Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 16 de Enero de 2009

….entregar el inmueble….Omissis

A pagar por vía subsidiaria….DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES,…Omissis

A pagar las costas procesales.

Estimo la presente demanda en…Bs.F 2.608,oo….Omissis

(Folios 1 y 2)

En fecha Veintiuno (21) de J.d.D.M.O. (2.008), el Alguacil de este Tribunal devuelve los Recaudos de Citación sin firmar por la Parte Demandada, por cuanto fue informado que él mismo no se localizaba, (F. 10), por lo que diligenció la Parte Demandante solicitando la citación por Carteles, el cual fue acordado en fecha Treinta y Uno (31) de Enero de Dos Mil Ocho (2.008) por este Tribunal y cumplida la fijación y publicación del mismo en fecha Primero (1ero) y Doce (12) de Agosto de Dos Mil Ocho (2.008) respectivamente.-

En fecha Seis (06) de Octubre de Dos Mil Ocho (2.008), el Tribunal deja constancia que la Parte Demandada no se dio por citado, ni por si ni por medio de Apoderado Judicial, (F. 23), por lo que en fecha Veintidós (22) de Octubre de Dos Mil Ocho (2.008); se le designó Defensor Judicial, recayendo tal designación en el Abogado en ejercicio WILMEN J.M.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.309, siendo notificado y juramentado en fecha Seis (06) de Noviembre de Dos Mil Ocho (2.008), consignando Escrito de Contestación a la Demanda en fecha Cinco (05) de Diciembre de Dos Mil Ocho (2.008), en los términos siguientes:

Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por…E.A.…., ya que son totalmente falsos los hechos narrados…, por cuanto, aunque no he podido tener contacto personal…, debe haber mantenido un buen comportamiento como Arrendatario….Omissis

(Folio 33)

Abierto a Promoción de Pruebas, la Parte Demandante consignó Escrito de Pruebas en fecha Diecisiete (17) de Diciembre de Dos Mil Ocho (2.008) y en fecha Ocho (08) de Enero de Dos Mil Nueve (2.009), la Parte Demandada a través de su Apoderada Judicial, Abogada M.E.C.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 114.060, consignó Escrito de Pruebas en tiempo hábil.

Siendo el día de hoy para dictar Sentencia, este Tribunal realiza las siguientes Consideraciones:

MOTIVA

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora su condición Arrendataria acude ante su competente autoridad: “para demandar como en efecto demando al ciudadano D.V., omissis, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A que cumpla su obligación de entregar el inmueble…..SEGUNDO: A pagar por vía subsidiaria la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES,…. TERCERO: A pagar las costas procesales….” (Vto., al folio 1 y folio 2). “Acción” que fundamenta la Actora en los artículo 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, dijo lo siguiente: “Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la ciudadana E.A.N., ya que son totalmente falsos los hechos narrados en el escrito de demanda,….” ” (Folio 33).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia y todas las acciones que derivan de él, como lo es el caso de las acciones sobre alquileres; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, el orden público, de las normas arrendaticias... Así se decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Cumplimiento y entrega de Inmueble” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, lo manifestado por el Demandado en su Contestación en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que señala el respectivo Contrato de Arrendamiento. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

2) El plazo de duración del contrato era de seis (6) meses fijos prorrogables, contado a partir del día 01 de julio de 2.007, o sea, que el mismo vencía el día 30 de diciembre de 2.007. En todo caso una vez terminada la vigencia del contrato, EL ARRENDATARIO debía entregar a LA ARRENDADORA el inmueble desocupado….

(Folio 1 y vto.).

3.2.- LO MANIFESTADO POR EL DEMANDADO EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Al momento de dar Contestación a la Demanda, el Demandado, sólo señaló lo siguiente:

Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la ciudadana E.A.N., ya que son totalmente falsos los hechos narrados en el escrito de demanda,….

” (Folio 33).

3.3.- LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA NOTIFICACIÓN DEL 01-01-2007, EN TORNO AL PLAZO.

La Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó, dos Instrumentos: uno de los cuales, consistente en un Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada; y el otro, una notificación de fecha 1 de Noviembre del 2007, mediante el cual se notifica a el Arrendatario que no se prorrogará el contrato a partir del 1 de Enero del 2008. y que corren a los folios 5 y 6 y 7 respectivamente,

En el Contrato de Arrendamiento en cuestión, en la Cláusula Segunda está estipulado el plazo del Arrendamiento al señalar, lo siguiente:

SEGUNDA: Duración: El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses fijos, contado a partir primero (01) de julio de 2.007 hasta el treinta (30) de diciembre de 2.007, al vencimiento de este contrato manifestar por medio de correo con acuse de recibo su disposición de renovar el contrato, caso en el cual, si la otra parte lo aceptare, se procederá a la firma del nuevo contrato, sin que pueda considerarse este contrato como a tiempo indeterminado. Todas las notificaciones o avisos, extrajudiciales que las partes tengan que darse entre si con motivo de este contrato, serán efectuadas en la siguiente dirección: LA ARRENDADORA, avenida 6 residencias Concordia piso, Apto 1-D, sector Las Acacias de Valera Estado Trujillo. EL ARRENDATARIO en la dirección que especifica en la Cláusula PRIMERA de este contrato.

(Folio 5).

3.4. -ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LA PARTE ACTORA Y LO CONTENIDO EN EL CONTRATO Y EN LA NOTIFICACIÓN DE FECHA 1-11-2007

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en los citados Instrumentos contractuales; este Tribunal infiere e interpreta que:

1. - Que la Parte Actora manifiesta que en condición de Arrendadora, suscribió un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano NANILO VEZZANI, desde el 1 de Julio del 2007 al 30 de Diciembre del 2007, naciendo así un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo determinado”.

2. - Que la Parte Actora manifiesta que, el Contrato de Arrendamiento preveía renovarse.

3. - Que el Demandado solo manifiesta lo siguiente:

   Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la ciudadana E.A.N., ya que son totalmente falsos los hechos narrados en el escrito de demanda,….

   ” (Folio 33).

4. - Que el plazo del Arrendamiento está estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que establece lo siguiente:

   SEGUNDA: Duración: El presente contrato tendrá una duración de seis (6) fijos, contado a partir primero (01) de julio de 2.007 hasta el treinta (30) de diciembre de 2.007, al vencimiento de este contrato manifestar por medio de correo con acuse de recibo su disposición de renovar el contrato, caso en el cual, si la otra parte lo aceptare, se procederá a la firma del nuevo contrato, sin que pueda considerarse este contrato como a tiempo indeterminado. Todas las notificaciones o avisos, extrajudiciales que las partes tengan que darse entre si con motivo de este contrato, serán efectuadas en la siguiente dirección: LA ARRENDADORA, avenida 6 residencias Concordia piso , Apto 1-D, sector Las Acacias de Valera Estado Trujillo. EL ARRENDATARIO en la dirección que especifica en la Cláusula PRIMERA de este contrato.

   (Folio 5).

5. - Que el Contrato de Arrendamientos era a Tiempo Determinado, por cuanto el mismo era a plazo fijo; es decir, por 6 meses contados a partir del 1 de Julio del 2007 al 30 de Diciembre del 2007; y que preveía renovarse; pero que por efecto de la notificación de fecha 1 de Noviembre del 2007, el mismo concluyó el 30 de Diciembre del 2007; comenzando allí la “Prórroga Legal” que de conformidad con el literal a) del artículo 38 lo sería de 6 meses que iban desde el día 1 de Enero del 2008 al 1 de Julio del 2008. Manteniéndose el Contrato a Tiempo Determinado.

