Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 1 de Octubre de 2007

La ciudadana E.D.R. actuando en su propio nombre presentó escrito mediante el cual expuso entre otras cosas que; por documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto el 29/12/2003, anotado bajo el No. 40, tomo 190, dio en arrendamiento al ciudadano J.F.M.T. un inmueble consistente en una casa quinta, ubicada en esta ciudad, identificada en el libelo (folio 1); que el inmueble mencionado es propiedad del ciudadano J.R.D.M. quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 13.543.525, domiciliado en esta ciudad, quien le expidió una autorización privada para arrendar y administrar el inmueble antes determinado, cuyos linderos medidas y demás determinaciones están especificadas en el documento de propiedad que cursa al folio 7; que la duración del contrato fue establecida según la cláusula segunda del contrato con seis (6) meses contados a partir del día primero de enero de 2004, pudiendo prorrogarse cada vez que las partes así lo conviniesen, por escrito y con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o al de cualquiera de sus prórrogas, estableciendo el nuevo canon de arrendamiento aplicable a cada prórroga; que el contrato fue prorrogado de conformidad con lo previsto en la citada cláusula Segunda del contrato en dos oportunidades, la primera en el 30 de mayo de 2004, es decir un mes antes del vencimiento del término preestablecido en el contrato, teniendo una duración la primera prórroga convenida en seis (6) meses más contados desde el 01/07/ 2004 hasta el 01/01/2005, la segunda efectuada con la anticipación correspondiente en fecha 30/11/2004, con una duración igual a la anterior, contados desde el 02/01/2005, con vencimiento para el 02/07/2005; que a partir del vencimiento de esta segunda prórroga el 02/07/2005, comenzó a correr la prórroga legal en aplicación de lo previsto en la citada cláusula segunda del contrato de arrendamiento, cuyo contenido establece: “ podrá ser prorrogado cada vez que las partes así lo dispongan por medio de un convenio de prórroga escrito, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere, estableciendo el nuevo canon de arrendamiento que se aplicará durante la prórroga. A falta de tal acuerdo de prórroga con la anticipación ya dicha, se entenderá que el vencimiento del lapso de vigencia del contrato ocurrirá en el término fijo preestablecido, o en la fecha de vencimiento de la prórroga en curso, en caso de prórroga, sin necesidad de desahucio, comenzando a regir inmediatamente la prórroga legal; entendiéndose siempre que se trata de un contrato a tiempo determinado”; que para que el arrendamiento tuviese presente que desde el 02/07/2005, estaba corriendo la prórroga legal que le concedía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para proceder a hacerle la entrega del inmueble, correspondiéndole por la duración del contrato de un año y medio comprendido entre el 01/01/2004 hasta el 02/07/2005, una prórroga legal de un año contemplada en la Ley, le solicitó la firma de un documento explicativo de su situación legal, en aras de prepararse para devolverle el inmueble arrendado, oportunamente una vez concluida la prórroga legal, a lo cual accedió; que a pesar de los esfuerzos extrajudiciales realizadas para que el arrendatario cumpliese con su obligación de hacerle entrega del inmueble una vez transcurrida la correspondiente prórroga legal, ocho meses después de ocurrido este hecho aún el arrendatario permanece en el inmueble, obviando su obligación legal y contractual con el demandante; que por lo anteriormente expuesto fue por lo que procedió a demandar al ciudadano J.F.M.T. ya identificado, para que convenga a pagar o en su defecto a ello sea condenado, en principio a desalojar la vivienda objeto del contrato, desocupada de cosas y personas y en perfectas condiciones de uso y habitabilidad, al pago de las costas procesales del juicio por parte del demandado; estimando la demanda en la cantidad de Bs. 20.000.000,00, reservándose el ejercicio de la acción correspondiente por Daños y perjuicios de conformidad con la cláusula cuarta del referido contrato: finalmente solicitó se dictase Medida de Secuestro sobre la vivienda objeto del arrendamiento. Admitida la demanda, se ordenó la citación del demandado para la contestación de la demanda en término de Ley (folio 14), y en cuanto a la Medida el 21/03/2007 el tribunal Niega la solicitud (folio 15); auto apelado por la abogada E.D., oído en un solo efecto 11/04/2007. En la oportunidad de la contestación, la parte demandada no acudió a ejercer su derecho ni por si, ni a través de apoderado (folio 25) y abierto el lapso probatorio el ciudadano J.M.T., consignó escrito contentivo (folios 26 al 28) e igualmente la parte actora consignó (folio 33), las cuales se admitieron a sustanciación el 25/06/2007 (folio 34). En este sentido, vencidos los lapsos con los resultados pertinentes, se dictó la sentencia objeto de apelación, por lo que corresponde a quien juzga analizar con detenimiento las actas procesales, para pronunciarse al respecto. En tal sentido se observa.

Conforme a lo expuesto en la narrativa el presente caso se trata de una pretensión de Desalojo intentada por la ciudadana E.D.R. contra J.F.M.T.. En este sentido se observa, que el citado artículo 362 dispone: Que si el demandado no diere contestación a la demanda que le ha sido incoada, en la oportunidad procesal correspondiente, se "le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca". Sanciona de esta manera, nuestro ordenamiento procesal civil, al demandado contumaz que ha desobedecido la orden del Tribunal, de comparecer a darle contestación a la demanda que le ha sido interpuesta. Pero, como es evidente de dicha norma procedimental, no basta o es suficiente que el demandado no conteste la demanda; es además necesario que la petición del demandante, contenida en su libelo, no sea contraria a derecho, y que, en el lapso probatorio, el querellado nada demuestre que pudiera favorecerlo, y así enervar las pretensiones de aquél. En el caso bajo estudio, tenemos que el accionado MOSQUERA TORRES J.F. quedó válidamente citado para todos los efectos del juicio en fecha 05 de junio del 2007, tal como está asentado en autos, por lo que sin lugar a dudas, la oportunidad de la contestación de la demanda fue el día 11-06-07, segundo día de despacho siguiente, sin que esta se produjera en el expediente, no dando el demandado contestación a la demanda, así se establece.

Ahora bien, en la confesión ficta en principio al no haber acudido el demandado a contestar la demanda, debe entenderse que están admitidos todos los hechos alegados por el actor, pero ello sólo abarca los hechos, pudiendo el mismo desvirtuar dicha presunción iuris tantum, en consecuencia si el demandado logra probar algo que le favorezca se desvirtúa esa presunción e igualmente no queda confeso, pero si no promueve ninguna prueba, hay que decir que la confesión se convierte en una presunción IURE ET DE IURE, entendiéndose que los hechos están admitidos definitivamente y no pueden desvirtuarse.

Estando en el lapso legal de promoción de pruebas la parte demandada presenta las siguientes probanzas:

Promovió el mérito de los recaudos que se anexaron a la presente demanda marcados “A” y “B”, en base al principio procesal de la comunidad de la prueba; Segundo: Promovió la confesión hecha por la parte demandante ciudadana E.D.R., a tenor del artículo 1401 del Código Civil, con relación a la falta de cualidad jurídica e interés procesal cuando en su escrito libelar señala como sede procesal para todos los efectos legales que está domiciliada en la carrera 16 entre calles 24 y 25, edificio Cívico Profesional, Piso 3, oficina 11, de Barquisimeto; así mismo indica que su cliente le extendió autorización privada para arrendar y administrar el inmueble. En relación a la invocación de la confesión de la parte demandante, se debe precisar que más que una contra prueba alegada, en la forma expuesta se trata de señalamientos fácticos en relación a la legitimación que pudiere tener la parte demandante, cuando la apoderada actora admite que su cliente le extendió autorización privada para arrendar y administrar el inmueble. En lo atinente a este punto, es conveniente advertir que en materia de inmuebles nuestra Legislación prevé que no es indispensable tener la condición de propietario para poder suscribir contratos de arrendamientos, junto a ello se agrega que en el presente caso no fue impugnado el documento que contiene dicho contrato de arrendamiento en fecha 29 de diciembre de 2003, por lo que mal puede el arrendatario, a esta altura del proceso, concretamente en la fase de prueba, se pretenda interponer una defensa perentoria de falta de cualidad, que todo caso debe interponerse en la contestación de la demanda, así se declara. Tercero: Consigna documentos originales contentivos de algunos recibos emitidos por la ciudadana E.D.R., con respecto a los alquileres pagados por el ciudadano J.M., desde el momento en los que presumiblemente comenzó a correr la prórroga de un contrato que tiene uno de los vicios inexcusables como es la falta del consentimiento de una de las partes lo que anexó marcados 1, 2, 3 y 4.

En relación a estas pruebas, se encuentra acreditado en autos las prórrogas sucesivas de que fue objeto dicho contrato de arrendamiento, con la determinación del período de cumplimiento de prórroga legal plasmados en los contratos que fueron acompañados al libelo de demanda, los cuales no fueron impugnados, por lo que se le da todo su valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código se Procedimiento Civil, así se establece.

Solicitó la exhibición de los recibos no entregados al arrendatario, los cuales han sido pagados desde el mes de agosto del 2006, hasta el mes de mayo del 2007, donde el canon fijado fue establecido por la cantidad de Bs. 1.000.000,00, violando el decreto de congelación de los alquileres, dictado por el ejecutivo nacional, ya que se encuentran en poder de su adversario, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la exhibición solicitada de los pagos correspondientes a las pensiones de arrendamiento pagadas, la misma fue admitida en tiempo útil, pero no fueron impulsadas por el promovente, por lo que no pueden ser objeto de valoración, así se declara.

La parte demandante presenta las siguientes probanzas:

Que por cuanto no se dio contestación a la demanda en el plazo indicado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en el presente juicio, solicita se apliquen los efectos de la falta de contestación de la misma. Documentales: 1) Contrato de arrendamiento: suscrito ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 29/12/2003, anotado bajo el Nº 40, Tomo 190, inserto en los autos, anexo al libelo marcado “A”. De la cual se tiene que se suscribió un contrato de arrendamiento entre E.D.R. y J.F.M.S., sobre una casa-quinta, ubicada en la Urbanización del Este, Parcela Nº 4, Manzana R, Calles los Tamarindos Nº 3-A-21 de esta ciudad de Barquisimeto, con una duración de 6 meses, con un canon de arrendamiento, de Bs. 700.000,00 mensuales, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo1.359 del Código Civil.

2) Documento de Propiedad del inmueble arrendado: inserto a los autos, anexo al libelo marcado “B”, en la que se tiene que el ciudadano J.R.D.R. le vendió dicho inmueble a J.R.D.M. , registrado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, anotado bajo el Nº 12, Tomo 5, Protocolo Primero, con fecha 16 de octubre de 1997, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil.

3) Originales de las dos prórrogas del contrato: suscritas privadamente entre la suscrita y el demandado, insertas en los autos, anexas al libelo marcadas “C” y “D”; no siendo desconocida por el demandado en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le declaran reconocidos con fundamento a la citada disposición, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil. 4) Notificación del comienzo de la prorroga legal: suscrita privadamente entre la suscrita y el demandado, inserta a los autos, anexa al libelo marcada “E”; no siendo desconocida por el demandado en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le declara reconocida con fundamento a la citada disposición en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil.

Precisadas las anteriores pruebas, queda demostrado que durante el lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna, tendente a desvirtuar la presunción de verdad que favorezca al actor por no haber contestado la parte demandada en el presente caso, por lo que se encuentra cumplido el segundo requisito para que se produzca la confesión ficta, así se decide.

En lo tocante a lo ajustado a derecho que pudiera encontrarse la petición del demandante, se observa.

El legislador establece que “la petición” no sea contraria a derecho obviamente se está refiriendo a que lo solicitado por el demandante pueda concedérsele conforme al ordenamiento jurídico, por que si pide algo que de acuerdo al mismo no esté tutelado así el demandado no le dé la contestación, no podrá considerarse como confeso.

En este orden de ideas es importante traer a colación las en enseñanzas del tratadista patrio A.R.R., quien al respecto comenta:

"Para determinar este extremo, no es preciso que el juez entre a indagar acerca del derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la ley deben aplicarse en concreto a los hechos establecidos o confesados por el demandado, porque una cosa es la de desestimación de la confesión ficta por ser contraria al derecho la petición del demandante, y otra la de desestimación de la demanda por improcedente e infundada en derecho. Ambos conceptos giran en torno a la cuestión de derecho y. fácilmente pueden confundirse las situaciones. La primera cuestión supone que la acción propuesta está prohibida por la ley: no está amparada o tutelada por ella (cuestión de derecho), y secuencialmente, aunque el demandado no haya comparecido a la contestación, la cuestión de los hechos alegados por el demandante en el libelo, pierde trascendencia por que la cuestión de derecho se presenta como prioritaria y resuelta en sentido negativo, no tiene objeto entrar al examen de la veracidad o tal falsedad de los hechos o a la trascendencia jurídica de los mismos. “(Subrayado del Tribunal)

En cambio, la desestimación de la demanda, por ser improcedente o infundada en derecho, supone que aún siendo verdaderos los hechos y debidamente probados, ya en el período pruebas por el actor, o bien presuntamente por la confesión ficta del demandado, la demanda debe rechazarse si la ley no atribuye a los hechos comprobados o presuntamente admitidos, la consecuencia jurídica (petición), solicitada en la demanda. La jurisprudencia de los Tribunales y también la de Casación, es concordante en sostener que la frase "no sea contraria a derecho la petición del demandante", significa "que la acción propuesta no está prohibida por la ley, al contrario, amparada por ella, Así, cuando se hace valer un interés que no está legalmente protegido, la contumacia o rebeldía del demandado que deja de comparecer a la contestación de la demanda, no puede servir para alterar un mandato legal si por ejemplo: el Código Civil niega la acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta (Art.1.801 C.C), así como aquella para repetir lo que haya pagado voluntariamente el que ha perdido en el juego o apuesta (Art.1.803 C.C.), la petición de pago o de repetición que formule El demandante en su pretensión, es contraria a derecho, y por tanto, el hecho de la no-comparecencia del demandado a la contestación de la demanda, no puede derogar las correspondientes disposiciones del Código Civil, carece de eficacia la confesión ficta. (RENGEL ROMBERG, ARISTIDES. Tratado de derecho Procesal Civil de Venezolano. Volumen III. (1991) Caracas Editorial Ex Libris).

En este orden de ideas tenemos en primer lugar, que ciertamente ha quedado demostrado en los autos que la demandada no dio contestación a la demanda dentro de los plazos que, indicaba la ley, tampoco probó nada que le favorezca y, en cuanto a que la pretensión no sea contraria a derecho , se observa que en el libelo de demanda la actora habla de desalojar la vivienda objeto del contrato, fundamentando su pretensión en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , siendo que tales dispositivos se aplican solo a los contratos a tiempo determinados, no obstante dicha calificación jurídica no es vinculante para el Juez, en virtud del principio IURA-NOVIT CURIA la cual debe atenerse en el presente caso a que en el mencionado contrato, transcurrió la prórroga legal, en el cual, según lo dispone el artículo 39 de la expresada Ley, el arrendador puede exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, por lo quien juzga, considera que la presente pretensión se encuentra ajustada a derecho, así se decide.

DECISION

En merito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano J.M., asistido de abogado, contra la sentencia dictada en fecha 29 de junio del 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., mediante la cual declaró CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por la actora, quedando obligada la parte demandada a hacerle entrega en forma inmediata a la demandante el inmueble consistente en una casa-quinta, ubicado en la Urbanización del Este, parcela No. 4, Manzana R, calle Los Tamarindos, No. 3-A-21 de esta ciudad. Se ratifica la condenatoria en costas a la parte demandante perdidosa en el proceso conforme al artículo 274 del C.P.C. y se le condena en costas por el recurso ejercido en aplicación del artículo 281 ejusdem.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguensele al alguacil, y conforme al 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

El Juez Provisorio,

(fdo) El Secretario,

Dr. S.M.M. (fdo)

Abg. J.A.M.

Publicada en su fecha en horas de despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario

(fdo)

Abg. J.A.M.

El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado L.C.: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) El Juez Provisorio (fdo) Dr. S.D.M.M., El Secretario. (fdo) Abg. J.M., en Barquisimeto, al primer día del mes de Octubre del año dos mil siete.

Abg. J.M.