Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 15 de Junio de 2011
| Fecha de Resolución | 15 de Junio de 2011 |
| Emisor | Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes |
| Ponente | Juan José Molina Camacho |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: E.S.R., venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, hábil titular de la cédula de identidad Nro. V-9.366.408.
PARTE DEMANDADA: F.A.R.A., Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-21.319.120.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: E.M.R., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 52.795 (f. 33).
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 6737.
SENTENCIA: DEFINTIVA.
I
ANTECEDENTES E ITER PROCESAL
Por recepción del Juzgado distribuidor de causas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial es recibido libelo de demanda incoado por la ciudadana E.S.R. contra el ciudadano F.A.R.A., en la que peticiona el cumplimiento de contrato en la entrega de un local comercial con área para baño, ubicado en el Barrio El Carmen, calle 2, Número 11-11, La Concordia, Municipio San C.d.E.T..
La causa se sustanció de la siguiente manera:
Al folio 09, consta auto de fecha 03 de mayo de 2.010, por el que se procede a dar admisión a la demanda a través del procedimiento breve con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Al folio 11, mediante diligencia de fecha 01 de julio de 2.010, el alguacil indica que citó personalmente al demandado, por lo que agrega el recibo firmado.
A los folios 12 al 14 consta escrito de contestación de demanda presentado por la demandante tempestivamente en fecha 07 de julio de 2.010.
La demandante, mediante escrito que riela a los folios 15 al 16 presenta escrito de pruebas en fecha 21 de julio de 2.010, en la que se indica como punto previo, tacha de falsedad en el contenido y firma de documento promovido por la demandante de notificación de desahucio. Pruebas que se admiten mediante auto de fecha 22 de julio de 2.010.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR
A manera de prolegómeno a la decisión, pasa de seguidas este operador de Justicia a dar cumplimiento a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esto es, realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, por lo que sintetizan los alegatos del libelo de demanda y las defensas esgrimidas en la contestación al fondo y otros alegatos y defensas opuestas por la accionada, a objeto de delimitar el thema decidendum y consecuencialmente los hechos sujetos a las probanzas de las partes.
DE LA DEMANDA PRESENTADA:
La demandante señala que en fecha 18 de marzo de 2.009, suscribió un “contrato de prorroga legal de arrendamiento” con el demandado, ello mediante documento autenticado ante la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de marzo de 2.009, número 61, Tomo 42. Señala que es el caso, que al demandado, en su carácter de arrendatario, en reiteradas oportunidades se le ha solicitado la entrega del inmueble en forma amistosa, sin que hasta la presente haya hecho entrega del inmueble, siendo que la prorroga legal concedida finalizó el 01 de marzo de 2.010, como se indica en la cláusula tercera del contrato citado.
Señala que igualmente se indica en la cláusula octava del contrato, que el arrendatario devolverá el inmueble al finalizar el contrato de prorroga legal y que desde que terminó la misma, se ha tratado por los medios amistosos de que se desocupe el inmueble sin que ello ocurra; por lo que demanda la desocupación y entrega del inmueble libre de bienes y de personas.
Solicita medida de secuestro y fundamenta su demanda en los artículos 39 y 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
La demandada expresa que niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los alegatos de la demandante, en los hechos y en el derecho, por ser falsos y no corresponderse a la realidad. Señala que es falso que en reiteradas ocasiones se le haya solicitado la entrega del inmueble, así como que haya aceptado tales condiciones. Señala que es falso que el beneficio de prorroga legal deba hacerse a través de un contrato escrito y autenticado, ya que la misma opera de pleno derecho, por tanto no es menester realizar ningún contrato para el ejercicio de ese derecho. Y que el espíritu propósito y razón de la intención de las partes no fue la de plasmar un derecho en un contrato sino la de prorrogar un contrato de arrendamiento vencido, bajo la figura de prorroga legal de arrendamiento, el cual pretendía vulnerar el derecho que la Ley consagra para los arrendatarios
Indica que el contrato enmascarado en una supuesta prorroga legal, no es más que un nuevo contrato de arrendamiento por un año. Y que por tanto, es falso que la prorroga legal haya terminado, cuando ni siquiera ha comenzado, por no existir notificación formal de desahucio y por el contrario, ha continuado recibiendo el pago puntual de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del presente año. Igualmente niega que la relación arrendaticia haya terminado, por que continuó en posesión del inmueble objeto de la relación arrendaticia.
THEMA DECIDENDUM
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento bajo el argumento de la demandante de haberse firmado un documento que se denomina de prorroga legal, la cual culminó el 01 de marzo de 2010 con la negativa de la accionada, de que tal documento, no lo es de prorroga legal, sino un contrato de arrendamiento enmascarado y ocupar el inmueble, aunado a que la demandante ha recibido de manera puntual, los cánones de arrendamiento de marzo, abril, mayo, junio y julio del presente año.
ACERVO PROBATORIO
Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa de seguidas al análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas, y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- DOCUMENTAL: Copia Certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de marzo de 2009, inserto bajo el Nro. 61, Tomo 42, denominado “CONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO”. Documental que no fue de manera alguna impugnado, por lo que al ser promovida conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe ser valorada como documento Público, según lo indicado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
.- DOCUMENTAL: Documento privado, contentivo de notificación, de fecha 01 de diciembre de 2009. Esta documental fue tachada de falsa al momento de promoción de pruebas de la demandada. Sin embargo no hay constancia en autos de que se haya formalizado la tacha del mismo; ahora bien, en el mismo acto, tal documental privada es desconocida, y por cuanto la demandante, al serle desconocida la firma del documento que opone, debió probar su autenticidad mediante la prueba de cotejo, sin que ello se haya realizado, debe ser desechada la instrumental privada. Así se establece.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Mérito favorable de autos. Al respecto, debe señalar éste sentenciador que el mismo no constituye medio de prueba alguno, sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo momento el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en todo el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, por lo que considera quien juzga que es improcedente valorar tales alegaciones.
.- DOCUMENTAL: Copia simple de documento constitutivo de la Firma Personal “STYLE PUBLICIDAD”. Esta documental no es objeto de valoración, por cuanto la ocupación del local no es punto de controversia.
.- DOCUMENTAL: Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 11 de marzo de 2008, inserto bajo el Nro. 57, Tomo 45. Tal documental al no resultar impugnada, se valora como documento Público demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes de la litis para la fecha indicada en el mismo, sobre el local objeto de la litis.
.- DOCUMENTAL: Copia simple de documento autenticado ante la Oficina Notarial Cuarta de San Cristóbal, de fecha 18 de marzo de 2009, inserta bajo el Nro. 61, Tomo 42. Se indica la valoración previa de esta documental, ratificando el valor que fue otorgado.
.- DOCUMENTAL: recibos de pago, emitidos por la demandante correspondientes a pagos de alquiler de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio de 2010. Estas documentales se valoran como documentos privados, no desconocidos, demostrativos del pago de alquiler de los meses referidos, por parte de la demandada.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que demostrada como quedó la relación arrendaticia, se tiene que el quid del asunto controvertido a decidirse por éste operador de Justicia, es verificar si el documento otorgado por las partes en fecha 18 de marzo de 2009, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, es realmente un contrato de prorroga legal de arrendamiento, o un nuevo contrato de arrendamiento como indica la accionada.
Al efecto se tiene que en relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la aplicación del artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. Ahora bien, está demostrado en la litis que el contrato de arrendamiento traído a los autos estableció una vigencia de un (1) año, desde el 01 de marzo de 2008, hasta el 28 de febrero de 2.009 y que el contrato denominado de prorroga legal, se pactó por el lapso de un (1) año, se tiene entonces que sin necesidad de notificación las partes pactaron el goce de prorroga legal, por lo que, para quien juzga, está plasmada la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y dar la prorroga a la que el arrendatario tenía derecho, solo que la misma excedió a la legalmente establecida, lo cual, no perjudica, ni vulnera sus derechos irrenunciables, ni desnaturaliza la voluntad del arrendador de extinguir la relación arrendaticia. Y así el hecho de que las partes plasmaran en documento autentico el disfrute de la prorroga legal, en nada perjudica al arrendatario, valoración que realiza éste juzgador, de acuerdo a la interpretación autónoma del propósito y la intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe. Así se establece.
En esa especie de extensión temporal, llamado por las partes, “contrato de prorroga legal de arrendamiento”, consigue quien juzga que la arrendadora respetó el derecho irrenunciable de la arrendataria de su disfrute, por lo que se crea convicción de que tal contrato de extensión de prorroga reviste de validez y eficacia. Así se decide.
Ahora bien, establecida la validez del contrato de prorroga legal, y que la arrendataria disfrutó, incluso en exceso, de la misma, se tiene que no hay detrimento en tal derecho, por lo que se tiene que finalizada la misma, nace para la arrendadora, el derecho de exigir el cumplimiento en la entrega del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que de seguidas se cita:
La prorroga legal opera del pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…
En igual sentido, se encuentra obligado el arrendatario por el contenido normativo del artículo 1.133 del Código Civil.
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. “
Y el artículo 1.159 eiusdem:
Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…
Y el artículo 1.160 del Código Civil:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Así mismo el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Conforme a lo anterior los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, por lo que se crea en este juzgador plena convicción de que la presente demanda deberá ser declarada con lugar. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
SE DECLARA CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por E.S.R. contra el ciudadano F.A.R.A..
SE CONDENA a la parte demandada F.A.R.A., en hacer entrega a la demandante E.S.R., el inmueble que ocupa como arrendatario conformado por un local comercial con área para baño, ubicado en el Barrio El Carmen, calle 2, Número 11-11, La Concordia, Municipio San C.d.E.T..
Se condena a la parte demandada ciudadano F.A.R.A., al pago de las costas procesales al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los quince (15) días del mes de junio de dos mil once (2.011). AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Temporal,
Abog. J.J.M.C.
REFRENDADA:
La Secretaria,
Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo la 11:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/
Exp. Nº 6737.
