Decisión nº 160 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 18 de Marzo de 2010

Procedente de la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial en virtud de la apelación ejercida por la ciudadana C.S.F., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 9190, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana P.E.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 24.432.723 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 3 de Julio de 2009, que declaró CON LUGAR, la demanda de Desalojo, incoada por la ciudadana E.M.F.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.974.497 y de este domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 24 de Septiembre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Por auto de fecha 17 de Octubre de 2008, se admitió la reforma de la demanda.

Agotada la citación personal se procedió a la citación por carteles de la demandada dejando el secretario del tribunal constancia del cumplimiento de las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 11 de Noviembre de 2008.

En fecha, 4 de Diciembre de 2008, la parte demandada se da por citada.

En fecha, 8 de Diciembre de 2008, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 9 de Diciembre de 2008, la parte demandada promueve pruebas y en la misma fecha son admitidas por el tribunal de la causa.

En fecha, 15 de Diciembre de 2008, la parte actora promueve pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Tribunal de la causa.

En fecha, 18 de Diciembre de 2008, la parte demandada promueve pruebas las cuales son admitidas en esa misma fecha.

En fecha, 8 de Enero de 2009, la parte demandante promueve pruebas nuevamente y en la misma fecha son admitidas.

En fecha, 3 de Julio de 2009, el Juzgado a quo dicta sentencia declarando con lugar la demanda incoada.

En fecha, 18 de Septiembre de 2009, la parte demandada apela de la decisión dictada, oyéndose la apelación en ambos efectos, en fecha 23 de Septiembre de 2009.

En fecha, 29 de Septiembre de 2009, este juzgado recibe el expediente y fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que su representada E.M.F.G., es propietaria de un inmueble compuesto por una casa ubicada en la calle 87 A, signada con la nomenclatura urbana 7B-93, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.A.M.d.E.Z., el cual linda por el Norte con la calle Negro Primero, por el Sur con propiedad que es o fue de J.T.C. y R.C., por el Este con propiedad que es o fue de S.F., y por el Oeste con un Zajón y vía pública sin nombre.

Que dicho inmueble pertenece a su representada por haberlo adquirido y protocolizada su transmisión ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de Junio de 1994, quedando anotado bajo el No. 14, Protocolo: 1°, Tomo: 40° de los libros de registro respectivos llevados ante la oficina pública.

Que el inmueble antes descrito y fue arrendado de manera verbal e indeterminada a la ciudadana P.E.M.M., desde el 14 de Febrero de 1999, ambas fijando un canon de arrendamiento de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) hoy SESENTA BOLÍVARES (Bs. 60,00), el cual fue posteriormente incrementado para el mes de Agosto de 2004, a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) hoy CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) y posteriormente a DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200,00) actualmente DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), como se evidencia de la consignación del canon de arrendamiento que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Que su hermano ciudadano J.G.F.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.867.587, carpintero y de este domicilio, junto a su legítima esposa ciudadana K.J.F., igualmente, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.059.906 y de oficios del hogar junto a sus dos menores hijos, J.P.F.F. y M.D.C.F.F., de siete (7) y dos (2)años respectivamente, no poseen vivienda donde vivir cómodamente producto de que este núcleo familiar habita de forma hacinada en una habitación pequeña de una residencia que se encuentra en pésimas condiciones de habitabilidad e incluso en la actualidad están tratando de desalojar por no contar la pareja con recursos económicos suficientes para arrendar el inmueble o habitación ni mucho menos para adquirir una vivienda propia, ya que, ninguno tiene trabajo estable que le permita acceder a lo antes mencionado.

Que la ciudadana P.M., acudió a las oficinas administrativas de la Alcaldía de Maracaibo, a los efectos de solicitar la compra de terrenos ejidos y demás adjuntos requeridos a los fines de pretender la adquisición del inmueble objeto del arrendamiento y consecuencial propiedad de su poderdante.

Que es el caso que la referida ciudadana estaba en conocimiento de la existencia de un litigio en su contra por lo que obró de mala fe al inducir a la Alcaldía de Maracaibo en un gravísimo error que hubiese llevado al desmedro los derechos de propiedad que le asisten a su poderdante.

Que en fecha 21 de Mayo de 2008, la Oficina de Catastro adjunta a la Alcaldía de Maracaibo, previa solicitud de la parte interesada se traslada al inmueble objeto de arrendamiento a realizar el levantamiento topográfico del mismo, incluso acompañando un documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 18 de Octubre de 2007, donde la ciudadana P.E.M.M., se acredita una bienechurias.

De conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “d”, del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana P.E.M.M., por desalojo a los fines que entregue el inmueble de su propiedad.

Posteriormente, reforma la demanda y la fundamenta en los literales “b” y “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.592,1.593 1.160, 786 y 769 del Código Civil.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Admite que la demandante es propietaria de una casa ubicada en la Calle 87 A, signada con la nomenclatura u.N.. 7B-93, en jurisdicción de la Parroquia S.L., del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, pero no es cierto que la actora sea propietaria del terreno sobre el cual está construido la casa.

Que es cierto que la actora arrendó de forma verbal e indeterminada el inmueble lo que no es cierto es que haya sido desde el 14 de Febrero de 1999, sino desde el 18 de Marzo de 1999, indica que es falso que el canon inicial haya sido de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) aduce que el canon inicial fue de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) hoy SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00).

Arguye que el canon de arrendamiento se incrementó hasta los actuales momentos a la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) mensuales, que es al cantidad que se consigna ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pues la actora se niega a recibirlos.

Niega que el ciudadano J.G.F.G., (pariente en segundo grado) y su núcleo familiar tengan necesidad de ocupar el inmueble objeto de arrendamiento.

Niega que los indicados ciudadanos no poseen vivienda donde habitar cómodamente, señala que es falso que su núcleo familiar habita en forma hacinada una (1) habitación pequeña de una residencia, indica que es falso que esa residencia esté en pésima condición de habitabilidad, y que en la actualidad estén tratando de desalojar por no contar la pareja con recurso económicos para arrendar un inmueble.

Aduce que el inmueble ubicado en la calle 87 entre las avenidas 8 y 4 signado con el No. 7 A-49, en jurisdicción de la parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., es propiedad de la actora conjuntamente con su esposo G.G.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.168.433 y de este domicilio, tal y como consta en documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de Febrero de 2001, bajo el No. 40, Protocolo: Primero, Tomo: 13, con lo que se demuestra que es ella quien tiene viviendo a su hermano según su decir hacinado, y no es cierto que lo estén tratando de desalojar, pues al ser ella propietaria del inmueble lo que debería hacer es darle mejores condiciones al mismo.

Indica que se desprende de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 24 de Enero de 2008, bajo el No. 17, Tomo: 06 de los Libros de autenticaciones que la ciudadana K.J.F., esposa de J.G.F., manifiesta que construyó unas bienechurias sobre un terreno ejido ubicado en la avenida 8 S.R. entre las calles 86 y 97, sector S.R.d. la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., por lo que estos ciudadanos viven hacinados porque quieren vivir así.

Señala que son totalmente falsos los hechos alegados por la actora, para servir de fundamento a la causal invocada para solicitar la desocupación de su representada.

Admite como cierto que su representada dirigió una solicitud por la compra de un terreno ejido a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de la compra de un terreno pues la condición jurídica del terreno emitida por la Dirección de Catastro en fecha 25 de Junio de 2007, señala que el terreno se encuentra sin información y el documento de fecha 18 de Octubre de 2007, bajo el No. 25, Tomo:12, se refiere a las mejoras y bienechurias que su representada ha hecho al inmueble.

Niega que exista información falsa o maliciosa por parte de su representada pues la actora es propietaria de las bienechurias que levantó en el terreno, pero ha realizado una serie de mejoras o bienechurias en el mismo desde hace más de ocho (8) años y el terreno aparece en la condición jurídica sin información.

Niega que los hechos narrados se subsuman en la causal de desalojo del literal “d” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, pues tal literal se refiere se refiere al inmueble o se destine a usos deshonestos o indebidos.

Indica que tampoco resultan aplicables las normas contenidas en los artículos 1.592,1.593 1.160, 786 y 769 del Código Civil, por lo que solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda.

IV

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PARTE DEMANDANTE:

1. Promovió documento de compra venta en original del inmueble ubicado en la calle 87A, signado con el número 7B-93, propiedad de la ciudadana E.M.F.G., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de junio de 1994, anotado con el número 14, Protocolo Primero, Tomo 40. Asimismo, en fecha ocho (08) de enero de 2009, consigna en copias certificadas la data documental de la propiedad del descrito inmueble.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada, y ser un documento idóneo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.924 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble. Así se establece.

2. Copia fotostática del expediente contentivo de la consignación arrendaticia, llevado ante el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, identificado con el número 17-2006, donde la consignataria es la ciudadana P.E.M.M., y la beneficiaria, la ciudadana E.F.D.G..

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigna por ser copias de un documento público que no fueron impugnadas por la parte demandada y del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte actora. Así se establece.

3. Copia fotostática del expediente número 54.381 llevado en segunda instancia por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA contentivo del juicio de DESALOJO, seguido por la ciudadana E.F. contra P.M., en el cual fue declarado SIN LUGAR, la demanda.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigna por ser copias de un documento público que no fueron impugnadas por la parte demandada y del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte actora. Así se establece.

4. Copia fotostática del Acta de Matrimonio No. 48, correspondiente a los ciudadanos J.G.F.G. y K.J.F., mediante la cual se deja constancia que los mismos contrajeron matrimonio en fecha 12 de Mayo de 2000, ante la Jefatura Civil de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigna por ser copias de un documento público que no fueron impugnadas por la parte demandada y del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte actora. Así se establece.

5. Promovió copia fotostática del acta de nacimiento No. 1.360 correspondiente a la ciudadana M.D.C.F.F., quien es hija de los ciudadanos J.G.F.G. y K.J.F., expedida por la primera autoridad civil del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigna por ser copia de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada. Así se establece.

6. Promovió copia fotostática del acta de nacimiento No. 184 correspondiente al ciudadano J.P.F.F., quien es hijo de los ciudadanos J.G.F.G. y K.J.F., expedida por el Jefe Civil de la Parroquia S.L. el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigna por ser copia de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada. Así se establece.

7. Ejemplares del Diario LA VERDAD, correspondientes al quince (15) y veintidós (22) de febrero de 2008, donde aparecen publicadas la solicitud de ejido por parte de la ciudadana P.E.M.M..

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga valor probatorio a las referidas documentales y las tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que efectivamente la demandada inició un procedimiento administrativo con la finalidad de adquirir la propiedad del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento. Así se establece.

8. Copia fotostática de comunicación de fecha veintiséis (26) de mayo de 2008, signado con el número DC-I-1.273-2008, dirigido por el Director de Catastro al Síndico Procurador Municipal con sus anexos, donde remite expediente de solicitud de compra de terreno ejido, a nombre de la ciudadana P.E.M.M., sobre el inmueble ubicado en el sector Veritas, calle 87A número 7B-93. Oficio en original número SM-05-2008-904 de fecha siete (07) de mayo de 2008, emitido por el SÍNDICO PROCURADOR MUNICIPAL y dirigido a la ciudadana E.M.F.D.G., donde le notifica que en virtud de la oposición realizada por ella, la solicitud de compra de terreno ejido formulada por la ciudadana P.E.M.M., se paraliza, hasta tanto resuelvan el conflicto sobre la propiedad de las bienhechurías, por la vía judicial ordinaria.

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documentos públicos administrativos que no fueron impugnadas por la parte demandada. Así se establece.

9. Promueve inspección judicial extralitem realizada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con la cual se comprueba que el ciudadano J.G.F.G. y su grupo familiar habitan en el inmueble inspeccionado y las condiciones de habitabilidad del mismo.

   Evidenciándose que, se dejó constancia que en el referido inmueble funciona una residencia; que los ciudadanos J.G.F.G. y K.J.F., se encuentran ocupando una habitación del inmueble con sus dos hijos menores; que la referida habitación mide aproximadamente seis metros por cuatro metros, por lo que se evidencia hacinamiento, dejando igualmente constancia que dentro de la misma funciona la cocina y un baño.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con los artículos 472, 507 y 938 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

10. Promueve la Inspección Judicial al inmueble propiedad de la ciudadana E.F., ubicado en la calle 87, signado con el número 7B-93, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., en el cual habita en condición de arrendataria, la ciudadana P.E.M.M..

    Evacuándose esta prueba en fecha 12 de Enero de 2009, dejando constancia el Juzgado a quo, que el referido inmueble consta de cuatro (4) habitaciones y dos (2) baños, y en el mismo habitan tres personas y que el inmueble se encuentra en regulares condiciones.

    Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con los artículos 472, 507 y 938 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

11. Promueve la Inspección Judicial en el inmueble presuntamente propiedad de la ciudadana K.J.F., ubicado en la avenida 8 (S.R.), entre calles 86 y 87, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

    En relación a esta prueba se evidencia que el juzgado a quo, se dispuso a evacuar la misma en fecha 13 de Enero de 2009, no obstante no pudo ubicarse el inmueble geográficamente, por lo que, este juzgador desecha la prueba del proceso, por no haber sido evacuada. Así se establece.

12. Promueve las testimoniales de los ciudadanos M.G.M., W.R.G.N., I.D.C.S.O. y Á.R.S.N., con la finalidad de demostrar la necesidad que tiene su poderdante de que su hermano, ciudadano J.G.F.G., ocupe junto con su familia el inmueble arrendado, ya que éstos habitan en la actualidad en un inmueble en situación deplorable. Asimismo, en fecha, ocho (08) de enero promueve la testimonial de la ciudadana Y.F.F.F..

    En fecha, 8 de Enero de 2009, se evacuó la testimonial de la ciudadana M.G.M., quien declaró que conoce a las ciudadanas P.M. y E.F., que conoce a los ciudadanos J.G.F. y K.F., que ellos están alquilados en la casa que ella alquiló al señor G.G., que los conoce desde hace cuatro años, que ellos viven en un cuarto con poco espacio y allí tienen una nevera en esa mismo espacio, allí comen duerme, tienen una cama y dos colchonetas de los niños, que sabe que en ese inmueble también habitan la señora Johana, el señor lauri, y el señor johan finol, y ella, que le consta que el dueño de la casa ubicada en la calle 87 entre avenidas 8 y 4 es el señor G.G..

    Posteriormente al ser repreguntado declaró que ella rindió declaración en el juicio de DESALOJO, intentado por la ciudadana E.F., en contra de la ciudadana P.M., y que vuelve a rendir porque alquiló la casa al señor G.G., y vive y convive con todos los que mencionó porque tiene alquiladas todas las habitaciones, que le consta que el inmueble es de G.G., porque ella hizo un contrato con él verbalmente como lo hizo la señora PATRICIA con ELIZABETH, el le alquiló la casa y ella alquila los cuartos, cuando ella llegó ellos siguieron allí arrendados y le pagan a ella la casa, que ella le alquiló la casa a G.G. como propietario de la casa, que tiene año y medio que alquiló, que tiene conocimiento que los ciudadanos K.F. y J.G.F., ya estaban viviendo allí cuando ella alquiló el inmueble porque antes de que le alquilaran a ella la casa la tenía la señora E.A., que sabe que J.G.F. y E.F., son hermanos.

    En la misma fecha, se evacuó la testimonial del ciudadano W.G.N., quien declaró que conoce a E.F. y que tiene entendido que el propietario del inmueble ubicado en la calle 87 entre avenidas 8 y 4, No. 7 A-49, es el ciudadano G.G., que conoce a J.G.F. y K.F., que tiene mas de cuatro años conociéndolos, que tiene conocimiento que viven en una habitación del inmueble ubicado en la calle 87 entre avenidas 8 y 4, No. 7 A-49, que tienen mas de un año y pico viviendo allí, que viven hacinados es un sitio que no es cómodo, que tiene conocimiento por lo manifestado por José que la encargada de la residencia es M.G.M..

    Al ser repreguntada, declaró que conoce a M.G.M., porque la ha visto cuando ha ido a visitar a J.G., que sabe que J.G.F. y E.F., son hermanos, que ha conversado con la última cuando va a buscar a los hijos de J.G., que visita a J.G., cuando esta disponible, que tiene conocimiento que el dueño del inmueble donde vive J.G. es el ciudadano G.G., que sabe que es esposo de la señora ELIZABETH.

    En fecha, 9 de Enero de 2009, la ciudadana I.D.C.S.O., declaró que conoce a la ciudadana P.E.M., que conoce a la ciudadana E.F., que conoce a los ciudadanos J.G.F. y K.F., que estos últimos viven en la residencia donde el vive en un cuarto, y en esa misma habitación tienen nevera, cocina, lavadora, un baño pequeño, dentro de la misma habitación una cama, una habitación y una peinadora pequeña que está pegada en la pared con una tabla, que en verdad hay ocho (8) cuartos allí exactamente no sabe que cantidad de personas habitan pero hay ocho (8) cuartos, que no sabe quien es la propietaria del inmueble que siempre la ha cancelado a la señora EDICTA y la señora Guadalupe, que no le consta que sea de la señora ELIZABETH.

    Al ser repreguntada, declaró que conoce a P.E.M.M., que ella siempre va a la residencia a buscar a sus sobrinos, que sabe que esos sobrinos son hijos de J.G.F., que tiene seis años viviendo allí, que ellos ya vivían allí cuando el llegó, que viven al lado en la misma residencia en dos habitaciones que quedan al lado, que no sabe quien es la propietaria del inmueble, que no sabe que persona le alquiló a J.G.F. y a KEYLA, que no sabe cuanto cancelan los referidos ciudadanos por el canon.

    En la misma fecha, se evacuó la testimonial de la ciudadana A.R.S.N., quien declaró que conoce a la ciudadana E.F., que conoce a los ciudadanos J.G.F. y K.F., porque ella iba a solicitar sus servicios, para que hiciera ciertas cosas en la casa y ha estado en su habitación, que está ubicada en la calle 87 entre las avenidas 8 y 4, signada con el No. 7 A-49, y que los ha visto durmiendo allí en un colchón en el suelo, que hasta donde el sabe tienen como año y pico mas o menos, o dos años no sabe con exactitud pero tiene dos años mas o menos viviendo allí, que el espacio puede que sea cuatro por cuatro, pero entre la cama y los corotos que tienen la ropa los enseres y los dos muchachitos , que tiene conocimiento que en esa casa viven como 9 o 10 personas, que están la señora GUADALUPE, EDGAR, JOHAN y PETER, y otras dos muchachas que no recuerda su nombre, pero que le consta que viven allí, porque una de ellas le ha hecho las uñas, otra de las que vive allí también tiene un hijo, que tiene entendido que la residencia es de la señora M.G..

    Posteriormente, al ser repreguntada declaró que el inmueble lo visita generalmente en Navidad, cuando va a solicitar los servicios para que le arreglen una puerta o cualquier cosa de su casa, que tiene entre cuatro y cinco años conociendo al señor J.G.F., y a su esposa K.F., que los conoció por medio de su hijos, que conoció a la ciudadana E.F., porque sus padres viven cerca de donde ella vive, que el inmueble esta ubicado en la calle 87, pero que el número de la casa no se lo sabe.

    En fecha, 14 de Enero de 2009, se evacuó la testimonial de J.F.F., quien declaró que conoce a los ciudadanos J.G.F. y K.F., que tiene conocimiento que habitan en una de las habitaciones ubicadas en la calle 87, entre las avenidas 8 y 4, en el inmueble signado con el No. 7 A-49, que tienen dos años viviendo allí, que sabe que los mismos tienen en su cuarto una cama, un colchón, la cocina, la nevera y es un espacio muy reducido para cuatro personas, que sabe que el indicado inmueble viven la señora KEYLA, el señor Pepe, y M.G.M..

    Posteriormente al ser repreguntada, declaró que anteriormente declaró en el juicio de DESALOJO, seguido por E.F. contra P.M., que tiene conocimiento que la ciudadana K.F., esposa del ciudadano J.G.F., es hermano de E.F., que las conoce por medio de su hermana que es su cuñada, que M.D.C.F., su sobrina nació en el indicado inmueble, que la niña tiene dos años, que sabe que la ciudadana K.F. vive alquilada en una habitación desde hace siete años.

    Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por ser concordantes entre sí al afirmar que los ciudadanos J.G.F. y K.F., viven en estado de hacinamiento. Así se establece.

13. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines que respondiera si en el archivo judicial, del mismo existe el expediente signado con el No. 17-2006, el motivo del mismo, las partes identificadas y el estado en que se encuentra y remitiera copia certificada del mismo.

    En relación a esta prueba mediante oficio No. 05-2009, de fecha 8 de Enero de 2009, el referido juzgado informa que si se encuentra el referido expediente y el monto consignado a la fecha ascendía a la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2800,00).

    Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

14. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines que remitiera copia certificada del expediente signado con el No. 1723-07.

    Esta prueba no fue evacuada por inconducente e impertinente por lo que este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso, ratificando la decisión del a quo, respecto a la misma. Así se establece.

15. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines que responda si cursó ante ese organismo solicitud de compra de terreno ejido formulada por P.E.M.M., y de ser afirmativo, enviara información precisa, sobre el número de expediente, estado del mismo, resolución dictada por aquella dependencia y remitiera copia del expediente.

    En relación a esta prueba mediante comunicación signada con el No. SM-05-2009-006, el referido organismo informa que si cursa ante dicho despacho solicitud de compra de terreno ejido a nombre de la ciudadana P.E.M.M., titular de la cédula de identidad No. 24.432.723 de fecha 31 de Octubre de 2007, sobre un terreno ejido ubicado en el sector veritas calle 87 A, No. 7 B-93, en jurisdicción de la parroquia S.L..

    Que a la mencionada solicitud de compra le hizo oposición en fecha 26 de Mayo de 2008, la ciudadana E.M.F.G., titular de la cédula de identidad No. 7.974.497, alegando ser propietaria tanto del terreno como de las bienechurias en el construidas, por lo que la solicitud de compra se paralizó hasta tanto se resolviera la propiedad de las bienechurias.

    Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

16. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines que manifestara si ante dicha oficina se encontraba registrado un documento en fecha 16 de Junio de 1994, anotado bajo el No. 14, Protocolo: 1°, Tomo: 40, de ser afirmativo se indique la cadena documental del mismo.

    En relación a esta prueba mediante oficio No. 479-274-2009, de fecha 31 de Marzo de 2009, la referida oficina informó que se registró en fecha 16 de Junio de 1994, ante esa oficina documento de venta celebrado por la ciudadana A.D.C.C.M. y la ciudadana E.M.F.G., por medio de la cual la primera vende a la segunda un inmueble compuesto por una casa y su terreno propio signado con el No. 7 B- 93, ubicado en la calle 87 A, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

    Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

17. Promueve copia certificada del documento de bienechurias y/o mejoras que declara la ciudadana P.M., realizó en el inmueble, autenticado en fecha veintinueve (29) de mayo de 2008, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo.

    Esta prueba este juzgador al aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por ser un documento autentico emanado de la parte demandada, que no fue tachado ni desconocido. Así se establece.

18. En fecha ocho (08) de enero de 2009, promueve copia certificada del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil RODOLFO & JAVIER, COMPAÑÍA ANÓNIMA (ROJACA), debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de noviembre de 2007, con el objeto de demostrar que el ciudadano J.G.F.G., no es socio del ciudadano J.F., nombrado en las testimoniales rendidas por los testigos promovidos por la parte demandada en la presente causa.

    Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso, por ser manifiestamente impertinente al no guardar relación con los hechos controvertidos. Así se establece.

19. Promovió cadena documental expedida por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, del inmueble ubicado en la calle 87 A signado con la nomenclatura u.N.. 7B-93, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., evidenciándose que por documento de fecha 16 de Junio de 1994, quedando anotado bajo el No. 14, Protocolo: 1° de los Libros respectivos el referido inmueble es actualmente es propiedad de la ciudadana E.F..

    Estas pruebas este juzgador las aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos auténticos que no fueron tachados por la parte demandada. Así se establece.

20. Promovió resolución emanada de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a través del Departamento de Sindicatura Municipal, en fecha 7 de Mayo de 2008, bajo el No. SM-05-2008-904, en la cual se observa que se paralizó el proceso de compra en virtud de la oposición realizada por la ciudadana E.F..

    Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende por ser un documento público administrativo que no fue tachado por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

    PARTE DEMANDADA:

1. Invoca el mérito favorable de las actas procesales que conforman el expediente.

2. Invoca el mérito favorable del documento de propiedad del inmueble ubicado en la calle 87, entre avenidas 8 y 4, marcado con el número 7A-49, antes Madariaga, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., que le pertenece en copropiedad a la actora conjuntamente con su esposo, ciudadano G.G.D., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de febrero de 2001, aún cuando en la nota aparece 2000, con el número 40, protocolo primero, tomo 13, con el cual se demuestra que la actora es propietaria del inmueble donde viven hacinados su hermano y su grupo familiar.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado, por la parte demandada. Así se establece.

3. Invoca el mérito favorable del documento de propiedad de las bienechurias realizadas sobre el inmueble ubicado en la avenida 8 S.R., entre calles 86 y 87, en jurisdicción de la parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., consignado en copia certificada, sobre el inmueble propiedad de la ciudadana K.J.F., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de enero de 2008, con el número 17, Tomo 06 de los libros de autenticaciones, con el cual se pretende demostrar que no existe la necesidad como causal de desalojo, pues el hermano de la actora, ciudadano J.G.F.G., y su esposa han adquirido un inmueble donde pueden vivir.

   En relación a esta prueba si bien se observa que la misma es un documento que fue autenticado ante un funcionario público que certifica la identidad del otorgante, el mismo no es mas que una declaración realizada por un tercero que no forma parte en el juicio, sobre las mejoras realizadas en un terreno que se presume ejido, en consecuencia, al no haber sido ratificado el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no puede tener valor probatorio en el presente juicio y en consecuencia se desecha del proceso. Así se establece.

4. Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos R.M.A.V., E.M.A., J.C.F. y N.E.E.M.. Asimismo, en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2008, promueve la testimonial de la ciudadana MAIRELEANY C.A..

   En fecha, 17 de Diciembre de 2008, se evacuó la testimonial de la ciudadana E.M.A., quien declaró que conoce a la ciudadana P.M., que vivió en su casa en el año 94, porque su mamá tiene una residencia, que conoce a E.F., porque vive a media cuadra, que conoce a J.G.F. que es el hermano de ELIZABETH y a K.F., que es su esposa, que le consta que E.F., es propietaria de un inmueble situado en la calle 87 entre B.V. y S.R. en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, porque cuando ella compro la casa ella estaba buscando donde mudarse y ella misma le mostró la casa y las habitaciones que eran para montar una residencia, que le consta que en esa casa viven J.G.F., con su esposa.

   Posteriormente al ser repreguntada declaró que conoce a la ciudadana P.M., desde el año 1994 porque vivió en la residencia de su mamá, que fue con E.F. a su casa a los fines de alquilar una habitación porque con quien se casó no era del gusto de su mamá, y que no alquiló porque no le gustaron las habitaciones, que conoce a J.G.F., desde hace mas de diez (10) años, que sabe que viven en la residencia y que tienen una carpintería al lado en sociedad con el hermano, que no tiene ningún tipo de relación con PATRICIAR MARQUEZ, que no sabe bajo que condiciones vive P.M. en el inmueble ubicado en la calle 87 A, No. 7 A-93, porque no tiene trato con ella.

   En la misma fecha se evacuó la testimonial del ciudadano J.C.F., quien declaró que conoce a los ciudadanos P.M., E.F., J.G.F. y K.F., que sabe que la casa donde habitan los dos últimos es propiedad de E.F..

   Posteriormente al ser repreguntado, declaró que conoce a P.M., desde hace aproximadamente siete (7) años y a J.G.F., desde hace nueve (9) años, cuando se hizo novio de su prima, que le consta que la casa ubicada en la calle 87 entre avenidas B.V. y S.R., es propiedad de E.F., porque en el año 2001, contrató a su p.V.F., para que cuidara el inmueble, respecto a las condiciones en que habitan K.F., J.G.F. y sus dos hijos, el ha ido a visitar a LAUDY, la hermana de Keyla, y le han dicho que sus sobrinos habitan el mejor cuarto de la casa, que no sabe cuantas personas habitan el inmueble, que sabe que allí vive un sobrino de J.G.F., que sabe que la ciudadana L.F. y J.F., viven allí en una habitación.

   En fecha 8 de Enero de 2009, se evacuó la testimonial del ciudadano N.E.E.M., quien declaró que conoce a la ciudadana P.M., que en el año 2006 la señora lo contrató para que hiciera un trabajo en su casa, entonces hizo un trabajo de cambio de láminas de zinc, y le puso unas losas en el tope de la cocina y también hizo un cambio en el baño, un cambio de losas donde está la regadera y las pocetas, le cambió el lavamanos y le remendó unos pisos que tenía veteados, en el mismo año en el mes de Diciembre la señora la volvió a buscar para que le pintara la casa, pero no le pudo hacer ningún tipo de trabajo porque tenía muchos problemas, y después lo buscó en el año 2008, para que le cambiará unas láminas de cielo raso, que eso fue en la Calle 87 A al lado de Vidrios del Brasil.

   Posteriormente, al ser repreguntado contestó que conoce a P.M., desde hace tres (3) años en el año 2006, a través de N.R., que lo recomendó con la señora Patricia, y la señora lo fue a buscar a su casa para que le hiciera los trabajos, que la casa donde realizó los trabajos es de P.M., porque ella lo contrató para que hiciera los trabajo.

   En fecha, 14 de Enero de 2009, se promovió la testimonial de la ciudadana MAIRELEANY C.A.A., quien declaró que conoce a los ciudadanos P.M., E.F., J.G.F. y K.F., que el consta que la ciudadana E.F. es propietaria de un inmueble ubicado en la calle 87 A entre las avenidas B.V. y S.R.d. la ciudad de Maracaibo, porque una amiga S.G., estuvo buscando habitaciones y el las llevó hasta las casa de la mamá de la señora ELIZABETH y ella dijo que la casa era de ella, que le consta que los ciudadanos J.G.F. y su esposa E.F.G., viven en el indicado inmueble porque cuando su amiga SARA vivía en esa casa, ella vendía productos y cuando iba a buscar el dinero la mayoría de las veces quien le abría la puerta era el ciudadano J.G.F..

   Posteriormente al ser repreguntada declaró que conoce a E.G., porque sus padres viven a una cuadra de su casa y que es vecina del sector, que la conoce desde hace aproximadamente trece años, que vive en la referida dirección desde que nació, que conoce a P.M., porque vivió alquilada en la casa de su abuela con el señor J.L.F. hermano de la señora ELIZABETH, que la señora ELIZABETH, le ofreció la casa alquilada para que se fuera a vivir allá en la calle 87 al lado de vidrios Brasil, que su abuela se llama C.R.A.A., que llevó a su amiga SARA a buscar habitación cuando tenía entre 13 y 14 años a principio de 2004.

   En relación a la testimonial de la ciudadana R.M.A.V., este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso, por cuanto su declaración no fue evacuada en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

   En relación a las declaraciones de los ciudadanos E.M.A., N.E.E.M. y MAIRELEANY C.A. este juzgador las desecha del proceso, por cuanto las mismas se dirigen a declarar sobre la propiedad del inmueble, no siendo este el medio de prueba conducente para demostrar tal afirmación. Así se establece.

   En relación a la declaración de J.C.F., si bien el mismo declara sobre la propiedad del inmueble hecho este que no es permitido demostrar a través de la prueba testimonial, también afirma que tiene conocimiento que en el inmueble donde habitan el hermano de la demandante y su esposa, habitan otras personas, por lo que su deposición contribuye a esclarecer los hechos controvertidos en la presente causa y en consecuencia se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y será adminiculado al resto del material probatorio. Así se establece.

5. Promueve la prueba de informes a fin se oficie a la Dirección de Catastro, Centro de Procesamiento U.d.M.M.d.E.Z. para que informara si en fecha veintitrés (23) de junio de 2007, fue solicitada por la ciudadana P.M., la condición jurídica del terreno ubicado en la calle 87-A, número 7B-93, en jurisdicción de la Parroquia S.L., con el objeto de demostrar la veracidad y autenticidad de los documentos presentados con el libelo de demanda.

   En fecha veintiséis (26) de junio de 2009, se recibió la prueba de informes respectiva, con la cual anexan comunicación remitida a la ciudadana P.M., en donde le informan que en atención al estudio de condición jurídica solicitada por ella, del inmueble ubicado en avenida 8, S.R., con calle 87A, número 7B-93, se pudo determinar que en los Archivos de esa Dirección no hay información alguna sobre el inmueble mencionado.

   En relación a esta prueba, a pesar de ser un documento público administrativo que no fue tachado por la parte demandada, no aporta ningún elemento de convicción a este juzgador que lleve a determinar quien tiene la titularidad sobre el inmueble, por lo que se desecha del proceso. Así se establece.

6. Promovió copia certificada del acta de nacimiento No. 675 correspondiente al ciudadano J.A.F.M., hijo de la ciudadana P.M., con el objeto de demostrar que ella vive con su hijo y otros familiares en el inmueble.

   En relación a esta prueba si bien la misma es un documento público que no fue tachado por la parte demandada, la misma es inconducente, por cuanto no es el medio de prueba idóneo para demostrar que en el inmueble objeto de controversia en la presente litis, habitan otras personas, en consecuencia, se desecha del proceso. Así se establece.

7. Promueve la prueba de informes a fin de que se oficiara a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los efectos que informara si ante dicha oficina se registró un documento de venta del ciudadano A.J.P., y el ciudadano G.G., en fecha 9 de Febrero de 2001, bajo el No. 40, Protocolo: Primero.

   Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso, por cuanto la misma es inoficiosa toda vez, que ya riela en actas el documento antes referido, y la indicada prueba de informes se dirige a ratificar el contenido de un documento auténtico, que no fue tachado por la parte demandada, y que no lleva a esclarecer los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que no es determinante para demostrar que el referido inmueble también es propiedad de la ciudadana E.F.. Así se establece

8. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, a los fines que informe si en fecha 24 de Enero de 2008 se autenticó ante dicha ofician un documento de mejoras bajo el No. 17, Tomo: 6 de los Libros de autenticaciones.

   Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha, por cuanto el documento que se pretende ratificar por esta vía fue desechado del proceso. Así se establece.

   V

   DE LA DECISIÓN DICTADA POR EL JUZGADO A QUO

   En fecha, 3 de Julio de 2009, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana E.F. en contra de la ciudadana P.M. con fundamento en las siguientes consideraciones:

   “Acogiéndose plenamente esta Sentenciadora a los criterios doctrinales parcialmente citados, prevé esta Juzgadora que en la presente causa se cumplieron los requisitos de procedencia de la acción de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, en virtud de que existe entre las partes procesales una relación jurídica material arrendaticia a tiempo indeterminada, de que la actora ostenta el carácter de propietaria del inmueble arrendado, y como quedó suficientemente demostrado de las pruebas aportadas al proceso y apreciadas y valoradas con anterioridad, el hermano de la accionante tiene la necesidad manifiesta de ocupar el inmueble arrendado.

   …omississ…

   En este sentido, prevé esta Juzgadora que si bien la parte demandada actuó de mala fe ante un Organismo Administrativo, valiéndose de su posesión precaria sobre el inmueble arrendado, como quedó suficientemente demostrado con las pruebas aportadas y valoradas con anterioridad, no es menos cierto que en ningún momento dio un uso deshonesto al inmueble arrendado, ya que como lo establece la norma, el uso deshonesto debe estar dado al inmueble arrendado y no debe referirse a la conducta deshonesta que subjetivamente puede tener cualquier inquilino.

   Entrando a realizar las motivaciones finales del presente fallo, considera prudente esta Sentenciadora, traer a colación las siguientes consideraciones doctrinales del jurista A.R.R., que en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, establece:

   …la carga de la prueba, por su naturaleza propia, no es un deber u obligación jurídica, sino una cuestión práctica, que hace necesario que la prueba exista, independientemente de quien la produzca; y sostiene que este comportamiento de la parte en la fase de instrucción de la causa, puede ayudar como fuente de prueba, aún cuando del mismo no se puede deducir una verdadera y propia contra pronuntiatio que haga superflua la demostración de la pretensión contraria;…

   De igual manera, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…

   Igualmente, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintiséis (26) de marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, se dispuso:

   …en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte…

   En consecuencia, por los argumentos antes esgrimidos, y en virtud de que la parte demandante alcanzó a demostrar los requisitos de procedencia de la presente acción, con fundamento únicamente en una de las causales del artículo 34 de la Ley inquilinaria, cumpliendo con su principal carga procesal, esta Juzgadora considera procedente en derecho el Desalojo solicitado en los términos antes explanados, como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.”

   VI

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

   Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos, que su representada E.M.F.G., es propietaria de un inmueble compuesto por una casa ubicada en la calle 87 A, signada con la nomenclatura urbana 7B-93, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.A.M.d.E.Z., el cual fue arrendado de manera verbal e indeterminada a la ciudadana P.E.M. quien acudió a las oficinas administrativas de la Alcaldía de Maracaibo, a los efectos de solicitar la compra de terrenos ejidos y demás adjuntos requeridos a los fines de pretender la adquisición del inmueble objeto del arrendamiento y consecuencial propiedad de su poderdante.

   Aunado a ello señala que su hermano ciudadano J.G.F.G., y su familia, no poseen vivienda donde vivir cómodamente producto de que este núcleo familiar habita de forma hacinada en una habitación pequeña de una residencia que se encuentra en pésimas condiciones, por lo que demanda a la arrendataria de conformidad con lo dispuesto en los literales “b” y “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.592,1.593 1.160, 786 y 769 del Código Civil, para que desaloje el inmueble.

   Por su parte la demanda, admite como cierta la relación arrendaticia, pero niega que el ciudadano J.G.F.G., y su núcleo familiar tengan necesidad de ocupar el inmueble objeto de arrendamiento.

   Admite que su representada dirigió una solicitud por la compra de un terreno ejido a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de la compra de un terreno pues la condición jurídica del terreno emitida por la Dirección de Catastro en fecha 25 de Junio de 2007, señala que el terreno se encuentra sin información.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Habiendo quedado establecidos los hechos dentro de los cuales quedó planteada la controversia, debe fijar este juzgador, que en el presente caso, le corresponde a la parte accionante la carga de demostrar, primeramente su condición de propietaria del inmueble, en segundo término, que su hermano tiene la necesidad de ocupar el inmueble, toda vez, que la relación arrendaticia de carácter indeterminado y verbal, queda relevada de pruebas puesto que ambas partes son contestes al afirmar la existencia de la misma, además de evidenciarse de las documentales que rielan en actas, tales como la copia del expediente de consignación arrendaticia realizada por P.M., a favor de la ciudadana E.F.G., y de las copias del juicio anteriormente seguido por la actora de autos en contra de la arrendataria P.M., así como también de las testimoniales evacuadas.

   Así, resulta oportuno dilucidar si la ciudadana E.F.G., es la propietaria del inmueble.

   Al efecto, se hace necesario, citar el contenido del artículo 1.920 del Código Civil, que dispone:

   Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

   1º. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a Título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…

   En relación a esta norma, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de Abril de 2.004, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, Caso: M.Z.d.M., dejo sentado lo siguiente:

   “…Los documentos que la ley sujeta a las formalidades de registro están contemplados en el artículo 1.920 del mismo Código, y en este sentido establece el ordinal 1º del citado artículo, que debe cumplir con dicha formalidad: “Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca”.

   En un caso similar, la Sala estableció el siguiente criterio:

   ...En el caso de autos no existe duda alguna, que la acción reivindicatoria incoada por la parte actora está dirigida a recuperar un inmueble consistente en bienhechurías construidas sobre un terreno cuya propiedad no es ni de la parte actora, ni de la parte demandada sino del Concejo Municipal".

   Así tenemos que la parte actora acompañó a su libelo de demanda un documento autenticado de compra-venta de las bienhechurías y como documento originario un título supletorio o justificativo elaborado de conformidad con los artículos 797 y 798 del Código de Procedimiento Civil. La recurrida decidió que ni dichos documentos, ni tampoco las otras pruebas de autos eran pruebas suficientes de la propiedad alegada sobre las bienhechurías, por ser documentos registrados.

   Ahora bien, el artículo 1.924 del Código Civil establece:

   Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

   Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales

   .

   Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos:

   En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem.

   Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

   En el caso de autos, al tratarse de la reivindicación de un bien inmueble, el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el poseedor, necesariamente tiene que ser el título registrado, ya que siendo el terreno propiedad Municipal se presume que las construcciones existentes sobre él, fueron hechas a sus expensas y le pertenecen, mientras no conste lo contrario, sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos por terceros…”

   Siguiendo la norma y el criterio esbozados, resulta claro para quien suscribe la presente decisión, que a los efectos de demostrar la propiedad de un inmueble, es un requisito sine qua non, que se presente el documento registrado ante la Oficina Subalterna respectiva, en el caso de autos, la demandante ciudadana E.F.G., consigna documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de Junio de 1994, quedando anotado bajo el No. 14, Protocolo: 1° de los Libros respectivos, del cual se desprende que el inmueble ubicado en la calle 87 A signado con la nomenclatura u.N.. 7B-93, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., es actualmente de su propiedad, con lo cual a juicio de este operador de justicia, debe considerarse cumplido el primer requisito, para la procedencia de la demanda de Desalojo. Así se decide. .

   Así pues, se observa que la demanda intentada, se fundamenta en la causal del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro de un segundo grado, o el hijo adoptivo.

   A este respecto, el autor J.L.V., en su obra Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en cuanto a la causal de la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble lo siguiente:

   En esta causal de desalojo no media incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario, comprobar, tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para él o sus consanguíneos, hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario).

   … Son diversas las situaciones en las cuales el propietario puede solicitar el desalojo para ocupar él o sus parientes el inmueble arrendado, situación de hecho que debe ser apreciada por el juez competente, tomando en cuenta los factores: la situación económica del propietario; si el inquilino o el propietario poseen otra vivienda; condiciones de salud del propietario o de sus parientes; condiciones de habitabilidad actual del propietario etc., que deberían probar o impugnar las partes en el correspondiente juicio.

   Vistos los criterios doctrinales antes citado, puede concluir este juzgador que para la procedencia de la demanda de desalojo, fundamentada en la causal prevista en el literal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante debe acreditar en juicio, primero que la relación arrendaticia se encuentra fundada en un contrato a tiempo indeterminado o verbal, situación que fue demostrada como se expuso anteriormente, segundo, que la demandante es propietaria del inmueble, hecho este que igualmente ha quedado determinado y por último, la necesidad que tiene el propietario o alguno de sus parientes dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble, tercer requisito éste que debe concurrir y que procede este juzgador a examinar.

   En tal sentido, se evidencia, de las pruebas aportadas por la demandante, específicamente de las pruebas testimoniales evacuadas que son concordantes y concluyentes para determinar que el hermano de la demandante ciudadano J.G.F.G., su esposa K.F. y sus hijos se encuentran habitando hacinados en una habitación de un inmueble, asimismo de la prueba de inspección judicial practicada pse ratifica este hecho e incluso así se desprende de las fotografías acompañadas a la inspección extra litem realizada por el Juzgado Décimo de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   En este mismo orden de ideas, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, en cuanto a esta causal de Desalojo, señala lo siguiente:

   …La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado viene dada, por una especial circunstancia que obliga de manera terminante a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado no sólo de orden económico sino, social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

   Sobre la base de las evidencias anteriores, considera este operador de justicia que atendiéndose a estas circunstancias de orden familiar existen elementos de convicción suficientes para justificar la necesidad en la cual se encuentra el ciudadano J.G.F.G., hermano de la propietaria del inmueble, de habitar el mismo, aunado al hecho que a tenor de los dispuesto en el artículo 75 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el Estado protege a la familia como asociación natural de la sociedad y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas, debiendo preservarse la unidad e integridad de la misma, y en consecuencia, resulta acertada la declaración emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en este sentido. Así se decide.

   Dejando establecido lo anterior, procede este juzgador a a.l.p.d. la segunda causal de desalojo alegada, contenida en el literal “d” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, que establece:

   Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales

   …d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Al respecto, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en cuanto a los usos deshontestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso, señala:

   Uso deshonesto guarda relación con aquel uso que el arrendatario da al inmueble arrendado de modo contrario a la moral o a las buenas costumbres, la decencia, la honestidad. La honestidad sugiere que el uso se realice con pudor, recato en el proceder la decencia en el obrar, decoro. La decencia es decoro que obra con dignidad, honestidad o recato. Y la moral y las buenas costumbres, constituyen expresiones de alto rango valorativo, que cada uno conoce en qué consten…

   Uso indebido guarda referencia con aquello que no se debe realizar o no está permitido, porque estipularon los contratantes no efectuarlo, o debido a que la ley no lo autoriza, en cuyo caso lo indebido estará en contradicción con la ley. Una conducta o actividad indebida pueden ser cualquiera que no se permite, independiente de su contenido moral o relacionado con las buenas costumbres, la decencia o la honestidad, con las cuales no guarda relación alguna. La actividad indebida del arrendatario, tiene que ver con lo no permitido, porque no interesa al arrendador, o le afecta en sus intereses especialmente de orden patrimonial.

   Así se evidencia de las pruebas promovidas por la parte demandante específicamente de la prueba de informes emanada de la sindicatura municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que la ciudadana P.M., realizó gestiones tendientes a obtener la adjudicación del terreno donde se encuentra edificada la vivienda que posee en calidad de arrendataria, y del documento de bienechurias promovido por la actora, que la misma declara que las mejoras del inmueble fueron realizadas por ella, circunstancia que afecta la esfera patrimonial de la ciudadana E.F.G., quien como se indicó precedentemente es la propietaria del inmueble arrendado, por lo que considera quien suscribe la presente decisión que la arrendataria obró con evidente mala fe, al tratar de adjudicarse la propiedad del inmueble arrendado, no obstante, tales hechos no se encuadran dentro de los supuestos de lo que la doctrina identifica como usos deshonestos o indebidos, y en consecuencia no puede considerarse a la demandada incursa en esta causal de desalojo. Así se decide.

   En cuanto a la prórroga legal, que alega la apoderada judicial de la parte demandada, se niega a otorgarle la actora, es necesario advertir, lo siguiente:

   Estatuye el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

   Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas…

   Como se observa de la norma antes citada, la prórroga legal sólo opera en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, y como ya se dejó establecido el contrato que dio inició a la relación arrendaticia entre las partes litigantes en el presente proceso, es un contrato verbal y a tiempo indeterminado, por lo que no es aplicable el contenido de la previsión normativa que antecede al caso de marras y en consecuencia se desechan los argumentos planteados por la parte accionada, máxime cuando no logró desvirtuar la pretensión de la ciudadana E.F.. Así se establece.

   Con fundamento en las consideraciones precedentemente realizadas debe ratificarse la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y debe declararse improcedente la apelación intentada y con lugar la demanda de desalojo intentada por la actora con fundamento en la causal del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así quedará plasmado en el dispositivo del fallo. Así se establece.

   VII

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia y por autoridad de la Ley en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. SIN LUGAR, la apelación ejercida por la ciudadana C.S.F., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 9190, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana P.E.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 24.432.723 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 3 de Julio de 2009.

2. SE RATIFICA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 3 de Julio de 2009, que declaró CON LUGAR, la demanda de Desalojo, incoada por la ciudadana E.M.F.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.974.497 y de este domicilio, en contra de la ciudadana P.M.M..

3. CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana E.M.F.G., en contra de la ciudadana P.M.M..

4. SE ORDENA a la demandada entregar el inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 87 A, signada con la nomenclatura urbana 7B-93, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.A.M.d.E.Z., el cual linda por el Norte con la calle Negro Primero, por el Sur con propiedad que s o fue de J.T.C. y R.C., por el Este con propiedad que s o fue de S.F., y por el Oeste con un Zajón y vía pública sin nombre, para lo cual se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses, contados a la fecha de la notificación de la presente decisión.

5. SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta instancia.

   Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los dieciocho (18) días del mes de Marzo de 2010. Año 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria

   Abog. M.P.d.A..

   En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..