Decisión nº 106 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 2 de Agosto de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

DEMANDANTE:

Ciudadano M.E.V.T., titular de la cédula de identidad No. E-81.642.634.

APODERADO DE LA DEMANDANTE:

Abogado J.E.D.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.141.

DEMANDADOS:

Ciudadanos R.R.P.A., G.E.P.A. y A.C.G., titular de la cédula de identidad Nos. 12.634.168, 12.972.943 y 14.217.132, respectivamente.

Apoderado de los co demandados R.R. y G.E.P.A.:

Abogado O.E.U.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 12.835.

Apoderado del co-demandado A.C.G.:

Abogados DUDLEY DELGADO GARCIA, D.R.C. y F.C.B.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 38.773, 38.793 y 38.782,en su orden.

MOTIVO:

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO – REENVIO – Apelación de la decisión de fecha 12 de Julio de 2005.

En fecha 22 de junio de 2006, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente inventariado con el No. AA20-C-2005-000769, junto con cuaderno de medidas, procedente del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, que en sentencia de fecha 23 de mayo de 2006, casó de oficio la sentencia proferida en fecha 16 de septiembre de 2005 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial; declaró la nulidad del fallo recurrido y ordenó al Juez Superior que correspondiera, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio allí indicado.

En la misma fecha de recibo, 22-06-2005, este Tribunal le dio entrada e inventarió. El Juez se avocó el conocimiento de la causa y por cuanto la misma se encontraba paralizada en razón del tiempo que permaneció en el Tribunal Supremo de Justicia, ordenó la notificación de las partes para su reanudación en término para sentenciar, fijando el lapso de diez días de despacho más tres días para el derecho a recusar.

Por auto de fecha 18 de julio de 2006, se hizo constar que vencido los lapsos establecidos en el auto anterior; en acatamiento a lo establecido en el fallo de la Sala de Casación Civil, se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Dentro del lapso establecido en la Ley para la promoción y evacuación de pruebas, presentó escrito la parte apelante, y por auto de fecha 28 de julio de 2006, este Tribunal las admitió salvo su apreciación en la definitiva.

Escrito presentado el 28-07-2006 por la abogada D.R.C., co-apoderada del codemandado Contreras Grimaldo, promovió pruebas, y por auto de fecha 31-07-2006 se admitieron salvo su apreciación en la definitiva.

Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, se pasa a hacerlo previa las consideraciones siguientes:

Pruebas en segunda instancia:

Realizado un detenido análisis sobre los escritos señalados por las partes como “pruebas” ante esta Instancia y que fueron reseñadas con anterioridad, se debe realizar un pronunciamiento previo, antes de resolver el fondo de lo debatido, bien para aceptarlas o para desecharlas.

El artículo 520 del Código de Procedimiento Civil pauta:

En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones juradas y juramento decisorio.

Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deben acompañarse con la demanda ; las posiciones y juramento decisorio podrán evacuarse hasta los informes…

(subrayado del Tribunal)

En consonancia con la norma anterior, se infiere que la promoción de documentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio son las únicas pruebas que podrán promover las partes en segunda instancia. Las primeras (instrumentos públicos) están condicionadas a ser introducidas hasta informes y que no sea de los documentos que deban acompañarse con el libelo. Se entra a analizar los escritos señalados como de “pruebas” presentados por la parte apelante y por uno de los codemandados, en acatamiento a dicha norma; al efecto se observa

Promueve el apoderado de la parte actora-recurrente:

CAPITULO PRIMERO: donde pasa a identificar a las partes. No se le concede valor probatorio alguno por no ser de las pruebas que puedan ser valoradas en segunda instancia.

CAPITULO DOS: INSTRUMENTOS PUBLICOS:

1° Contrato de Arrendamiento suscrito entre su mandante, como arrendatario y los demandados como Propietarios-Arrendadores, autenticado el 18-07-1996 (folios 15 al 17). Para probar el inicio de la relación arrendaticia entre su representado y los co-demandados PRATO ALBESIANO, desde el 18-07-1996.

2° Sentencia del Juzgado P.M.U. del 09-01-2004 (F. 18 AL 29), que declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato y Desalojo contra su representado. Para probar, la existencia de una sentencia contra su representado, sobre la relación arrendaticia, litis iniciada desde el 18-07-1996.

3° Escrito Oferta de Venta de fecha 9-01-2004 (f. 44 y 45) presentado ante el Juzgado del Municipio P.M.U. solicitando sea notificado a su representado; auto de admisión y notificación de fecha 12-01.2004, ordenándole el traslado y constitución hasta el inmueble objeto de la oferta; acta de notificación para M.E.V.T. de fecha 12-01-2004. A fin de probar, dice, que los Codemandados-Arrendadores-Oferentes reconocen el derecho preferencial a su mandante, por su relación arrendaticia, propuesta después que se declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato y Desalojo; la oferta de venta no cumple con los artículos 44 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que pasó a transcribir y refirió doctrina al respecto. En resumen, dice, prueba que su representado no fue notificado por los Oferentes en la forma prevista por la Ley y la doctrina: a) según el artículo 44 se ha omitido los requisitos de: identificación del inmueble y datos del inmueble, plazo para firmar la escritura, y b) que la solicitud de oferta de venta notificada adolece de indeterminación que la haría nula. Así solicita sea declarado en la definitiva.

4° - Diligencia de apelación producida por su mandante el 19-01-2004 (f. 30) contra la sentencia del 9-01-2004 (f. 18 al 29) del Juzgado P.M.U.; auto del 21-01-2004 donde oye la apelación; aceptación de la oferta de venta en fecha 20-02-2004 (Anexo “C” folios 51 al 53), dentro del plazo conferido de 9 días y donde consta que su mandante manifestó en forma indubitable que aceptó el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado; auto de ese Juzgado del 28-01-2004 (f. 54) acordando la notificación a los oferentes, sobre la aceptación de la oferta de venta del inmueble propiedad de los co-demandados y arrendado a su mandante; comisión del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes (f. 69), notificación practicada el 27-07-2004 a los co-demandados PRATO ALBESIANO, solicitantes de la oferta de venta.

Para probar: que la litis por cumplimiento de contrato y desalojo , declarada con lugar el 9-01-2004, fue apelada el 19-01-2004 “por lo que dicha causa aun no estaba terminada, estaba pendiente la decisión de alzada (17 de Mayo de 2004, folios 31 al 40)”; que fue oída la apelación el 21-01-2004; que la solicitud de notificar a su mandante sobre la oferta de venta del inmueble arrendado, en razón de su derecho preferencial, fue aceptada por M.E.V.T., el 20-02-2004; que el 27-07-2004, fueron notificados de la formal aceptación por parte del oferido M.E.V.T.T.; que forzosamente pueden afirmar que el inmueble arrrendado es un bien litigioso e indisponible, hasta la fecha que quedaran firmes y con el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, así solicitó sea declarado en la definitiva.

5° - Promesa de venta autenticada el 19-02-2004 (f. 121 al 124) suscrita entre los codemandados PRATO ALBESIANO a A.C.G., del inmueble arrendado a su mandante, ahora por la suma de Bs. 130.000.000,oo.

- Documento de venta registrado en fecha 23-03-2004 (f. 82 al 86) suscrito entre los nombrados anteriormente por dicha cantidad.

A fin de probar: que el inmueble arrendado a su mandante es un bien litigioso e indisponible, por existir: - una solicitud de notificación autenticada de oferta de venta 12-01-2004, formulada por los propietarios del inmueble, por ante el Juzgado del Municipio P.M.U. (f. 44 al 46); - apelación en fecha 19-01-2004 contra la sentencia del 9-01-2004, oída el 20-01-2004; - aceptación del arrendatario de la Oferta de Venta; - auto del Juzgado de Municipio acordando notificar a los oferentes sobre la aceptación del oferido de fecha 28-01-2004, practicada el 19-07-2004 (f. 69). Agrega, que los demandados desconocen los derechos legítimos y legales de su representado, incumplen normas procesales, obviando el cumplimiento de formalidades esenciales; que los precitados actos de indebida disposición atentan contra los derechos irrenunciables de los arrendatarios; que el inmueble arrendado no puede ser objeto de promesa de venta, como lo hicieron los demandados, porque su propiedad está restringida; que resultando nulos la Promesa de Venta y la Venta definitiva, su mandante tiene derecho al cumplimiento de la oferta de venta por Bs. 60.000.000,oo.

Conforme fueron promovidos los anteriores documentos quien aquí sentencia observa, que los mismos fueron acompañados junto con el libelo de la demanda - anexos que corren a los folios 8 al 223 del presente expediente - por consiguiente y de conformidad con lo pautado en la norma del artículo 520 antes transcrita, siendo los instrumentos fundamentales en que basó su pretensión el actor su promoción resulta tardía, por tanto se desechan, los cuales, en todo caso, se entrarán a valorar en la motiva de este fallo si se llegase a decidir al fondo de lo debatido.

6° Sentencia del “ad quo” de fecha 12-07-2005 apelada para probar:

1.- En cuanto a la declaratoria SIN LUGAR de la cuestión previa de la caducidad de la acción, alega, que no cursa en autos que la parte demandada perdidosa en su oposición de cuestiones previas, haya ejercido apelación contra la declaratoria sin lugar de la cuestión previa de caducidad, y que por lo tanto lo resuelto tiene el carácter de sentencia definitivamente firme, que no existe caducidad de la acción propuesta; que la sentencia es clara, diáfana, precisa e inequívoca, está firme, cuyo carácter es una garantía de la tutela judicial efectiva, no sujeta a interpretaciones, por estar frente a una norma tutelante del principio acto jurisdiccional, como es la sentencia y para no lesionar el orden público procede su ejecución; que la decisión de alzada, con vista de la figura “reformatio in peius” y el principio “tantum apeliatum quantum devolutum” (sic), no puede desmejorar los derechos adquiridos por el arrendatario; que el tercero co-demandado A.C.G., está obligado a vender el inmueble a su mandante, comprado indebidamente y en las mismas condiciones como lo adquirió. Así solicitó sea declarado en la definitiva.

2.- En cuanto a la declaratoria SIN LUGAR de la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del CPC, refiere que resulta así otra vez perdidosa la parte demandada, y que como en dicha sentencia se declaró sin lugar la demanda, y condenó en costas a la demandante, esas decisiones afectan, menoscaban y perjudican a su representado y que como no fue totalmente vencido, no se le puede condenar al pago de las costas, según artículo 274 ejusdem; que por ello formuló apelación y recurso de Casación, casado y que por vía de reenvío conoce este Superior Tribunal, para resolver los agravios que desmejoran y menoscaban los derechos de su patrocinado.

Se desprende del contenido del escrito que lo que pretende el actor apelante es atacar el fallo y su dispositivo bajo pretexto de promover pruebas ante la Alzada, haciendo lo que podría calificarse como escrito de “informes”. Siendo que la presente causa se tramita por el procedimiento breve, el legislador no previó que las partes pudieren hacer alegatos ante la alzada, por tanto se desestima y no se entra a analizar sus planteamientos. Así se declara.

En el escrito presentado por la abogada D.R.C., coapoderado del codemandado Contreras Grimaldo, señala como pruebas:

1° Valor probatorio que emerge del acta de fecha 13-07-2005, contentiva de la apelación realizada por el apoderado del demandante, contra la totalidad de la sentencia dictada en primera instancia el 12-07-2005, para desvirtuar el nuevo alegato realizado por la representación de la demandante en la promoción SEXTO del escrito de pruebas, informes o conclusiones, presentado el 25 de los corrientes, pretendiendo que se conozca nada más sobre el fondo de la demanda y no de los puntos previos, pues no hizo reserva expresa de los puntos que según él le concedieron derechos adquiridos a su representado.

2° Valor probatorio que emerge de instrumento público, contentivo de la aceptación condicionada por parte del demandante a a la oferta de venta del inmueble, de fecha 20-02-2004 (f. 51 al 53), en los términos que cita, para desvirtuar el nuevo alegato del demandado en la promoción CUARTO numeral 3, quien pretende hacer ver a este despacho que la aceptación de su representado fue indubitable para el ofrecimiento de venta y no condicionada como lo hizo.

3° Valor probatorio de la copia certificada del documento parcelario del inmueble situado entre las hoya carrera 4 con calle 7 de la Población de Ureña (f. 434) en el cual consta por la numeración catastral la existencia de un tercer local comercial N° 7-21, el cual junto con los locales objeto de este juicio forman parte de un solo inmueble.

Al igual que con la prueba promovida en el capítulo “SEXTO” del escrito presentado ante esta instancia por el representante judicial de la parte actora, se desprende que la representante del co-demandado A.C.G., trata de impugnar las promovidas por la contra parte; además que de su contenido se observa lo que podría catalogarse como escrito de “observaciones a los informes de la contraria” lo que conlleva a desechar su contenido, por tanto, nada se entra a valorar por no estar establecido en la Ley que en este tipo de juicios “breves” las partes puedan realizar alegatos. Así se resuelve.

Realizado el análisis anterior se pasa a decidir al fondo bajo las motivaciones siguientes:

De las actas que conforman el expediente, se desprende, que el asunto que le corresponde resolver a este Superior Tribunal en reenvio, es con motivo de la apelación interpuesta en fecha 13 de julio de 2005, por el abogado J.E.D.T., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 12 de Julio de 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, Constituido con Asociados, en la que el a quo declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por los codemandados R.R., G.E.P.A. y A.C.C., del numeral 10° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil de la Caducidad de la acción; sin lugar la cuestión previa opuesta por el codemandado A.C.G., del numeral 11° del referido artículo de la inadmisibilidad de la acción; sin lugar la demanda incoada por M.E.V.T. contra los referidos demandados por Retracto Legal Arrendaticio y condenó en costas a la parte demandante.

Al efecto, se pasan a relacionar aquellas actas del expediente necesarias para el conocimiento del asunto apelado:

Se inicia el presente juicio por demanda de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por el ciudadano M.E.V.T., contra los ciudadanos R.R. y G.E.P.A., arrendadores-oferentes-vendedores del inmueble objeto de litigio y a A.C.C., comprador del inmueble ofertado, para que convinieran, en virtud de los derechos preferenciales que le asiste, en venderle el inmueble en litis que ocupa como arrendatario, por el precio ofertado, Bs. 60.000.000,oo; darle el carácter de nulidad y consecuencialmente nulo el documento de la transmisión de propiedad de dicho inmueble. Alega el demandante, que desde el 18-07-1996 es arrendatario de un inmueble consistente en 2 locales comerciales signados con los Nos. 7-11 y 7-13, ubicados en la Carrera 4 entre Calles 7 y 8, zona centro de la población de Ureña, entregados en arrendamiento por los ciudadanos R.R. y G.E.P.A., según documento autenticado el cual anexa; que los referidos ciudadanos incoaron demanda en su contra por ante el Juzgado de los Municipios P.M.U., expediente No. 17.199, solicitando la entrega inmediata del inmueble y el mencionado Tribunal en fecha 09-01-2005, declaró con lugar la demanda, que apeló y subió al Superior siendo decidida el 17-05-2004; que en fecha 09-01-2004 presentaron ante el Juzgado del Municipio P.M.U. solicitud contentiva de intención de venderle, por la suma de Bs. 60.000.000,oo, las mejoras de su propiedad ubicadas en los locales signados 7-3 y 7-11, admitida el 12-01-2004; que en fecha 20-01-2004 presentó escrito aceptando la oferta y solicitó la notificación de los oferentes para resolver lo referente al precio; que los propietarios-oferentes retiraron del Juzgado sus originales con las resultas del proceso ofertivo de venta, hasta su aceptación, cuya actuación procesal constituye conocimiento del estado de la causa y la presunción de citación y/o notificación estipulada en el artículo 216 del CPC. Que hasta la fecha los propietarios, debidamente notificados, no han manifestado su aceptación o negociación, siendo forzoso afirmar que sobre dicho inmueble el cual ocupa como arrendatario, tiene el derecho de adquirirlo legalmente por el precio oferido de Bs. 60.000.000,oo; que los propietarios-oferentes, obviando el proceso ofertivo existente y pendiente una decisión por apelación, incumpliendo normas contractuales y procesales, celebraron un segundo contrato de promesa de venta con A.C.G., por la suma de Bs. 130.000.000,oo, recibiendo de arras Bs. 80.000.000,oo con un plazo para ejercer la oferta hasta el 29-03-2004; que el juicio que por cumplimiento de contrato incoaron los propietarios-arrendadores-oferentes, en conocimiento del Juzgado del Municipio P.M.U., se encuentra en fase de ejecución para desalojarlo y que en los inmuebles funciona un fondo de comercio de Panadería y Charcutería desde hace más de 25 años; que en escasos 21 días después de haber sido admitida su aceptación otorgan un nuevo compromiso para vender lo ya comprometido infringiendo las disposiciones del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Solicitó el pago de las costas y costos del juicio y se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble y que ordene la forma y modo para consignar la suma de los Bs. 60.000.000,oo como precio ofertado. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 250.000.000,oo. Anexo presentó recaudos.

Al folio 228, escrito presentado el 18-01-2005 por el demandante contentivo de reforma de la demanda en el sentido de estimarla en Bs. 650.000.000,oo; por auto de fecha 27-01-2005 se admitió la reforma y se ordenó el emplazamiento de los demandados.

Actuaciones relativas a la práctica de la citación de los demandados.

Al folio 291 al 295 escrito presentado por el abogado O.E.U.M. actuando como apoderado de los codemandados R.R. y G.E.P.A., donde manifiesta que antes de contestar al fondo y a fin de que sea resuelta como de previo pronunciamiento, opuso la cuestión previa del numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la caducidad de la acción, con fundamento en el contenido del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en el caso particular, dice, el demandante M.E.V.T., asistido de abogados, introdujo una diligencia en fecha 08/07/04 en el expediente N° 1212-2002 llevado por el Juzgado del Municipio P.M.U. que contiene las actuaciones realizadas en la demanda que sus representados intentaran contra Villamil Trujillo por cumplimiento de contrato, y que del contexto de la misma se infiere con entera certeza y claridad meridiana que el demandante tenía para ese entonces, pleno y preciso conocimiento de la negociación realizada entre sus representados y el co-demandado A.C.G., y que el demandante tenía en su poder la copia certificada del documento contentivo de dicha negociación, el cual fue consignado en el Tribunal en esa misma oportunidad. Obviamente, dice, el cumplimiento de la notificación a que hace referencia el artículo 4 referido se hace inoficiosa al demostrarse que el fin perseguido en la citada norma se cumplió con otros medios; que partiendo del hecho cierto que para el 08/07/04 el demandante estaba enterado de la negociación y de que tenía en su poder el documento público que la contenía, es a partir de esa fecha cuando se empieza a computar los 40 días calendarios que la Ley le concede para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio; que ese lapso se venció el 18/08/04, que la presente acción fue interpuesta el 14/01/05, por lo que la acción caducó, así pidió fuera declarado. Alega, en capítulo aparte, la falta de cualidad del actor, aduciendo, que por ante el Tribunal del Municipio P.M.U. sus representados interpusieron una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de M.E.V.T., donde el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, actuando en alzada, dictó sentencia el 17-05-04, ordenado a Villamil Trujillo la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato, que quedó definitivamente firme, y que resulta obvio afirmar que el contrato de arrendamiento quedó a partir de entonces legalmente extinguido y, por tanto, al haberse intentado la presente acción el 14-01-05, ya no tenía el carácter de arrendatario, en virtud de ello mal puede intentarla puesto que carece de uno de los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En lo que a la contestación al fondo, refiere, que es falso que sus mandantes hayan retirado del Juzgado del Municipio P.M.U. la aceptación que de la oferta de venta que se le formulara, presuntamente, realizó el demandante, por lo que es incierto que haya operado la auto notificación de la misma, como lo aduce el accionante; que sus representados solo tuvieron conocimiento de la presunta “ACEPTACIÓN” el día 27-07-04, cuando fueron notificados de tal hecho por medio de boleta consignada por el alguacil de un juzgado, es decir, luego de haber transcurrido algo más de cinco (5) meses de la oportunidad cuando realizaron la oferta correspondiente, no dieron oportuna respuesta y por ello sus mandantes quedaron en plena libertad para negociar. Aunado, dice, que al vto. del folio 2 del libelo cita ‘Ahora bien ciudadano (a) Juez, como ud. podrá observar, los propietarios-arrendadores-oferentes, están debidamente notificados de mi aceptación condicionada, sin que hasta la fecha hayan manifestado su aceptación o negociación en dicho proceso’, que al no estar conforme con uno de los elementos como es el precio, mal puede afirmar que hubo una aceptación de la negociación planteada (Art. 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario).

De lo expuesto se colige, que sus mandantes realizaron la oferta correspondiente en la forma prevista en la Ley; que sus poderdantes no obtuvieron oportuna respuesta de dicha oferta por parte del oferido, ya que la notificación solo la recibieron el 27/7/04, luego de precluido el lapso; que la respuesta a la oferta fue expresada en forma condicionada en lo que al precio de venta se refiere, equivale a un rechazo de la misma; que el demandante tuvo pleno e indubitable conocimiento de la negociación realizada con el co-demandado A.C., según escrito presentado ante el Juzgado del Municipio P.M.U. el 08/07/04 y solo hasta el 14/01/05 ejerce esta acción; que la venta se realizó por un precio muy superior al ofrecido inicialmente al demandante; para el momento en que se intenta esa acción el demandante adolece del carácter de arrendatario del inmueble objeto de la oferta, por lo cual carece de cualidad para intentar la acción. Anexó recaudos.

A los folios 300 al 310 corre escrito presentado por los abogados Dudley Delgado García y D.R.C., apoderados del codemandado A.C.G., en donde como punto previo oponen la cuestión previa N° 10 del artículo 346 del CPC, es decir la caducidad de la acción, alegando que como puede apreciarse de la copia certificada del expediente de Desalojo N° 1212-2002 que cursa por ante el Juzgado P.M.U. en esta Circunscripción Judicial, que anexan, que dictó sentencia el 09-1-2004 la cual fue confirmada en todas sus partes en Segunda Instancia en fecha 17-05-2004, que declaró con lugar la demanda de desalojo de dos locales comerciales signados Nos. 7-11 y 7-13, que habían sido dados en arrendamiento mediante contrato autenticado el 31 de julio de 1997, al demandante de autos, otorgándole prórroga legal de dos años, la cual venció el 15-07-2004, por lo que teniendo pleno conocimiento el demandante desde el 08-07-2004 de que el inmueble que formaban parte los locales comerciales objeto de este juicio fue vendido en forma global por los ciudadanos R.R. y G.E.P.A. a su mandante, habiendo transcurrido desde esa fecha hasta el día en que introdujo la presente demanda 11-01-2005, más de los cuarenta días calendarios que la Ley otorga para ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, mal puede el accionante pretender ejercer y que su representado le reconozca un derecho que no le asiste, contra el cual corrió inexorablemente la caducidad; solicitaron así sea declarada. Como segundo punto previo oponen, a ser resuelto en la sentencia al fondo la inadmisibilidad de la acción propuesta, contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que no debió ser admitida, en virtud de que comporta dos acciones totalmente distintas e independientes que se ventilan por procedimientos incompatibles, a saber: la pretensión del derecho a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio y la de Nulidad del Contrato de Venta. Sobre la contestación al fondo, aluden que niegan, rechazan y contradicen la demanda; invocan de conformidad con el primer aparte del artículo 361 del CPC la falta de cualidad e interés del demandante para incoar el juicio y consecuencialmente, la de su representado para sostenerlo, transcriben el contenido de los artículos 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para argüir que en el caso que les ocupa no cumple los extremos exigidos en la norma, toda vez que ni es arrendatario actualmente ni ocupa el inmueble objeto del juicio y como consecuencia, no existe para su representado la condición de concederle o reconocerle ese derecho; concluyen, que al no ser sujeto del derecho de Retracto Legal Arrendaticio, al no tener derecho el demandante a optar al mismo, ni a la acción de nulidad, carece de cualidad, no tiene legitimación a la causa y por tanto las acciones incoadas deben ser declaradas sin lugar. Niegan, rechazan y contradicen que el demandante sea arrendatario actualmente del inmueble, pues como se desprende la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio P.M.U. que anexa, donde declaró con lugar la demanda de desalojo de los locales comerciales, confirmada en segunda instancia en fecha 17-05-2004, y habiendo quedado definitivamente firme, en la cual se ordenó al hoy demandante la restitución de los locales comerciales cuya orden fue ejecutada por el Tribunal Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar el 28-01-2005, según Comisión N° 865-2004 que anexa, el demandante perdió el carácter de arrendatario, y en consecuencia no tiene cualidad ni interés para intentar el presente juicio. Niegan el alegato del demandante de que actualmente se encuentra pendiente un proceso ofertivo con respecto al inmueble adquirido, pues de la misma confesión plasmada en el libelo, los co-demandados R.R. y G.E.P.A., para el 28-01-2004 cuando aún ostentaba el carácter de arrendatario, le hicieron la respectiva oferta de venta, la cual le fue debidamente notificada y que tácitamente no aceptó, en virtud de su condicionamiento al precio de venta, pues el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga solamente el derecho para que se le ofrezca en venta, más no faculta al arrendatario para que sea este quien establezca el valor del inmueble. Rechazan, niegan y contradicen el valor que el demandante dio a la demanda en su reforma, estimada en seiscientos cincuenta millones de bolívares (Bs.650.000.000,oo). Solicitan se declare sin lugar las pretensiones del demandante. Anexo presentaron recaudos.

Escrito presentado el 13-04-2005 por el abogado O.U.M., apodera de los co-demandados R.R. y G.E.P.A. (f. 582 y 583), donde promueve:

DOCUMENTALES:

- Copia certificada del escrito que por ante el Juzgado del Municipio P.M.U. presentó el demandante el 08-07-2004, para demostrar: que para el día en que el demandante presentó tal escrito tenía pleno e indubitable conocimiento de la venta del inmueble; que para esa fecha el demandante tenía en su poder la copia certificada del documento de venta respectivo, el cual consignó junto con el escrito. Que al concatenar ambos elementos, se debe concluir que la presente demanda fue interpuesta fuera del término establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la acción caducó, solicitó así sea declarada.

- Acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba invoca el valor probatorio de los documentos producidos por el demandante junto con el libelo y por el otro co-demandado con la contestación. Para demostrar: que ciertamente el demandante dejó de tener el carácter de arrendatario, en el momento en que la alzada confirmó el fallo apelado que declaró con lugar la demanda intentada por sus representados contra M.E.V.T., ordenándole además la entrega inmediata del inmueble; que para el momento que se intentó la acción ya el demandante no era inquilino del inmueble; que al momento de responder a la oferta de venta que sus mandantes le formularon , el oferido no estuvo conforme con el precio de venta, lo cual se traduce en un rechazo tácito de la misma; que sus mandantes solo tuvieron conocimiento de la respuesta a la oferta de venta en el mes de julio de 2004, o sea, luego de haber transcurrido con creces más de 4 meses a partir de la oportunidad en que realizaron la mencionada oferta de venta.

Escrito presentado el 13-04-2005 por el apoderado de la parte actora (folios 584 al 589) donde promovió:

TITULO I

I.- La improcedencia de la Cuestión Previa de la caducidad de la acción, alegando que si bien era cierto que el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se refiere al ejercicio del derecho de retracto estipulado en el artículo 43, otorgando un laso de 40 días calendarios para su ejercicio, que lo cierto es que ello pudo ser aplicado a su representado, si no existiera la vigencia de un contrato ofertivo de venta iniciado por los demandados PRATO ALBESIANO, aceptado por su mandante el 20-02-2004; invoca y promueve el valor probatorio que surge de las copias certificadas del proceso ofertivo marcados “B” y “C” anexos al libelo, y de la notificación a los oferentes marcado “A” en el Cuaderno de Medidas. Para probar que es improcedente alegar la caducidad de la acción porque su representado siendo titular del derecho como arrendatario, reconocido por los co-demandados PRATO ALBESIANO, presentan el 9-01-2004 una solicitud de notificar a su mandante una oferta de venta, por Bs.60.000.000,oo ante el Juzgado del Municipio P.M.U., notificada el 12 de enero y aceptada por su mandante el 20 de enero de ese año y que estos se dieron por notificados tácitamente al retirar dicho expediente.

II.- Improcedencia de la cuestión previa de falta de cualidad del actor.

De conformidad con el artículo 351 del CPC contradice la cuestión previa, supuestamente opuesta, ya que los oponentes solo alegan los hechos y no invocan los fundamentos de derecho, como lo exige el numeral 5° del artículo 340 ejusdem.

A todo evento, dice, la cualidad de su representado para actuar es evidente, proviene de su carácter como arrendatario que consta en el juicio de “DESALOJO N° 1.212-2002”; que además también es utilizada por los co-demandados PRATO ALBESIANO para iniciar el proceso ofertivo, por lo que no puede alegarse que se hayan extinguido sus derechos como arrendatario.

III.- De la supuesta inadmisibilidad de la acción propuesta con fundamento en el numeral 11 del artículo 346 del CPC, la contradice por no ser procedente. Invoca el valor probatorio que emerge de los documentos públicos en los folios 44 al 63 como anexos al libelo, que da por reproducidos, y solicita sea declarada la inadmisibilidad de esa cuestión previa.

TITULO II.

1° Dejando a salvo el principio de la comunidad de la prueba, invoca el mérito favorable de las actas corrientes en autos y en especial la copia certificada del expediente de DESALOJO N° 1212-2002 y EJECUCIÓN DE DESALOJO N° 865-2004.

2° Instrumentales:

-Contrato de arrendamiento suscrito entre su representados y los co-demandados PRATO ALBESIANO.

- Acta de desalojo emitida por el Tribunal Ejecutor de Medidas, practicada el 26-01-2005 (folios 157 al 222).

- Expediente Ofertivo de Venta del Juzgado del Municipio P.M.U., producidos y anexos al libelo.

- Copia certificada marcada “A” donde consta que el co-demandado R.P.A. fue notificado del proceso y que riela en el cuaderno de medidas.

- Copia certificada del documento público otorgado en la Oficina Pública Notarial de San Antonio, el 19-02-2004, bajo el N° 77, Tomo 17 (folios 121 al 124), del contrato de promesa de venta por la sustancial suma de Bs.130.000.000,oo).

- Copia certificada emitida por la Oficina Subalterna de Registro, donde consta que en fecha 3-03-2004, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, libró oficio N° 217 dirigido al ciudadano Registrador, sobre el mismo inmueble objeto del proceso ofertivo de venta.

- Documento registrado (marcado “E”) anexo al libelo, de fecha 23-03-2004, donde los propietarios pretenden vender a un mejor postor y con un notorio y sustancial precio de Bs.130.000.000,oo, a un tercero.

- Copia certificada que anexa marcado “C”, contentivo de expediente N° 4924-05 relacionado con el proceso consignatario de arrendamiento cumplido por su mandante.

Pasa a indicar el objeto de la promoción de dichas pruebas.

Escrito de pruebas presentado el 14-04-2005 por la abogada D.R.C., apoderado del co-demandado A.C.G. (f. 604 al 608), donde promueve:

I.- El mérito probatorio de todo cuanto favorezca a su representado, especialmente de todo aquello que constituya confesión de la parte demandante, entre ellos:

. De la copia certificada del Expediente de DESALOJO agregada al expediente marcada “A”, específicamente de los folios 133, 134 y 135, donde consta la confesión espontánea del mismo, manifestando el pleno conocimiento que tenía desde el día 08 de julio de 2004 de la venta que del inmueble del cual formaba parte los locales comerciales objeto de juicio, fue hecha en forma global por los co-demandados a su representado, cuando incluso consigna copia certificada de documento de negociación de compraventa registrado el 23-03-2004 (f. 136 al 142), habiendo transcurrido desde esa fecha 08-07-2004, hasta el día que introdujo la presente demanda, 11-01-2006 (sic), más de los 40 días calendarios que la Ley otorga, para probar que de haber tenido algún derecho al mismo le operó la caducidad de la acción.

. La fotografía pegada en la parte superior del folio 229 DE ESTE EXPEDIENTE, DONDE SE APRECIA QUE ADEMÁS DE LOS DOS LOCALES OBJETO DE LITIGIO, SE ENCUENTRA OTRO LOCAL COMERCIAL.

II.- A los fines de probar la falta de cualidad e interés del demandante y de su representado, promueve:

. La sentencia de fecha 09-01-2004 dictada por el Juzgado P.M.U. (f. 86 al 97), confirmada en segunda instancia en fecha 17-05-2004 (f. 116 al 125), para probar que el demandante no tiene cualidad para intentar el presente juicio, en virtud de que tal y como se desprende del contenido de las dos sentencias, dejó de ser arrendatario de los dos locales comerciales, signados con los Nos. 7-11 y 7-13, desde el 15 de julio de 2004 fecha en la cual venció la prórroga legal de dos años.

. Copia certificada del expediente de Comisión de Ejecución N° 865-2004 del Tribunal Ejecutor de Medidas anexa a la demanda marcada “B”, contentiva de la ejecución del DESALOJO, para desvirtuar el alegato del demandante de ostentar actualmente el carácter de arrendatario de los locales y consecuencialmente se acredita su falta de cualidad para intentar el presente juicio y de su representado para sostenerlo, en razón de no existir una identidad lógica entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico y la persona contra quien se ejercite.

III. Documentales:

De conformidad con el artículo 429 del CPC promovió el valor probatorio que emerge de los documentos que fueron agregados con el escrito de contestación a la demanda y que describió.

Solicitó que las pruebas fueran admitidas y sustanciadas conforme a derecho y estimadas en la definitiva.

El Tribunal para decidir observa:

Llega a esta Alzada la presente causa en virtud de la sentencia de fecha Veintitrés (23) de Mayo de 2.006, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en donde declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte demandante, decretó la nulidad del fallo recurrido y ordenó dictar nuevo pronunciamiento corrigiendo el vicio censurado por la Sala.

Recibido por el Tribunal Ad quem, fue remitido al Juzgado Superior en funciones de distribuidor, efectuándose el sorteo de rigor y correspondiéndole a este Superior Tribunal, donde se le dio entrada y el curso de Ley, abocándose el Juez y ordenándose la notificación de las partes a objeto de su reanudación, previo establecimiento de lapso a fin de que ejercieran el derecho de recusar si consideraban que el sentenciador estaba incurso en alguna de las causales de recusación.

En acatamiento de lo decidido por el M.T. y dada la nulidad decretada de la sentencia recurrida, quien juzga entra a decidir la apelación interpuesta por el abogado J.E.D.T., contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha Doce (12) de Julio de 2.005.

La recurrida declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación de los co-demandados Prato Albesiano, acerca de la caducidad de la acción, numeral 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo); sin lugar la cuestión previa opuesta por el co-demandado A.C.G., referente al numeral 11º del artículo 346 eiusdem, y; sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por la parte demandante y la condenó en costas. Contra ese fallo, el apoderado demandante ejerció el recurso de apelación.

Los co-demandados Prato Albesiano, por intermedio de su apoderado, alegaron en su escrito de contestación a la demanda como defensa a ser resuelta como punto previo, la caducidad de la acción propuesta indicando que el demandante introdujo en el expediente Nº 1212-2002 que cursaba ante el Juzgado del Municipio P.M.U. de esta Circunscripción Judicial, una diligencia fechada “08-07-2004”, cuyo contenido reproducen en parte, señalando que para ese entonces, “08-07-2004”, el aquí demandante tenía pleno y preciso conocimiento de la negociación que se hizo con el inmueble descrito en autos y que es objeto en esta causa y que tuvo lugar entre sus defendidos y el ciudadano A.C.G., esto es, la venta del susodicho bien, razón por la cual, “… queda demostrado sin lugar a duda alguna que el demandante tenía en su poder la copia certificada del documento contentivo de dicha negociación, el cual fue consignado en el tribunal en esa misma oportunidad.”

Menciona el apoderado de los co-demandados Prato Albesiano en el escrito de contestación, que es razonable y apegado a derecho concluir que la notificación ordenada por el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “… se hace inoficiosa, habida cuenta de que ha quedado plenamente demostrado que el fin perseguido por la citada norma ha sido alcanzado por otros medios”. Con base en esto último, el apoderado de los hermanos Prato Albesiano dice que estando el aquí demandante enterado el “08-07-2004” de la negociación que se hizo con el inmueble y de que tenía en su poder el documento público que la contenía, “… se debe concluir que es a partir de esa fecha cuando se empieza a computar los cuarenta (40) días calendario que la ley concede para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio”

Añade el apoderado de los hermanos Prato Albesiano que el lapso referido se venció el día “18-08-2004” y que motivado a que la acción se interpuso el día “14-01-2005”, dice, “… resulta apegado a derecho aseverar que la acción caducó”, solicitando que así sea declarado al ser materia de orden público.

Como segunda defensa el apoderado de los Prato Albesiano alega la falta de cualidad del actor, para lo cual cita los requisitos que se exigen para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, agregando que la falta o ausencia de uno de ellos impide la posibilidad de ejercer ese derecho. Refiere que sus apoderados interpusieron por ante el Juzgado del Municipio P.M.U., demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, causa contenida en el expediente Nº 1212-2002, en donde el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, Tribunal que conoció en alzada, dictó fallo el día “17-05-2004” donde ordenó al ciudadano M.V.T., la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento (el mismo que es objeto de demandada de retracto legal arrendaticio que se dilucida en esta instancia), agregando que esa decisión quedó firme, por lo cual el contrato de arrendamiento alguna vez suscrito entre las partes quedó extinguido legalmente y que por ello, al haberse intentado el presente juicio el ciudadano Villamil Trujillo ya no tenía el carácter de arrendatario, por lo que no puede intentar la acción de retracto legal arrendaticio puesto que carece de uno de los requisitos que establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, carece de cualidad indispensable para intentar este tipo de acción. Solicita que así sea declarado.

En lo atinente a la contestación al fondo de la demanda, el apoderado de los hermanos Prato Albesiano señala primeramente que los hechos alegados por el demandante son falsos ya que – dice –no es cierto que sus representados hayan retirado del Juzgado del Municipio P.M.U. “la aceptación que de la oferta de venta que se le formulara” (sic) y que presuntamente haya realizado el demandante, arguyendo que es incierto que la auto notificación de la misma haya operado. Señala que sus representados solo tuvieron conocimiento de la “ACEPTACIÓN” (sic) cuando fueron notificados el día “27-07-2004” por medio de boleta y por un alguacil de un Juzgado de esta ciudad, transcurriendo más de cinco (5) meses luego de que ellos realizaran la oferta, sin que el aquí demandante haya dado respuesta dentro la oportunidad legal prevista, razón por la que sus mandantes quedaron en libertad de negociar, tal y como lo hicieron.

Menciona así mismo el apoderado de los co-demandados, que tal y como está reconocido en el libelo de la demanda, la aceptación no fue pura y simple sino que fue sometida a condición, transcribiendo extracto de lo dicho en cuanto a eso por el demandante, agregando que el mismo manifestó no estar de acuerdo con el precio, para lo cual planteó una reunión a fin de llegar a algún acuerdo al respecto. Agrega que al no haber estado conforme con uno de los elementos esenciales de la oferta, no hubo aceptación en la negociación planteada, aseveración - dice - que se desprende de la interpretación del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo que sus representados quedaron en libertad de negociar con cualquier tercero.

Finaliza su escrito de contestación reiterando lo atinente a que el demandante adolece del carácter de arrendatario, razón por la cual carecería de cualidad para intentar la acción.

Los apoderados del ciudadano A.C.G. se defienden interponiendo en primer lugar la cuestión previa prevista en el numeral 10º del artículo 346 del C. P. C., Caducidad de la Acción; luego esgrimen que la acción propuesta es inadmisible por tratarse de procedimientos distintos e independientes como lo son el retracto legal arrendaticio y la nulidad del contrato de venta del inmueble. Ya al fondo de su contestación exponen que el demandante carece de cualidad e interés par intentar el juicio en virtud de que por sentencia del Juzgado del Municipio P.M.U., de fecha 09-01-2004 se dictaminó que carecía de la cualidad de arrendatario pues fue declarada con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato fuera interpuesta en contra del aquí demandante y se le ordenó entregar el inmueble a sus dueños para ese momento, decisión confirmada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, actuando como Tribunal de Alzada ante el recurso ejercido por el ciudadano M.V.T., en fecha 17-05-2004 y que fuera ejecutada por el Tribunal Ejecutor de Medidas correspondiente en fecha 25-01-2005, hechos estos que son admitidos por el demandante en el libelo.

En razón de los requisitos exigidos por los artículos 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atinentes a que quien pretenda ejercer el retracto legal arrendaticio sea arrendatario, los apoderados del ciudadano Contreras Grimaldo señalan que el demandante M.V.T. no cumple con este requisito toda vez que perdió esa condición al haber sido declarada con lugar la demanda y confirmada por la Alzada. Ya refiriéndose a la nulidad solicitada, arguyen que esta solo puede ser declarada en los contratos solo cuando se demande con sustento en los artículos 1.142, 1.163 y 1.166 del Código Civil venezolano.

Otro argumento de los apoderados del co-demandado para rechazar la demanda interpuesta en contra de su representado se centra en señalar que la aceptación que presuntamente hubiera hecho ante la oferta propuesta por los dueños del inmueble no fue tácitamente aceptada al condicionar el precio con lo cual se contraviene lo preceptuado en los artículos 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 115 de la Constitución de la República y 545 del Código Civil venezolano.

Más adelante los mandatarios del ciudadano A.C.G. rechazan que su representado deba venderle al demandante el inmueble por el precio de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,oo) para lo cual arguyen que en ese caso el precio sería en razón de lo que establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento pues se subrogaría en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, añadiendo que para ejercer ese derecho, el arrendatario debe cumplir con lo estipulado en el artículo 43 eiudem. Rechazan así mismo la estimación dada a la demanda y de último reiteran de manera resumida sus defensas solicitando sea declarada sin lugar la demanda interpuesta.

Expuesta de manera sucinta la controversia a dilucidar, corresponde pronunciarse acerca del recurso ejercido y su procedencia o no.

MOTIVACIÓN.

El asunto sometido a conocimiento de esta Alzada está dado en virtud de la demanda interpuesta por el M.E.V.T. contra los hermanos Prato Albesiano y el ciudadano A.C.G. por retracto legal arrendaticio, basado en el derecho preferencial que dice tener por ser arrendatario del inmueble que fue objeto de venta entre los co-demandados mencionados. El aquí demandante y apelante, por intermedio de su apoderado, expresamente manifiesta en el libelo que en la causa que cursó ante el Juzgado del Municipio P.M.U. de este Estado, signado bajo el 1212-2002, donde se le demandó por cumplimiento de contrato, dicho Tribunal declaró con lugar la acción que se interpusiera y ante la apelación ejercida por él, tramitado dicho recurso ante el superior correspondiente, la sentencia emitida confirmó lo decidido por el a quo, esto último en fecha “17-05-2004”.

Por otra parte, el día 09-01-2004, se introdujo escrito ante el Juzgado del Municipio P.M.U. y el día “12-01-2004” fue admitida tal solicitud presentada por los hermanos Prato Albesiano, con nomenclatura del Tribunal 3665-2004, donde le hacen formal oferta de venta del inmueble que hasta ese momento venía ocupando M.V.T. y al efecto, en esa misma fecha, se traslada el Tribunal, se constituye en el sitio acordado y practica la notificación, negándose dicho ciudadano a firmar, de acuerdo a la copia fotostática certificada que se acompañó. Posterior a esa actuación, en fecha “28-01-2004”, M.V.T. concurre al Juzgado del Municipio P.M.U. a objeto de que se practique la notificación de los hermanos Prato Albesiano en el sentido de manifestar su aceptación al ofrecimiento en venta hecho por los mencionados propietarios.

La notificación tiene lugar el día “27-07-2004”, cuando el Alguacil del Tribunal comisionado la practica, esto es, alrededor de casi seis (06) meses después de haber sido introducida. Así mismo, está el argumento esgrimido por los hermanos Prato Albesiano en cuanto a que el aquí demandante estaba en cuenta de la venta que ellos hicieron al ciudadano A.C.G. por haber consignado en el expediente Nº 1212-2002 en el mismo Tribunal, una diligencia de fecha “08-07-2004” donde el demandante en esta causa informa estar en conocimiento de dicha operación, lo cual hace que la notificación que prevé al artículo 47 del la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se haga inoficiosa por haberse alcanzado el fin perseguido por haberse conseguido por otros medios.

Ahora bien, habiendo sido propuesta la caducidad de la acción por los demandados ante lo relatado anteriormente, se impone verificar la procedencia o no de tal defensa visto que la misma debe resolverse antes que cualquier otro alegato y ello en virtud del novísimo criterio que sobre la materia pregona el Tribunal Supremo de Justicia a través de la Sala de Casación Civil en el que aclaró lo atinente a ese punto en concreto, dejando especificado el momento a partir de cual comienza a correr el lapso para que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio así lo haga, quedando específicamente determinado que será desde que quede demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación. La sentencia referida concluye así:

…

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

(Negrillas y subrayado del fallo)

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Mayo/RC-00260-200505-04807.htm)

Como se puede constatar, la Sala de Casación Civil precisó que el lapso comienza a contarse a partir del momento en que quede demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación y en el caso de autos tal circunstancia tuvo lugar cuando el aquí demandante concurrió al Juzgado del Municipio P.M.U. y procedió a consignar en el expediente Nº 1212-2002 - donde se le demandaba por cumplimiento de contrato - en fecha 08-07-2004, la diligencia donde informa a ese Tribunal acerca de la venta del inmueble hecha el día “23 de Marzo de 2004” y de igual forma consignó la copia certificada de dicha operación.

Así, cuando el aquí demandante concurre ante el Juzgado del Municipio P.M.U., mediante diligencia hace tal planteamiento y consigna a su vez copia certificada en el expediente Nº 1212-2002, el conocimiento acerca de la enajenación que refiere la doctrina del m.T.d.P. quedó patentizado y es entonces a partir de esa fecha, “08-07-2004”, exclusive, cuando comienza a contarse el lapso para que intente el retracto legal arrendaticio, transcurriendo el tiempo y concluyendo el día 17 de Agosto de 2004, lapso en el que no ejerció el derecho que tenía. Aquí cobra vital importancia tener en cuenta que el mencionado expediente Nº 1212-2002 cursante ante el Juzgado del Municipio P.M.U. contiene la causa que se le siguió al aquí demandante por cumplimiento de contrato y que en apelación conociera el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, causa signada bajo el Nº 17.199, Alzada que declaró sin lugar el recurso ejercido por M.V.T. y confirmara en todas sus partes lo resuelto por el Tribunal de Municipio, juicio este donde el aquí accionante era parte demandada, por lo que en interpretación extensiva y analógica de lo establecido en el fallo de la Sala de Casación Civil transcrito en parte, el hecho de que M.V.T. manifestara en la causa de cumplimiento de contrato que el inmueble había sido vendido, deja traslucir perfecto conocimiento de la precitada operación, dándose así por enterado formalmente y comenzando el lapso de los cuarenta días.

Ahora bien, verificado que el conocimiento tuvo lugar el día “08-07-2004”, esto es, iniciándose el lapso mencionado y su conteo el día inmediato siguiente, “09-07-2007”, culminando el mismo el día “17-08-2004” sin que entretanto se interpusiera la acción ejerciendo el derecho de retracto legal arrendaticio y a su vez corroborado por este sentenciador que la causa que aquí se dilucida fue admitida por el a quo el día Catorce (14) de Enero de 2005, folio 224 de la primera pieza, con reforma a la demanda admitida el día Veintisiete (27) de Enero de 2005, la conclusión a la que se llega es que operó la caducidad del derecho al ejercicio del retracto legal arrendaticio, por haber sido interpuesta la misma después de haberse vencido los cuarenta días que prevé el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la sentencia de la Sala que se ha mencionado, trayendo como consecuencia que decaiga la acción intentada por no haberse ejercido oportunamente y que inevitablemente el recurso propuesto ante esta Instancia sea declarado sin lugar. Así se decide.

Dado que ha sido declarada la caducidad luego del análisis de las actuaciones procesales, resultaría innecesario entrar a analizar las demás defensas opuestas por la parte demandada, así como la pretensión del actor y resto del material probatorio aportado durante el proceso por las partes, por decaimiento de la acción al haberse consumado el lapso para interponer la demanda de retracto legal arrendaticio, como plenamente quedó establecido en la motiva de este fallo. Así se resuelve.

En fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta en fecha 13 de julio de 2005, por el abogado J.E.D.T., apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 12 de Julio de 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, Constituido con Asociados.

SEGUNDO

LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN propuesta por el ciudadano M.E.V.T., contra los ciudadanos R.R.P.A., G.E.P.A. y A.C.G., antes identificados, por Retracto Legal Arrendaticio. En consecuencia, se declara EXTINGUIDO EL PROCESO.

TERCERO

REVOCA la decisión apelada dictada en fecha 12 de julio de 2005 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandante del juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencido. No hay condenatoria en costas del recurso por no haber sido confirmada la recurrida.

Queda así REVOCADA la decisión apelada.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dos (02) días del mes de Agosto de 2006. Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria,

M.E.Z.P.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 11:30 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/mezp

Exp. N° 06-2812