6. - Que finalizada la Prórroga Legal de 6 meses el día 1 de Julio del 2008, el Arrendatario continuó ocupando el inmueble, pero con oposición del Arrendador, quien le manifestó al Arrendatario no querer seguir renovando el Contrato de Arrendamiento por notificación de fecha 1-11-2007; por lo que la Arrendadora no incurrió en las previsiones establecidas en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, manteniéndose la Relación Arrendaticia a “Tiempo Determinado”.

7. - Que el Plazo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes se inició a “Tiempo Determinado” y que continúa a “Tiempo Determinado”.

8. - Que la Parte Demandada y Arrendataria tiene ocupando el inmueble un (1) año, 6 meses y 15 días para el momento de la presente decisión.

9. - Que para el momento en que las Partes suscribieron el Contrato de Arrendamiento, estaba en vigencia la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que prevee la “Prórroga Legal”.

10. - Que el Contrato de Arrendamiento continúa vigente y a “Tiempo Determinado”. Y que sólo en los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinado” se puede interponer la “Acción de Resolución” o la de “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento” y no la “Acción de Desalojo” la que sólo se interpone en los Contratos de Arrendamiento Verbales o por Escrito a “Tiempo Indeterminado”.

    De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las Partes en la Controversia, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”. Que la misma se inició a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito de naturaleza privada y a Tiempo Determinado y que el mismo continúa a “Tiempo Determinado”, puesto que al finalizar el plazo inicial el día 30 de Diciembre de 2007, concluyó dicho contrato y comenzó la Prórroga Legal hasta el día 1 de Julio del 2008, fecha ésta en que concluía la prórroga; trayendo como consecuencia que el Contrato de Arrendamiento no se convirtiera en uno a “Tiempo Indeterminado” por insistir la Arrendadora en que el Arrendatario le desocupara el bien, con la notificación de fecha 1 de Noviembre del 2007. Así se establece.

    Por lo que si se está ante un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”, por lo tanto la “Acción” a Interponer en la presente Causa, es la de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, como acertadamente la interpuso la Actora, al decir en su Demanda lo siguiente:

    …para demandar como en efecto demando al ciudadano D.V., omissis, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A que cumpla su obligación de entregar el inmueble…..

    (Folio 2).

    La Doctrina Patria ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”, es:

    Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

SOBRE LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN

4.1.- SOBRE LA DEMANDA

En síntesis la Parte actora argumenta en su demanda lo siguiente:

“DE LOS

Según consta en documento privado, que acompaño marcado “B”, mi mandante E.A.N. …omissis… celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano D.V., …omissis… sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, identificado con la sigla TVZ-02, ubicado en la parcela Nº 30, avenida J.L.F., zona industrial c.S.d.J., Valera, Estado Trujillo.

Entre las estipulaciones contractuales se convino que: 1) El canon de arrendamiento mensual es de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.200,00). 2) El plazo de duración del contrato era de seis (6) meses fijos prorrogables…omissis… En todo caso una vez terminada la vigencia del contrato, EL ARRENDATARIO debía entregar a LA ARRENDADORA el inmueble desocupado y en el mismo buen estado en que lo había recibido…omissis…

DEL DERECHO

Ahora bien Ciudadano Juez, EL ARRENDATARIO al suscribir el contrato se obligó, entre otras cosas a entregar el inmueble que le fue arrendado, en virtud de que la relación arrendaticia finalizaba el día 30 de diciembre de 2.007, sin embargo dada la duración de la relación arrendaticia que fue de seis (6) meses fijos, se le concedió un plazo de seis (6) meses adicionales como prorroga legal…omissis…

En consecuencia siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo una de ellas la entrega del inmueble arrendado conforme a lo pactado en el contrato…omissis…

PETITORIO

Por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expuestas, y en razón de que EL ARRENDATARIO no ha cumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado, es por lo que acudo ante su competente autoridad para DEMANDAR como en efecto demando…omissis... al ciudadano D.V.…omissis… para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: