Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 15 de Febrero de 2011

Conoce este Juzgado Superior el recurso de apelación interpuesto por el abogado M.J.P.H., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano S.S.A.M., contra la sentencia dictada en fecha 12 de agosto de 2010, por el Juzgado de Municipio de los Municipios Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave que declaró: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato interpusiera en su contra la ciudadana E.O.M.A..

Recibidas las actuaciones en esta Alzada en fecha 20 de enero de 2011, se dictó auto en fecha 26 de enero de 2011, mediante el cual se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad establecida por la Ley para emitir el fallo respectivo.

Llegada la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado Superior observa:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 23 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de demanda mediante el cual manifestó:

Que, en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se estableció que la demandante dio en arrendamiento una casa constituido por un apartamento, cuyos linderos y dimensiones allí se especifican, y se encuentra ubicada en la calle 19 de abril, sector Murui de la Parroquia Higuerote del Municipio Brión del Estado Miranda, y que en la segunda cláusula se estableció el canon de arrendamiento en TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) a cancelar el día primero de cada mes adelantado y en caso de retraso en el pago, dicha cantidad generaría intereses moratorios al uno por ciento (1%) mensual.

Que, en la cláusula tercera se fijó que la duración del contrato era de seis (06) meses fijos, improrrogables, contados a partir del 1° de mayo de 2007, y vencido dicho término el arrendatario debió entregar el inmueble, no obstante optó por disfrutar la prórroga que establece la ley, es decir, un lapso de seis (06) meses adicionales.

Que, vencido el lapso de prórroga en fecha 1° de mayo de 2008, la demandante le exigió al arrendatario la desocupación de la casa, a lo cual el demandado hizo caso omiso y siguió ocupando la casa de manera irregular, hasta la fecha en que fue interpuesta la demanda, todavía ocupa el inmueble.

Que, para la fecha de la demanda el ciudadano S.S.A.M., adeuda la cantidad de diecisiete (17) mensualidades por concepto de alquiler, lo que arroja un total de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,00), además de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,00) por concepto de intereses moratorios.

Que, demanda para que sea resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sea devuelto el inmueble totalmente desocupado y además, cancele la deuda atrasada y los intereses moratorios.

Que, solicita se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio.

Por su parte, el ciudadano S.S.A.M., debidamente asistido por el profesional del derecho M.J.P.H., en la oportunidad de la contestación de la demanda argumentó:

De forma previa a la contestación del fondo del asunto, opuso las cuestiones previas establecidas en el artículo 346, ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los extremos exigidos por el artículo 340, ordinales 2 y 5, ejusdem, pues no se expresó en el escrito de demanda el domicilio del demandado, sólo se indica la dirección del inmueble arrendado y la dirección del establecimiento donde labora, además de no indicarse tampoco el domicilio de la demandante.

Indica igualmente la contradicción en el libelo, específicamente en la cláusula tercera del contrato que se fijó su duración por seis (06) meses fijos e improrrogables, a partir del 1° de mayo de 2007, y que vencido dicho término se acogió a la prórroga legal de seis (06) meses, afirmando que el vencimiento de la prórroga legal era el 1° de junio de 2008 y no el 1° de mayo de 2008.

Señala que la parte demandante estableció que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, por lo que no se le adeuda ninguna mensualidad, puesto que el contrato terminó con prórroga.

Igualmente manifiesta que no se indica la acción concreta, es decir, si la demanda es por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Cumplimiento del Término o Resolución de Contrato a Tiempo Indeterminado por Insolvencia.

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte demandante consignó:

Marcado con la letra “B”, expediente N° 25618 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Los Teques, contentivo del Título Supletorio suficiente de propiedad a favor de la demandante, sobre la bienhechuría cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se indican en el libelo.

Marcado con letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Promovió posiciones juradas a ser absueltas recíprocamente por las partes involucradas en juicio.

Estando dentro de la oportunidad procesal, mediante escrito cursante a los folios 49 al 53, señaló:

-Reprodujo, promovió y alegó el valor y mérito favorable a la demandante que surja de las actas procesales.

-Reprodujo el valor y el mérito favorable de las actas procesales, contenidas en las actas, específicamente el contrato de arrendamiento y el contenido judicial de las posiciones juradas.

-Reprodujo y promovió copia del documento contentivo del acto conciliatorio celebrado y firmado entre las partes en fecha 03 de marzo de 2009.

PARTE DEMANDADA:

No fue promovido medio probatorio alguno por parte del demandado.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 12 de agosto de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se declaró CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, ordenando la desocupación y entrega material del inmueble, el pago de las cantidades que se adeuden desde octubre de 2008 hasta la fecha de entrega del inmueble y la respectiva condenatoria en costas; previo a ello se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

La normativa aplicable al asunto prima facie es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley especial que regula las relaciones arrendaticias y subarrendaticias sobre inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y demás actividades que allí se indican, con las excepciones también establecidas en el mismo.

De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 33 y siguientes del antes citado Decreto Ley las acciones derivadas de una relación arrendaticia se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones del mismo y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, y sólo se podrá demandar el desalojo por las causales previstas en el artículo 34 ejusdem, cuando existan contratos de arrendamiento verbal o escritos por tiempo indeterminado, como en el presente caso, cuyo contrato a tiempo determinado (desde el 1/05/2007 hasta 1/11/2007, seis (6) meses fijos, véase Cláusula Tercera del contrato), se transformó en uno indeterminado al vencimiento del término y el arrendatario continúa con la posesión del bien aún cuando se encuentra insolvente en el pago del canon convenido, conforme se evidencia de acto conciliatorio o transaccional antes identificado celebrado en fecha 3 de marzo de 2009 y del acta de posiciones absueltas por el demandado numeradas tercera, cuarta, séptima, octava, décima primera y décima segunda.

Con respecto al supuesto referido a que las pretensiones del demandante no sean contrarias a derecho, lo que significa que la acción propuesta no esté prohibida por la ley, se observa que la acción ejercida deriva de una relación arrendaticia, concretamente el cumplimiento de contrato, acción ésta prevista en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se concluye que las pretensiones de la parte demandante no son contrarias a derecho.

En el presente caso, siendo la acción interpuesta de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por incumplimiento (por falta de pago del canon), en observancia de lo antes previsto, la causa se sustanció conforme al procedimiento breve contenido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 2 de la Resolución No 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial No 39.152, de fecha 2 de abril de 2009 por la cuantía planteada.

Por otra parte, el citado Decreto Ley prevé en su artículo 7 que los derechos otorgados o concedidos para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y que sería nula toda acción, acuerdo o estipulaciones que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos.

Los derechos y protecciones fundamentales del arrendatario se encuentran contenidos en los artículos 38, 42 y 43 del Decreto Ley en comento, es decir, la prórroga legal, la preferencia ofertiva y el retracto legal.

En el caso concreto, el demandado ciudadano S.S.A.M. no utilizó medio probatorio alguno para desvirtuar la acción pretendida, lejos de invertir dicha carga fue conteste al absolver posiciones juradas, al decir: 1. Que efectivamente mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana E.O.M.A., desde el 01 de mayo de 2007, para habitar el inmueble ubicado en la calle 19 de Abril, sector Muruy detrás del estadium P.R.R.d. la población de Higuerote. 2. Que se comprometió a cancelar la cantidad de trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,00) mensuales como canon. 3. Que efectivamente se encontraba en insolvencia. 4. Que había gozado de la prórroga legal (confróntese acta de posiciones absueltas por el demandado numerada sexta) y 5. Que acordó la entrega del aludido bien inmueble en el plazo y condiciones establecidas en el denominado acto conciliatorio o transaccional de fecha 3 de marzo de 2009, por lo cual queda demostrado para el Juzgador que tales derechos fueron respetados por el arrendador, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 20 del citado Decreto Ley. Ello aunado a que en caso contrario el demandado tuvo la oportunidad legal de esgrimir sus defensas.

Por último, es importante señalar lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto Ley citado respecto al impedimento legal de disfrutar de la prórroga legal de parte del arrendatario incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

Por otra parte, previo el examen del Calendario Judicial del Despacho debe establecerse que el lapso de promoción de pruebas consagrado en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil se cumplió en este proceso durante los días 11, 13, 18, 20, 25 y 27 de mayo de 2010 y 01, 03, 08 y 10 de junio del año en curso.

(Sic).

(Fin de la cita)

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 12 de agosto de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuso el abogado D.C.M., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana G.E.G.D.R., en contra del ciudadano S.S.A.M..

Importante traer a colación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente reza:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

A tales efectos, se desprende del estudio de las actas procesales que ambas partes suscribieron de forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 19 de abril, sector Murui de la Parroquia Higuerote del Municipio Brión del Estado Miranda, en fecha 1° de mayo de 2007, tal como se desprende del documento fundamental de la demanda, el cual cursa a los folios 20 al 25 del expediente, quedando establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos señalados en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

En este estado, se considera entonces necesario revisar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que:

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones:

El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

Ahora bien, los ciudadanos E.O.M.A. y S.S.A.M. suscribieron un Contrato de Arrendamiento, la primera en calidad de arrendadora y el segundo en calidad de arrendatario, sobre un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 19 de abril, sector Murui de la Parroquia Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda, estableciéndose en la cláusula tercera del referido contrato la duración del mismo, indicándose clara y expresamente que la duración sería de seis (06) meses, contados a partir del día 1° de mayo de 2007, indicando expresamente que extinguido el lapso deberá hacerse entrega del inmueble.

Indica la actora en el escrito de demanda, que una vez vencido el lapso establecido en dicho contrato como duración de la relación contractual, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal, que de conformidad con el artículo 38 de la Ley Especial que rige la materia, establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de seis (06) meses a un (01) año, se prorrogará por un lapso de seis (06) meses, es decir, dicha prórroga terminó en fecha 1° de noviembre de 2007, en la cual debió hacer entrega del inmueble arrendado, no haciendo lo propio.

Además de lo anterior, hace el señalamiento que, vencida la prórroga, el ciudadano S.S.A.M., permaneció ocupando el inmueble, y que para el momento en que fue interpuesta la demanda había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2008.

Ahora bien, se desprende del análisis del presente asunto que, desde la fecha en que culminó la prórroga legal, el arrendatario ha permanecido en el inmueble y, por otra parte, la arrendadora ha percibido el pago de los cánones de arrendamiento, desde la culminación de la prórroga hasta el mes de septiembre de 2008, pues lo que respecta al incumplimiento de pago, indica desde el mes de octubre del año 2008 hasta la fecha, lo que permite concluir a esta juzgadora que el contrato objeto de la demanda se indeterminó en el tiempo. Y ASI SE DECIDE.

En razón de lo expuesto, esta Juzgadora considera que, al determinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Es de hacer notar que de la lectura del libelo de demanda, la parte actora intentó una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza de la relación contractual, ya que debió demandar el DESALOJO y fundamentar su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 34:

Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)

De la Ley en comento, puede claramente constatarse que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de Inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de nuestro mas alto Tribunal de la República en sentencia No. 834, expediente No. 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso J.J.C.P., con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., donde entre otras cosas se señala que:

“(…) En efecto consta en el expediente que el demandante pretendía entre otras cosas que el demandado conviniera “... en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.”

…omissis…

(…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por otro lado, el tratadista G.G.Q., en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Igualmente, el Doctrinario Patrio, el Dr. H.H. (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al intentar una acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tal como consta del escrito inicial y no una acción de DESALOJO, siendo ésta la procedente en los contratos de tal naturaleza, por mandato expreso de la ley.

Ahora bien, dadas las explicaciones que anteceden, y de la aplicación de la normativa legal para la admisibilidad de la demanda, indica expresamente el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...

Establecido lo anterior, a juicio de quien decide, debió el Tribunal A quo analizar detenidamente cada uno de los alegatos esgrimidos en el escrito de demanda y advertir la contradicción en que incurrió la actora al solicitar una acción que no es procedente en los contrato de naturaleza indeterminada y declarar la inadmisibilidad de la demanda in limine.

Por tal motivo, es forzoso para este Juzgado Superior declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; NULA la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio de los Municipios Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda que declaró CON LUGAR la demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana E.O.M.A. en contra del S.S.A.M., en razón de lo anteriormente explicado y, en consecuencia INADMISIBLE la misma, por ser contraria a la esencia de la naturaleza jurídica de la acción y en consecuencia contraria a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: