadas del documento de propiedad del bien inmueble sobre el cual se peticionó la cautela, cuyo requerimiento fue satisfecho en fecha 22.10.2009.

Por consiguiente, el día 26.10.2009, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, a cuyo efecto, se exhortó para su práctica al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, librándose, a tal efecto, despacho y oficio N° 369-09.

Después, en fecha 03.12.2009, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro, procedentes del Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales se desprende que estuvo presente la ciudadana E.Z.G.A..

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado H.N.E., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano O.J.C.L., en el escrito de la demanda aseveró lo siguiente:

Que, su representado es arrendador del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra F, ubicado en el primer piso del edificio Torre Maracaibo, situado en la Urbanización La Campiña, Avenida Libertador, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, según contrato de arrendamiento celebrado con los ciudadanos E.Z.G.A. y Sadek Besereni Karaz, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.04.2007, bajo el N° 91, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, en la cláusula segunda se convino el canon de arrendamiento en la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,oo), equivalentes actualmente a un mil ochocientos bolívares fuertes (BsF. 1.800,oo).

Que, los arrendatarios no participaron su deseo de prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento previsto el día 01.05.2009, por lo que pudo ser beneficiada con la prórroga legal establecida en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero dado al incumplimiento de su obligación contractual no les resultaba aplicable, en conformidad con lo previsto en el artículo 40 ejúsdem.

Que, los arrendatarios no han pagado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.008, así como enero, febrero, marzo y abril de 2.009.

Que, los arrendatarios han dejado de pagar los gastos de condominio correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, al igual que enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero, febrero, marzo y abril de 2.009.

Que, los arrendatarios no han cancelado los gastos de aseo urbano y relleno sanitario correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, al igual que enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero, febrero, marzo y abril de 2.009.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en los artículos 1.159, 1.167 y 1.592 del Código Civil.

En virtud de lo anterior, procedió a demandar a los ciudadanos E.Z.G.A. y Sadek Besereni Karaz, para que conviniesen o en su defecto, fuesen condenados por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución de la convención locativa accionada; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de veintiséis mil cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 26.400,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, a razón de un mil ochocientos bolívares fuertes (BsF. 1.800,oo) cada uno, y los que se siguiesen causando hasta la entrega definitiva del inmueble; en cuarto lugar, en el pago de la cantidad de seis mil cuatrocientos cuarenta y cinco bolívares fuertes (BsF. 6.445,oo), por concepto de indemnización compensatoria en virtud de haber dejado de pagar los gastos de condominio; en quinto lugar, en el pago de la cantidad de ochocientos ochenta y nueve bolívares fuertes (BsF. 889,oo), por concepto de indemnización compensatoria en razón a la falta de pago de los gastos de servicios de aseo urbano y relleno sanitario; en sexto lugar, en el pago de los intereses de mora sobre el monto a pagar, a la tasa del uno por ciento (1%) mensual; y, en séptimo lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Para Couture, la rebeldía del juicio o contumacia, se origina por la omisión del demandado de comparecer a estar a derecho, cuando ha sido emplazado personalmente en el país, absteniéndose de participar en el proceso que se le sigue.

Por su parte, el Dr. A.R.R., respecto a la figura jurídica de la confesión ficta, ha sostenido lo siguiente:

...La falta de contestación a la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o a las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.

(…)

La rebeldía no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como antigua personación, de tal modo que la realización de aquel acto constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa (art. 364 CPC)...

