Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Octubre de 2009

PARTE ACCIONANTE: E.M.G.D.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número 4.680.376.

APODERADOS DE LA PARTE ACCIONANTE: A.B.L.M. y H.S.N., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 16.957 y 58.596 respectivamente.

PARTE ACCIONADA: Sociedades Mercantiles SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A. (SERVIBIEN) inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 21 de Febrero de 1973, bajo el Número 53, Tomo 33-A; e INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de Noviembre de 1996, bajo el Número 17, Tomo 623-A-Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE ACCIONADA:Por SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A. (SERVIBIEN), R.P.B., O.A., E.I., E.D., A.D.A., P.U., P.R., LISTNUBIA MENDEZ, M.D.V., J.F., C.U., G.F., TABAYRE RIOS y A.C.; abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 2.097, 5.237, 7.515, 21.057, 22.804, 27691, 31.062, 59.196, 72.590, 77.727, 83.863, 91.279, 91.871 y 91.872 respectivamente.

Por INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A., G.T., G.R., C.G.N. y P.C.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.934, 39.729, 27.986 y 70.912 respectivamente.

ACCION: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte accionante en contra de la sentencia de fecha 26 de Mayo de 2005 dictada por el Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la acción de resolución de contrato interpuesta.

EXPEDIENTE: 9295

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demanda presentado en fecha dos de agosto de 2001, por ante el Juzgado distribuidor de turno de primera instancia en lo civil, mercantil y del t.d.á.m.d.C..

En dicho libelo se alegaron los siguientes hechos:

Que en fecha 23 de Julio de 1998 según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Undécima de Caracas bajo el Número 16, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones, la ciudadana E.M.G.D.R. suscribió un Contrato de Opción de Compra con la empresa SERVICIO DE BIENES RAICES C.A. (SERVIBIEN) que tenía por objeto la adquisición de un apartamento a construirse en un conjunto a edificarse y a denominar “CONJUNTO RESIDENCIAL TUSMARES” ubicado en la Avenida La Playa del Sector Caribe de la Urbanización Caraballeda del Municipio Vargas del Estado Vargas; siendo SERVIBIEN la empresa encargada de la venta de los apartamentos.

Que el precio de adquisición fue fijado en la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Cuatrocientos Dólares Americanos (US$ 125.400,oo) que se pagarían según lo previsto en la Cláusula Octava del contrato y mediante diversas cuotas; habiendo cancelado la accionante para el momento de la interposición de la demanda, la cantidad de Noventa Mil Doscientos Ochenta y Ocho Dólares Americanos (US$ 90.288,oo).

Que en la Cláusula DECIMA CUARTA del contrato quedó establecido que el documento de compraventa se otorgaría en un término de sesenta (60) días contados a partir de la protocolización de documento de condominio, habiéndose previsto que la construcción de la obra física debería estar concluida en un plazo de veintiséis (26) meses contados a partir del 31 de diciembre de 1.997.

Que para la fecha de interposición de la demanda no se había producido la integración de los lotes de terrenos sobre los cuales debía construirse el Conjunto Residencial, que la empresa constructora constituyó hipoteca sobre las parcelas de terreno y declaró que la edificación estaría terminada en un plazo de dos (2) años contados a partir de la fecha de registro del documento hipotecario (28/10/1.999).

Que para el momento de la presentación de la demanda, la ejecución de la obra se encontraba retrasada con respecto a las previsiones del contrato de opción de compraventa y que según las informaciones obtenidas por el accionante la misma no estaría concluida antes del mes de dayo de 2002; que para el momento de la interposición de la demanda la obra se encontraba en un estado prácticamente de paralización.

Que la demanda se interpone contra SERVIBIEN en virtud de ser esta la empresa que suscribió el contrato de opción de compraventa y la encargada de todo lo relativo a su venta, la cual según el accionante ejecuta un mandato por cuenta y orden del propietario del inmueble; y contra INVERSORA BREISA CARABELLADA C.A. por resultar esta beneficiaria del dinero obtenido por la gestión de pre-venta de los apartamentos.

Admitida la demanda y ordenado el emplazamiento de los demandados, se procedió a realizar la citación personal de los representantes de las empresas demandadas la cual no pudo llevarse a efecto, en virtud de ello se procedió a citar mediante correo certificado según consta en el expediente. En fechas 7 y 10 de Junio de 2002 las empresas SERVICIOS DE BIENES RAICES (SERVIBIEN) C.A. e INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A. consignaron escritos de contestación de demanda.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora consignó escrito de promoción en fecha 15 de Julio de 2002 y en fecha 19 de Julio de 2002 lo hicieron las demandadas SERVICIOS DE BIENES RAICES (SERVIBIEN) C.A. e INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A., las cuales fueron evacuadas en los términos que mas adelante se detallan.

En fecha 19 de Mayo de 2003 la codemandada SERVICIOS DE BIENES RAICES (SERVIBIEN) C.A. presentó escrito de informes, y en fecha 6 de Junio de 2003 la parte actora presentó observaciones a tales informes.

En fecha 26 de Mayo de 2005 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia definitiva declarando SIN LUGAR la acción de resolución de contrato intentada por la ciudadana E.M.G.D.R. contra las sociedades mercantiles SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA C.A. (SERVIBIEN) e INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A., condenándola al pago de las costas procesales. Contra esta decisión la parte actora ejerció recurso de apelación el cual fue oído y en virtud de la distribución respectiva correspondió a esta Superioridad el conocimiento del mismo.

CAPITULO II

MOTIVA

De acuerdo con la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia No RC-00289 del 20 de Abril de 2006, expediente No 05676) quien emite la decisión debe establecer los hechos planteados en el thema decidendum y mediante la valoración del material probatorio aportado por las partes, descartar aquellos hechos que en virtud del examen correspondiente, considera falsos apreciando los que estime ciertos, en base a lo cual, aplicará las disposiciones correspondientes a la resolución del conflicto.

De esta forma, es menester para esta Alzada analizar los términos en que quedó planteada la controversia, a los fines de determinar si, en ejercicio de la función revisora asignada, la sentencia recurrida fue dictada conforme a derecho.

Así, se observa que la parte actora alegó haber suscrito un contrato de opción de compra para la adquisición de un apartamento a construirse en un conjunto a edificarse y a denominar CONJUNTO RESIDENCIAL TUSMARES, alegando haber pagado un total de US$ 90.288,oo del precio total fijado en US$125.000,oo, habiéndose previsto un lapso de sesenta (60) días para el otorgamiento del documento de compraventa a partir de la protocolización del documento de condominio y que la obra física debería estar concluida en un plazo de veintiséis (26) meses a partir del 31/12/97, asimismo alegó que no se había producido la integración de los lotes de terreno sobre el cual debía construirse el conjunto residencial; y expresó la actora que para el momento de la interposición de la demanda la obra estaba retrasada, prácticamente en estado de paralización y las noticias al respecto era que la misma no estaría concluida antes del mes de Mayo de 2002.

La sociedad mercantil SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A.(SERVIBIEN) en su escrito de contestación de demanda opuso su falta de cualidad, aduciendo que solamente actuaba como mandataria para la realización de la venta del apartamento; que los alegatos del actor con respecto a la falta de integración de los terrenos previstos para la construcción del edificio no constituyen un incumplimiento esencial del contrato; negaron que para el mes de diciembre de 1999 el desarrollo del proyecto presentase retraso o dificultad y alegaron que el mismo se encontraba ejecutado en un setenta por ciento (70%); que a partir del deslave ocurrido en el Estado Vargas en diciembre de 1999 la obra sufrió un retraso y alegaron estar eximidos de responsabilidad contractual de conformidad con los artículos 1.271 y 1.272 del Código Civil por la existencia de una causa extraña no imputable; que el plazo de veintiséis (26) meses previsto en el contrato no era sino una “estimación” el cual podía variar por diferentes razones; alegaron que la obra se continuaba ejecutando.

Por su parte la sociedad mercantil INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A. en su escrito de contestación de demanda alegó la existencia de una condición suspensiva en virtud de no haber sido concluida la obra y que impedía la firma del documento del venta; que para el mes de diciembre de 1999 se encontraba en un setenta por ciento (70%) de avance y que era previsible tenerla construida para Junio de 2000; que el término de veintiséis (26) meses previstos en la cláusula Décima Cuarta del contrato para la terminación de la obra era un plazo estimado y que es perfectamente normal un retraso entre seis (6) y ocho (8) meses en la terminación de una obra y por ello la falta de conclusión para la fecha estimada (febrero 2000) no es un incumplimiento capaz de generar la resolución; que el retardo o demora en la obra no puede calificarse como grave; alegaron que por el deslave ocurrido en el Estado Vargas fue imposible continuar la obra hasta Octubre de 2000 e invocaron el artículo 1.271 del Código Civil.

El fallo recurrido al establecer la motivación para decidir la demanda realiza una serie de señalamientos en cuanto a la naturaleza del contrato y en cuanto al contenido del artículo 1.271 del Código Civil, y concluye afirmando en que el desastre natural ocurrido en el Estado Vargas se constituyó como una causa extraña no imputable frente al incumplimiento de las sociedades mercantiles demandadas y por ello resulta improcedente la acción resolutoria propuesta; observando esta Alzada que tal decisión no analizó de forma exhaustiva los diferentes alegatos de las partes relacionados con los tiempos de ejecución de la obra, el momento de su conclusión, así como la falta de cualidad alegada, limitándose como ya se ha dicho a la causa extraña no imputable y tampoco tomó en cuenta las pruebas promovidas y evacuadas, de manera pues que la sentencia no cumple con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y ello determina que la misma no está ajustada a derecho lo cual determina su revocatoria y así se decide.

En virtud del pronunciamiento anterior, pasa esta Alzada a resolver el fondo de la controversia con base a los alegatos que conforman el thema decidendum y tomando en cuenta el análisis de las pruebas promovidas y evacuadas; lo cual hace en base a los siguientes términos:

Del análisis probatorio:

Corresponde a este Tribunal Superior, proceder de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, a analizar las pruebas válidamente promovidas y evacuadas por las partes, lo cual hace con base a la siguiente determinación:

Elementos probatorios consignados conjuntamente con el libelo de demanda:

• Documento autenticado por ante la Notaría Pública Undécima de Caracas en fecha 23 de Julio de 1998, bajo el Número 16, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones, contentivo del contrato de Opción de Compra suscrito entre la ciudadana E.G.D.R. y SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA C.A. (SERVIBIEN) el cual tiene por objeto la adquisición de un apartamento que formaría parte de un conjunto a edificarse denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL TUSMARES” ubicado en la Avenida La Playa, Sector Caribe de la Urbanización Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. En las diferentes cláusulas de este contrato se prevé la integración de las parcelas de terreno ubicadas en la Avenida La Playa, Sector Caribe de la Urbanización Caraballeda para consolidar un solo terreno de 5.3888,29 m2 y que quedaría en propiedad de Inversora Breisa Caraballeda C.A. y que se destinaría a la construcción de un edificio de apartamentos; que los propietarios de los inmuebles suscribieron un contrato con la empresa inmobiliaria para lo relativo a la venta bajo Régimen de Propiedad Horizontal de del edificio o desarrollo; que SERVIBIEN suscribió un contrato para la venta de los apartamentos en cuestión; que los suscribientes del contrato E.G.d.R. y SERVIBIEN convinieron en fijar los términos para la compra de un apartamento distinguido en principio con el No 7-07 del Desarrollo Conjunto Residencial Tusmares, habiendo fijado el precio y las modalidades de pago; que el lapso estimado para la construcción de la obra física sería de 26 meses contados a partir del 31 de Diciembre de 1997; el contrato en cuestión igualmente establece lo relativo al otorgamiento del contrato definitivo. Este documento a consideración de la Alzada, el cual no fue impugnado en forma alguna, tiene pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

En vista del análisis probatorio efectuado, pasa esta Alzada a considerar los diferentes alegatos realizados por las empresas co-demandadas, y en base a los siguientes términos:

ALEGATOS DE LA CO-DEMANDADA SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A.(SERVIBIEN)

De la falta de cualidad

La co-demandada SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA C.A.(SERVIBIEN) opuso de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad para sostener el presente juicio y en tal sentido alegó que solamente actúo como mandataria de la empresa Inmobiliaria Aketa C.A. para la realización de la venta del apartamento objeto del contrato, por lo que todos los actos realizados por ella producen efectos directamente en provecho de dicha compañía y no se puede pretender que los mismos recaigan sobre el mandatario por lo que no puede quedar obligada frente a terceros.

Observa este Tribunal Superior que la doctrina y la jurisprudencia patria han sostenido que la falta de cualidad en el actor o en la parte demandada, para intentar o sostener un determinado juicio, obliga a realizar el examen en términos lógicos; debiendo entenderse la cualidad o legitimatio ad causam como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad ésta que debe ser suficiente para que el sentenciador pueda pronunciar un pronunciamiento de mérito. En el presente asunto se observa que si bien es cierto en el contrato suscrito entre SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA C.A. (SERVIBIEN) y la ciudadana E.M.G.D.R., SERVIBIEN manifestó actuar por cuenta y orden de INMOBILIARIA AKETA C.A. en ningún momento se establece que lo hace bajo una relación de mandato ni hace indicación el documento en cuestión de la existencia de algún contrato de mandato, debiendo señalarse que en la Cláusula Cuarta del contrato accionado se establece que SERVIBIEN suscribió un contrato para realizar la venta de los apartamentos del CONJUNTO RESIDENCIAL TUSMARES. Por otra parte, ha quedado demostrado en autos que SERVIBIEN no solo suscribió el contrato en cuestión sino que también recibió pagos a cuenta del mismo e incluso, tal y como se establece en la Cláusula Décima del contrato en cuestión se obligó a devolver las cantidades de dinero entregadas por la compradora en el caso de desistimiento de la operación. En razón de lo antes expuesto, considera este Tribunal Superior que la demanda instaurada por la ciudadana E.G.D.R. contra SERVIBIEN fue propuesta entre aquellos que se encuentran frente a la relación material controvertida y que representan legítimos contradictores por emanar así del propio contrato suscrito; en todo caso, si SERVIBIEN consideraba que la responsabilidad surgida del contrato recaía sobre INMOBILIARIA AKETA C.A., lo que ha debido hacer es llamarla a causa por vía de la intervención a que se contrae el artículo 370 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil.

Por las razones anteriormente expuestas se desecha la defensa de falta de cualidad alegada por la empresa SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA C.A. (SERVIBIEN) y así se establece.

Del incumplimiento contractual

La co-demandada SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A.(SERVIBIEN) en relación con los alegaciones sobre el incumplimiento en la integración de las parcelas manifestó que el mismo no era un incumplimiento esencial del contrato; lo cual a criterio de este Tribunal Superior no constituye un argumento válido por cuanto resulta impreciso y pretende someter a la contraparte a una situación de entrega del bien vendido a un tiempo imposible de determinar en el tiempo. En tal sentido, se debe señalar que la doctrina nacional (Jose Melich Orsini. La Resolución del Contrato por Incumplimiento) considera que bien un retardo no es un “incumplimiento definitivo”, puesto que es posible todavía un “cumplimiento retardado”, sin embargo en si mismo configura una forma particular de “incumplimiento”, en tanto y en cuanto el tiempo de ejecución de la obligación no sea indiferente a la satisfacción del interés del acreedor en obtener el resultado práctico de la conducta del deudor. Así tenemos pues, que en el presente caso además de la conclusión de la construcción, resultaba necesario realizar la integración de las parcelas, a los fines de proceder a la realización de la venta pactada; en consecuencia, si tal integración no se realizó entonces estamos en presencia de un incumplimiento que justifica la interposición de la acción de resolución de contrato y así se declara.

En lo que respecta al tiempo de ejecución de la obra fijado originalmente en un lapso de veintiséis (26) meses y del cual la co-demandada SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A.(SERVIBIEN) expresa que no era sino una “estimación” y el cual podía variar por diferentes razones; considera este Tribunal Superior que tal argumento no resulta válido a los efectos de exonerar de responsabilidad a los demandados. Así tenemos que el artículo 1.160 del Código Civil establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; en el caso que nos ocupa tenemos que las partes suscribieron un contrato con una determinación de tiempo para la conclusión de la construcción y como consecuencia de ello para la venta del inmueble pactado, de manera tal que no puede considerarse que no había un lapso para el cumplimiento por la sola circunstancia de haber colocado que tal determinación de tiempo era “estimada”, de allí que el contrato ha debido ejecutarse en los términos convenidos por las partes. En un mismo orden de ideas, tenemos que la doctrina (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones) considera que el incumplimiento temporal consiste en un retardo en la ejecución de la obligación, siendo que si el deudor no ha cumplido con su obligación pero ésta será ejecutada en fecha posterior; tal situación constituye indudablemente un incumplimiento, pues la obligación cumplida después de la oportunidad que se había fijado para su ejecución no se ha cumplido en su identidad. A todo lo señalado, considera esta Superioridad se debe agregar que de la experticia cursante a los autos se desprende que la obra para el mes de diciembre de 1999 se había ejecutado en un sesenta y uno por ciento (61%)y que tomando en cuenta el ritmo que llevaba la construcción la proyección de los expertos arroja que la misma podría haber estado concluida para el mes de agosto de 2000; todo lo cual permite concluir que el tiempo estimado de veintiséis (26) meses previsto en el contrato iba a ser sobrepasado en exceso. Por las razones expuestas, este Tribunal Superior rechaza el alegato formulado por la co-demandada SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A.(SERVIBIEN)sobre el tiempo de ejecución del contrato y en el que basa la improcedencia de la acción resolutoria planteada; así se establece.

De la causa extraña no imputable.

Tal y como se ha señalado anteriormente, la co-demandada SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A. (SERVIBIEN) alegó estar eximida de responsabilidad contractual de conformidad con lo previsto en los artículos 1.271 y 1.272 del Código Civil “pues resulta evidente en lo que respecta a la situación contractual con posterioridad al mes de Diciembre de 1.999, los deslaves del Estado Vargas constituyen una causa extraña no imputable (hecho fortuito o fuerza mayor) que obliga a concluir la ausencia de incumplimiento culposo por parte de las sociedades mercantiles accionadas”.

En relación con este alegato, observa este Tribunal Superior que la doctrina nacional (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones) considera que la causa extraña no imputable está caracterizada por una imposibilidad absoluta para el deudor de cumplir su obligación, imposibilidad que además de no serle imputable debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la relación obligatoria; ahora bien, en el presente caso ha quedado demostrado que para el momento en que ocurrió el deslave en el Estado Vargas lugar donde se ubica la construcción del conjunto residencial, la obra se encontraba en su sesenta y un por ciento (61%)de avance y que la proyección de culminación daba para el mes de Agosto de 2000 además de que no se había producido la integración de los lotes de terreno donde se verificaba la edificación, de manera pues, que la causa sobrevenida es posterior a la existencia comprobada del incumplimiento por parte de los demandados. En igual orden de ideas, se debe señalar que el mismo autor expresa que la causa extraña no imputable debe causar la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación y no es suficiente que el cumplimiento o ejecución se haga sólo mas difícil o más oneroso, sino que debe hacerse imposible; siendo que el presente asunto la parte co-demandada en ningún momento ha alegado la imposibilidad de incumplimiento, por lo que la defensa alegada resulta improcedente. Así se establece

Por las razones expuestas, este Tribunal Superior desecha la defensa de causa extraña no imputable alegada por la co-demandada SERVICIO DE BIENES Y RAICES CIMA C.A.(SERVIBIEN)como eximente de responsabilidad contractual y así se decide.

ALEGATOS DE LA CO-DEMANDADA INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A..

De la condición suspensiva

Alega la parte co-demandada INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A. que la promesa bilateral de venta suscrita con la parte actora en lo que respecta al término de sesenta (60) días previsto en la Cláusula Décima Cuarta del contrato y que preveía el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro, dependía del cumplimiento de una condición suspensiva como era la protocolización del documento de condominio y obtención del permiso de habitabilidad; señalando el demandado que antes de cumplirse tal circunstancia no comenzaba a correr el término establecido. Alega igualmente la co-demandada, que mal puede haber incumplimiento de la obligación de dar que se deriva del contrato, toda vez que la obra no se encontraba culminada en razón de lo cual existe imposibilidad material de protocolizar el documento de condominio y obtener el permiso de habitabilidad, con lo cual aun no se encontraba cumplida la condición suspensiva que da lugar al inicio del término para el otorgamiento del documento de venta. Asimismo alegó que se habría configurado el incumplimiento de su obligación en el caso de haber transcurrido íntegramente el plazo y sin que ella hubiese procedido sin justificación ninguna al otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

De acuerdo con la doctrina nacional, la obligación es condicional cuando su existencia o su resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, siendo que la incertidumbre debe estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no; si el hecho puede ser exigido por el acreedor, en el caso de una venta en la cual se establezca la construcción de un inmueble y la transferencia del mismo, tal circunstancia no se trata de una condición, aunque las partes así lo denominen, sino de una obligación bajo una modalidad determinada (obligación sub-modo). El artículo 1.998 del Código Civil establece que “Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto”; en el presente caso, se observa que no existe en el contrato suscrito una incertidumbre del hecho o circunstancia que constituye el objeto de la convención, por el contrario, aparece perfectamente definida la obligación de vender un inmueble a construirse, lo cual constituye el objeto de la obligación; pero en ningún momento, se estableció, que tal construcción dependía de un acontecimiento improbable o incierto, o en que forma ponía en duda la ejecución de la obra. La doctrina igualmente señala que el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el cumplimiento o la extinción de una obligación, siendo que la característica fundamental del término es su certidumbre y en el sentido que la circunstancia que lo constituye ocurrirá con toda certeza; en el presente asunto se observa que el contrato establece un término para la conclusión de la obra física, veintiséis (26) meses desde el 31 de Diciembre de 1997, siendo este un plazo o lapso que determina con certeza una serie de cuestiones inherentes al cumplimiento del objeto de la convención; por lo tanto, si la construcción no se realizó o concluyó en el término previsto y como consecuencia de ello no se procedió al otorgamiento del documento de condominio ni al otorgamiento del documento definitivo de venta, no se está en presencia de una obligación suspensiva, ya que como se indicó anteriormente no existe incertidumbre alguna en cuanto a la posibilidad de su realización, estando por tanto en presencia de una obligación definida y a término, la cual dependía de su realización en el tiempo previsto y no de acontecimiento desconocidos que surgieren con posterioridad a la suscripción del contrato. En razón de todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior desecha la defensa alegada por la co-demandada INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A. sobre la existencia de una condición suspensiva y así se decide.

Del presunto incumplimiento contractual

Ante los señalamientos contenidos en el libelo, la co-demandada INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A. en su escrito de contestación alega que la construcción del edificio para el mes de diciembre de 1999 cuando ocurrió el deslave en el Estado Vargas se encontraba en un setenta por ciento (70%) de avance y que era previsible de continuar el mismo ritmo de ejecución de los trabajos que la obra debía estar totalmente construida para el mes de Junio de 2000, afirmando igualmente que el retraso que pudiere haber con respecto a la estimación hecha en el contrato no reviste gravedad alguna capaz de ocasionar la resolución del mismo, indicando que la demanda presentada contraría una ejecución de buena fe y subvierte la necesaria equidad a la que están obligados a ceñirse las partes. Asimismo alegó, que el término de veintiséis (26) meses previsto en el contrato para la construcción de la obra física, constituye un tiempo “estimado” pero que no representa el establecimiento de un término expreso en cuanto al tiempo para la ejecución y que es perfectamente normal considerar un retraso entre seis (6) y ocho (8) meses en la terminación de una obra, por lo que no puede considerarse como determinante para configurar un incumplimiento.

Este Tribunal Superior observa que el artículo 1.160 del Código Civil establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; ahora bien, concatenando el contenido de la norma con el argumento esgrimido por la parte co-demandada de que el retraso de la obra no era importante y que un término de seis a ocho meses de retardo resulta “normal”, considera esta Alzada que tal alegato carece de fundamento ya que si por una parte nos atenemos al contenido del propio contrato, se aprecia que en ninguna parte se establece la posibilidad de un retraso de varios meses, lo cual en todo caso ha debido estipularse y no pretender que el sólo uso de la expresión “estimado” pueda resultar suficiente para retardar la entrega del bien vendido de forma indefinida o al arbitrio de una de las partes, es decide del vendedor; y por otra parte, no puede considerar este Juzgador que una situación de “retraso” deba ser considerada como algo normal, ya que por el contrario, lo normal o corriente es que el contrato se cumpla en los términos previstos. En igual orden de ideas, se debe tener en cuenta que la doctrina nacional (José Melich Orsini (La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Editorial Temis 1982, página 155) expresa que el “retardo” se caracteriza así frente a otras formas de incumplimiento parcial, por la situación de incertidumbre que le es inherente y que depende tanto de la posibilidad de ulterior cumplimiento, como de la subsistencia del interés del acreedor en la prestación retardada; cuando desaparece esa situación de incertidumbre, porque sobreviene la imposibilidad de cumplimiento o porque ya es cierta la desaparición del interés del acreedor en la prestación aún posible, el “retardo” deja de ser tal para transformarse en “incumplimiento definitivo e irrevocable”. En el presente asunto, se aprecia que tal como lo reconoció la propia parte co-demandada la obra no estaba lista en el término previsto inicialmente y se tenía como una probabilidad concluirla en un lapso de seis (6) meses posterior, siendo que además de las pruebas evacuadas en autos y especialmente de la experticia llevada a cabo, se observa la falta de conclusión de la obra lo que determina la existencia de un incumplimiento definitivo por lo que la defensa opuesta debe ser desechada y así se decide.

De la causa extraña no imputable

Alegó la co-demandada INVERSORA BREISA CARABALLEDA C.A. que la ocurrencia del deslave en el mes de diciembre de 1999 en el Estado Vargas imposibilitó hasta la fecha de su contestación (junio de 2002), la conclusión de la construcción del Edificio por lo que invoca la ocurrencia de una causa extraña no imputable con base a lo dispuesto en el artículo 1.271 del Código Civil. En tal sentido, la parte accionada argumentó la existencia de condiciones que imposibilitaron el normal desarrollo de la obra a partir del mes de octubre de 2000, cuanto continuaron con la construcción; de igual forma indicaron la existencia de impedimentos económicos como consecuencia de la privación de las fuentes de financiamiento y que alega son consecuencias del referido deslave.

Observa este Tribunal Superior tal y como ha sido señalado en partes anteriores de este fallo, que según la doctrina nacional la causa extraña no imputable debe causar la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación y no es suficiente que el cumplimiento o ejecución se haga sólo mas difícil o más oneroso, sino que debe hacerse imposible; siendo que el presente asunto la parte co-demandada en ningún momento ha alegado la imposibilidad de incumplimiento, por lo que la defensa alegada resulta improcedente y así se decide.

Así las cosas y con vista a las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio, concluye este Tribunal que los alegatos contenidos en el libelo de la demanda en los cuales se sustenta la presente acción de Resolución de Contrato, no fueron desvirtuados en la secuela del proceso en virtud de la improcedencia de las defensas opuestas por las co-demandadas; en consecuencia, esta Alzada de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, debe declarar con lugar la apelación interpuesta, revocar la decisión recurrida y la procedencia de la acción propuesta tal y como se señalará en la parte dispositiva, teniendo en cuenta que tratándose de una acción que tiene por objeto el pago de una suma de dinero procede el pago de los intereses moratorios tal y como lo establece el artículo 1.277 del Código Civil. Así se decide.

Respecto a los intereses demandados, observa este Tribunal que procede el pago de los mismos, toda vez que al quedar demostrada la ocurrencia del incumplimiento por parte de las codemandadas, los mismos deben ser considerados como justa indemnización por el daño sufrido, de modo que se ordenará practicar una experticia complementaria del fallo, a los fines de calcular los respectivos intereses, desde el primero de marzo del año 2000, hasta la publicación del presente fallo, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

1) CON LUGAR la apelación intentada por la ciudadana E.M.G.d.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 4.680.376, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.A.M.d.C., de fecha 26 de mayo de 2005. en consecuencia, se revoca la mencionada decisión.

2) CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato intentada por la ciudadana E.M.G.d.R., contra las sociedades mercantiles, SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 21 de Febrero de 1973, bajo el Número 53, Tomo 33-A; y INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de Noviembre de 1996, bajo el Número 17, Tomo 623-A-Sgdo.

3) Se declara resuelto el contrato suscrito entre las partes E.M.G.d.R. y las sociedades mercantiles SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN) e INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A.

4) En consecuencia de lo anterior, SE CONDENA a las co-demandadas SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN) e INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., a: 4.1 A pagar la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO DIECINUEVE BOLIVARES CON 20/100 (Bs. 194.119,20), que resulta de multiplicar la cantidad de 90.288 dólares de los Estados Unidos de América, por el cambio oficial de la República Bolivariana de Venezuela que es de Bs. 2,150 por cada dólar. 4.2 A pagar los intereses moratorios demandados, calculados a la rata del 1% mensual, contados a partir del 1º de marzo del año 2000, para lo cual se efectuará una experticia complementaria del fallo, para lo cual los expertos tomarán como punto de inicio el primero de marzo del año 2000, y como punto final la fecha de publicación del presente fallo.

5) De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a las co-demandadas al pago de las costas procesales.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). Año 199° y 150°.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente No. 9295, como está ordenado.

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..