Decisión nº 2184 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 25 de Enero de 2010

La Resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de diciembre del 2001, sobre el inmueble antes identificado.

Como consecuencia de la resolución del contrato la entrega del inmueble mencionado en autos.

El pago de las costos y costas de este proceso.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, el apoderado de la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:

Indicó que si bien es cierto que la actora suscribió con su representada el contrato de arrendamiento referido en el libelo de demanda. En fecha 27 de febrero del 2007 la arrendadora dio en venta el inmueble al ciudadano L.B., según consta en documento que acompañó marcado “B”.

Que no siendo la parte actora propietaria del inmueble arrendado, ya que lo vendió a otra persona, mal podría intentar una demanda en contra de su representada, por lo que existe falta de legitimación de la parte actora, motivo por el cual rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como el derecho la demanda por falta de cualidad y de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pidió fuera declarada con lugar la excepción perentoria de falta de cualidad.

Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser inciertos los hechos señalados por la demandante, ya que su representada siempre ha cancelado los cánones de arrendamiento, según consta en las consignaciones realizadas por ante este mismo Tribunal.

Alegó también, que la parte actora en ninguna oportunidad notificó a su representada la venta de inmueble, con lo cual atento contra los privilegios y preferencias que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-II-

DE LAS PRUEBAS

El apoderado judicial de la parte demandada promovió:

El mérito probatorio de los instrumentos que se encuentran en el expediente.

A los folios 45 al 52 riela inserta copia certificada del documento de venta celebrada entre INVERSORA 362303 C.A. ya identificada, y el ciudadano L.B.S., titular de la cédula de identidad V-11.742.514 del inmueble identificado bajo el número 4-10, Torre “A”, del edificio denominado Maraazul y/o Alamo del Sector Occidental, Manzana 1, Urbanización Alamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas, protocolizado el 02 de marzo del 2007, anotado bajo el Número 2 del Protocolo 1, Tomo 16. Dicha copia certificada expedida por el Funcionario competente para ello, no fue impugnada, motivo por el cual de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 Código Civil, se le atribuye el valor probatorio propio de los instrumentos públicos.

Copia certificada expedida por este Juzgado del expediente de consignaciones arrendaticias signado bajo la nomenclatura particular de este Despacho con el Número 467-07.

A los folios 56 al 92, riela inserta copia certificada del referido expediente, expedida por la Secretaría de este Juzgado, contentiva de la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento de agosto 2008 a junio del 2009. Dicha copia certificada expedida por el Funcionario competente para ello, no fue impugnada, motivo por el cual de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 Código Civil, se le atribuye el valor probatorio propio de los instrumentos públicos.

La parte actora promovió:

El mérito favorable de los autos.

Ratifico en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento presentado con la demanda.

A los folios 9 al 13 riela contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSORA 362303 C.A., identificada en autos y NOHEMI “CAPULINA” FUMERO, autenticada por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado M.E. cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R.:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado, se aprecia en todo su valor probatorio.

PUNTO PREVIO

La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda como defensa previa alegó la falta de cualidad de la parte actora, con fundamento en que la misma vendió en fecha 27 de febrero del 2007 el apartamento que ocupa su representada, al ciudadano L.B.S.. En tal sentido invocó el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

A los fines de resolver sobre la falta de cualidad alegada, precisa esta Juzgadora esbozar algunas consideraciones sobre la cualidad, ya que, aun cuando en nuestro ordenamiento jurídico no existe una norma expresa que la defina, en doctrina con respecto a ella se expresa: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio”. En otros términos, la legitimación en general, es la situación en que se encuentra una persona con respecto a determinado acto o situación jurídica, para el efecto de poder ejecutar legalmente aquél o de intervenir en ésta. Si puede hacerlo esta legitimado; en caso contrario no lo está, por lo que podemos concluir que, esta legitimado procesalmente en un juicio el titular del interés que en el propio juicio se controvierte.

En relación al punto controvertido en el presente juicio, vale transcribir lo señalado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 días del mes de octubre dos mil seis. Exp. Nº 06-0941, en la cual expresó:

Debe la Sala hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.

La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)...”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento R.G., Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)

Señala el citado autor, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “...se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae...”.

Al respecto, la Sala en sentencia n° 102 de 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina G.L. C.A.), expresó lo siguiente :

“(La) legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)

En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles...”.

Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de la partes, el juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia n° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: A.S.C.), en la que expresó:

...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...

.

Hemos expresado anteriormente que el asunto de autos versa sobre materia inquilinaria, por lo que vale recordar, que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario. La legitimación para dar en arrendamiento, la tiene: El propietario que tenga la plena propiedad, pero si esta hipotecado el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; el enfiteuta; el usufructuario; el propio arrendatario; incluso si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario, es decir, se da en arrendamiento la cosa ajena, el contrato no es nulo ni anulable, porque el arrendatario es un poseedor precario, es un simple detentador de la cosa y por ello, mientras el no sea perturbado en el goce de la cosa, no tiene acción.

Si bien, según lo expuesto no es necesario para dar en arrendamiento ser propietario del inmueble arrendado, en el caso de autos, la situación que se plantea, es que el arrendador EMPRESA INVERSORA 362303 C.A., propietaria del inmueble en el momento en que celebró el arrendamiento, según lo expresa el mencionado contrato de arrendamiento, vendió el inmueble arrendado y en razón de esa venta operó la llamada subrogación arrendaticia. Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. Así lo estableció, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia arriba transcrita.

De acuerdo a lo expresado anteriormente, en virtud de la venta (registrada en fecha 12 de marzo de 2007) que hiciera la anterior propietaria arrendadora EMPRESA INVERSORA 362303 C.A. al ciudadano L.B.S., del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24 de diciembre del 2001 con demandada N.C.F. y cuya resolución pretende con la presente acción, operó la subrogación arrendaticia a que se contrae el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el comprador se subrogó en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, por lo que, la defensa previa de falta de cualidad propuesta por la parte demandada, resulta procedente. ASI SE DECIDE.

Visto el pronunciamiento de procedencia de la falta de cualidad de la parte actora, alegada por la parte demandada, resulta inoficioso entrar a conocer del fondo del asunto debatido.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora EMPRESA INVERSORA 362303 C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 22 de Enero de 1996, bajo el número 45, Tomo SGDO, opuesta por la parte demandada N.C.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 13.572.133, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fuera interpuesto en su contra.

Se condena en costas a la parte actora perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinticinco (25) días del mes de Enero del año 2010. Años 199 de la Independencia y 150 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

EL SECRETARIO ACC.,

W.A..

En la misma fecha, siendo las 10:25 a.m., se publicó y registro la anterior decisión.

El Secretario Acc.,

LAF/9719