Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 29 de Enero de 2007

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 18 de la anterior Ley de Regulación de Alquileres, ahora recogido por el artículo 7 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

Las anteriores Normativas nos permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios contenidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un Estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. En: Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, 1.982. Pág. 224. PP.713.)

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518. PP. 797.).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos

Inquilinarios allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. Así se establece. –

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA

Estatuye el artículo 1.354 del Código Civil que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación.

Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone, que:

Las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendadora procede a “a demandar, como en efecto lo hago por medio de este escrito, al Ciudadano J.A.Q., ya identificado, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribiera, y en consecuencia, haga entrega, sin plazo alguno…..del inmueble...” (Folios 21). “Acción” que fundamenta la Actora en el artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil y artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, dice lo siguiente: “Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda por no ajustarse a la verdad los hechos narrados, como se comprobará en el período probatorio.”(Vto., al Folio 69.)

De lo expuesto por las Partes, se evidencia que la “Acción” que aquí ocupa, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia, pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la contestación a la misma. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas. Así se decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente; de acuerdo a lo alegado tanto en la Demanda como en la Contestación a la Demanda, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no procedente la presente “Acción de Cumplimiento de Contrato y entrega de inmueble por finalización de la Prórroga Legal”. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda, en torno al tipo de Relación Arrendaticia; lo manifestado por la Parte Demandada y lo que dispone el respectivo Contrato de Arrendamiento y otros Instrumentos en torno al Plazo o tipo de Relación Arrendaticia. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

En fecha de Julio de 1995, el ciudadano SILVESTRO GRASSO INTILI,…por intermedio de la Ciudadana D.A.A.R., omissis, quien estuvo facultada por… SILVESTRO GRASSO INTILE,……Que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.Q.……autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera en fecha 28 de Junio de 1995, bajo el Nro. 71, Tomo 58……duración del mismo es de Seis (06) meses contado a partir de 01 de Julio de 1.995 y su vencimiento sería el 30 de Diciembre de 1.995, se convino era prorrogable automáticamente………el contrato quedo renovándose por Seis (06) meses a partir de 01 de julio 1.995….SILVESTRO GRASSO INTILE revocó el 30 de Julio de 1.996 la autorización que tenía conferida… ….D.A.A.R. para administrar los bienes……..el Ciudadano J.A.Q. fue notificado en fecha 11 de Noviembre de 1.996. que en lo adelante debería pagar los alquileres a…..SILVESTRO GRASSO INTILI. En fecha13 de Octubre del 2000….SILVESTRO GRASO INTILI, enajena en forma global la propiedad del inmueble denominado Edificio Grasso, otorgándole todos los derechos, acciones y demás obligaciones a la Sociedad Mercantil INGRABRECA C.A.,…JESUS A.Q. ya identificado, notificado por decisión judicial de la Cesión hecha por el Ciudadano SILVESTRO…….a la ……INGRABRECA C.A., todo esto según consta en sentencia de fecha 17 de Diciembre de 2001 por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera,……..Ahora bien en fecha 22 de Noviembre de 2004….INGRABRECA C.A., en su condición de única y exclusiva propietaria del …edificio Grasso, le notificó…..por publicación del Diario El Tiempo……de la NO PRORROGA del Contrato de Arrendamiento suscrito por el Ciudadano J.A.Q.…….Visto que a pesar que al vencimiento del Contrato de Arrendamiento y al vencimiento de la Prorroga Legal ocurrió en fecha 01 de Julio de 2006, sin que….J.A.Q. haya entregado el inmueble…

(Folios1 al 3 y Folio 20 al 222).

3.2.- LO QUE MANIFIESTA LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL PLAZO

La Parte demandada al momento de dar Contestación a la Demanda, por intermedio del Defensor ad Litem, sólo dijo lo siguiente:

Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda por no ajustarse a la verdad los hechos narrados, como se comprobará en el período probatorio.

(Vto., al Folio 69.)

3.3.- LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO Y OTROS INSTRUMENTOS

La Parte Actora, junto con su Libelo de Demanda acompañó entre otros Instrumentos, Copia certificada de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana D.A.A., Arrendadora; y la Parte Demandada, ciudadano J.A.Q., en condición de Arrendatario; autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, de fecha 28 de Junio de 1995, N° 71 del Tomo 58, que corre a los folios 8 al 11; en cuya Cláusula Tercera se estipula el plazo del arrendamiento, al señalar lo siguiente:

“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir del 1 de Julio de 1995 hasta el 30 de Diciembre de 1995, este lapso es prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestace en forma indicada su deseo de no continuar su contrato, el desahucio se hará en cualquiera de las siguientes formas…….c) Publicación en un diario de la localidad,……..notificaciones hechas por “LA ARRENDADORA” a “EL ARRENDATARIO”; no obstante en ningún caso operará la tácita reconducción.”……” (Folio 8 y su Vto.).

3.3.1.- EN CUANTO A LA SENTENCIA DE FECHA 17-12-2001

Así mismo, la Parte Actora acompañó copia fotostática simple de una Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T., de fecha 17 de Diciembre del 2001, cuyas Partes son la Empresa Mercantil “INGRABRECA, C.A.” y el ciudadano J.A.Q. y que corre a los folios 3 al 6; en cuya parte Motiva, para los efectos de tener por notificado al expresado J.A.Q., en la Cesión de derechos, acciones e intereses que efectuó el ciudadano SILVESTRO GRASSO INTILLI, de varios apartamentos en el Edificio Grasso a la empresa “INGRABRECA, C.A.”; señaló lo siguiente:

…quedando entendido que a partir de la presente sentencia definitivamente firme el deudor arrendatario queda notificado de la cesión hecha a la empresa demandante

.(Vto., al Folio 7).

3.3.2.- EN CUANTO A LA NOTIFICACIÖN DE FECHA 22-11-2004 APARECIDA EN EL DIATRIO EL TIEMPO

Igualmente, la Parte Actora acompañó con su Libelo de Demanda la página 19 del Diario El tiempo de la ciudad de Valera, de fecha 22 de Noviembre del 2004; en cuya página aparece una notificación dirigida al ciudadano J.A.Q., que textualmente, dice lo siguiente:

Al ciudadano J.A.Q., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 2.617.199, en su condición de arrendatario del apartamento Nro. 03, ubicado en la calle 15, con Avenida Bolívar. Edificio Grasso, de la ciudad de Valera estado Trujillo. En cumplimiento con la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento suscrito por usted, por ante la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, de fecha 28 de Junio de 1996, bajo en Nro. 71, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaría. En mi condición de propietaria del inmueble denominado Edificio Grasso, le NOTIFICO mi deseo de NO PRORROGAR el contrato de arrendamiento en cuestión. Atentamente INGRABRECA, C.A.

(Folio 13).

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LA ACTORA, LA DEMANDA Y LO CONTENIDO EN LOS CITADOS INSTRUMENTOS

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por la Actora, por la Demandada y de los señalados Instrumentos; este Tribunal infiere e interpreta que:

1. - Que la Parte Actora manifiesta que por intermedio de la ciudadana D.A.A.R. que suscribió con el Demandado, ciudadano J.A.Q.; un Contrato de Arrendamiento en fecha 28 de Junio de 1995, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, inserto bajo el N° 71 del Tomo 58; y que el mismo era por el plazo de Seis (6) meses, que iba del día 1 de Julio de 1995 al día 30 de Diciembre de 1995.

2. - Que la Parte Actora manifiesta que el Contrato de Arrendamiento podía ser no prorrogable mediante comunicación de las Partes con un mes de anticipación a la finalización.

3. -Que la Relación Arrendaticia que vinculó a las Partes, era a través de un Contrato por Escrito y a “Tiempo Determinado”; que iba del día 1° de Julio de 1995 al día 30 de diciembre de 1995.

4. - Que el Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”; se inició sin que estuviera en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto, no era procedente el beneficio de la “prórroga legal”, para ese momento.

5. - Que el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, estipula el plazo del mismo en la Cláusula Tercera, al señalar, lo siguiente: “TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir del 1 de Julio de 1995 hasta el 30 de Diciembre de 1995, este lapso es prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestace en forma indicada su deseo de no continuar su contrato, el desahucio se hará en cualquiera de las siguientes formas…….c) Publicación en un diario de la localidad,……..notificaciones hechas por “LA ARRENDADORA” a “EL ARRENDATARIO”; no obstante en ningún caso operará la tácita reconducción.”……” (Folio 8 y su Vto.)

6. - Que la Cláusula Tercera del citado contrato, ratifica que la Relación Arrendaticia que vinculó a las Partes, fue a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado.”

7. - Que en el Contrato de Arrendamiento, llegado el día 30 de Diciembre de 1995, se prorrogo por 6 meses hasta el día 1 de Julio de 1996; que siguió prorrogándose para las fechas de 1 de Enero de 1997, 1 de Julio de 1997, 1 de Enero de 1998, 1 de Julio de 1998, 1 de Enero de 1999, 1 de Julio de 1999, 1 de Enero del 2000, 1 de Julio del 2000, 1 de Enero del 2001, 1 de Julio del 2001, 1 de Enero del 2002, 1 de Julio del 2002, 1 de Enero del 2003, 1 de Julio del 2003, 1 de Enero del 2004, 1 de Julio del 2004 a 1 de Enero de 2005.

8. - Que desde el 1 de Julio de 1995 al 1 de Enero del 2005, el Arrendatario disfrutó de un arrendamiento en el inmueble arrendado a Tiempo Determinado por un Plazo de Nueve (9) Años y Seis (6) meses.

9. - Que por Sentencia de fecha 17-12-2001, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo; el Arrendatario y Demandado quedó notificado del cambio de titularidad de la propiedad del inmueble objeto de la Controversia de SILVESTRO GRASSO INTILLI a la Empresa “INGRABRECA, C.A.”

10. - Que en fecha 22 de Noviembre del 2004, mediante aviso publicado en el Diario El Tiempo de Valera, el Arrendatario y Demandado fue notificado de que el Contrato de Arrendamiento no le sería prorrogado contractualmente, dando cumplimiento a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento.

11. - Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios entró en vigencia el 1° de Enero del 2000; y que su artículo 38 ejusdem estatuye la “Prórroga Legal”.

12. - Que a partir del día 1 de Enero del 2005, finalizó el Contrato de Arrendamiento con sus sucesivas prórrogas. Terminando el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado. Pero que de conformidad con el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Arrendatario le surgía el Beneficio de la Prórroga Legal por tener menos de 10 años arrendado en el inmueble.

13. - Que los 2 años de Prórroga Legal se iniciaban el 1 de Enero del 2005 y concluía el 1 de Enero del 2007.

14. - Que la Demanda se interpuso en fecha 10 de Julio del 2006.

15. - Que la Prórroga Legal está vencida. Y que el Contrato de Arrendamiento se mantuvo por “Tiempo Determinado”.

La Doctrina Venezolana ha señalado que un Contrato de Arrendamiento y a “Tiempo Determinado” es:

Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en l tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......

(CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).

Por lo que si estamos ante una Relación Arrendaticia escrita a Tiempo Determinado ya fenecida y cuya Prórroga Legal también está; por lo tanto la acción a proponer es la de “Cumplimiento de Contrato y Entrega de Inmueble”, como lo ordena el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. –

Ahora bien el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

De lo expuesto en los numerales donde se interpreta lo dicho por la Actora, el Demandado y los citados Instrumentos acerca del plazo; queda plenamente evidenciado que, la Relación Arrendaticia que suscribieron la Parte Actora, la Empresa Mercantil INGRABRECA, C.A.”, con la Parte Demandada, ciudadano: J.A.Q., consistió en un “Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado”; pero que una vez vencido el plazo original el día 1 de Enero del 2005 y la Prórroga Legal el día 1 de Enero del 2007; manteniéndose la Relación Arrendaticia a “Tiempo Determinado”; y en consecuencia la “Acción” a interponer es la Cumplimiento de Contrato y entrega de Inmueble, como muy bien la interpuso la Actora, al señalar en su Petitorio lo siguiente:

…procedo a demandar, como en efecto lo hago por medio de este escrito, al Ciudadano J.A.Q., ya identificado, en el cumplimiento del contrato en que ha operado el vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento que suscribiera, y en consecuencia, haga entrega sin polazo alguna….del inmueble….

(Folio 22).

Por lo que estamos ante una Relación Arrendaticia a Tiempo Determinado ya fenecido, al que igualmente ya se cumplió la Prórroga Legal por lo tanto la acción a proponer es la de “ Cumplimiento de Contrato y entrega de Inmueble” como lo propuso la Parte Actora. – Así se decide. –

SOBRE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN A LA MISMA

4.1. SOBRE LA DEMANDA:

Ahora bien, en síntesis, la Parte Actora en su Libelo de Demanda, alega lo siguiente:

“En fecha de Julio de 1995, el ciudadano SILVESTRO GRASSO INTILI,…por intermedio de la Ciudadana D.A.A.R., omissis, quien estuvo facultada por… SILVESTRO GRASSO INTILE,……Que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.Q.……autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera en fecha 28 de Junio de 1995, bajo el Nro. 71, Tomo 58……duración del mismo es de Seis (06) meses contado a partir de 01 de Julio de 1.995 y su vencimiento sería el 30 de Diciembre de 1.995. se convino era prorrogable automáticamente………el contrato quedo renovándose por Seis (06) meses a partir de 01 de julio 1.995….SILVESTRO GRASSO INTILE revocó el 30 de Julio de 1.996 la autorización que tenía conferida… ….D.A.A.R. para administrar los bienes……..el Ciudadano J.A.Q. fue notificado en fecha 11 de Noviembre de 1.996. que en lo adelante debería pagar los alquileres a…..SILVESTRO GRASSO INTILI. En fecha13 de Octubre del 2000….SILVESTRO GRASO INTILI, enajena en forma global la propiedad del inmueble denominado Edificio Grasso, otorgándole todos los derechos, acciones y demás obligaciones a la Sociedad Mercantil INGRABRECA C.A.,…JESUS A.Q. ya identificado, notificado por decisión judicial de la Cesión hecha por el Ciudadano SILVESTRO…….a la ……INGRABRECA C.A., todo esto según consta en sentencia de fecha 17 de Diciembre de 2001 por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera,……..Ahora bien en fecha 22 de Noviembre de 2004….INGRABRECA C.A., en su condición de única y exclusiva propietaria del …edificio Grasso, le notificó…..por publicación del Diario El Tiempo……de la NO PRORROGA del Contrato de Arrendamiento suscrito por el Ciudadano J.A.Q.…….Visto que a pesar que al vencimiento del Contrato de Arrendamiento y al vencimiento de la Prorroga Legal ocurrió en fecha 01 de Julio de 2006, sin que….J.A.Q. haya entregado el inmueble……procedo a demandar, como en efecto lo hago por medio de este escrito, al Ciudadano J.A.Q., ya identificado, en el cumplimiento del contrato en que ha operado el vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento que suscribiera, y en consecuencia, haga entrega sin polazo alguna….del inmueble…. ” (Folios1 al 3 y Folio 20 al 22).

La Parte Actora junto con su Escrito de Demanda acompañó los siguientes Instrumentos:

1.- Copia fotostática simple de una Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T.; de fecha17-12-2001. Folios 4 al 7.

2.- Copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, de fecha 28 de Junio de 1995, bajo el N° 71 del Tomo 58. Folios 8 al 12.

3.- Original de la página 19 del Diario El tiempo de Fecha 22 de Noviembre del 2004, donde aparece un aviso notificando al Arrendatario que no se le prorrogará el Contrato. Folio 13.

4.- Original del Documento de Adquisición del inmueble, denominado Edificio Grasso, donde está ubicado el inmueble objeto de la Controversia; protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Valera del Estado Trujillo, con fecha 13 de Octubre del 2000, bajo el N° 3, Protocolo 1°, Tomo 4 del cuarto trimestre. Folios 15 y 16.

5.- Copias fotostáticas Certificadas del Registro de la Empresa Mercantil “INGRABRECA, C.A.”, registrada por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Trujillo, con fecha 2 de Agosto del 2002, bajo el N° 56 del Tomo 8-A. Folios 23 al 36

4.2. – SOBRE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Ahora bien, citada legal, válidamente y legítimamente la Parte Demandada en fecha 13 de Diciembre del 2006, tal como se evidencia de la diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil del Tribunal que corre al folio 63 del expediente, en consecuencia el Acto de la Litis Contestación lo sería el 15 de Diciembre del 2006; y en tal acto manifestó lo siguiente:

opongo a la Parte Actota la cuestión previas, contenida en el art. 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil por cuanto la presente demanda no reúne los requisitos que indica el art. 340, ejusdem, es decir, en su ordinal 4°, ya que el inmueble descrito en la demanda, carece de la descripción de sus linderos,…..

A todo evento paso a contestar la demanda…

.

Capitulo I

Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda por no ajustarse a la verdad los hechos narrados, como se comprobará en el período probatorio.

Capitulo II

Pido al Tribunal de la Causa que al momento de sentenciar…., declare Sin Lugar, la medida, porque en su contenido carece de Petitorio y por lo tanto el juez sentenciador, no tiene noción clara de lo que se demanda….

Pido al Tribunal de la Causa, declare Sin Lugar, la presente Demanda………

(Folios 69 y 70).

El Tribunal deja constar que, la Parte Demandada no acompañó ninguna clase de Instrumentos con la Contestación a la Demanda.

QUINTO

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo útil, hábil y temporáneo, así:

5.1. – PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDA

La Parte Demandada Promovió Pruebas (folio 73) las siguientes:

Único: Valor Probatorio del Contrato de Arrendamiento:

La Parte demandada promueve el Valor Probatorio del Contrato de Arrendamiento a los fines de demostrar que en la Cláusula Tercera la prórroga contractual era por períodos de 6 meses; por lo que el vencimiento era el 31 de Diciembre del 2006; y el desahucio no se cumplió.

5.2.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La Parte Actora igualmente Promueve Pruebas, las siguientes:

PRIMERO: Invoca y Reproduce el Valor y el Mérito, de:

A).- Del Libelo de la Demanda y su Reforma.

B).- De la Decisión Judicial que acompaña en copia simple del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y san R.d.C., de fecha 17-12-2001, mediante la cual el ciudadano J.A.Q., quedó notificado del cambio de titularidad de la propiedad del inmueble que ocupa. Folio 4 al 7.

C).- Del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes. Folios 8 al 12

D).- De la Publicación aparecida en el Diario El Tiempo de Valera, de fecha 22 de Noviembre del 2004; mediante el cual se notifica al ciudadano J.A.Q., de que no se le prorrogará más el contrato de arrendamiento. Folios 13.

E).- Del Documento que acompañó en original de adquisición del inmueble propiedad de la Empresa INGRABRECA, C.A., y que corre al folio 15 y 16.

F).- De la copia fotostática certificada del Registro de Comercio de la Empresa INGRABRECA. Folios 23 al 36.

SEGUNDO: Documentales:

La Parte Actora promueve y produce copias fotostáticas certificadas del Expediente N° 35 de Consignaciones Inquilinarias; mediante el cual el Demandado, ciudadano J.A.Q., le viene efectuado consignaciones de cánones de arrendamiento a la ciudadana abogada A.G.; quien alega ser la administradora del inmueble que ocupa. Folio 78.

En los términos expuestos quedó planteada la Controversia.

SEXTO

SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Antes de entrar al examen de las pruebas, debe este Tribunal el Resolver la Cuestión Previa opuesta por la Parte Demandada. Así se decide.

El encabezamiento del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Artículo 35: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Ello por cuanto la Parte Demandada opuso Cuestión Previa al momento de dar Contestación a la Demanda, y señaló lo siguiente:

opongo a la Parte actora la cuestión previas, contenida en el art. 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil por cuanto la presente demanda no reúne los requisitos que indica el art. 340, ejusdem, es decir, en su ordinal 4°, ya que el inmueble descrito en la demanda, carece de la descripción de sus linderos,…..

(Folio 69).

Ahora bien, el artículos 346 en su numeral 6° del Código de Procedimiento Civil, estatuye lo siguiente:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado….promover las siguientes cuestiones previas:

6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

Por su parte el encabezamiento del numeral 4° del artículo 340 ejusdem, dispone lo siguiente:

El libelo de la demanda deberá expresar:

4. El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión indicando su situación y linderos, si fuere inmueble;……….

Ahora bien, la presente Causa se trata de una Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y entrega de inmueble por haber fenecido el mismo como la Prórroga Legal. Por lo que no está en juego la propiedad del inmueble objeto de la Controversia.

Y al no estar en disputa la titularidad de la propiedad del inmueble objeto de la Controversia; y dada la experiencia de este Juzgador en la materia arrendaticia; basta con señalar con precisión la dirección de ubicación del inmueble para que no prospere la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la del numeral 4° del artículo 340 ejusdem; específicamente a la mención de los linderos del inmueble.

Ahora bien, la Parte Actora en su Reforma de Demanda con respecto a la ubicación y dirección del inmueble, señala lo siguiente:

…suscribió contrato de arrendamiento con el Ciudadano J.A.Q., omissis, que el objeto de dicho contrato, consistió en un apartamento Nro. 03, para uso de oficina, Primer Piso, del Edificio Grasso, ubicado en la Calle 15 con Avenida Bolívar, Municipio Valera Estado Trujillo,…

(F. 19).

Por otra parte, al efectuarse una revisión minuciosa del Contrato de Arrendamiento que suscribieron las Partes; encuentra este Tribunal, que se menciona la misma dirección que se indica en el Libelo de la Demanda; por lo que la Cuestión Previa opuesta por la Parte Demandada a la Demanda, esto es, la contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 ejusdem, referida a que no se indicó en el Libelo de Demanda los linderos del inmueble objeto de la Controversia; debe declararse sin lugar. Así se resuelve.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Corresponde ahora efectuar el examen de las pruebas de las Partes, así:

7.1 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDA

Único: Valor Probatorio del Contrato de Arrendamiento:

La Parte demandada promueve el Valor Probatorio del Contrato de Arrendamiento a los fines de demostrar que en la Cláusula Tercera la prórroga contractual era por períodos de 6 meses; por lo que el vencimiento era el 31 de Diciembre del 2006; y el desahucio no se cumplió.

La Parte Demandada promueve el Valor Probatorio del Contrato de Arrendamiento; alegando que el desahucio no se cumplió y que dicho contrato era por seis meses con prorrogas y que el vencimiento del mismo era 31 de Diciembre del 2006.

Ahora bien, si bien es cierto que el Contrato de Arrendamiento en su plazo original era por seis (6) meses que iba del 1° de Julio de 1995 al 30 de Diciembre de 1995, prorrogable por periodos iguales. Y al ser adminiculado al aviso que publica la Arrendadora en el Diario El Tiempo de fecha 22-11-2004 y producido con su Demanda; también se constata y es cierto que dicho contrato a partir del 30 de Diciembre de 1995, se prorrogó automáticamente, así: por 9 años y 6 meses, hasta el día 1 de Julio de 1996; que siguió prorrogándose para las fechas de 1 de Enero de 1997, 1 de Julio de 1997, 1 de Enero de 1998, 1 de Julio de 1998, 1 de Enero de 1999, 1 de Julio de 1999, 1 de Enero del 2000, 1 de Julio del 2000, 1 de Enero del 2001, 1 de Julio del 2001, 1 de Enero del 2002, 1 de Julio del 2002, 1 de Enero del 2003, 1 de Julio del 2003, 1 de Enero del 2004, 1 de Julio del 2004 fecha esta última de prórroga contractual y que concluía el 1 de Enero del 2005; puesto que la Arrendadora en fecha 22 de Noviembre del 2004, por aviso publicado en el Diario El Tiempo de la ciudad de Valera, le notificó al Arrendatario que no le sería prorrogado el Contrato de Arrendamiento; por lo que dicho contrato terminaba en la señalada fecha 1 de Enero del 2005.

Por lo que con el señalado aviso, se constata que si hubo el desahucio en tiempo oportuno, tal como lo preceptúa la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento con un mes de anticipación al término de la última prórroga contractual.

Por lo que tal Contrato de Arrendamiento se valora como plena prueba de la Relación Arrendaticia existente entre las Partes y plena prueba y como demostrativo que el Contrato de Arrendamiento feneció el día 1 de Enero del 2005, fecha ésta última en que comenzaba la Prórroga Legal de dos (2) años a que tenía derecho la Parte Demandada; todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

Con tal prueba queda demostrado que el Contrato de Arrendamiento concluyó el día 1 de Enero del 2005, fecha esta en que comenzó la Prórroga Legal para el Arrendatario. Así se decide.

Ya en el Capitulo Tercero de esta Motiva, específicamente en el Punto 3.4.-, referido a la interpretación de los expuesto por las Partes y de los Instrumentos que se señalan allí; se dejó dicho que “desde el 1 de Julio de 1995 al 1 de Enero del 2005, el Arrendatario disfrutó de un arrendamiento en el inmueble arrendado a Tiempo Determinado por un Plazo de Nueve (9) Años y Seis (6) meses. Y que desde el 1 de Enero del 2005 comenzó la Prórroga Legal que concluyó el 1 de Enero del 2007; y se dejó dicho lo siguiente:

“9.- Que por Sentencia de fecha 17-12-2001, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo; el Arrendatario y Demandado quedó notificado del cambio de titularidad de la propiedad del inmueble objeto de la Controversia de SILVESTRO GRASSO INTILLI a la Empresa “INGRABRECA, C.A.”

10. - Que en fecha 22 de Noviembre del 2004, mediante aviso publicado en el Diario El Tiempo de Valera, el Arrendatario y Demandado fue notificado de que el Contrato de Arrendamiento no le sería prorrogado contractualmente, dando cumplimiento a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento.

11. - Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios entró en vigencia el 1° de Enero del 2000; y que su artículo 38 ejusdem estatuye la “Prórroga Legal”.

12. - Que a partir del día 1 de Enero del 2005, finalizó el Contrato de Arrendamiento con sus sucesivas prórrogas. Terminando el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado. Pero que de conformidad con el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Arrendatario le surgía el Beneficio de la Prórroga Legal por tener menos de 10 años arrendado en el inmueble.

13. - Que los 2 años de Prórroga Legal se iniciaban el 1 de Enero del 2005 y concluía el 1 de Enero del 2007.

14. - Que la Demanda se interpuso en fecha 10 de Julio del 2006.

15. - Que la Prórroga Legal está vencida. Y que el Contrato de Arrendamiento se mantuvo por “Tiempo Determinado”.

Y pese a que la Demanda se interpuso en fecha 10 de Julio del 2006; pero como quiera que la Prórroga Legal ya concluyó el día 1 de Enero del 2007; es por lo que la presente Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y entrega de inmueble, por haber vencido el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y haber concluido el beneficio de la Prórroga Legal, Debe Declararse con Lugar. Así se Resuelve.

No se analizan el resto de probanzas, por resultar inoficioso. Así se establece.

D I S P O S I T I V A

En base a los razonamientos expuestos en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto y específicamente del Séptimo de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

CON LUGAR, la Demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y entrega de inmueble, por haber vencido el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes y haber concluido el beneficio la Prórroga Legal, interpuso en fecha 10 de Julio del 2.006 con Reforma a la Demanda en fecha 7 de Agosto del 2006, la Empresa Mercantil “INGRABRECA, C.A.”, representada por su Presidenta, ciudadana: ANTONIETTA GRASSO ABREU, ambas identificadas en autos, y quien a su vez la asiste la DRA. ANTONIETTA GRASSO A, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.952, en su condición de Arrendadora; contra el ciudadano: J.A.Q., identificado en autos, en su condición de Arrendatario del inmueble que ocupa consistente en un apartamento signado con el Nro. 03, para uso de oficina, en el Primer Piso, del Edificio Grasso, ubicado en la Calle 15 con Avenida Bolívar, Municipio Valera del Estado Trujillo, por haber terminado el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 28 de Julio de 1995 el día 1 de Enero del 2005 y expirado el Beneficio de la Prórroga Legal en fecha 1 de Enero del 2007; todo de conformidad con los artículo 7 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia:

1.1: Se ordena a la Parte Demandada, ciudadano J.A.Q., hacerle entrega a la Parte Demandante, la Empresa Mercantil “INGRABRECA, C.A.” en la persona de su Presidenta, ciudadana ANTONIETTA GRASSO, el inmueble que ocupa consistente en un apartamento signado con el Nro. 03, para uso de oficina, en el Primer Piso, del Edificio Grasso, ubicado en la Calle 15 con Avenida Bolívar, Municipio Valera del Estado Trujillo libre de personas, cosas y animales.

Se declara que el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes es a “Tiempo Determinado” y que el mismo concluyó el día 1 de Enero del 2005 y su Prórroga Legal expiró el día 1 de Enero del 2007,

TERCERO; Se Declara sin lugar la Cuestión Previa opuesta por la Parte Demandada a la Demanda, esto es, la contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 ejusdem, referida a que no se indicó en el Libelo de Demanda los linderos del inmueble objeto de la Controversia.; puesto que si se indicó la dirección exacta del inmueble.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la Parte Demandada de autos, por haber resultado vencida. –

Así queda establecido. –

Cópiese, Publíquese, Regístrese y Diarícese. –

Dada, Sellada, Refrendada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción judicial del Estado Trujillo, a los Veintinueve (29) días del mes de Enero del año Dos Mil Siete (2.007). - AÑOS: 196° de la I N D E P E N D E N C I A y 147° de la F E D E R A C I O N. –

El Juez Titular,

Abog. T.R.V.B.,

El Secretario,

D.J.C.H..

En la misma fecha se publicó la sentencia, siendo las Tres de la Tarde (3:00 P.M).

El Secretario,

TRVB/DJCH/Anabel