Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 18 de Noviembre de 2010

Valor y Mérito Jurídico en todas y cada una de sus partes a las actas procesales siempre y cuanto favorezcan a su representado, por cuanto de las actas procesales existen documentos que son favorables a su representado.

DOCUMENTALES: Valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes al documento contrato de Arrendamiento, celebrado por su representado con la arrendadora, el cual acompañó el demandante con su escrito libelar y lo marcó con la letra "A".

La representación judicial de la parte actora promovió:

Mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento, que se encuentra agregado al expediente, donde se evidencia la relación contractual entre el demandado y su representada, por cuanto fue cedido a ella y este hecho era conocido sobradamente por el arrendatario ya que ante la empresa Administradora SD S.R.L., hacía los pagos.

Valor y mérito jurídico del telegrama con acuse de recibo que se encuentra agregado al expediente y que fue recibido en el inmueble objeto de este juicio, que prueba que le fue notificada la prórroga legal y que por ende que disfrutó de ella, cumpliendo esta notificación los extremos establecidos en la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30-01-2009, Exp. N° 08-1608.

Valor y mérito jurídico de las copias de los recibos de pago de alquiler, emanados de su representada, desde el mes de DICIEMBRE – 2007, hasta DICIEMBRE – 2008, del apartamento A-2, objeto de este juicio, que fueron pagados a su representada por el demandado, donde se prueba sin lugar a dudas, la cualidad que tiene Administradora SD S.R.L., para intentar la demanda y que el ciudadano A.G.V., estaba en conocimiento de su prórroga legal, al establecer claramente en cada uno de los recibos que se le libraban que estaba disfrutando de su prórroga legal, que constantes de trece (13) folios útiles se agregaron al expediente; que así mismo y a los fines de evidenciar lo aquí expresado, consignó el último recibo que el inquilino pagase en la anterior inmobiliaria que correspondía al mes de NOVIEMBRE – 2007.

Valor y mérito jurídico de prueba de exhibición de documentos, establecida en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, para que la demandada presente los originales de los recibos consignados en el numeral que antecede, para con ella probar una vez más que hasta la fecha en que se venció la prórroga legal, la arrendataria le pagaba a su representada los cánones de alquiler.

CAPÍTULO VII

DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA

CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, tal y como establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto observa este Tribunal que la parte demadanda a través de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio G.V.M. y N.E.O.T., en la oportunidad de dar contestación a la demanda y de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso la defensa prevista en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, esto es “la falta de cualidad o la falta de interés en el demandante o el demandado para intentar o sostener el juicio.” Fundamentándola en el hecho que, el Vicepresidente de la empresa, ciudadano L.J.S.S., actúa sin representatividad jurídica alguna, por cuanto en su decir, la empresa no le otorgó poder judicial (sic) para que la representara, alegando en consecuencia la “Falta de Cualidad” de su vicepresidente para actuar en juicio.

Ahora bien, establece el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”

De la norma anteriormente transcrita, se puede observar que para intentar una demanda debe ser una persona natural o jurídica, pero debe ser una persona que tenga capacidad para el ejercicio, siendo que la persona que carece de capacidad para ser actor, es el entredicho, el menor y toda persona que no tenga el goce de sus derechos. Por el cual su incapacidad lo convierte en persona ilegítima a los efectos procesales correspondientes, es decir, que no pueda actuar por sí misma.

Sobre este particular, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.454, de septiembre de 2003, se refirió al tema en los siguientes términos: “(…) Al respecto observa la Sala que el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegítima de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en el juicio.

Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir al problema de si la persona natural o jurídica, que se presente al proceso tiene libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos. Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

Artículo 136. Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.

Artículo 137. Las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos, deberán ser representadas o asistidas en juicio, según las leyes que regulen su estado o capacidad.

Artículo 138. Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos. Si fueren varias las personas investidas de su representación en juicio, la citación se podrá hacer en la persona de cualquiera de ellas.

Ahora bien, de los argumentos aportados por la parte demandada, observa este Tribunal que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de la parte actora para sostener en juicio.- la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender- siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L.- como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos “Contribución al Estudio de la Excepción de inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p-183.).

De allí pues, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir pronunciamiento de merito a favor o en contra.

De lo anteriormente expuesto y en apego al criterio jurisprudencial de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto al legitimatio ad processum, es la capacidad procesal del demandante, lo cual es un asunto meramente formal, solo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción para asegurar la relación jurídico procesal, sin que tenga que ver la relación jurídico material, que es lo que se pretende valer en juicio.

En este orden de ideas y visto que la parte demandada en su escrito de oposición de la cuestión previa confunde la legitimatio ad causam (cualidad de la parte actora para sostener en juicio) previsto en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con la legitimatio ad processum, (capacidad procesal de la parte actora), la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, no debe prosperar. Y así se decide.

Por otra parte, alega la representación judicial de la parte demandada, que: “…así mismo se observa, ciudadana Juez, del texto libelar y de sus recaudos que fueron cedidos los derechos del contrato de arrendamiento sin que conste la correspondiente notificación que por ley le asiste a nuestro representado, colocándolo en un estado indefensión…” (subrayado del Tribunal).

De la revisión hecha a la presente causa, se observa al folio 05 una comunicación mediante la cual le fue cedido el contrato de arrendamiento a la Administradora SD. S.R.L., por la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), en fecha 15 de diciembre de 2007; pero aún, cuando no hubiese existido notificación alguna, el Dr. E.C.B., en su obra: “Código Civil Venezolano – Comentado y Concordado. Ediciones Libra, C.A. – Caracas”, página 1.319, señala: “…No consta en autos que la demandada hubiese sido notificada de la cesión, pero por jurisprudencia establecida la demanda equivale a la notificación…” (el resaltado es del Tribunal). “JURISPRUDENCIA. JDP. La cesión de un arrendamiento es igual a la cesión de un crédito. El requisito obligatorio de la aceptación por el deudor se cumple demostrando que éste conoce la transmisión que se ha efectuado, sin formalismos especiales. Según lo establece el artículo 1550 del Código Civil, no es necesario que la notificación sea escrita o que se haga por medio de un Tribunal. La misma demanda que intenta el cesionario contra el deudor cedido, para el cobro de la deuda, sirve como notificación.” (Página 1.321 de la misma obra).

Al respecto ha sido doctrina reiterada de nuestro alto Tribunal de Justicia que en el caso de notificación de la cesión para que surta efectos ante terceros, la demanda equivale a notificación. Así pues en Sentencia de fecha 19 de enero de 1972, la Corte sostuvo lo siguiente: “Este Supremo Tribunal no comparte el criterio de la recurrida, pues la doctrina prevaleciente en casación ha sido la contraria, esto es, que la demanda judicial de pago, del crédito cedido, comprende necesariamente la notificación del deudor o de quien lo represente en el juicio, como consecuencia del conocimiento que, en tal caso, se tiene de la compulsa del libelo, en la cual debe constar el cambio subjetivo operado en el vínculo obligacional que el cesionario aduce como fundamento de su petición.” “Para el deudor que paga o va a pagar – ha dicho esta Corte – es indiferente quien sea su acreedor y sólo tiene interés en no hacer pagos inválidos o en que no se le prive de defensas que podía hacer valer contra su primitivo acreedor. Una ni otra cosa ocurre cuando la primera notificación que recibe es el cobro judicial, porque si para esa fecha ha pagado al acreedor con quien contrajo la obligación, pagó bien, y el cesionario fracasará en su intento de cobrarla nuevamente. Más si no ha pagado o no tiene ninguna defensa oponible a su primitivo acreedor, en nada lo perjudica la falta de notificación anterior a la demanda; la ley no sanciona formalidades sin objeto ni utilidad, como sería eso de notificar hoy para cobrar mañana; no ha sido esa la mente ni la finalidad perseguida en el artículo 1550 denunciado de infracción”.

Y más recientemente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 717, de fecha 27 de julio de 2004, ratifica este criterio al señalar en dicho fallo que: “Le corresponde entonces a la Sala fijar criterio sobre este punto y al respecto observa: En primer término, considera la Sala que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 1.549, el acto que transfiere el derecho de crédito es una convención entre el acreedor primigenio (cedente) y el cesionario, que se perfecciona entre las partes por el simple consenso de éstas. Otra cosa muy distinta, es la notificación que ha de hacerse para que ésta surta eficacia frente a terceros, que en el caso que nos ocupa no era necesario, pues la demanda equivale a notificación”. (Recopilada en Jurisprudencia Ramírez & Garay Tomo CCXIII -213-, Julio 2004, p.471).

En atención a los criterios antes transcritos, los cuales esta Juzgadora comparte plenamente, la citación del demandado producida en esta causa, equivale a la notificación de la cesión, por lo que se tiene como válida la cesión efectuada a la Administradora SD, S.R.L., quien en su carácter de demandante tiene LEGITIMACIÓN ACTIVA para intentar y sostener este juicio. Así se decide.

Así mismo, alega la representación judicial de la parte demandada, la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que tipifica: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: “…6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”

Establece el numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que: El libelo de la demanda deberá expresar: “…4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble;…”

De la revisión detenida del libelo de la demanda, este Tribunal puede constatar que la parte demandante en el Capítulo I de Los Hechos, señala: “…mediante el cual se le entrego (sic) en arrendamiento un apartamento ubicado en la Avenida Urdaneta, cruce con Viaducto Miranda, Residencias San Martín, apartamento A-2, jurisdicción de la Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida…”

En este sentido, este Tribunal se permite traer a colación un fragmento de la Sentencia N° 324 de la Sala de Casación Civil, del 15-10-1997, con ponencia del Magistrado Dr. A.A.B., en el juicio de M.A.T.R. y otros contra Venezolana de Cal, C.A., Exp. N° 96-136:

(…) El alcance de la disposición del artículo 243 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, debe ser precisado en concordancia con el artículo 340 ordinal 4° de acuerdo con el cual, entre otros requisitos, el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. Para determinar cuál es el objeto de la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea, de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea, la prestación de dar, hacer o no hacer debida por el deudor; o el contrato mismo. De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación (…) (resaltado del Tribunal).

En el caso de autos, la pretensión de la parte actora es obtener la entrega del inmueble arrendado, fundamentándose en el CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, por parte del inquilino demandado, por lo cual, esta Juzgadora por compartir el criterio contenido en el sinopsis de la sentencia referida, considera que, es suficiente la mención realizada por la parte actora al referirse a la identificación del inmueble arrendado, cuya devolución pretende. En consecuencia, debe declararse SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado los requisitos que indica el ordinal 4° artículo 340, ejusdem. Y así se decide.

Asimismo, opuso la cuestión previa referida a “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” (Art. 346, ordinal 11º del C.P.C.), por la falta de cualidad del demandante como arrendadora.

En relación a la citada defensa de fondo (FALTA DE CUALIDAD), este Juzgado ya hizo pronunciamiento ut supra. Así se decide.

Finalmente, la parte demandada en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, manifiesta que no son ciertos los hechos narrados, por cuanto su representado ha ocupado el inmueble como arrendatario durante más de veintiocho años, donde los contratos se han venido renovando automáticamente, y en consecuencia están en presencia de un contrato INDETERMINADO y que su representado en ningún momento ha sido notificado de la no renovación del contrato, produciéndose la TÁCITA RECONDUCCIÓN.

Al respecto este Tribunal trae a colación doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: G.G.Q. y G.A.G.R.:

LA RELACIÓN INDETERMINADA.

El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.

En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.

La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.

En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.

LA RELACIÓN A PLAZO FIJO

Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.

Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.

El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 ejusdem, se ocupa de clarificar que:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (Art. 1.601, CC).

Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.

El término final o resolutorio, al decir de B.D.H., señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.

Aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, esta Juzgadora observa que en el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, en su cláusula “QUINTA: La duración de este Contrato es de SEIS (06) MESES a partir del QUINCE DE SEPTIEMBRE DE 1.997, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito, con por los menos TREINTA (30) Días de anticipación a la fecha de vencimiento de cada lapso, manifestando su deseo de no prorrogarlo…”

Así las cosas, tenemos que el contrato de arrendamiento que obra a los folios 03-04, se trata de un contrato a tiempo DETERMINADO, en el sentido que en el instrumento signalamático perfecto arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración, y en el mismo se establece que será “…prorrogable por periodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito, con por los menos TREINTA (30) Días de anticipación a la fecha de vencimiento de cada lapso, manifestando su deseo de no prorrogarlo…”

Del análisis de la anterior cláusula y del criterio doctrinal citado, se infiere que estamos en presencia de un contrato por TIEMPO DETERMINADO, resultando forzoso concluir que el alegato esgrimido por la parte demandada, resulta a todas luces improcedente. Así se decide.

Asimismo, observa el Tribunal que la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, expresa: “…así mismo impugnamos en este acto y rechazamos en todo su contenido la presunta notificación que menciona el actor y acompaña con su demanda, la cual obra inserta a los folios 9 y 10 (sic) marcado “B”…” (el resaltado es del Tribunal).

De la revisión hecha a la presente causa, específicamente del folio 07, se observa telegrama, enviado por la ciudadana G.B. de Gibert, en su carácter de Gerente de la Empresa Arrendadora Habitables S.R.L., al ciudadano A.J.G.V., con sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico, del que se puede apreciar que entre otras cosas, dice: “…SU MENSAJE NO FUE ENTREGADO MOTIVO SE DEJO AVISO POR DEBAJO DE LA PUERTA Y NO FUE RECLA”.

Sobre el telegrama, la Doctrina Venezolana define al mismo como el sistema de comunicación que utiliza señales o signos para transmitir a distancia a través de medios electromecánicos y donde intervienen funcionarios públicos cuya actividad la ejercen en oficinas públicas (Telégrafos), por lo que hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. En estos casos al ser promovido el telegrama como prueba por el destinatario, el remitente podrá desconocerlo o aceptarlo de acuerdo a lo establecido en la ley sobre el reconocimiento de instrumentos privados. Si el telegrama presentado como prueba es reconocido por el remitente como emanado de él, se le tendrá como válido a los efectos del mérito de la prueba. Cuando el remitente guardare silencio al respecto, se tendrá por reconocido el telegrama, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Si por el contrario el remitente lo desconoce, deberá seguirse el juicio correspondiente a fin de probar la autenticidad mediante la prueba de cotejo y de lograrse comprobar esa autenticidad, se tendrá por reconocido el telegrama (artículo 445 eiusdem). En nuestro sistema legal, el telegrama es un instrumento privado con carácter de autenticidad cuando el original se ha llevado a ese estado ante el funcionario competente para darle autenticidad; pero será privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, cuando el original lleve la firma del remitente o que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa y el funcionario lo haya identificado de acuerdo con los reglamentos telegráficos (artículo 1.375 del Código Civil Venezolano). En todo caso, el telegrama que reúna los requisitos de tal, tendrá la fuerza probatoria que le acuerda la ley a estos documentos privados reconocidos, como emanados de un funcionario o empleado público cuya investidura le confiere el carácter de principio de prueba por escrito.

En el caso que nos ocupa, se observa que dicho telegrama no fue entregado a su destinatario, en tal sentido, se desecha dicho medio probatorio, toda vez que el mismo no alcanzó el fin. Así se decide.

Sin embargo, observa el Tribunal que la representación judicial de la parte demandada, alega “…que ninguna persona recibió dicha notificación aquí impugnada…” Ante tal disyuntiva, se hizo necesario a.l.c.d.l. recibos de pago promovidos por la parte actora, en su particular CUARTO como prueba de exhibición de documentos (Art. 436 CPC), cursantes a los folios 115 al 129, correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de DICIEMBRE – 2007; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO y AGOSTO, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2008; ENERO y FEBRERO – 2009; de los mismos se puede evidenciar que EL ARRENDATARIO estaba en conocimiento que se encontraba disfrutando de la prórroga legal, tal y como consta de dichos recibos; aunado al hecho que el día y hora que fueron fijados por este Juzgado para que la parte demandada presentara los recibos originales, éste no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial, por lo que de conformidad con lo establecido en el tercer aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal los tuvo como exactos; quedando con ello demostrado que EL ARRENDATARIO si estaba en conocimiento que se encontraba disfrutando de la prórroga legal. Así se decide.

Por otra parte, observa el Tribunal que la representación judicial de la parte demandada, expresó que se produjo la TÁCITA RECONDUCCIÓN; en tal sentido, se hace necesario escudriñar si en el caso que nos ocupa, operó la misma.

Reconducir significa, en tér¬minos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin de¬terminación previa, se origina una prórroga tá¬cita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario conti¬núe en el disfrute de la cosa arrendada, des¬pués de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.

La tácita reconducción supone una reproduc¬ción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legisla¬ciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el con¬trato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio – Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por G.C.D.L.C. – Pág. 924).

El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”

Y citando a F.R., continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”

Por su parte, el autor G.G.Q. en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”

Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.

Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción en fecha 31 de marzo de 2010, siendo admitida en fecha 02 de abril de 2010, es decir, dentro de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prórroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador manifestó oportunamente su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción; por lo expuesto es que surge la obligación imperante para el arrendatario de hacer efectiva la entrega del bien inmueble arrendado a su legítimo propietario o, en todo caso al administrador del inmueble en cuestión, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Así se declara.

CAPÍTULO VIII

ANÁLISIS DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS

Resuelto los puntos anteriores, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos:

Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

1°) En cuanto al valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes a las actas procesales siempre y cuanto favorezcan a su representado, por cuanto de las actas procesales existen documentos que son favorables a su representado; dicho medio probatorio no es tomado en cuenta por esta juzgadora, por cuanto no se especifican cuáles autos y actos le favorecen, aunado a lo expresado en la Sentencia N° 01000 de la Sala Político Administrativa del 30/07/2002, con la ponencia de la Magistrado Blanca Jaimes Guerrero, en el Juicio de Proyectos N.T., Compañía Anónima, expedientes N° 0293, que entre otras cosas expresa: “…se observa que dicho mérito favorable no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promovente”. Y así se decide.

2°) Referente al valor y mérito jurídico en todas y cada una de sus partes al documento contrato de Arrendamiento, celebrado por su representado con la arrendadora, el cual acompañó el demandante con su escrito libelar y lo marcó con la letra "A"; de acuerdo a la comunidad de la prueba, esta sentenciadora le da el valor probatorio a favor de la parte actora, conforme a los artículos 1.363 y 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444, del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado, ni tachado en su oportunidad legal, puesto que de éste se infiere la relación arrendaticia que vinculó a las partes. Así se decide.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

1°) En lo que respecta al mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes; este juzgado ya hizo pronunciamiento al valor las pruebas de la parte demandada. Así se decide.

2°) Referente al valor y mérito jurídico del telegrama con acuse de recibo que se encuentra agregado al expediente; este juzgado ya hizo pronunciamiento al valor las pruebas de la parte demandada. Así se decide.

3°) En lo que respecta al valor y mérito jurídico de las copias de los recibos de pago de alquiler, emanados de su representada, desde el mes de DICIEMBRE – 2007, hasta DICIEMBRE – 2008, del apartamento A-2, objeto de este juicio; así como también de la de prueba de exhibición de documentos, establecida en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, para que la demandada presente los originales de los recibos consignados; este juzgado ya hizo pronunciamiento al valor las pruebas de la parte demandada, de los cuales se pudo constatar que el ciudadano A.G.V., estaba en conocimiento de su prórroga legal, al establecer claramente en cada uno de los recibos que se le libraban que estaba disfrutando de su prórroga legal. Así se decide.

CAPÍTULO IX

CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL

1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, fundamentada en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2º) Que el contrato que vinculó a las partes, el mismo es a TIEMPO DETERMINADO, como quedó establecido anteriormente.

3°) Que la representación judicial de la parte demandada, no logró demostrar en el lapso probatorio sus aseveraciones.

4º) Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el abogado en ejercicio L.J.S.S., en su condición de Vice-Presidente de la Empresa “ADMINISTRADORA SD, S.R.L.”, contra el ciudadano A.J.G.V., y por efecto de tal declaratoria, este Tribunal declara:

Extinguida la relación arrendaticia existente entre la Empresa “ADMINISTRADORA SD, S.R.L.” y el ciudadano A.J.G.V.. En tal sentido, se ordena al ARRENDATARIO hacer entrega a la ARRENDORA, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un apartamento distinguido con el N° A-2, ubicado en la Avenida Urdaneta, cruce con Viaducto “Miranda”, Residencias “San Martín”, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida; una vez quede firme la presente decisión. Así se decide.

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los dieciocho días del mes de noviembre de dos mil diez. Años 200 ° de la Independencia y 151° de la Federación.-

La Juez Titular,

Abg. Roraima S.M.V.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMV/JAM/gc.-