Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 12 de Febrero de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

197º y 148º

PARTE ACTORA: ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.676.911.

PARTE DEMANDADA: H.J.G. y L.M.R.S., venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nros.5.451.821 y 6.131.839, respectivamente.

APODERADOS DE LAPARTE

DEMANDANTE:

A.A.M.G. y R.A.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.65.668 Y 61.368, respectivamente.

APODERADA DE LA PARTE

DEMANDADA: AMARILYS BANDRES ALVARADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 47.158.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 12697

CAPITULO I

SINTESIS DEL PROCESO

En fecha 21 mayo de 2002, se recibió procedente del sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal, la presente demanda, interpuesta por la ciudadana: ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, contra los ciudadanos H.J.G. y L.M.R.S..

En fecha 17 de junio de 2002, este Tribunal admitió la demanda, ordenando emplazar a los demandados, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a sus citaciones, a fin de que dieran contestación a la demanda.

En fecha 02 de agosto de 2002, el Dr. V.J.G.J., en su carácter de JUEZ TITULAR de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa y ordenó librar la compulsa de citación.

En fecha 21 de octubre de 2002, se decretó medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el inmueble objeto del litigio.

Verificada la citación personal de los codemandados, a través del alguacil de éste Tribunal, en fecha 23 de octubre de 2002, presentaron escrito contentivo de la contestación.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, siendo admitidas y evacuadas en la oportunidad legal correspondiente.

En fecha 15 de enero de 2003, éste Tribunal mediante auto razonado, NEGO la acumulación de causas solicitada por la representación judicial de la parte actora.

En fecha 19 de julio de 2004, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito contentivo de las conclusiones.

En fecha 06 de septiembre de 2004, a solicitud de la parte actora, la DRA. M.J. FUENMAYOR T., en su carácter de Jueza Temporal, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte demandada.

En fecha 11 de junio de 2007, el Dr. H.C.G., a solicitud de la parte demandada, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó notificar a la parte actora, quien se dio por notificada mediante diligencia suscrita por su apoderada judicial, en fecha 20 de junio de 2007.

El Tribunal a los fines de decidir la presente causa, hace las siguientes consideraciones:

CAPITULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES

La apoderada judicial de la parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que en fecha 12 de julio de 2001, suscribió contrato de opción de compra venta con los demandados, ambos identificados en el cuerpo de esta sentencia, sobre el inmueble suficientemente descrito en el libelo de la demanda, cuyo contrato, quedó notariado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº7, tomo 76, en el cual se comprometieron a venderle el aludido inmueble.

Que el precio de la negociación, previamente estuvo convenido en la cantidad de Bs.25.000.000,oo), hoy 25.000,00 Bs.F, que debían ser cancelados en un plazo de 90 días, contados a partir de la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, tal como se desprende de la cláusula segunda del referido contrato.

Que para asegurar el cumplimiento de la obligación, entregó a los propietarios del inmueble, hoy demandados, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.5.000.000,oo) , hoy 5.000,00 Bs.F, suma ésta que sería imputada al precio del inmueble al momento de la protocolización de la venta estipulada por ante la Oficina de Registro respectiva, tal como se evidencia de las cláusulas tercera y sexta del contrato.

Que según documento debidamente notariado, se le otorgó una prórroga de 120 días, contados a partir de la fecha de suscripción del mismo, por cuanto la demora no fue causada por ninguna de las partes, sino por el propio retraso que tuvo la institución bancaria para la elaboración del documento de libración de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.

Que en el contrato, se estipuló una cláusula penal en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, que en el supuesto negado de que ella, hubiese desistido en efectuar la compra del inmueble dentro del lapso de los 120 días, hubiese perdido la cantidad de Bs.2.500.000,oo, hoy 2.500,00 Bs.F, los cuales serían deducidos de la cantidad de dinero que entregó a los vendedores; pero que si la negociación no se realizaba por causa imputable a los vendedores, estos debía reintegrarle la cantidad de Bs.5.000.000,oo, hoy 2.500,00 Bs.F, que era la garantía del fiel y cabal c1umplimento de la negociación, tal como se indicó en la cláusula tercera del contrato, mas la suma de Bs.2.500.000,oo, hoy 2.500,00 Bs.F, por concepto de los daños y perjuicios que le fueran ocasionados, lo cual asciende a la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.7.500.000,oo), hoy 7.500,00 B.F.

Que el precio de la venta lo cancelaría con un préstamo que le hiciera la Entidad financiera Unibanca, BANCO UNIVERSAL, C.A., y el remanente sería cubierto con dinero de su propio peculio, en caso de diferencia; que en fecha 08 de mayo de 2002, se dirigió a la referida institución para retirar el documento que debía presentar por ante la Oficina de Registro, en cuya oportunidad le fue entregado el documento de crédito hipotecario, el instructivo para firma de documento y la carta de notificación de firma, tal como se evidencia de los documentos que anexa marcados con las letras D, E y F; que una vez recibidos los documentos en cuestión, llamó al ciudadano J.D., para que éste efectuara las actuaciones siguientes por ante la Oficina de Registro, en virtud de que ella por cuestiones laborales no podía efectuar, que el mencionado ciudadano presentó al cálculo, el documento definitivo de compra venta el primer día hábil siguientes, es decir, el día 11-03-2002, para lo cual consigna marcadas con las letras G y H, las planillas de pago.

Que como bien es sabido, es requisito indispensable la presentación de la solvencia municipal en original y vigente del inmueble, la cual le fue solicitada a los vendedores en el mes de febrero y éstos manifestaron que no la habían gestionado, razón por la cual, solicitó una prórroga ante el banco, la cual fue aceptada, consiguiendo que la firma se llevara a cabo el día 09-04-2002 y que así quedaron comprometidos los vendedores según constancia que suscribiera con el ciudadano H.J.G. y su persona, la cual anexa marcado con la letra I. Que el ciudadano H.J.G., le hizo entrega de una solvencia, que corresponde al inmueble objeto de la negociación, pero que la misma se encuentra a nombre del ciudadano L.E.R., quien fuera el primer propietario del inmueble, razón por la cual no fue aceptada por la oficina registral, pues se exigía que estuviese a nombre de los vendedores, hoy demandados.

Que tal como ha quedado expuesto, ha venido cumpliendo cabalmente con las cláusulas, término y estipulaciones convenidas, pero no así lo han hecho los vendedores, quienes hasta la fecha de interposición de la demanda no le han entregado la solvencia municipal del apartamento, requisito indispensable para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta y por ello acudió ante la Gerencia de Crédito de la institución financiera en fecha 17 de abril de 2002, para informarles sobre el incumplimiento de los vendedores y en aras de preservar el futuro crédito hipotecario, el cual le indicó que debía hacerlo por escrito, lo cual hizo, para ello consignó acuse de recibo marcado con la letra K.

Que de los hechos narrados, no hay duda que no ha habido ni hubo de su parte la voluntad o deseo de no llevar a cabo la negociación que tenía convenida con los propietarios del inmueble, y no puede hacérsele responsable, ya que cumplió con sus obligaciones; es por ello que acude ante este Tribunal para demandar por incumplimiento del contrato, a los ciudadanos H.J.G. y L.M.R.S., para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal, en dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta, en los términos convenidos y a cancelarle las cantidades de dinero, que así se discriminan: i) la cantidad de Bs.5.000.000,00, hoy 5.000,00 Bs.F, por concepto de devolución de la garantía, cantidad esta que le entregó al momento de suscripción de la opción. ii) la cantidad de Bs.2.500.000,00, hoy 2.500,00 Bs.F,por concepto de cláusula penal como justa indemnización de los daños y perjuicios que le fueran ocasionados con su incumplimiento. iii) al pago de las costas y costos del presente procedimiento, incluyendo los honorarios de abogado que hoy la asisten. Fundamentó su acción en los artículos 1137, 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de Bs.9.375,000,00.

DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de sus mandantes, por ser inciertos los hechos narrados y por no asistirle el derecho que invoca la parte actora.

Rechazó, contradijo, se opuso y negó todo lo expuesto por la parte actora en su libelo de demanda, cuando hace referencia de un contrato de opción de compra venta, convenido por un plazo de 90 días, contados a partir de la fecha de la suscripción del contrato, por cuanto no existe prueba fehaciente de la veracidad de los hechos de las posibles diligencias que pudo haber hecho la parte actora como son los requisitos que se requieren para concretar las formalidades de un negocio jurídico, no se trataba de la solicitud de un crédito sino mas bien de la elaboración del documento de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, que dicha demora no fue culpa de sus mandantes, sino del banco, lo que ocasionó a sus mandantes daños y perjuicios con el otorgamiento del lapso de 90 días, que sin embargo sus clientes otorgaron de buena fe un plazo de 120 días a la compradora y luego vencido éste una plazo de 120 días más perjudicándose porque pudo haberle vendido el apartamento a otra persona, ya que el tiempo transcurrido fue en contra de ellos y no en beneficio propio.

En cuanto al nuevo contrato de opción de compra venta, rechazó, contradijo y negó el instrumento original, donde se conviene entre las partes una cláusula penal en caso de incumplimiento de contrato por causa imputable a una de las partes, en el caso de que alguna de la partes hubiese desistido en efectuar la compra del inmueble dentro del plazo de 120 días y en caso contrario si por causa imputable a los vendedores estos deberán reintegrarle a la actora las cantidades señaladas en el libelo, por concepto de daños y perjuicios.

Rechazó, negó y desconoció toda diligencia hecha por el ciudadano J.D., cónyuge de la compradora por cuanto no constan en el presente juicio.

Rechazó, contradijo, negó y desconoció lo que alegó la parte actora en cuanto a la solvencia municipal en original y vigente del inmueble, ya que en ningún momento fueron cancelados los derechos.

Rechazó y contradijo y se opuso a cualquier documento público que presentara la parte actora que no esté debidamente protocolizado.

Rechazó, contradijo y se opuso al pedimento de la parte actora, en cuanto a que se decretara la Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble, ya que con ella se hay pronunciamiento al fondo de la sentencia.

Rechazó, contradijo y negó el pago o derecho al cobro como justa indemnización de los daños y perjuicios y estimados en la cantidad de Bs.2.500.000,oo, hoy 2.500,00 Bs.F.

Rechazó, contradijo y negó la solicitud de la parte actora en cuanto al cobro de honorarios profesionales.

CAPITULO III

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta del inmueble identificado en el libelo de la demanda, y por la otra, la defensa del demandado, que consiste en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda, aduciendo que la demora en el cumplimiento no fue culpa de sus mandantes, sino del banco, por lo que pasa este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se hayan producido en el juicio, en los siguientes términos:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó las siguientes pruebas documentales:

- Copia certificada marcada con la letra “A”, del contrato de opción de compra venta del inmueble objeto del litigio, suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Dicha prueba documental es apreciada por éste Tribunal con todo su valor probatorio, por ser un documento público, que le merece plena fe, por emanar de un Funcionario Público autorizado para ello, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado en autos el hecho afirmado por la parte actora en su libelo, en cuanto a que los ciudadanos: H.J.G. y L.M.R., se comprometen a dar en OPCION A COMPRA VENTA a la compradora el inmueble en cuestión. Así se decide

- Copia fotostática de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 22 de mayo de 2005, bajo el No. 05, tomo 17, protocolo primero, el cual aprecia este Juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, quedando demostrada en autos la titularidad del inmueble objeto de este litigio, por parte de los demandados, ciudadanos H.J.G. y L.M.R.S..

- Copia Certificada de documento autenticado en fecha 29 de noviembre de 2001, bajo el No. 37, tomo 136, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual aprecia este Tribunal de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado en autos, que las partes convinieron en una prórroga del contrato de opción de compra venta, de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de suscripción del mismo.

- Constancia de entrega de documento de crédito hipotecario bajo la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, la cual desecha este Juzgador como prueba, por cuanto no se cumplió con el requisito del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, referido a la prueba de Informe.

- Copia fotostática de documento mediante el cual los demandados H.J.G. y L.M.R.S.D.G., dan en venta a la parte actora, ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, el inmueble objeto de este litigio, el cual se desecha del proceso, por cuanto no está suscrito por persona alguna, y al carecer de validez no constituye prueba alguna.

- Carta de Notificación de firma de crédito hipotecario, la cual también se desecha del proceso, por cuanto no cumple con los requisitos del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

- Planilla de depósito de pago de derecho de registro, para el otorgamiento a efectuarse en la fecha pautada por las partes para el registro del documento definitivo, la cual no se aprecia por cuanto carece de firma y sello del Banco, además de que para los hechos que se pretende probar con la misma, se requiere la prueba de Informe a que se refiere el artículo 433 ejusdem.

- Planilla de Liquidación de Derechos de Registro, la cual también se desecha como prueba, por cuanto se requiere su validez de la firma y sello de la Oficina Receptora de tales Fondos Nacionales.

- Documental suscrita entre las partes que conforman el presente expediente, en fecha 22 de marzo de 2002, la cual aprecia éste Tribunal como un documento privado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de él emana, quedando demostrado en autos la demora por parte del codemandado H.G., en gestionar la documentación relativa al derecho de frente, a los fines de protocolizar el documento definitivo de venta.

- Copia fotostática de Certificado de Solvencia Municipal del inmueble objeto de este litigio, otorgada por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, la cual por tratarse de un documento público administrativo, el Tribunal aprecia y le otorga el valor que del mismo emana, quedando demostrado en autos, que dicha solvencia fue solicitada y emitida en fecha 03-04-2002, así como que el inmueble se encontraba solvente hasta el 30-06-02.

- Copia simple de misiva dirigida por la parte actora a la Gerencia de Crédito, de Banesco Banco Universal, en fecha 17 de abril de 2002, la cual desecha este Juzgador como prueba, por cuanto las cartas misivas que se pueden hacer valer en juicio, son aquellas dirigidas por una de las partes a la otra, no siendo este el caso de autos.

Durante la etapa de promoción de pruebas, la parte actora promovió las siguientes:

En el CAPITULO PRIMERO, reproduce el mérito favorable de los autos. El Tribunal observa la imposibilidad de valorar el mérito favorable de los autos como medio de prueba, en virtud de que ha sido ampliamente reiterado por la Jurisprudencia de nuestro M.T.d.J., el criterio según el cual el mérito favorable no es un medio de prueba per se, que constituya una obligación del Juez al momento de dictar su sentencia definitiva, ya que este debe analizar y valorar todas cuantas pruebas se hayan promovido en autos, bien para declararlos admisibles o inadmisibles, tomando en cuenta la legalidad, legitimidad, procedencia y pertinencia de las mismas, so pena de incurrir en el vicio de silencio de pruebas, todo ello en virtud del principios de exhaustividad y de la obligación impuesta al Juez en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En el CAPITULO SEGUNDO, promueve las siguientes pruebas:

- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de octubre de 2001, bajo el No. 126, y protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Carrizal, en fecha 08 de Noviembre de 2001, bajo el No. 41, protocolo primero, tomo 11°, la cual aprecia este Tribunal de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, al tratarse de un documento autorizado por un Funcionario Público, que le merece plena fe al Juzgador, quedando demostrado en autos, que quedó liberada la hipoteca del inmueble objeto de la opción de compra venta suscrita entre las partes.

- Misiva dirigida por la parte actora a la Gerencia de Créditos, de Banesco Banco Universal, la cual desecha este Juzgador como prueba, por cuanto las cartas misivas que se pueden hacer valer en juicio, son aquellas dirigidas por una de las partes a la otra, no siendo este el caso de autos.

- Documento protocolizado ante el Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Carrizal, en fecha 11 de octubre de 2002, bajo el No. 48, protocolo primero, tomo 04°, el cual aprecia y valora este Juzgado por tratarse de un documento público otorgado por un Funcionario autorizado para ello, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado en autos que el inmueble objeto de este litigio fue vendido por los demandados a la ciudadana R.T.C., por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00), hoy 25.000,00 Bs.F.

- Expediente de crédito que manejara el Banco que otorgara el crédito a la parte actora, el cual contiene actuaciones ya a.y.v.p. este Tribunal, y en cuanto al resto de las documentales que allí reposan no son relevantes en este proceso.

- Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2001, bajo el No. 46, tomo 149, sobre el inmueble objeto de este juicio, sin relevancia para este juicio.

TESTIMONIAL: Al folio 22 de la Pieza II del expediente, cursa la declaración del testigo J.C.D., quien declaró de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo, si existe algún parentesco familiar o amistoso entre Ud., y la ciudadana ELIXBONEIDA RONDÓN SANCHEZ? CONTESTO: No. SEGUNDA: Diga el testigo si tiene conocimiento que entre los ciudadanos ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, H.J.G. y L.M.R., se realizó algún negocio jurídico?. CONTESTO: Si se realizó una opción de compra venta de un apartamento propiedad de los segundos ciudadanos. TERCERA: Diga el testigo, como tuvo conocimiento de tal negociación? CONTESTO: Porque hice el favor de la solicitud de liberación de hipoteca en el Banco y fui yo quien presentó dicho documento para su cálculo ante el Registro Subalterno de Los Teques. CUARTO: Diga el testigo si sabe Ud., cual fue la causa o motivo por la cual no se concretó la operación definitiva de compra venta entre estos ciudadanos. De razón fundada de sus dichos? CONTESTO: Porque los señores H.G. y su y su esposa no entregaron los recaudos necesarios para la negociación del crédito a pesar de que fueron notificados con anterioridad en varias oportunidades ya que se solicitó prórroga en la institución bancaria en nombre de la compradora, pero ellos nunca cumplieron con estos requisitos. QUINTA: Diga el testigo si la ciudadana ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ le mencionó en alguna oportunidad su deseo de no adquirir el inmueble que se le fuera ofrecido en venta. CONTESTO: No en ningún momento, ello siempre estuvo dispuesta en todo momento a concluir la negociación y cumplió con los requisitos y actuaciones que le correspondía. SEXTA: Diga el testigo a este Tribunal si los ciudadanos H.G. y L.R.S., cumplieron con las obligaciones que tenían como vendedores en la negociación pactada? CONTESTO: Ellos no cumplieron por falta de los recaudos, por eso fue que no se dio la firma en el banco en la fecha pautada después de la prórroga, como lo dije, a ellos se debe en todo momento que la negociación no llegara a buen término. Es Todo.

Por cuanto la declaración de este testigo, quien además no fue repreguntado, la considera este Tribunal seria, convincente y no se contradice en sus deposiciones ni con las demás pruebas, la misma se aprecia y valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado en autos la demora por parte de los codemandados en gestionar la documentación relativa al derecho de frente, a los fines de protocolizar el documento definitivo de venta.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Con el escrito de contestación, la parte demandada consignó documento con el sello de ANULADO por la Notaría donde se presentó, el cual se desecha del proceso, por cuanto no está suscrito por persona alguna, cuyo documento al carecer de validez no constituye prueba alguna.

En el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:

En el Capítulo I, reproduce el mérito favorable de los autos. El Tribunal observa la imposibilidad de valorar el mérito favorable de los autos como medio de prueba, en virtud de que ha sido ampliamente reiterado por la Jurisprudencia de nuestro M.T.d.J., el criterio según el cual el mérito favorable no es un medio de prueba per se, que constituya una obligación del Juez al momento de dictar su sentencia definitiva, ya que este debe analizar y valorar todas cuantas pruebas se hayan promovido en autos, bien para declararlos admisibles o inadmisibles, tomando en cuenta la legalidad, legitimidad, procedencia y pertinencia de las mismas, so pena de incurrir en el vicio de silencio de pruebas, todo ello en virtud del principios de exhaustividad y de la obligación impuesta al Juez en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

- Contrato de Opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 12 de julio de 2001, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 07, tomo 76, sobre el cual este Tribunal ya hizo pronunciamiento al a.l.p.d.l. parte actora.

- Documento autenticado en fecha 29 de noviembre de 2001, bajo el No. 37, tomo 136, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde las partes convinieron en una prórroga del contrato de opción de compra venta, de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de suscripción del mismo, y sobre el cual este Juzgado ya se pronunció al a.l.p.d.l. parte actora.

- Documento introducido en la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro en fecha 04 de Julio de 2002, documental que ya fue desechada del proceso por carecer de validez.

- Planillas de Liquidación canceladas ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, de fecha 04-07-2002, bajo el No. 148120, por la cantidad de Bs. 23.094,00, en la cual aparece el sello de ANULADO, se desecha por carecer de validez.

- Comunicación enviada por la abogado AMARILYS BANDRES a la Dirección de Catastro, la cual se desecha del proceso, por cuanto debió promoverse la prueba de Informe a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

- Planilla de Información Catastral emanada de la Dirección Catastral, de fecha 09-04-2002, a nombre de la parte demandada, correspondiente al Inmueble objeto de este litigio, y por cuanto se trata de un documento administrativo, que se asemeja a un documento público, el Tribunal lo aprecia y valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, quedando demostrado en autos el cambio de nombre realizado por los demandados ante ese Organismo.

- Copia fotostática de Planilla de Carga de Movimientos del Inmueble, emitida supuestamente por Administradora Serdeco, C.A., la cual no tiene ninguna validez, por cuanto carece de firma y sello del Funcionario Responsable.

- Copia fotostática de Escrito de Oferta Real de Depósito y de Cheque dirigido al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, sin ninguna relevancia jurídica en este proceso.

- Promueve la prueba de Informe, para lo cual solicitó que se oficiara al Gerente de la Entidad Financiera UNIBANCA, Banco Universal, para que informara lo siguiente: 1) Desde que fecha estuvo gestionando el crédito la ciudadana ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, B) Que si la ciudadana ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, haya sido notificada por un funcionario del banco para que retirara el documento definitivo de Compra-Venta, el documento de Crédito Hipotecario, el Instructivo para la firma del documento y la Carta de notificación de firma..

Al folio 38 de la Pieza II del expediente, cursan las resultas de dicha prueba de Informe, mediante comunicación enviada por BANESCO Banco Universal a este Tribunal en fecha 03 de febrero de 2004, informando lo siguiente: 1) En fecha 04-03-2002, se recibió en el Dpto. de Crédito solicitud de LPH, a nombre de la ciudadana Elixboneida Rondon Sánchez, C.I. V-8.676.911. Trámites éstos que presumimos que fueron iniciado a principios del año 2002. 2) Motivado al procedimiento, la ciudadana Elixboneida Rondon Sanchez, C.I. V-8.767.911, fue notificada por un funcionario de nuestra institución para que retirara la documentación indicada en su comunicación en fecha 08-03-2002.

Por cuanto dicha prueba fue promovida cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio que de la misma emana, quedando demostrado en autos que efectivamente le fue aprobado el crédito a la parte actora, ciudadana ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, por la Ley de Política Habitacional a través de Banesco, y se le notificó para que retirara la documentación correspondiente para la firma del documento definitivo de compra venta.

- TESTIMONIAL: Al folio 13 de la Pieza II del Expediente, cursa declaración rendida por la ciudadana M.A., de la siguiente forma: PRIMERA: Conoce usted de vista trato y comunicación a la señora ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ? CONTESTO: Si la conozco de vista porque vive en el mismo edificio piso 6. SEGUNDA: Diga usted si la ciudadana antes nombrada acudió a su residencia para preguntar la compra de su inmueble? CONTESTO: Si acudió a preguntar que si estaba vendiendo su apartamento y en que condición porque estaba gestionando un crédito para la compra del mismo. TERCERA: Diga usted desde cuando está vendiendo su apartamento? CONTESTO: Entre los meses de septiembre y noviembre del año 2001. QUINTA: Diga usted si esta ciudadana se presentó en compañía de alguna persona? CONTESTO: Si se presentó en compañía de su pareja que siempre anda con ella el cual es alto y flaco con ojos claros.

Por cuanto la declaración de esta testigo no aporta ningún elemento al proceso, ya que los hechos sobre los cuales declara no son objeto de controversia en este juicio, se desecha como prueba. Así se decide.

CAPITULO IV

MOTIVACION PARA DECIDIR

La parte actora, ciudadana ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, demanda el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, donde aparece como Compradora, el cual fue autenticado en fecha 12 de julio de 2001, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 7, tomo 76, celebrado con los ciudadanos H.J.G. y L.M.R.S., como Vendedores, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra quince raya D, raya cuatro (15-D-4), ubicado en el décimo quinto (15°) piso del Edificio D, también denominado “CARRAO” del Conjunto Residencial “El Encanto”, situado en la Avenida Berorelli, Los Teques, sector Camatagua, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, con una superficie aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (94,00 Mts.2), cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en autos, negociación ésta que según el referido contrato, fue pactada por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00), hoy 25.000,00 Bs.F, que pagaría la Compradora en un lapso de Noventa (90) días consecutivos a partir de la firma de dicho contrato, lapso que fue prorrogado posteriormente por ambas partes, por ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de suscripción de dicho documento, de los cuales entregó a los Vendedores, la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy 5.000,00 Bs.F, a los fines de garantizar la compra del inmueble y las obligaciones contraídas en el convenio, suma que se imputaría al precio de la venta en el mismo momento de protocolizarse el documento definitivo, y que el precio de la venta sería cancelado con un préstamo que le haría la entidad financiera Unibanca, Banco Universal C.A., quien aprobó el crédito hipotecario solicitado por la parte actora, procediendo a hacerle entrega del documento de crédito hipotecario, a los fines de su presentación ante el Registro para la protocolización definitiva, el cual no se otorgó debido a que los Vendedores aquí demandados no le hicieron entrega de la solvencia municipal del apartamento a su nombre, requisito indispensable para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.

Ahora bien, la parte demandada, sólo se limitó a negar, el incumplimiento de las cláusulas contractuales, por cuanto fue la Compradora quien desistió de recibir el crédito aprobado, sin haber demostrado en autos sus afirmaciones de hecho, de acuerdo al principio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil., existiendo una presunción de carácter culposo en el incumplimiento por parte del demandado en sus obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil; es decir, que al acreedor en materia de prueba, en este caso, la Compradora, le bastaría demostrar la no ejecución de la obligación, y una vez probada esta circunstancia, operará la presunción contra el deudor de que el incumplimiento es debido a su culpa. Entonces corresponderá al deudor, para desvirtuar esta presunción, la demostración que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. En otras palabras, según una sana interpretación del artículo 1.271, el acreedor sólo tiene que demostrar el incumplimiento, y una vez probado éste, que a su vez se presume culposo por el legislador, corresponde al deudor desvirtuar la presunción probando la causa extraña no imputable.

Sin embargo, la interpretación expuesta es modificada en parte por el legislador en lo que respecta a la prueba del incumplimiento por parte del acreedor. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo, nuestro legislador exime de una manera general al acreedor la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido, lo cual no sucedió en el caso de autos, ya que la parte demandada, no aportó al proceso ningún tipo de prueba idónea con la finalidad de llevar a convicción, certeza o existencia de los hechos con los cuales pudiese haber desvirtuado la pretensión del actor, por lo que quien aquí sentencia considera procedente declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, ha interpuesto la ciudadana ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, contra los ciudadanos H.J.G. y L.M.R.. En consecuencia, se condena a la demandada a que cumpla con su obligación contractual de devolverle a la parte actora, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy 5.000,00 Bs.F, que es la cantidad de dinero entregada a los Vendedores, como garantía de fiel cumplimiento de promesa, así como a pagarle la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), hoy 2.500,00 Bs.F, por concepto de cláusula penal, por los daños y perjuicios, tal y como fue pactado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, ha interpuesto la ciudadana ELIXBONEIDA RONDON SANCHEZ, contra los ciudadanos H.J.G. y L.M.R., ampliamente identificadas:

SEGUNDO

Se condena a los demandados H.J.G. y L.M.R., a que cumplan con su obligación contractual de devolverle a la parte actora, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy 5.000,00 Bs.F, que es la suma de dinero entregada por la parte actora, como garantía de fiel cumplimiento de promesa.

TERCERO

Se condena a los demandados a pagarle a la parte actora, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), hoy 2.500,00 Bs. F, por concepto de Cláusula Penal, por los daños y perjuicios, tal y como fue pactado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ejusdem.

Déjese copia certificada de la presente sentencia conforme lo establece el artículo 248 ibidem.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los doce (12) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2008). AÑOS: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

DR. H.D.V. CENTENO G.

LA SECRETARIA ACC.,

ABG. A.M.G..

NOTA: En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 03:00 p.m.

LA SECRETARIA ACC.,

MJFT/lcfa.

Exp. No. 12697