Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 3 de Mayo de 2007
| Fecha de Resolución | 3 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Octavo de Municipio |
| Ponente | Luis Alberto Petit |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
195° y 146°
PARTE ACTORA: J.G.E.H.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.518.720.
PARTE DEMANDADA: M.C.G.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.433.178.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.E. ABLAN CANDIA y O.A. ABLAN HALLAK, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358 y 67.301 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.C., A.U. y J.P.E.., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.020, 57.175 y 64.212 respectivamente.
MOTIVO:CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
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Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando representación judicial de la parte actora aduce que su representada mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana M.C.G.P., desde septiembre de 1996, suscribiendo un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 01 de agoto de 2002, sobre un inmueble de su propiedad, por un (1) año fijo prorrogable por períodos iguales y que vencido la prórroga convencional y la prórroga legal de 2 años la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble arrendado. Por otro lado, la apoderada de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, alegando que el contrato se indeterminó por no haber sido notificado antes del vencimiento.
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Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 14 de noviembre de 2006, la misma quedó atribuida a este Juzgado en la referida fecha. Asimismo, el 27/11/2006 previa consignación de los recaudos pertinentes para su admisión, se admitió por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 30/11/2005, mediante diligencia suscrita por el apoderado actor se consignó las copias pertinentes para la elaboración de la compulsa a la parte demandada, y solicitó la habilitación del tiempo necesario conforme al art.193 CPC., a fin practicar la citación del demandado en horas de la noche, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 06/12/2006.
Mediante auto de fecha 10 de enero de 2006, el Juez Temporal Francris P.G., se avocó al conocimiento de la presente causa, decretando en esa misma fecha medida de secuestro por vencimiento de la prórroga legal, la cual fue practicada el 30-01-07 por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Siendo recibida y agregadas sus resultas el 05 de febrero de 2007.
Estando en la oportunidad para contestación a la presente litis, compareció la ciudadana J.P., abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.212, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada M.C.G.P., y procedió a dar contestación al fondo de la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ambas hicieron uso de su derecho.
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PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
- Alegatos de la parte demandante:
Aduce la representación judicial de la parte actora que su poderdante mantiene una relación arrendaticia por un inmueble de su propiedad distinguido como apartamento Nº 54, situado en la Planta quinta (5ta) del Edificio MARAVILA, ubicado en la avenida F.d.M., Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda desde septiembre de 1996. Además, que fue celebrado posteriormente un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana M.C.G.P. con fecha 1º de agosto de 2002.
Que por ese último contrato en la cláusula 4ª las partes convinieron que la duración del mismo sería de un (01) año fijo, prorrogable por un período igual, a menos que algunas de las partes manifestara su voluntad de no renovar dicho contrato con un mes de de anticipación a su vencimiento.
Asimismo, expone que la mencionada arrendataria a pesar de haber sido notificada el 30 de agosto de 2005, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según consta de la solicitud anexa al presente expediente signada con el Nº 2005-0221, que con motivo de haberse vencido el plazo originario de un año, y ante el silencio de ambas partes de no prorrogar el mismo, operó la única prorroga convencional por el mismo período de tiempo, el cual comenzaría a correr desde el 01 de agosto de 2003 hasta el 01 de julio de 2004.
En ese mismo orden de ideas, asume que siendo la relación locataria iniciada en septiembre de 1996 hasta la fecha de la notificación, habiendo transcurrido un período de siete (7) años y once (11) meses, conforme lo preceptuado en el artículo 38, literal “c” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento se prorrogó por dos años a partir del 01 de julio de 2004 hasta el 31 de julio de 2006.
Expone igualmente que la ciudadana M.C.G.P., en su condición de arrendataria del inmueble de autos, ante el vencimiento de la prorroga legal de Ley, no ha hecho entrega del bien inmueble arrendado incumpliendo así con lo preceptuado en la mencionada cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
- Alegatos de la demandada:
La parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la actora en su libelo de demanda.
Asimismo, la apoderada de la parte demandada rechazo y contradijo la acción de cumplimiento de contrato, por cuanto a su decir, la parte actora no cumplió con notificar a su representada, su voluntad de no seguir la relación locataria con un mes de anticipación al vencimiento del contrato como estaba previsto en su cláusula 4ª.
Igualmente expone, que la notificación practicada es extemporánea por cuanto la misma debió haberla practicado en el mes de junio, considerando la mencionada notificación como extra-contractual al haberse practicado en el mes de agosto, y por tanto extemporánea. Por otro lado, la parte demandada impugnó conforme lo previsto en el artículo 429 del CPC, el instrumento marcado “D” emanado del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la solicitud signada con el Nº 2005-0221 de fecha 30 de agosto de 2005, por no estar ajustada a la normativa legal.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
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Pruebas de la parte actora:
Junto con la presentación del libelo de demanda, la accionante produjo los siguientes medios de pruebas:
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- Consta del folio 18 al 25 marcado “B”, documento por el cual la ciudadana C.E.M.L. de HERNANDEZ ratifica su renuncia a la herencia de su cónyuge P.G.H., declarándose a favor del único heredero J.G.E.H.G.. Ese documento contiene mencionado el inmueble de autos y se encuentra debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2006. Dicho instrumento de naturaleza pública no fue tachado de falso por la parte contraria teniéndose con pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en tanto legalmente promovido.
El mencionado documento es pertinente para demostrar la propiedad que tiene la parte actora sobre el inmueble de autos y su cualidad en los autos.
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) Consta al folio 26 contrato de arrendamiento original suscrito entre el ciudadano J.G.E.H.G. (arrendador) y M.C.G.P. (arrendataria). Dicho instrumento de carácter privado no fue desconocido por la parte contraria, por lo que se tiene como legalmente promovido con valor de prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en tanto legalmente promovido.
El mencionado instrumento es pertinente para demostrar la relación locataria existente y quedando como cierto su contenido, las partes deben someterse al contenido de sus estipulaciones en cada una de sus cláusulas. Y, para determinar la pertinencia con relación al tema en debate sobre si opera o no la prórroga legal en forma automática al vencimiento de la prórroga contractual, se denota de la cláusula 4ª que las partes tenían que manifestar su voluntad con un mes de antelación al vencimiento, bien para que no fuere renovado el contrato (prórroga contractual), bien para conceder el tiempo de ley (prórroga legal).
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- Del folio 27 al 38 cursa marcado “D” notificación judicial, practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el mencionado instrumento de naturaleza pública a pesar de ser impugnado genéricamente por la parte contraria (folio 48, vto.), se tiene por fidedigno porque el medio de ataque del mismo es a través de la tacha de falsedad por alguna de las causales del art.1380 C.Civil. En consecuencia se tiene como legalmente promovido y con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil.
La mencionada notificación judicial es pertinente para acreditar que la actora al momento de su práctica puso en conocimiento a la accionada, que la relación locataria se había iniciado en septiembre de 1996, y que hasta el 01 de julio de 2004 fecha en la cual feneció el contrato de arrendamiento, había transcurrido un período de siete (7) años y once (11) meses, por lo que con motivo del haber pasado dicho lapso de tiempo, comenzaba una prorroga legal de dos (02) años conforme lo preceptuado en el literal (c) del artículo 38 de la LAI., la cual comenzaría en la precitada fecha hasta el 31 de julio de 2006.
b.) Pruebas de la parte demandada:
La demandada junto a su escrito de contestación produjo lo siguiente:
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- Al folio 52 cursa copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. Dicho documento también fue promovido por la actora siendo el mismo ya valorado con pleno valor probatorio
De las conclusiones probatorias
Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:
- I -
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- Por manifestación de ambas partes, reconocen la existencia de la relación arrendaticia desde 1986, suponiendo quien decide que se trata de un contrato verbal ya que nada dicen al respecto.
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- Que en fecha 1º de agosto de 2002 suscribieron contrato (obviamente escrito) privado por el mismo inmueble, y en el cual acordaron la vigencia de un (1) año fijo, con posibilidad de prorrogarse por una sola vez (otro año más) si ninguna de las partes diere aviso a la otra con al menos treinta (30) días de anticipación del vencimiento (cláusula 4ª).
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- Que consta actuación judicial de fecha 30 de agosto de 2005 en la que por vía del Tribunal 23º de Municipio se notificó al arrendatario que:
a.) Que la prórroga contractual venció el 31 de julio de 2004.
b.) Que por tener la relación contractual más de 7 años, le correspondía una prórroga de ley de dos (2) años por aplicación del art.38, lit.c de la ley especial de arrendamientos.
c.) Que comenzó la prórroga legal de dos -2- años el 1º de agosto de 2004 y que vencía el 31 de julio de 2006.
- II –
El quid del asunto está en precisar la naturaleza del contrato de arrendamiento para verificar si existía o no posibilidad de prorrogarse en forma legal, en el entendido que no procede la prórroga legal en los contratos a tiempo indeterminado.
Es el caso que ambas partes han confesado un hecho: que la relación arrendaticia es de 1986, sin precisar día y mes, ni explicando si es en forma verbal o escrita, lo que a entender de quien decide no es un hecho debatido.
Así las cosas, también aceptan las partes la existencia de otro contrato privado celebrado el 1º de agosto de 2002, pero discrepan de un hecho: que el contrato se prorrogó por 2 años según la ley (tesis del actor) o que el contrato no permite prórroga legal por ser indeterminado (tesis del demandado)
Es un hecho verificado por el juez como intérprete de los contratos autorizado por el art.12 CPC, que las partes tenían 30 días antes del vencimiento natural (31 de julio de 2003) para notificar a la otra su intención de no prorrogarlo. De manera que es cierto, como aduce el actor que vencido el tiempo natural (31 de julio de 2003) al no haber notificación de alguna de las partes, tuvo lugar la única prórroga del contrato -por un año más- según está redactada la cláusula 4ª. Lo que no es cierto, es que la prórroga legal opere de pleno de derecho si ninguna de las partes no notificó a la otra antes del vencimiento de la única prorroga contractual de un año.
Esto significa que al vencerse el lapso de la única prorroga contractual el 31 de julio de 2004, y al no constar la manifestación de alguna de las partes antes del vencimiento, el contrato se indeterminó en el tiempo, pues de otro modo el arrendatario no sabe si la voluntad del arrendador haya sido el que se ejerza la prórroga de ley de 2 años.
Sólo consta que el demandante notificó de la supuesta existencia de la prórroga legal cuando ya había vencido la prórroga contractual de un año, es decir cuando ya se había indeterminado el contrato, lo que hace pensar a quien decide que no es procedente la notificación judicial posterior a la fecha de su vencimiento (como hizo el demandante), porque eso no cambia la naturaleza indeterminada del contrato.
En consecuencia, pretender notificar el 30 de agosto de 2005 (un año después del vencimiento natural) al arrendatario una vez se haya indeterminado el contrato, sobre el hecho que existe una prórroga legal con fecha anterior (1º de agosto de 2004), sería hacerle renunciar al arrendatario a su derecho de ser demandado por alguna de las causales del art.34 de la LAI (contratos a tiempo indeterminado) y sería someterlo a un lapso de prórroga de dos años a la que no se preparó con antelación para la entrega del inmueble. Ello contravendría el espíritu del art.7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario.
Por los razonamientos expuestos al no haber plena prueba de los hechos demandados (art.254 CPC), debe declararse improcedente la existencia de una prorroga legal, y menos el vencimiento de la misma, y por ende debe desecharse la demanda.
Con motivo de lo anterior, debe ordenarse la restitución del inmueble al arrendatario, una vez sean notificadas las partes para que intenten los recursos de ley, en virtud de ser sometido a medida de secuestro, la cual se levanta por este fallo.
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Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue J.G.E.H.G. contra M.C.G.P., ambas partes identificadas en autos.
Se ordena la restitución en el inmueble distinguido como apartamento Nº 54, situado en la planta quinta (5ta) del edificio MARAVILA, ubicado en la Avenida F.d.M., urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, a la parte demandada.
Se condena al demandante al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, notifíquese a las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los tres -3- días del mes de abril de dos mil siete (2007). Años 195° y 146°
EL JUEZ TITULAR
ABOG. L.A.P.G.
LA SECRETARIA,
NORKA ZAMBRANO ROJAS
En la misma fecha y siendo las diez de la mañana (10:00 am), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,
LAPG/NZ/gj.-
Exp.- N° 8687.-
