Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 31 de Mayo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, treinta y uno (31) de Mayo de dos mil siete (2.007)

197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2007-000256

PARTE ACTORA: E.J.S.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.273.979 y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: E.M.H. y O.E.R.C., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.205 y 65.007 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: L.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.493.139 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LIUBIANNA PRIETO RUIZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.508.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (APELACIÓN ).

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 08 de Marzo del año 2.007, contra la sentencia dictada en fecha 08 de Noviembre de 2006 por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró CON LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por el ciudadano E.J.S.G. , venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.273.979 y de este domicilio a través de sus apoderados judiciales E.M.H. y O.E.R.C., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.205 y 65.007 respectivamente contra el ciudadano L.A., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 9.493.139 y de este domicilio. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada y avocándose quien suscribe en fecha 23/03/2007 (Folio 51). En fecha 18/04/2007 la parte demandada presentó escrito de informes (Folio 52 al 57). En fecha 07/05/2007 el Tribunal dictó auto difiriendo la publicación de la sentencia para el décimo día de despacho siguiente (Folio 58). En fecha 07/05/2007 la parte actora consignó escrito de informes (Folios 59 al 61).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alza.d.P.I. en lo Civil, Mercantil y T.d.l. Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por el ciudadano E.J.S.G. contra el ciudadano L.A.Y., alegando la parte demandante que inició una relación arrendaticia en fecha 01 de Noviembre de 1991 con un contrato verbal con el demandado L.A. sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno con una superficie de NOVECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (960,00Mts2) y la casa construida sobre ella ubicada en El Parcelamiento “Colinas del Turbio”, Avenida Terepaima, Parcela Nº 21, Parroquia S.R., Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara y sus linderos particulares son: NORTE: En una línea de (25,00 mts) con la parcela Nº 22; Sur: En línea de (23,60 mts) con la parcela Nº 20; Este: En una extensión de (38,70 mts) con Avenida Terepaima que es su frente y Oeste: En una línea de (40,40 mts), con terrenos que son o fueron del Dr. Sigala. Que es deslindado inmueble le pertenece a su mandante según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 15/09/1970, anotado bajo el Nº 52, folios 168 al 173, Tomo Décimo, Protocolo Primero. Que de mutuo acuerdo habían estipulado el canon de arrendamiento mensual, que en los actuales momentos en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) y que el arrendatario cancelaría los primeros cinco (5) de cada mes vencidos, a través de la Cuenta Corriente de su mandante Nº 134-0342-21-3421026946, de Banesco. Que se convino entre las partes que el arrendatario el ciudadano L.A., plenamente identificado, depositaría en la referida cuenta los cánones de arrendamiento; todo esto con el fin de facilitarle el pago a el arrendatario, cuestión esta que hizo hasta el mes de Noviembre del 2005, dejando de pagar el arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, del año en curso a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) cada mes, por lo que hasta la presente fecha adeuda la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo) correspondiente a los meses antes mencionados, no obstante el compromiso de pagar los cánones de arrendamiento los primeros cinco (5) días de cada mes vencido. Fundamentó su pretensión en lo establecido en el artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil. Finalmente solicito el desalojo del inmueble, antes identificado, del cual el ciudadano L.A.Y., es arrendatario y que el inmueble sea entregado libre de bienes y personas. En que le sea pagado la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo) en su condición de arrendatario del inmueble antes indicado, por concepto de resarcimientos de daños y perjuicios causados por falta de pago de las pensiones locativas, no percibidas y correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2006, más las que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del identificado inmueble. Más las costas y costos del presente juicio.

Por su parte el accionado en la oportunidad de contestar la demanda lo realizó a través de su apoderada judicial quien promovió como Cuestión Previa, la prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 11, en cuanto a que el presente juicio por desalojo de vivienda, incoado en contra de su mandante, el actor pretendía una acción que no se adecuaba a las causales previstas en la Ley, que establece que la acción de desalojo podría ser ejercida por el arrendador bajo la figura de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la exigencia de ley no se cumplió, por cuanto se estaba en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, tal y como se evidenciaba del contrato de arrendamiento escrito, celebrado por su mandante, ya identificado, y su esposa E.R.d.A., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.156.409, como arrendatarios, celebrado el primero (1) de diciembre de 1998 y el ciudadano E.S., ya identificado en autos, como arrendador. Que la acción en la existencia de un contrato verbal que nunca se celebró, por el contrario existía contrato escrito vigente desde 1988 del cual se desprendía la relación arrendaticia, el cual se establecía en la cláusula segunda textualmente: “ El presente contrato comenzará a regir el día primero (01) de diciembre de 1998 y tendrá una duración de un (1) año fijo prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que con treinta (30) días de anticipado por lo menos al vencimiento del plazo fijo o de alguna de sus prorrogas, una de las partes manifieste por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo”. Que se estaba en presencia de un contrato a tiempo determinado tal y como se desprendía de dicha cláusula, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, con la única variación del monto a pagar por concepto de cánones de arrendamiento, que en la actualidad era de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), monto este que fue variando al paso de algunos años sin producir ningún tipo de consecuencias contrarias a derecho hasta alcanzar el monto mencionado. Que con respecto a las otras exigencias de ley o causales para poder solicitar el desalojo, el demandado fundamento su acción en la insolvencia de su representado, sin consignar ningún tipo de instrumento que justificara la supuesta insolvencia, toda vez que no tenia como hacerlo, en virtud de encontrarse su mandante junto a su conyugue, E.R.d.A., antes identificada, plenamente solventes en el pago de los cánones de arrendamiento. Manifestó aceptar la relación arrendaticia existente entre su mandante y el ciudadano E.S., identificado en autos, pero que la misma no emanaba de un contrato verbal, por el contrario se desprendía de la evidencia de un contrato de arrendamiento escrito y suscrito por las partes, en fecha del 01/12/1998 y en la cual daba por reproducida. Que era cierto que el canon de arrendamiento mensual actual, era de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) para ser pagados por mensualidades vencidas y consecutivas según lo previsto en el contrato de arrendamiento escrito, en la cláusula Tercera “… El canon mensual de arrendamiento será la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,oo) que los arrendatarios se obligaban a pagar a el arrendador mensualmente vencidas y consecutivas. Igualmente aceptó que la forma de pago se hiciera a través de Depósitos Bancarios en la cuenta del arrendador para garantizarle a su mandante la solvencia del pago y el mes al que correspondiera, que para ello imperaba la presunción de buena fe de las partes, que el solo deposito bancario constituía para ambas partes el medio de pago y consecuencia a la vez del pago efectuado, sin presentarse problemática alguna, por cuanto siempre se depositaba rigurosa y oportunamente los pagos correspondientes, manteniéndose su mandante solvente hasta la actualidad en los 18 años de vigencia del contrato. Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y el ciudadano E.S., ya identificado en autos, fuese verbal, reproduciendo en este acto lo establecido en el contrato escrito, debidamente consignado, y que a los fines de que surtiera los efectos legales correspondientes. Igualmente negó, que se tratara de un contrato a tiempo indeterminado, haciendo valer los argumentos anteriormente expuestos en la oportunidad de promover la cuestión previa contemplada en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 11, ratificando de esta manera que se estaba en presencia de un contrato a tiempo determinado, el cual se había prorrogado consecutivamente por periodos iguales a un año, durante 18 años, en virtud de lo establecido en la cláusula segunda de dicho contrato, y que mayor fundamento encontraron al no haberse dado comunicación y notificación alguna durante ese periodo de tiempo, entre ninguna de las partes integrantes de la relación arrendaticia, en la se hubiese manifestado con 30 días de anticipación de plazo fijo (01/12/1988) la voluntad de no prorrogar el contrato. Realizaron siguiendo lo estipulado en el contrato de arrendamiento escrito en la cláusula tercera la cual se desprendía de los pagos se realizaran por mensualidades vencidas y consecutivas, sin embargo en reiteradas oportunidades su representado no esperaba hasta el vencimiento del mes para efectuar el pago a través del deposito y en algunas oportunidades depositaba dinero de más al realizar los depósitos o por adelantado para que le fuesen imputado al pago de las mensualidades siguientes. Que su mandante y su conyugue no habían incumplido nunca la obligación contractual de cancelar los cánones de arrendamientos en el tiempo previsto en el contrato escrito y único contrato celebrado desde el año 1988, en tal sentido, nada tenia que exigir el demandante a su poderdante por cuanto este había cumplido exactamente con su obligación. Que dicho cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor, lo realizó su mandante y su conyugue a través de depósitos bancarios realizados en Banesco acreditado a la cuenta del actor, ciudadano E.S., cuenta Nº134-0342-213421026946, tal y como se evidenciaba en los siguientes depósitos: 1.- Deposito Nº 155276322 de fecha 20/02/2006 por un monto de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) imputables al pago de los cánones de los meses ENERO y FEBRERO 2006; Deposito Nº 140989323 de fecha 11/04/2006 por un monto igual de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) imputables a los meses de Marzo y Abril. Que aun cuando en la presente acción de desalojo se reclamaba la insolvencia de los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO a ABRIL del presente año, se hacia necesario establecer que su mandante se encuentra solvente hasta la fecha actual (mes de OCTUBRE de 2006), que su pago había sido siempre oportuno como un buen padre de familia al pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Que en virtud de todo lo expuesto, solicitó que se negara el pedimento solicitado por la parte actora, referido al cobro de los cánones de arrendamiento y desalojo de la vivienda incoado en su contra.

*Por su parte, el Aquo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, decidió en el caso discutido:

En relación con esta cuestión previa es reiterada y constante la interpretación doctrinal al señalar que ella es procedente para aquellos casos en los cuales el régimen jurídico elimina toda posibilidad de intentar la acción, tal es el caso de las obligaciones nacidas de deudas de juego las cuales no pueden reclamarse judicialmente por expresa prohibición del Artículo 1.801 del Código Civil en donde se dispone “La Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta”. También para aquellos casos en los que sólo es posible interponer demanda por causales taxativamente determinadas en la Ley, como el caso del divorcio ya que el encabezamiento del Artículo 185 del Código Civil se señala que, son causales únicas de divorcio y de seguidas las enumera; de manera que se habla de prohibición legal absoluta y prohibición legal relativa, pero en el caso particular que nos ocupa se ha intentado una pretensión de desocupación de inmueble con fundamento en el incumplimiento de la obligación principal del arrendatario, como lo es el pago, lo que esta totalmente ajustado a las previsiones legales. En efecto el Artículo 1167 del Código Sustantivo dispone que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Por otra parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula en el artículo 34 lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades consecutivas...” De suerte que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado por lo que la cuestión previa alegada debe ser desechada y así se declara.

El otro aspecto que es necesario establecer antes de dirimir el conflicto de intereses que ha sido planteado es el relativo a la naturaleza del contrato celebrado en virtud de que la parte actora manifiesta haber celebrado con el demandado en fecha 01-11-91 un contrato de arrendamiento de forma verbal, por su parte la demandada aduce que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y la misma se deriva de la celebración de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-12-1988 y en este sentido *se observa que la parte demandada trajo a los autos un documento privado el cual cursa a los folios treinta y uno (31) y treinta y dos (32), contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre él y el actor que al no haber sido impugnado surte pleno valor en este juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, al analizar dicho documento se observa que el mismo como lo argumenta la parte demandada fue suscrito en el año 1988 y si bien es cierto que dicho contrato en su cláusula segunda expresa que la duración es de un año contado a partir del 01 de Diciembre de 1988 término que se consideraría prorrogado automáticamente por lapsos iguales si una de las partes no da aviso a la otra expresando su deseo de dar por terminado este contrato con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha de su vencimiento lo que determinaría su carácter de contrato a tiempo fijo, también es cierto que el artículo 1.580 del Código Civil dispone que “los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto...” lo que significa que todo contrato de arrendamiento de forma escrita y por tiempo determinado que exceda los quince (15) años de su suscripción, se considera celebrado por ese tiempo máximo de suerte que el tiempo que a partir de allí dure en exceso la relación arrendaticia por haberlo consentido las partes debe considerarse indeterminada tal y como ha sucedido en el caso de autos en donde al celebrarse el contrato, las partes pactaron prorrogas automáticas que lo llevaron a una vigencia continua de dieciocho años, por consiguiente al excederse el contrato de los 15 años a los que limita la ley, la relación se convirtió a tiempo indeterminado. De suerte que la naturaleza del contrato es la de ser a tiempo indeterminado y así queda establecido.

Entrando al fondo de lo planteado, se da por admitido y probado en el presente proceso, que entre la actora y el demandado existe una relación arrendaticia y que el canon de arrendamiento actual es de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, y que estos eran pagaderos por mensualidades vencidas y consecutivas las cuales como ambas partes lo admiten se depositarían en la cuenta corriente aperturada en el Banco BANESCO a nombre del actor, E.J.S.G. N° 134-0342-21-3421026946. Ahora bien en cuanto a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2006 que le imputa el demandante al arrendatario, éste se ha excepcionado afirmando haber cumplido oportunamente con su principal obligación para lo cual produjo en juicio dos (02) planillas de depósitos originales identificados con los N° 155276322 y 140989323 insertas a los folios veintinueve (29) y treinta (30). En relación a dichas pruebas debe señalar esta juzgadora que las planillas de depósito por si solas no son suficientes para acreditar el pago puesto que, aún en el presente caso en donde ha quedado suficientemente claro que los pagos debían hacerse en la cuenta del arrendador específicamente en la cuenta corriente N° 0134-0342-21-3421026946 de la entidad bancaria BANESCO Banco Universal a nombre de S.G.E., según se evidencia del registro de validación que realiza la máquina troqueladora de dicha entidad no puede determinarse si efectivamente como lo señala la demandada, los pagos corresponden a los meses que se señalan como insolutos, puesto que como se dijo arriba ambos contratantes convinieron en que los pagos se hacían por mensualidades vencidas y consecutivas de suerte que, el depósito efectuado mediante planilla N° 155276322 y que fuera realizado en fecha 20-02-2006 por un monto de Bs. 600.000,00 correspondería al pago de los meses de Diciembre y enero puesto que Diciembre se vencía los primeros días de enero y enero los primeros días de febrero, siendo por tanto extemporáneo el pago por haberse hecho el 20 de febrero puesto que legalmente corresponde realizar los depósitos los primeros 15 días siguientes al vencimiento. En este mismo orden de ideas, se observa que el depósito efectuado mediante planilla N° 140989323 fue realizado en fecha 11-04-2006 por un monto de Bs. 600.000,00 lo que igualmente permite concluir que a través del deposito se cancelaron los meses de febrero y marzo porque estos ya estaban vencidos caso en el cual, el pago del mes de febrero sería extemporáneo puesto que ha debido depositarse los primeros días de marzo y no en abril; eso es lo que puede desprenderse de dichos depósitos, lo contrario es decir, que los mismos se hicieron en forma anticipada y que los depósitos corresponden como lo señala la demandada a los meses de Enero y febrero el primero por seiscientos mil bolívares y el segundo a marzo y abril por haber sido hechos en forma anticipada tenía que demostrarlo a través de cualquier medio de prueba como lo sería la secuencia de depósitos de uno o varios años pero la demandada se limitó a traer a los autos estas dos planillas y una correspondiente al mes de abril de 1990 que no aporta ningún elemento de convicción a este juicio en donde la carga de la prueba recaía íntegramente en la parte demandada ya que la carga del actor se circunscribía a demostrar la existencia de la obligación de pago como se desprende del contenido del artículo 1.354 del Código Civil que expresa que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, de suerte que al no quedar demostrado que los pagos fueron oportunamente relazados pues las pruebas producidas no son suficientes para crear la convicción de quien dictamina es por lo que la acción debe prosperar y condenarse al demandado a desalojar el inmueble arrendado tal como fue solicitado en el libelo y así se decide.

Por las razones transcritas el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara decidió:

…”CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano E.J.S.G. en contra del ciudadano L.A., ambos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia se condena al demandado a desalojar el inmueble arrendado constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida ubicada en el parcelamiento “Colinas del Turbio” Avenida Terepaima, parcela n°21 de la Parroquia S.R.M. autónomo Iribarren del Estado Lara cuyos linderos y demás especificaciones constan al inicio de este fallo. Se condena igualmente al demandado al pago de por vía indemnizatoria de una cantidad equivalente al canon de arrendamiento desde el mes de mayo de 2006 y hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble cantidad a la cual deberá deducirse los montos que haya depositado en la cuenta corriente del demandante. Por último se le condena al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencido conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes”

Así las cosas, pasa esta Alzada a a.l.p.c., estableciendo como base las pruebas traidas a los autos:

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

INFORMES POR ANTE LA ALZADA.

Parte demandada.

alega la parte demandada que el a-quo incurre en el vicio de Indefensión al señalar la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, que este se excepciono afirmando que había cumplido: que la recurrida, viola el principio dispositivo contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que el juez de merito debe atenerse a lo alegado y probado en autos, que esta se limita a establecer la indeterminación del contrato, al fijar como limite máximo 15 años, que esto no fue objeto de la litis, por no haberlo planteado así el actor al momento de interponer la demanda, que se demostró el pago y que el mes de Diciembre del 2.005, no es un mes demandado, por lo que mal puede la jueza a-quo señalar que se esta refiriendo al pago de este mes, que el termino opera a favor del deudor, por lo que solicita sean corregidos los vicios.

Parte demandante.

Alega que la sentencia esta ajustada a derecho, que el demandado no pudo probar los pagos por que los realizo extemporáneamente, que el demandado en la contestación alego que estaba solvente cosa que no era cierto, por lo que solicita se confirme la sentencia.

CUESTIÓN PREVIA, PROHIBICIÓN DE LEY

Sobre este particular verifica esta Alzada que el A-quo decidió ajustado a derecho, pues el desalojo como institución típica del derecho inquilinario esta contemplado en la Ley, el asunto de que sea discutido el contrato como a tiempo determinado o indeterminado no lo hace prohibitivo. Sólo quedaría por añadir que la falta de pago en los cánones de arrendamiento sea en un contrato a tiempo determinado o indeterminado siempre será una causal para dar por terminada una relación inquilinaria y no afecta la solicitud de tutela jurídica pues es el juez quien conoce del derecho aplicable en virtud del principio jura novit curia, la carga de las partes descansa principalmente en la exposición de los hechos. Ahora, si ha de influir la determinación o indeterminación del contrato en la sentencia de mérito, está será una cuestión analizada en atención a todos los hechos y pruebas cursantes en los autos, pero así expuesta, la Prohibición de Ley como cuestión previa es improcedente y así se ratifica.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO

1) Copia Fotostática de documento de propiedad sobre el inmueble en discusión protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 15/09/1970 anotado bajo el N° 52, folios 168 al 173, Tomo Décimo, Protocolo Primero,, llevado en esa oficina durante el segundo trimestre de 1.970 (Folios 3 al 8); esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la condición de propietario y especificidad del inmueble en discusión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) No constituyó

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1) Marcado con la letra “B” Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano E.S.G. y los ciudadanos L.A. y E.R.d.A., suscrito en fecha 01 de Diciembre de 1988 (Folio 31 y 32); por cuanto no fue contradicho ni impugnado por el demandante esta juzgadora le da pleno valor probatorio como instrumento fundamental que establece la relación y condiciones que regirían a las partes, de conformidad con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil. Así se establece.

2) Marcado con las letras “C”, “D” y “E” Copias de Bauches de Depositos (Folios 28 al 30) realizados por la parte demandada a cuenta de la parte actora en la entidad Financiera BANESCO de fechas 23/04/1990, 20/02/2006 y 11/04/2006. En cuanto al valor de los depósitos bancarios, calificados como simples instrumentos privados por el Juez A-quo y las partes, esta Alzada se permite transcribir extractos del análisis hecho por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en fecha 20/12/2005, RC.00877, Exp. Nº 2005-000418, en torno a los recibos de depósitos bancarios:

Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.

(…)

Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

(…)

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago y así oponerse a la ejecución de hipoteca incoada.

(…)

Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

(…)

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.

Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido

Quien suscribe comparte en su integridad este criterio, pues es un hecho notorio que los depósitos bancarios constituyen una realidad de las transacciones entre particulares y comerciantes, el arrendamiento no escapa de esta realidad y las tarjas encuadran en este supuesto para regularles. En armonía con lo citado, observa esta juzgadora que la forma de pago a través de depósitos bancarios en el número de cuenta señalado, es un hecho convenido por las partes y dado que los nombres plasmados en los citados depósitos corresponden a los aquí contendientes, esta Alzada les da todo su valor probatorio en cuanto al pago de los cánones por el arrendador a favor del arrendatario, en las fechas 20/02/2006 y 11/04/2006, respectivamente, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO E INDETERMINADO

En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo determinado y la resolución de los contratos a tiempo indeterminado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. Debe señalarse que las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos se presumen a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble.

Siendo entonces que el demandante alega la existencia de un contrato verbal y el incumplimiento en la cancelación de los cánones por el demandado le corresponde al primero demostrarlo, pero una vez que ha sido valorado el contrato de arrendamiento la carga de la prueba se invierte y corresponde ahora a esta última probar el cumplimiento o justificar legal o contractualmente el incumplimiento.

En primer lugar, es necesario establecer la disimilitud de alegatos entre las partes, el demandado alega la determinación del contrato y el demandante la indeterminación de la convención. Sin muchas consideraciones, también considera esta Alzada acertado el criterio del A-quo pues la consignación del contrato de arrendamiento valorado ut-supra, establece la determinación del contrato, como en su cláusula segunda se estableció:

el presente contrato comenzará a regir desde el primero de diciembre de 1.988 y tendrá una duración de un (01) año fijo prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o de alguna de sus prórrogas, una de las partes manifestare por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo

Ciertamente, que este caso encuadra dentro de los supuestos establecidos en el análisis para conceptuar los contratos como a tiempo determinado, pues siempre han querido las partes, al suscribir la convención, dejar abierta la posibilidad para concluir la relación “cada año”, siendo la única forma de terminarla la previa notificación con treinta (30) días de anticipación, por lo tanto, si la relación es a tiempo determinado como se establece, la presente acción no puede ser de desalojo, sino de resolución, esta última distintiva de los contratos a tiempo determinado. Así se decide.

Como se mencionó anteriormente, la diferencia entre la determinación del contrato alegado por las partes, tiene una relevancia más pedagógica que práctica en este caso, pues el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento ha sido el alegato del actor y la procedencia de tal alegato daría por terminada la relación independientemente de que sea un desalojo o una resolución la institución alegada. El punto controvertido, se circunscribe entonces al tratamiento que debe dársele a los recibos de depósitos bancarios.

El Tribunal A-quo señala que los recibos por sí sólo no pueden comprobar el cumplimiento de la obligación, y en todo caso de hacerlo los mismos serían extemporáneos. Considera este Tribunal relevante lo que establece el Código Civil y la doctrina con respecto a los principios generales que rigen el pago: son dos, a saber: Principio de Identidad del Pago, es decir, debe comprender dicha prestación y nada más que ella derivándose la consecuencia que establece el Código Civil en el artículo 1.290; y el Principio de Integridad del Pago, mejor conocido en doctrina como “principio de la indivisibilidad del pago”, como lo adopta el artículo 1.291 ejusdem, admitiendo algunas excepciones, entre las que figura: “Cuando el pago parcial es aceptado por el Acreedor”, siendo la consecuencia de esta última, que el acreedor queda momentáneamente satisfecho permaneciendo obligado el deudor por el resto de la obligación. Otro aspecto sumamente relevante, son las denominadas “Presunciones de Pago”, al respecto E.C.B. (Pág. 743) en el Código Civil comentado señala:

La ley establece varias presunciones juris tantum de pago que son de gran utilidad práctica, ellas son:

La Posesión del título de crédito por el deudor hace presumir el pago de la deuda que consta en aquel. Artículo 794 del Código Civil.

La demostración del pago del último abono de una deuda de tracto sucesivo, hace presumir el pago de las pensiones anteriores, así lo dice el artículo 1.296 del Código Civil. Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acredite el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores salvo prueba en contrario. (...).

Ahora bien, ¿cual es la relevancia de una presunción de pago, en este caso, de carácter legal? El artículo 1.397 del Código Civil responde: “La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene a su favor”. De los alegatos expuestos por las partes, las pruebas traidas a los autos y las anteriores consideraciones legales y doctrinales, infiere este Tribunal que la obligación ha sido cumplida por el demandado. La base fundamental para esta conclusión, es precisamente haber consignado los recibos de depósito bancarios, los últimos de fecha 20/02/2006 y 11/04/2006, respectivamente, ya que pagar los cánones a través de depósitos bancarios es un hecho abiertamente convenido por las partes. La demanda fue promovida en el mes de mayo y se demanda el incumplimiento de enero a abril, es coherente suponer que los meses anteriores pertenecientes al año 2.005 han sido honrados, es más, no son exigidos en juicio. ¿Que es lo verdaderamente relevante? señala el actor que se le adeudan UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) a razón de cuatro meses de cánones insolutos, si el actor promovió recibos de depósitos bancarios por la misma cantidad, entre los meses precisamente alegados como insolutos, es muy clara la presunción de pago que debe correr a favor del arrendatario. Yerra en dos argumentos la recurrida, primero señala que son extemporáneos, sin embargo, la aceptación hecha por el actor la convalida, distinto hubiese sido si el actor notificara al arrendatario que no siga efectuando el depósito bancario, sin embargo, aceptar el depósito es tanto como aceptar un pago en mano con lo que la obligación de tracto sucesivo se verifica cumplida, no es lógico aceptar un pago en una obligación de dar y luego demandar su incumplimiento; en segundo lugar de considerar que ha sido cumplido el pago de los meses de diciembre de 2.005, enero, febrero y marzo de 2.006 la resolución es improcedente, pues se requiere la falta de pago de dos (02) meses para que sea procedente el desalojo o la resolución si se aplica el derecho común como norma supletoria. Es acertado el criterio del recurrente en cuanto al término, ya que el código civil establece y así lo ha desarrollado la doctrina que las obligaciones a término se presumen corren a favor del deudor, es decir, si el deudor paga antes del mes vencido o lo que es igual, paga por adelantado los cánones de arrendamiento y no existe prohibición expresa en el contrato, el pago así efectuado es totalmente válido, pues corre en beneficio del deudor, como se expreso. Si bien es cierto, tales presunciones admiten prueba en contrario, estas nunca fueron consignadas por la demandante, además, no resulta lógico en manera alguna, alegar un incumplimiento ante los Tribunales y aceptar pago a través de depósitos bancarios, pues la Resolución de un Contrato opera ante un incumplimiento definitivo e imposible de devolver en el tiempo; en el momento que el arrendador aceptó el pago, el arrendatario saldó su deuda por lo que mal puede pretender el actor alegar incumplimiento.

Finalmente, debe recordar esta juzgadora que el arrendamiento tiene un carácter eminentemente social, los arrendamientos enmarcados dentro de la ley especial tienen un trato preferente en el que el legislador otorga prerrogativas y protege al arrendatario considerándole el débil jurídico de la relación contractual, pues son intereses de hábitat y trabajo principalmente los que dan lugar al arrendamiento, sumado a esto, una de las características del contrato de arrendamiento es que es de buena fe. Si el arrendador tiene interés en terminar la convención inquilinaría, tiene todo su derecho, respetando la prorroga legal y los acuerdos válidamente suscritos en el contrato a tiempo determinado, y en todo caso de existir un verdadero incumplimiento en el pago de los cánones, lo cual constituye a todas luces la principal obligación del arrendatario. Por tales consideraciones, esta juzgadora debe revocar la decisión dictada por el juzgador a-quo y declarar sin lugar la presente demanda por Resolución de Contrato. Así se decide.

DECISIÓN

En merito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.L. circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: Primero: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada Liubianna Prieto en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 08 de Noviembre del año 2006; Segundo: Consecuencialmente, se declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por el ciudadano E.J.S.G., contra el ciudadano L.A., todos antes identificados; Tercero: Queda así REVOCADA la sentencia apelada; Cuarto: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE. PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.

BAJESE OPORTUNAMENTE

Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los treinta y un días (31) del mes de mayo del año dos mil siete (2007). Año 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria Accidental.

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 3:07 p. m y se dejó copia.

La Secretaria Acc.