Decisión nº 1880 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 11 de Abril de 2011

Devolverle a su representada la empresa mercantil “Centro Comercial Don Gines C.A”, el local comercial signado con el número 1, que se dio en arrendamiento a plazo fijo, por haber vencido la prórroga legal arrendaticia como el plazo contractualmente convenido.

En pagar las costas procesales.

De conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó el decreto de la medida de secuestro sobre el local comercial objeto del arrendamiento, identificado con el N° 1, del “Centro Comercial Don Gines C.A”, ubicado en el cruce de la avenida 5 con calle 25 de la ciudad de Mérida.

Estimó la demanda en la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 4.800,00), equivalentes a 73.846 unidades tributarias.

Que fundamenta la demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1167 del Código Civil.

Conforme lo establece el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como domicilio procesal, la avenida 5, N° 22-10, primer piso de la ciudad de Mérida.

Mediante auto de fecha 26 de abril de 2010 (folio 17), el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió la acción por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley y en consecuencia, ordenó el emplazamiento de la ciudadana E.P.N., para que comparecieran por ante ese Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos su citación, a fin de que diera contestación a la demanda y en cuanto a la medida de secuestro señaló, que por auto separado resolvería lo conducente.

Mediante diligencia de fecha 11 de mayo de 2010 (folio 19), el abogado P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A”, consignó los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada y señaló el domicilio donde debía practicarse la misma.

Mediante escrito presentado en fecha 19 de mayo de 2010 (folios 21 y 22), por la abogada K.D.V.M., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana E.P.N., según consta en poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Mérida, en fecha 06 de abril de 2010, anotado bajo el N° 52, Tomo 34, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, consignó escrito de contestación a la demanda, alegando lo que en síntesis a continuación se expone:

Que rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto la pretensión de la demanda incoada en contra de su representada, como los supuestos para apoyarla, por ser falso y temerario lo expuesto por la parte demandante, la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A”.

Que es cierto que su representada suscribió con la parte demandante, sendos contratos de arrendamiento, los cuales tienen por objeto un local comercial distinguido con el número 1, propiedad de la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A”, cuyo objeto social es el alquiler de locales comerciales y su aprovechamiento económico constituye su razón de ser.

Que dichos contratos fueron suscritos a tiempo determinado, por un año cada uno, cuyo último plazo contractual venció el día 31 de marzo de 2009 y a juicio de la parte demandante y en vista que no celebraron otro contrato de arrendamiento desde el vencimiento del último contrato, comenzó a transcurrir a favor de la arrendataria la prórroga legal.

Que no es menos cierto y deja de lado el hecho público y notorio que su representada quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que se le hizo presumir la renovación del contrato de forma autentica y que el mismo sería regido en relación a los contratos celebrados sin determinación de tiempo, tal como lo señala el artículo 1600 del código Civil, en concordancia con el artículo 1614 eiusdem, por cuanto el arrendador no realizó oposición de forma alguna que persuadiera o dejara ver de forma expresa a su representada que estuviese incursa en algún error, por lo cual la arrendataria nunca ha dejado de cumplir con las obligaciones que se derivan de la relación arrendataria que sostienen las partes.

Que ahora en la modalidad de contrato indeterminado, más aún cuando el objeto arrendado es un sitio destinado a la explotación comercial, se pudiera pensar que la arrendadora a actuado de mala fe, al dejar con su omisión de oposición que la arrendataria siguiera invirtiendo y mejorando el local objeto de la demanda, ocasionando para si, un perjuicio patrimonial incalculable.

Que en fecha 15 de enero de 2010, la arrendadora le hace llegar de manera extemporánea a su presentada, un telegrama con acuse de recibo, señalando la parte actora en el libelo, que tal actuación no era un requisito, ni una exigencia legal.

Que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por determinados que sean, le corresponde al inquilino el derecho de preferencia de alquiler sobre el inmueble objeto del mismo, por cuanto éste no sería destinado para un uso distinto al que hasta ahora se le haya dado y no habiendo incurrido en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta improcedente el desalojo, así como la acción de cumplimiento de contrato.

Que la doctrina ha establecido, que si bien es cierto opera de pleno derecho la prórroga legal como institución arrendaticia de orden público, no es menos cierto, que la prórroga legal no es absoluta sino relativa, vale decir, obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, siendo éste el espíritu, razón y propósito del legislador, toda vez que, si se trata de un inmueble destinado al exclusivo arrendamiento como el caso de marras, es de presumir bajo las premisas del contrato que prevalecerá las realidades sobre las formas, vale decir, que su representada solo tiene la facultad de continuar en su condición de arrendataria, en virtud de ser su intensión comercial como también es la intensión del arrendador, de seguir arrendando el inmueble, por lo cual debió notificarse sobre las voluntades subjetivas de las partes en cuanto a arrendar y continuar arrendando el inmueble por comunes intensiones de las partes, máxime que su representado no ha incumplido con el contrato de arrendamiento y además se ha renovado en anteriores oportunidades.

Que mantener de esta manera absoluta la prórroga legal a favor del arrendador de manera ipso iure, sería incurrir en inseguridad jurídica para el débil y en este caso, sería el arrendatario que siempre estaría en la zozobra de que al término preciso del contrato de arrendamiento, no sabe si obtendrá un nuevo contrato de arrendamiento o simplemente lo notifican injusta y extemporáneamente, que al menos en el presente caso, vía telegrama le notificaron a su representada diez (10) meses después, para hacerle saber que no se renovaría el contrato y que estaba gozando de la prórroga legal, a sólo dos (02) meses del vencimiento de dicha prórroga, como si un nuevo local o inmueble se pudiese encontrar fácilmente.

Que dicha circunstancia va en contra de la actividad comercial del arrendatario, en virtud que no es tan fácil hacer un punto comercial de manera rápida, de allí pues que el legislador y la doctrina ha establecido que la prórroga legal no es absoluta ni ipso iure para el arrendatario, por el contrario no es obligatoria y es facultativa.

Que da por contestada la demanda, por considerar que operó la tácita reconducción, conforme lo establecen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 510 del Código de Procedimiento Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en consecuencia, solicitó que la demanda se declarara sin lugar y que el tribunal se pronuncie sobre la continuación del contrato de arrendamiento el cual se ha convertido en indeterminado y por lo tanto ha de establecerse la prórroga legal, una vez que así lo solicite el arrendador y cuando manifieste de manera expresa que no desea continuar con el contrato de arrendamiento, pero nunca de manera intempestiva como ha sucedido en la pretensión bajo estudio.

Mediante diligencia de fecha 02 de junio de 2010 (folio 28), el abogado P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, promovió pruebas en la presente causa.

Por auto de fecha 04 de junio de 2010 (folio 29), el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió las pruebas promovidas por el ciudadano P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en virtud de no ser contrarias a la ley, a las buenas costumbres y al orden público, salvo su apreciación en la definitiva.

Por auto de fecha 11 de junio de 2010 (folio 30), el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, difirió la publicación de la sentencia para el trigésimo día siguiente de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

III

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 10 de agosto de 2010 (folios 31 al 47), el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró lo que a continuación se trascriben in verbis:

(Omissis):…

CAPÍTULO V

RAZONES DE HECHO Y DERECHO

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el apoderado actor, el hecho que:

En fecha 18 de mayo de 2007, su representada, la Empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.” celebró un primer contrato de arrendamiento, con la ciudadana E.P.N., sobre un local comercial, identificado con el Nº 01, del “Centro Comercial Don Gines, C.A.”, situado en la Avenida 05, cruce con calle 25, de esta ciudad de Mérida, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida; el cual tuvo una duración de 01 año, contado a partir del 01 de abril de 2007.

Que posteriormente, se firmó un segundo y último contrato con igual duración a partir del 01 de abril de 2008, concluyendo el plazo contractual el día 31 de marzo de 2009.

Que en razón de no haberse firmado otro contrato de arrendamiento, desde el vencimiento del último contrato, le comenzó a transcurrir a favor de la ARRENDATARIA (E.P.N.), la prórroga legal arrendaticia, que conforme a lo indicado en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió UN (01) AÑO, por haber tenido la relación contractual una duración de DOS (02) AÑOS, contados desde el 01 de abril de 2007, hasta el 31 de marzo de 2009.

Que de acuerdo a la cláusula TERCERA del último contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, el canon de arrendamiento lo fijaron y convinieron en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 400,00).

Que la prórroga legal arrendaticia a favor de la ARRENDATARIA, se inició el día 01 de abril de 2009, y venció el día 31 de marzo de 2010, es decir, un año, conforme a lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en fecha 15 de enero de 2010, su representada, con la firma autógrafa de su Presidente, Gerente General y su Administradora, a pesar de no ser requisito ni exigencia legal, le enviaron un telegrama con acuse de recibo a la ARRENDATARIA, ciudadana E.P.N., recordándole que la prórroga legal vencía el 31 de marzo de 2010, y que dicho telegrama fue recibido por la misma arrendataria el 20 de enero de 2010, como se evidencia de la constancia que fue enviada por IPOSTEL MÉRIDA.

Que habiéndose vencido la PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA a favor de la ARRENDATARIA (E.P.N.), el día 31 de marzo de 2010, como fue señalado, la misma se ha negado a devolverle a su representada el local objeto de arrendamiento.

La co-apoderada judicial (Kenya D.V.M.) de la parte demandada, se fundamentó en el hecho que:

Rechazó, negó y contradijo en toda y cada una de sus partes, tanto la pretensión de la demanda incoada en contra de su representada, como los supuestos para apoyarla, por [sic] en su decir, es falso y temerario lo expuesto por la parte demandante, Empresa Mercantil: "Centro Comercial Don Gines C.A". (…)

Que es cierto que su representada, suscribió con la parte demandante, sendos contratos de arrendamiento los cuales versan sobre un local comercial distinguido con el No. 01, propiedad de la misma empresa mercantil: "Centro Comercial Don Gines C.A".

Que es cierto que dichos contratos fueron realizados a TIEMPO DETERMINADO, por un año cada uno, cuyo último plazo contractual venció el día 31/03/2009.

Que es un hecho Público y Notorio de que su representada quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que se le hizo presumir que se le había renovado el contrato de forma automática y que el mismo sería regido entonces en relación a aquellos contratos hechos sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.614, ejusdem, ya que el Arrendador no realizó oposición de forma alguna.

Que la arrendataria nunca ha dejado de cumplir con las obligaciones que se derivan de la relación arrendaticia que sostienen las partes, pero ahora en la modalidad de Contrato Indeterminado.

Que en fecha 15 de enero de 2010, la Arrendataria le hizo llegar de forma totalmente extemporánea a LA ARRENDADORA, un Telegrama con Acuse de Recibo.

Que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por determinados que sean, le corresponde al inquilino un DERECHO DE PREFERENCIA de alquiler sobre el inmueble objeto del mismo, por cuanto el mismo no será destinado para un uso distinto al que hasta ahora se le ha dado.

Que no habiendo incurrido LA ARRENDATARIA en ninguna causal de las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menester el desalojo, ni la solicitud del cumplimiento de contrato, como no procede de forma alguna en el presente caso.

Que ha establecido la Doctrina, que si bien es cierto opera de pleno derecho la PRÓRROGA LEGAL, como de orden público, no es menos cierto que la prórroga legal no es absoluta sino relativa, vale decir, obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario; que ese ha sido el espíritu, razón y propósito del legislador.

Que considera que operó en el contrato aludido, la TÁCITA RECONDUCCIÓN.

CAPÍTULO VI

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La representación judicial de la parte actora promovió:

1°) Documentos que fueron acompañados al libelo de demanda.

2°) Valor probatorio del telegrama que su poderdante le envió a la demandada (f. 15).

CAPÍTULO VII

DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre los alegatos hechos por la co-representación judicial de la parte demandada, en cuanto a la relación arrendaticia, si es a TIEMPO DETERMINADO o INDETERMINADO; así como también si en el caso que no ocupa operó la TÁCITA RECONDUCCIÓN.

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron”.

El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407)

Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente [sic] analizar previamente la naturaleza de los contratos de arrendamiento acompañados con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.

En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir las cláusulas de cada una de los contratos que vincularon a las partes, en lo que respecto [sic] al tiempo de duración de los mismos, a los fines de escudriñar el tipo de contrato.

Primer Contrato: Celebrado el día 18-05-2007 (fs. 08-10), cláusula “SEGUNDA: La duración del arrendamiento, es por UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL SIETE (01-04-07)”.

Segundo y último Contrato: Celebrado el día 05-05-2008 (fs. 11-13), cláusula “SEGUNDA: La duración del arrendamiento, es por UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL OCHO (01-04-08)”.

En el presente caso, tal como se señaló en las citadas cláusulas, quedó demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nace a través de un primer contrato, desde el 18 de mayo del año 2007, hasta el 01 de abril del año 2009, ahora bien, al haber privado la voluntad de los contratantes de celebrar de forma escrita otro contrato con tiempo de duración de un año, debe aceptarse conforme a las normas inquilinarias, que la relación, aún cuando inició en el año 2007, desde el orden contractual, terminó el día preestablecido, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.599 del Código Civil, es decir, el 01 de abril de 2009; por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso que por prórroga legal le asistía a la arrendataria, que dado el tiempo de la relación, era de un año, la cual expiró el 01 de abril del año 2010.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que ya fueron analizadas por este Tribunal y que determinan que en el presente caso, proceda en derecho la presente acción. Así se decide.

Por otra parte, observa el Tribunal que la co-representación judicial de la parte demandada, expresó que se produjo la TÁCITA RECONDUCCIÓN; ante tal disyuntiva, y a modo de ilustración de la referida profesional del derecho, considerada oportuno este Juzgado hacer de su conocimiento cuándo se produce la tácita reconducción en una relación arrendaticia.

Reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.

La tácita reconducción supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legislaciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio–Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por G.C.D.L.C. – Pág. 924).

El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”

Y citando a F.R., continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”

Por su parte, el autor G.G.Q. en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”

Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.

Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción en fecha 16 de abril de 2010, siendo admitida en fecha 26 de abril de 2010, es decir, dentro de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prórroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador manifestó oportunamente su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción; por lo expuesto es que surge la obligación imperante para el arrendatario de hacer efectiva la entrega del bien inmueble arrendado a su legítimo propietario o, en todo caso al administrador del inmueble en cuestión, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Así se declara.

CAPÍTULO VIII

ANÁLISIS DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS

Resuelto los puntos anteriores, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos:

Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

En cuanto a los documentos que fueron acompañados al libelo de demanda, encuentra el Tribunal los siguientes: Copias certificadas de:

a.- Poder General de Administración y Disposición, otorgados por los ciudadanos R.F.U.M., Y.A. y Jeancelly K.Q.U., en sus condiciones de Presidente, Gerente General y Administradora, de la Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.”; al abogado en ejercicio P.I.G.; dicho poder no fue impugnado por la parte demandada, otorgándole al apoderado actor cualidad jurídica para actuar en el juicio, en tal sentido, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil. Así se decide.

b.- Contratos de arrendamiento, suscritos entre las partes (Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.” y E.P.N.), cursantes a los folios 08-13, los cuales no fueron impugnados por la parte accionada, logrando demostrar el actor, la relación arrendaticia entre su representada y la demandada de autos sobre el inmueble objeto de la presente acción, razón por la cual se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil. Así se decide.

c.- Telegrama (copia en original), mediante el cual LA ARRENDADORA le recordó a LA ARRENDATARIA, el vencimiento de la prórroga legal; con respecto al Telegrama de fecha 25 de enero de 2010, enviado a la ciudadana E.P.N., (f. 51), el cual corre en original al folio 15, expedido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), mediante el cual consta que la ciudadana E.P.N. fue notificada en fecha 20/01/2010, el cual recibió y firmó; la Doctrina Venezolana define que el telegrama como el sistema de comunicación que utiliza señales o signos para transmitir a distancia a través de medios electromecánicos y donde intervienen funcionarios públicos cuya actividad la ejercen en oficinas públicas (Telégrafos), por lo que hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. En estos casos al ser promovido el telegrama como prueba por el destinatario, el remitente podrá desconocerlo o aceptarlo de acuerdo a lo establecido en la ley sobre el reconocimiento de instrumentos privados. Si el telegrama presentado como prueba es reconocido por el remitente como emanado de él, se le tendrá como válido a los efectos del mérito de la prueba. Cuando el remitente guardare silencio al respecto, se tendrá por reconocido el telegrama, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Si por el contrario el remitente lo desconoce, deberá seguirse el juicio correspondiente a fin de probar la autenticidad mediante la prueba de cotejo y de lograrse comprobar esa autenticidad, se tendrá por reconocido el telegrama (artículo 445 eiusdem). En nuestro sistema legal, el telegrama es un instrumento privado con carácter de autenticidad cuando el original se ha llevado a ese estado ante el funcionario competente para darle autenticidad; pero será privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, cuando el original lleve la firma del remitente o que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa y el funcionario lo haya identificado de acuerdo con los reglamentos telegráficos (artículo 1.375 del Código Civil Venezolano). En todo caso, el telegrama que reúna los requisitos de tal, tendrá la fuerza probatoria que le acuerda la ley a estos documentos privados reconocidos, como emanados de un funcionario o empleado público cuya investidura le confiere el carácter de principio de prueba por escrito al mismo ya que de él se evidencia que LA ARRENDATORA; quedando demostrado un vez más, a través de dicho telegrama que la ARRENDATARIA notificó a la ARRENDADORA su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, a pesar de no ser necesaria dicha notificación, por efecto de lo establecido en el artículo 39 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, fueron verificados ut supra. Así se decide.

CAPÍTULO IX

CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL

1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, fundamentada en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el cual se refiere a “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”.

2º) Que los contratos que vincularon a las partes, los mismos fueron celebrados a TIEMPO DETERMINADO, como quedó establecido ut supra.

3°) Que la co-representación judicial de la parte demandada, no logró demostrar en el lapso probatorio sus aseveraciones.

4º) Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, tomando en consideración que la parte demandada incurrió en confesión ficta, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el abogado en ejercicio P.I.G., en su carácter de apoderado judicial de la Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.”, contra la ciudadana E.P.N., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, y por efecto de tal declaratoria, este Tribunal declara:

Extinguida la relación arrendaticia existente entre la Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.” y la ciudadana E.P.N.. Así se decide.

Se ratifica la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha 26 de abril de 2010, y practicada en fecha 12 de mayo de 2010, por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial; sobre el inmueble objeto de la controversia, consistente en un local comercial, distinguido con el N° 01, ubicado en el “Centro Comercial Don Gines C.A.”, avenida 05, con calle 25, Municipio Libertador del Estado Mérida. Y por cuanto se observa que la parte actora se encuentra en posesión del referido local comercial desde el día 14 de mayo de 2010, fecha en que la parte accionada le hizo entrega a la parte actora de dicho local comercial, su propietaria podrá disfrutar libremente del mismo, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes…”. (Las negritas, cursivas y subrayado son del texto copiado). (Los corchetes son de este Juzgado).

IV

MOTIVACIÓN DEL

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal interpuesta por el abogado P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A., parte actora-arrendadora, contra la ciudadana E.P.N., parte demandada-arrendataria, es procedente en derecho, y en tal sentido, deberá confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 10 de agosto de 2010, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:

Ahora bien, en virtud del recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, interpuesto por la abogada K.D.V.M., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana E.P.N., contra la sentencia de fecha 10 de agosto de 2010, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró con lugar la demanda intentada por el abogado en ejercicio P.I.G., en su carácter de apoderado judicial de la Empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES, C.A.”, contra la ciudadana E.P.N., por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, y por efecto de tal declaratoria, extinguida la relación arrendaticia, seguidamente ratificó la medida de secuestro decretada mediante auto de fecha 26 de abril de 2010 y practicada en fecha 12 de mayo de 2010, por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble objeto de la controversia, consistente en un local comercial, distinguido con el N° 01, ubicado en el “Centro Comercial Don Gines C.A.”, avenida 05, con calle 25, Municipio Libertador del Estado Mérida, asimismo señaló, que por cuanto la parte actora se encontraba en posesión del referido local comercial desde el día 14 de mayo de 2010, fecha en que la parte accionada le hizo entrega a la parte actora del mismo, su propietaria podía disfrutar libremente del inmueble, una vez quedara definitivamente firme la decisión, finalmente, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte perdidosa por resultar totalmente vencida y ordenó la notificación de las partes, su conocimiento por distribución correspondió a esta Alzada y, dada la facultad de examinar el caso planteado, realiza las siguientes consideraciones:

Los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalan:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

En este sentido establece la doctrina procesal, que la institución procesal de prórroga legal en materia arrendaticia, es el beneficio que el legislador ha acordado al arrendatario que haya celebrado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, para que continúe ocupando el inmueble al vencer el contrato, durante cierto tiempo tomando en consideración la duración del contrato.

La prórroga legal requiere de ciertos presupuestos de procedencia, como son, que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos o sub-urbanos, que provenga de la existencia de un contrato por escrito, del cual se deduzca el plazo estipulado y que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado.

El derecho a la prórroga legal, se ha contemplado precisamente en protección del arrendatario, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aún contra la voluntad del arrendador, a quien la Ley impone la prórroga como obligatoria, siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario, se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.

Ahora bien, del análisis de las actas que componen el presente proceso se observa, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 19 de mayo de 2010 (folios 21 y 22), por la abogada K.D.V.M., en su condición apoderada judicial de la ciudadana E.P.N., admitió la existencia de la relación arrendaticia al señalar, que es cierto que su representada suscribió con la parte demandante sendos contratos de arrendamiento, sobre un local comercial distinguido con el N° 1, del Centro Comercial Don Gines C.A., ubicado en la avenida 5, con calle 25 de la ciudad de Mérida, por lo cual, no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y por tal razón, esta Alzada procede al análisis del material probatorio aportado al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia, en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada.

Mediante diligencia de fecha 02 de junio de 2010 (folio 28), el abogado P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la e mpresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.”, parte actora promovió las siguientes pruebas:

Promovió el valor y mérito jurídico del instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 05 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 66, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial (folios 03 al 07), que en virtud de ser un instrumento auténtico autorizado con las formalidades legales de un Notario Público, con facultad para dar fe pública de las declaraciones en él contenidas, que hace plena fe entre las partes, se le concede valor y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, además de no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, conforme al artículo 438 eiusdem. Y así se establece.

Promovió el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 18 de mayo de 2007, anotado bajo el Nº 13, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial (folios 08 al 10), que en virtud de ser un instrumento autenticado y no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, hace plena fe de las declaraciones en él contenidas y obliga al cumplimiento de las obligaciones contraídas hasta prueba en contrario, razón por la cual, esta Alzada le confiere valor probatorio y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.

Promovió el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 05 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 59, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial (folios 11 al 13), que en virtud de ser un instrumento autenticado y no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, hace plena fe de las declaraciones en él contenidas y obliga al cumplimiento de las obligaciones contraídas hasta prueba en contrario, razón por la cual, esta Alzada le confiere valor probatorio y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.

Promovió el valor y mérito jurídico del telegrama con acuse de recibo que obra a los folios 14 y 15 del expediente, mediante el cual, los ciudadanos R.F.U., Y.A. y JEANCELLY QUERALES, en representación de la arrendadora, informaron a la ciudadana E.P.N., en su condición de arrendataria, que la prórroga legal de la cual se encontraba disfrutando le vencía en fecha 31 de marzo de 2010, para lo cual observa quien decide, que tal documental no fue impugnada por la parte contraria y en virtud de contener sello húmedo de IPOSTEL, como organismo de la administración pública, se valora como tal, es decir, como documento administrativo que tiene valor de presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido y que en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, en consecuencia, se le asigna eficacia probatoria y valor jurídico de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.

De los razonamientos anteriormente señalados queda demostrado, que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 18 de mayo de 2007 (folios 08 al 10), se inició la relación arrendataria entre la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.”, en su condición de arrendador y la ciudadana E.P.N., en su condición de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 1 del referido centro comercial, ubicado en la avenida 5 con calle 25, de la ciudad de Mérida, estableciendo como lapso de duración un (01) año, contado a partir del 1º de abril de 2007 al 31 de marzo de 2008.

Asimismo ha quedado demostrado, que vencido el contrato señalado up supra, a través de un segundo contrato autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 05 de mayo de 2008 (folios 11 al 13), se verificó la continuidad de la relación arrendataria entre la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.”, en su condición de arrendador y la ciudadana E.P.N., en su condición de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 1 del referido centro comercial, ubicado en la avenida 5 con calle 25, de la ciudad de Mérida, estableciendo como lapso de duración un (01) año, contado a partir del 1º de abril de 2008 al 31 de marzo de 2009.

Se evidenció, que vencido el contrato señalado up supra, la arrendataria continuó ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, durante el tiempo en el cual le estaba corriendo la prórroga legal, la cual comenzó en fecha 1° de abril de 2009 y venció en fecha 31 de marzo de 2010, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que la relación arrendaticia tuvo una duración mayor de un (01) año.

Ahora bien se observa, que en fecha 15 de enero de 2010, mediante telegrama con acuse de recibo emanado de IPOSTEL, la arrendadora le informó a la arrendataria que el lapso de la prórroga legal le vencía en fecha 31 de marzo de 2010, por lo cual debía realizar la entrega del inmueble desocupado de personas y cosas.

En este sentido, al considerar que a partir del 1º de abril de 2009, comenzaba a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna para la arrendataria, la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que en el contrato no fue establecida expresamente la voluntad de renovar la relación arrendaticia, por el contrario, se señaló como lapso de duración un (01) año, para el 15 de abril de 2010, fecha en la cual la arrendataria interpuso la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, se había consumado a favor del demandante el lapso de un (01) año de prórroga legal arrendaticia, ejerciendo de esta manera oposición a la posesión precaria de la arrendadora y su intensión de poner fin a la relación arrendaticia, razón por la cual, la acción que hace valer el abogado P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.”, debe prosperar. Y así se decide.

En mérito de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declara con lugar la acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso el abogado P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la empresa mercantil “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.”, contra la ciudadana E.P.N.. Y así se decide.

En consecuencia, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida en fecha 10 de agosto de 2010, por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que declaró con lugar la demanda intentada por el abogado en ejercicio P.I.G., en su carácter de apoderado judicial de la Empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES, C.A.”, contra la ciudadana E.P.N., por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, y por efecto de tal declaratoria, extinguida la relación arrendaticia, seguidamente ratificó la medida de secuestro decretada mediante auto de fecha 26 de abril de 2010 y practicada en fecha 12 de mayo de 2010, por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble objeto de la controversia, consistente en un local comercial, distinguido con el N° 01, ubicado en el “Centro Comercial Don Gines C.A.”, avenida 05, con calle 25, Municipio Libertador del Estado Mérida, asimismo señaló, que por cuanto la parte actora se encontraba en posesión del referido local comercial desde el día 14 de mayo de 2010, fecha en que la parte accionada le hizo entrega a la parte actora del mismo, su propietaria podía disfrutar libremente del inmueble, una vez quedara definitivamente firme la decisión, finalmente, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte perdidosa por resultar totalmente vencida y ordenó la notificación de las partes.

DISPOSITIVO

En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circuns¬cripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la Ley, dicta sen¬tencia en los términos siguientes: