Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 14 de Mayo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: E.H.D.Q.

DEMANDADO: NORMALY M.B.S.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

EXPEDIENTE: 21.168

SENTENCIA: DEFINITIVA

Por escrito presentado en fecha 05 de agosto de 2008, la ciudadana E.H.D.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 2.522.837 y de este domicilio, debidamente asistida por el abogado J.D.L.C.H.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 7.276.079, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.492, interpuso formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contra la ciudadana NORMALY M.B.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 7.125.296 y de este domicilio.

La demanda es admitida por este Tribunal en fecha 12 de agosto de 2008 (folio 30).

A los folios 35 y 36 riela el recibo de la compulsa sin firmar, consignado por el Alguacil del Tribunal, librado a la demandada NORMALY M.B.S..

A solicitud de la parte actora, el Tribunal acordó librar boleta de notificación, de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto dictado en fecha 30 de octubre de 2008.

En fecha 12 de noviembre de 2008 la ciudadana NORMALY M.B.S., debidamente asistida de abogado, presentó escrito de contestación de demanda (folios 42 y 43).

Abierta la causa a pruebas, ninguna de las partes presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 03 de noviembre de 2009, esta juzgadora se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenó la notificación de las partes y fijó oportunidad de dictar sentencia.

Avocada como se encuentra quien suscribe, y notificadas las partes, pasa de seguida esta sentenciadora a dictar el fallo correspondiente en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

Que el 08 de marzo de 2007, celebró contrato de opción de venta, por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, anotada bajo el Nro. 19, tomo 64, con la ciudadana NORMALY M.B.S., sobre un inmueble de su legitima propiedad ubicada en la Urbanización Los Bucares de f.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.e.C., distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote “C”, cuya propiedad consta de documento debidamente registrado por ante Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 08 de noviembre de 1996, bajo el Nro. 38, tomo 14, protocolo 1º.

En el contrato en referencia se estableció la modalidad de pago y condiciones de venta, es decir se estableció el precio en Bs. 80.000.000,00 (hoy Bs. 80.000,00), de los cuales entregó la cantidad de Bs. 2.000.000,00 (hoy Bs. 2.000,00) y el resto, es decir la cantidad de Bs. 78.000.000,00 serian cancelados mediante un crédito que debía solicitar ante el IPASME, que el lapso de vigencia seria de 180 días, y que la vendedora se comprometía a tener todos los recaudos y solvencia necesarios, tanto para el tramite del crédito como la protocolización del documento de propiedad, en dicho inmueble existía un usufructo legal a favor de los ciudadanos N.M.S.D.B. y su cónyuge H.E.B.S., y al cual renunciaron expresamente en ese acto.

Señala que la vendedora no tenia dinero para sufragar los gastos de las solvencias municipal, cedula catastral y certificación de gravamen, a lo que acepté sufragar dichos gastos, los cuales serian reembolsados al momento del otorgamiento del crédito, y realizando todas las gestiones. Que realizando esos tramites, se informo que sobre el inmueble pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar y el usufructo legal, que le comunicó a la vendedora y la misma no hizo nada, manifestando que enviara los papeles así y que al momento del protocolo se suspendería “todo eso”, pero los papeles fueron devueltos por el IPASME, y le toco hacer todas las gestiones para la liberación de la medida, teniendo que contratar a un abogado para suspender la medida. Que igualmente le correspondió hacer los trámites necesarios para liberación del usufructo y tuvo que varias veces solicitar la certificación de gravamen correspondiente, que todas estas diligencias las hizo repetidamente.

Que en el IPASME, le exigieron una opción de compra venta, sin fecha, para poder tramitar definitivamente el crédito, lo cual se hizo de forma privada. En fecha 03 de marzo de 2008 le comunicaron la aprobación del crédito, pero faltaba el RIF de la vendedora, negándose ésta a entregarlo hasta la presente fecha, por lo que se ha hecho imposible la firma del crédito y el otorgamiento del documento definitivo de propiedad.

Invoca los artículos 1133, 1159, 1141 del Código Civil.

Señala que ha estado en posesión pacifica y continua del inmueble desde el 18 de agosto de 2006, fecha en la cual la ciudadana B.d.H. suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana N.M.S.d.B., quien a su vez le cedió el contrato de arrendamiento verbalmente.

Que demanda a la ciudadana NORMALY M.B.S., en lo siguiente:

Que convenga en todo lo expuesto y solicitado en la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho.

A que concurra a la Oficina de Registro a firmar el documento definitivo de propiedad y suministre todos los recaudos pertinentes a la operación.

Que reconozca como ciertos todos los gastos efectuados y que sean pagados en la firma del documento definitivo de propiedad.

A la devolución de todos los cánones de arrendamiento que se cancelen desde esta fecha hasta la firma del documento de propiedad ante el registro, por haber sido pagados una vez que ya estaba aprobado el crédito.

En pagar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, representados en el tiempo que ha transcurrido desde la firma del contrato hasta la fecha que obtenga el documento definitivo de propiedad. Solicita que se realice experticia complementaria del fallo.

En pagar los gastos y honorarios profesionales de abogados.

Estimó la demanda en Bs. 80.000,00.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado y señala lo siguiente:

Que la demandante comenzó a ocupar el inmueble de su propiedad el día 30 de agosto de 2006 y señala que el contrato de arrendamiento firmado entre N.M.S.d.B. y B.d.H., quienes eran muy amigas, y que dada esa amistad dicho contrato de arrendamiento fue cedido a la demandada, que sin embargo la intención era venderlo.

Que transcurrido el termino del contrato, la demandante le propuso comprarle el inmueble, para lo cual firmaron un contrato de opción de compra venta, por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, con un plazo de 180 días, los cuales vencían el 09 de septiembre de 2007.

Que transcurrido el plazo de la opción, le manifestó la actora que IPASME le pedía un contrato de contrato de compra venta, sin fecha de iniciación ni termino y sin notariar, a lo cual igualmente accedió.

Alega que aceptó el contrato de arrendamiento, dada la amistad que existía entre su madre y la madre de la demandante, y que cuando le solicito a la demandante que se encargara del tramite de las solvencias y que luego se los cancelaba, era por el grado de amistad que existía entre las madres de ambas.

Negó que se hubiera rehusado a entregar los documentos exigidos y que no ha recibido ni llamadas ni telegramas de parte de la actora.

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

A los folios 5 y 6 riela original de instrumento autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 08 de marzo de 2007, anotado bajo el Nro. 19, tomo 64, dicho instrumento es apreciado por esta juzgadora conforme lo dispone el artículo 1359 del Código Civil, y con el mismo queda demostrado que en fecha 08 de marzo de 2007, la ciudadana NORMALY M.B.S. y los ciudadanos E.H.D.Q. y A.A.Q.M., suscribieron un contrato de opción de compra venta, en el cual el primero de los nombrados se comprometía a dar en venta a los segundos, un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote “C”, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., que el precio fue pactado en la cantidad de Bs. 80.000.000,00 (hoy Bs. 80.000,00), de los cuales los compradores entregaron a la actora la cantidad de Bs. 2.000.000,00 (hoy Bs. 2.000,00) y el resto, es decir la cantidad de Bs. 78.000.000,00, seria cancelado mediante crédito hipotecario que seria solicitado al IPASME. Que la vigencia de la opción seria de 180 días continuos y la vendedora se comprometía a tener todas las solvencias para el “día prefijado”; motivo por el cual el Tribunal lo aprecia y valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

Al folio 8 riela original de instrumento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., contentivo de Certificación de Gravámenes del inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote “C”, distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., dicho instrumento es apreciado por esta juzgadora conforme lo dispone el artículo 1359 del Código Civil, y con el mismo queda demostrado que, para el 17 de julio de 2007, sobre el inmueble antes mencionado, no pesaba hipoteca, no pesaba medida de prohibición de enajenar y gravar, y continuaba pesando derecho de usufructo a favor de H.E.B.S. y N.M.S.d.B.; a dicho instrumento se le atribuye valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, y lo aprecia esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

Al folio 9 riela copia fotostática simple de instrumento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., contentivo de Certificación de gravámenes del inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote “C”, distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., dicha copia simple es apreciado por esta Juzgadora, conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo queda demostrado que, para el 27 de agosto de 2007, sobre el inmueble antes mencionado, no pesaba ninguna hipoteca, medida cautelar o derecho de usufructo; motivo por el cual este Tribunal le atribuye valor probatoria, con fundamento en la citada disposición. Y así se declara.-.

Del folio 10 al 11, original de instrumento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 23 de agosto de 2007, anotado bajo el Nro. 18, tomo 204, protocolo 1º, dicho instrumento es apreciado por esta juzgadora conforme lo dispone el artículo 1359 del Código Civil, y con el mismo queda demostrado que, en fecha 23 de agosto de 2007, la ciudadana N.M.S.D.B., actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge H.E.B.S., renunciaron al usufructo que existía a su favor en el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote “C”, distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C.; dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, y le atribuye valor probatorio en el presente juicio. Y así se declara.-

Al folio 12 riela original de instrumento privado, suscrito entre la ciudadana N.M.S.D.B. y B.E.H.D.H., ambas ciudadanas son terceros ajenos a la controversia, dicho instrumento no fue promovido con sujeción a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, no se le concede valor probatorio a dicho instrumento. Respecto a esta clase de instrumentos, nuestro M.T.d.J., se ha pronunciado de la siguiente manera:

...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...

(Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696).

Más recientemente, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó:

…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….

En acatamiento al criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, no se le concede valor probatorio al instrumento que en original riela al folio 12. Y así se declara.-

Al folio 13 riela original de instrumento privado, suscrito por las ciudadanas NORMALY M.B.S. y E.H.D.Q., dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le atribuye el carácter que le confiere el articulo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que, las partes que habían celebrado el contrato original, suscribieron un nuevo contrato de opción de compra venta de naturaleza privada, en el cual la vendedora se comprometió a venderle a la compradora, un inmueble constituido por una vivienda que se encuentra ubicado en la calle El Yagual, Nro. 103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., que el precio fue pactado en la cantidad de Bs. 80.000.000,00 (hoy Bs. 80.000,00), de los cuales los compradores entregaron a la actora la cantidad de Bs. 2.000.000,00 (hoy Bs. 2.000,00) y el resto, es decir la cantidad de Bs. 78.000.000,00, seria cancelado por IPASME; con lo anterior queda demostrado el vinculo jurídico que une a las partes. Y así se declara.-

A los folios 14, 15 y 16, rielan originales de instrumentos administrativos, como lo son el certificado de solvencia municipal y cedula catastral emanados de la Alcaldia de Valencia. Respecto a los documentos administrativos, el Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 19 de mayo del año 2004, EXP. 2003-0946, Sala Político-Administrativa, estableció:

Son Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y el documento administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad...”

En este sentido, se advierte que no todos los documentos emanados de funcionarios públicos en ejercicio de sus funciones son documentos públicos, ya que tal naturaleza sólo la poseen aquellos documentos que han sido emitidos por funcionarios a los que la ley faculta para dar fe pública; de esta forma, los documentos producidos por cualesquiera otros funcionarios son considerados tanto por la doctrina como por la jurisprudencia patria, como documentos administrativos, los cuales si bien poseen una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, pueden ser desvirtuados por prueba en contrario, sin que sea necesaria una tacha de falsedad. Así, el documento administrativo se configura como una tercera categoría de prueba instrumental que no puede asimilarse al documento público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por el contrario, conforme al criterio establecido por esta Sala en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, los documentos administrativos se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, “pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad”. Sentencia de fecha 19 de mayo del año 2004 - EXP. 2003-0946 - Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.

En consecuencia, se aprecian dichos instrumentos, conforme a la doctrina jurisprudencial parcialmente transcrita, y con los mismos queda demostrado que el inmueble ubicado en la calle El Yagual, Nro. 103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., propiedad de la ciudadana Normaly M.B.S., se encuentra solvente ante la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Valencia, atribuyéndosele valor probatorio. Y así se declara.-

Del folio 18 al 24 rielan originales de instrumentos privados, totalmente apócrifos, es decir no suscritos por persona alguna, por lo que por sí solo no se le concede valor probatorio a dichos instrumentos, sin embargo, se observa en el referido instrumento un sello húmedo de la Coordinadora Legal de Crédito del IPASME, con firma ilegible, al igual que sello húmedo en la constancia de fecha 03 de Marzo de 2008, y como quiera que tal escrito resulta inoponible, el Tribunal no le atribuye valor probatorio en este juicio. Y así se declara.-

Del folio 25 al 27 riela copia fotostática simple, de instrumento público debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 08 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nro. 38, tomo 14, folios 1 al 3, protocolo 1º, dicha copia simple es apreciada por quien juzga de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo queda demostrado que la ciudadana NORMALY M.B.S., adquirió el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote “C”, distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., por compra que hizo al ciudadano H.E.B.S.; motivo por el cual, el Tribunal le atribuye valor probatorio. Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

La demandada por su parte, no promovió pruebas durante el lapso probatorio ni en ningún otro momento, ni por si ni por medio de apoderado judicial.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Llegada la oportunidad para decidir la presente controversia, pasa esta Juzgadora a hacerlo en los términos siguientes:

La presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, se encuentra fundamentada por la parte actora en los artículos 1.159, 1.133 y 1.141, todos del Código Civil Venezolano; con la cual pretende demostrar la existencia de un contrato celebrado con la parte demandada, que tenía por objeto la compra de un inmueble ubicado en la Urbanización Los Bucares de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote “C”, mediante el trámite de un crédito que sería solicitado por ante el IPASME, motivo por el cual suscribieron el documento de Opción de Compra-Venta, ante la Notaría Pública Quinta de V.d.E.C., en fecha 09 de Marzo de 2007, bajo el N° 19, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

Por su parte la demandada al momento de dar contestación, niega, rechaza y contradice la pretensión de la actora, señalando que la misma comienza a ocupar el inmueble desde el 30 de agosto de 2006, con motivo de un contrato de arrendamiento sobre el citado inmueble, celebrado entre la ciudadana N.M.S.d.B. (Madre de la demandada) y la ciudadana B.d.H. (Madre de la actora); de esta manera, según señala que “…entre las nombradas ciudadanas quienes por amistad que las une –amiga y hermanas en Cristo- hubo una conversación sostenida entre ambas, donde mi madre le comentó que había decidido vender ese inmueble, a lo que la señora le expuso que su hija la ciudadana E.H. necesitaba ocuparlo por un periodo de tres (03) meses, mientras solucionaba no se que situación que tenía pendiente, recalcándole mi madre que ella estaba era vendiendo el inmueble, teniendo como respuesta que le hiciera ese favor y que con toda seguridad se lo desocupaba en el lapso indicado… (Omissis)… Esta es la razón por la cual el contrato de arrendamiento aparece a nombre de la señora B.H. y ocupado por su hija, la actora de la demanda como así lo señala…”, continua la demandada señalando en su contestación que nunca tuvo la intención de arrendar el inmueble referido, que solo por solidaridad con la amiga de su madre aceptó el arrendamiento por tres (3) meses y que a la fecha de la demanda–según señala- ya lleva más de dos años (02 años y 03 meses) y entre otras cosas sostiene que en razón de la AMISTAD y CONFIANZA la demandada le solicitó a la actora que “…tramite las solvencias y certificación de gravamen porque no tenía ni tengo dinero y que yo se lo pagaría al momento de la firma del documento definitivo de compraventa…”.

Estima necesario este Tribunal, dejar previamente establecido lo que se debe entender por cumplimiento de los contratos, y así tenemos: El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que el mismo es de obligatorio cumplimiento entre estos, so pena, de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, en otras palabras, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. De esta manera tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”, por su parte, el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”; y el 1.160 ejusdem, dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; por otra parte, tenemos que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, se define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Cabe señalar que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento; todos contratan para satisfacer sus necesidades. De lo anterior tenemos entonces, que en materia de obligaciones, el cumplimiento de las estipulaciones suficientemente explícitas por sí mismas rige el Principio General y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, en el sentido que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraída, vale decir, al pie de la letra; cabe señalar, que el propósito del contrato, no es solamente crear la obligación, sino, que sirve también para dar reglas sobre las que están constituidas, para ampliarlas, restringirlas, cambiar o alterar sus condiciones y finalmente, según el caso, extinguirlas. En el caso de autos, no cabe dudas para este Tribunal que las partes, inicialmente, celebraron mediante documento autentico un contrato de opción de compra-venta sobre el ya citado inmueble, en el cual se estableció un término convencional para su cumplimiento (cito) “TERCERA: La vigencia de esta opción será por un lapso de ciento ochenta (180) días continuos, contado desde el día de la firma de este documento por ante la notaría respectiva…”, a este respecto, cabe señalar que el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el cumplimiento o la extinción de una obligación, su característica radica en su certidumbre, en el sentido de que la circunstancia que lo constituye ocurrirá con toda certeza, sin embargo, ese término convencional quedó sin efecto entre las partes, al momento que ambas celebraron posteriormente un contrato privado, que quedó reconocido al no ser impugnado ni desconocido en juicio, quedando revocado el contrato anterior por mutuo consentimiento, y en el nuevo contrato privado las partes constituyeron, reglaron y modificaron el vinculo jurídico anterior, con la particularidad que en éste último, el cumplimiento del referido contrato quedó sometido a una condición, es decir, quedó subordinado a la realización de un acontecimiento futuro e incierto, como lo era que el IPASME le aprobara un crédito por la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 78.000.000,00) hoy SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 78.000,00). No pasa inadvertido este Tribunal que consta en autos documento apócrifo, sin firma por alguna de las partes, que corre inserto del folio 18 al folio 21, donde en su contenido se desprende lo siguiente (cito) “…Yo, NORMALY M.B.S.… cédula de identidad N° 7.125.296, por medio del presente documento declaro: Que doy en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana: E.D.L.C.H.D.Q.….cédula de identidad N° 2.522.837, un inmueble de mi propiedad constituido por una casa quinta destinada a vivienda principal, la cual tiene su frente hacia la calle El Yagual y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el N° 19-15 ubicado en la manzana N° 19 del lote C de la urbanización Los Bucares, en las vecindades de la población de F.A., en jurisdicción de la Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., Código Catastral 08-14-05-U-14, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones consta suficientemente detallado en el documento de parcelamiento que más adelante se cita… (Omissis) … El precio de la presente venta es por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTE (Bs. 80.000,00) los cuales declaro recibir de manos de la compradora…. Y yo, E.D.L.C.H.D.Q.,… declaro: Acepto la venta que en esta escritura se me hace en los términos expuestos e igualmente declaro: EL INSTITUTO PREVISIÓN Y ASISTENCIA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME)… me ha concedido un crédito hipotecario por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 78.000,00) que serán invertidos íntegramente en la adquisición del inmueble que se indica en la primera parte de la presente escritura… (Omissis) … Y yo, A.A.Q.M., ya mencionado en esta escritura y plenamente identificado, en mi carácter de conyugue de la ciudadana E.D.L.C.H.D.Q., declaro: Doy mi conformidad por todo lo expuesto en este documento por mi referida esposa, ratifico en mi propio nombre la constitución de la hipoteca a favor del IPASME…”; en el referido documento apócrifo se observa un visado (sello húmedo) por la Abogada LUQUE M.A. E. Abogada Coordinación de Crédito . I.P.S.A. N° 16.682, de fecha 03 de Marzo de 2008; ahora bien, en relación a dicho documento cabe señalar que si bien de su contenido se desprende todo lo que se ha debatido en juicio, esto es, la compra venta del inmueble en cuestión, las modalidades del contrato, es decir, el crédito ante IPASME, de acuerdo a lo que refiere el último contrato privado celebrado entre las partes, el precio, las determinaciones del inmueble, y así sucesivamente, que en todo caso, si bien no fue impugnado por la parte demandada, no es menos cierto, que nuestro sistema probatorio tarifa la valoración de este tipo de documento, en el sentido de no atribuirle valor probatorio a aquellos instrumentos que carecen de firmas, razón por la cual, resulta forzoso para esta Juzgadora desechar el instrumento apócrifo antes señalado y parcialmente transcrito. Debió la actora traer a los autos, copia certificada de la minuta del acta donde fue aprobada por la Junta Directiva de dicho INSTITUTO el crédito en referencia, o bien, solicitar ante el Tribunal, mediante la prueba de informe, al INSTITUTO IPASME dicha información, toda vez que es un hecho cierto y conocido por quien juzga que la modalidad que se utiliza en la práctica es que el INSTITUTO (IPASME) que tiene su sede Principal en Caracas, donde se aprueban y liquidan los créditos, envía a los diferentes Estados, donde se encuentran domiciliados los solicitantes de los créditos, los documentos para que sean suscrito por las partes, para luego ser remitido a Caracas para su liquidación y hacer entrega del cheque al vendedor, no obstante y a pesar del conocimiento que tiene de ello esta Juzgadora, resulta forzoso dejar establecido que al no demostrar la actora haber cumplido la condición a que estaba sometido el referido contrato privado de opción de compra venta, como lo era probar que el IPASME en efecto le aprobó el referido crédito y que la demandada se negó a firmar en su oportunidad el citado documento, mal puede declararse con lugar su pretensión. Y así se decide.-

Con fundamento a las consideraciones anteriores, estima este Tribunal que la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la actora, debe ser declarada SIN LUGAR por no encontrarse la misma ajustada a derecho. Y así se decide.-

III

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: UNICO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana E.D.L.C.H.D.Q. contra la ciudadana NORMALY M.B.S., ambas partes plenamente identificadas en autos.

Se condena en costa a la parte demandante por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.-

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los Catorce (14) días del mes de Mayo del año dos mil diez (2010).

Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.,

La Secretaria

Abog. NANCY MOLINA,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 12 meridiem.-

La Secretaria,

OE/aurelia.

Exp. N° 21.168