Decisión nº 118 de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Junio de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp Nº 2.463-2.007.-

Motivo: CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.-

La presente litis se inicia cuando el abogado en ejercicio G.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.647.129, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.018, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de apoderado judicial de la Ciudadana E.B.N., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad N° 5.828.898, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana A.M.D.L., venezolana, viuda, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.636.172, de igual domicilio, representada por la abogada en ejercicio B.C.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.820.448, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.788, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, estimada la misma en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo).

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 27 de Septiembre de 2.007, se ordenó la citación de la demandada A.M.D.L., y a tal efecto en fecha 15 de Enero de 2008 mediante diligencia suscrita ante la Secretaria, la abogada en ejercicio B.C.D.M., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana A.M.d.L., se dio por citada para todos los actos del proceso, a tal efecto en fecha 21 de Enero de 2.008, la apoderada judicial de la parte accionada-reconviniente presentó escrito de contestación y reconvención, el cual fue admitido por el Tribunal en la misma fecha, emplazando a la parte demandante-reconvenida para que en el segundo día de despacho siguiente diese contestación a la reconvención propuesta, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las de la parte demandada-reconviniente fueron admitidas por el Tribunal en fechas 31 de Enero y 13 de Febrero de 2.008, y las de la parte actora-reconvenida en fecha 18 de febrero de 2008, siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora-reconvenida que en fecha 04 de mayo de 2007, su mandante se encontraba en el apartamento tipo estudio que habita como arrendataria, desde hace diez (10) años, situado en la calle 67B con avenida 15 (las Delicias), planta baja signada con el Número 10, con jurisdicción de la Parroquia J.d.Á., de la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, tal y como consta de contrato de arrendamiento firmado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, con fecha seis (06) de Agosto de 1996, anotado bajo el número 85, tomo 41, y fue notificada judicialmente de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1615 del Código Civil, por petición de la ciudadana A.M.d.L., en el sentido de que tenía que entregar materialmente, el inmueble objeto del arrendamiento dentro de 60 días por haberse vencido el contrato ya aludido desde el seis de Agosto de 1997, imponiéndose en el acta de notificación una cláusula penal, en caso de que su mandante no entregase el inmueble para la fecha, completamente deshabitado. Inmediatamente.-

Alega el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, que de conformidad con el articulo 38 literal D de la ley de arrendamientos inmobiliarios, que establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de Diez (10) años o más se prorrogará por un lapso de Tres ( 3) años, y como su mandante tiene más de Diez (10) años habitando el inmueble objeto del arrendamiento y no ha incumplido con sus obligaciones contractuales de acuerdo a lo establecido en el artículo 40 de la ley de arrendamientos inmobiliarios la demandada-reconviniente debe otorgar la prórroga legal establecida en el ordenamiento jurídico, determinando el Tribunal la fecha en la cual debe desocupar el inmueble antes descrito y que el mismo no se efectúe en manera sorpresiva.

Por su parte la demandada-reconviniente, en la persona de su apoderada judicial la abogada B.C.D.M., alega como punto previo que el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, consagra los requisitos que debe contener el escrito libelar disponiendo en su numeral sexto, que el libelo de la demanda deberá expresar: los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido los cuales deberán producirse con el libelo.-

