Decisión nº DECIMO-08-0683 de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Noviembre de 2008

El Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien conoció de la causa en primer grado, dictó sentencia definitiva en fecha trece (13) de Mayo de 2.008, declarando con lugar la demanda incoada por la ciudadana E.B.D.G. contra la sociedad mercantil “INVERSIONES ROMAFAR, C.A., por resolución de contrato.

Contra esa decisión, la parte demandada, en tiempo hábil, interpuso recurso de apelación, el cual le fue oído en ambos efectos.

En v.d.R.d.D.d.C. dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República, el conocimiento de la presente causa correspondió a este Tribunal quien recibió el expediente mediante auto dictado en fecha dieciséis (16) de junio de 2.008, avocándose a su conocimiento y fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar sentencia definitiva, de conformidad con el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

- II -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la representación judicial de la parte actora, en el cual alega lo siguiente:

Que en fecha primero (1º) de Octubre de 2006, la ciudadana E.E.T.D., mediante documento público, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES ROMAFAR, C.A., el cual tuvo como objeto los locales números 1 y 2, situado en la planta baja del Edificio Roma, ubicado en la avenida Presidente Medina con Avenida Costa Rica, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, a los fines que el mismo fuera utilizado como Farmacia.

Que el canon mensual de arrendamiento vigente par el período en curso es la suma de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 700,00), tal como esta establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.

Que desde hace varios meses ha dejado la parte demandada de cumplir su obligación con el pago del canon de arrendamiento en los términos convenidos, habiéndosele requerido el pago, hasta que finalmente a partir del mes de Septiembre de 2007, inclusiva, no ha cumplido con su obligación de pagar la pensión del arriendo, tal y como fue pactado en la cláusula cuarta del contrato.

Que la arrendataria debía pagar con toda puntualidad los primeros cinco (05) días el mes anticipado en la oficina de la arrendadora cuya dirección declaraba expresamente conocer y es su obligación legal, adeudando par la fecha los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, ambos extremos ,00)inclusive, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 700,00) mensuales, todo lo cual alcanza a la suma de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 4.900,00).

Fundamentó la demanda en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.272, 1.592, 1594, 1616 del Código Civil y los Artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por lo expuesto es por lo que procede a demandar a la empresa INVERSIONES ROMAFAR, C.A., en su carácter de arrendatario, para que convenga o a ello fuera condenado por el Tribunal en lo siguiente:

• En que declare resuelto del contrato.

• Que como consecuencia del anterior pedimento, entregue a su mandante el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.

• En pagar a títulos de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento adeudados y antes discriminados, y una suma mensual por igual monto equivalente al canon de arrendamiento mensual, a título de daños y perjuicios desde el mes de septiembre de 2007, inclusive y hasta que entregue totalmente desocupado el inmueble a satisfacción de la actora.

Mediante auto dictado por el juzgado a quo en fecha tres (03) de abril de 2.008, fue admitida la demanda, ordenándose el emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante dicho tribunal, al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyere convenientes, siendo librada en esa misma fecha la compulsa, tal y como dejó constancia la secretaría de dicho juzgado.

En fecha 17 de abril de 2008, el Alguacil del Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, rindió informe sobre la resulta de la citación, la cual resultó positiva.

Mediante escrito presentado por el demandado asistido de abogado en fecha veintiún (21) de Abril de 2.008, procedió a contestar la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos:

Alegó que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y que por tal motivo la parte actora erró y equivoco (sic) el procedimiento por resolución y no por el especial de desalojo.

Que su representada se dedica al ramo de actividades farmacéuticas inherentes directamente con la garantía de la salud de los comunitarios y de la sociedad que de ella se sirve, inclusive para salvar las vidas humanas, y que sendo una actividad en la cual se involucran los intereses del Estado Venezolano, se hace imperante notificar al Procurador General de la República.

Niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en le Derecho.

Que la demandante debe cumplir con una de las obligaciones principales del contrato de arrendamiento, la cual está a su cargo por mandato del artículo 1585 del Código Civil, la cual no se agota con la simple entrega de la cosa a su arrendatario, sino que debe mantenerlo en el goce pacifico durante todo el tiempo que dura el contrato, invocando la excepción del contrato no cumplido.

Solicito declarare sin lugar la acción interpuesta.

Mediante escrito de fecha 05 e mayo de 2008, la parte demandante promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por el Juzgado A quo.

En fecha trece (13) de Mayo de 2.008, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien conoció de la presente causa en primer grado, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda iniciadora del presente juicio.

En fecha diez y nueve (19) de Mayo de 2.008, la parte demandada asistido de abogado apela de la decisión.

Mediante auto dictado por el juzgado a quo en fecha veintiuno (21) de mayo de 2.008, el recurso de apelación ejercido por el demandado, fue oído en ambos efectos, ordenando la remisión el expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

En v.d.R.d.D.d.C. dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República, el conocimiento de la presente causa correspondió a este Tribunal quien recibió el expediente mediante auto dictado en fecha veintiuno (21) de mayo de 2.008, avocándose a su conocimiento y fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar sentencia definitiva, de conformidad con el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veinte (20) de junio de 2.008, el demandado asistido de abogado promueve la prueba documental.

Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, esta alzada previamente pasa a efectuar las siguientes consideraciones:

- II -

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.

La competencia subjetiva de la ciudadana Juez para conocer y decidir esta controversia no fue objetada por ninguna de las partes, en cuyo caso y luego de hacerse el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia y al efecto observa:

Las partes están conteste en que suscribieron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha dos (02) de noviembre de 2006, quedando anotado bajo el número 39, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo por objeto el arriendo de un inmueble constituido por unos locales distinguidos con los números 1 y 2, situado en la planta baja del Edificio Roma, ubicado en la Avenida Presidente Medina con Avenida Costa Rica, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., documento éste que esta Sentenciadora le otorga todo el valor que tienen los documentos públicos, conforme lo dispone el artículo 1359 del Código Civil. Así se declara.

Sin embargo, para desvirtuar las pretensiones de la accionante, el apoderado de la parte demandada alegó como punto previo y así solicitó que fuera decidido en la sentencia de fondo que el contrato es a tiempo indeterminado, que por tal motivo “la parte actora erró y equivoco (sic) el procedimiento por resolución y no por el especial de desalojo tal como lo prevén (sic) las normas de orden público previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe ser declarada inadmisible.

Por otra parte, señala que su representada se dedica al ramo de actividades farmacéuticas inherentes directamente con la garantía de la salud de los comunitarios y de la sociedad quede ella se sirve, inclusive para salvar las vidas humadas y que siendo una actividad en la cual se involucran los intereses del Estado Venezolano, se hace imperante notificar al Procurador General de la República conforme el artículo 93 del Decreto Ley sobre la Procuraduría General de la República.

A tal efecto, considera esta Superioridad a.e.p.t. las defensas previas opuestas, en el mismo orden arriba indicado, y si fuere el caso, luego decidir sobre el fondo de la controversia, dados los efectos que traería la procedencia de dichas defensas, previas las siguientes consideraciones:

En relación a la defensa que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y al decir del demandado que la actora erró en accionar la resolución del contrato, cuando lo correcto era solicitar el desalojo, esta Juzgadora observa, que la parte actora fundamenta su acción de resolución de contrato y daños y perjuicios en el supuesto incumplimiento de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008. En tal sentido, esta Sentenciadora de una revisión efectuada al contrato suscrito por las partes y en especial, en su cláusula tercera, observa que las partes acordaron que el contrato en cuestión tendría una duración de un año fijo contados a partir del primero de octubre del 2006 hasta el 30 de septiembre de 2007, siendo así, el supuesto incumplimiento que dice el actor se produjo aún cuando no había vencido el mismo, lo que significa que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y así se establece.

En relación a la segunda defensa opuesta, referida que debió notificarse al ciudadano Procurador General de la República, de acuerdo con el artículo 93 y siguiente de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, por cuanto a su criterio, existe el interés del Estado Venezolano, en la presente causa, esta Sentenciadora observa:

Artículo 94. Los funcionarios judiciales están obligados a notificar al Procurador o Procuradora General de la República de la admisión de toda demanda que obre directa o indirectamente contra los intereses patrimoniales de la República. Las notificaciones deben ser hechas por oficio y estar acompañadas de copias certificadas de todo lo que sea conducente para formar criterio acerca del asunto.

El proceso se suspenderá por un lapso de noventa (90) días continuos, el cual comienza a transcurrir a partir de la fecha de la consignación de la notificación, practicada en el respectivo expediente. Vencido este lapso, el Procurador o Procuradora se tendrá por notificado. Esta suspensión es aplicable únicamente a las demandas cuya cuantía es superior a Mil Unidades Tributarias (1000 U.T).

El Procurador o Procuradora General de la República o quien actúe en su nombre, debe contestar dichas notificaciones durante este lapso, manifestando la ratificación de la suspensión, o su renuncia a lo que quede del referido lapso, en cuyo caso se tendrá igualmente por notificado.

De acuerdo a dicha disposición los jueces deberán notificar al Procurador de la admisión de toda demanda que obre directa o indirectamente contra los intereses patrimoniales de la República.

En el presente caso, encuentra esta Sentenciadora que se trata de un acción de carácter civil intentada por la ciudadana E.B.D.G., quien pretende obtener la resolución judicial del contrato de arrendamiento que suscribiera con la empresa INVERSIONES ROMAFAR, C.A., no obstante, no existe ningún elemento que evidencia que el Estado tenga participación accionaria en esa empresa ni sus actuaciones comprometen a éste ni al fisco nacional, por lo tanto, como lo sostuvo el Tribunal de Primera Instancia se trata de una relación jurídica de estricto derecho privado.

Por otra parte, se evidencia de la cláusula segunda del contrato que la arrendataria destinaría el inmueble arrendado exclusivamente para Farmacia, que por la naturaleza de esa actividad, da un servicio al público general, por lo que si se requiere conforme lo dispone el artículo 97 ibidem, de notificar a la Procuraduría General de la República, cuando el Tribunal a petición de la parte actora decrete una medida preventiva o ejecutiva, en el caso de autos no habido pronunciamiento sobre la medida que solicitó la actora en su libelo de demanda, en consecuencia, no es procedente la notificación al Procurador General de la República.

De lo anterior concluye esta Superioridad que es improcedente la solicitud de notificación al Procurador General de la República y así se declara.

Declarado improcedentes las defensas previas alegadas por la demandada, procede a decidir sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:

Tal como fue expresado en texto de esta decisión la parte actora pretende la resolución del contrato por el incumplimiento que incurrió la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008.

Es necesario entonces esclarecer si las partes cumplieron sus cargas procesales a los fines de que la demanda intentada prospere o no, el artículo 1354 del Código Civil que es la norma aplicable en ésta materia dispone:"Articulo 1354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación".

Este principio se encuentra ratificado en el artículo 506 del Código Procesal, según la cual las partes tienen la carga de probar sus respectivas alegaciones. Por otra parte, tal regulación debe ser aplicada en el presente caso, en concatenación con lo previsto en el artículo 1167 del Código Sustantivo Civil.

En el presente caso, la parte actora sostiene que le une con la demandada una relación arrendaticia, la cual quedó demostrado en el caso de autos, no obstante, la accionante sostiene que la demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos arriba citado, circunstancia ésta que no fue negada por la demandada en el momento de dar contestación a la demanda, sin embargo, invocó la excepción del contrato no cumplido “NON ADIMPLETI CONTRATUS”, ya que la parte accionante no cumplió con el mantenimiento del inmueble en cuanto a lo que corresponde a un buen padre de familia.

A tal efecto, observa esta Sentenciadora que la parte actora acompañó junto al libelo de la demanda copia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 11 de julio de 1973, quedando anotado bajo el número 2, folio 20 del Protocolo Primero, del cual se desprende que la firma mercantil G.G. HERMANOS C.A. dio en venta a la ciudadana E.A.B.S.D.G., un inmueble constituido por el Edificio de Apartamento denominado Edificio Roma y la parcela de terreno y las construcciones que sobre la misma existe, ubicado en la Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R.d. esta Ciudad de Caracas, el cual fue ratificado en la oportunidad de promover pruebas.

El citado documento no fue impugnado en ninguna forma de derecho por le que le atribuye todo el valor probatorio que tienen los documentos público conforme lo dispone el artículo 1359 del Código Civil. Así se declara.

Por su parte, el accionado no hizo uso de ese derecho, sin embargo, ante esta Instancia promovió la comunicación N° DP-613-06 de fecha 07 de diciembre de 2006, emanada por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Mayor, Area de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, la citada comunicación no fue impugnada en ninguna forma de derecho y por tratarse de un documento emanado de un ente administrativo, le otorga todo el valor probatorio que tienen los documentos públicos. Así se declara.

Del contenido de dicha comunicación se desprende que el Cuerpo de Bomberos practicó una inspección técnica de riesgo de incendio en la firma mercantil INVERSIONES ROMAFAR, C.A., ubicado en la Avenida Presidente Medina cruce con Calle Costa Ricas, Urbanización Las Acacias, Edificio Roma, planta baja, locales números 1 y 2, Parroquia San Pedro, Jurisdicción del Municipio Libertador, en el cual dejó constancia que las instalaciones del local antes mencionados cumplen con los requisitos de prevención y protección contra incendios establecidos en las normas venezolanas COVENIN, sin embargo, determinó que la Edificación no reúne las condiciones de seguridad exigidas en las disposiciones técnicas y legales mencionadas anteriormente.

Del análisis de las pruebas aportadas por las partes, encuentra esta Superioridad que las edificaciones del inmueble objeto de la presente acción no reúne las condiciones de seguridad exigidas en las disposiciones técnicas y legales de acuerdo al informe rendido por el Cuerpo Bomberos, sin embargo, esa comunicación no se indica la fecha en que fue practicada la inspección más la comunicación data del día 07 de diciembre de 2006 y el contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita fue firmado en fecha 02 de noviembre de 2006.

Ahora bien, de acuerdo a la cláusula séptima, la parte arrendataria declaró expresamente que recibía el inmueble objeto de la acción en perfectas condiciones habitabilidad y en iguales condiciones se comprometía a devolverlo al término de este contrato, tal declaración hace en su contra presunción graves, toda vez, que al recibir el inmueble en optima condiciones debía conforme el artículo 1.592 del Código Civil, de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y en caso de no haberlo descrito en documento como se encontraba el mismo conforme lo prevé el artículo 1.595 eiudsdem, se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.

En este orden de ideas, no habiendo la demandada aportado otro elementos que demuestre que la arrendador no entregó la cosa dada en arrendamiento en buen estado, que es una de su obligaciones, la excepción opuesta no puede prosperar y así se declara,

De lo anterior, concluye esta Sentenciadora que declarada improcedentes las defensas realizadas por la demandada y, no habiendo demostrado la demandada el pago o el hecho extintivo de la obligación demandada, debe declarada procedente la demanda de resolución de contrato con los daños y perjuicios, acción ésta permitida por nuestro ordenamiento jurídico conforme lo prevé el artículo 1167 del Código Civil. Así se establece.

No obstante, observa esta Sentenciadora que en el dispositivo dictado por el Juzgado A quo incurrió en ultrapetita al condenar la parte demandada a pagar como título indemnizatorio el mes de agosto de 2007, canon éste que no fue accionado, por lo que el dispositivo del presente fallo quedará excluido. Así se declara.

Queda así modificada la decisión dictada por el Juzgado A quo en fecha 13 de mayo de 2008.

- III -

DISPOSITIVA

En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así: