Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Mayo de 2008

Quedaron asignadas las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud de la apelación ejercida en fecha 27 de febrero de 2008, por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 30 de enero de 2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de desalojo incoada por la ciudadana E.E.R.D.B. contra la ciudadana V.J.T., y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, quedando condenada la accionada a pagar además de las costas procesales, cumplir con los siguientes conceptos y cantidades: A) La entrega del inmueble libre de bienes y personas. B) Pagar la cantidad de Bs. F. 3.500,00 por concepto de cánones de arrendamiento de los meses septiembre de 2005 hasta octubre de 2006 a razón de Bs. F. 250,00 antes 250.000,00. C) Los cánones de arrendamiento que sigan causando por cada mes, hasta la fecha en que en quede definitivamente firme la sentencia D) La cantidad de Bs. F. 2.536,35 equivalentes a Bs. 2.563.345,15 por concepto de cuotas de condominio desde julio del año 2004 hasta julio del año 2006. E) Los gatos de condominio que se sigan causando desde agosto del año 2006, inclusive, hasta la fecha en que quede firme el presente fallo. Procedente la impugnación de la cuantía en que la demandada reconveniente estimó la reconvención formulada por la actora reconvenida.

El referido medio recursivo fue oído en un solo efecto por auto de fecha 29 de febrero de 2008, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificado dicho acto, por auto de fecha 12 de marzo de ese mismo año, se fijó oportunidad para dictar sentencia a tenor de lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Durante el referido lapso, esto es el 26 de marzo de 2008, compareció la abogada Y.S. en su condición de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito en dos (02) folios útiles, en el cual arguyó: 1) Que la actora narra los hechos en su libelo de la demanda señalando que en su carácter de de arrendadora y propietaria celebró con su representada V.J.T., un primer contrato de arrendamiento privado el cual acompaño marcado con la letra “B”, el cual entró en vigencia el 1 de junio de 1996 sobre el apartamento distinguido con el No. 111, ubicado en el piso 11, Edificio Centro Residencias Paraíso, entre las esquinas de Pineda a Paraíso, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Federal; 2) Que de los contratos celebrados que se acompañan el expediente, se evidencia que la parte actora fundamenta su pretensión de acuerdo a los establecido en el capítulo II del libelo de la demanda, en la cláusula tercera a cuya penalidad se sometieron las partes contratantes estableciendo que el contrato celebrado no podía ser reconducido y solo podrá acordarse un nuevo contrato cuando una de las partes notificara a la otra por lo menos un (1) mes de anticipación a la expiración del contrato; 3) Que en la cláusula tercera de los contratos celebrados entre su representada con la parte accionante, se señala que ambas partes renunciaron a la tacita reconducción, por lo que el juez de la causa se extralimitó en el cumplimiento de sus funciones al establecer que había operado la misma. Por lo que le solicitan a esta alzada que sea declarado sin lugar la presente juicio por desalojo y con lugar reconvención propuesta por su representada.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El juicio se inicia el 09 de noviembre de 2006, mediante la interposición de una demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana E.E.R.D.B. en contra de la ciudadana V.J.T., en cuyo texto libelar se exponen los siguientes alegatos: 1) Que la actora celebró un primer contrato de arrendamiento con la ciudadana V.J.T., el 01 de junio de 1996 y tuvo por objeto el inmueble distinguido con el No. 111, ubicado en el piso 11, del edificio Centro Residencial Paraíso, entre la Esquinas de Pineda a Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Departamento Libertador del hoy Distrito Capital de esta ciudad de Caracas; posteriormente celebraron un contrato con una duración de seis (6) meses cada uno, que partir del año 2000 se extendería la relación arrendaticia en un año siendo el ultimo contrato el 01 de enero de 2004. 2) Que lo previsto en la cláusula tercera de este último contrato vencido el 01 de enero de 2005 evidenciándose en la relación contractual la figura de contratos de arrendamiento a tiempo determinado operando la tacita reconducción por aplicación del artículo 1600 del Código Civil; 3) Que dicho incumplimiento lo acarrea la falta de pago de los meses de septiembre a diciembre de 2005, así como de los meses de enero a octubre de 2006 en razón de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales ascendiendo a la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), además del incumplimiento en el pago de condominio establecido en la cláusula séptima correspondiente a los meses julio a diciembre de 2004, así como de los meses de enero a diciembre de 2005, asimismo de los meses de enero hasta julio del año en curso por una cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 2.536.345,15) 4) Que debido al incumplimiento de la arrendaticia con su obligación de hacer, ha incurrido en mora reiterada teniendo el goce y disfrute del inmueble en discusión, por tal motivo la acción de desalojo propuesta por su representada debe prosperar, ya que no existe causa alguna que le de derecho a la arrendataria a dicho incumplimiento que ya fue un acuerdo entre las partes siendo que la contra prestación asciende a la cantidad de SEIS MILLONES TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 6.036.345,15); 5) Que por todo lo anteriormente expuesto fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1167, 1160, y 1254 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo en lo establecido en la cláusula SEGUNDA y SEPTIMA; 6) Finalmente demandó la por DESALOJO pretendiendo que la accionada sea condenada en lo siguiente: a) En relación al inmueble arrendado ubicado en el Edificio Centro Residencial Paraíso, entre las Esquinas de Pineda a Paraíso, apartamento No. 111, piso 11, jurisdicción de la Parroquia de Altagracia, Departamento Libertador del hoy Distrito Capital de esta ciudad de Caracas. b) Que la entrega sea inmediata totalmente desocupado de personas y bienes. c) Al pago de la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) correspondiente a los cánones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), asimismo, le solicita el pago de DOS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 2.536.345,15), por incumplimiento del pago de condominio establecido en la cláusula séptima correspondiendo a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2005 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, incluido su respectivo IVA, más los meses que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble libre de bienes y de personas; así como el pago de las costas y costos; d) Que se decrete medida preventiva de secuestro de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 599 ordinal séptimo (7mo) del Código de Procedimiento Civil en concordancia en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; e) La demandada fue estimada en la cantidad de SEIS MILLONES TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS CON 15/100 (Bs. 6.036.345,15) de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esta demanda quedó admitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto que aparece dictado en fecha 28 de noviembre de 2006, que igualmente ordenó el emplazamiento del accionado para dar contestación a la demanda.

Por diligencia suscrita en fecha 06 de diciembre de 2006, por la representante judicial de la parte accionante, solicita la citación de la parte accionada y consignó las copias para la elaboración de la compulsa, practicada la citación de ley y en virtud que la accionada se negó a firmar el recibo de citación, posteriormente el 22 de enero de 2007, el tribunal de la causa ordeno la notificación de la ciudadana V.J.T., mediante boleta librada en esa misma fecha, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Cumplidos los tramites de citación antes referidos, en fecha 27 de febrero de 2007 la representación judicial de la parte accionada abogada Y.S., dio contestación a la demanda y reconvino en los términos siguientes: i) Que el contrato de arrendamiento venció el 01 de enero de 2005; ii) Que no operó la tácita reconducción por prohibirlo expresamente la cláusula tercera de dicho contrato el cual comenzó a regir desde el 01 de enero de 2004 y venció el 01 de enero de 2005; iii) Que no se celebró un nuevo contrato a partir de la fecha de vencimiento, iv) Que no existe un contrato indeterminado y por ende no es procedente la acción por desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, v) Que no se le debe a la ex-arrendadora la cantidad explanada en su libelo de SEIS MILLONES TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 6.036.345,15), v) Que reconviene a la actora por cuanto la demanda incoada le ha causado daños y perjuicios debido a la contratación de abogados para la asistencia en el presente juicio y por cuanto la parte actora no le ha devuelto la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.00,00) que le fue entregada en calidad de deposito cuando se realizo el contrato de arrendamiento que se venció el 01 de enero de 2005 mas los intereses acumulados desde la fecha de la entrega a la tasa que estipula la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras, por lo que le solicitan el pago de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 6.750.00,00) los cuales se descomponen en SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) por lo anteriormente mencionado Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, así como el pago de los honorarios profesionales de abogado y la indexación judicial a partir de la reconvención, mas de las costas y costos de este procedimiento, vi) Que por cuanto se encuentran llenos los extremos exigidos en el artículo 588 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda, estimando la misma por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).

Por auto emanado del tribunal de la causa el 27 de febrero de 2007, se admitió la presente reconvención fijándose el segundo (2do.) día de despacho siguiente para su contestación de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito fechado el 01 de marzo de 2007, la representante judicial de la parte actora-reconvenida procedió a dar contestación a reconvención interpuesta por la parte demandada-reconveniente, alegando lo siguiente: 1) Que rechaza y contradice la reconvención en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, 2) Que la parte demandante reconvenida solo se limito a estimar la cuantía de su demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), suma a la cual se opone por considerarla exagerada, 3) Que niega el pago de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.00,00) como garantía por el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, igualmente por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) correspondiente al pago por honorarios profesionales por cuanto ello corresponde a las costas del proceso, 4) Que niega al pago por indexación a la parte demandada-reconviniente; e igualmente solicita que sea declarada sin lugar la reconvención con la correspondiente condenatoria en costas.

Estando en el lapso correspondiente para la promoción de pruebas, la parte actora promovió lo siguiente:

• Reprodujo la confesión judicial de la demandada, consistente en la admisión de ésta de haber suscrito el contrato de arrendamiento y de estar en posesión del inmueble y el tiempo de duración.

• Reprodujo el primer contrato de arrendamiento que entró en vigencia el 01 de junio de 1996, marcado con la letra “B” y el último el 01 de enero de 2004, marcado con la letra “C” objeto del inmueble cuyo desalojo se acciona, así como los recibos insolutos y estados de cuenta emitidos por la Administradora del Inmueble a fin de probar la falta de pago de los condominios; estado de cuenta emitido hasta enero del año 2007;

• Promovió pruebas de informes dirigida a la administradora del edificio donde está ubicado el inmueble arrendado.

Mediante auto de fecha 09 de marzo de 2007, el tribunal a quo inadmitió la prueba del capitulo I con respecto a la confesión judicial solicitada por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas y se admitieron la referentes a los capítulos II, III, IV y V.

En fecha 15 de marzo de 2007, la parte demandada consigno su escrito de promoción de pruebas, y con base al principio de comunidad de la prueba, hizo valer los contratos de arrendamiento aportados por la actora; promovió recibo de honorarios emitido por la ciudadana Y.S. por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), marcado con la letra “A1”; impugnó los recibos consignados por la actora por no contener firma alguna; promovió contrato de arrendamiento celebrado 01 de enero de 2003, marcado con la letra “A2” y por último consigno sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, marcada con la letra “A3”. Dichas pruebas quedaron admitidas por auto fechado 15 de marzo de 2007, con respecto a los capítulos II, III y V.

Acto seguido, aparece publicada la decisión dictada en fecha 30 de enero de 2008, en virtud del cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declarando con lugar la pretensión de desalojo incoada por la ciudadana E.E.R.d.B. contra la ciudadana V.J.T.; procedente la impugnación a la cuantía en que la demandada-reconviniente estimó la reconvención ejercida contra la actora; y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada.

Una vez asignado a esta superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta en contra de la referida decisión, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, quedó agotado el trámite de su sustanciación, pasando de seguidas este juzgador a motivar su decisión.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad para emitir el fallo correspondiente, este Tribunal pasa a hacerlo con base a las consideraciones que de seguidas se explanan:

Las presentes actuaciones son deferidas al conocimiento de esta alzada en razón de la apelación ejercida en fecha 27 de febrero de 2008 y ratificada el 28 de febrero de este mismo año, por la representación judicial de la parte demandada, abogada Y.S., contra la decisión dictada el 30 de enero de 2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de desalojo incoada por la ciudadana E.E.R.D.B. contra la ciudadana V.J.T.; sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, quedando condenada la accionada a pagar, además de las costas procesales, los siguientes conceptos y cantidades: A) La entrega del inmueble libre de bienes y personas. B) Pagar la cantidad de Bs. F. 3.500,00 por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de septiembre de 2005 hasta octubre de 2006 a razón de Bs. F. 250,00 antes Bs. 250.000,00. C) Los cánones de arrendamiento que se sigan causando por cada mes, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia. D) La cantidad de Bs. F. 2.536,35 equivalente a Bs. 2.563.345,15 por concepto de cuotas de condominio desde julio del año 2004 hasta julio del año 2006. E) Los gatos de condominio que se sigan causando desde agosto del año 2006, inclusive, hasta la fecha en que quede firme el presente fallo; procedente la impugnación de la cuantía en que la demandada reconveniente estimó la reconvención formulada contra la actora reconvenida, con fundamento en lo siguiente:

“…Cabe señalar que las partes al momento de celebrar el contrato lo hicieron por tiempo determinado, esto es, un año fijo, de ahí que, la relación arrendaticia vencía, -como se señaló- el 1-1-2005. Así se establece.

Dispone el artículo 1600 del Código Civil:

Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

.

Señala, en este sentido el artículo precedentemente transcrito que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continúa en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica la tácita reconducción, prevista en el artículo indicado. Así se establece.

Las normas atinentes a la materia arrendaticia son de orden público y las mismas no pueden relajarse por pactos particulares, de ahí que, carece de todas validez la indicación en el contrato de que no operaría la tácita reconducción, puesto que, la misma se produce ope legis, por efecto del vencimiento del término y la permanencia del arrendatario el inmueble con la venia del arrendador. Así se precisa.

No es procedente el argumento de la demandada en el sentido que vencido el contrato, el mismo expiró, no encontrándose las partes unidas por contrato alguno, y bajo tal premisa pretender que le nace el derecho de ocupar el inmueble sin cumplir su obligación fundamental de pagar el canon y los servicios a que se obligó. Admitir tal argumento, violaría los más elementales principios contractuales, por ende se desecha la argumentación de la accionada en el sentido que no la une relación alguna con la actora y como consecuencia de ello no está obligada a pagar el canon de arrendamiento y los recibos de condominio, máxime cuando los contratos de arrendamiento aportados por la accionante han sido plenamente reconocidos por la demandada, lo que evidencia palmariamente la existencia de una relación locativa entre las ciudadanas E.R. y V.J., que -como se señalara- es a tiempo indeterminado. Así se resuelve.

De lo dicho se concluye que vencido el contrato y operada la tácita reconducción, le es dable al arrendador accionar el desalojo por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente la acción intentada por la ciudadana E.R. contra V.J., resultando inaplicable al presente caso la sentencia aportada por la demandada para soportar su argumento de que admitir la demanda incoada implicaría una extralimitación de funciones, toda vez que lo decidido por el M.T. en el referido caso no guarda relación alguna con el aquí debatido. Así se decide.

Establecida la validez del contrato, y la relación locativa a tiempo indeterminado que vincula a las partes, corresponde a este tribunal verificar si la arrendataria está incursa en causal de desalojo como ha afirmado la actora.

Así tenemos, que fundamentó la parte actora la demanda de desalojo en la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses que van desde septiembre del año 2005 hasta octubre del año 2006 y de las cuotas de condominio correspondientes a los meses desde julio 2004 hasta julio 2006.

(Omissis)

Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento (cláusula segunda) y los montos por concepto de condominio (cláusula séptima).

Adicional a lo anterior de la prueba de informes promovida por la demandante, a la que se le atribuye el valor que le confiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que se adeudan los gastos por condominio desde el mes de julio del año 2004, obligación que debía ser asumida por la arrendataria en los términos indicados en el contrato, debiendo la demandada no sólo pagar los cánones de arrendamiento insolutos y los que se causen hasta que quede definitivamente firme el fallo sino además los recibos de condominio reclamados como impagados. Así se resuelve.

Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó el mencionado documento cursante en autos en original, razón por la cual, -como se señalara-, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido y con plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por la arrendataria.

Por cuanto de autos se evidencia que la parte demandada tampoco probó el haber satisfecho las obligaciones que se le reclaman, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Señaló la demandada que entregó al momento de la celebración del contrato la suma de Bs. 750.000,00 por concepto de depósito, el cual no le ha sido devuelto por la arrendadora una vez expirado el contrato.

Precisa esta sentenciadora que conforme lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador está obligado a devolver el depósito con sus correspondientes intereses, dentro de los sesenta días siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, debiendo el arrendatario estar solvente respecto del cumplimiento de sus obligaciones.

En el presente caso no ha concluido la relación arrendaticia por lo que no ha surgido para la arrendadora la obligación de devolver el depósito a la arrendataria, la cual nacerá una vez terminada la relación locativa y luego de verificado el cumplimiento de la arrendataria a todas sus obligaciones. Así se establece.

Por las razones expuestas la demanda de desalojo incoada por la ciudadana E.E.R. ha de prosperar. Así se decide.

(Omissis)

D E L A D E M A N D A R E C O N V E N C I O N A L

Como se indicara ha reconvenido la demandada a la actora por los daños que dice se le han causado ante la demanda que en su contra fuera incoada, aduciendo que pagó Bs. 6.000.000,00 por honorarios y pretende se le devuelva el depósito.

Respecto al depósito ya quien decide estableció que la obligación del arrendador de devolver la suma recibida en calidad de depósito surge una vez concluida la relación arrendaticia y verificado el cumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales. En el presente caso no ha terminado tal relación arrendaticia y por ende no ha surgido en cabeza del arrendador la obligación de devolver el depósito, por lo tanto es improcedente la pretensión de la actora que se le devuelva en este momento tal cantidad. Así se resuelve.

Respecto de los daños que dice se le han causado ante la incoación de la demanda de desalojo, lo que la ha llevado a pagar la suma de Bs. 6.000.000,00 por honorarios. Tal y como indicara la actora reconvenida, para el caso de no proceder la acción y condenarse a la accionante en costas, la parte gananciosa cuenta con el procedimiento de estimación de honorarios, en los términos indicados en la Ley de Abogados.

(Omissis)

En el caso bajo examen, no puede constatarse que haya existido una actuación maliciosa de la parte demandante en orden a causar una lesión de intereses no patrimoniales a la demandada, evidenciándose que la acción incoada por la ciudadana E.R.d.B., únicamente responde al ejercicio del derecho de acceso a la justicia a fin de alcanzar la tutela judicial efectiva, sin que el ejercicio de una acción, sea per se, causante de daños y perjuicios, por lo que no podría sostenerse que existió un comportamiento doloso o culposo que determine la imputabilidad de los presuntos daños alegados por la demandada. Por ende, no ha quedado evidenciada la certeza del daño, requisito indispensable para la configuración del mismo. En consecuencia, debe declararse improcedente la pretensión indemnizatoria interpuesta por la demandada reconviniente. Así se declara.…”

Corresponde ahora determinar el thema decidendum del juicio cuya solución judicial aquí se profiere, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes tanto en el escrito libelar que persigue el desalojo del inmueble ubicado en el piso 1, apartamento 111 del Edificio Centro Residencial Paraíso, entre las Esquinas de Pineda a Paraíso de la parroquia Altagracia, Departamento Libertador del entonces Distrito Federal de la ciudad de Caracas, acusando que se celebró un primer contrato el 01 de junio de 1996 y luego las partes convinieron en la celebración de dos contratos de arrendamiento, el primero con una duración de seis (6) meses, desde el año 2000, extendiéndose los contratos posteriores a la duración de un (01) año, siendo el ultimo contrato celebrado por las partes el 01 de enero de 2004 el cual se venció para el 01 de enero de 2005, siendo un contrato hasta ese momento a tiempo determinado, tal cual como se establece en la cláusula tercera –que a su decir- luego dicha relación contractual se indeterminó al operar la tacita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que la arrendataria ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006; por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), cada mes, así como ha incumplido con el pago del condominio establecido en la cláusula séptima por los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; y desde enero hasta julio de 2006, lo que suma DOS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 2.536.345,15), incumpliendo de esta manera la demandada –a su decir- con la obligación asumida en las cláusulas segunda y séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Estos hechos fueron rechazados por la accionada en la contestación de la demanda, alegando que el en presente caso no ha operado la tácita reconducción por encontrarse prohibida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vigente desde el 01 de enero de 2004 con fecha de vencimiento el 01 enero de 2005, en el cual se estableció un deposito por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), por lo que, al no celebrarse un nuevo contrato no se adeuda la cantidad pretendida por la parte actora en el libelo, en consecuencia la accionante no ha devuelto dicha cantidad dada en calidad de deposito, al momento de la celebración del contrato de arrendamiento que se venció el 01 de enero de 2005, los intereses acumulados desde dicha entrega conforme a la rata establecida por la Ley General de Bancos y Otra Instituciones Financieras. Por los motivos antes expuestos -arguyó la demandada- reconvino a la actora, por cuanto le causó daños y perjuicios, ya que tuvo que contratar los servicios de un abogado a los fines de que la asistiera en este asunto judicial, por lo que reclamó el pago las cantidades que se detallan así: SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.6.750.000,00) correspondientes a la cantidad de SETENCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000, 00) dada en calidad de deposito al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento que se extinguió el 01 de enero de 2005; SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, por concepto de honorarios profesionales por haber tenido que contratar los servicios profesionales de abogado. Demandó la indexación judicial a partir de la reconvención y las costas y costos del proceso. Estimó la reconvención en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00).

Dicha pretensión reconvencional fue rechazada y negada por el actor alegando que la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), entregada como garantía por el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, debe ser entregada al inquilino una vez finalice la relación arrendaticia conforme al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), correspondiente al pago de honorarios profesionales en el que supuestamente tuvo que incurrir la demandada-reconviniente, es –a su decir- es un derecho constitucional que le asiste y que deben ser sufragados por la persona contratante de dichos servicios profesionales, y es materia de las costas que se imponen a la parte perdidosa y no es motivo de reconvención. En ese sentido, -arguyó- que tampoco le deba indexar cantidad alguna a la accionada-reconviniente, e impugnó la estimación hecha por esa parte a su reconvención, por considerarla exagerada.

Fijado lo anterior, este sentenciador pasará a determinar el orden decisorio a los fines de dilucidar la presente controversia, por lo que en primer lugar se resolverá la pretensión principal, como punto previo la impugnación a la cuantía de la reconvención, luego al mérito de la misma. Sin embargo, dado que son asuntos de fondo los puntos que han quedado controvertidos en las pretensiones contendidas en este debate judicial, previamente a su solución judicial este sentenciador cumplirá con el análisis probatorio de rigor. A saber:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

• Contratos de arrendamientos suscritos entre las partes en fechas 01 de junio de 1996 y 01 de enero de 2004, plenamente reconocidos por la parte demandada quien los hizo valer bajo el principio de la comunidad de la prueba; valorándolos este tribunal a tenor a los dispuesto en los artículos 1.363 del Código de Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y demuestran la existencia de la relación arrendaticia, su duración y las obligaciones asumidas por las partes, especialmente de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento del año 2004, en el cual se establece lo siguiente: “El término de duración del presente contrato de arrendamiento es de un (01) año fijo y entrará en vigencia desde el 1ero de enero de 2004. queda entendido entre las partes que el presente contrato no podrá ser reconducido y sólo podrá acordarse la celebración de un nuevo contrato, cuando una de las partes notificara a la otra por lo menos con un mes de anticipación a la expiración del presente contrato.”, lo que demuestra que al haberse dejado al arrendatario en posesión del inmueble se produjo la tacita reconducción ex artículo 1.600 del Código Civil, transformándose el contrato a tiempo indeterminado, no siendo procedente el argumento de la parte demandada con respecto a la inaplicación de la tacita reconducción, por ser una norma de orden público no relajable por las partes, por lo que al encontrarse usando el mismo tiene la obligación de cumplir con lo establecido en el contrato ya que el mismo tiene fuerza de ley entre las partes, y así se declara.

• Copia del documento de propiedad de inmueble objeto del contrato de arrendamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 25 de enero de 1988, bajo el No. 25, Tomo 7, que demuestra que la arrendadora es propietaria del inmueble y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

• Estados de cuenta por deuda de condominio del inmueble objeto de arrendamiento, expedidos por la firma GUIA & ASOCIADOS ABOGADOS, en fechas 14 de agosto de 2006 y el 22 de febrero de 2007, aportados con el libelo de la demanda en el lapso probatorio que se aprecian a los efectos de las decisión al ser ratificados mediante la prueba de informe que mas adelante se a.y.a.s.d.

• Prueba de informe dirigida a la firma GUIA & ASOCIADOS ABOGADOS encargada del cobro de condominio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyas resultas aparecen consignadas en fecha 25 de abril de 2007, en la cual se evidencia que se anexa estado de cuenta que presenta una deuda correspondiente desde el mes julio de 2004 al mes de marzo de 2007, por la cantidad de Bs. 2.292.599,45, se aprecia a los efectos de la decisión a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

• Marcados con las letras “A” a la Q”, recibos sin cancelar por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2005 hasta el mes de febrero de 2007, que por tratarse de recibos elaborados por la propia parte y por ser apócrifos, carecen de valor probatorio, y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Recibo por concepto de honorarios profesionales de abogado, por la cantidad de Bs. 6.000.000,00, de fecha 06 de marzo de 2007, suscrito por la abogada Y.S., el cual por emanar de un tercero no ratificado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, queda desechado del proceso y no se valora a los efectos de la decisión, y así se declara.

• Original del contrato de arrendamiento sucrito entre las partes con respecto al inmueble constituido por el apartamento del Edificio Centro Residencial Paraíso, correspondiente al 01 de enero de 2003, que al no haber sido objeto de impugnación se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, demostrando que en el mismo igualmente se estipuló que no operaria la tacita reconducción, y así se declara.

• Copia de la sentencia emanada de la Sala Constitucional de fecha 10 de agosto de 2001.que al no guardar relación alguna con los hechos controvertidos en el presente juicio, no amerita análisis y valoración por este Tribunal, y así se declara.

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: