Decisión nº PJ0192007000576 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 25 de Julio de 2007

Con fecha 23 de mayo del 2006, fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y recibida en este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial el día 23-05-06, demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Empresa LU-LU, S.R.L, representada por los abogados M.P.D.G. y LEON GUEVARA PALAZZI, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 92.655 y 105.781 contra J.J.D.A..-

Alega la parte actora en el libelo de la demanda:

Que su representada cedió en contrato de arrendamiento al ciudadano J.J.d.A. los locales y Fondo de Comercio donde funcionan el Bar Restaurant y venta de Pollos Lu-Lu.

Que en fecha 24 se septiembre del 2.004 su representada firmó el último contrato de arrendamiento con el ciudadano J.J.d.A. el cual se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, en virtud de no haberse renovado en su debida oportunidad.

Que el arrendatario se negó rotundamente a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, haciendo resaltar que el mismo consignó los cánones de arrendamiento en fecha 16 de septiembre del 2.005, correspondiente a los meses

de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.005, enero, febrero, marzo y abril del 2.006.

Que se convino en un canon mensual de arrendamiento variable.

Que el arrendatario habiendo reconocido a su representada como legítima propietaria del inmueble y encontrándose insolvente.

Que al depositar el canon de arrendamiento de los meses correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2.005 y enero, febrero, marzo y abril del 2.006, no son la cantidad estipulada o convenida en el contrato de arrendamiento.

Que demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento al ciudadano J.J.d.A., para que haga entrega del inmueble y fondo de comercio.

Que demanda la cancelación de Dieciséis Millones de Bolívares (Bs. 16.000.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, más el pago de los intereses vencidos y por vencerse y el pago por concepto del índice de Inflación conforme lo determine el Banco Central de Venezuela.

En fecha 05 de julio de 2006 se admitió la demanda y se le concedió a la parte demandada veinte (20) días de despacho contados a partir del día siguiente a la fecha de la constancia de sus citaciones para contestar la demanda.

Llegado el momento para dar contestación a la demanda y estando dentro del lapso legal el día 23 de febrero de 2007, los abogados A.S.V. y R.P.d.V. en su carácter de apoderados judiciales del demandado ciudadano J.J.d.A., presentaron escrito dando contestación a la misma de la siguiente manera:

Niegan, rechazan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho las pretensiones del actor contenidas en el libelo de la demanda, por cuanto su patrocinado J.J.d.A., en su carácter de arrendatario ha cumplido con su obligación principal, esto es, cumplir con su deber de pagar la pensión de arrendamientos en los términos convenidos.

Invocaron el pago como medio de extinción de las obligaciones y cuya consecuencia inmediata, forzosa es la liberación del deudor y como sinónimo de cumplimiento de la obligación.

Niegan y rechazan que su representado le adeude a la parte accionante la suma de dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, al no establecer en su libelo de la demanda cuáles son las mensualidades, cuál es su monto, cuáles fueron las fechas de vencimientos, como determinó los intereses vencidos y por vencerse y el pago por concepto del Índice Inflacionario.

Llegado el día para la promoción de pruebas, el día 14 de marzo de 2007 solo la parte demandada promovió las que consideró pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente el Tribunal pasa a dictar sentencia con fundamento en las consideraciones siguientes:

La pretensión deducida es la resolución de un contrato de arrendamiento de un fondo de comercio donde funciona un establecimiento mercantil denominado “Bar, Restaurante y Venta de pollos Lu-Lu”. Por la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses septiembre a diciembre de 2005 y enero a abril de 2006.

En la demanda se expresa que el arrendamiento es a tiempo indeterminado señalando que las pensiones fueron fijadas en un millón quinientos mil bolívares mensuales, pero al haber operado la tácita reconducción a esa cantidad debe añadirse una suma adicional de quinientos mil bolívares y el equivalente al índice de inflación, el cual se lee en el libelo es del quince por ciento (15%) de acuerdo a los datos aportados por el Banco Central de Venezuela.

Continúa el demandante alegando que su inquilino pagó los meses septiembre, octubre, novienbre y diciembre de 2005 y enero, febrero, marzo y abril de 2006 mediante consignaciones arrendaticias que cursan en el Juzgado Segundo del Municipio Heres en el expediente FP02-S-2005-3403, pero lo hizo de forma incompleta.

En la contestación, la parte demandada rechazó los hechos alegado en el libelo, exponiendo que el canon pactado siempre será de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), que han sido pagados de forma puntual sin que pueda aplicarse lo dispuesto en la parte final de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento ya que al tratarse del alquiler de un fondo de comercio esta excluido de la aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por disponerlo así el artículo 3, letra “c” de este instrumento legal.

Indicó que la terminación del contrato de arrendamiento a plazo indeterminado requiere necesariamente del desahucio como lo establece el artículo 1601 del Código Civil, requisito que a la fecha de la contestación no se había cumplido.

Se excepcionó invocando el pago de su obligación en prueba de lo cual produjo una copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias FP02-S-2005-001390.

Rechazó la supuesta deuda por dieciséis millones de bolívares por concepto de cánones de arrendamiento denunciando que la parte actora no señaló cuáles son las mensualidades vencidas y no pagadas, su monto, fechas de vencimiento, intereses vencidos y por vencerse y la cantidad adeudada por índice inflacionario.

Denunció, por último, la violación del artículo 36 del Código Civil.

Delimitado así el tema litigioso el tribunal pasará a dictar su fallo y, a tal efecto, observa:

Con relación a la supuesta transgresión del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil se observa que dicho precepto consagra una regla para estimar el valor de las demandas sobre validez (nulidad) o continuación (resolución) de un arrendamiento estableciendo que si el contrato fuere a tiempo indeterminado, supuesto de autos, el valor se determinará acumulando las pensiones de un año.

Por tanto, si en el contrato cuya resolución se pretende se estableció un canon de un millón quinientos mil bolívares, la suma de doce mensualidades arroja un resultado de dieciocho millones de bolívares, mayor a la estimación que hiciera el actor, pero irrelevante en lo que respecta a la determinación de la competencia, la cual sigue correspondiendo a este órgano jurisdiccional. Así se decide.

En cuanto a la necesidad de desahucio se observa que no es un hecho controvertido que el arrendamiento es a tiempo indeterminado; así lo admite en su escrito de contestación el demandado. Por tanto, el desahucio del que tratan los artículos 1599 y 1601 del Código Civil no es aplicable ya que dicha figura opera para los contratos que tienen una duración temporal prefijada en cuyo caso para evitar la llamada tácita reconducción del contrato es menester que el arrendatario comunique al inquilino su voluntad de no renovarlo.

Para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado de casas y edificios en los que funcionen establecimientos fabriles y mercantiles rige el artículo 1615 Código Civil que prevé un plazo de noventa días para la desocupación cuando el propietario desea terminar el arrendamiento, plazo que, sin embargo, no se exige cuando el inquilino no está solvente, entre otros motivos.

Así, pues, no es cierto que para resolver un arrendamiento a tiempo indeterminado el arrendador debe cumplir con el desahucio como lo sostiene el apoderado de la parte accionada.

En cuanto a la inaplicabilidad de la parte final de la cláusula tercera del contrato este Tribunal observa que lo que pretende el demandado es que el incremento de las pensiones del arrendamiento libremente convenido por los contratantes en una cantidad fija (Bs. 500.000,00) y un porcentaje equivalente al índice de inflación determinado por el Banco Central de Venezuela sea ineficaz por cuanto el hecho al que quedó supeditado dicho incremento, la prorroga legal arrendaticia, no puede regir el contrato ya que su objeto –un fondo de comercio- está excluido del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Tiene razón el apoderado de la parte accionada en lo que respecta a que los fondos de comercio son bienes excluidos del ámbito de aplicación de la legislación arrendaticia especial.

En lo que no está de acuerdo el sentenciador es en el alegato referido a que la formula adoptada para calcular el incremento de las pensiones del arrendamiento no puede aplicarse por el simple hecho de que el acontecimiento al cual quedó sometido la formula para calcular el aumento de las pensiones no procede, en principio, en las relaciones entre el arrendador y el inquilino (la prórroga legal).

Admitir una defensa basada en ese razonamiento es, en concepto de este Juzgador, entronizar la mala fe en la ejecución de los contratos en franco desconocimiento del principio postulado en el artículo 1160 del Código Civil conforme con el cual los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de la equidad, el uso o la ley.

La cláusula tercera en lo que interesa a la solución del litigio esta redactada así:

…En caso de que el arrendatario se acoja a la prórroga establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon mensual será el mismo canon de arrendamiento mensual, más la inflación, más la suma de quinientos mil bolívares (bs. 500.000,00). De permanecer más tiempo de la prórroga establecida en la Ley…, el canon de arrendamiento será el establecido para la mencionada prórroga, con inmediata anterioridad, más el índice de inflación y así sucesivamente para cada año que transcurra hasta la fecha de entrega de los locales…

Si se atiende al razonamiento utilizado por la defensa habrá que concluir que el arrendador demandante tiene que contentarse con recibir un canon de arrendamiento invariable durante todo el tiempo que perdure el contrato por cuanto al no operar la prórroga legal no es posible implementar la formula pactada para calcular el aumento de las pensiones mensuales. Un argumento tal es contrario a la transparencia y honestidad que caracterizan la buena fe a la que alude el artículo 1160 del Código Civil y, por supuesto, ajeno a la equidad. Ésta, la equidad, entendida como prevalencia de la justicia material por sobre la justiocia legal. Por tanto, una recta interpretación de la cláusula tercera pasa por aceptar que la intención de los contratantes fue que si el contrato se prolongaba más allá del tiempo originalmente pactado el arrendador tendría derecho a un aumento de las pensiones mensuales calculado en la forma pactada.

El inquilino no puede aprovecharse del error en la determinación de la norma jurídica aplicable al contrato para evadir una obligación libremente contraída, lesionando los intereses del arrendador. Lo cierto es que el demandado aceptó pagar un incremento en los cánones si el contrato se prorrogaba; por ende, sea que dicha prorroga sea legal o convencional lo justo es que el inquilino cumpla su obligación pagando el aumento en las pensiones del arrendamiento. Por consiguiente, se desestima la defensa invocada por el apoderado del demandado.

Con respecto al alegato referido a que el demandante no señaló cuáles son las mensualidades vencidas y no pagadas, su monto, fechas de vencimiento, intereses vencidos y por vencerse y la cantidad adeuda por índice inflacionario este Tribunal no encuentra procedente dicha defensa, pues, por el contrario, en el libelo expresamente se indica que el inquilino demandado pagó de forma incompleta las pensiones de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero-abril de 2006 ya que las consignaciones efectuadas no comprenden el aumento calculado en la forma prevista en la cláusula tercera en la que se pactó un aumento de quinientos mil bolívares mensuales y el índice inflacionario que en la actualidad es de un 15% de acuerdo con el Banco Central de Venezuela.

Ahora bien, la parte demandada alega que pagó los cánones supuestamente insolutos mediante consignaciones arrendaticias efectuadas en un Juzgado de Municipio produciendo copias certificadas del expediente FP02-S-2005-003403 en el cual se evidencia el pago por la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 1.500.000,00) en el periodo que va desde septiembre a diciembre del año 2005 y enero-abril de 2006; éste es un hecho no controvertido por cuanto el demandante lo admitió en su libelo. Así las cosas, el litigio queda circunscrito a establecer que por virtud de lo pactado en el contrato de arrendamiento el inquilino debía pagar mensualmente además de la cantidad fija pactada en el contrato primario (Bs. 1.500.000,00) un monto adicional de quinientos mil bolívares por cada mes así como una cantidad equivalente el índice de inflación calculado por el Banco Central de Venezuela.

Los alegatos de la parte demandada dejan claro que él consideraba ineficaz la formula pactada para calcular el incremento de las pensiones por cuanto el hecho del cual dependía –la prorroga legal arrendaticia- está previsto en una norma (Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) que excluye a los fondos de comercio del ámbito de su aplicación, siendo, precisamente, el objeto del arrendamiento un fondo de comercio. Esta posición fue desestimada por el Juzgador por considerarla contraria a la buena fe contractual, pues si ella libremente aceptó acogerse a un determinado método para calcular el aumento de las pensiones no puede ahora eludir el cumplimiento de sus obligaciones pretextando que el arrendamiento de fondos de comercio esta excluido del ámbito de aplicación de la ley especial.

En rigor, nada impide que las partes que acuerdan el arrendamiento de un fondo de comercio estipulen, por ejemplo, que al vencimiento del plazo de vigencia del contrato el inquilino tenga derecho a una prorroga similar a la legal, la cual operará de forma automática y que, inclusive, la pueden denominar “prórroga legal arrendaticia”; sería ésta una estipulación lícita, pues no vulnera el orden público, y está enmarcada en el principio de autonomía de la voluntad (pacta sunt servanda) de acuerdo con el cual la voluntad de las partes expresada en el contrato tiene fuerza equiparable a la ley formal (artículo 1159 CC), voluntad que sólo encuentra límites en el respeto de las normas en cuya observancia esté interesado el orden público y las buenas costumbres (artículo 4 CC).

La consecuencia de que la parte demandada haya desconocido su obligación de pagar el canon de arrendamiento en la cantidad pactada en la cláusula tercera del contrato, esto es, dos millones de bolívares mensuales (Bs. 1.500.000,00 + Bs. 500.000,00) a partir del primer mes de prórroga) y una suma equivalente al índice de la inflación en el mes correspondiente es que se deba considerar al demandado J.J.d.A. insolvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses: septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero, febrero, marzo y abril de 2006, por ende, la demanda por resolución de contrato debe prosperar y así será declarado en la parte dispositiva.

En lo que concierne al pago de dieciséis millones de bolívares por concepto de pago de las pensiones vencidas el Juzgador encuentra que en esa cantidad se llega mediante la siguiente operación aritmética:

1. Bs. 1.500.000,00 x 8 mensualidades = Bs. 12.000.000,00

2. Bs. 500.000,00 x 8 mensualidades = Bs. 4.000.000,00

Total Bs. Bs. 16.000.000,00

En la precedente operación el monto señalado en la letra “a” es el canon mensual pactado en el contrato en tanto que el señalado en la letra “b” representa el aumento estipulado en la cláusula 3ª. Entonces, si es un hecho no controvertido que el inquilino consignó en un Juzgado de Municipio el importe de las ocho mensualidades litigiosas, esto es, doce millones de bolívares es a todas luces improcedente la cantidad pretendida por el arrendador puesto que su derecho se limita a la fracción no pagada cuya suma arroja la cifra de cuatro millones de bolívares más el equivalente al índice de inflación vigente en cada mes. Así se decide.

En cuanto a la entrega del fondo de comercio arrendado se observa:

Bajo la denominación de fondo de comercio se hace referencia a una universalidad de bienes muebles e inmuebles, corporales e incorporales, que un comerciante organiza para ejercer el comercio; partiendo de esta definición este Juzgador es del criterio que el arrendador de un fondo de comercio debe precisar en su demanda por resolución los bienes que lo conforman para que la sentencia que se dicte puede contener una orden expresa, positiva y precisa como lo manda el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que condene al inquilino a entregar los bienes que integran dicho fondo.

En el subjudice, el demandante nada dijo sobre los bienes que conforman el fondo de comercio arrendado limitándose a identificar sólo dos de los bienes que lo integran: el local donde ubicado en el Paseo Heres Nº 58, zona u.d.C.B. y la denominación comercial (marca) “Bar, Restaurante y Venta de Pollos Lu-Lu”. La consecuencia de la vaguedad con la que fue planteada la pretensión es que al Juzgador no queda otra alternativa que condenar al inquilino a la entrega del local y la denominación comercial sin referirse a los demás bienes que pudieran conformar el fondo de comercio ya que ante una eventual oposición del ejecutado o de terceros sería imposible para el juez de la causa determinar si algún bien mueble está o no sujeto a la ejecución.

La obligación de especificar los bienes que conforman el fondo de comercio encuentra asidero por lo menos en un instrumento normativo. La Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de Posesión al referirse a la hipoteca de fondos de comercio prevé en su artículo 22, numeral 4, que el contrato deberá contener una “descripción y relación de los bienes que se hipotequen, señalándose las particularidades que en cada sirvan o contribuyan a identificarlos e individualizarlos, tales como su naturaleza, valor estimado, cantidad, calidad, estado, signos distintivos u otros”. El artículo 26 ibídem señala que deberá expresarse el canon de arrendamiento que causa el local, si tal fuere el caso y el artículo 28 contempla la extensión de la garantía a un conjunto de bienes tales como la firma o razón de comercio, la denominación comercial registrada, diseño, lemas comerciales registrados, patentes de invención, marcas comerciales, máquinas, mobiliarios, utillaje y demás instrumentos de producción, trabajo y servicio que pertenezcan al establecimiento, los cuales deben ser descritos y especificados en el instrumento de constitución del gravamen.

La argumentación hilada en los párrafos precedentes ilustran el criterio de quien suscribe esta decisión para estimar parcialmente la pretensión del accionante.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentes, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de le República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil LU-LU S.R.L., inscrita en el Libro de Registro de Comercio Nº 390, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 09 de marzo de 1995, bajo el número 39, folios del 214 al 223 vuelto, contra el ciudadano J.J.D.A.. En consecuencia, se resuelve el contrato de arrendamiento que une a ambos contendientes cuyo objeto es el fondo de comercio especificado en el contrato resuelto, el cual fue autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el 24 de septiembre de 2004. Se condena al demandado a entregar el local comercial ubicado en el número 58 del Paseo Heres de Ciudad Bolívar y la denominación comercial “Bar, Restaurant y Venta de Pollos LU-LU”.

No hay condena en costas dada la naturaleza parcialmente con lugar del fallo.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, veinticinco (25) días del mes de j.d.D.M.S.. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las once y treinta (11:30 a.m.) de la mañana.-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

MAC/SCH/editsira.-

Resolución Nº PJ0192007000576.