Decisión nº 10.145-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: ciudadana E.J.M.H., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-8.316.914

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos R.G., A.A., F.C., Gualfredo Blanco, F.G. y D.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en los Inpreabogados bajo los Nros 7.569, 13.895, 103.319, 53.773, 62.223 y 117.758 respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: ciudadano D.D.B.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº. V-10.787.398.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos S.L., C.Q.d.L. y G.D.S.G., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en los Inpreabogados bajo los Nos. 17.059, 22.680 y 62.632 respectivamente.

2. ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-

   Suben los autos a esta Alzada en virtud de las apelaciones interpuestas en fechas 10.12.2009 y 15.12.2009 (f. 172//174), por los abogados G.D.S.G. y J.N.S., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadano D.D.B.G., contra la sentencia definitiva de fecha 12.07.2009 (f.144 al 156), proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) con lugar el juicio de Cumplimiento de Contrato incoado por la ciudadana E.J.M.H., contra los ciudadanos D.D.B.G.; (ii) sin lugar la reconvención; y (iii) condenó al demandado a las costas de la acción y de la reconvención.

   Cumplida la insaculación de ley, por auto de fecha 29.01.2010 (f.178), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.

   En fecha 09.04.2010 (f. 179 al 203), la representación judicial de la parte actora y demandada consignaron sendos escritos de informes. Y en fecha 30.04.2010 (f. 204 al 208), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones.

   Por auto de fecha 05.05.2010 (f.209), este Juzgado Superior advirtió a las partes que a partir del cuatro (04) de Mayo del presente año, inclusive, esta Alzada entra en término para dictar sentencia.

   Por auto de fecha 02.07.2010 (f.210), esta alzada difiere la oportunidad para dictar sentencia.

   Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

3. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta, mediante demanda interpuesta por la ciudadana E.J.M.H., mediante apoderados judiciales, contra el ciudadano D.D.B.G., por ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Por auto de fecha 21.03.2007 (f. 28), el Juzgado A-quo, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado, acordando darle el trámite por el procedimiento ordinario.

   Cumplidas las gestiones de citación, en fecha 07.05.2008 (f.59), compareció la representación judicial de la parte demandada, abogado G.D.S.G., y se dio por citado en el presente juicio.

   En fecha 25.06.2008 (f.63 al 68), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y reconvino en la misma.

   Por auto de fecha 27.06.2008 (f.69), el Juzgado de la Causa admitió la reconvención propuesta por la demanda y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, para que la parte actora reconvenida diere contestación a la reconvención incoada en su contra.

   En fecha 09.07.2008 (f.70 al 77), la representación judicial la parte actora-reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención interpuesta por el demandado-reconviniente.

   En fecha 04.08.2008 (f.81 al 85), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 11.08.2008 (f.87), la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 24.09.2008 (f.88 al 89), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la demandada.

   Por auto de fecha 29.09.2008 (f.91 al 93), el Juzgado a-quo, declaró sin lugar la oposición a las pruebas promovidas por la demandada, y seguidamente admitió las pruebas, salvo su apreciación en la definitiva.

   En fecha 16.04.2009 (f.120 al 133), los apoderados judiciales de la parte actora y demandada consignaron sendos escritos de informes respectivamente.

   En fecha 12.08.2009 (f. 144 al 156), el Juzgado de la Causa dictó sentencia definitiva donde declaró: (i) con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato; sin lugar la reconvención y condenó en las costas de la acción y de la reconvención al demandado.

   Notificadas las partes, la parte demandada apeló de la sentencia definitiva y mediante auto de fecha 18.01.2010 (f. 175), fue oída en ambos efectos y se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   1. - De la trabazón de la litis.

      1. Alegatos de la parte actora.

      La representación judicial de la parte actora, alegó en su libelo de demanda lo siguiente:

      LOS HECHOS

      (...) Como se puede apreciar, independientemente de la calificación nominal del contrato como de “Opción de Compra”, la verdadera intención de las partes firmantes del documento fue llevar a cabo la venta del apartamento por parte del VENDEDOR PROPIETARIO a nuestra mandante denominada COMPRADORA, quien incluso, pagó parte del precio como más adelante se indica. La denominación que se le da a la operación es de “Opción de Compra”, y se contradice con el texto del documento en donde se califica a sus firmantes como VENDEDOR Y COMPRADORA. De manera que sin lugar a dudas, la intención real de las partes plasmada en el documento, fue la de realizar un contrato de compra venta, y así pedimos sea declarado expresamente por este Tribunal en la sentencia que habrá de dictarse en este proceso. (…)

      (…) El precio, totalmente determinado en BOLIVARES DOSCIENTOS SESENTA MILLONES (BS.260.000.000, 00), de los cuales incluso, nuestra mandante como COMPRADORA pagó al VENDEDOR y este aceptó la suma de BOLIVARES CUARENTA Y CINCO MILLONES (BS. 45.000.000,00), quedando un saldo por pagar de BOLIVARES DOSCIENTOS QUINCE MILLONES (Bs. 215.000.000, 00), al momento del otorgamiento del documento definitivo en el Registro Público correspondiente (léase tradición), para lo cual, se estableció un plazo de noventa (90) días continuos mas treinta (30) de prórroga.

      (…) “De manera que la operación de COMPRA VENTA está realizada, teniéndose como nueva propietaria del inmueble a nuestra mandante, adeudando ésta el saldo del precio, el cual además está dispuesta expresamente a pagar, y estando obligado el vendedor a otorgar el documento definitivo, y así pedimos expresamente lo determine este Tribunal en su oportunidad”

      Sucede que nuestra mandante para cumplir con su obligación de pago del saldo del precio, tramitó y obtuvo un crédito hipotecario con el Banco Industrial de Venezuela, lo cual se evidencia del documento autenticado por la Notaria Interna Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, C.A., en fecha 2 de enero de 2007, bajo el Nº 10, Tomo 01, de los Libros respectivos llevados por esa Notaría Interna, que acompañamos igualmente al presente libelo y lo oponemos formalmente al demandado, firmado al inicio exclusivamente por el Apoderado del Banco Industrial de Venezuela y en el cual consta que el precio lo recibiría el vendedor de la siguiente forma:

      a) BOLIVARES CIENTO CUARENTA Y NUEVE MILLONES (Bs. 149.000.000,00) como inicial, de los cuales ya nuestra mandante pagó BOLIVARES CUARENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 45.000.000,00) y los BOLIVARES CIENTO CUATRO MILLONES (Bs. 104.000.000,00) restantes, los pagaría al momento del otorgamiento del documento definitivo en la Oficina de Registro Publico respectivo y b) Bs. 111.000.000,ºº provenientes del crédito hipotecario concedido por el Banco Industrial de Venezuela a la compradora E.J.M.H., y que recibiría directamente el vendedor.

      Dicho Documento fue introducido oportunamente por nuestra mandante en la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público según se evidencia de la Planilla de Liquidación de Derechos de Registros No. H-01-0517808, Servicio Autónomo Nº A-406021551, con fecha de presentación 20 de diciembre de 2006, expedida dicha planilla por la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, la cual consignamos en el presente libelo y oponemos formalmente a la parte demandada en este acto. Fijada la oportunidad por la Oficina de Registro para que tuviera lugar el otorgamiento del documento el día 5 de enero de 2007, por razones que desconocemos, EL VENDEDOR D.D.B.G., no se hizo presente y para la actualidad, se niega en forma inmotivada a otorgar el documento en cuestión, con la gravedad de que continúa en posesión del inmueble, incumpliendo de manera clara e injustificada con las obligaciones que como vendedor le impone el contrato. Es de hacer notar que tanto nuestra patrocinada como sus Apoderados, han realizado todo s sus esfuerzos para tratar que EL VENDEDOR cumpla con sus obligaciones, y éste sin excusa alguna se ha negado rotundamente a ello.

      PETITORIO:

      Demanda:

      1) En que son ciertos los hechos narrados y contenidos en el presente libelo de demanda, y se tenga a la ciudadana E.J.M.H. como propietaria del apartamento objeto de la operación de compra venta.

      2) En dar pleno cumplimiento al contrato de compra venta, otorgado por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital y suscribiendo en consecuencia, el documento mediante el cual la operación de compra venta entre su persona y nuestra representada adquiere validez frente a terceros, oportunidad donde recibirá el saldo del precio pactado, de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 215.000.000,00)

      3) En pagar las costas y costos del proceso.

      b) Alegatos de la parte demandada.

      La representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente en su escrito de contestación a la demanda:

      (…) En consecuencia, niego, rechazo y contradigo la afirmación de la actora, al considerar que el documento autentico antes identificado, contenga una operación de compra venta sobre el inmueble antes citado, por cuanto realmente el contenido del mismo consiste en una opción de compra, la cual contiene un contrato preparatorio en donde se establecen las condiciones bajo las cuales se celebrará la venta definitiva de un inmueble, siempre y cuando ambas partes cumplan con las obligaciones derivadas de dicha opción.

      Niego, rechazo y contradigo, el alegato expuesto por la parte actora en su libelo de demanda, de que la verdadera intención de las partes firmantes del documento, fuese llevar a cabo la venta del apartamento antes identificado, efectivamente los contratos preparatorios como es el caso de las opciones de compra venta, conllevan a que a futuro deba materializarse la venta definitiva del inmueble, pero siempre y cuando ambas partes cumplan con las obligaciones asumidas en el referido contrato preparatorio.

      Niego, rechazo y contradigo, que mi representado hubiese recibido de manos de LA COMPRADORA pago alguno como parte del precio de venta del inmueble; la cantidad recibida corresponde a las arras entregadas, concepto este que responde a la naturaleza de una garantía dada por una de las partes a la otra, conforme se evidencia del contenido de la cláusula TERCERA del referido contrato.

      Es evidente ciudadano Juez, que la voluntad de las partes, es que la cantidad entregada por LA COMPRADORA a mi representado, fuesen por concepto de arras y no parte de precio como lo pretende interpretar la parte actora. (…)

      Niego rechazo y contradigo, que la operación de compra venta este realizada y mucho menos que pueda tenerse a la actora como nueva propietaria del inmueble, pues tal cualidad solo podría surgir como resultado y consecuencias del cumplimiento de todas las obligaciones por parte de la actora; es obvio que el contrato suscrito entre las partes contiene un contrato de opción de compra, el cual conllevaría a la celebración de un contrato definitivo de compra venta, siempre y cuando ambas partes cumplieran con las obligaciones derivadas del contrato preparatorio de opción de compra.

      En el contrato de opción de compra se estableció que el plazo de su vigencia es de NOVENTA (90) días continuos y consecutivos, contados a partir de la firma de la opción, mas una prorroga de TREINTA (30) días, prorroga esta sometida a la condición de su necesidad de ocurrencia, por lo que habiéndose autenticado el contrato de opción de compra en fecha catorce (14) de Septiembre de 2006, el plazo de los NOVENTA (90) días venció el trece (13) de Diciembre del 2006, no habiendo manifestado en forma alguna ninguna de las partes a la otra, que necesitara la concesión de la prorroga en el contrato. (…)

      Ciudadano Juez, LA COMPRADORA, no solo nunca informo a mi representado que necesitaba la prorroga, sino que además tampoco notifico que hubiese presentado el documento definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, razón por la cual aun en el caso que pudiera considerarse que la prorroga era automática sin que fuese necesaria la manifestación de voluntad de alguna de las partes, hecho que negamos expresamente, mi representado no goza del don de adivinar cuando se protocolizaría el documento definitivo, hecho que nunca le fue notificado. (…)

      Niego rechazo y contradigo que mi representado se niegue en forma inmotivada a otorgar el documento definitivo de compra venta, evento este desconocido por el, por falta de notificación por parte de la actora, ni que haya incumplido con sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compra suscrito entre las partes como se ha expresado a lo largo del presente escrito.

      Como bien lo indica el propio representante de la Actora las arras se consideran como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención, es evidente que los incumplimientos contractuales provienen de la parte actora y no de mi representado, en consecuencia mi representado puede solicitar como efectivamente lo hace en presente escrito, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO con la indemnización prevista en la cláusula Quinta del contrato preparatorio de OPCION DE COMPRA. (…)

      Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

   2. - Aportaciones probatorias.

      a.- De la parte actora:

      * Recaudos acompañados al escrito libelar

   1. -Documento del contrato de Opción de compra–venta, celebrado por la demandante la ciudadana E.J.M.H. y el demandado ciudadano D.D.B.G., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.09.2006, quedando anotado bajo el N° 45, Tomo N° 102 (f.15 y 16).

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por tratarse de un original de un documento público que no fue impugnado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que las partes en contienda suscribieron un contrato de opción de compra-venta de un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un apartamento identificado con el número uno (1), ubicado en la Planta Tipo uno (1) del Edificio ROYAL PALACE, situado en la Parroquia San Bernardino, Sección Gamboa de la Urbanización San Bernardino, Manzana GI, Avenida Los Próceres, fijándose como valor de la venta la cantidad de Doscientos Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 260.000.000,oo), con unas arras de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo), imputables al precio final y que el plazo de la operación sería de Noventa (90) días continuos y consecutivos, contados a partir de la firma del documento por ante la Notaria respectiva, más una prorroga de Treinta (30) días si fuere necesario, y que en caso de incumplimiento por causas imputables a los contratantes, indemnizaría la Compradora el cincuenta (50%), la cantidad que entregó en arras en p.d.V., y si fuese por causas imputables al Vendedor esté se compromete a devolver la cantidad dada en arras, más un cincuenta (50%), por concepto de indemnizaciones por su incumplimiento. ASÍ SE DECLARA.-

   2. - Copia certificada de documento de compra- venta y préstamo a interés con Garantía Hipotecaria de Primer Grado a favor del Banco Industrial de Venezuela, C.A., autenticado por la Notaria Interna Grupo Financiero del Banco Industrial de Venezuela, C.A., en fecha 02.01.2007, bajo el Nº 10, Tomo 01. (f.17 al 25)

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada le confiere pleno valor probatorio, por tratarse de unas copias certificadas en documentos públicos, que no fueron impugnados ni tachados, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que se redactó el documento definitivo de venta, en el cual consta que, además de la operación de venta, la ciudadana E.J.M.H., que la sociedad mercantil Banco Industrial de Venezuela, C.A., concedió un préstamo a interés con Garantía Hipotecaria de Primer Grado, por la cantidad de Ciento Once Millones de Bolívares (Bs. 111.000.000,oo), para la adquisición de un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un apartamento identificado con el número uno (1), ubicado en la Planta Tipo uno (1) del Edificio ROYAL PALACE, situado en la Parroquia San Bernardino, Sección Gamboa de la Urbanización San Bernardino, Manzana GI, Avenida Los Próceres, el cual esta construido sobre una parcela de terreno cuyas medidas, áreas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio, inscrito en la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 20.02.2001, bajo el Nº 25, Tomo 08, Protocolo Primero. ASÍ SE DECLARA.

   3. - Planilla de Derechos de Registro, signada con el Nº H-01-0517808, de fecha 20.12.2006, a favor de la ciudadana E.J.M.H. , emitida por la Oficina de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se acredita la cancelación de los aranceles correspondiente para la presentación del documentos de opción de compra- venta de la legalización del crédito solicitado por la ciudadana E.J.M.H., en su condición de compradora en el Contrato de Opción de Compra–Venta, del inmueble objeto del referido contrato (f. 25 al 26).

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que se trata de las planillas que normalmente emiten las oficinas de registro y como tales tienen el valor de un documento administrativo por ser emitido por un funcionario administrativo a los fines del pago de los derechos regístrales, y, en consecuencia se le tienen como ciertos salvo prueba en contrario. Acredita que la Compradora gestionó todos los gastos relativos a la presentación del documento definitivo de compra-venta en fecha 20.12.2006 y fijado el acto registral para el 05.01.2007. ASÍ SE DECLARA

      ** Las aportadas en el período de promoción

   4. - Contrato de Opción Compra-Venta, debidamente autenticado, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 14.09.2006, bajo el Nro 45, Tomo 102, suscrito por la ciudadana E.J.M.H., en su carácter de Compradora, y el ciudadano D.B.G., en su carácter de Vendedor, sobre el inmueble objeto del presente litigio.

   5. - Documento autenticado por ante la Notaria Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela C.A., de fecha 02.01.2007, bajo el Nro. 10, Tomo 01, de los libros llevados por dicha notaria interna, donde se deja constancia del crédito hipotecario otorgado a la ciudadana E.J.M.H. por un saldo de Bs. 111.000.000,00, devenido del aporte crediticio realizado por la sociedad mercantil.

   6. - Planilla de Liquidación de Derechos de Registro, signada con el Nro. H-01-0517808, servicio autónomo con el Nro. A-406021551, de fecha 20.12.2006, expedida dicha planilla por la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, donde se dejó constancia que para el día 05.01.2007, se realizaría el acto para la protocolización del documento definitivo de compra-venta entre las partes objeto de la contienda.

      Esta Alzada considera que promover unos documentos que rielan en los autos equivale a promover el mérito favorable de los autos, por lo que no requiere pronunciamiento del Tribunal (art. 509 CPC), además que los mismos ya fueron objeto de análisis por este Tribunal cuando fueron adminiculados junto al libelo de demanda. ASÍ SE DECLARA.-

   7. - Planilla de depósito bancario con el Nro. 51023286 de fecha 22.12.2006, efectuado por y en la cuenta de la ciudadana E.M., en el Banco Industrial de Venezuela, cuenta corriente Nro. 0059-47-0100150776, por una suma de Bs. 2.200.000,00.

      Respecto a las planillas de depósito, ha sido criterio reiterado de esta Alzada señalar que las mismas son las que normalmente se utilizan en las entidades bancarias para acreditar un depósito a una determinada cuenta, constituyendo para el tribunal un principio de prueba por escrito, acreditado con un instrumento sui generis validado por una entidad bancaria que por ley está autorizada para recibir depósitos de público. En el presente caso hay que decir que corresponde a un depósito realizado por la ciudadana E.M. a la cuenta corriente ut supra transcrita por la cantidad de Bs. 2.200.000,00, para el pago de redacción del documento de Compra Venta y Contrato de préstamo con interés, sobre el inmueble objeto del presente litigio. ASÍ SE DECLARA.-

   8. - Prueba de Informes dirigida al Banco Industrial de Venezuela C.A., donde se señala el requerimiento de la copia que contiene el documento de la aprobación del crédito, solicitado por la ciudadana E.J.M.H., para la adquisición de un apartamento ubicado en el Edificio Royal Palace, Urbanización San Bernardino, Nº 1 del piso 1 del mencionado edificio.

      Sobre esta prueba, promovida en esos términos, conviene recordar que la prueba de informes se encuentra contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

      Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque estas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos.

      Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o copias requeridas invocando causa de reserva, pero podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante.

      Se infiere del pretranscrito dispositivo legal, que la prueba de informe, participa de las siguientes características:

      …1.- Que sólo se promueve para solicitar informes de una persona jurídica u organismos público, no esta prevista para solicitar informes a una persona natural; 2.- Que esta referida a organismos públicos y personas jurídicas distintas a las partes, para evitarles a las representantes legales de éstas que tengan que trasladarse al Tribunal, con la secuela de inconvenientes y molestias que ella acarrea, para declarar sobre el asunto a decidir por el Tribunal de la causa. Es procedente cuando se solicita a un tercero ajeno al proceso; no procede en relación al promovente de la prueba ni contra el adversario; 3.- Que de permitirse entre las partes, el patrono nunca podría promover la prueba para que el trabajador informe, porque éste siempre es persona natural; 4.- Que si el organismo público o la persona no contesta informando, el legislador no previó alguna consecuencia jurídica con efectos procesales –como en el caso de la exhibición, artículo 436 del Código de Procedimiento Civil- la cual haría en estos casos inútil e insuficiente la prueba de informes....

      (Ramírez & Garay. Tomo CLXXXIX. Junio 2002. Pág.10)

      Y adiciona esta Alzada, (5) que se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, limitándose el informe a los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos u otorgar copia de los mismos.

      Bajo tales lineamientos, se lee el informe suministrado por el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., mediante el cual (f. 117 y 118), señala:

      … En tal sentido y en atención a su solicitud, cumplo en remitirle copia fotostática de propuesta de crédito hipotecario Nº CCHFA-2006-2192, Acta Nº 74, de fecha 22 de noviembre de 2006, donde le fue aprobado a la ciudadana E.M. identificada ut supra, un financiamiento para adquisición de una vivienda a través de recursos procedentes del BANAVIH (FAOV). …

      Se aprecia el Informe rendido por la sociedad mercantil Banco Industrial de Venezuela C.A., en el que informa que efectivamente la ciudadana E.J.M.H., le fue otorgado un crédito hipotecario por la cantidad de Ciento Once Millones Bolívares (Bs. 111.000.000,oo), para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia, y que el precio de la venta fue fijado por la cantidad de Doscientos Sesenta Millones Bolívares (Bs. 260.000.000,oo), con un aporte inicial de Ciento Cuarenta y Nueve Millones de Bolívares (149.000.000,oo).

      La información de la referida institución financiera acredita que la parte actora gestionó y le fue aprobado por el mencionado Banco un crédito hipotecario para la adquisición del bien inmueble objeto de la litis. Y ASÍ SE DECLARA.

   9. - Prueba de Informes dirigida a la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, para dejar constancia si fue consignado el documento definitivo de compra-venta a ser suscrito por los ciudadanos D.D.B.G. (vendedor) y E.J.M.H. (compradora), y las razones porque no fue otorgado el documento in comento.

      En cuanto a este medio probatorio, se observa del informe suministrado por la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital (f.116), se evidencia que la fecha prefijada para la firma del documento definitivo de venta, fue el cinco (05) de Enero de 2007, y que devenido a la incomparecencia del vendedor D.D.B.G., en su carácter de vendedor, no se pudo realizar la operación compra venta y traditir la cosa.

      Queda, pues, acreditado que la operación de compraventa no se realizó debido a la ausencia o no comparecencia del vendedor, hoy demandado. Y ASÍ SE DECLARA.

      2. De la parte demandada.

      *En la Contestación de la Demanda

      La parte demandada- reconviniente no acreditó elemento probatorio alguno que le favoreciere.

      ** Las aportadas en el período de promoción

      .- Reprodujo el merito favorable de autos, en especial, el documento adminiculado al escrito libelar, contentivo de la opción de compra venta.

      En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, haciendo valer documentos probatorios aportados por la contraparte, es procedente hacer algunas precisiones. Esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes y debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano J.P.Q., se traduce en el “(…) resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”.

      En este mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor I.A.S., con respecto a este principio, dice: “(…) principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia (…)”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil consagra. Tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, debe ser apreciado por el juez y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso que mediante la invocación del “merito favorable de autos”, se haga una valoración de la prueba viéndola desde la óptica de quien la haya invocado. Esta prueba ya fue analizada y valorada. ASI SE DECLARA.

   4. - Del mérito.-

      A.- De la acción.

      Es el caso subiudice se reclama el cumplimiento del contrato de Opción Compra-Venta, suscrito por las partes en contienda, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha catorce (14) de Septiembre de 2006, quedando anotado bajo el N° 45, Tomo N° 102, de un apartamento propiedad del demandado, distinguido con el N° 1, destinado a vivienda, ubicado en la Planta Tipo uno (1) del edificio ROYAL PALACE, situado en la Parroquia San Bernardino, Sección Gamboa de la Urbanización San Bernardino, Manzana Letra GI, Avenida Los Próceres, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual esta construido sobre una parcela de terreno cuyas medidas, linderos, áreas y demás determinaciones constan en el documento de condominio del inmueble, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20.02.2001, bajo el Nº 25, Tomo 08, Protocolo 1º. El apartamento objeto de la opción compraventa tiene un área aproximada de CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (153,91 m²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte del Edificio; SUR: Hall de ascensores y escaleras; ESTE: Fachada Este del Edificio; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, y consta de las siguientes dependencias: Dos (2) habitaciones con closet, una (1) habitación con closet y baño privado y un (1) dormitorio de servicio con su baño, cocina, lavadero, recibo, estar, comedor y balcón. Le corresponde como anexo inseparable un (1) puesto para estacionamiento, el cual es considerado parte integral del apartamento situado en la planta baja del edificio, distinguido con el mismo número que le corresponde a dicho apartamento. Dicho inmueble le pertenece al demandado, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15.04.2002, bajo el N° 4, Tomo 2, Protocolo Primero. Y le corresponde un porcentaje de condominio de Seis Enteros con Veintinueve Céntimos por Ciento (6,29%) sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio. El inmueble se encuentra identificado con el número de catastro 01-01-15-U01-001-030-022-000-001-001.

      Alegó que se estableció en la CLAUSULA TERCERA que el precio de venta era por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.260.000.000,oo), de los cuales la Compradora –hoy actora- entregaba para reservar el inmueble la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo), suma que constituye las arras de la negociación, la cual se imputará como parte del precio, y la cantidad restante de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 215.000.000,oo), serian cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta; y que se estableció en la CLAUSULA CUARTA que el plazo de duración de la opción de compra venta, pactados en beneficio de ambas partes sería de Noventa (90) días continuos y consecutivos, contados a partir de la firma del documento por ante la Notaria Pública respectiva, más una prorroga de Treinta (30) días “de ser necesario”. Asimismo arguye la actora que para cumplir con su obligación del saldo del precio, tramitó y obtuvo un crédito hipotecario con el Banco Industrial de Venezuela C.A., en fecha 02 de enero de 2007, debidamente autenticado por la Notaria Interna Grupo Financiero, bajo el Nº 10, Tomo 01, en el cual consta que el precio lo recibiría el vendedor de la siguiente forma:

      1. Ciento Cuarenta y Nueve Millones de Bolívares (Bs. 149.000.000,oo), como inicial, de los cuales había cancelado la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones Bolívares (Bs. 45.000.000,oo) y los Ciento Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 104.000.000,oo) restantes, los pagaría al momento del otorgamiento del documento definitivo en la Oficina de Registro Público; y b) la cantidad de Ciento Once Millones de Bolívares (Bs. 111.000.000,oo), mediante el crédito hipotecario concedido por el Banco Industrial de Venezuela C.A.

      La parte demandada-reconviniente por su parte admitió (i) que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha catorce (14) de Septiembre del 2006, anotado bajo el Nº 45, Tomo 102, se celebró un contrato preparatorio de opción compra, entre las partes objeto del presente litigio;(ii) que dicho contrato preparatorio tiene por objeto establecer las condiciones en las que se celebra la opción y las condiciones para la firma del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la presente controversia; (iii) que en el contrato de opción de compra se estableció que el plazo de vigencia de la opción era de Noventa (90) días continuos y consecutivo, contados a partir de la firma de la opción, más una prorroga de Treinta (30) días de ser necesario, por lo que la necesidad de la prorroga debía ser expresa, manifiesta y comunicada por una de las partes a la otra.

      La parte demandada-reconviniente negó, rechazó y contradijo (i) la afirmación de la actora, al considerar que el documento autentico antes identificado, contenga una operación de compra venta sobre el inmueble citado, por cuanto realmente el contenido del mismo consiste en una opción compra; (ii) que su representado no recibió de manos de la Compradora pago alguno como parte del precio de venta del inmueble, correspondientes a las arras; (iii) que la operación de compra venta esté realizada y mucho menos que pueda tenerse a la actora como nueva propietaria del inmueble; (iv) que la compradora, no solo nunca informó a su representado que necesitaba la prorroga, sino que además tampoco notificó que se hubiese presentado el documento definitivo; (v) que es evidente que los incumplimientos contractuales provienen de la parte actora y no de su representado, en consecuencia, solicita la Resolución del Contrato con la indemnización prevista en la Cláusula Quinta del contrato preparatorio de Opción de Compra; (vi) que la actora no tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato preparatorio de venta del inmueble

      .- Del contrato con opción de compra venta

      Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

      De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

      En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.

      El autor nacional E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

      En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.

      La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.

      Al respecto, sostiene Maduro Luyando (ob. cit) que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

      Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

      En el presente asunto, se evidencia que se trata de un contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.09.2006, quedando anotado bajo el N° 45, Tomo N° 102, y así ha sido admitido, mediante el cual las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta de un (1) apartamento distinguido con el N° 1, destinado a vivienda ubicado en la Planta Tipo uno (1) del edificio ROYAL PALACE, situado en la Parroquia San Bernardino, sección Gamboa de la Urbanización San Bernardino, Manzana Letra GI, Avenida Los Próceres, Municipio Libertador del Distrito Capital, previo cumplimiento de las condiciones establecidas en dicho contrato, que eran las siguientes:

      * El Objeto.

      En las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del contrato se estableció que (1) El Vendedor otorga a la Compradora en opción a Compra, y esta se compromete a adquirir el inmueble identificado en la Cláusula Primera del contrato, bien objeto del presente litigio. A estos fines se deja constancia de que la Compradora, conoce a cabalidad el inmueble y la documentación inherente a su propiedad y que lo ha apreciado visualmente, hallándolo conveniente en sus dimensiones y condiciones(cl. 2ª) ; (2) que el precio de venta del inmueble era por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 260.000.000,oo), de los cuales la compradora entregaba en ese acto para reservar el inmueble al vendedor, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo), suma que constituye las arras de la presente negociación, la cual se imputaría como parte del precio. La cantidad restante de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 215.000.000,oo), serían cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de Compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente (cl. 3ª); y (3) que el plazo de duración de la opción de compra venta era de Noventa (90) días continuos y consecutivos contados a partir de la firma del documento por ante la notaria respectiva, más una prorroga de Treinta (30) días de ser necesario (cl. 4ª).

      Luego, está claramente determinado el objeto del contrato, esto es la venta del inmueble antes identificado. ASI SE DECLARA.

      ** Término.

      Las partes se confirieron un término de Noventa (90) días continuos, más una prorroga de Treinta (30) días si fuere necesario, para dar cumplimiento a la suscripción del documento definitivo de compra venta, su registro y realizarse la tradición del objeto del presente contrato.

      Para resolver lo relacionado con el término para la opción de compraventa corresponde interpretar la voluntad negocial del término prorrogativo contenida en la cláusula 4ª contractual, en uso la potestad inferida al juez de interpretar los contratos y actos que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes (art. 12 CPC), interpretación que no es sustitutiva de la voluntad de las partes, sino que la misma debe ser producto de tener en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes; y elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Para ello el juez se debe valer de los elementos cursantes en autos y de las máximas de experiencia, que le van a dar los parámetros para realizar una interpretación del contrato, encapsulando la voluntad de las partes.

      Reza la cláusula cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta, que: “El plazo de esta opción de Compra-Venta, pactados en beneficio de ambas partes será de Noventa (90) días continuos y consecutivos, contados a partir de la firma de este documento por ante la Notaria respectiva, más una prorroga de Treinta (30) días de ser necesario”.

      Hay una voluntad expresada en un contrato, al que –como explanara Demolombe- las partes están rigurosamente ligadas por su consentimiento como lo estarían por la voluntad del legislador. Sin que esto quiera decir que los contratos son la ley ni hacen la ley, sino que son una norma privada que obliga como la ley misma.

      De esa voluntad contractual expresada en la preinsertada cláusula 4ª, se ha de interpretar que las partes contratantes optaron que el plazo de la venta empezaría a transcurrir una vez se autenticara el documento que trae consigo la promesa bilateral de venta del inmueble objeto del litigio. Esto significa que los 90 días continuos se comenzarían a contar desde el 14.09.2006 y concluirían el 14.12.2006. Y luego, de ser necesario, habría una prorroga de 30 días que finalizarían el 14.01.2007.

      La parte actora ha acreditado en juicio que dentro de los 120 días continuos siguientes (incluyendo la prorroga contractual), al convenimiento de la opción de compraventa, la compradora, tenía el capital necesario para cumplir con su obligación de pagar el precio, y por lo tanto, surgió para el demandado cumplir con lo que había sido pactado (art. 1264 Cciv), sin que pueda negarse por un acto unilateral de voluntad, ya que el contrato se resuelve por acuerdo mutuo o por incumplimiento reclamado a una de las partes (art. 1159 Cciv). Y por otra parte, el demandado esgrime que la prorroga de treinta (30) días establecida, esta sometida a la condición de necesidad de ocurrencia, no habiendo manifestado en forma alguna ninguna de las partes a la otra concesión de la prorroga.

      De un análisis de la preinsertada cláusula 4ª, se puede interpretar dentro de un contexto subjetivo, que no esta compuesta por una modalidad específica para su procedencia, o un elemento que caracterice una condición suspensiva o resolutoria para que pueda operar el término prorrogatorio entre los contratantes; sino que dada su naturaleza abstracta del contenido operaria automáticamente, de ser necesaria para cualquiera de las partes, non onstantibus, ya que en ninguna parte del texto contractual se establece la exigencia de la acreditación de la necesidad de la prorroga. Lo que significa al no ser negada la prorroga, tácitamente fue concedida. El silencio en este caso es aprobación de la necesidad de la prorroga.

      De tal suerte, que hay que considerar que la parte actora al presentar en registro, el 20.12.2006, el documento definitivo para ser protocolizado el 05.01.2007, ha cumplido dentro del arco de los 120 días siguientes al contrato (incluyendo la prorroga), de tener a disposición de los vendedores el pago comprometido y la documentación necesaria. ASI SE DECLARA.

      *** El precio.

      El precio del inmueble objeto de la opción a compra, fue pactado en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 260.000.000,oo), de los cuales la compradora entregó, en ese acto de firma del convenio, la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) y la cantidad restante de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 215.000.000,oo), serían cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de Compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente.

      La parte actora, alegó que desde que le fue aprobado un crédito hipotecario por la institución financiera, Banco Industrial de Venezuela, C.A., dio cumplimiento a todas las obligaciones inherentes a finiquitar el acto registral para la protocolización del documento definitivo de Compra-venta, y que el vendedor no compareció, para la firma del documento de venta, y el demandado- reconviniente aduce que de manera inconsulta e inaudita parte, se presentó el documento, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2006 sin habérsele notificado, ante el ente registral.

      Este juzgador estima que la parte actora ha demostrado que obtuvo un crédito del ente financiero Banco Industrial de Venezuela C.A, por la cantidad de Bs. 111.000.000,oo y que se emitieron las respectivas planillas de pago de los derechos de registro en fecha 20.12.2006, y que consecuentemente tenía a disposición de la hoy parte demandada el adicional al dinero recibido en crédito, esto es, la cantidad de Doscientos Quince Millones de Bolívares (Bs. 215.000.000,oo). ASI SE DECLARA.

      Quiere decir, que la parte actora ha tenido, en tiempo útil, a la disposición de la parte demandada la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 260.000.000,oo), que constituye el precio que se obligó a pagar. ASI SE DECLARA.

      En tal sentido se considera que tiene razón de reclamar judicialmente, el cumplimiento de la parte demandada de traditir la cosa. En consecuencia, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, se impone declara procedente la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra, y se especificará en la dispositiva del presente fallo las consecuencias de la referida declaratoria con Lugar de la demanda.- ASÍ SE DECIDE.-

      B.-De la Reconvención

      En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada reconvino, bajo los siguientes alegatos:

      En el contrato de opción de compra se estableció que el plazo de vigencia de la opción era de NOVENTA (90) días continuos y consecutivos, contados a partir de la firma de la opción, mas una prorroga de TREINTA (30) días, de ser necesario; así mismo las partes establecieron que el precio inmueble antes indicado era de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 260.000.000,00), que actualmente equivalen a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES que actualmente equivalen a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 260.000,00), conforme se evidencia del contenido de la cláusula TERCERA del referido contrato.

      Como se ha desarrollado ampliamente en el presente escrito, tanto en la parte que corresponde a la contestación de la demanda como en la presente reconvención, los incumplimientos contractuales provienen de la parte actora y no de mi representado, en consecuencia mi representado puede solicitar como efectivamente lo hace en presente escrito, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO con la indemnización prevista en la cláusula Quinta del contrato preparatorio de OPCION DE COMPRA.

      Ciudadano Juez, conforme a lo establecido en la cláusula QUINTA del citado contrato, ofrezco en este acto a este Tribunal, consignar en el tribunal en la oportunidad en que este despacho así lo provea, la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 22.500,00), que corresponden al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las arras establecidas, cantidad esta que corresponde a la parte actora, como consecuencia de su incumplimiento.

      Reconviene en:

      PRIMERO: En que, por causas imputables a ella, no se celebro el contrato definitivo de compra venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número uno (01), ubicado en la planta tipo uno (1) del Edificio ROYAL PALACE, situado en la parroquia San Bernardino, (antes San José), Sección Gamboa de la Urbanización San Bernardino, Manzana Letra GI, Avenida Los Próceres, incumpliendo con las obligaciones contractuales dentro del plazo establecido en el contrato de opción.

      SEGUNDO: Como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales antes mencionadas y previstas en la cláusula CUARTA del contrato preparatorio de compra venta del apartamento distinguido con el número uno (01), ubicado en la planta tipo uno (1) del Edificio ROYAL PALACE, situado en la parroquia San Bernardino (antes San José), Sección Gamboa de la Urbanización San Bernardino , Manzana Letra GI, Avenida Los Próceres, y en virtud de lo dispuesto en la Cláusula QUINTA de la citada convención, convenga en disolver y, por tanto , extinguir el contrato preparatorio de compra venta celebrado y otorgado por vía de autenticación ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha catorce (14) de Septiembre del 2006, anotado bajo el número 45, tomo 102 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.

      TERCERO: En recibir el reintegro de la cantidad de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.500.000,00), que actualmente equivalen a la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 22.500,00) y que corresponde al CINCUENTA POR CIENTO (50 %) del monto recibido en arras conforme a lo previsto en la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra.

      El valor de la reconvención queda establecido en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (BsF. 260.000,00).

      Hay que recordar que la reconvención, mutua petición o contrademanda, dice el profesor A.R.R. (cfr. Tratado de Derecho Procesal Civil, T.III, p. 145), puede definírsele “como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”.

      Se destaca de esta definición, tres notas básicas de la reconvención: (i) que es una pretensión independiente, (ii) que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor y (iii) que debe ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso.

      La Sala Político-Administrativa (vid. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1992, Nº 11, p. 222), ha señalado que:

      …La reconvención, según definición de Voet, es la petición por medio del cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (…) La reconvención, independiente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra : ‘La reconvención antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado’; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho –o el resarcimiento de unos daños y perjuicios- que atenuará o excluirá la acción principal

      .

      La reconvención, innegablemente es una demanda independiente, una contraofensiva explícita del demandado; pero tal connotación no impide la carga procesal de incluirla en el mismo escrito de la contestación de la demanda, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos (art. 365 CPC), tal como lo establece el artículo 361; y si versa sobre un objeto distinto al juicio principal, lo determinará en un todo conforme con las exigencias que índica el artículo 340, lo que quiere decir, que en este supuesto la reconvención debe cumplir o llenar los elementos esenciales de un libelo (vid. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ. Año 1988, Nº 11, p.51)

      Reconvino la demandada a la actora, en virtud de alegar ésta, que la prorroga prevista en el contrato, estaba sometida a la condición de su necesidad de ocurrencia, no habiéndose manifestado en forma alguna ninguna de las partes a la otra, que necesitara la concesión de la prorroga en el contrato, y que el documento definitivo de Compra-Venta fue presentado de manera inconsulta e inaudita parte, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2006, fecha para la cual ya se había vencido el plazo establecido en el contrato preparatorio de opción de compra-venta, y es por lo que reconviene a la actora, por Resolución de Contrato con la indemnización prevista en la Cláusula Quinta del contrato preparatorio de Opción de Compra .

      Observa este Sentenciador de Alzada que el objeto de la reconvención es la resolución del contrato de Opción Compra Venta, suscrito por el demandado con la parte actora, ciudadana E.J.M.H., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número uno (1) ubicado en la planta tipo uno (1) del Edificio ROYAL PALACE, situado en la parroquia San Bernardino, sección Gamboa de la Urbanización San Bernardino, Manzana Letra GI, Avenida Los Próceres, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.09.2006, quedando anotado bajo el N° 45, Tomo N° 102. Y ha alegado la demandada que la prorroga prevista en el contrato, estaba sometida a la condición de su necesidad de ocurrencia, no habiéndose manifestado en forma alguna ninguna de las partes a la otra, que necesitara la concesión de la prorroga en el contrato, y que el documento definitivo de Compra-Venta fue presentado de manera inconsulta e inaudita parte, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2006, fecha para la cual ya se había vencido el plazo establecido en el contrato preparatorio de opción de compra-venta, y es por lo que reconviene a la actora, por Resolución de Contrato con la indemnización prevista en la Cláusula Quinta del contrato preparatorio de Opción de Compra. Dice el demandado-reconviniente que habiéndose autenticado el contrato de opción de compra en fecha catorce (14) de Septiembre de 2006, el plazo de los Noventa (90) días venció el trece (13) de Diciembre de 2006, y a su decir la actora-reconvenida dio incumplimiento al plazo para dar cumplimiento a la operación de CompraVenta, ya que ninguna de las partes hizo uso de la prorroga conferida en la relación contractual.

      Respecto a este alegato de incumplimiento, lo que corresponde es ratificar lo ya expresado sobre la prorroga contractual. De voluntad contractual expresada en la preinsertada cláusula 4ª, se ha de interpretar que las partes contratantes optaron que el plazo de la venta empezaría a transcurrir una vez se autenticara el documento que trae consigo la promesa bilateral de venta del inmueble objeto del litigio. Esto significa que los 90 días continuos se comenzarían a contar desde el 14.09.2006 y concluirían el 14.12.2006. Y luego, de ser necesario, habría una prorroga de 30 días que finalizarían el 14.01.2007.

      La parte actora ha acreditado en juicio que dentro de los 120 días continuos siguientes (incluyendo la prorroga contractual), al convenimiento de la opción de compraventa, la compradora, tenía el capital necesario para cumplir con su obligación de pagar el precio, y por lo tanto, surgió para el demandado cumplir con lo que había sido pactado (art. 1264 Cciv), sin que pueda negarse por un acto unilateral de voluntad, ya que el contrato se resuelve por acuerdo mutuo o por incumplimiento reclamado a una de las partes (art. 1159 Cciv). Y por otra parte, el demandado-reconviniente esgrime que la prorroga de treinta (30) días establecida, esta sometida a la condición de necesidad de ocurrencia, no habiendo manifestado en forma alguna ninguna de las partes a la otra concesión de la prorroga.

      De un análisis de la preinsertada cláusula 4ª, se puede interpretar dentro de un contexto subjetivo, que no esta compuesta por una modalidad específica para su procedencia, o un elemento que caracterice una condición suspensiva o resolutoria para que pueda operar el término prorrogatorio entre los contratantes; sino que dada su naturaleza abstracta del contenido operaria automáticamente, de ser necesaria para cualquiera de las partes, non onstantibus, ya que en ninguna parte del texto contractual se establece la exigencia de la acreditación de la necesidad de la prorroga. Lo que significa al no ser negada la prorroga, fue tácitamente fue concedida. El silencio en este caso es aprobación de la necesidad de la prorroga.

      De tal suerte, que hay que considerar que la parte actora al presentar en registro, el 20.12.2006, el documento definitivo para ser protocolizado el 05.01.2007, ha cumplido dentro del arco de los 120 días siguientes al contrato (incluyendo la prorroga), de tener a disposición de los vendedores el pago comprometido y la documentación necesaria.

      Luego, no hay el incumplimiento alegado como fuente de la presente reconvención, por lo que ante la ausencia de ese presupuesto de procedencia de la acción resolutoria contractual, la presente reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento debe sucumbir. Y ASÍ SE DECIDE.-

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: