Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 14 de Febrero de 2007

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: R.E.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.791.010, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: abogada T.O.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.154.

PARTE DEMANDADA: P.A.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.244.186, domiciliada en Palmira, Municipio Guásimos del Estado Táchira.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: abogado C.E.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 101.583.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

EXPEDIENTE: 5784

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 17 de noviembre de 2006, por la ciudadana P.A.B., parte demandada, debidamente asistida de abogado, contra la decisión de fecha 01 de noviembre de 2006, proferida por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA

En fecha 25 de noviembre de 2005, el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso el ciudadano R.E.R.R., debidamente asistido de abogado, en contra de la ciudadana P.A.B., por RESOLUCION DE CONTRATO. En dicho escrito expuso: Que en fecha 15 de septiembre de 2001, dio en arrendamiento a la demandada una casa para habitación, ubicada en la Urbanización Vista Hermosa, manzana 1, primera etapa, designada con el No. 7S, Aldea La Victoria, Palmira, Municipio Guásimos, Estado Táchira, cuyo contrato fue autenticado por ante la Oficina con funciones notariales del Registro Subalterno de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 01 de octubre de 2001, el cual quedó anotado bajo el No. 4, folios 7-9, Tomo 1-A, Cuarto Trimestre del Protocolo 3º de los libros de autenticaciones llevados por ese registro, donde fijaron lo siguiente: a) Que la duración del contrato por un tiempote un (01) año, prorrogándose por lapsos iguales de tiempo según (cláusula primera); b) Que la fecha de comienzo del contrato es a partir del 15 de septiembre de 2001 hasta el 15 de septiembre de 2002, pudiéndose prorrogar por igual tiempo (según cláusula segunda); c) Fijaron como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo) que la arrendataria se obligó a pagar todos los quince (15) de cada mes al arrendador; d) que en caso de insolvencia por más de dos (02) mensualidades podrá el arrendador solicitar la desocupación del inmueble (según cláusula cuarta).

Alega que la demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de pago de los cánones de arrendamiento fijados en la cláusula cuarta del contrato, correspondiente a los meses que van desde el 15/08/05 al 15/09/05, del 15/09/05 al 15/10/05 y del 15/10/05 al 15/11/05, es decir, tres cánones de arrendamiento.

Fundamenta la demanda en los artículos 1167 del Código Civil, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Que por cuanto han sido infructuosas todas las gestiones amistosas realizadas a sin que la arrendataria de cumplimiento a su obligación, es por lo que demanda a la ciudadana P.A.B., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

1. En la resolución del contrato de arrendamiento que celebró con el demandante.

2. En la entrega del inmueble arrendado.

3. En pagarle la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, monto total de las pensiones de arrendamientos que le sale a deber correspondientes a los meses del 15/08/2005 al 15/09/2005, del 15/09/2005 al 15/10/2005 y del 15/10/2005 al 15/11/2005, a razón de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo) mensuales, más los que se siguieren venciendo a partir del 15/11/05 por ocupar la casa hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

4. Las costas del proceso.

   Estima la demanda en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,oo).

   Documentos que acompañan al escrito de demanda:

   - Contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la demandada (f. 05 al 07)

   - Recibo correspondiente a los meses que van desde: el 15/08/2005 al 15/09/2005, del 15/09/2005 al 15/10/2005, y del 15/10/2005 al 15/11/2005, cada uno por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo) (f. 8 al 10)

   DE LA CONTESTACION

   Por su parte, la demandada P.A.B., debidamente asistida de abogado, en su escrito de contestación a la demanda expone: Que en fecha 01 de octubre de 2001, celebró un contrato escrito de arrendamiento con el ciudadano R.E.R.R., parte demandante, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la manzana 1, primera etapa, de la Urbanización Vista Hermosa, Aldea La Victoria, signada con el número 7S, Municipio Guásimos del Estado Táchira, según contrato de arrendamiento autenticado en la Oficina de Funciones Notariales del Registro Subalterno de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., inserto bajo el No. 4, folios 7-9, Tomo 1-A, Cuarto Trimestre, Protocolo Tercero, de fecha 01 de octubre de 2001.

   Alega que desde el 01 de octubre de 2001, la relación arrendaticia se ha mantenido, y que le ha estado cancelando los cánones de arrendamiento sin darle recibo formalmente.

   Que en vista que desde el mes de octubre de 2005, el demandante se rehúsa a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, consigna ante el Tribunal la respectiva consignación arrendaticia, por lo que puede señalar que ha pagado la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, además de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el acuerdo del contrato celebrado.

   Expresa que el inmueble objeto de arrendamiento se encuentra en estado de deterioro, pero que sin embargo lo ha mantenido e inclusive mejorado; y que en todo caso está en disposición de entregar el inmueble, y de mantenerse como arrendatario.

   PRUEBAS

   DE LA PARTE DEMANDANTE

   La parte demandante promueve:

   - Contrato de arrendamiento firmado por ante la Oficina con Funciones Notariales de Registro Subalterno de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 01/10/2001 (f. 5 al 7).

   - Recibos correspondientes al canon de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde el 15/08/2005 al 15/09/2005, del 15/09/2005 al 15/10/2005 y del 15/10/2005 al 15/11/2005 (f. 8 al 10).

   - Recibo de consignación inserto al folio 33.

   CAPÍTULO II

   PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

   ANALISIS DE LAS PRUEBAS

   1. Corre agregado del folio 05 al 07 y del 26 al 28, documento autenticado por ante la Oficina con Funciones Notariales del Registro Subalterno de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 01 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 4, folios 7-9, Tomo 1-A, Cuarto Trimestre del Protocolo 3º, el cual fue agregado en original y copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado, este Tribunal le confiere el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar constancia de tal acto y por tanto hace fe que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble y bajo las condiciones que allí señalan.

   2. Del folio 08 al 10, corren insertos recibos de fecha 15/08/2005, 15/09/2005 y 15/10/2005, suscritos por el demandante R.E.R., los cuales no valora ni aprecia este Tribunal, pues al no haber sido reconocidos por la demandada a través de su firma, y en virtud que nadie puede fabricarse su propia prueba a través de su rúbrica, pues para serle oponible al adversario, tratándose de un documento privado, debe estar suscrito por este último, los mismos carecen de valor probatorio.

   3. Del folio 29 al 33, corren insertos recibos de pago expedidos por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, de fechas 17 de febrero de 2006, 23 de enero de 2006, 19 de diciembre de 2005, 21 de noviembre de 2005 y 17 de noviembre de 2005, los cuales fueron consignados en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnados en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignos, otorgándoseles el valor probatorio que establece el artículo 1357 del Código Civil, y hacen plena fe que la ciudadana P.A.B. consignó en las fechas antes indicadas las sumas de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo) en cada oportunidad, a través de depósitos bancarios efectuados en fechas 17/02/2006, 23/01/2006, 16/12/2005, 21/11/2005 y 17/11/2005, correspondiendo a los cánones de arrendamiento que van desde el 15/01/2006 al 15/02/2006, desde el 15/12/2005 al 15/01/2006, diciembre de 2005, noviembre de 2005 y octubre de 2005 respectivamente, y de los que se desprende que la arrendataria no cumplió con su obligación de cancelar puntualmente los primeros quince días de cada mes el canon de arrendamiento, conforme lo establecido en el contrato, y que, de conformidad con el análisis cronológico de la secuencia de pago de los cánones, en virtud de haberse pactado el arrendamiento a partir del 15 de septiembre de 2001, infiere esta juzgadora que los recibos de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, corresponden a los períodos comprendidos entre el 15/09/2005 al 15/10/2005, del 15/10/2005 al 15/11/2005 y del 15/11/2005 al 15/12/2005, encontrándose insolvente respecto al mes que va desde el 15/08/2005 al 15/09/2005, siendo que, como consecuencia de haber cancelado el mes de octubre de 2005 (15/09/2005 al 15/10/2005), en fecha 11 de noviembre de 2005, es evidente el estado de insolvencia durante más de dos meses de la arrendataria.

   PRESUPUESTOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN

   DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO

   La doctrina ha establecido dos métodos de interpretación de los contratos, estos son: a) Método Subjetivo y b) Método Objetivo o Social.

1. El Método Subjetivo: Este método, hace un examen en parte histórico y en parte psicológico de lo que persiguen las partes al contratar, es el estudio de la autonomía de la voluntad y considera que la buena fe es el elemento esencial que las partes han querido para contratar es lo que se llama la tácita voluntad de las partes, a pesar de tratarse de intereses contrapuestos, sin embargo al expresar la intención de cada parte, al unirse ambas intenciones debe producir un resultado favorable.

2. El método Objetivo: A diferencia del anterior, determina que al existir ya una deficiencia o ambigüedad en un contrato, cada parte habrá pensado en la solución que le sea más favorable. En este caso el juez en vez de buscar una común intención de las partes, debe enfocarse en buscar el bien común, los usos contractuales y la equidad, basándose en otros contratos similares y lo que otras personas hubieren hechos al encontrarse en una misma situación.

   Ambos métodos los han complementado la jurisprudencia y la doctrina para una adecuada interpretación de lo que ha sido la común intención de las partes. Ahora bien, EL CONTRATO ha sido y será el producto de la voluntad de las partes, no pueden prescindirse de lo que ellas han querido, no pueden fundamentarse en razones abstractas, e imponer una conducta ajena de la común intención que han tenido las partes para contratar.

   FUNDAMENTO LEGAL

   La acción de cumplimiento de contrato, así como la resolución del mismo está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.

   En el presente caso, las partes celebraron contrato de arrendamiento, sobre una casa para habitación, ubicada en la Urbanización Vista Hermosa, manzana 1, primera etapa, designada con el No. 7S, Aldea La Victoria, Palmira, Municipio Guásimos, Estado Táchira, con un canon de arrendamiento mensual de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), los primeros quince (15) días de cada mes, y que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusula pactadas, dará derecho al arrendador para proceder judicialmente y pedir la inmediata rescisión del contrato, y que será por cuenta de la arrendataria los daños y perjuicios que de ella resultaren, así como los gastos judiciales y extrajudiciales que diera lugar por los mismos motivos.

   Asimismo, establecieron que la duración del contrato sería de un (1) año contado a partir del 15 de septiembre de 2001, pudiendo ser prorrogado por lapsos iguales de tiempo, siempre y cuando una de las partes dé aviso a la otra de su voluntad de prorrogarlo, en un lapso de treinta días antes del vencimiento del mismo.

   Ahora bien, en el presente caso el demandante aduce que la arrendadora se encuentra insolvente con respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 15/08/2005 al 15/09/2005, del 15/09/2005 al 15/10/2005 y del 15/10/2005 al 15/11/2005, incumpliendo con una de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento objeto de resolución.

   Así pues, de conformidad con lo anteriormente expuesto, la carga de la prueba, la tenía la demandada quien debió demostrar que había pagado los cánones de arrendamiento al arrendador y que había cumplido con sus obligaciones como arrendataria.

   Al respecto señala el Autor R.R.M. en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO lo siguiente:

   ... “El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes.”

   Criterio este que comparte esta juzgadora, por lo que la carga de la prueba no sólo corresponde al demandante quien debe probar el hecho y derecho que reclama sino también, al demandado, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo.

   En este sentido, Ricardo Henríquez La Roche, en su libro “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expone:

   La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal…

   …Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento, y para el demandado será necesario oponer excepción de pago correspondiente y probarlo…

   . (Pág. 99.)

   En este orden de ideas, tenemos que la demandada sustenta su argumento de solvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento aducidos como insolutos por parte del demandante, en recibos de pago expedidos por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, los cuales, a todas luces, evidencia el estado de insolvencia en que se encuentra, tal y como se desprende del análisis realizado en el numeral 3 de la sección análisis de pruebas de la presente sentencia.

   Ahora bien, el demandante peticiona en su escrito de demanda el pago de la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,oo) correspondiente a los meses que van, desde el 15/08/2005 al 15/09/2005, del 15/09/2005 al 15/10/2005 y del 15/10/2005 al 15/11/2005, más los cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

   En este sentido, y estando frente a la prueba del hecho negativo, como la que se da en materia arrendaticia, correspondía a la demandada probar el pago de la obligación que se le imputa incumplida, siendo que en el presente caso, con respecto al primer monto peticionado, correspondiente al mes que va desde el 15/08/2005 al 15/09/2005, al no encontrarse prueba alguna que permita evidenciar su pago, se tiene como adeudado el mismo; por otra parte, en lo que se refiere al pago de los cánones de arrendamiento que va desde el 15/09/2005 al 15/10/2005 y del 15/10/2005 al 15/11/2005, si bien es cierto que la arrendataria incumplió con su deber de pagarlos los primeros quince días de cada mes, al haber consignado fuera del término convenido el pago correspondiente a éstos, no es menos cierto que los pagos efectuados por la arrendataria por este concepto fueron abonados en el expediente de consignaciones llevados por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, tal y como se desprende los recibos de pago expedido por ese Tribunal, los cuales adquirieron pleno valor probatorio al no haber sido impugnados, por lo que mal podría condenársele a pagar dos veces el mismo concepto, desprendiéndose adicionalmente de los mismos recibos, que la demandada inclusive pagó, aunque extemporáneamente, los cánones correspondiente a los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, debiendo sí pagar los meses que se sigan venciendo, posteriores a los ya mencionados, hasta la definitiva entrega del inmueble.

   En conclusión, encontrando la juzgadora la existencia de prueba parcial de los hechos invocados en la demanda, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la pretensión de cumplimiento de esta obligación debe declararse parcialmente con lugar, y así se decide.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

   Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve: