Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 23 de Marzo de 2010

Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 17 de octubre de 2.008, por la ciudadana E.E.S.D.R., arriba identificada, ante el Juzgado de Distribuidor de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual demandó a la ciudadana M.D.K.N., antes identificada, por DESALOJO, basando su pretensión en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Consignados los recaudos que la parte accionante menciona en su escrito libelar, el A quo admitió la demanda interpuesta mediante auto fechado 28 de octubre de 2.008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines que compareciera ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, librándose así la compulsa de citación respectiva.

Cumplida la citación personal de la parte demandada, según consta de diligencia suscrita por el Alguacil de ese Juzgado, inserta al folio 25 del presente expediente, de fecha 18 de noviembre de 2.008, ésta dio contestación a la demanda mediante escrito de fecha 20 de noviembre de 2.008.

En fecha 25 de noviembre de 2.008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual el A quo declaró improcedente valorar los alegatos en éll contenido en esta etapa procesal, toda vez que no promovió un medio de prueba susceptible de valoración.

En fecha 28 de noviembre de 2.008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las pruebas que consideró el A quo pertinente mediante providencia de fecha 02 de diciembre de 2.008.

En fecha 30 de enero de 2.009, el A quo dictó sentencia en la presente causa mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta por la parte accionante, siendo ésta recurrida por dicha parte mediante diligencia de fecha 18 de marzo de 2.009, la cual fue posteriormente oída en ambos efectos en providencia del 23 de marzo de 2.009, ordenándose la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines del sorteo de Ley.

En fecha 24 de marzo de 2.009, fue recibido mediante el sistema de distribución el presente expediente, correspondiéndole a este Juzgado conocer del mismo, quien le dio entrada mediante auto de fecha 27 de marzo de 2.009, bajo el Nº 28.957, fijando así el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

En fecha 14 de abril de 2.009, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito contentivo de los fundamentos de su apelación.

Llegada la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal pasa a hacerlo con base a las siguientes consideraciones:

-II-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos para sustentar las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:… b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo… OMISSIS…”.

Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

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Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del contenido del libelo de demanda, la parte actora sostiene que:

1) En fecha 14 de noviembre de 2.006, firmó un contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un anexo de la casa principal, identificado como “QUINTA ROSAN”, ubicada en la Urbanización El Trigo, Calle Prolongación Páez, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda.

2) En el referido contrato se convino que era por un (01) año fijo no prorrogable automáticamente sino por acuerdo entre las partes; sin embargo vencido el lapso de vigencia del contrato, la arrendataria continuó ocupando el inmueble a pesar de haberle notificado antes del vencimiento, que no lo renovaría debido al atraso en el pago por dos (02) mensualidades consecutivas, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.

3) En varias oportunidades, supuestamente, le informó a la arrendataria (demandada) que requiere la entrega del inmueble que nos ocupa, otorgándole para dicho cumplimiento un plazo de seis (06) meses, toda vez que lo necesita para que viva su nieto F.J.R.R., con su pareja, pues a su decir carece de vivienda y de medios económicos para adquirir una, toda que lo que percibe por su trabajo no le alcanza para ello y se encuentra viviendo en condiciones de suma estrechez en el hogar de la madre (hija de la parte accionante).

4) A finales del mes de febrero de 2.008, supuestamente, la arrendadora (actora) le notificó una vez mas de manera verbalmente a la arrendataria (demandada), que requería el inmueble para que viviera su nieto y su pareja, obteniendo como respuesta por parte de la accionada que “esta buscando para donde mudarse y que me tengo que esperar a que consiga porque ella tiene hijos pequeños y no la pueden sacar”.

5) La arrendataria a decir de la accionante, ha tenido una conducta hostil e intransigente en cuanto a su solicitud, a pesar de que ella, supuestamente, no ha cumplido cabalmente con las cláusulas del contrato, lo que la llevó a notificar a la arrendataria su decisión de resolver el contrato de arrendamiento, debido esto a su decir, al incumplimiento en el pago de los cánones mensuales de arrendamiento, aunado a los constantes escándalos que han venido ocurriendo en el inmueble los cuales perturban su tranquilidad, toda vez que vive al lado, siendo una persona de 78 años de edad, notificación ésta que se negó a firmar.

6) A pesar de los inconvenientes la accionante a su decir ha sido comprensiva con la arrendataria al esperar varios meses que consiga otro inmueble en arrendamiento, pero es el caso que requiere el inmueble para que viva su nieto con su pareja.

7) En virtud de la negativa de la arrendataria de entregar el inmueble, la accionante acudió a su abogada, quien la citó a su despacho en fecha 22 de septiembre de 2.008, a los fines de tratar de resolver el asunto amistosamente, pero la accionada le manifestó a la referida abogada que está buscando para donde mudarse, que se tiene que esperar a que consiga porque ella tiene hijos menores de edad y la Ley la ampara.

Por lo anteriormente expuesto, la ciudadana E.E.S.D.R., plenamente identificada, demandó a la ciudadana M.D.K.N., también identificada, por Desalojo del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria.

Estimó su demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450), y finalmente, pide que la demanda sea declarada con lugar.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 20 de noviembre de 2.008, se verificó la contestación de la demanda, donde la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos:

1) Niega, rechaza y contradice que la relación contractual se haya iniciado en fecha 14 de noviembre de 2.006, pues a su decir la misma se inició con anterioridad a esa fecha tal y como se evidencia, supuestamente, de los recibos de cancelación del canon de arrendamiento fechados a partir del 07 de diciembre de 2.005.

2) Niega, rechaza y contradice la afirmación de la accionante respecto de una supuesta deuda de dos (02) mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento, toda vez que a su decir ha pagado puntualmente.

3) Niega, rechaza y contradice lo esgrimido por la accionante, en cuanto al plazo seis (06) meses que, supuestamente, le concedió para la desocupación del inmueble, toda vez que a su decir dicho lapso no es el que le corresponde legalmente.

4) Niega, rechaza y contradice la aseveración de la accionante, sobre su supuesta actitud hostil e intransigente, el incumplimiento de las cláusulas, sobre la presunta notificación escrita y mi negativa de firmarla, así como los escándalos que según la actora se protagonizaron en el inmueble.

5) Alega que de modo alguno se ha negado a desalojar el inmueble, toda vez que a su decir está clara en la necesidad del nieto de la demandante, sin embargo esgrime que tampoco el lógico ignorar sus necesidades.

Finalmente, solicitó fuese declarada sin lugar la demanda.

Antes de emitir pronunciamiento con respecto a la litis objeto de la controversia, quien suscribe considera necesario pronunciarse con respecto a la sentencia recurrida, así como efectuar la valoración de las pruebas aportadas al proceso:

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Tribunal de la causa, mediante sentencia resolvió la controversia declarando con lugar la demanda propuesta, con la siguiente motivación:

“(…) Continuando con la verificación de los requisitos concurrentes, para la procedencia del desalojo por necesidad de ocupar el inmueble arrendado por alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. Este Tribunal encuentra que la parte actora alega la necesidad que tiene su nieto de ocupar el mismo, en los siguientes términos: “(…) es el caso que requiero el inmueble para que viva mi nieto F.J.R.R., quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 12.161.699, con su pareja, ya que carece de vivienda y de medios económicos para adquirir una y se encuentra viviendo en condiciones de suma estrechez en el hogar de la madre, mi hija I.S.R.d.R. (…)”, y al efecto acompaño a su escrito libelar, partidas de nacimiento del ciudadano F.J.R.R.; y de su hija, la madre de éste, la ciudadana I.S.R.D.R., y copia fotostática de la cédula de identidad de los identificados ciudadanos, y de la parte actora ciudadana E.E.S.D.R.. De lo antes analizado, este Tribunal encuentra que cuando el literal b) del artículo 34 eiusdem, indica:… “alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”…, evidentemente, tal normativa debe interpretarse conforme al principio previsto en el artículo 825 del Código Civil, que establece las reglas como se defiere el orden de suceder, por ser una norma de orden público en resguardo del orden que debe mantenerse, para ejercer los derechos que derivan de esa condición de pariente consanguíneo en primero o segundo grado, por cuanto aun probada la condición de hija o el nieto como quedó demostrado con las partidas de nacimiento valoradas y apreciadas por este Tribunal, se hace necesario además demostrar la legitimidad para el ejercicio del derecho que deriva de dicha condición, para el caso del pariente consanguíneo en segundo grado, como en el presente caso, del nieto, debe demostrarse que el derecho del pariente consanguíneo en primer grado le ha sido diferido a su nieto, encontrando este Tribunal, que las pruebas cursantes en autos, este hecho no está demostrado, quedando en su pleno vigor el derecho del pariente consanguíneo en primer grado, en el presente caso de la parte actora, la ciudadana I.S.R.D.R., por lo que en base a la norma indicada, resulta improcedente acordar el desalojo del inmueble arrendado en beneficio del ciudadano F.J.R.R., por cuanto no demostró que le fuere deferido el derecho del pariente consanguíneo de primer grado, y con ello, su legitimidad para el ejercicio del derecho que deriva de su condición de pariente consanguíneo de segundo grado, y así se decide (…)”.

Ahora bien, la parte actora (apelante) fundamenta su apelación en los siguientes términos:

(…) Ciudadana Juez, tal como lo expone el A quo, la doctrina patria contempla que son tres (3) los requisitos exigidos para que pueda prosperar la acción de desalojo fundamentada en la causal b) del artículo 34, invocado, a saber: 1.- La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2.- La cualidad de propietario de ocupar el inmueble arrendado; y 3.- La necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado… Evidentemente que si no va a ser ocupado por el propietario debe demostrarse la filiación entre éste y la persona para quien lo requiere, para de allí determinar el grado consanguíneo que los une… En cuanto al requisito del parentesco señala la norma que corresponde tal derecho a los parientes consanguíneos dentro del segundo grado; al respecto señala el artículo 37 del Código Civil, que el parentesco por consanguinidad es la relación que existe entre las personas unidas por los vínculos de la sangre, y agrega que, la proximidad del parentesco se determina por el número de generaciones y cada generación forma un grado… En este orden de ideas señalaremos que el segundo grado de consanguinidad en línea directa es el que existe entre una persona y las dos generaciones siguientes es decir entre un ascendiente, su hijo (primer grado) y su nieto (segundo grado)… Argumenta la sentenciadora de la recurrida que si bien es cierto quedaron demostrados los requisitos, no se demostró que el pariente de primer grado haya deferido su derecho al de segundo grado. Significa esto que la sentenciadora está agregando un requisito que no establece la norma, ni viene dado por jurisprudencia ni doctrina… Ahora bien, siendo éstos los 3 requisitos, según la doctrina y la reiterada jurisprudencia, los que deben cumplirse concurrentemente, y siendo que tal como consta en la sentencia recurrida estos 3 requisitos se cumplieron pues quedó demostrado que: existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, que mi representada es la propietaria del inmueble arrendado; y la necesidad del nieto de ésta de ocupar dicho inmueble (lo cual se demostró con las testimoniales que valoró y apreció el a quo), aunado a que quedó demostrado el parentesco consanguíneo de segundo grado que une a mi representada con el ciudadano F.J.R.R. (su nieto), no puede el Juez A quo establecer y exigir otro requisito que no contempla la Ley, ni la doctrina, ni la jurisprudencia, como lo es que el pariente consanguíneo de primer grado defiera su derecho al pariente de segundo grado para que éste adquiera legitimidad, pues en primer lugar el legislador no condiciona el derecho del pariente consanguíneo de segundo grado al deferimiento del derecho por parte del pariente de primer grado; y en segundo lugar que el propietario va a darle al pariente que necesita el inmueble, la ocupación del mismo, más no la propiedad… OMISSIS… Por otra parte, en la causal en estudio el legislador no estableció un orden de prelación o preferencia entre el pariente consanguíneo de primer grado y el de segundo grado, por lo que lo propio en este caso es aplicar la máxima que regula la interpretación pues donde el legislador no distingue, no le está dado distinguir al intérprete… OMISSIS… Por los motivos expuestos, solicito respetuosamente que el presente recurso de Apelación sea declarado CON LUGAR y en consecuencia revocada la sentencia dictada el 30-01-2009 por el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (…)

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Pruebas de la parte actora, producidas junto con el libelo de la demanda:

1. - Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.E.S.D.R. (accionante), y la ciudadana M.D.K.N. (accionada), debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2.006, el cual quedó inserto bajo el Nº 17, Tomo 206, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Dicho documento es apreciado por este Tribunal, con la fuerza de un documento público en virtud de que el mismo fue otorgado ante un funcionario autorizado para ello, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por lo que se le atribuye valor de plena prueba, y así se declara.

2. - Original de documento de propiedad del Inmueble objeto de la controversia, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 08 de mayo de 1.973, bajo el Nº 30, Folio 125, Tomo 21, Protocolo Primero. Este Tribunal aprecia dicha prueba documental en virtud de que el mismo fue otorgado ante un funcionario autorizado para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y por no haber sido impugnado ni desvirtuado en el curso del proceso. Y así se declara.

3. - Original del Acta de nacimiento del ciudadano F.J.R.R.. Este Tribunal aprecia dicha prueba documental por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se establece.

4. - Original del Acta de nacimiento de la ciudadana Y.S.R.S.. Este Tribunal aprecia dicha prueba documental por ser un documento público que merece plena fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se establece.

5. - Tres (03) copias simples de la cédula de identidad de los ciudadanos E.E.S.D.R., Nº V-298.201; F.J.R.R., Nº 1V-161.699; e I.S.R.D.R., Nº V-5.431.321, respectivamente. Este tribunal aprecia dichas documentales por no haber sido desconocida ni tachada por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

6. - TESTIMONIALES: 1) Ciudadano F.A.D.O., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.208.161, evacuada en fecha 09 de diciembre de 2.008, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien a las preguntas formuladas por la representación judicial de la parte actora, respondió: “(…) PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano F.J.R.?, el testigo respondió: Si lo conozco de vista y comunicación SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, desde hace cuanto tiempo conoce al Sr. F.J.R.?, el testigo respondió: Como cuatro años y medio. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, de donde lo conoce?, el testigo respondió: Del pasillo del edificio ya que somos vecino (Sic) y nos encontramos en el ascensor, en la parada. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento en que apartamento vive el Sr. F.J.?, el testigo respondió: Se que vive con su mamá en el piso 12, pero no se el apartamento. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga si el testigo si tiene conocimiento si el Sr. F.J. vive solo o en pareja?, el testigo respondió: Supongo que en pareja, ya que él siempre está con una muchacha que me la presentó como su pareja, hace como dos meses. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento cuantas personas viven en casa de la madre del Sr. F.J.?,la testigo respondió: De saber exactamente no, pero he visto como seis personas adultas. SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento en que labora o trabaja el Sr. F.J.?, el testigo respondió: Yo, siempre lo veo en una camioneta Los Teques-San A.d.c.. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que el Sr. F.J. tenga medio (Sic) económicos para adquirir una vivienda?, el testigo respondió: No creo porque teniendo pareja no viviera con la mamá. En este estado se deja constancia que se encuentra presente el ciudadano E.M.R.R., quien fue debidamente juramentado. En este estado, la apoderada judicial de la parte actora ha cesado con las preguntas (…)”.

   2) Ciudadano E.M.R.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.961.245, evacuada en fecha 09 de diciembre de 2.008, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien a las preguntas formuladas por la representación judicial de la parte actora, respondió:“(…) PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano F.J.R.?, el testigo respondió: Si lo conozco de vista y comunicación. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, desde hace cuanto tiempo conoce al Sr. F.J.R.?, el testigo respondió: Desde los primeros meses del 2.006, casi tres años.. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo de donde lo conoce?, el testigo respondió: De donde yo trabajaba, la Línea de San Antonio. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento donde vive el Sr. F.J.?, el testigo respondió: Tengo entendido que vive en Residencias El Encanto. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento si el Sr. F.J. vive solo o en pareja?, el testigo respondió: Con una pareja ya que el me presentó a su pareja. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento cuantas personas más vive el Sr. F.J.?, la testigo respondió: Tengo entendido que con su padres y sus hermanos pero no se cuantos son. SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento en que labora o trabaja el Sr. F.J.?, el testigo respondió: En la Línea de Camionetas de San Antonio. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento que el Sr. F.J. tenga vivienda propia?, el testigo respondió: Que yo sepa no, más bien me pregunto hace varios meses cuando me presentó a la pareja que si sabía de un apartamento para alquilar. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que el Sr. F.J. tenga medio económico para adquirir una vivienda?, el testigo respondió: No creo porque trabajando de avance, eso no da para adquirir una vivienda, menos como están hoy día. En este estado, la apoderada judicial de la parte actora ha cesado con las preguntas (…)”.

   3) Ciudadano NOIDA G.Z.L., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 12.415.559, evacuada en fecha 09 de diciembre de 2.008, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien a las preguntas formuladas por la representación judicial de la parte actora, respondió:“(…) PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano F.J.R.?, la testigo respondió: Si lo conozco de vista y comunicación. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, desde hace cuanto tiempo conoce al Sr. F.J.R.?, la testigo respondió: Aproximadamente como veinticuatro años, que es el tiempo que tengo viviendo en el edificio. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo de donde lo conoce?, la testigo respondió: Del Edificio ya que somos vecinos. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento en que apartamento vive el Sr. F.J.?, la testigo respondió: Si vive en el mismo edificio y piso que yo, en el apartamento 12-A-10. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento si el Sr. F.J. vive solo o en pareja?, la testigo respondió: Vive en pareja ya que en varias oportunidades lo he visto salir o entrar del apartamento con una muchacha. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento cuantas personas viven en el apartamento donde habita el Sr. F.J.?, la testigo respondió: Son seis adultos, sus padres, dos hermanos y él con su pareja. SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento que el Sr. F.J. tenga vivienda propia?, la testigo respondió: No creo si vive allí es porque no tiene. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento en que labora o trabaja el Sr. F.J.?, la testigo respondió: Sí, en las camionetas Los Teques-San A.d.C.. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de que el Sr. F.J. tenga medio (Sic) económicos para adquirir una vivienda?, la testigo respondió: No creo porque teniendo pareja ya no viviera con su mamá. En este estado, la apoderada judicial de la parte actora ha cesado con las preguntas (…)”.

   Este Tribunal le otorga valor de plena prueba a las referidas testimoniales, toda vez que las declaraciones de los testigos, no son contradictorias, son concisas y guardan relación con los hechos controvertidos, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   Pruebas de la parte demandada:

   1- Copia simple de treinta y cinco (35) recibos suscritos por la ciudadana KASTURBAY MANRIQUE y la ciudadana E.S., por concepto de cánones de arrendamiento de un inmueble, los cuales rielan a los folios 28 al 62 del presente expediente. Este Tribunal no le atribuye valor probatorio a dichas documentales, toda vez que no cumplen con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

2. - Copia simple de un supuesto contrato de arrendamiento inserto a los folios 63 y 64 del presente expediente. Este Tribunal no atribuye eficacia alguna al referido recaudo, toda vez que no cumple con los lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

3. - Copia simple de un supuesto contrato de arrendamiento inserto a los folios 65 y 66 del presente expediente. Este Tribunal no atribuye eficacia alguna al referido recaudo, toda vez que no cumple con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

4. - Copia simple de un (01) recibo suscrito por la ciudadana KASTURBAY MANRIQUE y la ciudadana E.S., por concepto de tres meses de depósito de un inmueble, el cual riela al folio 67 del presente expediente. Este Tribunal no le atribuye valor probatorio a dicha documental, toda vez que no cumple con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

5. - Copia simple de un (01) recibo suscrito por la ciudadana KASTURBAY MANRIQUE y la ciudadana E.S., por concepto de canon de arrendamiento de un inmueble, el cual riela al folio 68 del presente expediente. Este Tribunal no le atribuye valor probatorio a dicha documental, toda vez que no cumple con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

   -III-

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   De los alegatos y pruebas aportadas por ambas partes, ha quedado evidenciada la existencia de una relación contractual de arrendamiento entre las partes, y así se evidencia del instrumento notariado contentivo de contrato de arrendamiento que cursa a los folios 05 al 10 (original), el cual no fue objeto de impugnación, por un anexo de la casa principal identificada como “QUINTA ROSAN”, ubicado en la Urbanización El Trigo, Calle Prolongación Páez, los Teques, Estado Miranda; ahora bien, la parte accionante solicita el desalojo aduciendo que requiere el bien inmueble objeto de la controversia para ser ocupado por un nieto y su pareja, toda vez que el mismo no posee vivienda, no tiene los recursos económicos para adquirir una propia y vive en condiciones de estreches con su madre (hija de la accionante), hecho que la parte demandada no rechaza, en su contestación a la demanda, y solo se limita a contradecir hechos que nada tienen que ver con lo aquí controvertido.

   En este orden resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:

   (…) Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)

   . (Subrayado y negrillas del Tribunal).

   Sobre la referida causal de desalojo la doctrina nacional ha expresado:

   (...) En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual (…)

   . (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica A.B., Caracas 2003, Págs. 194 y 195).

   Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar, que:

   “(...) Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla (…)”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343).

   (…) Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino (…)

   . (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras).

   Ahora bien, para la procedencia de la acción de desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos los cuales esta sentenciadora puntualiza de la siguiente manera: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación. 2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. 3) La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

   De acuerdo con el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes mencionado, el arrendador deberá demostrar dos extremos, el primero, el vínculo de consanguinidad o adopción entre éste y el pariente que requiere el inmueble ello para el caso de que, quien lo necesite no sea el propietario del inmueble y la segunda, la “necesidad” de ocuparlo, lo cual como bien lo ha determinado la doctrina y la jurisprudencia patria no puede ser sino objeto de pruebas indirectas que lleven a la convicción del juez, que en efecto existe tal necesidad. En cuanto al primer requisito, es decir el parentesco señala la norma que corresponde tal derecho a los parientes consanguíneos dentro del segundo grado; al respecto señala el artículo 37 del Código Civil, que el parentesco por consanguinidad es la relación que existe entre las personas unidas por los vínculos de la sangre, y agrega que, la proximidad del parentesco se determina por el número de generaciones y cada generación forma un grado. También debemos agregar que, dentro del parentesco consanguíneo, además de los grados a que alude la norma éste se subdivide en parentesco directo y parentesco colateral. El primero es el que existe entre ascendientes y descendientes, se encuentran en él, los hijos, los nietos, los bisnietos y así sucesivamente. El colateral es el que existe entre personas que no siendo descendientes unas de otras tienen un tronco común, en esta línea entran los tíos sobrinos, etc. En este orden de ideas señalaremos que el segundo grado de consanguinidad en línea directa es el que existe entre una persona y las dos generaciones siguientes es decir entre él y su descendiente, su hija o hijo (primer grado) y su nieto o nieta (segundo grado) El colateral en segundo grado será el que existe entre una persona, su hermano o hermana (primer grado-colateral) y el hijo o la hija de este (segundo grado colateral). En el presente caso, la demandante ha manifestado que necesita el inmueble para que lo ocupe su nieto siendo su carga probatoria demostrar que la persona que requiere el inmueble es su descendiente en segundo grado. Ahora bien, el A quo en su sentencia de mérito estableció que: “(…) De lo antes analizado, este Tribunal encuentra que cuando el literal b) del artículo 34 eiusdem, indica:… “alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”…, evidentemente, tal normativa debe interpretarse conforme al principio previsto en el artículo 825 del Código Civil, que establece las reglas como se defiere el orden de suceder, por ser una norma de orden público en resguardo del orden que debe mantenerse, para ejercer los derechos que derivan de esa condición de pariente consanguíneo en primero o segundo grado, por cuanto aun probada la condición de hija o el nieto como quedó demostrado con las partidas de nacimiento valoradas y apreciadas por este Tribunal, se hace necesario además demostrar la legitimidad para el ejercicio del derecho que deriva de dicha condición, para el caso del pariente consanguíneo en segundo grado, como en el presente caso, del nieto, debe demostrarse que el derecho del pariente consanguíneo en primer grado le ha sido diferido a su nieto, encontrando este Tribunal, que las pruebas cursantes en autos, este hecho no está demostrado, quedando en su pleno vigor el derecho del pariente consanguíneo en primer grado, en el presente caso de la parte actora, la ciudadana I.S.R.D.R., por lo que en base a la norma indicada, resulta improcedente acordar el desalojo del inmueble arrendado en beneficio del ciudadano F.J.R.R., por cuanto no demostró que le fuere deferido el derecho del pariente consanguíneo de primer grado, y con ello, su legitimidad para el ejercicio del derecho que deriva de su condición de pariente consanguíneo de segundo grado, y así se decide (…)”; y siendo que al analizar las pruebas cursantes en autos se observa que, para demostrar el vínculo de parentesco existente, la demandante produjo las siguientes documentales: a) Partida de nacimiento del ciudadano F.J.R.R. (folio 16); b) Partida de nacimiento de la ciudadana Y.S.R.S. (folio 17). En la primera de las partidas se señala que la madre del ciudadano F.J.R.R., es la ciudadana Y.S.R.S., quien a su vez es hija de la ciudadana E.E.S.D.R. (accionante), de manera que, si la demandante ha manifestado que la persona que necesita el inmueble es su nieto, es necesario entonces verificar mediante la respectiva partida el vínculo consanguíneo (directo) de uno de los padres de éste con la persona que demanda, en virtud de que la ley solo permite para que sea procedente la causal invocada, que el pariente se encuentre dentro del segundo grado tal como se explicó arriba, constatándose de la revisión de los autos que está demostrado suficientemente el vínculo de consanguinidad entre la demandante y la persona que designa como su nieto, y que para quien aquí juzga el artículo 34 ejusdem en su literal b) no establece como imperativo legal para la procedencia del desalojo, que el pariente de primer grado de consanguinidad, deba de alguna manera deferir u otorgar el derecho que tiene de ocupar el bien inmueble objeto de la controversia, al pariente en segundo grado de consanguinidad, en este caso el nieto de la accionante para que éste pueda optar por dicho beneficio, toda vez que literal b) del artículo antes mencionado es lacónico al establecer que quien puede optar por dicho beneficio, es aquel pariente consanguíneo dentro de los grados de consanguinidad que previó el legislador que tengan una verdadera necesidad de ocupar el inmueble, lo que debe ser demostrado en el juicio, por lo que se determina que el A quo incurrió en una errónea aplicación de la norma antes mencionada, al hacer una distinción no prevista en la Ley especial que regula la materia, y así se establece.

   Así las cosas, quedando demostrado el grado de consaguinidad que vincula a las partes, este Tribunal observa de los alegatos y demás pruebas traídas a los autos por ambas partes, la existencia de una relación arrendaticia, en la cual la accionante (arrendadora) le cedió en arrendamiento a la parte demandada (arrendataria) un inmueble de su propiedad constituido por un anexo de la casa principal, identificado como “QUINTA ROSAN”, ubicado en la Urbanización El Trigo, Calle Prolongación Páez, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, demostrándose de esta manera la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido y la aceptación por parte de la demandada en autos que la ciudadana E.E.S.D.R. (accionante), es la propietaria de dicho inmueble, de esta manera se concluye que se encuentran llenos los extremos de ley, con lo cual la acción de desalojo no es contraria a derecho; ahora bien, la parte accionante a los efectos de demostrar la necesidad de ocupar dicho inmueble por parte de su nieto, presentó en la oportunidad legal correspondiente testimoniales, donde se pudo apreciar, que es cierto que tiene necesidad de ocupar el inmueble arrendado, dado que se encuentra viviendo con su pareja, y demás grupo familiar en la casa propiedad de su progenitora, no poseyendo los medios económicos necesarios para obtener una vivienda propia, tales declaraciones de los testigos han sido consideradas contestes para demostrar tal necesidad, por su parte esta Juzgadora considera que la parte demandada durante el debate procesal, no aportó elementos probatorios tendentes a desvirtuar la necesidad alegada por la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en el cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, siendo pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, donde se establece con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

   En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, explica:

   (…) Dice la jurisprudencia de la Corte que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra (…)

   .

   En atención a lo antes trascrito, quien decide se permite puntualizar que durante el iter procesal, ambas partes debían cumplir con su carga probatoria, tal como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil, y siendo que, la parte actora, estaba destinada a demostrar durante el debate probatorio la necesidad de su nieto respecto de ocupar el bien inmueble objeto de la controversia; hecho éste que quedó suficientemente demostrado con las probanzas traídas por la actora al proceso, mientras que la parte demandada, estaba destinada a desvirtuar dicha necesidad, cuestión que no hizo, pues no promovió prueba alguna dirigida a desvirtuar lo alegado por la parte actora en su demanda.

   Ahora bien, es importante señalar que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancias capaz de obligar al necesitado a ocupar el inmueble para satisfacer tal exigencia. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés del necesitado. No sólo de la persona natural que se presente como propietario sino el pariente consanguíneo en comento o la persona jurídica dueña del inmueble,

   Se evidencia para quien aquí juzga, que la parte demandada se limitó solamente a negar, rechazar, impugnar y contradecir los argumentos que eran extraños a los hechos controvertidos; y siendo que todas las demás pruebas presentadas por la parte actora y valoradas por este Tribunal han llevados a la convicción de quien aquí juzga de la veracidad de los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda, de esta forma es por lo que considera que la acción de desalojo incoada debe prosperar, y así se resuelve.

   En lo atinente, a lo arriba expresado, esta juzgadora, previo análisis del contenido o petitorio del libelo de la demanda, colige que la acción deducida por la representación judicial de la parte accionante, no está prohibida por la Ley, sino por el contrario amparada en ella, siendo que lo que aquí se intenta es una acción de desalojo por la causal contenida en el Literal (b) del referido artículo, por cuanto a la necesidad de su nieto de ocupar el bien inmueble objeto de la controversia, por lo que este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar, tal y como será declarado en el dispositivo del presente fallo, y así se establece.

   -IV-

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los Artículos 12, 242, 243, 254 y 887 del Código de Procedimiento Civil, y el Literal (b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana E.E.S.D.R., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 298.201, en su carácter de parte actora en el presente juicio. SEGUNDO: SE REVOCA, la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2.009. TERCERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana E.E.S.D.R., antes identificada, en contra de la ciudadana KASTURBAY NEKANE M.D., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 12.159.794, y por tal declaratoria se le concede a la demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para que efectué la entrega material del inmueble constituido por un anexo de la casa principal, identificada como “QUINTA ROSAN”, ubicada en la Urbanización El Trigo, Calle Prolongación Páez, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, que ocupa en su condición de arrendataria, ello de conformidad con lo dispuesto en el Parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Se condena a la parte demandada al pago de las costas, conforme lo establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los veintitrés (23) días del mes de marzo del año dos mil diez (2.010). 199° años de la Independencia y 151° años de la Federación.

   LA JUEZ TITULAR,

   E.M. MADRIZ QUIROZ LA SECRETARIA,

   R.G.

   En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 11:30 a.m.

   LA SECRETARIA,

   EMMQ/RG/jcda

   Exp. N° 28.957