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, 1997, páginas 131 al 134)

En este sentido, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 370, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27.03.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 00-2426, caso: Mazzios Restaurant C.A., que precisó lo siguiente:

...La confesión requiere de una declaración expresa e inequívoca de una parte que es favorable a su contraparte y perjudicial para ella. (…) Las declaraciones confesorias expresas son en principio insustituibles, pero por efecto del silencio procesal, el Código de Procedimiento Civil crea la figura de tener a una parte por confeso, y para que ello ocurra, previamente desplaza la carga de la prueba hacia la parte que tenía que contestar alegatos o preguntas de su contraparte, y no lo hace, bien porque se niega a hacerlo, o porque no concurre al acto, a fin que de probar algo que lo favorezca, no se consolide con su silencio el que se le tenga por confeso. En estos casos, si en el transcurso del proceso la parte que guarda silencio no prueba algo que lo favorezca, el Código de Procedimiento Civil reputa que sobre el hecho afirmado por su contraparte se le tendrá por confeso; es decir, que no es realmente confeso (ya que no existe declaración expresa), sino que su silencio equivale a una confesión, y en base a ella se fijan los hechos en la sentencia definitiva. En este sentido, los artículos 362 y 412 del Código de Procedimiento Civil son claros, y ellos, al igual que los artículos 424, 436 o 444 eiusdem, señalan los diversos efectos del silencio procesal, siempre en perjuicio de quien lo guarda. (…) El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En coherencia con lo anterior, el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, incluido dentro del elenco de preceptos legales que conforman el procedimiento breve, a través del cual se dilucida la pretensión deducida por la accionante, con especiales características consagradas en la ley especial inquilinaria, dispone lo que sigue:

Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por su parte, el artículo 362 ejúsdem, señala lo siguiente:

Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación, se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo establecido en la anterior disposición jurídica, para que se tenga a la parte demandada como confesa, se requiere que acontezcan concurrentemente los supuestos allí establecidos, tales son que (i) no diere contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido; (ii) nada probare que le favorezca y (iii) la pretensión deducida por el accionante o la vía procesal escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho.

Ahora bien, en lo que respecta al primer supuesto exigido en la mencionada norma procesal, concerniente a que la parte demandada no haya dado contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido, se hace necesario para este Tribunal determinar el momento en el cual debió acontecer la misma y, en tal sentido, se observa que en fecha 03.12.2009, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro, procedentes del Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales se desprende que estuvo presente la ciudadana E.Z.G.A., mientras que el día 25.01.2010, el ciudadano Sadek Besereni Karaz, debidamente asistido por la abogada J.G.L., se dio expresamente por citado para la secuela del presente procedimiento.

Por consiguiente, la ley establece en el caso sub júdice un término para la contestación de la demanda, la cual tendrá lugar al segundo (2°) día de despacho siguiente a la citación, tal y como se desprende de la letra del artículo 883 ejúsdem, que establece lo siguiente:

Artículo 883.- El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En lo que concierne a la oportunidad en que la parte demandada debe contestar la demanda en el procedimiento breve, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 981, dictada el día 11.05.2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 04-2465, caso: J.d.C.B. y otros, sostuvo lo que sigue:

…De conformidad con lo antes expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.

Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga cuestiones previas y la parte actora tiene oportunidad para contradecirlas…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por lo tanto, estima este Tribunal que habiendo constado en autos la citación tácita de la ciudadana E.Z.G.A., en fecha 03.12.2009, cuando se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro, procedentes del Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como la citación expresa del ciudadano Sadek Besereni Karaz, el día 25.01.2010, cuando debidamente asistido por la abogada J.G.L., se dio por citado para la secuela del presente procedimiento, es por lo que la contestación de la demanda debió verificarse al segundo (2º) día de despacho siguiente a esa oportunidad, de acuerdo con lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, este es, el día 28.01.2010, sin que se evidencie de autos que lo hubiese hecho, lo cual conlleva a precisar que la parte demandada no dio contestación de la demanda en el término establecido en la ley para ello. Así se decide.

En cuanto al segundo supuesto requerido para tener a la parte demandada como confesa, exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que no haya probado nada que le favorezca y, en tal sentido, tenemos que el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, puntualiza:

Artículo 889.- Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de la distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo anterior, una vez verificada la contestación de la demanda o la reconvención, según sea el caso, o pasada la oportunidad por efecto de la incomparecencia al acto por parte del demandado, el proceso se abre a pruebas por diez (10) días de despacho, aún sin p.d.J., en cuya fase el demandado contumaz podrá probar algo que le favorezca, a los fines de desvirtuar la confesión en que incurrió por la falta de contestación.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2428, dictada en fecha 29.08.2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 03-0209, caso: T.d.J.R.d.C., señaló lo siguiente:

…En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.

En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.

Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.

(…)

Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.

De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De tal modo, que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a la defensa como expresión del debido proceso, que propugna el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, dada la confesión en que incurre la parte demandada cuando no contesta la demanda en la oportunidad procesal para ello, debe acreditar durante la contienda probatoria aquellas probanzas de tal entidad que desvirtúen los hechos libelares, ya que de lo contrario, sucumbirá en su contra la demanda, en caso de que ésta no sea contraria a derecho, toda vez que le está vedado probar excepciones o defensas que debían proponerse en la contestación omitida.

Sin embargo, debe destacarse que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano O.J.C.L., en contra de los ciudadanos E.Z.G.A. y Sadek Besereni Karaz, se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.04.2007, bajo el N° 91, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra F, ubicado en el primer piso del edificio Torre Maracaibo, situado en la Urbanización La Campiña, Avenida Libertador, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.008, así como enero, febrero, marzo y abril de 2.009; al igual que los gastos de condominio correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero, febrero, marzo y abril de 2.009; aunado a los gastos de aseo urbano y relleno sanitario correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero, febrero, marzo y abril de 2.009.

Es por ello, que la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.04.2007, bajo el N° 91, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se asigna el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se celebró.

También, el demandante aportó original del recibo de pago suscrito por dicha parte en fecha 14.08.2007, y recibido en esa misma oportunidad por el ciudadano Sadek Besereni Karas, el cual se tiene como reconocido, ya que no fue desconocido ni tachado en la contestación, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que atañe al hecho material de las declaraciones y hace fe, salvo prueba en contrario, de la verdad de las mismas.

De la documental en referencia se aprecia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2.007, así como que sus suscriptores acordaron prorrogar la convención locativa accionada por un (01) año más, la cual vencería el día 01.05.2009.

Adicionalmente, el accionante acreditó original de los recibos de pago sin firmar relacionados con los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.008, así como enero, febrero, marzo y abril de 2.009, a razón de dos mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 2.200,oo), a los cuales no se atribuye valor probatorio alguno, ya que no aparecen firmados por la persona contra quién se dirige, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil.

Igualmente, el demandante proporcionó original de la factura emitida por Serdeco el día 06.12.2009, por concepto de los servicios de energía eléctrica, relleno sanitario, otros créditos y cargos que genera el bien inmueble arrendado, a la cual no se atribuye valor probatorio alguno, ya que constituye un instrumento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse por el tercero a través de la prueba testimonial, según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, por medio de la prueba de informes, a la que hace referencia el artículo 433 ejúsdem.

Asimismo, el accionante consignó los recibos emitidos por la sociedad mercantil Inmobiliaria Garin S.R.L., por concepto de gastos de condominio que generó el bien inmueble arrendado durante los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero, febrero, marzo y abril de 2.009, a los cuales no se concede valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse por el tercero a través de la prueba testimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, por medio de la prueba de informes, a la que hace referencia el artículo 433 ejúsdem.

Además, la parte actora promovió durante la fase probatoria la prueba testimonial recaída sobre los ciudadanos L.B.M.L. y A.R.B.S., la cual se llevó a cabo en fecha 01.03.2010, declarándose desierto el acto relativo al testimonio del ciudadano L.B.M.L., pero se tomó declaración al ciudadano A.R.B.S., quien a las doce de la tarde (12:00 p.m.) de ese día, afirmó lo siguiente:

