Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 26 de Abril de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE:

E.B.B., titular de la cédula de identidad Nro. 7.248.576, representado judicialmente por el abogado J.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 48.673.-

DEMANDADO:

J.M.S.S., titular de la cédula de identidad Nro. 4.402.462, representado judicialmente por el abogado M.R.O. y L.E. BELLO D’ ESCRIVAN, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.821 y 20.032 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 19.382

I

Recibidas para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del Recurso de Apelación que interpuso la Abogada M.R.O., coapodera judicial del ciudadano J.M.S.S., contra la decisión dictada en fecha 11 de Octubre de 2006 por el Juzgado de Municipio D.I. de esta misma Circunscripción Judicial. Recibido el expediente, en fecha 20 de Noviembre de 2006 se fijó el 10º día de despacho para el dictamen de la sentencia. En fecha 09 de diciembre de 2009 la juez Provisorio se avocó al conocimiento de la causa.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

Alega que en fecha 16 de febrero de 1994, otorgo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano J.M.S.S., sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa para habitación, ubicado en la prolongación calle de Tovar, barrio 19 de abril, casa Nº 15, Mariara Jurisdicción del municipio D.I. del estado Carabobo y se convino que el plazo de duración del contrato sería de seis (06) meses, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales, salvo que cualquier de sus partes avisara a la otra con treinta días de anticipación y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato; el canon de arrendamiento seria de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) mensuales y debido a la insolvencia manifiesta de el arrendatario, dicho canon de arrendamiento fue ajustado de mutuo acuerdo en fecha 18 de febrero de 2004 ante la oficina de inquilinato del concejo municipal del municipio D.I. del estado Carabobo, acordándose un pago de canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000.00) a partir de enero de 2004. Narra, que en la Cláusula Tercera, el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble objeto de arrendamiento, única y exclusivamente para vivienda familiar y en la Cláusula Sexta que estarán a cargo de el Arrendatario los servicios de agua, luz, aseo urbano, y en general todos aquellos no declarados expresamente en el contrato como incluidos en el arrendamiento. Afirma que el arrendatario no ha cumplido con el pago de las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, noviembre y diciembre de 2004, ni ha pagado los cánones correspondientes al año 2005, y lo que iba del 2006, lo que daba para el momento de incoar la demanda un monto total de TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.840.000,00) a razón de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 240.000.00) cada mes, no tomando en consideración la solicitud continua y reiterada por su parte en que le paguen las correspondientes mensualidades atrasadas e insolutas a que se obligó para el arrendatario al momento de celebrar el contrato. Mas adelante el demandante afirma que en fecha 17 de noviembre de 2004, el tribunal según expediente signando con el número 445-04, dejo constancia que el inmueble dado en arrendamiento SOLO PARA USO FAMILIAR, también lo utilizo por el arrendatario como TALLER DE FABRICA DE MUEBLES, incumpliendo por consiguiente la cláusula mencionada. Asimismo narra que se dejo constancia en la inspección lo siguiente “… el inmueble donde se encuentra constituido se observa mal estado, en general, piso desconforme, paredes sin pintar, marcos de las puertas tanto interiores como exteriores en mal estado techo parcialmente de zinc y otras parte del cielo rasó sucio en regular estado, dos cuartos uno continuo al otro con puertas de madera en mal estado, se observa un aire acondicionado en lo que llamar el cuarto principal en lo que se presume un baño interno, se observa que en le mismo esta ausente el inodoro, lavamanos, ducha, cortinas o puertas de baño, apreciándose un altar destinado a Santería, y la cocina al fondo y a la izquierda del inmueble, se aprecia en mal estado, en lo que respecta a las condiciones de aseo , limpieza y conservación que se encuentra en mal estado en general…”. Alega que se suma a lo antes planteado, la insolvencia por parte de el arrendatario, en el pago del servicio de corriente, transgrediendo, el contenido de la cláusula octava del contratote arrendamiento, donde se obligo el arrendatario al pago de los servicios mencionados. Demanda al ciudadano J.M.S.S., en su carácter de arrendatario invocando los artículos 881 del Código de Procedimiento civil, en concordancia con el artículo 33 de la ley de arrendamiento inmobiliario, para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: la resolución de contrato a que ha hecho referencia. SEGUNDO: hacer entrega del inmueble arrendado. TERCERO: pagar los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, que suman la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.840.000.00) e igualmente los montos que resulten de los días que vallan venciéndose hasta la total entrega del inmueble. CUARTO: demanda adicionalmente por la insolvencia del pago de servicios de electricidad del inmueble arrendado, un monto de UN MILLÓN SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 1.071.432,00). QUINTO: la cancelación de las costas del presente juicio, incluido correspondiente honorarios profesionales causados legítimamente. Demanda también la “CORRECCIÓN MONETARIA” de las cantidades adeudadas.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

Opone la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 361 eiusdem y el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alegando que “…existe falta de exactitud de orden literal, en palabras y frases que no figuran en lo escrito, atribuyendo el actor a la estipulación contractual relativa a la duración del referido contrato, menciones que no contiene…” (Cursiva del Tribunal). Alega que la voluntad de las partes al momento de suscribir el contrato, era vincularse por un contrato de arrendamiento a plazo fijo, único de seis meses y una única prorroga por otro periodo de tiempo igual, es decir por otros seis meses. Sostiene que la duración del contrato quedo establecida así: “El término fijo de duración del presente contrato será de seis meses fijos, pudiendo ser prorrogado por otro período de tiempo igual salvo que en caso de vencimiento del plazo fijo o el de la prorroga alguna de las partes, avise a la otra con treinta (30) días de anticipación y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato” (Cursiva del Tribunal). Destaca, que el renglón del contrato que expresa: “…salvo que en caso de vencimiento del plazo fijo o el de la prorroga alguna de las partes, avise a la otra con treinta (30) días de anticipación y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato…” debe considerarse “letra muerta”, ya que a su criterio establece una estipulación de imposible cumplimiento, porque con claridad meridiana se desprende del texto, que la manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato, deberá avisarlo una parte a la otra con treinta (30) días de anticipación y por escrito, después del vencimiento del plazo fijo o el de la prórroga. (Cursiva del Tribunal). Alega que el contrato comenzó a regir a partir del día 1ro de febrero de 1994 y terminó el día 1ro de agosto de 1994 y se prorrogó por un período de tiempo igual, siendo que la prorroga comenzó a partir del día 1ro de agosto de 1994 y terminó el día 1ro de febrero de 1995. Afirma que vencida la prorroga en fecha 1ro de febrero de 1995, continuó ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador, quien continuó recibiéndole los pagos por concepto de canon de arrendamiento, por lo cual alega que el contrato que inicialmente celebraron a tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado invocando la norma establecida en el artículo 1600 del Código Civil.

Alega que la acción resolutoria no es aplicable a contrato de arrendamiento ya que “…el derecho a pedir el desalojo procede solamente con fundamento en cualesquiera de las causales y mediante el procedimiento establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable a los actos jurídicos por tiempo indeterminado.” (Cursiva del Tribunal). Rechaza, los argumentos expuestos por la parte actora en el escrito libelar, negando que se encuentre incurso en incumplimiento de las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento. Alega que no es cierto que la casa de habitación que ocupa en arrendamiento le haya sido arrendada por el demandante distinguida con el Nro. 15, por cuanto en los recibos emitidos por el mismo arrendador y suscritos por el, identifica el inmueble con el Nro. 151, que también aparece así signado el inmueble en las facturas de servicios públicos. Declara falso e incierto que adeude las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; igualmente falso e incierto que adeude las cuotas de arrendamiento que iban del año 2006. También alega ser falso que adeude la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.840.000,00) por cánones insolutos.

Rechaza que el arrendador le haya solicitado en forma continua y reiterada el pago de alguna mensualidad atrasada e insoluta del arrendamiento, por el contrario, es el arrendador quien a partir del mes de enero de 2005, ha rehusado en forma continua y reiterada, recibir el pago de los cánones de arrendamiento, obligándole a recurrir al pago por consignaciones ante el Tribunal de la causa en expediente signado 199-05. Declara falso haber incumplido la cláusula octava del contrato e incierto que haya incumplido la cláusula tercera del contrato y haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento y falso el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato. Rechaza los argumentos del actor en relación al acta Nro. 2 que firmó en fecha 18 de febrero de 2004 ante la oficina de Inquilinato del C.M.d.M.D.I.d.E.C., afirmando que es cierto que se encontraba en mora, y que no es menos cierto que dicha mora no fue por irresponsabilidad de su parte, ya que a finales del año 2003 se atrasó en el pago del arrendamiento después que el arrendador no le recibía el canon de arrendamiento, porque quería aumentarlo o que le entregara el inmueble y fue por ello que en fecha 18 de febrero de 2004 se vio obligado a firmar la referida acta.

Rechaza haber cambiado el uso del inmueble de vivienda para uso familiar a taller de fábrica de muebles. Pues el inmueble objeto del contrato de arrendamiento lo continuó ocupando para su vivienda y de su grupo familiar y que el galpón ubicado al fondo del patio si esta destinado a taller de fabrica de muebles con el consentimiento del arrendador quien es el propietario del galpón que consta en los documentos de propiedad. Impugna la inspección ocular consignada en autos por la parte actora, en fecha 17 de noviembre de 2004, en virtud de la violación de los artículos 166 del código de procedimiento civil, y 3 y 5 de la ley de abogados, asimismo por haberse privado en ese acto de su derecho legítimo a la defensa y por cuanto la parte solicite no solamente manejo aviesamente la situación par alterar la verdad de los hechos, sino que pretende con dicha supuesta INSPECCIÓN OCULAR (Sic), introducir en estrados una serie de hechos que no tienen relación alguna con las causales invocadas para sustentar sus arbitrarias e irrelevantes pretensiones. Rechaza la insolvencia alegada por el demandante, con relación a servicio de electricidad, la corrección monetaria y las costas alegadas.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

A.L.a.d. las partes, queda admitido el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide.

Quedan como hechos controvertidos:

La procedencia de la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

El incumplimiento de pago del canon de arrendamiento y

El incumplimiento de la cláusula tercera y cláusula sexta del contrato.

DEL FALLO RECURRIDO EN APELACIÓN:

La sentencia recurrida expresa:

“…Se inicia el presente juicio por demanda intentada por el ciudadano: E.B.B., asistido por el abogado: L.G. P., quien señala en el libelo en resumen lo siguiente:

Que en fecha 16 de febrero de 1.994, otorgué un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano: J.M.S.S., sobre un inmueble ubicado en le prolongación de la Av. D.d.T., Barrio 19 de Abril, casa No. 15…En el referido contrato se convino una duración de seis (6) meses, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales, salvo que cualquiera de las partes avisara a la otra con treinta días de anticipación su voluntad de no prorrogar…se estableció el canon en Bs.9.000,oo…fue ajustado el 18 de febrero de 2004, cuando debido a la insolvencia y ante la oficina de inquilinato, se acordó un pago de Bs. 240.000,oo a partir de enero de 2004, y se estableció en la cláusula tercera: el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente para vivienda familiar..La cláusula sexta: el arrendatario declara recibir el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza y en buen estado de funcionamiento…cláusula octava: estará a cargo del arrendatario los servicios de agua, luz, aseo urbano, y, en general todos aquellos no declarados…Es el caso ciudadano Juez, que el ciudadano: J.M.S.S., ha incumplido…. LA FALTA DE PAGO…de los meses septiembre, octubre, noviembre de 2004, como tampoco los correspondientes a los meses del año, 2005, y lo que va del 2006…un total de Bs., 3.840.000,oo…VIOLACION DE LA CLAUSULA TERCERA…en fecha 17 de noviembre de 2004, este tribunal, dejo constancia que también lo esta utilizando para taller de fabrica de muebles, que estaba en mal estado….DE LA INSOLVENCIA EN EL PAGO DEL SERVICIO DE CORRIENTE…transgrediendo la cláusula octava donde se obligo al pago de los servicios mencionados que en estos momentos asciende a la cantidad de 1.071.432,oo, por ello demanda por la resolución del contrato, por pago de los cánones de arrendamiento, la cancelación de las costas…

Admitida la demanda en fecha: 03 de febrero de 2006, y seguidos los tramites de la citación del demandado, corre al folio 45, diligencia de fecha: 24 de marzo de 2006, donde el demandado: J.M.S.S., asistido de la abogada: M.R.O., se da por citado personalmente. Siguen a los folios: 48 al 53 y Vto., escrito de contestación a la demanda, presentado por el demandado, quien es resumen señala:

“Opongo la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir: LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA….en concordancia con el artículo 361 ejusdem y 35 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… Alega el actor que en fecha 16 de febrero de 1.994 otorgue contrato de arrendamiento…el referido contrato se convino que su plazo de duración sería de seis (6) meses, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales ….en dicha información libelar falta exactitud de orden literal que no figuran en lo escrito, por menciones que no contiene, en efecto la cláusula segunda del contrato expresa: el termino fijo de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijos, pudiendo ser prorrogado por otro periodo de tiempo igual, salvo que el caso de vencimiento del plazo fijo o la prorroga alguna de las partes avise a la otra….se infiere la voluntad manifiesta de los contratantes de vincularse por un contrato de arrendamiento a plazo fijo y una única prorroga por otro período de igual tiempo es decir, seis (6) meses mas, es perentorio destacar que el texto agregado a renglón seguido en la misma cláusula de duración del contrato debe considerarse letra muerta y que establece una estipulación de imposible cumplimiento cuando expresa: salvo que en caso de vencimiento del plazo fijo o la prorroga alguna de las partes avise a la otra con treinta (30) días de anticipación, y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato…La cláusula novena del contrato, establece: el presente contrato comenzará a regir, a partir del 01 de febrero de 1.994, se infiere entonces que termino el 01 de febrero de 1.995, y la relación se ha mantenido posteriormente a la prorroga, que recibió los pagos, es decir que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tacita reconducción. La parte actora invoca el artículo 1.167 del Código Civil. En el caso de autos es el contrato accionado es un arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado y en presencia de tal supuesto es contraria a derecho la pretensión de resolución de contrato por cuando en virtud de la naturaleza del contrato accionado el derecho a pedir el desalojo procede solamente con fundamento en cualesquiera de las causales…en el articulo 34 del Decreto...se refiere la cuestión previa que la ley niega la procedencia de la acción por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir. Desconozco en todas y cada una de sus partes los documentos privados que alega el actor acompañar marcados: d,e,f,g,h,y,j,k,l,m,n,ñ,p,q y r. son documentos privados que no emanan de mi..A los fines de salvaguardar los derechos que me asisten opongo las siguientes defensas...Rechazo los argumentos no es cierto que la casa arrendada este distinguida con el No. 15, identifica No. 151…es falso que adeude las cuotas...La solvencia consta en los expedientes números: 534-04 y 199-05, cuyos pagos es falso que haya incumplido la cláusula octava y tercera por uso distinto y es falso que adeude Bs. 3.840.000,oo, a razón de Bs. 240.000,oo, es falso que me haya citado en forma reiterada, al contrario desde el 2005, ha rehusado recibir los cánones, obligándome a recurrir al pago por consignaciones en el expediente No. 199-05, el falso que me encuentre insolvente en el pago de servicio de agua, luz, aseo urbano. Rechazo los argumentos del actor…- que fijar el 18 de febrero de 2004, ante la Oficina de Inquilinato, si bien es cierto me encontraba en mora, no es menor cierto que dicha mora no fue por irresponsabilidad de mi parte, ya que a finales del 2003, me atrase en el pago, pues no me recibía el pago, porque quería aumentarlo y que le entregara el inmueble, por ello en fecha 12 de febrero de 2004 me vi obligado al firmar el acta No. 2, donde lo mas importante para el arrendador fue lograr el aumento del alquiler a Bs. 240.000,oo, aunque por efectos de la resolución de fecha 08 de abril de 2003, los cánones fueron congelados, invoco las disposiciones de la resolución…Rechazo que haya cambiado el uso del inmueble, de vivienda para taller de fabrica de muebles, ya que el inmueble lo continúo ocupando como vivienda y el galpón ubicado al fondo del patio del mismo terreno si esta destinado a taller de fabrica de muebles, con el consentimiento del arrendador, quien es el propietario del galpón, que consta de los documentos de propiedad anexo al libelo de la demanda y quien oportunamente contrato la instalación del sistema de electricidad propio para el uso comercial del inmueble, durante mas de 10 años he ejercido mi derecho al trabajo en el galpón No. 151-1., que forma parte del mismo inmueble, sin oposición del arrendador. Impugno la inspección ocular de fecha: 17 de noviembre de 2004 signada con el No. 445-04 en violación del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 y 5 de la Ley de Abogados…Rechazo la corrección monetaria, que deba pagar costas y el artículo 254 de la carta magna y 20 del Código de Procedimiento Civil, (omissis)

Abierto el juicio a pruebas, en fecha; 03 de Abril de 2006, Corre a los folios 63 al 70, escrito de pruebas presentado por el apoderado del demandante, donde alega la improcedencia de la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, afirmando en resumen lo siguiente:

“Para considerar prohibida la acción es menester la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio….pero en ningún momento señala cual es la disposición legal que imposibilita el ejercicio de la acción legal opuesta (omissis). En la cláusula segunda jamás se señalo que el contrato seria de un único plazo de seis meses. Como que tampoco se señalo que se prorrogaría por una única prorroga por otro periodo de igual tiempo. Estamos en presencia de un contrato de arrendamiento donde se fijo un plazo de seis meses prorrogable automáticamente por periodos iguales, hasta tanto alguna de las partes manifieste a la otra su decisión de no prorrogar más el contrato…

Además de lo alegado referente e la cuestión previa opuesta, el demandado reproduce el merito favorable de documentos, invoca la comunidad de la prueba, ratifica la inspección ocular practicada y que la misma no fue tachada, por cuanto esta es la figura con la cual se le puede restar valor, fue autorizada por el Juez, y promueve inspección y ratifica las pruebas acompañadas al libelo de la demanda.

Continúan a los folios 73 al 79 y Vto., escrito de pruebas presentado por la apoderada del demandado, donde reproduce las defensas, e insiste en la cuestión previa, promueve documentales, consigna documentales y promueve prueba de informes. Siguen a los folios: 140 al 143, acta de inspección ocular. Sigue al folio 144, diligencia de la parte demandada, donde consigna documentos. Siguen a los folios: 188 al 191, escritos presentados por el apoderado del demandante, donde hace alegatos en relación a la inspección practicada. Sigue a los folios: 194 al 206, escrito de informes presentado por el actor. Corre a los folios 208 y 209, comunicación emitida de Eleoccidente, en relación a la repuesta de la prueba de informes y siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva en este juicio, este tribunal observa:

MOTIVA

CAPITULO PRIMERO

DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA

Del análisis y estudio que hace este Tribunal de la contestación de la demanda aprecia, que la parte demandada, ha opuesto, la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA. En vista a ello, el artículo 35 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé lo siguiente

En la contestación a la demanda, el demandado, deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y, las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

Ahora bien, así la trama, pasa este Juzgador a verificar las procedibilidad o no de la referida cuestión previa y a tal efecto valúa:

La oponente de la cuestión previa escribe en su capitulo relativo a la cuestión previa lo siguiente:

Opongo la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir: LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA….en concordancia con el artículo 361 ejusdem y 35 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… Alega el actor que en fecha 16 de febrero de 1.994 otorgue contrato de arrendamiento…el referido contrato se convino que su plazo de duración sería de seis (6) meses, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales ….en dicha información libelar falta exactitud de orden literal que no figuran en lo escrito, por menciones que no contiene, en efecto la cláusula segunda del contrato expresa: el termino fijo de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijos, pudiendo ser prorrogado por otro periodo de tiempo igual, salvo que el caso de vencimiento del plazo fijo o la prorroga alguna de las partes avise a la otra….se infiere la voluntad manifiesta de los contratantes de vincularse por un contrato de arrendamiento a plazo fijo y una única prorroga por otro período de igual tiempo es decir, seis (6) meses mas, es perentorio destacar que el texto agregado a renglón seguido en la misma cláusula de duración del contrato debe considerarse letra muerta y que establece una estipulación de imposible cumplimiento cuando expresa: salvo que en caso de vencimiento del plazo fijo o la prorroga alguna de las partes avise a la otra con treinta (30) días de anticipación, y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato…La cláusula novena del contrato, establece: el presente contrato comenzará a regir, a partir del 01 de febrero de 1.994, se infiere entonces que termino el 01 de febrero de 1.995, y la relación se ha mantenido posteriormente a la prorroga, que recibió los pagos, es decir que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tacita reconducción. La parte actora invoca el artículo 1.167 del Código Civil. En el caso de autos es el contrato accionado es un arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado y en presencia de tal supuesto es contraria a derecho la pretensión de resolución de contrato por cuando en virtud de la naturaleza del contrato accionado el derecho a pedir el desalojo procede solamente con fundamento en cualesquiera de las causales…en el articulo 34 del Decreto...se refiere la cuestión previa que la ley niega la procedencia de la acción por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir

.

Asimismo aprecia este Tribunal, que el actor, señala en su escrito de promoción de pruebas y en relación a la cuestión previa opuesta lo siguiente:

Para considerar prohibida la acción es menester la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio….pero en ningún momento señala cual es la disposición legal que imposibilita el ejercicio de la acción legal opuesta (omissis). En la cláusula segunda jamás se señalo que el contrato seria de un único plazo de seis meses. Como que tampoco se señalo que se prorrogaría por una única prorroga por otro periodo de igual tiempo. Estamos en presencia de un contrato de arrendamiento donde se fijo un plazo de seis meses prorrogable automáticamente por periodos iguales, hasta tanto alguna de las partes manifieste a la otra su decisión de no prorrogar más el contrato…

(omissis)

En base a estas premisas, aprecia éste Juzgador, que el tema discutido traído por la parte demandada en relación a la cuestión previa opuesta y, como continente en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue relativa a la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado, si operó en la determinación la tácita reconducciòn como instituto del contrato y, para la desnaturalización de esta determinación, como contradictorio del demandante, afirmó, que el contrato de arrendamiento es a termino fijo operando prorrogas sucesivas. Ahora bien, esta situación planteada para su resolución, le correspondería a este Tribunal descender al análisis de las conductas volitivas y declaradas de las partes dentro del contrato, con el fin de determinar si efectivamente coincide la voluntad volitiva con la declarada y en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atender el propósito y la intención de las partes o de los otorgantes para contratar, con miras a las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Este ejercicio magistral del Juez, no puede producirse dentro del estudio y análisis de una cuestión previa, aunque la misma tenga efecto extintivo, como sucede en este caso de marras, donde la parte demandada, pretende que el Juez entre al análisis de la naturaleza del contrato dentro del subproceso de las cuestiones previas, ya que, si bien estas tienen un doble sentido profiláctico del proceso, uno suspensivo (Numerales 1 al 8 del artículo 346), y otro extintivo (Numerales 9 al 11 del artículo 346), no puede el juez resolver defensas de la plataforma del juicio, en una postulación incidental, como lo ha propuesto el demandado, pues el estudio, análisis e intención contractual, es asunto de fondo que no se puede resolver como cuestión previa, pues ello equivaldría, a que el juez sustituya en lo incidental lo que debe resolverse como defensa de fondo, en especial la naturaleza del contrato de arrendamiento como determinado o indeterminado, que es una situación de hecho, mas no de derecho y configurar el silogismo jurídico en la etapa incidental, tergiversaría el escenario del fondo bajo la cuestión previa opuesta, contenida en el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que es una hermenéutica de derecho, como lo es la Prohibición o no de la Ley de admitir determinada acción, bajo causales taxativas establecidas en la ley. Por consiguiente, la cuestión previa opuesta por el ciudadano: J.M.S.S., asistido por la abogada; M.R.O., al momento de la contestación de la demanda, no procede en derecho, por los análisis precedentes. En consecuencia queda RECHAZADA, la cuestión previa opuesta, contenida en el numeral 11, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así queda decidido.-

CAPUTULO SEGUNDO

DE LOS HECHOS CONSTITUTIVOS DE LA DEMANDA Y LA CONTESTACION Y LOS HECHOS ADMITIDOS Y CONTROVERTIDOS

Ahora bien resuelta la cuestión previa, tal como lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, pasa de seguida este tribunal al análisis, estudio del thema decidendum en este juicio, y a la determinación de los hechos constitutivos de la demanda y la contestación, así como los hechos admitidos y, a tal efecto aprecia, que el demandante señala en su libelo:

Que en fecha 16 de febrero de 1.994, otorgué un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano: J.M.S.S., sobre un inmueble ubicado en le prolongación de la Av. D.d.T., Barrio 19 de Abril, casa No. 15…En el referido contrato se convino una duración de seis (6) meses, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales, salvo que cualquiera de las partes avisara a la otra con treinta días de anticipación su voluntad de no prorrogar…se estableció el canon en Bs.9.000,oo…fue ajustado el 18 de febrero de 2004, cuando debido a la insolvencia y ante la oficina de inquilinato, se acordó un pago de Bs. 240.000,oo a partir de enero de 2004, y se estableció en la cláusula tercera: el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente para vivienda familiar..La cláusula sexta: el arrendatario declara recibir el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza y en buen estado de funcionamiento…cláusula octava: estará a cargo del arrendatario los servicios de agua, luz, aseo urbano, y, en general todos aquellos no declarados…Es el caso ciudadano Juez, que el ciudadano: J.M.S.S., ha incumplido…. LA FALTA DE PAGO…de los meses septiembre, octubre, noviembre de 2004, como tampoco los correspondientes a los meses del año, 2005, y lo que va del 2006…un total de Bs., 3.840.000,oo…VIOLACION DE LA CLAUSULA TERCERA…en fecha 17 de noviembre de 2004, este tribunal, dejo constancia que también lo esta utilizando para taller de fabrica de muebles, que estaba en mal estado….DE LA INSOLVENCIA EN EL PAGO DEL SERVICIO DE CORRIENTE…transgrediendo la cláusula octava donde se obligo al pago de los servicios mencionados que en estos momentos asciende a la cantidad de 1.071.432,oo, por ello demanda por la resolución del contrato, por pago de los cánones de arrendamiento, la cancelación de las costas…

Del mismo modo el demandado, señala como hechos constitutivos en la contestación lo siguiente:

A los fines de salvaguardar los derechos que me asisten opongo las siguientes defensas...Rechazo los argumentos no es cierto que la casa arrendada este distinguida con el No. 15, identifica No. 151…es falso que adeude las cuotas...La solvencia consta en los expedientes números: 534-04 y 199-05, cuyos pagos es falso que haya incumplido la cláusula octava y tercera por uso distinto y es falso que adeude Bs. 3.840.000,oo, a razón de Bs. 240.000,oo, es falso que me haya citado en forma reiterada, al contrario desde el 2005, ha rehusado recibir los cánones, obligándome a recurrir al pago por consignaciones en el expediente No. 199-05, es falso que me encuentre insolvente en el pago de servicio de agua, luz, aseo urbano. Rechazo los argumentos del actor… que el 18 de febrero de 2004, ante la Oficina de Inquilinato, si bien es cierto me encontraba en mora, no es menor cierto que dicha mora no fue por irresponsabilidad de mi parte, ya que a finales del 2003, me atrase en el pago, pues no me recibía el pago, porque quería aumentarlo y que le entregara el inmueble, por ello en fecha 12 de febrero de 2004 me vi. obligado al firmar el acta No. 2, donde lo mas importante para el arrendador fue lograr el aumento del alquiler a Bs. 240.000,oo, aunque por efectos de la resolución de fecha 08 de abril de 2003, los cánones fueron congelados, invoco las disposiciones de la resolución…Rechazo que haya cambiado el uso del inmueble, de vivienda para taller de fabrica de muebles, ya que el inmueble lo continúo ocupando como vivienda y el galpón ubicado al fondo del patio del mismo terreno si esta destinado a taller de fabrica de muebles, con el consentimiento del arrendador, quien es el propietario del galpón, que consta de los documentos de propiedad anexo al libelo de la demanda y quien oportunamente contrato la instalación del sistema de electricidad propio para el uso comercial del inmueble, durante mas de 10 años he ejercido mi derecho al trabajo en el galpón No. 151-1., que forma parte del mismo inmueble, sin oposición del arrendador. Impugno la inspección ocular de fecha: 17 de noviembre de 2004 signada con el No. 445-04 en violación del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 y 5 de la Ley de Abogados…Rechazo la corrección monetaria, que deba pagar costas y el artículo 254 de la carta magna y 20 del Código de Procedimiento Civil

, (omissis).

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En este orden de ideas, aprecia este Juzgador, que los hechos controvertidos, están basados en primer orden a la naturaleza del contrato de arrendamiento, que si bien es cierto que el demandado lo opuso como cuestión previa y fue resuelto en capitulo anterior rechazando la misma, la apoderada del demandado señala este punto en su escrito de pruebas que corre a los folios 73 al 80, y como alegato hizo y señaló:

“En virtud del principio procesal de la comunidad de las prueba, promuevo el contrato de arrendamiento, otorgado por ante este mismo Juzgado,….a los efecto de, desvirtuar el alegato libelar respecto a que el contrato accionado, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por lo tanto hago valer, a todo evento el pacto contractual en relación a la duración del contrato contenida en la cláusula segundo (sic)…omissis. Resulta evidente que el termino fijo de duración del contrato convenido en seis meses fijos, comenzó a regir a partir del primero de febrero de de 1.994, y terminó el 01 de agosto de 1.994, y se prorrogó por un periodo de igual tiempo, es decir, por seis (6) meses mas, y siendo así, la prorroga comenzó a partir del 01 de agosto d 1.994, y termino el día 01 de febrero de 1.995, y a partir de esta última fecha el arrendatario J.S.S., continuó ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, quien continua recibiendo los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, es decir, que el contrato inicialmente celebrado a tiempo determinado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por efectos de la “tacita reconducciòn”…”

Así las cosas, no puede este tribunal entrar al análisis de los otros hechos controvertidos antes de resolver esta situación relativa a la naturaleza del contrato de arrendamiento como a tiempo determinado o indeterminado. A tal efecto se pasa de seguida al estudio del contrato de arrendamiento que corre en original al folio 13 y 14, el cual ambas partes los han admitido como tal, pues no lo atacó el demandado en forma alguna por lo que el mismo arroja total elemento de prueba en este juicio, y de el éste Juzgador aprecia que la cláusula segunda del contrato señala:

“El termino fijo de duración del presente contrato, será de seis (6) meses fijos, pudiendo ser prorrogado por otro periodo de tiempo igual, salvo que en caso de vencimiento del plazo fijo o el de la prorroga alguna de las partes avise a la otra con treinta (30) días de anticipación y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato.

En base a la transcripción literal de la cláusula segunda del contrato cuestionado y, tomando de la mano el contenido de la parte infine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, desciende este Juzgador a la interpretación del contrato de arrendamiento y para tal interpretación, tomará en consideración el propósito y la intención de las partes para contratar, teniendo como norte la exigencia de la Ley, la verdad y de la buena fe, logrando analizar lo siguiente:

En principio, la cláusula analizada arroja, que la contratación se hizo en base a un término fijo de seis (6) meses, cuando se escribió ““El termino fijo de duración del presente contrato, será de seis (6) meses fijos” y un solo periodo del prorroga inicial cuando se anotó: “pudiendo ser prorrogado por otro periodo de tiempo igual”. Sin embargo, al momento de la contratación, ambos otorgantes hicieron una salvedad, cuando anotaron en la cláusula la palabra “salvo”, que de acuerdo al diccionario de la lengua española pagina 594, significa: “ileso, librado de un peligro, adverbio excepto”. Con esto quiere significar este Tribunal, que los contratantes excepcionaron a que, una vez finalizado el periodo de seis (6) meses y la única prorroga por seis (6) meses más, la parte que no desearía continuar con la relación arrendaticia, vencido el término inicial y la única prorroga, debería avisar a la otra, con treinta (30) días de anticipación y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato. En base a este análisis, es claro y evidente y así lo interpreta este Juzgador, que las partes acordaron que una vez vencido el plazo inicial de seis (6) meses, y la prorroga de este lapso, es decir seis (6) meses más, el silencio de ambos contratantes, en la continuidad de la relación jurídica contractual arrendaticia, traería como consecuencia inmediata, LA PRORROGA DEL CONTRATO, entendiéndose por prorroga de acuerdo al diccionario de la lengua española, Pág. 539, plazo durante el cual se prorroga algo y el verbo rector de este hecho “prorrogar”, significa de acuerdo al mismo diccionario: “hacer que algo dure mas tiempo”. Ahora bien, en base a estas aserciones, concluye este juzgador, que ambas partes acordaron efectivamente que el silencio traería como consecuencia la prorroga de la duración del contrato, por seis (6) meses, y vencido este plazo, el mismo silencio en terminar la relación arrendaticia, generaría otra prorroga de seis meses y así en lo sucesivo, hasta que se produzca la condición resolutoria establecida por los contratantes para terminar la relación arrendaticia que es “alguna de las partes avise a la otra con treinta (30) días de anticipación y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato”. En consecuencia, el contrato de arrendamiento que se analiza, mantiene su naturaleza de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por seis (6) meses en cada prorroga, por el silencio de los contratantes, y en ningún momento procede la tacita reconducciòn del contrato y así se decide.

DE LA SOLVENCIA O INSOLVENCIA DEL ARRENDATARIO

Resuelto el punto anterior, en relación a la naturaleza del contrato, pasa de seguida este Juzgador, al estudio y análisis de la insolvencia alegada por el demandante y la excepción de pago afirmada por el demandado, tanto en lo que respecta a los cánones de arrendamiento, como en lo que respecta a los servicios públicos, que como obligaciones contractuales se han puesto en debate.

Señala el demandante en el libelo, que en principio el canon se estableció en Bs. 9.000, oo y fue ajustado en fecha 18 de febrero de 2004, cuando debido a la insolvencia manifiesta del arrendatario de mutuo acuerdo ante la Oficina de Inquilinato de este Municipio, se acordó, un pago mensual de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00) a partir de enero de 2004 y que el demandado no ha cumplido con el pago de las cuotas del mes de septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2004, como tampoco ha pagado los 12 meses de año 2005 y lo que va del año 2006. En lo que a estos hechos respecta, el demandado, al momento de la contestación de la demanda, se excepcionó señalando que la solvencia de pago, de los arrendamientos, consta en los expedientes 534-04 y 199-05, de este Juzgado, cuyos pagos oportunos y respectiva solvencia conoce la parte actora, por lo que es falso que adeude Bs. 3.840.000, oo a razón de Bs. 240.000, oo.

Controvertidos así los hechos, pasa este Juzgador a escudriñar en las actas procesales a los fines de verificar la verdad y aprecia:

Que el demandado al momento de la demanda, trajo el contrato de arrendamiento el cual ha quedado admitido por ambas partes y en dos folios un acuerdo celebrado en fecha: 18 de febrero de 2004 acta No. 2, donde la ciudadana: C.G., actuando mediante poder del demandante, y el ciudadano: J.S.S., establecieron:

En virtud de que el arrendatario, se encuentra moroso en el pago de varios cánones de arrendamiento por la cantidad de Bs. 200.000, oo así como los servicios públicos,(Agua y Luz), es por lo que acuerdan: el arrendatario se obliga a entregar a la arrendadora, en dinero efectivo y de curso legal, la suma de Bs. 600.000,oo el día 29 de febrero de presente año o en su defecto dentro de los cinco (5) días siguientes comprometiéndose a precisar el día de dicho pago la fecha en que pagara o abonara parte de la deuda que corresponde al presente año, vale decir…Bs. 40.000,oo, por lo que en canon mensual a pagar es Bs. 240.000,oo…y los Bs. 600.000,oo anteriores referidos a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003. Respecto al pago de servicios públicos, la arrendadora plantea acudir….y verificar se obliga a entregar el inmueble libre de deudas tal como lo recibió al termino de la relación arrendaticia y reponer el estado de la pared del inmueble en la cual esta una puerta de metal y dejar las características del inmueble en las mismas condiciones por lo que se obliga a entregar el inmueble el 30-01-05 completamente desocupado y libre de personas y cosa…Finalmente el arrendatario admite que el referido inmueble se varió sin el consentimiento de la arrendadora, siendo originalmente para fines residencial no obstante funciona una fabrica de muebles conjuntamente con el uso de residencia…

A este respecto, la apoderada del demandado al momento de la contestación de la demanda, señalo lo siguiente:

Rechazo los argumentos del actor…. el 18 de febrero de 2004, ante la Oficina de Inquilinato, si bien es cierto me encontraba en mora, no es menos cierto que dicha mora no fue por irresponsabilidad de mi parte, ya que a finales del 2003, me atrase en el pago, pues no me recibía el pago, porque quería aumentarlo y que le entregara el inmueble, por ello en fecha 18 de febrero de 2004 me vi obligado a firmar el acta No. 2, donde lo mas importante para el arrendador fue lograr el aumento del alquiler a Bs. 240.000,oo, aunque por efectos de la resolución de fecha 08 de abril de 2003, los cánones fueron congelados, invoco las disposiciones de la resolución…

Ahora bien, este documento como tal no fue atacado por la parte demandada, caso contrario admite los hechos plasmados en el mismo bajo la salvedad de que la insolvencia se debió a hechos del arrendador para lograr el aumento de canon de arrendamiento y no recibía el pago, por lo que tal documento produce efectos probatorios en este Juicio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, analizado el documento anterior, y el alegato del demandando en relación a la resolución publicada en gaceta Oficial No. 37.667 de fecha 08 de abril de 2003, aprecia este Tribunal, que el acuerdo suscrito por las partes, en presencia del funcionario de la dirección de inquilinato, esta datado de todos los requisitos legales y, ambos manifestantes, prestaron su voluntad libremente y sin ningún tipo de coacción o apremio, caso contrario, en presencia del funcionario de inquilinato, se estableció un acuerdo plasmado en dicha acta con miras a la solución del conflicto que en ese momento se manejo. Ahora bien, hecha la acotación anterior, y analizado lo afirmado en relación a la resolución No. 036, de fecha 04 de abril, publicada en gaceta oficial No. 328.223, de fecha: 08 de abril de 2003, la cual sostuvo una vigencia de un año, es decir desde el 08 de abril de 2003, al 08 de abril de 2004, se evidencia, que si bien es cierto que en la resolución se estableció que se mantendrían los montos de los cánones de arrendamiento, no puede omitir este Juzgador, el hecho de que la estipulación del precio del alquiler señalados por las partes en el acta celebrada en la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de este Municipio, obedeció a un acuerdo bilateral en razón de las situaciones de atraso en los servicios y canon que sostenía el demandado en ese momento y en virtud de ello ambos contratantes estipularon un nuevo canon de Bs. 200.000,oo a Bs. 240.000,oo, por lo que no arroja el documento, que haya terciado solo la voluntad del arrendador del incremento sino que ambos participantes lo acordaron libremente. Por consiguiente, las manifestaciones plasmadas en el acta analizada, a juicio de este Juzgador, no transgrede la resolución No. 036, emanada del Ministerio de la Producción y el Comercio y de la Infraestructura, ya que, en todo caso de que existiese alguna violación, la propia resolución faculta a las autoridades administrativas a los fines de imponer las sanciones, previa denuncia del arrendatario, y es claro y evidente en este caso, que de acuerdo al principio de la legalidad del contrato, es decir, que el contrato es ley entre las partes y además de ello de acuerdo al concepto de contrato establecido en nuestro Código Civil, en el artículo 1.133, los contratantes pueden a través del contrato, constituir, reglar, transmitir MODIFICAR (Mayúsculas El Tribunal), o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Por ende, el acuerdo celebrado entre los contrincantes, según acta de fecha: 18 de febrero de 2004, cuya copia certificada corre a los folios 11 al 13 y Vto, esta ajustada a derecho y así se decide.

Resuelto supra, lo relativo al cuatum del canon de arrendamiento, pasa de seguida este Tribunal a verificar la insolvencia alegada por el demandante y aprecia, que señala en el libelo, lo siguiente:

El arrendatario no ha cumplido con el pago de las cuotas de arrendamiento…a los meses de septiembre, octubre noviembre y diciembre de 2004… el pago de los 12 meses del año 2005 y lo que va del 2006, lo que da un total de Bs. 3.840.000, oo, a razón de Bs. 240.000,oo.

Del mismo modo aprecia que el demandado, afirma en la contestación lo siguiente:

…La solvencia consta en los expedientes números: 534-04 y 199-05, cuyos pagos es falso que haya incumplido la cláusula octava y tercera por uso distinto y es falso que adeude Bs. 3.840.000, oo, a razón de Bs. 240.000, oo, es falso que me haya citado en forma reiterada, al contrario desde el 2005, ha rehusado recibir los cánones, obligándome a recurrir al pago por consignaciones en el expediente No. 199-05

Ahora bien, de inmediato pasa este Juzgador a verificar de los elementos probatorios, la demostración de los hechos controvertidos por las partes y aprecia: que de los documentos consignados en la demanda, el documento que corre a los folios 11, 12 y Vto., no arroja elemento alguno que demuestre la insolvencia del período alegado por el actor y analizados los documentos que como recibos de pago identificados como recibos números (sic): d,e,f,g,h,y, j,k,l,m,n,ñ,o y p. Estos documentos fueron desconocidos por el demandante en la contestación y el promovente no ejecutó los actos para devolverle su validez, además de ello, no están suscritos por la parte a quien se les opone, por lo que los mismos no le pueden ser oponibles al demandado y en razón a ello, este tribunal no los puede valorar con elemento de prueba y por ende, no demuestran la insolvencia alegada en la demanda y así se decide. En lo que se relaciona a la Inspección extraliten, que corre a los folios: 21 al 24, la misma fue impugnada por la apoderada del demandado, al momento de la contestación a la demanda, cuando señala:

Impugno la inspección ocular (sic), pues viola el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, 3 y 5 de la Ley de Abogados, y por cuanto la misma no se encuentra prevista en nuestro ordenamiento…se ha de regir por las exigencias del Código Civil en relación a la antigua inspección ocular y a lo consagrado en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil…Impugno por habérseme privado del legitimo derecho a la defensa.

Así las cosas, aprecia este Juzgador, que la impugnación que hace la apoderada del demandado, esta dirigida a una inspección solicitada y practicada en fecha: 17 de noviembre de 2004, señalando las disposiciones del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 3 y 5 de la ley de abogados, pero no señala cual es el motivo de su impugnación y las razones por las cuales invoca estos dispositivos. Ahora bien, en lo que respecta al hecho de que la inspección ocular no se encuentra prevista en nuestro ordenamiento jurídico, y el cumplimiento de los requisitos del Código Civil, para tramitarse la Inspección ocular, los artículos 1.428 y 1429 del Código Civil, preceptúan que:

El reconocimiento o inspección ocular, puede promoverse como prueba antes del juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de lugares, o de las cosas que no pueda o sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales

En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán, promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo

Ahora bien, las técnicas de la promoción de la inspección ocular, quedaron inmersas en el Código de Procedimiento Civil de 1.916, cuando, modificado éste, trajo la innovación de la Inspección Judicial, pero la inspección ocular como tal, se mantiene como prueba inaudita altera pars, en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, trae de la mano la inspección ocular, cuando prevé:

…La inspección ocular que se acuerde…

Así significa este Tribunal, que la inspección ocular perfectamente existe dentro del ordenamiento jurídico venezolano, tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, pese a la innovación de la inspección Judicial como medio de prueba dentro de juicio, tal como lo establece el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y su evacuación se aplica como practica forense, siguiendo los mismos planos de la Inspección Judicial. Por consiguiente, este elemento de impugnación que trajo la parte demandada es infundado y así se decide.

En lo que se relaciona al hecho señalado del demandado, que se le privó el legítimo derecho a la defensa, se aprecia, que señala hechos que no son concatenantes con el debido derecho a la defensa, sino situaciones de hecho que en nada tocan este legitimo derecho, por lo que le impide a este tribunal entrar a analizar cuales hechos cercenan su derecho a defensa.

Como manera de análisis pedagógico, es criterio de este Juzgador, que la Inspección inaudita altera pars, en ningún momento violenta el derecho a la defensa, pues el artículo 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece:

…Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso

Esto significa, que la inspección producida inaudita altera pars, sostiene un debido proceso, tanto en el Código Civil como en el Procedimiento Civil, y si bien la nueva carta fundamental, trajo una derogatoria tacita del ordenamiento jurídico preexistente, que la contradiga, considera este Juzgador, que la inspección inaudita altera pars, no contradice la constitución, y por ello, no puede ser motivo de constitucionalizacion o control difuso, pues, tal método de control constitucional tiene por finalidad adaptar el ordenamiento jurídico preexistente a la constitución y, la inspección inaudita altera pars su objetivo fundamental es, poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, así como, para hacer circunstancias o el estado de lugares, o de las cosas que no pueda o sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales y para hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, por ello, siendo éstos los motivos de la practica de la inspección inaudita altera pars, el debido proceso establecido en el ordenamiento jurídico, tanto en el Código Civil, como en el Procedimiento Civil, en nada maltratan al debido proceso, caso contrario, sacarlo mediante un análisis de constitucionalizacion, traería como consecuencia, no permitir judicialmente que un hecho que tienda a desaparecer, o dejar el estado de las cosas o que estas se modifiquen con el transcurso del tiempo, se evidencien, siendo ello, un mayúsculo estado de indefensión, pues facilitaría a la parte que no le interesa que determinado hecho quede constancia de el, lo desaparezca, oculte o modifique, pues, la esencia misma de la inspección inaudita altera pars, es que ésta se practique sin la anuencia de la otra parte, como sucede en las medidas preventivas, de lo contrario, el hecho del cual se quiere dejar constancia, podría ser desaparecido, ocultado o modificado, siendo similar en el caso de las medidas preventivas, que, si las mismas no se practican inaudita altera pars, el demandado podría insolventarse y seria ilusoria la ejecución del fallo.

Hecho el análisis precedente y para mayor claridad de la procedencia de la inspección inaudita altera pars, es la diferenciación de la inspección establecida en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil y la establecida en el artículo 472, es decir, la inspección intra liten (Inspección Judicial) y la extra liten (Inaudita altera pars). A este respecto, la inspección intra liten, tiene por finalidad verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa, en cambio la inspección extra liten, tiene por finalidad, poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, así como, para hacer circunstancias o el estado de lugares, o de las cosas que no pueda o sea fácil acreditar de otra manera, con la sola semejanza que las misma tienen un mismo plano de evacuación.

Aunado a la comparación precedente, se hace necesario señalar, que, la inspección extra liten, al ser evacuada por un juez, su acta como tal, constituye un documento público, y de acuerdo a la reiterada doctrina en casación, la misma entra en el proceso probando. Por ello, la forma de ataque que tiene la parte que se ve afectada con la inspección extra liten, es la tacha de falsedad de documento público y en el caso de marras, la parte demandada, se limitó a impugnar la inspección por los motivos de hecho y de derecho que señala en su escrito de contestación. Siendo así el panorama, a juicio y criterio de este Juzgador, la impugnación formulada por el demandado de la inspección extraliten, que corre a los folios 21 al 24, es improcedente y así se decide. En consecuencia, el referido documento arroja plena prueba de su contenido el cual se adminicularà con el resto de las probanzas a los fines de los silogismos y así queda establecido.

Deducida la validez probatoria de este documento, del mismo no evidencia este Tribunal, que elemento de convicción alguno, en relación a la insolvencia del demandado de los meses y años que señala, ya que, solo deja constancia del estado del bien inmueble la existencia de una fabrica de muebles, de una puerta contigua y así se decide.

DEL ANALISIS DE LAS PRUEBAS TRASLADADAS

Al momento del debate probatorio, la apoderada del demandado, trae a estrados, un legajo de documentos, en copia certificada que corren a los folios: 81 al 135, extraídos del expediente No. 534-04 de éste Tribunal, con la finalidad que sean apreciadas como pruebas trasladadas, haciendo mención de las Jurisprudencias de la extinta Corte Suprema de Justicia. Ahora bien, en lo que a este traslado de prueba respecta, este Juzgador, ha acogido siempre el criterio de la validez de la prueba trasladada, siempre que en ellas pueda verificarse con precisión y efectivamente el control de las mismas por ambas partes. En este sentido, del examen exhaustivo que hace este Tribunal de estas pruebas trasladadas aprecia lo siguiente: Que las mismas inician en el folio 61 del expediente del cual se extraen las copias, y contiene un conjunto de documentos, tales como recibos de pago ( folios 82 al 84 ), Facturas de CADAFE ( folios 85 al 87), documentos de Eleoccidente ( Folios 88 al 92), Diligencia sin identificación de quien la suscribe ( folio 93), escrito de pruebas de J.M.S. (folios: 94 al 97), comunicación de Eleoccidente ( Folio 98), declaración de los testigos M.M., J.M., J.T., J.P. (folios: 99 al 107), acta de inspección Judicial (Folios 108 al 109), Documentos de Eleoccidente ( folios 110 al 113), Oficio emanado de este Tribunal (Folio 114 y 115), documentos de Eleoccidente (folios 116 al 132), diligencia de la abogada M.R.O. (folio 133), auto de este tribunal y acta de certificación (folios 134 al 135). De todos estos traslados, este tribunal, no puede verificar un correlativo coherente de dichas pruebas, a los fines de verificar si existió control de pruebas de estos instrumentos por parte de quien no las opuso, ya que, al trasladar solo parte del expediente, se le imposibilita a este tribunal verificar este derecho constitucional de la parte a los fines de poder resolver alguna incidencia en lo que se relaciona a los documentos traídos como prueba trasladada o en todo caso si las incidencias surgieron el resultado de las mismas. Por consiguiente, este Juzgador no puede apreciar los documentos consignados como pruebas trasladadas y por lo tanto obtener de ellos algún elemento de convicción sobre la insolvencia del demandado. Igual consideración merece, el acta de inspección judicial de la cual tan solo se trae la referida acta sin el resto de las actas procesales a objeto de verificar los medios de impugnación y su solución si existieron. En lo que respecta a las actas que contiene las declaraciones de los testigos: M.M., J.M., J.T., J.P., si puede verificar este Juzgador el control de esta prueba por parte de los antagonistas, por lo que pasa de seguida al análisis de los mismos a los fines de verificar la insolvencia del demandado y aprecia: que el testigo M.A.M.M., afirma conocer a las partes en litigio, y afirmar que el día 04 de noviembre de 2004, presencio que el demandado, le entrego a una señora CARMEN, en su residencia, el pago del alquiler del mes de octubre de 2004, siendo aproximadamente las 05:30 de la tarde y que esta ciudadana no le entrego recibo que lo buscara después. Asimismo aprecia este Tribunal que el testigo: J.M.T.C., afirma que el día 04 de octubre, el demandado le entregó a la señora: CARMEN, un dinero para el pago del alquiler del mes de octubre como a las 05:00 p.m. Estos testigos no le merecen fe a este tribunal sus declaraciones ya que, no están contestes en sus afirmaciones, en especial en la hora que ambos indican que vieron al demandado hacer la entrega de dinero a una señora de nombre CARMEN, pues uno de ellos indica las 05:30 y otro las 05:00, lo que a juicio de este Tribunal, invalida la declaración de los testigos. Además de ello, las preguntas están referidas a una ciudadana de nombre C.G., que si bien de las actas de expediente (folio 23) se aprecia ser apoderada del demandante, los testigos solo señalan en sus respuestas a la señora CARMEN, sin mas aditamento, lo que no le merece confianza a este Juzgador, si la señora C.G., apoderada del demandante, sea la misma señora CARMEN que aduce los testigos. En lo que se relaciona a los testigos: J.R.M.O. y J.J.P., se suscita la misma situación en lo que respecta a la identificación de la ciudadana: CARMEN, ya que la promovente de la prueba señala en sus preguntas: “diga el testigo si sabe y le consta que el día 05 de octubre de 2004 (JOSE R.M.) y 06 de diciembre de 2004 (J.P.), el señor J.S., le entrego a la señora C.G., en su residencia ubicada en la calle Libertad sector P.N.M. un dinero para el pago del alquiler del mes de septiembre (JOSE R.M.) alquiler del mes de noviembre (J.P.), quienes respondieron: (JOSE R.M.) “me consta….. Vi al señor J.S., y salio una señora flaquita de lentes le dio buenos días señora CARMEN y (J.P.), contesto: “Si me consta……estaba una señora en el Jardín regando las matas el la llamo (J.S.), la señora se acerco a la puerta y le dijo buenas señora carmen como esta usted…”. Esta deficiencia en la identificación de la supuesta señora carmen, no le causa seguridad a este Juzgador, en saber si la señora carmen que señalan los testigos es la misma señora C.G., a que hace referencia la promovente del testigo, por lo que los dichos de los testigos no le merecen de a este Tribunal y por ello no demuestran los hechos a que hace referencia la pregunta formulada por la promovente y así se decide. Por consiguiente de estos elementos no logra este Juzgador verificar la solvencia del demandado, como ha sido alegado y así se decide. En lo que respecta a los documentos que corren a los folios: 136 y 137, son detalles de facturas de ELEOCCIDENTE, que no reflejan sobre la solvencia en los cánones o insolvencia del demandado.

Ahora bien, de seguida consta en autos diligencia de la apoderada del demandado: Dra. M.R.O., de fecha: 21 de marzo de 2006, donde consigna copia certificada del expediente No. 199-05 por consignaciones de arrendamiento hechas por J.M.S.S., de los meses del año 2005 y enero de 2006, a razón de Bs. 240.000,oo. Esta diligencia fechada 21 de marzo de 2006, lo cual nota este Juzgador, inconsistencia de esta fecha con el correlativo del expediente, verificándose del libro diario del Tribunal que la apoderada del demandado, ocurrió en error de fecha: colocando 21 de marzo, cuando el día de esa actuación fue 21 de abril, por lo que inapreciar esta actuación por este error de forma, equivaldría a sacrificar la justicia, por formalidad excesiva, por lo que este Juzgador procedió a verificar la verdad del libro diario del tribunal, evidenciándose que tal actuación se produjo efectivamente el día 21 de abril de 2006. Hecho este análisis previo, aprecia este Juzgador, que las copias certificadas consignadas reflejan el pago los pagos desde el mes de enero de 2005, hasta el mes de enero de 2006, demostrando con estas consignaciones el demandado el pago de estos meses de arrendamiento y así se decide.

De todos los análisis precedentes concluye este Tribunal, que en lo que respecta a la solvencia e insolvencia del demandado, quedo efectivamente evidenciado su solvencia desde el mes de enero de 2005, hasta el mes de enero de 2006, pero de los elementos probatorios aportados y analizados, no quedo evidenciado la solvencia en el pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, tal como lo ha señalado el demandante en su libelo. Por lo que considera este Juzgador, insolvente al demandado en estos meses y así se decide.

DE LA INSOLVENCIA EN EL PAGO DEL SERVICIO

ELECTRICO y OTROS SERVICIOS

Afirma el demandante en su demanda y como hecho constitutivo de la misma que ha sido transgredida la cláusula octava del contrato, por el pago de los servicios y que el monto asciende a Bs. 1.071.432, oo, anexando los documentos que corren al folio 25. A tal efecto, aprecia este Tribunal del referido contrato, que la cláusula citada hace referencia al pago por parte del arrendatario de los servicios de agua, luz, aseo urbano. Ahora bien, al momento de la contestación, el demandado se limitó a rechazar este hecho señalando:

es absolutamente falso que haya incumplido la cláusula octava…es decir, que me encuentre insolvente en el pago del servicio de luz, aseo urbano, y otros servicios por los cuales deba responder contractualmente

En este panorama, el demandado, no hace mayor explicación de su excepción de cumplimiento, solo se limita a señalar que se encuentra solvente, por ello pasa este Tribunal a verificar de los elementos probatorios este hecho y observa:

Que adjunto a la demanda, el demandante trajo el documento que corre al folio 13, signado con la letra “F”, referente a estado de cuenta de Eleoccidente por la cantidad de Bs. 288.158,90, pero este documento fue desconocido por la apoderada del demandado al momento de la contestación a la demanda, apreciándose que el presentante del documento no ejercitó los actos posteriores a los fines de hacer valer este documento, por que este documento queda fuera del asidero de este juicio y así se decide.

Del mismo modo el demandante adjunto a la demanda, los documentos que corren al folio 25, consistentes en dos (2) estados de cuenta de la compañía Eleoccidente, Zona Carabobo, signados con las letras “X” y “Z”, los cuales al revisar este Juzgado la contestación a la demanda aprecia, que estos documentos no fueron tachados, impugnados o desconocidos por el demandado, por lo que adquieren certeza en este Juicio y valor de su contenido, apreciándose de estos un estado de cuenta de fecha 23 de enero de 2006, cliente A.L., el signado con la letra “X” y E.B., referencia, 11-4712-008-4040 y 11-4712-008-4045, apreciándose asimismo que al adminicular estos documentos, con los documentos que corren a los folios: 136, 137, de fecha 13 de marzo de 2006, los documentos que corren a los folios: 208 209, 210,211, remitidos por Eleoccidente de fecha: 06 de junio de 2006, este servicio esta referido al servicio eléctrico del inmueble objeto del litigio, y que el mismo fue cancelado por taquilla, por lo que es evidente en consecuencia que el demandado no incumplió con el pago de este servicio, es decir, que al momento de la demanda y según información suministrada por la empresa de electricidad este servicio esta satisfecho y así se decide.

Que del legajo de documentos traídos por el demandado como pruebas trasladadas existen documentos relativos al servicio de electricidad, pero estos documentos no le merecen certeza a este Juzgador, por las razones señaladas en líneas anteriores en relación a la apreciación de las pruebas trasladadas, por lo que no puede obtener de estos medios probatorios o elementos de convicción alguno para determinar la solvencia o insolvencia en los servicios públicos y así se decide.

DEL CAMBIO DEL DESTINO DEL INMUEBLE DE USO FAMILIAR A FABRICA DE MUEBLES

Señala el demandante en su libelo en lo que a este hecho respecta lo siguiente:

y se estableció en la cláusula tercera: el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente para vivienda familiar...La cláusula sexta: el arrendatario declara recibir en inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza y en buen estado de funcionamiento…cláusula

Que en varias oportunidades, me traslade al inmueble arrendado para realizar una inspección, y verificar en que condiciones se encontraba…en fecha. 17 de noviembre de 2004, este tribunal dejo constancia, que el inmueble dado en arrendamiento, solo para uso familiar también lo es (sic) utilizado….como taller de fábrica de muebles incumpliendo la cláusula señalada. También dejo constancia el tribunal en la inspección lo siguiente, mal estado en general, piso disconforme…

Sobre este hecho el demandado señalo en la contestación como contradictorio lo siguiente:

“Rechazo que haya cambiado el uso del inmueble a taller de fabrica de muebles por cuento lo sigo ocupando mi grupo familiar y el galpón que esta al fondo del la vivienda si esta destinado a taller de fabrica de muebles con el consentimiento del arrendador, según consta de los documentos de propiedad anexos al libelo de demanda y quien oportunamente contrato la instalación del sistema de electricidad propio para el uso comercial el galpón No 151-1 que forma parte del inmueble y la vivienda 151 es de uso residencial…

Siendo así las cosas, aprecia este Juzgador, que ambas partes señalan que el uso del inmueble fue familiar y que en la parte de atrás del inmueble existe un galpón donde funciona un taller de fabrica de muebles. Este hecho admitido por las partes, releva el tribunal de su estudio y análisis, restando tan solo determinar, si efectivamente, el arrendador demandante consintió o autorizó de alguna manera al arrendatario demandado para la instalación de la fábrica de muebles en dicho galpón, para lo cual afirmó el demandado en su contestación, que por el hecho de que el demandante contrató el servicio de electricidad comercial para dicho galpón, tal circunstancia, debe considerarse como un consentimiento tácito por su parte en que lo autorizó a que en dicho galpón funcionara la respectiva fabrica de muebles.

Ahora bien, aprecia este Juzgador de los elementos probatorios lo siguiente:

El contrato de arrendamiento que corre a los folios: 5 y 6, del cual ya se hizo análisis previo como medio de prueba, proyecta, en la cláusula tercera lo siguiente:

El arrendatario se obliga a utilizar en inmueble objeto del arrendamiento, única y exclusivamente para vivienda familiar

Que en el documento de fecha: 18 de febrero de 2004, elaborado en la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de este Municipio, que corre a los folios: 11 y 12 y Vto., del cual ya se hizo su análisis como medio probatorio, el demandado señala lo siguiente:

“admite que el uso dado al inmueble lo vario sin el consentimiento de la arrendadora, siendo originalmente convenido para fines eminentemente residencial, no obstante actualmente funciona en el mismo una fábrica de muebles en modo conjuntamente con el uso de residencia que se obliga a entregarlo .. “

Asimismo aprecia este Juzgador, que en las Inspecciones promovidas por el demandante con el libelo, la primera, de fecha: 17 de noviembre de 2004, que corre a los folios: 21 al 24, y la segunda en el debate probatorio, de fecha 21 de abril de 2006, folios: 140 al 142, de las cuales ya se hizo su análisis como medio probatorio, que en el particular cuarto de la primera inspección, se dejo constancia de lo siguiente:

Que el inmueble que se inspecciona se utiliza no solo como vivienda familiar sino que esta destinado al uso de fabrica de muebles, donde el fondo se observa un galpón…

…En la segunda inspección, se dejo constancia en el particular primero lo siguiente:

…Que el inmueble esta conformado por una casa de habitación familiar, en la parte delantera…un área de terreno sin edificación donde se encuentran apilonados laminas de madera...en la parte trasera …un galpón donde funciona una fabrica de muebles

Con todos estos elementos llega el Tribunal al siguiente desenlace:

Que en lo que respecta a los números de identificación del inmueble, como numero 15, 151 y 151-1, el contrato no señala numeración alguna, pero de las inspecciones realizadas en el inmueble, en el particular primero de la inspección de fecha: 17 de noviembre de 2004, se señala el inmueble se lee en uno de sus muros un número 15, y en la inspección de fecha: 21 de abril de 2006, se indica el numero 151. Esta discrepancia, de numeración, nace de las identificaciones que señala la empresa ELEOCCIDENTE, cuando signa como suscriptor del servicio a determinado inmueble y ello lo proyectan los documentos que corren a los folios: 208 y 209, que como prueba de informes envió la respectiva empresa de electricidad. Estos documentos arrojan valor probatorio, ya que emanan del medio de prueba idóneo y la contraparte del promovente no los atacó en forma alguna. Por ello, concatenado estos documentos con el instrumento traído por el demandante en la demanda que corre al folio 14, y el cual no fue atacado por la parte demandada, documento este expedido por el Director de Tierras Municipales y Linderos Catastrales, Ing. A.L., donde se señala que no existe ningún inmueble con el numero 151 en la Calle D.d.T.d. mencionado sector, se clarifica, que el numero real del inmueble objeto de la demanda es el numero 15 para fines catastrales y que en dicho inmueble estas servidos dos (2) sistemas de electricidad uno de uso residencial (151) Folio 13, contratado por A.L., y el otro de uso comercial, el No. (151-1), contratado por E.B., folios 208 y 209. Sin embargo, pese a estas identificaciones, y de acuerdo a los medios probatorios analizados supra, el inmueble es uno solo y concatenado ello con los documentos que corren a los folios: 7 al 1º y Vto., los cuales arrojan plena prueba por constituir documentos públicos, y los cuales no fue tachados por el demandado y hace uso de ellos como comunidad de prueba en su escrito de promoción, finaliza el tribunal en determinar, que, el inmueble arrendado se comprometió en arrendamiento, única y exclusivamente para uso familiar y no comercial, tal como se estableció en la cláusula tercera ya analizada y, el cambio de éste destino a fabrica de muebles, es un hecho que vienen discutiendo las partes desde el 18 de febrero de 2004 (folios 11 y 12) y ésta discusión se ha mantenido incluso hasta este juicio apreciándose asimismo, que de los medios probatorios no emerge en forma alguna, que el demandante haya consentido en forma expresa o tácita el cambio del uso del inmueble, caso contrario, lo ha cuestionado desde el año 2004, por lo que el hecho señalado por el demandado, de que los documentos adjuntados al libelo indiquen tal consentimiento y de la contratación por parte del demandante del servicio de electricidad para el galpón constituya una autorización tacita, no demuestran el alegato del demandado y menos que haya existido una manifestación inequívoca de voluntad por parte del propietario del inmueble en autorizar al inquilino a que cambie el destino del inmueble de vivienda familiar a uso comercial ni siquiera en forma parcial y así se decide.

Presentado así el escenario y formados los silogismos correspondientes, como las conclusiones aprecia quien decide, que el demandado no demostró eficazmente, la solvencia de los meses de Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, demandados por el actor, (EXCEPCION DE PAGO), pero si demostró el pago oportuno de los meses señalados del año 2005 y los del año 2006, y tomando en consideración el cuatum del canon de arrendamiento cuyo análisis se hizo en el Capitulo respectivo, el mismo quedo demostrado por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,oo) que multiplicado por los meses no demostrados eficazmente su solvencia, alcanzan a la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 960.000,oo). Asimismo se concluye, que el actor demostró efectivamente, que el demandado incumplió con la cláusula tercera del contrato, referente al cambio de uso del inmueble, pero el demandando demostró el pago efectivo del servicio de electricidad, encuadrando la reseña historia en el ámbito del derecho, en los artículos: 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Las demandas por…o resolución de un contrato de arrendamiento sobre inmueble urbanos y suburbanos….

De la misma manera en el artículo 1159 del Código Civil que preceptúa:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse……o por las causas autorizadas por la ley…

Asimismo en el artículo 1.167 del Código Civil que reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Por consiguiente, la demanda prospera parcialmente y así queda decidido.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos ya expuestos, este JUZGADO DEL MUNICIPIO D.I. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia, en nombre de LOS CIUDADANOS y CIUDADANAS, de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la AUTORIDAD QUE LE CONFIERE LA LEY, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano: E.B.B., asistido por el abogado: J.G. P, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.673, en contra del ciudadano: J.M.S.S., representado por la abogada: M.R.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.821.En tal razón, prospera la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por incumplimiento del demandado, J.M.S.S.. En consecuencia, se le condena: 1.- A la entrega material del inmueble totalmente desocupado. 2.- A pagar la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 960.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2004, a razón de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,oo), cada uno. Así queda sentenciado.

No hay condenatoria en costas, por no haber sido totalmente vencido el demandado en esta causa…”

PUNTO PREVIO

Considera necesario este Tribunal, a.s.e.c.d. arrendamiento demandado en resolución es a tiempo determinado o indeterminado, a los fines de determinar cual es el procedimiento correcto a seguir en la presente causa, así tenemos:

Con el libelo consignó el actor, original de instrumento privado, otorgado ante el Juzgado del Distrito D.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de febrero de 1994, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano E.B. y J.M.S.S., el cual no fue desconocido ni tachado por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo cual, el mismo adquirió la condición de ser un documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil; y por lo tanto tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil, y del mismo se desprende lo siguiente:

La cláusula SEGUNDA del contrato dispone:

…El término fijo de duración del presente contrato, será de seis (6) meses fijos, pudiendo ser prorrogado por otro período de tiempo igual, salvo que en caso de vencimiento del plazo fijo o el de la prorroga alguna de las partes avise a la otra con treinta (30) días de anticipación y por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato…

Dado el modo de redacción de la cláusula, la misma no admite ningún género de dudas en que las partes establecieron claramente el término fijo de duración del contrato.

De modo pues que el contrato de arrendamiento cuya RESOLUCIÓN SE DEMANDA es un contrato de arrendamiento A TERMINO FIJO, las partes establecieron el vencimiento del plazo del arrendamiento, por lo que si el arrendatario continuó ocupando el inmueble después del vencimiento del término, y a ello no se opuso el arrendador, lógicamente operó a tácita reconducción del contrato, tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Se desprende de autos, que vencido el término de duración del contrato, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador ASÍ LO PERMITIÓ SIN OPOSICION ALGUNA, todo lo cual se evidencia en el libelo de demanda, cuando el actor señala que el arrendatario no ha cumplido con el pago de las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, noviembre y diciembre de 2004, ni ha pagado los cánones correspondientes al año 2005, y lo que iba del 2006.

De lo anterior se desprende que el arrendador permitió que el arrendatario continuara ocupando el inmueble después del 1ro de febrero de 1995, es decir, después de la fecha de vencimiento del contrato, en consecuencia, en la presente causa, al haberle permitido a el arrendador que continuara ocupando el inmueble con posterioridad al 1ro de febrero de 1995, operó la TACITA PRECONDUCCIÓN es decir, el contrato que era a tiempo determinado, devino en un contrato sin determinación de tiempo. Y así se declara.

Al tratarse de un contrato sin determinación de tiempo, esto es, un contrato a tiempo INDETERMINADO, debe esta Juzgadora verificar si era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por falta de pago e incumplimiento del mismo, como lo demandó el actor y en tal sentido se observa que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, tal como erradamente lo hizo el actor en la presente causa.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: G.R.) en sobre el punto, decidió:

…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)

En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada B.M.B.F., apoderada judicial del ciudadano J.L.S.B. y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano G.G.R.R. y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.

Tal como se expresa en los párrafos copiados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ESTABLECIÓ:

1) Que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2) Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

3) Que hubo una subversión del procedimiento, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, porque que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.

En la presente causa, las partes estaban vinculadas por un contrato a tiempo INDETERMINADO como se estableció con anterioridad, y a pesar de ello el actor demandó la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo cual es improcedente e implica subversión del debido proceso, tal como lo estableció la Sala Constitucional, por lo tanto, lo procedente en la presente causa es declarar la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA como en efecto se declarará en el dispositivo del fallo.

Al haberse resuelto la controversia por una cuestión jurídica previa que determinó la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes, y así se declara.-

DISPOSITIVO

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la abogado M.R.O., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.M.S.S. parte demandada en la presente causa.

SEGUNDO

INADMISIBLE LA DEMANDA intentada por el ciudadano E.B.B., titular de la cédula de identidad Nro. 7.248.576, representado judicialmente por el abogado J.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 48.673 por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TERCERO

SE REVOCA la decisión dictada en fecha 11 de Octubre de 2006 por el Juzgado de Municipio D.I. de esta misma Circunscripción Judicial.

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por la naturaleza del fallo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veinticinco (26) días del mes de abril del año dos mil once (2011).

Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.

La Secretaria,

Abog. N.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:10 minutos de la tarde.

La Secretaria,