Así mismo alega la demandada-reconviniente que el título quinto del capítulo II del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula la novísima institución de la prórroga legal arrendaticia, estableciéndose en las disposiciones contenidas en el presente Título específicamente en el artículo 38 y 40 eiusdem, los supuestos de procedencia de dicha institución arrendaticia; destacándose que para que ese beneficio proceda a favor del arrendatario deben cumplirse los que siguen: 1.- que la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, 2.- que se haya celebrado a través de un contrato escrito, 3.- que el contrato verse sobre cualesquiera de los inmuebles contemplados en el artículo 1 de la presente Ley, 4.- que una vez que finalice el tiempo determinado del contrato, el arrendatario se encuentre solvente en le cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición legal o contractual. Así mismo alude la accionada-reconviniente, que la demandante-reconvenida, no produjo con el escrito libelar los instrumentos demostrativos del estado de solvencia de las pensiones arrendaticias y de las buenas condiciones de uso, aseo y conservación del inmueble; en tal sentido, no es menos cierto que por expresa disposición del contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes en virtud de lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, le correspondía cancelar puntualmente como contraprestación a la posesión precaria como poseedora de buena fe en nombre de la propietaria del inmueble, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes ( es decir, por adelantado) lo acordado por las partes y en los términos convenidos en el contrato; desprendiéndose del contrato de arrendamiento suscrito por la arrendataria demandante y mi representada por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el seis (6) de agosto de 1.996, anotado bajo el numero 85, tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por ante la referida oficina, lo siguiente” El canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de VEINTE Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), mensuales, que es el monto acordado por las partes el cual cancelará LA ARRENDATARIA dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en dinero en efectivo y de legal circulación en el país, en el domicilio de éste”. De modo que el hecho de que la demandante-reconvenida haya acompañado la demanda con los recibos de pago de ENELVEN y CANTV, los cuales por cuestiones de lógica y práctica forense sabemos que deben ser cancelados por los arrendatarios, NO EVIDENCIA que la actora-reconvenida se encuentre solvente con el pago de los cánones arrendaticios, obligación de pago ésta establecida en el contrato identificado supra, y contenida expresamente en la Ley como una de las obligaciones principales de los arrendatarios, específicamente en el numeral 2do. Del artículo 1.592 de nuestro Código Civil, el cual dispone “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…Omissis…) 2.- DEBE PAGAR LA PENSIÓN DE ARENDAMIENTO EN LOS TÉRMINOS CONVENIDOS”.

Igualmente alega la accionada-reconviniente que es cierto que en fecha cuatro (4) de Mayo de 2.007, realizó notificación judicial con el Juzgado Décimo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero niega que el fundamento de la notificación, lo constituyera el artículo 1.615 del Código Civil.

Igualmente, niega, rechaza y contradice que a la demandante-reconvenida, se le haya violado el derecho a la defensa por haber recibido la notificación judicial de Desahucio por vía de jurisdicción voluntaria.

De igual forma la accionada-reconviniente Niega, rechaza y contradice, por no ser cierto, que desde el cumplimiento del término concedido a través de la Notificación Judicial Arrendaticia, de Desahucio haya molestado insistentemente y diariamente a la actora-reconvenida, ya que tal praxis no se corresponde con una persona que en todo momento a actuado ajustada a derecho, y prueba de ello lo constituye justamente la solicitud de Notificación Judicial.

Asimismo la demandada-reconviniente Niega, Rechaza y Contradice por no corresponderle en derecho, que la actora-reconvenida le asista la Prórroga Legal Inquilinaria, ya que, para la procedencia de la prórroga legal es necesario el cumplimiento de varios requisitos los cuales son concurrentes: según sea el objeto a que se refiere, según el tiempo prefijado y según el cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales.- 1.- Para que proceda la Prórroga Legal entonces es indispensable que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos destinados a viviendas, o suburbanos destinados a vivienda, o los inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza, es decir en general, los inmuebles indicados en el artículo 1ro. De la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 2.- En cuanto AL TIEMPO PREFIJADO POR ESCRITO se desprende del artículo 38 eiusdem, LA EXISTENCIA DEL CONTRATO ESCRITO para que tenga lugar la prórroga legal; pues el derecho a la misma corresponde al inquilino QUE TENGA SUSCRITO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A PLAZO FIJO; significándose que no tiene ni puede ejercer el derecho de prórroga legal el arrendatario que no tenga un contrato escrito, y no sólo lo escriturado, sino que por demás CONSTE ALLÍ SU DURACIÓN POR TIEMPO DETERMINADO; por disposición expresa de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, la prórroga legal establecida por el legislador únicamente es para la Relación Arrendaticia escriturada y A TIEMPO DETERMINADO, y tal y como lo dispone el artículo 40 eiusdem, si al vencimiento del término del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, NO TENDRÁ DERECHO A GOZAR DEL BENEFICIO DE LA PRÓRROGA LEGAL; de manera que a LA ACTORA-RECONVENIDA, NO LE ASISTE EL DERECHO A LA PRORROGA LEGAL por NO CUMPLIR con TODOS los supuestos de procedencia para obtener dicho beneficio; como lo es su falta de SOLVENCIA; es decir, por estar INCURSA en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, como lo constituye la falta de pago de las pensiones de arrendamiento desde el mes de Abril de 2007, CONSIDERANDOSE COMO REQUISITO FUNDAMENTAL E INDISPENSABLE, por expresa disposición de la Ley y del contrato para que tenga EL ARRENDATARIO el derecho para que se le otorgue El Beneficio De Prórroga Legal Arrendaticia.

Rechaza asimismo la demandada-reconviniente que de acuerdo con lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimación de la demanda INCOADA por la arrendataria demandante por considerarla exagerada.

DE LA RECONVENCIÓN

Con el escrito de Contestación de la Demanda, la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de reconvención, alegando que con el transcurrir del tiempo, ambas partes de manera por demás convenida revisaron y reajustaron el canon de arrendamiento, hasta el último monto acordado como pensión arrendaticia a partir del mes de agosto de dos mil cinco (2.005), en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES mensuales (Bs. 300.000,00), los cuales había venido pagando la demandante-reconvenida de manera adelantada (dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes) y puntualmente.

Por otro lado alega la demandada-reconviniente, que desde el mes de Abril de dos mil siete (2007) se ha dirigido a demandante-reconvenida, en reiteradas oportunidades a cobrar los cánones de arrendamientos que se pactaron según el precitado contrato de arrendamiento, negándose a cancelar los cánones correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.007 Y ENERO DE 2.008, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) mensuales cada uno de ellos, todo lo cual asciende por concepto de cánones de arrendamiento impagados o INSOLUTOS a la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00), hoy TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000,00).

Alude la accionada-reconviniente que siendo infructuosas todas las diligencias realizadas, para lograr el pago de las cantidades adeudadas, gestiones estas que han sido presenciadas por varias personas que se han encontrado en el inmueble de su propiedad, al momento en que en distintas oportunidades se ha presentado para a cobrar lo correspondiente a los cánones vencidos e impagados; y no habiendo obtenido respuesta positiva por parte de Actora-reconvenida, para lograr el cumplimiento de los cánones vencidos, es por lo que de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Cuarta del identificado contrato, según la cual: “la falta de pago de dos mensualidades de arrendamientos consecutivos dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la desocupación del inmueble y la resolución del presente contrato y el pago de arrendamientos vencidos e insolutos, y de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse para el momento de la terminación del contrato de arrendamiento” demanda a La Demandante-reconvenida.

Alega la accionada-reconviniente que la demandante-reconvenida ha incumplido con las obligaciones adquiridas en el mencionado Contrato y las obligaciones que por Ley se le imponen, según nuestro Código Civil vigente, en su artículo 1.592, de la manera siguiente: “ el arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…Omissis…) 2.- DEBE PAGAR LA PENSIÓN DE ARRENDAMINETO EN LOS TÉMINOS CONVENIDOS”, tal y como lo establece de manera expresa el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “ sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas”

Indica igualmente la accionada-reconviniente que la demandante-reconvenida, se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones primarias, como lo constituye el hecho de la falta de pago de las pensiones arrendaticias, a pesar de las múltiples gestiones desplegadas, negándose no sólo en cancelar las pensiones arrendaticias vencidas sin mediar causa que justifique su actitud, sino también en desocupar voluntariamente el inmueble, lo cual ha causado un grave daño a su patrimonio, ya que no sólo ha dejado de percibir lo correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, sino que por demás no ha podido disponer del mismo.-

Por último la accionada-reconviniente demanda a la actora-reconvenida por la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento en el pago de las pensiones de los cánones arrendaticios de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEOTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.007Y ENERO DE 2.008, por lo que reclama dicho pago y el pago de los cánones de arrendamiento que se venzan hasta la entrega definitiva del inmueble propiedad de su mandante.

Por su parte la actora-reconvenida no dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente.-

PRUEBA.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE-RECONVENIDA:

1. - Promueve como prueba escrita recibos de depósitos originales hechos en la cuenta corriente Nº 0108-0305-53-0100009496, Cuya titular es la ciudadana A.M.d.L. en el Banco Provincial, agencia C.A. efectuado el día 16 de Mayo de 2007 por ciento cincuenta mil bolívares, el 31de mayo de 2007 por trescientos mil bolívares, el 3 de Julio de 2007 por trescientos mil bolívares, el 31 de Julio de 2007 por la cantidad de trescientos mil bolívares, el 31 de Agosto de 2007 por trescientos mil Bolívares y el 28 de Septiembre de 2007 por trescientos mil Bolívares, todos signados con el número movimiento 000001228, 000001235, 000001258, 000001275, 000001281 y 000001292 respectivamente, estos medios se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

2. - Promueve la prueba de informes solicitando a la entidad bancaria Banco Provincial, la cual fue evacuada y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto configura una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-

3. - Promueve como prueba escrita solicitud de consignación hecha Por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. Y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia signado con el Número 086-2007, la cual es estimada en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMADADA-RECONVINIENTE:

1. - Promueve y ratifica los siguientes documentos: A.- Promueve y a la vez ratifica el contrato de arrendamiento, fundamento de la presente acción, el cual se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-; B.- Promueve y ratifica recibos acompañados al escrito de contestación y reconvención, estos medios se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

2. - Promueve y ratifica para que surtan todos sus efectos jurídicos la prueba de exhibición de los recibos de pago correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero de 2008, recibos éstos que no son valorados por esta Juzgadora, por cuanto los mismos se encuentran en manos de la persona que los libra, y pueden ser librados en cualquier momento, por lo que no constituyen prueba del incumplimiento por parte de la demandante-reconvenida.- Así se Decide.-

3. - Promueve la prueba de información al Juzgado tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual fue evacuada y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto configura una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-

4. - Promueve cómputo de los días transcurridos entre el primer mes insoluto por parte de la actora reconvenida, desde el 06 de Abril de 2007 y la primera consignación efectuada por la misma ante el Tribunal Competente, es decir, 12 de Noviembre de 2.007, cómputo que fue realizado y se estima en todo su valor probatorio, por cuanto configura una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-

5. - Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos J.E.A.E., B.D.J.G.B., H.D., CARLOXIS INDAVEC Y J.P., de los cuales los ciudadanos BALMORE GOTERA, CARLOXIS INDAVEC Y J.P., no rindieron su declaración, por lo que esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual realizar algún pronunciamiento. Así se Decide.- En lo que respecta a los ciudadanos J.A. y H.D., los mismos quedaron contestes en el interrogatorio, por cuanto no presentaron ninguna contradicción en sus dichos, por lo que sus testimoniales son apreciadas por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

   PUNTO PREVIO.

   Opone la parte demandada-reconviniente, la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación a que la actora-reconvenida no acompañé al escrito libelar, el instrumento en que funda su pretensión, al efecto esta Juzgadora trae a colación lo siguiente:

   Establece el artículo 340 ordinal 6° Ejusdem que dispone: “El libelo de la demanda deberá expresar: …. (Omissis)… 6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo… (Omissis) ”, por cuanto la parte actora no acompañó a su libelo de demanda el instrumento fundante de la presente acción.

   Ahora bien conforme a lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de procedimiento Civil, y las defensas en fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…. (Omissis)”, de manera que siendo la oportunidad legal de resolver la incidencia opuesta por la accionada-reconviniente el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

   Se evidencia de las actas procesales que conforman la presente litis que la parte actora-reconvenida acompañó al libelo de demanda el instrumento público constituido por el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, pero alega la parte accionada que el instrumento fundante de la presente acción son los recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento, para demostrar su estado de solvencia y solicitar la prórroga legal, al efecto observa esta Juzgadora que del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ordinal 6° se desprende que el instrumento fundante de la pretensión, es aquel del cual se derive inmediatamente el derecho deducido, ahora bien podemos definir que la pretensión es el objeto de la demanda no la demanda misma. La pretensión es la postulación procesal del derecho subjetivo sustancial invocado por el actor y que la legitima; es propósito de sostener el interés ajeno al interés propio, la auto afirmación de un derecho propio. La pretensión no debe ser confundida tampoco con la acción, pues como dice Couture “La acción es el poder jurídico de hacer valer la pretensión, el cual existe en el individuo aunque la pretensión sea infundada”, es el derecho subjetivo de carácter público de acudir a los órganos competentes del Estado y obtener oportuna respuesta, independientemente de que se tenga o no la razón, de manera que esta Juzgadora observa que del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se desprenden todos los deberes y derechos de las partes que lo conforman, es decir, que es de este instrumento, de donde se derivan las obligaciones de las partes, mal podría considerarse a los recibos de solvencia de los cánones de arrendamiento (obligación de una de las partes) como el instrumento fundante de la acción, por lo que los mismos son debate del fondo de la controversia y pueden ser promovidos por la actora-reconvenida durante el lapso probatorio del presente juicio, de manera que siendo el instrumento de la pretensión el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 06 de Agosto de 1.997, anotado bajo el Nº 85, Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, instrumento fundamental para incoar la presente demanda esta Juzgadora DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta por la parte demandada-reconviniente, referida al ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ordinal 6° Ejusdem. Así se Decide.-

   DECISION

   En primer lugar el Tribunal pasa a analizar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia y al respecto de aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que las partes en fecha 06 de Agosto de 1.996, celebraron por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, contrato de Arrendamiento, el cual quedo anotado bajo el N° 85, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, y del mismo se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Segunda la cual establece:” El tiempo de duración del presente contrato es de Un (1) año, contado a partir del 1ero de Agosto de 1.996, prorrogable por igual tiempo, al menos que una de las partes manifieste por lo menos con Treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo, por escrito”.

   Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

   CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-

   La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.

   Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión.

   No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.

   La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.

   La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.

   Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate.

   Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis).

   PRORROGA AUTOMATICA CON INDICACION DE PRORROGAS SUSECIVAS.-

   Se trata de la posibilidad que tienen los intervinientes en la relación arrendaticia de convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, el contrato continúe no solo por el tiempo mas en adicción, sino que la continuidad arrendaticia devenga en prorrogas sucesivas sin solución de continuidad, como puede observarse en la praxis con algunas posibilidades orientadas a la continuación de esa relación tal como ocurre en estos casos:

1. - Que el contrato al solo vencimiento de cada plazo continuara por otro plazo determinado y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados.

2. - Que la prórroga tenga lugar siempre y cuando dentro de determinado tiempo y antes del vencimiento del plazo de que se trate, alguna de las partes no notifique a la otra la no continuación de la relación… (Omissis).

   En el segundo caso propuesto, como la prorroga esta sometida a la condición (Art. 1.197, CC) de que cualquiera de las partes notifique a la otra la no continuación de la duración del contrato, si esa notificación se produce, la relación no concluye al vencimiento del tiempo previsto, pues el arrendatario tiene el derecho a la prórroga legal. ¿ y si el contrato se estipula que el derecho, de la no continuación, corresponde únicamente notificarlo o ejercérselo a una de las partes, con exclusión de la otra? En este caso es de considerar que tal cláusula o deposición carece de eficacia pues la obligación que se contrae bajo la condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que ha obligado, es nula (Art. 1.202 CC); en cuya situación es compresible que la prorroga del contrato se producirá indefectiblemente, en el caso propuesto, a pesar de la notificación de no prorrogar que el aparente beneficiario de la misma efectuare. Nos parece diferente cuando las partes en el contrato han previsto que cualquiera de las mismas puede impedir la prórroga de la duración comunicando a la otra la no prórroga, antes de que la misma se realice, en cuyo caso la disposición será eficaz por tratarse de un derecho reciproco.... (Omissis)”.

   Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que al haber las partes indicado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que el mismo sería prorrogable por igual tiempo, establecieron de manera convencional que el referido contrato de arrendamiento sería prorrogable, sin hacer mención de que la prórroga era única o por una sola vez, logrando con esto que el contrato de arrendamiento celebrado, tuviese una existencia bajo la duración de un contrato por tiempo determinado o preciso, por lo que la única forma existente para terminar el contrato de arrendamiento en forma contractual, era a través de una notificación por escrito, con por lo menos treinta días de anticipación, que una de las partes realizara a la otra, manifestándole su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, dando de esta forma origen a la prórroga legal. (Subrayado y negrita del Tribunal). Así se Decide.-

   En este mismo orden de ideas, observa esta Juzgadora que de las actas procesales que conforman la presente causa se desprende la existencia de una notificación judicial realizada por este mismo Juzgado en fecha 04 de Mayo de 2.007, por lo que se pasa a analizar la misma y al respecto se aprecia que con la notificación judicial la ciudadana A.M.D.L., hacia del conocimiento de la ciudadana E.B. que el contrato que habían celebrado se encontraba terminado tanto en prórroga convencional como en prórroga legal, por lo que la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, de manera que por medio de la solicitud de notificación judicial le notificaba su voluntad de no continuar arrendándole el inmueble, concediéndole un plazo de sesenta días contados a partir de la notificación siempre y cuando se encontrara solvente en los pagos de alquileres y de servicios públicos, y el inmueble en buenas condiciones de conservación, debiendo hacer entrega material del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que se le arrendó y solvente de los cánones arrendaticios y servicios públicos de Inmediato al vencimiento de dicho termino y sin dilación alguna y en caso de renuencia en hacer entrega del inmueble en el plazo indicado, se reservaba el derecho de ejercer cualquier acción judicial encaminada a obtener la entrega del inmueble arrendado en forma inmediata, corriendo por cuenta exclusiva de la arrendataria, el pago de los daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble, los cuales estima en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) diarios, por cada día de retardo o demora que transcurra en la entrega del inmueble arrendado, contado dicho retardo a partir de la fecha de vencimiento del término de sesenta días contados a partir de la notificación, de manera que de la notificación judicial de desprende la voluntad de la arrendadora ciudadana A.M.d.L. (demandada-reconviniente), de no seguir con el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana E.B.N. (demandante-reconvenida), actuación ésta que se subsume en la condición establecida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 06 de Agosto de 1.996, celebraron por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, contrato de Arrendamiento, el cual quedo anotado bajo el N° 85, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, y a su vez la notificación judicial se subsume en lo indicado anteriormente en la doctrina brevemente transcrita, referido a que la prórroga contractual estaba sometida a la condición (Art. 1.197, CC) de que cualquiera de las partes notificara a la otra la no continuación de la duración del contrato. Ahora bien habiéndose producido la notificación por parte de la arrendadora ciudadana A.M.d.L. (demandada-reconviniente), en el sentido de manifestar su voluntad de no prorrogar contractualmente el contrato de arrendamiento que tenía celebrado con la ciudadana E.B.N. (demandante-reconvenida), tal actuación lo que significaba era que el contrato de arrendamiento tenía una duración contractual hasta el 31 de Julio de 2.007, por lo que a partir del 01 de Agosto de 2.007 se iniciaba la prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la notificación judicial de no prórroga no produce la finalización de la relación arrendaticia, sino la finalización de la prórroga contractual y el inicio de la prórroga legal conforme a derecho, quedando la relación arrendaticia a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, tal y como lo establece el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide.--

   Ahora bien una vez determinada que la naturaleza de la relación arrendaticia en un principio y hasta la notificación judicial de no prórroga contractual es a tiempo determinado, le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de la prórroga legal arrendaticia reclamada por la parte actora-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “D” de la Ley de Arrendamientos, y al respecto se trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

   Requisitos de la Prorroga Legal.- Esos requisitos estos clasificados en original o consustánciales (en atención al objeto y la tiempo prefijado), derivados o consecuencialmente (que el arrendatario al vencimiento del contrato sea cumpliente)…(Omissis).

   En cuanto al tiempo prefijado por escrito.-

   Del articulo 38 de LAI se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prorroga legal, pues el derecho a la misma corresponde al inquilino “que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo”, significándose así que no lo tiene ni puede ejercerlo el arrendatario que no tenga el contrato por escrito, y no solo escriturado, sino que además tiene allí su duración por tiempo determinado, pues de no constar tal determinación, de nada sirve la escrituración… (Omissis).

   Derivados o consecuenciales.

   Si en el contrato esta escriturado en el mismo consta el plazo prefijado de su duración, para el caso que el arrendador objete la prorroga por incumplimiento del arrendatario, este si desea ejercer el derecho de la prorroga, deberá llenar otras exigencias o requisitos como son: que se encuentra en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales al vencimiento del plazo prefijado. No se trata del cumplimiento únicamente de las obligaciones contempladas en la relación escriturada, sino también las establecidas a cargo del arrendatario en la ley. Por lo general ene e contrato no se establecen todas las obligaciones del arrendamiento, lo que es innecesario de estar prevista en la ley.

   En el articulo 40 de LAI se preceptúa que: “si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”; de donde se obtiene que las obligaciones del arrendatario no son únicamente las establecidas en el contrato escrito sino también en el Código Civil en cuanto concierne a la relación arrendaticia (arts. 1.579, 1.583, 1.589, 1.592, 1.593, 1.596, 1.597, 1.598, 1.612 y otros), entre otras leyes de la República tratándose de la relación que tenga por objeto anotación que realizamos en el número 1.1 supra (en orden al inmueble a que se refieren); así como las obligaciones a que se contrae l numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil (la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras según el contrato y artículo 537 eiusdem, norma esta última que se refiere al pago anticipado que únicamente podrá con fundamento en la misma exigirse siempre que se trate de inmueble regulado por LAI… (Omissis)”

   De manera que conforme a la doctrina antes transcrita se aprecia que para que el arrendatario tenga derecho al disfrute de la prórroga legal, no debe encontrarse incurso en el incumplimiento de algunas de sus obligaciones, por lo que le corresponde a esta Juzgadora determinar conforme a las probanzas aportadas por la parte demandante-reconvenida, si la misma no se encontraba incursa en algún incumplimiento y al respecto se observa que la parte demandada-reconviniente promovió copias certificadas de la consignación de cánones de arrendamiento realizada por la demandante-reconvenida por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de Noviembre de 2.007, a través de la cual consigna el pago por la cantidad de Bs. 300,oo cada uno, de los meses de Noviembre, Diciembre de 2.007, Enero y Febrero de 2.008, copias éstas que le merecen fe a esta Juzgadora, por lo que las mismas son estimas en todo su valor probatorio; así mismo promovió los siguientes depósitos bancarios realizados en la entidad bancaria Banco Provincial, signados con los Nros. 000001228, 000001235, 000001258, 000001275, 000001281 y 000001292 respectivamente, por la cantidad Bs. 150,oo, Bs. 300,oo, Bs. 300,oo, Bs. 300,oo, Bs. 300,oo y Bs. 300,oo respectivamente, de fechas 16 de Mayo de 2.007, 31 de mayo de 2007, 03 de Julio de 2007, 31 de Julio de 2007, 31 de Agosto de 2007 y 28 de Septiembre de 2007, respectivamente, depósitos éstos que le merecen fe a esta Juzgadora, por lo que las mismas son estimas en todo su valor probatorio, ahora bien analizando las pruebas antes indicadas en especial de los depósitos bancarios realizados en la cuenta donde aparece como titular la demandada-reconviniente, se aprecia que la parte demandante-reconvenida, canceló en forma parcial el canon de arrendamiento del mes de Abril, sin embargo en meses posteriores realizó la cancelación total de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo a Septiembre de 2.007, por lo que se desprende un incumplimiento de la parte demandante-reconvenida en lo que respecta a la cancelación de una de sus obligaciones principales como es la cancelación del canon de arrendamiento, por cuando si bien el contrato de arrendamiento finalizaba en forma contractual el 31 de Julio de 2.007, a partir del 01 de Agosto de 2.007 se iniciaba la prórroga legal, por cuanto hasta el 31 de Julio de 2.007 la demandante-reconvenida debía encontrarse solvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento y en el cumplimiento de sus otras obligaciones, para que de esta forma tuviese derecho al disfrute de la prorroga legal arrendaticia establecida en el ordenamiento jurídico al respecto, como beneficio a favor del arrendatario, de manera que no habiendo demostrado la parte demandante-reconvenida que había cumplido con todas sus obligaciones arrendaticia a la finalización del contrato de arrendamiento en forma contractual, requisito éste necesario para que proceda el disfrute de la prórroga legal arrendaticia, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que la parte actora-reconvenida no cumplió con los requisitos necesarios para la procedencia de la prórroga legal. Así se Decide.-

   Ahora bien en lo que respecta a la pretensión formulada por la parte demandada-reconviniente, referida a la resolución del contrato de arrendamiento por cuanto la demandante-reconvenida se encuentra incursa en el incumplimiento de la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, comprendidos desde el mes de Abril a Diciembre de 2.007 y Enero de 2.008, y al respecto antes de entrar a analizar la pretensión de la demandada-reconviniente, esta Juzgadora cree conducente trae a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

   … (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis).

   Contrato por tiempo determinado con duración concluida.

   Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º).

   b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador.

   El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla:

   Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI).

   De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducciòn el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra)

   c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.

   Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.

   Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma L.M., citando a F.C.D.D., que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss).

   No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración.

   La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual.

   Fundamento

   La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.

   Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión.

   Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que:

   En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado.

   Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI.

   ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)

   .

   Ahora bien observa esta Juzgadora y como antes se indicó y preciso en relación a la naturaleza de la relación arrendaticia existente hasta el momento de la realización de la notificación judicial de no prórroga contractual, efectuada por la demandada- reconviniente en fecha 04 de Mayo de 2.007, que la misma era a tiempo determinado, en apego y aplicación de la doctrina antes indicada resulta conveniente realizar las siguiente consideraciones: PRIMERO: tal y como se indicó anteriormente vencido como fue el lapso contractual de la relación arrendaticia, es decir, el 31 de Julio de 2.007, se daba la oportunidad de que la arrendataria demandante-reconvenida, tuviese derecho al disfrute de la prórroga legal, pero como antes fue analizado este punto, la actora-reconvenida, al inicio de la prórroga legal se encontraba incursa en el incumplimiento de una de sus obligaciones contractuales como era la cancelación del canon de arrendamiento, en lo que respecta a que dejó de cancelar en forma total el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril de 2.007, ya que en vez de cancelar la cantidad convenida que era Bs. F. 300,oo, canceló la cantidad de Bs. F. 150,oo, no quedando de esta forma cumplida tal obligación arrendaticia, lo que impide que nazca el derecho al disfrute de la prórroga legal. SEGUNDO: no teniendo derecho la demandante-reconvenida a disfrutar la prórroga legal, a la parte demandada-reconviniente, en su condición de arrendadora, le nacía el derecho de reclamar conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la entrega del inmueble. TERCERO: habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2.007, se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandante-reconvenida que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción. CUARTO: al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado.-

   Ante estas consideraciones se hace necesario igualmente traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).-

   La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eijusdem…. Omissis).

   La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….”

   De manera que en aplicación de la doctrina antes indicada se desprende que la resolución del contrato de arrendamiento tiene razón de ser en contratos de arrendamientos a tiempo determinados e indeterminado siempre que los motivos sean distintos a los establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cambio la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales establecidas por la disposición legal antes indicada; en base a este criterio y en aplicación del mismo en el presente caso, se observa que la parte demandada-reconviniente reclama la resolución del contrato de arrendamiento por falta de cánones de arrendamiento, razón ésta que se encuentra tipificada en uno de los ordinales establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento como motivo para solicitar la acción de desalojo, vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandada-reconviniente en su escrito de reconvención, por el hecho de haber escogido la vía equivocada para terminar con la relación arrendaticia que mantiene con la actora-reconvenida, por cuanto la resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, por cuanto no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración, a diferencia de que si se trata del incumplimiento no previsto en los ordinales indicados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, destinados a la acción de desalojo de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, si es procedente la resolución del contrato de una relación escrita pero a tiempo indeterminado, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que la parte accionada-reconviniente eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la actora-reconvenida. Así se Decide.-

   DISPOSITIVO DEL FALLO.

   Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA incoada por el abogado G.M.P. (Apoderado Judicial de E.B.N.) contra A.M.D.L., e IMPROCEDENTE la Reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Abogada B.C.D.M. (Apoderada Judicial de A.M.D.L.).-

   Así mismo no hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de la presente decisión, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

   PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

   Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Treinta (30) días del mes de Junio de 2.008. Años: 196º de la Independencia y 148º de la Federación.-

   La Juez.-

   ABOG. A.J.A.D.C..-

   La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-

   En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde y se libraron las boletas de notificación. La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-