Decisión nº --- de Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 31 de Marzo de 2004
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2004 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Gleny Hidalgo Estredo |
| Procedimiento | Nulidad De Asamblea |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
En fecha 18 de febrero de 2004, se recibió y se le dio entrada a la demanda de Nulidad de Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios, incoada por la ciudadana E.G.J., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad No. 5.055.589, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por la abogada en ejercicio I.R.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.704.852, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 89.844 y de este domicilio, en contra del acta de asamblea extraordinaria de la Junta de Condominio del Edificio Chaguaramo” del Conjunto Residencial “Ciudad el Trébol”, de fecha 19 de enero de 2004.
En fecha 01 de marzo de 2004, el alguacil del Tribunal estampó diligencia informando al Tribunal que practicó la citación de la ciudadana C.G.d.R. en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Chaguaramo.
En fecha 03 de marzo de 2004, la abogada en ejercicio Y.U.B. inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 103.465, en su carácter de apoderada judicial del Condominio del Edificio CHAGUARAMOS del Conjunto Residencial “El Trébol” presento escrito contestación de la demanda.
En fecha 08 de marzo de 2004, la abogada en ejercicio S.B.H. en su carácter de apoderada de la parte demandada presentó pruebas y en la misma fecha el Tribunal admitió las mismas.
En fecha 09 de marzo de 2004, la parte actora confiere poder apud-acta a los abogados I.R.P., A.M.P. y D.V.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 89.844, 89.884 y 89.800 respectivamente.
El Tribunal para decidir observa:
Manifiesta la parte actora en su libelo de demanda que es propietaria de un apartamento signado con el número y letra (6B), ubicado en la ala “B”, planta baja del edificio “Chaguaramo”, Conjunto Residencial “Ciudad El Trébol”, y que lo adquirió según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 28 de Marzo de mil novecientos noventa y cinco, bajo el No. 4, Protocolo Primero, Tomo 31.
Que el día 19 de enero del presente año 2004, se efectuó una asamblea extraordinaria de propietarios del referido Edificio Chaguaramo, sin cumplir con los requisitos exigidos por la cláusula décima sexta del Documento de Condominio del referido Edificio, que esta inscrito en la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, el día 30 de septiembre de 1981, bajo el número 7, Protocolo 1, Tomo 21, Tercer Trimestre; en el cual la cláusula Décima Sexta del Documento del Condominio remite a las disposiciones de los artículos 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la indicada cláusula Décima Sexta del Documento de Condominio y los artículos 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen que para la validez jurídica de las Asambleas Extraordinarias de Propietarios del edificio Chaguaramo deben cumplirse los extremos siguientes:
Que la Asamblea Extraordinaria fuera convocada por la Junta de Condominio, alegando la urgencia de la misma o a petición de un número de propietarios que representen por lo menos el setenta y cinco (75%) de ellos de acuerdo a la cláusula Quinta, aparte 1) del Reglamento de Condominio del citado Edificio Chaguaramo y que la convocatoria de la Asamblea se hubiere publicado en un periódico de la localidad, invitando a los propietarios a la reunión, con tres (3) días de anticipación por lo menos (Articulo 24 L. P. H.).
Que los acuerdos tomados en la asamblea requerirán la aprobación de la mayoría de los propietarios interesados, que representa un tercio (1/3), es decir, el treinta y tres punto treinta por ciento (33,33%) del valor atribuido a la totalidad del inmueble (Edificio Chaguaramo) (Artículo 24 L. P. H).
Que al cotejar los requisitos exigidos por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal con el acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Edificio Chaguaramo, de fecha 19 de enero de 2004, se pueden destacar los vicios que afectan de nulidad a la misma, a saber:
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En el encabezamiento de dicha acta, se confiesa, que la convocatoria fue publicada en sitios visibles del Edificio Chaguaramo, con un (1) día de anticipación. Que se observe que el acta no se dice que la Convocatoria fue hecha por la Junta de Condominio (Cláusula quinta del Reglamento del Documento del Edificio Chaguaramo), como tampoco se invoca la urgencia del caso, que la convocatoria se hizo con un (1) día de anticipación para su celebración, contrariando la previsión del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que expresamente señala tres (3) días de anticipación, por lo menos, para la celebración de la Asamblea de Propietarios, que hubiere sido convocada legalmente.
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Que la Asamblea Extraordinaria cuestionada aparece firmada, por sólo dieciséis (16) supuestos propietarios del Edificio Chaguaramo.
Que de acuerdo con el Documento de Condominio del nombrado Edificio esta conformado por noventa y seis (96) apartamentos, y por tanto, se requiere el acuerdo en Asamblea de por lo menos treinta y dos (32) de esos propietarios, que conforman el tercio exigido por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, para tomar acuerdos obligatorios a rodos los propietarios (artículos 24 y 25 L. P. H.)
Que la asamblea extraordinaria de propietarios está viciada de nulidad, en virtud de no haberse hecho la convocatoria en forma legal, ni remotamente estuvo presente el quórum pertinente (1/3 de los propietarios), como lo exigen los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por su parte, la demandada afirma en su escrito de contestación de la demanda que el propietario que disiente de las decisiones tomadas en una asamblea por mayoría le es dado impugnar los acuerdos, tomados en violación de la ley del documento de condominio o por abuso de derecho, pero es el caso que en la referida asamblea no se tomó ningún acuerdo susceptible de ser impugnado por los copropietarios, por cuanto no se lesionó derecho alguno que pudiera dar lugar a dicha impugnación y mucho menos los derechos de la impugnante quien participó activamente en la misma haciendo uso de todas las prerrogativas que como propietaria le correspondía, lo cual se desprende de la simple lectura del acta de la misma, no existiendo, por consiguiente necesidad ni interés alguno en adelantar un proceso para impugnar acuerdos que no se tomaron acuerdos.
Pruebas de la parte actora:
Junto con el libelo de la demanda produjo los siguientes instrumentos:
Copia fotostática de la cesión de los derechos del apartamento adquirido según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 25 de marzo de 1.995, bajo el número 4, tomo 31, primer trimestre. Este documento tiene el carácter de documento público a tenor del artículo 1357 del Código Civil, mediante el ciudadano J.A.P.S. cede a la ciudadana E.G.J., cincuenta porciento de sus derechos sobre un apartamento distinguido con el Nº 6B, Ala “B”, ubicado en la planta baja del Edificio El Chaguaramo, Conjunto Residencial Ciudad El Trébol.
Copia fotostática del documento del condominio del Edificio “Chaguaramo” del Conjunto Residencial Ciudad el Trébol, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 30 de septiembre de 1981, bajo el número 7, tomo 21, tercer trimestre.
Copia fotostática del Reglamento de Condominio del Edificio “Chaguaramo” del Conjunto Residencial Ciudad el Trébol, sin nota de autenticación de la Notaria y de la inscripción ante el Registro Subalterna, por lo que carece de valor probatorio.
Copia fotostática del acta de asamblea extraordinaria de propietarios de la Junta de Condominio del Edificio Chaguaramo” del Conjunto Residencial “Ciudad el Trébol”, de fecha 19 de enero de 2004.
Pruebas de la parte demandada:
Testimonial jurada de los ciudadanos D.W.d.C., N.G. y M.S., esta prueba no fue evacuada.
El Tribunal para decidir:
Ahora bien, la cláusula décima sexta del documento de condominio establece: Todo lo concerniente a las asambleas de propietarios, se regirá por lo dispuesto en los Artículos 22, 23, 24 y 25 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y por lo pactado por este documento. Y la Ley de Propiedad Horizontal establece en los artículos 18 y 24 quienes pueden convocar a la asamblea general de propietarios, en principio, corresponde al administrador cuando este estime conveniente para considerar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando se lo requieran los propietarios cuyos apartamentos o locales represente un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, de que el administrador por cualquier causa no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, éstos pueden solicitar al Juez de Municipio en la jurisdicción donde este ubicado el inmueble, la convocatoria a la asamblea; y en caso de urgencia, la junta de condominio podrá convocar a la asamblea de copropietarios.
En este sentido, la Ley de Propiedad H.r.l. referente a la convocatoria, que será escrita, publicada en un periódico de la localidad firmada por el Administrador y dirigida a cada uno de los propietarios del condominio y la convocatoria debe ser publicada con tres días de anticipación a la celebración de la asamblea, y la fijación de un ejemplar de la convocatoria en las puertas del inmueble; pero aunque la ley de propiedad horizontal obliga al administrador a dejar en cada apartamento con la anticipación un ejemplar de la convocatoria, el incumplimiento de esta requisito no conlleva la nulidad de la asamblea, tal lo dispone el artículo 24 eiusdem.
De manera que, para la validez de una Asamblea General de Copropietarios es indispensable el cumplimiento de los siguientes requisitos:
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Que se realice la convocatoria con expresión de los puntos a tratar.
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Que se haya publicado la convocatoria en un periódico de la localidad, con tres (3) días continuos de anticipación, mínimos.
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Que se haya fijado un ejemplar de la convocatoria en la entrada del edificio.
Por otra parte, la Ley establece que la asamblea general de propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido convocados a la asamblea con tres días de anticipación, por lo menos; sin embargo, debe existir un quórum para la aprobación de la propuesta consultada que será el voto favorable de los propietarios de los apartamentos o locales que represente por lo menos dos tercios del valor del inmueble, salvos los casos donde la ley exige unanimidad.
En el caso de autos, la actora demanda la nulidad del acta de asamblea extraordinaria de propietarios de la Junta de Condominio del Edificio “Chaguaramo” del Conjunto Residencial “Ciudad el Trébol”, de fecha 19 de enero de 2004, cuya copia fotostática aparece aceptada por la parte demandada y el contenido del mismo expresa lo siguiente: “ ... se convocó a una Asamblea Extraordinaria en el Hall Principal de Planta Baja del Edificio Chaguaramos, según convocatoria publicada en sitio visible del Edificio Chaguaramos con un día de anticipación, puntos a tratar: Operatividad Tanque subterráneo aptos 4B, según informe de intendencia Parroquial y alto consumo Hidrolago mes diciembre 2003. ... se sometió a votación para proceder legalmente ante Tribunales Competentes contra la propietaria del apto 4B Sra. L.M.V., por desacato a la Asamblea de Propietarios y a las Autoridades de la Parroquia, ya que firma la propietaria un acuerdo de no terminar de construir el tanque subterráneo de agua, a lo cual según la señal de costumbre se sumaron 16 (dieciséis) votos a favor de la demanda y se constataron 18 firmas de asistentes...”.
De acuerdo con la transcripción parcial del acta impugnada se deduce que no se dio cumplimiento para la validez de la asamblea general de propietarios el requisito referido a la publicación de la convocatoria a la asamblea de propietarios de la Junta de Condominio del Edificio Chaguaramo” del Conjunto Residencial “Ciudad el Trébol”, por un periódico de la localidad, con tres (3) días de anticipación, como mínimo; además de acuerdo con la copia fotostática del documento de condominio del Edificio El Chaguaramo del Conjunto Residencial Ciudad El Trébol protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, de fecha 30 de septiembre de 1.981, bajo el número 7, tomo 21, tercer trimestre, que no fue impugnado por el adversario, por lo que se le tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el cual desprende que el Edificio denominado Edificio El Chaguaramo del Conjunto Residencial Ciudad del Trébol esta conformado por noventa y seis (96) apartamentos, donde el número de miembros para deliberar y para la votación estaría representados por lo menos dos tercios del valor del inmueble, que sería la representación de sesenta y seis (66) votos de propietarios, y que no fue el número de votos de propietarios que aprobaron el acta de asamblea extraordinaria, de fecha 19 de enero de 2004.
De lo antes expuestos, se puede aseverar que no basta con efectuar una convocatoria personal, ni llamar a la asamblea mediante un aviso en la cartelera del inmueble, sino además hay que cumplir con el requisito de publicación de la convocatoria con tres días de anticipación a la reunión para la validez de la asamblea de propietarios, y como no esta acreditado en autos el cumplimiento de tal requisito de publicidad de la convocatoria, es forzoso declarar la procedencia de la nulidad del acta de asamblea extraordinaria de propietarios de la Junta de Condominio del Edificio Chaguaramo” del Conjunto Residencial “Ciudad el Trébol”, de fecha 19 de enero de 2004, de conformidad con el artículo 24 de la Ley de Propiedad H.A.s. decide.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción del Judicial Estado Zulia, nombre de la República de Venezuela y por Autoridad del la Ley, se declara Con Lugar la Demanda de Nulidad de acta de asamblea extraordinaria de propietarios, incoada por la ciudadana E.G.J.; en contra de la Junta de Condominio del Edificio Chaguaramo” del Conjunto Residencial “Ciudad el Trébol”.
En consecuencia se declara la nulidad del acta de asamblea extraordinaria de propietarios celebrada en fecha 19 de enero de 2004, por la Junta de Condominio del Edificio Chaguaramo” del Conjunto Residencial “Ciudad el Trébol”.
Se condena en costas procesales a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada el y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto del los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial Estado Zulia, en Maracaibo a los treinta y un (31) días del mes de marzo de 2004. 193 ° y 144° años de Independencia y de la Federación.
LA JUEZ
Abogada GLENY HIDALGO ESTREDO
EL SECRETARIO
Abogado JUAN CARLOS CROES.
En la misma fecha se dictó y se publicó el fallo previo el anuncio anterior de ley en las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal, siendo las dos de la tarde. Se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. EL SECRETARIO.
