Decisión nº 016 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 22 de Enero de 2016

Proveniente del Órgano Distribuidor, es recibida por este Juzgado en fecha 13 de noviembre de 2013, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA intentada por el ciudadano J.C.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.830.049, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 26.067, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos E.A.F.D.F. y R.J.F., venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.659.467 y V-12.212.197, respectivamente, de este domicilio, según documento protocolizado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 7 de noviembre de 2013, bajo el No. 61, Tomo 110, en contra de los ciudadanos A.A.B.D.R. y R.A.R.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.837.187 y 4.332.936, respectivamente.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Admitida la demanda en fecha 14 de noviembre de 2013, se ordena citar a las partes demandadas y librar los recaudos correspondientes.

En fecha 4 de diciembre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora consigna las copias fotostáticas simples necesarias para librar los recaudos de citación; y en la misma fecha el Alguacil del Tribunal expone haber recibido los emolumentos para realizar la citación.

En fecha 10 de diciembre de 2013, se libran recaudos de citación.

En fecha 8 de enero de 2014, el Alguacil del Tribunal expone haberse trasladado para practicar las citaciones correspondientes a los codemandados, señalando no haber podido ubicarlos.

Posteriormente, en fecha 5 de febrero de 2014, el Tribunal ordena nuevamente la citación personal de la parte demandada y librar nuevos recaudos de citación. De seguidas, en fecha 21 de febrero de 2014, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en el expediente de haber practicado las citaciones correspondientes.

En fecha 24 de marzo de 2014, los codemandados presentan escrito de contestación de la demanda y al mismo tiempo plantean reconvención a la demanda.

En fecha 4 de abril de 2014, este Juzgado admite la reconvención propuesta y fija oportunidad para que la parte actora reconvenida dé contestación a la misma.

En fecha 11 de abril de 2014, la parte actora reconvenida presenta escrito de contestación a la reconvención planteada.

En fecha 29 de abril de 2014, la parte demandada reconveniente presenta escrito de promoción de pruebas. En fecha 12 de mayo de 2014, la parte actora reconvenida presenta su escrito promocional de pruebas.

En fecha 14 de mayo de 2014, se agregan las pruebas a las actas procesales. En fecha 20 de mayo de 2014, la parte demandada reconveniente presenta escrito impugnando los documentos privados presentados por la parte actora reconvenida en su escrito de promoción de pruebas.

En fecha 21 de mayo de 2014, el Tribunal se pronuncia en relación a la admisión de las pruebas.

En fecha 18 de junio de 2014, este Juzgado se trasladó y constituyó a los fines de practicar la inspección judicial referida en el escrito promocional de pruebas de la parte actora reconvenida. Seguidamente, en fecha 20 de junio de 2014, el perito designado por este Tribunal consigna informe fotográfico del inmueble inspeccionado.

En fecha 23 de julio de 2014, se reciben resultas con ocasión a la comisión de la prueba de testigos.

En fecha 12 de agosto de 2014, se reciben resultas de las pruebas testimoniales practicadas.

Previa solicitud de la parte actora, por auto de fecha 28 de julio de 2015, el Tribunal fija oportunidad para la presentación de los informes.

En fecha 31 de julio de 2015 se libran boletas de notificación, y en fecha 11 de agosto de 2015, el Alguacil de este Tribunal deja constancia en el expediente de haber notificado a la parte demandada reconveniente. Seguidamente, en fecha 13 de agosto de 2015, la parte actora reconvenida se da por notificada.

En fecha 6 de octubre de 2015, la parte actora reconvenida presenta escrito de informes.

En fecha 4 diciembre de 2015, se difiere la oportunidad para dictar sentencia.

Cumplidos los lapsos procesales pasa este Tribunal a decidir lo conducente en la presente causa.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

De la Parte Actora:

Expone el apoderado judicial de la parte actora, que sus poderdantes celebraron primeramente contrato de opción a compra, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 24 de mayo de 2013, anotado bajo el No. 12, tomo 60° de los libros respectivos, con los ciudadanos A.B.d.R. y R.R., antes identificados en actas, sobre un bien inmueble propiedad de estos últimos situado en el Barrio Sierra Maestra, Avenida 4, N° 18A-74, en jurisdicción de la Parroquia F.O., Municipio Maracaibo del Estado Zulia (hoy Municipio San F.d.E.Z.), en el cual se estableció como precio ficticio de la venta la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100, con unas supuestas arras de DIEZ MIL BOLÍVARES, cuando realmente se celebró la opción a compra por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 y se entregó por concepto de arras la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100, tal y como consta en instrumento privado de opción de compra-venta que reposa en actas.

En tal sentido, explica que el referido contrato de opción a compra venta se celebró dos veces y por montos distintos, debido a que una profesional de derecho convenció a los promitentes compradores de que el monto real de la compra venta era muy alto, por lo que negarían el crédito de Ley de Política Habitacional.

Que se estableció en la cláusula tercera de ambos documentos que el término de duración del contrato era de ciento veinte (120) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la suscripción del contrato autenticado, es decir, tendría una vigencia hasta el día 24 de septiembre de 2013.

Manifiesta que luego de haberse realizado todas las diligencias pertinentes para lograr la protocolización del documento definitivo de compra venta, al presentar los recaudos por ante la Oficina de Registro Público de San Francisco, en fecha 18 de octubre de 2013, estando dentro de los 120 días, se negó el trámite ya que no había coincidencia en el estado civil del vendedor, entre su cédula de identidad y la base de datos del SAREN, por lo que se les comunicó a ambos vendedores para que procedieran a resolver la situación y poder finiquitar la referida venta.

Expone igualmente que los promitentes vendedores, en lugar de solucionar el inconveniente, optaron por notificarles a los prominentes compradores que el precio de la venta había cambiado de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 y aumentaría a la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100.

Que los promitentes vendedores, se niegan a vender el inmueble antes descrito en actas, a pesar de las múltiples reuniones sostenidas con asistencia de abogados, para que éstos cumplan con su compromiso tal y como fue acordado, situación irregular para los poderdantes ya que necesitan con carácter de urgencia el inmueble, dado que se encuentran en una situación bastante apremiada debido a que viven arrimados.

Que ahora los vendedores sin ninguna razón lógica, moral ni legal se niegan a vender el inmueble, con el propósito ilícito y deshonesto de querer aumentar el precio de venta.

Que por las razones anteriormente expuestas, demandan a los opcionantes-vendedores A.B.d.R. y R.R., plenamente identificados en actas, por el cumplimiento del contrato de opción a compra, para que convengan en realizar la venta en el precio acordado contractualmente, o se vean obligados por el Tribunal a que le otorguen a los prominentes compradores el documento definitivo traslativo de la propiedad, por la cantidad de dinero acordada inicialmente, es decir, la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, de los cuales solo se adeuda la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, debido a que ya fue cancelada la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, entregadas en calidad de arras según cheque emitido contra la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, de fecha 24 de abril de 2013, antes identificado en actas.

Que se fundamenta la presente acción en los establecido en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano. Así mismo, estima la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, equivalentes a la cantidad de 7.943,9252 unidades tributarias (U.T.)

De la Parte Demandada:

El apoderado judicial de los codemandados, en su contestación manifiesta que es cierto que sus representados R.R. y A.B.d.R., celebraron y suscribieron dos contratos de opción a compra, uno en forma privada y otro en forma pública, con el carácter de prominentes vendedores con los ciudadanos R.F. Y E.F.d.F., ya identificados, sobre un inmueble de su propiedad, tal como lo evidencian los encabezados y la Cláusula Primera de los referidos contratos.

Asimismo, expone que el apoderado judicial de los demandantes señala falsamente en su pretensión el orden de los referidos contratos, ya que en primer lugar se suscribió el documento privado de contrato de opción a compra sobre el inmueble antes identificado y que constituiría el verdadero contrato, conforme a lo narrado por sus representados y al cheque de fecha 26 de abril de 2013, ya identificado en actas, cancelado en arras como parte del precio del contrato de opción a compra venta al promitente vendedor por el promitente comprador, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00).

Manifiesta que en dicho contrato se establece que en la cláusula segunda, se conviene como precio único la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,00); que en la cláusula tercera, el lapso para la opción de compra-venta es de ciento veinte (120) días continuos más treinta (30) días de prórroga; que en la cláusula cuarta, los promitentes compradores entregan la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) por concepto de arras, y que los TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) bolívares restantes serían cancelados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta en el lapso previsto por las partes.

Continúa, narrando que en la cláusula quinta, los promitentes vendedores adquieren la obligación de entregar al momento del otorgamiento del documento definitivo las solvencias de los servicios públicos y demás documentación requerida para la protocolización del mismo, así mismo declaran los promitentes compradores estar recibiendo de mano de los promitentes vendedores la documentación necesaria para la solicitud del crédito bancario, que son los mismos que se requieren para la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Que en la cláusula sexta, las partes deberán cancelar indemnizaciones por concepto de cláusula penal, en caso de incumplimiento de alguna de ellas, estableciendo una penalidad para los compradores del cinco por ciento (5%) sobre la cantidad entregada en arras a los optantes vendedores y una penalidad igual para los optantes vendedores más el reintegro de la cantidad recibida por los optantes compradores en calidad de arras.

Adicionalmente, manifiesta que en fecha 24 de mayo de 2013, los mismos contratantes y con el mismo carácter de promitentes vendedores y promitentes compradores, suscriben otro documento de opción de compra-venta, que contendría el contrato simulado en cuanto al precio de opción de compra venta del inmueble, contentivo de casi idénticas cláusulas al celebrado en forma privada, variando solo en lo que respecta a la cláusula segunda donde se establece como precio único para la venta la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), y en lo referido a la cláusula cuarta, que indica que la promitente compradora entrega a los promitentes vendedores la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00) por concepto de arras y el saldo restante, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.340.000,00) serán cancelados al momento de la suscripción del documento definitivo de compra venta.

Que transcurridos casi treinta (30) días de la celebración del primer contrato, sus representados suscriben el nuevo contrato público, el cual establece el mismo lapso para la opción celebrada con anterioridad, sin restar los casi treinta días ya transcurridos del primer lapso establecido, solo con la finalidad de que la convención celebrada llegara al resultado deseado, como muestra de buena fe de sus representados.

Que niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los términos alegados por el actor en su libelo de demanda, en cuanto a que el incumplimiento es responsabilidad de los vendedores por los motivos ya indicados.

Que la verdad de los acontecimientos es que los promitentes compradores recibieron de sus representados toda la documentación requerida en cualquier oficina registral para el otorgamiento del documento definitivo de venta. Que impugnan y rechazan en toda forma de derecho el instrumento supuestamente expedido por la Oficina de Registro Público de San Francisco que niega el trámite por no haber coincidencia en el estado civil y la base de datos del SAREN del vendedor R.R. y asimismo, consignan carta de certificación de datos expedida por el SAIME, con fecha anterior a la celebración de ambos contratos, donde se evidencia el estado civil de su representado.

Que los promitentes compradores contaron con casi ciento ochenta (180) días para completar el saldo del precio adeudado a los vendedores, no como alegan los actores en su demanda que el documento definitivo de compra venta no se firmó porque en el Registro les informaron que el documento presentado no podía firmarse por el inconveniente del estado civil de uno de los contratantes.

Que en opinión de sus representados, lo que ocurrió fue que los promitentes compradores no lograron conseguir el resto del dinero ni a través de créditos bancarios ni a través de recursos propios, por lo que hacen descansar en su pretensión la culpa de la no celebración del contrato en hombros de los vendedores.

Que los promitentes compradores nunca les comunicaron a los promitentes vendedores sobre el problema existente que impidió que se firmara el documento definitivo de compra venta en la oficina del Registro. Así mismo, manifiesta que desde la fecha de suscripción del contrato privado, sus representados no tuvieron más contacto con los promitentes compradores hasta que se les notificó de la demanda por cumplimiento de contrato incoada por éstos.

Que el incumplimiento recae sobre los promitentes compradores, ya que sus poderdantes cumplieron desde el inicio con las obligaciones establecidas en ambas convenciones celebradas, entregando todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta del inmueble objeto de litigio, tal y como reconoció el apoderado actor en el escrito libelar.

De la Reconvención:

Señala el apoderado judicial de la parte demandada, e de conformidad con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil de Venezuela; y de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a los promitentes compradores R.F. y E.F. por Resolución de los contratos de opción a compra celebrados, tanto de forma privada como pública, en razón de haber incumplido con la cláusula tercera de los mismos, referida a los lapsos establecidos por las partes, los cuales fueron rebasados por los promitentes compradores en perjuicio de sus representados.

Que igualmente incumplieron la cláusula cuarta, atinente a la cancelación del saldo del precio adeudado para la fecha, siendo ésta la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), los cuales no fueron cancelados a sus representados, ya que el documento definitivo de compra venta nunca se suscribió, en detrimento de los codemandados ya que el incumpliendo no devino de parte de ellos.

Que solicita se dicte sentencia definitiva a favor de sus representados los promitentes vendedores, ya identificados en actas, y así mismo sea aplicada a todo su rigor la cláusula sexta del contrato de opción a compra, que establece una penalidad del cinco por ciento (5%) para la parte que incumpliera con las obligaciones derivadas de dicha convención, con la respectiva condenatoria a costas.

Así mismo, solicita se declare CON LUGAR en la sentencia firme la reconvención propuesta y resueltos los contratos de opción a compra venta sobre el inmueble anteriormente identificado en actas.

De la Contestación a la Reconvención:

El apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, en su contestación a la reconvención planteada, contradice y niega en todos los hechos narrados, así como también el derecho invocado en la petición intentada por los demandados reconvinientes.

Que especialmente niega, rechaza y contradice por carecer de fundamentos:

Que el contrato celebrado en primer término haya sido el privado, que lo cierto es lo narrado en el libelo de demanda. Señala que el primero de los contratos celebrados fue el contrato autenticado más no el público, como erradamente señala el apoderado judicial de la parte demandada reconveniente. Que el contrato privado carece de fecha, mientras que el contrato autenticado sí posee fecha cierta, es decir el celebrado en fecha 24 de mayo de 2013, por lo que es a partir de la suscripción de este contrato que tendría vigencia el lapso de ciento veinte (120) días, más treinta (30) días de prórroga para la opción de compra venta.

Expone así mismo que la comparecencia por ante la oficina Subalterna de Registro Público sí se realizó en el tiempo oportuno, es decir el día 18 de octubre de 2013. Que niega, rechaza y contradice que estuvo siempre en el ánimo de los demandados reconvinientes la firma con los promitentes compradores del inmueble antes descrito.

Que a pesar de que los demandados reconvinientes suministraron la documentación requerida en principio, la recepción del documento fue negada toda vez que el trámite no podía iniciarse al no haber coincidencia en el estado civil del vendedor, en el documento, donde era identificado como casado, con su estado civil en su cédula de identidad, en la cual aparece casado, y el estado civil de la base de datos electrónicos que maneja el SAREN.

Que al observar esta irregularidad, se le informó inmediatamente de la comunicación a ambos vendedores, de la situación en la que se encontraba incurso el ciudadano R.R.T., para que procediera a resolver la situación de su estado civil y poder finiquitar la ya referida venta.

Expone el apoderado judicial de la parte demandante reconviniente que yerra la representación judicial de su contraparte al confundir una certificación de datos expedida por el Servicio Administrativo de Identificación y Extranjería (SAIME), con la base de datos electrónicos que manera el SAREN, ente el cual maneja los datos identificatorios de los diferentes usuarios y otorgantes de alguna documentación por ante las Notarías, Registros Mercantiles, Principales y Oficinas Subalternas.

Que yerra igualmente el señalado profesional del derecho al intentar impugnar y rechazar el instrumento expedido por la Oficina de Registro Público de San Francisco, por tratarse de un instrumento público administrativo, cuya única forma de enervarlo es a través del especialísimo procedimiento de tacha de falsedad de instrumento público.

Que niega, rechaza y contradice la afirmación sostenida por la representación judicial de los demandados reconvinientes, sobre no ostentar los demandantes reconvenidos el dinero suficiente para dar cumplimiento con el precio acordado, puesto que para antes de la fecha de expiración del término, es decir, para antes del veinticinco (25) de octubre de 2013, los actores reconvenidos poseían fondos suficientes para honrar el compromiso adquirido.

Que es falso lo que afirman los demandados reconvinientes con relación a la falta de notificación de la imposibilidad de la celebración del contrato de venta definitivo, por cuanto ese día, dieciocho (18) de octubre de 2013, sus representados al retirarse de la Oficina de Registro Público de San F.d.E.Z., se dirigieron a la residencia de los demandados-reconvinientes y se entrevistaron personalmente con los mismos, poniéndolos al tanto de la situación y dejando en su poder el oficio suministrado por la referida oficina de registro.

Que en fecha veintiocho (28) de octubre de 2013, es recibida una llamada telefónica por sus representados, de parte de los demandados reconvinientes, en la que informan el incremento del precio del inmueble.

Manifiesta que es falso que los demandados reconvinientes no tuvieran más contacto con los actores reconvenidos, cuando hasta el doctor H.B.G., lo llamó vía telefónica, a fin de lograr una mediación o acuerdo amistoso para resolver la situación.

De igual forma, refirió que los demandados reconvinientes poseen otros inmuebles y que aunado a eso, vendieron el inmueble objeto de esta controversia en dos (2) ocasiones diferentes, una a sus representados y otra a los ciudadanos que hoy en día lo habitan.

Que lo cierto de lo sucedido es que los demandados reconvinientes, no quisieron vender el inmueble por el precio previamente contratado con sus representados, y estuvieron elevando el precio, hasta que lograron concretar el negocio jurídico con quien se encuentra actualmente habitando el descrito inmueble.

III

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

- De la parte demandante: consigna junto al libelo de demanda las siguientes documentales:

- Documento de opción de compra venta, celebrado entre los ciudadanos A.A.B.D.R. y R.A.R.T., por una parte, quienes a los efectos del contrato se denominaron LOS PROMITENTES VENDEDORES, y la ciudadana E.A.F.D.F., por otra, quien a los efectos se denominó LA PROMITENTE COMPRADORA, instrumento el cual fuese autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de mayo de 2013, anotado bajo el No. 12, Tomo 60 de los libros respectivos.

Con relación al anterior contrato, se evidencia que se trata de un documento autenticado por ante la indicada Notaría Pública, que refleja la voluntad de las partes. Con relación a este tipo de documentos, el Código Civil establece:

Artículo 1.363 El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones

.

En este sentido, siendo que la existencia del contrato, no resulta un hecho controvertido en el juicio, este Juzgador de conformidad con la norma anteriormente transcrita, y lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pasa a otorgarle el valor probatorio correspondiente.

- Documento privado de opción de compra venta, celebrado entre A.A.B.D.R. y R.A.R.T., por una parte, quienes a los efectos del contrato se denominaron LOS PROMITENTES VENDEDORES, y la ciudadana

E.A.F.D.F., por otra, quien a los efectos se denominó LA PROMITENTE COMPRADORA.

Este documento presentado por la actora reconvenida con el libelo de demanda, no fue desconocido por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de la contestación, por lo que en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no encontrarse en duda su autenticidad, se aprecia en su valor formal probatorio. Así se establece.

Ahora bien, en la etapa procesal respectiva la parte actora reconvenida promovió:

-Prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), para que esta requiera a su vez a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, (B.O.D.), a fin de que informe a este Despacho, lo siguiente:

• Si el cheque número 94000032, emitido por el ciudadano R.F., por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), de fecha veinticuatro (24) de mayo de 2013, fue cobrado por el ciudadano R.R..

• Si en la cuenta corriente número 0116-0101-44-0016448855, perteneciente al ciudadano R.F., para la fecha veintidós (22) de octubre de 2013, existían cantidades dinerarias disponibles, y remitan los movimientos bancarios correspondientes a dicha cuenta, durante el mes de octubre del año 2013.

Pretende el promovente demostrar mediante el medio probatorio señalado, en primer lugar que la cantidad de dinero contenida en el descrito cheque, constituyó la primera parte del pago de la venta, y que ésta fue pagada y cobrada por el ciudadano RODOLGO RINCÓN TROCONIS, parte demandada reconviniente, como parte de pago del precio total convenido de la pactada venta, y en segundo lugar, que para la oportunidad del otorgamiento del contrato de venta definitivo, poseía fondos suficientes para asumir la obligación relativo al pago del precio acordado voluntariamente entre las partes.

En relación a esta prueba se aprecia que en fecha veintidós (22) de julio de 2014, se reciben resultas de la entidad financiera BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., de las cuales se aprecia que el cheque No. 94000032, fue depositado en la cuenta No. 0116-0116-21-0199656037, perteneciente al ciudadano R.R.. Asimismo, remitieron constante de un (1) folio útil, movimientos bancarios de la cuenta número 0116-0101-44-0016448855, durante el mes de octubre de 2013, perteneciente al ciudadano R.J.F..

De tal modo, obteniéndose respuesta oportuna y dirigida a enfatizar los hechos que pretende demostrar la parte actora en la presente causa, este Sentenciador la aprecia en sentido formal. Así se establece.

-Prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), para que esta requiera a su vez a la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA, que informe a este Despacho, si en la cuenta corriente número 0116-0101-44-0016448855, perteneciente a la ciudadana E.A.F.D.F., para el mes de octubre de 2013, existían cantidades dinerarias disponibles, y remitan los movimientos bancarios correspondientes a dicha cuenta, durante el mes de octubre del año 2013.

Con relación a esta prueba informativa, no riela en actas respuesta alguna en el sentido solicitado, razón por la cual este Juzgador no puede valorarla positivamente, en consecuencia, se desecha la misma del proceso. Así se establece.

-Prueba de informes dirigida al Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., a fin de que informen a este Tribunal si en la base de datos del SAREN, aparece el ciudadano R.A.R.T., como soltero.

Respecto a esta probanza, se verifica que en fecha 15 de octubre de 2014, se recibe respuesta mediante oficio No. 197-2014, del Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., en la cual se participa a este Despacho, que revisado el archivo digital que existe en su oficina, a través del sistema automatizado que se nutre de una base de datos del Sistema Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), se encuentra registrado el ciudadano R.A.R.T., con cédula de identidad número 4.332.936, de estado civil soltero, por lo que este Operador Judicial apreciando que la prueba fue tramitada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, aprecia la misma en todo su valor probatorio.

-Consignó las siguientes documentales:

• Movimientos bancarios de la cuenta corriente número 0116-0101-44-0016448855, del Banco Occidental de Descuento, (B.O.D.), perteneciente al ciudadano R.F., del mes de octubre del año 2013.

Con observancia a esta prueba, precisa este Operador Judicial que fueron recibidas resultas con ocasión a la prueba informativa dirigida al Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), de las cuales se constatan los movimientos de la cuenta corriente perteneciente al ciudadano RICHARD

FUENMAYOR, con lo cual pudiera inferirse que lo alegado por la parte actora reconviniente es un hecho cierto, toda vez que el objeto de esta probanza, adminiculada con la prueba de informes, es la de demostrar que para la fecha del otorgamiento del documento de venta definitivo, el prenombrado ciudadano R.F., poseía fondos suficientes para efectuar el pago restante del precio convenido, de tal modo, que a criterio de este Juzgador la probanza en estudio fue cabalmente sustanciada de acuerdo a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se acoge en todo su valor probatorio. Así se establece.

• Movimientos bancarios de la cuenta corriente número 0116-0101-44-0016448855, de la entidad bancaria Banco de Venezuela, perteneciente a la ciudadana E.A.F.D.F., del mes de octubre del año 2013.

Tal como fuese señalado ut supra, al momento de examinar la promoción de la prueba informativa dirigida al Banco de Venezuela, mediante la cual se pretendía ratificar la información relativa a los movimientos bancarios de la cuenta corriente perteneciente a la ciudadana E.F.D.F., de la misma no se obtuvo respuesta oportuna por parte de la oficiada entidad financiera, en consecuencia, este Tribunal no le concede valor probatorio y por ende, la desecha del proceso.

• Copia fotostática simple de oficio emanado del Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., al Director General de Servicios Administrativos de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), de fecha dieciocho (18) de octubre de 2013, a objeto de tramitar la corrección del estado civil del ciudadano R.R.T., quien aparece en la base de datos del SAREN como soltero y presenta estado civil en la cédula de casado.

Con relación a este particular, la parte demandada reconviniente planteó formal impugnación a la misma, no obstante, es de observar que la parte actora reconvenida promovió igualmente prueba de informes al Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., de la cual se obtuvo respuesta temporáneamente y se logró precisar que según el archivo digital de esa oficina, se encuentra registrado el ciudadano R.A.R.T., portador de la cédula de identidad número 4.332.936, con el estado civil soltero, por lo que este Operador Judicial al examinar la presente documental en concatenación con la prueba informativa, que alcanzó el fin último de su promoción, la acoge en todo su valor probatorio de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

• Documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente litis, redactado por la abogada R.A.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 27.367, el cual fue

presentado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z..

• Original de Certificación de Gravámenes, expedida por el Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., de fecha quince (15) de mayo de 2013.

• Copia fotostática simple de la constancia de código catastral, emanada de la Dirección de Catastro, Unidad de Registro Inmobiliario de la Alcaldía Bolivariana de San Francisco.

• Copia fotostática simple de la solvencia municipal, emanada del Servicio Desconcentrado Bolivariano de Administración Tributaria de la Alcaldía Bolivariana de San Francisco.

• Copia fotostática simple de la constancia de número cívico, emanada de la Alcaldía Bolivariana de San Francisco.

• Copia fotostática simple de la C.d.S.d.H..

• Copia fotostática simple de la Liberación de la cláusula de retracto legal del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), emanado de la Gerencia Estadal Encargada del INAVI.

• Lista de requisitos exigidos para la presentación y otorgamiento de Documentos, por el Registro Público del Municipio San F.d.E.Z..

El objeto de este plexo probatorio es demostrar que todos los requisitos exigidos para el otorgamiento del contrato de venta definitivo fueron presentados por la parte demandante reconviniente, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., asimismo, dejar sentado que el trámite no pudo efectuarse debido a la inconformidad del estado civil del ciudadano R.A.R.T., entre su cédula de identidad y la base de datos del SAREN. Respecto a esto, la parte demandada reconviniente planteó impugnación a los documentos privados presentados.

Ahora bien, dentro del conjunto documental promovido, observa este Operador Judicial que se encuentran adicionados documentos privados, documentos públicos administrativos y documentos privados emanados de terceros, no obstante, la parte promovente no pretende hacer valer el contenido de cada una de las documentales individualmente, sino lo que representa en su acumulado, siendo esto el hecho de tener reunidos todos los requisitos exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta, en tal sentido, con vista a esa intencionalidad de promoción, este Operador Judicial considera que las documentales en estudio sirven de indicios para considerar que se realizaron diligencias tendientes a lograr el registro de la compra venta definitiva, y por tal motivo, deben valorarse formalmente, sin que sea necesaria la ratificación de la información contenida en cada una de ellas, la cual individualmente no guarda relación con la materia debatida en juicio. Así se establece.

• Copia fotostática simple de la Inscripción de Registro de Vivienda Principal, por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, (SENIAT), del Ministerio del Poder Popular para las Finanzas.

• Constancia de residencia de la ciudadana E.F.D.F., emanada del C.C. “Adams Sthormes”, Parroquia F.O., del municipio San F.d.E.Z..

• Constancia de no poseer vivienda de la ciudadana E.F.D.F., emanada del C.C. “Adams Sthormes”, Parroquia F.O., del municipio San F.d.E.Z..

• Constancia de inscripción en la Gran Misión Vivienda Venezuela, por no poseer vivienda, del ciudadano R.J.F..

El objeto de esta probanza es demostrar que la parte actora reconviniente, específicamente la ciudadana E.F.D.F., no posee vivienda, lo cual es una necesidad y un derecho constitucional, y que en la actualidad no vive en casa propia, aún cuando a su decir compraron una vivienda, que no han podido habitar por la mala actitud de los vendedores. Ahora bien, aprecia este Sentenciador que tal circunstancia no resulta un hecho controvertido en el proceso, motivo por el cual se desecha por inconducente. Así se establece.

-Prueba de posiciones juradas a los ciudadanos A.A.B.D.R. y R.A.R.T..

Esta prueba no fue evacuada en autos, por tanto se desecha en su totalidad en el presente proceso. Así se establece.

-Prueba testimonial de los ciudadanos EGLEE GUTIÉRREZ, L.S., KEIVER OLIVEROS, D.A. y R.A.C.C., ésta última a fin de que ratifique su firma y constatación de la elaboración del documento definitivo de compra venta sobre el inmueble en referencia.

Comparecieron por ante el comisionado Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para rendir las declaraciones testimoniales, que a continuación se indican:

La ciudadana EGLEE C.G.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.306.957, testificó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos E.F. u RICHAD FUENMAYOR, así como a los

ciudadanos R.R. Y A.B.; que tiene conocimiento que los ciudadanos antes nombrados tenían pactada la compra venta de un inmueble ubicado en Sierra Maestra, Avenida 4, No. 18-A-74, del municipio San F.d.E.Z.; que fue testigo de una fuerte discusión el día dos (2) de noviembre de 2013, entre los prenombrados contratantes, que escuchó cuando el señor Rodolfo le decía a la señora Elianna que ya él no iba a vender la casa por el convenio al que habían llegado, que se iba al otro día a Chile y que cuando volviera de ese viaje la casa tendría otro valor, que buscara mil quinientos bolívares, mientras que la señora Elianna decía que ese no era el convenio y que ella iba a buscar un abogado.

En este estado, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente procede a repreguntar a la testigo, de la siguiente forma: PRIMERA: Diga la testigo que por el conocimiento que supuestamente dice tener, de los hechos y circunstancias de esta operación, de dónde le surge ese conocimiento o cómo se enteró; a lo cual contestó que sabe lo que escuchó y tiene conocimiento por lo que se murmuraba en todo el sector, que ellos tenían un negocio con esa casa y al presenciar la discusión lo comprobó. SEGUNDA: Diga la testigo si conoce los términos y condiciones de la negociación a la que ha hecho referencia; al efecto respondió que conoce lo que escuchó ese día.

La ciudadana L.R.S.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.831.260, testificó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos E.F. y RICHAD FUENMAYOR, así como a los ciudadanos R.R. y A.B., porque todos son sus vecinos; que tiene conocimiento que los ciudadanos antes nombrados tenían pactada la compra venta de un inmueble ubicado en Sierra Maestra, Avenida 4, No. 18-A-74, del municipio San F.d.E.Z., específicamente refirió que: “la gente comentaba que la señora Elianna estaba comprando una casita”; y por último, manifestó que presenció el día dos (2) de noviembre de 2013, en el frente del inmueble objeto de la negociación, una fuerte discusión en la cual “el señor le decía a la señora Elianna que ya no le iba a vender la casa porque ahora la casa iba a costar más dinero, que él se iba de viaje y cuando regresara la casa iba a costar más”.

El ciudadano D.E.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.648.952, declaró que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos E.F. y RICHAD FUENMAYOR, así como a los ciudadanos R.R. y A.B.; que tenía conocimiento que los ciudadanos antes nombrados tenían pactada la compra venta de un inmueble ubicado en Sierra Maestra, Avenida 4, No. 18-A-74, del municipio San F.d.E.Z.; que presenció cuando el día dos (2) de noviembre de 2013, el señor Rodolfo decía que ya el negocio no iba, que aumentó la casa porque el dólar subió, que se moviera pronto y buscara los reales porque se iba de viaje y al regresar quizás

aumentaría más de la cuenta, y la señora Elianna estaba alterada, diciendo que de donde iba a sacar el resto del dinero.

En este estado, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente procede a repreguntar a la testigo, de la siguiente forma: PRIMERA: Diga el testigo como quiera que afirmó que estuvo presente ese día a esa hora, qué más personas se encontraban allí si las había aparte de los demandados y demandantes de esta causa; a lo cual contestó que estaba la profesora Lisbeth, había otra persona que es masajista, un mecánico de nombre Keiver y dos (2) personas más que son vecinos. SEGUNDA: Diga el testigo, que cantidad supuestamente le exigió el señor Rodolfo a la señora Elianna, ya que el mismo aseveró que dicha señora no tenía el dinero o los reales que le estaba pidiendo; al efecto respondió que en el momento que llegó escuchó del aumento del negocio, mas no sobre alguna cantidad.

El ciudadano KEIVER A.O.D.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 16.919.556, testificó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos E.F., R.F., R.R. y A.B.; que le consta que los prenombrados ciudadanos tenían pactada la compra venta de un inmueble; que le consta que el día dos (2) de noviembre de 2013, todos se encontraban reunidos frente a la casa que se estaba vendiendo, teniendo una discusión acalorada.

En otro aspecto, con relación a la declaración de la ciudadana R.A.C.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.537.343, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 27.367, quien compareció ante el Tribunal Comisionado a fin de ratificar el contenido y firma del documento de compra venta que fuese redactado por ella, según dichos de la parte actora reconvenida, quien en dicha oportunidad manifestó que reconoce y ratifica el documento que le ha sido presentado, que fue elaborado por ella, siendo el sello del visado y la firma fidedignos, por lo que reconoce los mismos, este Tribunal en consideración a la valoración positiva de la documental objeto de ratificación, aprecia la declaración formalmente.

Así las cosas, para la valoración de dicha prueba, este Tribunal considera procedente citar el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no

hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.

(Subrayado del Tribunal)

En tal sentido, considerando que la prueba fue tramitada debidamente y que los testigos fueron contestes en sus dichos, al sostener que tuvieron conocimiento sobre el negocio jurídico de compra venta que vincula a las partes de la presente causa, así como, de la discusión del día dos (2) de noviembre de 2013, en la cual estuvieron presentes para escuchar las supuestas aseveraciones realizadas por el ciudadano R.R., sobre el aumento del precio pactado, este Juzgador atendiendo a lo preceptuado en el norma adjetiva ut supra citada, aprecia las declaraciones de los testigos, por merecerles fe y veracidad. Así se establece.

-Prueba de inspección judicial sobre el inmueble constituido por una (1) casa de habitación situada en el Barrio Sierra Maestra, que constituye el objeto de litigio, a fin de dejar constancia de las condiciones generales del mismo, quién lo habita en la actualidad y bajo qué condición jurídica lo habitan, y si exhiben alguna documentación reproducir la misma, y por último, se ordene tomar fotografías del referido inmueble.

En fecha 18 de junio de 2014, se trasladó y constituyó este Juzgado en el inmueble objeto de litigio, a fin de dejar constancia de los supuestos antes señalados, de esta forma, en la práctica de la inspección judicial se observó la nomenclatura asignada al inmueble, siendo ésta: 18A-74, empero, fue imposible para el Tribunal acceder al interior del inmueble, razón por la cual este Juzgador ordenó al práctico designado tomara las fijaciones fotográficas correspondientes, otorgándole un lapso de tres (3) días de despacho para la consignación del informe correspondiente, el cual tempestivamente fue sumado a las actas.

De tal manera, observa este Operador Judicial que si bien la prueba fue dirigida de acuerdo a lo establecido en el código adjetivo civil venezolano, desde el punto de vista material no cumplió el fin para el cual fue promovida, en consecuencia, al no aportar ningún elemento que esclarezca o refuerce los hechos alegados en el libelo de la demanda, este Órgano de Justicia no le concede valor probatorio. Así se establece.

- De la parte demandada: consigna junto a la contestación de la demanda las siguientes documentales:

- Original de Certificación de Datos expedido por el Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), Dirección de Identificación, en fecha 22 de noviembre de 2012.

La anterior probanza se trata de un documento privado emanado de un tercero, cuyo contenido consta en los registros llevados por un organismo administrativo, por lo que debió ser ratificado en juicio y traído al proceso mediante la prueba informativa, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en este orden de ideas, se desecha sin otorgársele valor probatorio.

Promovió en la etapa procesal correspondiente lo siguiente:

- Copia certificada de Certificación de Gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 23 de abril de 2014, sobre el inmueble otorgado en calidad de opción de compra.

El objeto de la presente prueba es demostrar que el inmueble se encontraba libre de cualquier medida o gravamen para el momento que debía realizarse la operación de compra venta, asimismo, para comprobar que es totalmente falso que dicho inmueble haya sido vendido por los ciudadanos R.A.R.T. y A.B.D.R.. Ahora bien, por cuanto evidencia este Sentenciador que dicha copia no fue impugnada por la parte adversaria dentro del lapso procesal oportuno, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se acoge en su valor formal probatorio; asimismo, desde el punto de vista material se confirma que efectivamente para esa fecha, no pesaba ningún gravamen sobre el inmueble objeto de litigio. Así se establece.

- La confesión realizada por el apoderado actor en nombre de sus representados, cuando en el folio 2, segundo párrafo, tercera línea de su libelo de demanda señala: “ …empero después de haber realizado mis poderdantes todas las diligencias propias y pertinentes para lograr protocolizar el documento definitivo de compra venta y llevar a feliz término la negociación, al presentar todos los recaudos por ante la Oficina de Registro Público de San Francisco, dicho ente en fecha dieciocho (18) de octubre de 2013, (dentro de los ciento veinte días), negó el trámite ya que no había coincidencia en el estado civil del vendedor, en el documento, en su cédula de identidad y la base de datos electrónicos que maneja el SAREN”.

Al respecto, este Sentenciador considera prudente destacar que las exposiciones que emiten las partes para apoyar sus alegatos o defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, pues en estos casos lo que se trata es de fijar la relación de los hechos suscitados, en tal sentido, se observa que la parte actora reconvenida reconoció que su contraparte proporcionó toda la documentación necesaria para diligenciar la venta definitiva del inmueble objeto de litigio, por lo que éste no resulta ser un hecho controvertido en la causa, en consecuencia, este Tribunal desecha la prueba invocada por la parte demandada reconviniente. Así se establece.

-Prueba testimonial de los ciudadanos MARCO RINCÓN PIRELA, YOGER ALCANTARA y J.F..

Dicha comisión de testigos, correspondió por distribución al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, no obstante, ninguno de los testigos comparecieron ante el comisionado a rendir sus declaraciones, por lo tanto, esta prueba se desecha en su totalidad del presente proceso. Así se establece.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Alega la representación judicial de la parte actora que sus poderdantes celebraron primeramente contrato de opción a compra, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 24 de mayo de 2013, anotado bajo el No. 12, tomo 60° de los libros respectivos, con los ciudadanos A.B.d.R. y R.R., antes identificados en actas, sobre un bien inmueble propiedad de estos últimos situado en el Barrio Sierra Maestra, Avenida 4, N° 18A-74, en jurisdicción de la Parroquia F.O., Municipio Maracaibo del Estado Zulia (hoy Municipio San F.d.E.Z.), constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre él edificada, que tiene una superficie de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (337,63 Mts2), y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Inmueble No. 19-64; Sur: inmueble No. 19-78; Este: Avenida 4 y Oeste: Inmueble No. 18A-57 y 3-31, el en el cual se estableció como precio ficticio de la venta la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 350.000,00) con unas supuestas arras de DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.10.000,00).

Igualmente, refirió que celebraron contrato privado de opción a compra por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.850.000, 00) y que se entregó por concepto de arras la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00), siendo éste el precio real pactado.

No obstante, luego de haberse realizado todas las diligencias pertinentes para lograr la protocolización del documento definitivo de compra venta, al presentar los recaudos por ante la Oficina de Registro Público de San Francisco, en fecha 18 de octubre de 2013, estando dentro de los 120 días, se negó el trámite ya que no había coincidencia en el estado civil del vendedor, entre su cédula de identidad y la base de datos del SAREN; sin poderse concretar la venta desde entonces, por lo que exige que ante la negativa de la parte demandada de cumplir con el contrato firmado, se perfeccione la venta pactada.

Por su parte, los demandados de autos reconocen haber celebrado dos (2) contratos de opción a compra venta, mediante instrumento privado y autenticado, celebrados en ese orden, siendo el último de ellos un contrato simulado, coincidiendo con los alegatos de la parte actora reconviniente en cuanto al precio real de la venta establecido para el inmueble descrito ut supra. Igualmente, reconoce que la parte demandante hizo entrega de las arras señaladas por la cantidad establecida en el documento privado, esto es, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.500.000, 00).

En otro aspecto, niegan, rechazan y contradicen que el incumplimiento devenga de su irresponsabilidad y que el trámite para el otorgamiento definitivo de la venta no se haya podido efectuar por presentar el ciudadano R.R., inconsistencia en el estado civil que aparece en su cédula de identidad y el que se encuentra registrado en el SAREN. Asimismo, niegan que se les haya comunicado sobre dicho inconveniente, sin tener otro contacto con los actores, hasta que se les citó en la presente causa.

Para concluir indican que el incumplimiento recae sobre los actores, ya que sus poderdantes cumplieron desde el inicio con las obligaciones establecidas en ambas convenciones celebradas, entregando todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta del inmueble objeto de litigio.

De igual modo, se verificó que la parte demandada planteó formal reconvención a la demanda, pretendiendo por su parte, resolver los contratos de opción a compra venta celebrados, con fundamento al incumplimiento por parte de los accionantes, de la cláusula tercera de los mismos, referida a los lapsos establecidos por las partes, los cuales fueron rebasados por los promitentes compradores en perjuicio de sus representados.

Igualmente, señala que hubo incumplimiento de la cláusula cuarta, atinente a la cancelación del saldo del precio adeudado para la fecha, siendo ésta la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000, 00), los cuales no fueron cancelados a sus representados, ya que el documento definitivo de compra venta nunca se suscribió.

Por ende, solicita sea aplicada la cláusula sexta del contrato de opción a compra, que establece una penalidad del cinco por ciento (5%) para la parte que incumpliera con las obligaciones derivadas de dicha convención, con la respectiva condenatoria a costas.

Por otro lado, la parte demandante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, negó y contradijo los hechos narrados y el derecho invocado por los demandados reconvinientes, exponiendo que la comparecencia por ante la Oficina Subalterna de Registro Público se realizó en tiempo oportuno, pero que el trámite no podía iniciarse al no haber coincidencia en el estado civil del vendedor.

Que la representación judicial de su contraparte, yerra al confundir una certificación de datos expedida por el Servicio Administrativo de Identificación y Extranjería (SAIME), con la base de datos electrónicos que manera el SAREN, ente el cual maneja los datos identificatorios de los diferentes usuarios y otorgantes de alguna documentación por ante las Notarías, Registros Mercantiles, Principales y Oficinas Subalternas.

Que es falso lo que afirman los demandados reconvinientes con relación a la falta de notificación de la imposibilidad de la celebración del contrato de venta definitivo, por cuanto ese día, dieciocho (18) de octubre de 2013, sus representados al retirarse de la Oficina de Registro Público de San F.d.E.Z., se dirigieron a la residencia de los demandados-reconvinientes y se entrevistaron personalmente con los mismos, poniéndolos al tanto de la situación y dejando en su poder el oficio suministrado por la referida oficina de registro.

Ahora bien, establecidos los términos de la controversia, determina este Juzgador de los mismos, que el hecho central a determinar es sobre cuál de las partes recae el incumplimiento del contrato, así como las implicaciones que se derivan de la omisión de las obligaciones asumidas por los contratantes, toda vez que como se precisó anteriormente, en la presente causa se solicita el cumplimiento del contrato de opción a compra en el sentido de que sea otorgado el documento definitivo de venta, alegando los accionantes que han dado cumplimiento a lo requerido en el mismo y que la venta en cuestión no pudo efectuarse por responsabilidad de la parte demandada reconviniente, dado que el ciudadano R.R., presentó un inconveniente respecto a su estado civil, que no fue temporáneamente subsanado a tales efectos. Igualmente, con ocasión a la contra demanda instaurada, también se pretende la resolución del contrato, toda vez que según dichos de los demandados reconvinientes, hubo incumplimiento de parte de los promitentes vendedores, hoy demandantes reconvenidos, a las cláusulas contractuales.

Ahora bien, en este punto, este Juzgador considera propio acentuar que las partes han señalado en sus argumentos, que fueron celebrados dos (2) contratos de opción a compra venta, uno

privado simple y otro privado posteriormente autenticado, convergiendo ambos litigantes al indicar que el verdadero acuerdo de voluntades fue asentado en el documento privado simple, en el cual consta la cierta determinación del precio convenido, siendo por consiguiente, que el documento autenticado constituyó una contratación simulada, a efectos del crédito que tramitarían los promitentes vendedores, en tal sentido, resulta imperante que la presente acción sea estudiada conforme al instrumento privado simple, el cual debe tenerse como fundamento de la pretensión principal y de la contra demanda presentada, toda vez que su celebración resulta un hecho aceptado por ambas partes.

Precisado lo anterior, resulta fundamental para este Operador de Justicia determinar cuál es la carga probatoria para las partes contingentes, en este sentido, se observa que las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran contenidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, consagrándose en estas disposiciones legales la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En atención a lo señalado, este Juzgador se apega concretamente a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que a saber disponen:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

.

Artículo 1.354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

Igualmente, debe resaltarse que la carga de la prueba, según lo dispuesto por los principios generales del derecho, no es una obligación que el Jugador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la causa. Así, a cada parte toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho.

De tal modo, se aprecia que los accionantes contextualizan en su demanda que el incumplimiento del contrato suscrito, devino de los demandados reconvinientes de autos, por cuanto al dirigirse aquéllos al Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., no pudieron iniciar los trámites propios de la venta definitiva, por presentar uno de los promitentes vendedores inconsistencia de datos en cuanto a su estado civil, correspondiéndole por tanto a la parte actora, la demostración de esta circunstancia de hecho. Por su parte, se observa que los accionados en la oportunidad de la contestación plantearon la reconvención por resolución de contrato, aduciendo que los accionantes reconvenidos habían trasgredido las cláusulas contractuales relativas al lapso de la opción y el pago del precio convenido, trabándose de esa forma la litis.

En materia contractual, establece el legislador en el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato.

En tal sentido, este Jurisdicente con fines netamente didácticos, procede a analizar en primer lugar, la contra demanda presentada por los demandados reconvenidos, referida a la resolución del contrato, en razón de haber incumplido los demandantes reconvenidos con la cláusula tercera de los contratos celebrados, referida a los lapsos establecidos por las partes, los cuales a su decir fueron rebasados por los promitentes compradores.

Al efecto, enfatiza quien aquí decide que el documento que fue concebido a los fines de reunir el verdadero concierto de voluntades, verbigracia el precio acodado por las partes, es el contrato privado simple, tal como fuese reconocido por ambas partes en el transcurrir del proceso y afianzado por este Órgano Jurisdiccional en precisiones ut supra, por lo que el mismo constituye el centro de toda la contratación que vincula a las partes.

De esta manera, se observa del mismo, que efectivamente la cláusula tercera es contentiva del lapso de vigencia de la opción de compra venta celebrada, siendo éste de ciento veinte (120) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de su presentación; no obstante, en el contenido de dicho contrato no se aprecia la determinación de alguna fecha, no pudiendo este Titular asumir que la misma es la del instrumento cambiario (cheque) que fuese librado por el ciudadano R.F., por concepto de arras, como pretende la parte demandada reconviniente alegar. Por consiguiente, mal puede este Tribunal considerar que el lapso de vigencia de la opción de compra celebrado no se cumplió en detrimento de los derechos de los accionados reconvinientes, máxime cuando la única fecha cierta que tiene este Juzgador con ocasión a la opción de compra venta celebrada, es la del oficio No. 431-2013, de fecha dieciocho (18) de octubre de 2013, expedido por la Registradora del Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., mediante el cual se requirió del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería sea procesada la corrección del estado civil del ciudadano R.A.R.T., lo cual representaba precisamente el inconveniente para dar inicio a los trámites de la venta definitiva, en consecuencia, no teniendo ninguna otra referencia de fecha cierta de contratación, y aunado al hecho de que las partes reconocieron como válido el contrato de opción de compra venta de carácter privado simple, este Operador de Justicia desecha el argumento relativo al irrespeto del lapso de la opción de compra venta, toda vez que no existe certeza en actas de su celebración, y por ende, de su duración o vigencia y la precitada fecha del dieciocho (18) de octubre de 2013, coincide propiamente con la fecha en la cual, según dichos de los actores reconvenidos, comparecieron éstos a los fines de iniciar las diligencias relativas a la compra venta definitiva.

También señalan como fundamento de la pretensión de resolución de contrato que los demandantes reconvenidos incumplieron con la cláusula cuarta del precitado contrato, por cuanto los mismos no realizaron el pago del saldo adeudado para la fecha, siendo esta la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.350.000,00). Ahora bien, del estudio realizado al instrumento contractual se evidencia que la suma antes señalada, sería cancelada “al momento de la autenticación del documento definitivo de venta, en el lapso ya previsto”, empero, como quedó evidenciado en las actas la protocolización del documento de venta definitivo no logró concretarse, por lo que dicha condición suspensiva nunca se consumó, y por tanto, mal podría exigírsele a la parte demandante reconvenida que diera cumplimiento en ese sentido, es por lo que este Tribunal desecha el alegato esgrimido por la parte demandada reconviniente, relativo al incumplimiento del pago del precio acordado.

Por virtud de los señalamientos efectuados, los cuales vislumbran claramente la improcedencia de las delaciones planteadas por la parte demandada reconviniente, este Juzgador declara SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato, interpuesta por los ciudadanos

A.B. Y R.R., ambos plenamente identificados en el cuerpo del presente fallo.

Ahora bien, con relación a la demanda inicial de Cumplimiento de Contrato, aprecia este Juzgador que los demandantes reconvenidos plantean su pretensión esbozando que al dirigirse al Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., no pudieron iniciar los trámites propios de la venta definitiva, por presentar uno de los promitentes vendedores incompatibilidad de datos respecto a su estado civil, lo cual les fue manifestado personalmente a los accionados reconvinientes, a lo cual se obtuvo como respuesta que se aumentaría el precio del inmueble, negándose de esa forma y en dicha oportunidad a venderles el inmueble antes descrito, por el precio previamente acordado.

Ante esa relación contextual, este Operador Judicial observa respecto al primero de los señalamientos que la parte actora reconvenida a fin de demostrar esta afirmación, sumó a las actas oficio No. 431-2013, de fecha dieciocho (18) de octubre de 2013, emanado del Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., mediante el cual se requería del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), la corrección de datos del ciudadano R.A.R.T., en cuanto a su estado civil, documental la cual adminiculada con la prueba de informes promovida por la parte demandante reconvenida, mediante la cual se participó a este Despacho que el prenombrado ciudadano aparece registrado en los archivos digitales de la citada Oficina Registral como soltero, llevó a la convicción a este Operador Judicial de que efectivamente el prenombrado ciudadano presentaba el inconveniente aducido por la parte actora reconvenida, que imposibilitaba dar inicio a los trámites para la venta definitiva.

De igual manera, también observa este Jurisdicente que el segundo alegato expuesto por la parte actora reconvenida, logró quedar demostrado en autos mediante la prueba testimonial, que fuese valorada positivamente en el capítulo relativo a la valoración y análisis de las pruebas presentadas por las partes, en virtud de lo cual se consideró que las deposiciones realizadas por los testigos promovidos, coincidían en cuanto al hecho de haber presenciado el día dos (2) de noviembre de 2013, una discusión en la cual el ciudadano R.R., codemandado reconviniente, manifestaba que el precio del inmueble había aumentado, contraviniendo lo acordado en el contrato de opción de compra venta celebrado en forma privada.

Así las cosas, en atención a lo alegado y probado en autos, concluye este Juzgador que la presente acción de Cumplimiento de Contrato debe declararse CON LUGAR, y en consecuencia, se ordena la protocolización del documento definitivo de venta; correspondiendo a la parte demandada reconviniente realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora reconvenida. Así se establece.

V

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

• CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoada por los ciudadanos E.A.F.D.F. y R.J.F., en contra de los ciudadanos A.A.B.D.R. y R.A.R.T., plenamente identificados en actas.

• SE ORDENA a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora.

• SIN LUGAR la reconvención por Resolución de Contrato, propuesta por los ciudadanos A.A.B.D.R. y R.A.R.T., en contra de los ciudadanos A.A.B.D.R. y R.A.R.T., plenamente identificados en actas.

• SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintidós (22) días del mes de enero de 2016. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez

Abg. Adan Vivas Santaella.

La Secretaria,

Abg. Zulay Virginia Guerrero