…se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, quien procede a interrogar al testigo de la siguiente manera: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos E.Z.G.A. y Sadek Besereni Karaz?. Contestó: ‘Lo conozco de trato y comunicación por la relación que tengo con el propietario del inmueble, por cuanto mi oficina está ubicada al lado de la Torre Maracaibo, donde está la oficina arrendada a los arrendatarios identificados, el edificio contiguo es el Majestic donde también tengo mi oficina, ubicado (sic) en la avenida (sic) Libertador, es todo’. Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano O.C.?. Contestó: ‘Sí, le conozco desde hace diez (10) años y tengo del conocimiento de que es propietario de la oficina que tenía en arrendamientos (sic) de los señores antes citados, en el edificio en la Torre Maracaibo, es todo’. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo si por ese conocimiento que tiene de los ciudadanos E.Z.G.A., Sadek Besereni Karaz y O.C., sabe y le consta que suscribieron un contrato de arrendamiento de un inmueble propiedad del ciudadano O.C., ubicado en la Torre Maracaibo, apartamento 1-F, piso 1, Avenida Libertador, Caracas, en el mes de abril del (sic) 2.007?. Contestó: ‘Sí me consta y con vigencia para el período desde mayo de 2.007, hasta mayo de 2.008, con cánones de arrendamiento de 1.800 mensual. Este contrato se prorrogó a partir de mayo de 2.008, con un canon de arrendamiento de 2.200 mensual, es todo’. Cuarta Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el incremento del canon de arrendamiento a bolívares 2.200, fue conforme al índice general de precio al consumidor (IPC), según lo previsto en el contrato de arrendamiento?. Contestó: ‘Sí, el cálculo del incremento fue obtenido con base al índice de precio al consumidor, el cual ascendió a bolívares 400 mensual, es todo’. Quinta Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el monto de bolívares 2.200 nunca fue pagado por los arrendatarios al arrendador del inmueble?. Contestó: ‘Observé que las gestiones de cobranzas realizadas por el señor O.C., a los arrendatarios no le permitieron realizar el correspondiente pago, es todo’. Sexta Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que los ciudadanos E.Z.G.A. y Sadek Besereni Karaz, nunca pagaron los gasto (sic) de condominio del inmueble arrendado a que estaba obligado según el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano O.C.?. Contestó: ‘Igualmente los arrendatarios no cumplieron con el pago del condominio, es todo’. Séptima Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y consta que durante los dos (02) años del contrato de arrendamiento los arrendatarios nunca pagaron los servicios de relleno sanitario y aseo urbano, que viene establecido en el recibo de la electricidad?. Contestó: ‘Los arrendatarios al recibir la facturación de la empresa eléctrica solamente pagaron el servicio de electricidad y omitieron el pago del relleno sanitario y aseo urbano, es todo…

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En vista de los términos en que rindió el testigo su declaración testimonial, estima este Tribunal que dicho medio probatorio resulta a todas luces inadmisible, ya que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto excede de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), equivalentes actualmente a dos bolívares fuertes (BsF. 2,oo).

Por lo anterior, juzga este Tribunal que la parte actora probó la relación arrendaticia existente entre las partes, así como la obligación de los arrendatarios de pagar mensualmente por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de un mil ochocientos bolívares fuertes (BsF. 1.800,oo), de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda, al igual que el deber de pagar los gastos por concepto de condominio, aseo urbano y relleno sanitario que genera el bien inmueble arrendado, conforme a lo convenido en la cláusula tercera, pero no probó el aducido aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de dos mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 2.200), ni mucho menos la cantidad de seis mil cuatrocientos cuarenta y cinco bolívares fuertes (BsF. 6.445,oo), por concepto de indemnización compensatoria en virtud de haberse dejado de pagar los gastos de condominio y la suma de ochocientos ochenta y nueve bolívares fuertes (BsF. 889,oo), por concepto de indemnización compensatoria en razón a la falta de pago de los gastos de servicios de aseo urbano y relleno sanitario.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante el lapso probatorio de diez (10) días de despacho a que se refiere el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada no acreditó alguna probanza que la eximiera de pagar el canon de arrendamiento y los gastos de condominio, aseo urbano y relleno sanitario que genera la cosa dada en arriendo, por lo cual se encuentra satisfecho el segundo requisito exigido en la ley para que se tenga a la parte accionada como confesa. Así se decide.

Finalmente, para que se verifique la confesión ficta de la parte demandada, se requiere que la pretensión deducida por el accionante o la vía escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho, es decir, que no atente contra el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

En este contexto, la pretensión deducida por la accionante se fundamenta en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.04.2007, bajo el N° 91, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de la alegada falta de pago del canon de arrendamiento y los gastos de condominio, aseo urbano y relleno sanitario que genera el inmueble arrendado.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. E.M.L., la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978)

En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Cuarta: De manera expresa se establece y así lo acepta El Arrendatario, que el plazo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, será contado a partir del 01 de Mayo de 2.007, el cual podrá ser prorrogado por igual periodo a voluntad conjunta de ambas partes, previa discusión de nuevas modalidades de ser el caso. Lo cual significa que si una de las partes contratantes no quisiera hacer uso de su facultad para prorrogar el plazo de duración de este contrato, solo se tomará en cuenta el plazo fijado; en este caso si es El Arrendatario quien no quisiere prorrogar el contrato, deberá participarlo al arrendador por escrito por lo menos con tres (3) meses antes del vencimiento del plazo; de no hacerlo así, se considerará automáticamente prorrogado el contrato por un (1) año más, siempre que El Arrendador esté de acuerdo con otorgar esta prórroga, lo cual deberá constar por escrito y se regirá por los mismos términos que acuerden las partes. Queda entendido que el periodo de prórroga, en ningún caso será más de una (1) vez, ni mayor de un año, a cuyo vencimiento en caso de existir prórroga y sin notificación previa alguna, expirará automáticamente el presente contrato, sin que bajo ninguna circunstancia sea oponible la tácita reconducción. El presente contrato comenzará a regir a partir del 01 de Mayo de 2.007…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.05.2007, el cual podía prorrogarse por igual periodo a voluntad conjunta de ambas partes y previa la discusión de nuevas modalidades, caso contrario, si una de las partes contratantes no quisiera prorrogarlo, sólo se tomaría en cuenta el plazo de duración convenido.

En tal sentido, se desprende de autos que las partes acordaron prorrogar la duración de la convención locativa accionada por un (01) año más, luego que feneciera el término inicial de duración contractual, en fecha 01.05.2008, conforme a los términos establecidos en la anterior cláusula contractual, por lo que a su vencimiento ocurrido el día 01.05.2009, de pleno derecho y sin que mediara notificación alguna, debía comenzar a transcurrir el plazo de seis (06) meses de la prórroga legal, a que se contrae el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero por encontrarse los arrendatarios en mora con respecto al pago de de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.008, enero, febrero, marzo y abril de 2.009; al igual que los gastos de condominio correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero, febrero, marzo y abril de 2.009; aunado a los gastos de aseo urbano y relleno sanitario correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero, febrero, marzo y abril de 2.009, es por lo que estas circunstancias permiten afirmar que los demandados no resultaban acreedores de tal beneficio que el Decreto-Ley concede al arrendatario cumpliente de sus obligaciones legales y contractuales, a tenor de lo preceptuado en el artículo 40 ejúsdem, por lo que debe considerarse el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, lo cual conduce a precisar que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida por el accionante se encuentra ajustada a derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se decide.

Por lo antes expuesto, juzga este Tribunal que en el caso sub júdice la parte demandada no dio contestación de la demanda en el término establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, ni tampoco acreditó en autos algún medio probatorio capaz de desvirtuar el incumplimiento que se le imputó durante el lapso probatorio consagrado en el artículo 889 ejúsdem, en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos y los gastos de condominio, aseo urbano y relleno urbano, en franca violación a lo pactado en las cláusulas segunda y tercera de la convención locativa accionada y, como quiera que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida por el accionante no es contraria a derecho, ya que se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que se verifica la confesión ficta de los ciudadanos E.Z.G.A. y Sadek Besereni Karaz, por haberse configurado los extremos a los cuales alude el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- IV -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: