Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 14 de Julio de 2009

La parte demandante en su libelo de demanda expresa lo siguiente:

1. Que dio en arrendamiento por contrato a tiempo determinado un local situado en la calle 11 entre avenidas 8 y 9 de la ciudad de Chivacoa del estado Yaracuy a partir del 1 de junio del 2006, por un lapso de un año, al ciudadano N.A.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.4.81.042, con un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 600,oo).

2. Que el contrato se venció el día 1 de junio del 2007, comenzando a correr automáticamente y obligatoriamente la prorroga legal de acuerdo a lo establecido en la legislación inquilinaria vigente.

3. Que desde el mes de abril del año 2008 los ciudadanos M.E.P.V.D.M. y N.G.M.P., venezolanos, mayores de edad, comerciantes, y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.458.042 y V-15.109.685, domiciliados en la avenida 9 entre calles 17 y 18 , Edificio Barroca, actuando como herederos del ciudadano N.A.M.C., introdujeron por este Tribunal escrito de consignación arrendaticia con el cual consignan el canon de arrendamiento del mes de abril del año 2009.

4. Que desde el 1 de octubre del año 2008 y hasta la presente fecha los mencionados ciudadanos no han consignado ningún canon de arrendamiento tal como se evidencia en el expediente No. 463-2008.

5. Que las consignaciones hechas se encuentran fuera de ley de alquileres por cuanto los cánones han sido consignados de manera extemporánea teniendo en cuenta que en su artículo 51 se establece un lapso de 15 días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad para consignar el canon por ante el tribunal competente, razones por las cuales acude ante este Tribunal para demandar por desalojo a los ciudadanos M.E.P.V.D.M. y N.G.M.P., ya identificados.

En el acto de la litis contestatio la defensora Ad Litem, argumentó lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, señalando que la demandante celebrara un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un local situado en la calle 11 entre avenidas 8 y 9 de la ciudad de Chivacoa del estado Yaracuy a partir del 1 de junio del 2006, por un lapso de un año, con el ciudadano N.A.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.4.81.042, con un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 600,oo).

2. Rechaza, niega y contradice que el contrato se venció el día 1 de junio del 2007, comenzando a correr automáticamente y obligatoriamente la prórroga legal de acuerdo a lo establecido en la legislación inquilinaria vigente.

3. Rechaza, niega y contradice que desde el 1 de octubre del año 2008 y hasta la presente fecha sus defendidos no hayan consignado ningún canon de arrendamiento.

4. Rechaza, niega y contradice que los cánones de arrendamiento hayan sido consignados extemporáneamente.

5. Finalmente solicita a este tribunal que declare sin lugar la demanda por desalojo incoado por la ciudadana AGUA S.S.O. por cuanto tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado no es aplicable el procedimiento establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

Planteada en los anteriores términos la presente controversia quien juzga pasa a hacer las siguientes consideraciones:

A los fines de alcanzar una decisión en el presente juicio es imprescindible proceder, en primer lugar, a hacer un análisis minucioso del contrato de arrendamiento a fin de establecer si el mismo era a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para de esa manera precisar la procedencia del presente juicio por vía de desalojo.

En efecto consta en autos escrito, incluido en la copia certificada del expediente de consignación de alquileres llevado por este Tribunal bajo el No. 463-2008, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y el ciudadano N.A.M.C., en cuya cláusula segunda se estipula que “el tiempo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo prorrogable por igual tiempo a voluntad conjunta de las partes contratantes. El presente contrato comenzará a regir a partir del día 1 de junio del 2006 y finalizará el día 1 de junio del 2007.”, lo que nos indica que el contrato era a tiempo determinado.

Por otra parte, al final de la mencionada cláusula segunda se convenía que “al vencimiento de dicho término, el presente contrato se considerará terminado sin necesidad de notificación alguna, al menos que las partes con treinta (30) días de anterioridad a ese vencimiento convengan en prorrogar el aludido término, lo cual necesariamente deberá constar por escrito…”

Asimismo consta en la copia certificada del expediente señalado acta de defunción del ciudadano N.A.M.C., quien de acuerdo a lo señalado fallece en fecha 6 de agosto del 2007, es decir, dos meses después de la fecha estipulada para el vencimiento del contrato, sin haberse convenido la prorroga del contrato por lo que en consecuencia la relación arrendaticia fatalmente cumplió su término.

Si bien, el Código Civil establece, primeramente, en su artículo 1163 que “se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así la naturaleza del contrato” y en su artículo 1.603 expresa que “el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”, en el presente caso las obligaciones asumidas en el contrato celebrado entre la demandante y el ciudadano N.A.M.C. no se trasladaron a sus herederos, los ciudadanos M.E.P.V.D.M. y N.G.M.P., puesto que a la muerte del arrendatario ya el contrato de arrendamiento había extinguido de pleno derecho, por lo tanto se generó en virtud de la ocupación y la actitud permisiva de la arrendadora un nuevo contrato de arrendamiento bajo la modalidad temporal de indeterminado por lo que es necesario concluir que la relación arrendaticia entre la demandante y los demandados es a tiempo indeterminado y por tanto procedente la aplicación del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, al amparo de una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, que dictaminó que “el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407). Así se decide.

El mismo artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y el artículo 51 de la misma ley expresa que “cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

En fecha 13 de mayo del 2009 la demandante presenta escrito de pruebas anexo a copia certificada de expediente de consignación de alquileres codificado con el No. 463-2008 por este Tribunal con el objeto de demostrar el incumplimiento en cuanto a las fechas de la consignación de los cánones por no ajustarse las mismas al elemento temporal establecido en el artículo 51 de la ley de alquileres vigente.

Al examinar la copia certificada del expediente de consignación de alquileres se constata que en efecto en fecha 22 de mayo del 2008 se consignó canon correspondiente al mes de abril del 2008; en fecha 7 de julio del año 2008 se consignó el canon del mes de junio del 2008; en fecha 7 de agosto del 2008 el correspondiente al mes de julio del 2008; en fecha 16 de septiembre del 2008 el que corresponde al mes de agosto del 2008; en fecha 10 de octubre del año 2008 el que corresponde al mes de septiembre del 2008; en fecha 16 de enero del año 2009 los correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año anterior, es decir, del año 2008; en fecha 3 de marzo del 2009 el que corresponde al mes de diciembre del año anterior, es decir, del año 2008; en fecha 3 de marzo del 2009 por 600 bolívares que corresponde al mes de enero del 2009 y en fecha 17 de abril del 2009 el que corresponde al mes de febrero del 2009, lo cual no prueba una consignación ilegal de tales cánones porque al tratarse de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado no se conocen, ya que no fue demostrado por las partes en el desarrollo del presente proceso, las fechas exactas dentro de las cuales debían los arrendatarios hacer la cancelación de los respectivos cánones. Así se decide.

No obstante, tal como lo alega la parte demandante en su libelo, no consta en la copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento consignación de alquileres alguna a partir del primero de octubre del 2008 hasta la presente fecha (fecha de admisión de la demanda 05/12/2008). Es decir que la parte demandada estaba insolvente en los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008, situación fáctica que se subsume en las hipótesis legales contenidas en los artículos 34 letra “A” y 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.

Por otra parte, al examinar las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandante, ciudadanos J.O.V.M. e I.J.G., se advierte que fueron contestes al afirmar que conocían a su promovente y a los demandados; que el ciudadano N.A.M. cerró el local que tenía en arrendamiento; que los demandados no han cancelado los cánones de arrendamiento de manera consecutiva, declaraciones que se aprecian en su justo valor probatorio de acuerdo al artículo 508 del Código de Procedimiento civil. Así se decide.

En relación a la carga probatoria de las partes en el desarrollo de los procesos judiciales la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, dictamino en fecha 16 de noviembre del 2001, expediente No. 00-132, lo siguiente:

Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, reiterando el contenido del artículo 1.357 del Código Civil, dispuso en su artículo 506 lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:

Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga: alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.”

Atendiendo a la jurisprudencia antes citada se evidencia que en el transcurso del presente juicio la parte demandada no probó nada a su favor por lo que quien juzga para decidir se atiene a lo estrictamente probado en autos por la parte demandante. Así se decide.

ANALISIS.

En este sentido, debe establecerse que la demanda incoada, está fundamentada, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece: “Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.…”

Ahora bien, quedó igualmente establecido en las presentes actuaciones, la relación arrendaticia que vincula a las partes, la cual por no haberse alegado ni demostrado lo contrario, es de naturaleza indeterminada, en razón de haber nacido en virtud del contrato que de forma verbal ambos celebraran. Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, cuya extinción se pretende en juicio, ante la supuesta falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, por lo que siendo efectivamente, el demandado el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil la de pagar la pensión en los términos convenidos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el presente asunto se constata, que correspondía a la parte demandada la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida. En virtud de ello, el defensor a-liten del demandado, a los efectos de demostrar en juicio, el cumplimiento con el pago de las pensiones correspondientes a los meses ya mencionados, solamente contradijo todo lo argumentado por el demandante, y por la otra parte el demandante hizo valer, las consignaciones arrendaticias, que seguidamente este Despacho pasa a analizar:

La sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL de fecha 27 de noviembre de 2007, recurso de revisión interpuesto por la sociedad mercantil INMOBILIARIA 200555 C A.

“En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y T.d.l.C.J.d. Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide”

Corresponde a este Juzgado señalar, previo al estudio de las referidas consignaciones, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la parte demandada con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que en principio conforme a lo establecido en la norma sustantiva previamente señalada y de acuerdo al criterio antes mencionado y sostenido por la sentencia de la sala constitucional de muestro máximo tribunal, el arrendatario está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.

Resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago, es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en el caos de marras que no se cumplió con lo antes mencionado para que tengan valides las consignaciones hechas, por cuanto se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignación hecha por ante el juzgado del municipio Bruzual lo que se evidencia de acuerdo al folio 101 que el apoderado de la parte demandada consigno el deposito de dos mensualidades atrasadas como son los meses de octubre y noviembre de 2008 fueron pagados el 12 de enero de 2009 y consignada la planilla por ante el tribunal de municipio el 16 de enero de 2009, igualmente fue depositado el mes de diciembre de 2008 el 10 de febrero de 2009 y consignado su planilla por ante el tribunal de municipio en fecha 3 de marzo de 2009, por lo que sacando un computo de cualquier forma como lo ordena la sentencia de la sala constitucional no cabe la menor duda que están hechas las consignaciones fuera de todo tiempo legal y así se decide.

En ese mismo sentido, estima este Tribunal necesario apuntar, a los fines de considerar como legítimamente efectuadas las consignaciones realizadas, que el arrendatario, tal como lo dispone el artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe consignar los pagos por ante el Tribunal de Municipio competente, dentro del lapso legal correspondiente; tanto es así que, de conformidad con lo establecido en el artículo 53 del mismo texto legal, el Juez debe dar a la persona que efectúa la consignación comprobante de haberla efectuado, por lo que debe entenderse que el solo depósito de la suma de dinero correspondiente, en la cuenta perteneciente al Juzgado de Municipio competente, no es suficiente a los fines de afirmar la solvencia del inquilino con el pago realizado, toda vez que, hasta tanto dicho depósito no sea acreditado por ante el Tribunal, el beneficiario del mismo, en este caso el arrendador, no podrá proceder a su retiro, en el supuesto de ser esa su voluntad, ya que con ello se sometería al arrendador, a la voluntad unilateral del inquilino de consignar o no el depósito efectuado. Siendo oportuno abonar que, el solo depósito bancario sin ser acreditado por ante el Juzgado, genera la existencia de un dinero en la cuenta correspondiente pero que no puede ser identificada a los efectos no solo del consígnate sino del beneficiario. Determinada como ha sido la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Juzgado A-QUO, las cuales este juzgado actuando como superior se acoge a esta valoración ;lo que permite a este Despacho, concluir la verificación en la presente controversia del supuesto fáctico previsto en el literal a) del citado artículo 34, de la ley de arrendamiento inmobiliario vale decir, “falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas”, por lo que resulta obligatorio para este Juzgado actuando como superior, debe declarar que la apelación , resulta improcedente en derecho, y así se establece.

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II

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C.J.d. Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada, decide: PRIMERO: declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Defensora Judicial de la parte demandada abogada J.C.M.B. Inpreabogado Nº 127.533, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 29 de abril de 2009. Queda confirmada la sentencia apelada.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del T.d.l.C.J.d. Estado Yaracuy, en San Felipe, a los catorce (14) días del mes de Julio de dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez,

Abg. E.J. CHIRINOS CH.

EL Secretario Acc.,

T.S.U. ELVYN QUIROGA B.

En la misma fecha se cumplió lo ordenado, su publicó y fijó la decisión anterior, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.)

EL Secretario Acc.

T.S.U. ELVYN QUIROGA B.