Decisión nº 09-01-34. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 21 de Enero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 21 de enero del 2009.

Años 198º y 149º

Sent. N° 09-01-34.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de desalojo intentada por el ciudadano E.B.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.386.232, con domicilio procesal en la calle Carvajal Nro. 10-33 entre avenidas Páez y Ricaurte de esta ciudad y Estado Barinas, representado por el abogado en ejercicio A.R.T.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 36.374, contra el ciudadano F.P.F., portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 80.398.880, con domicilio procesal en la Urbanización M.P.F., calle M.N.. 39, frente a la venta de repuestos de vehículos MIGCAR, C.A., de esta ciudad y Estado Barinas, representado por los abogados en ejercicio R.E.G.R. y J.C.L.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.219 y 134.274 en su orden.

Alega el actor en el libelo de demanda que es propietario de un inmueble de uso comercial denominado Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, ubicado en la avenida A.C., Barrio 1° de diciembre de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, el cual tiene seis (6) locales comerciales, dos (2) locales para oficina, cuatro (4) dispensadores con ocho islas, tres (3) de gasolina y una (1) de gasoil, con una superficie de cinco mil ciento setenta y dos metros cuadrados con setenta y seis centímetros cuadrados (5.172,76 Mts2), con un área de construcción de seiscientos noventa y ocho metros cuadrados con veintiséis centímetros cuadrados (698,26 Mts2), y dentro de los siguientes linderos: norte: avenida A.C., sur: terrenos municipales, este: Restaurant y Licorería El Trigal, y oeste: Farmacia Codazzi, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas, en fecha 28/04/2008, bajo el Nro. 17, folios 87 al 89, Protocolo Primero, Tomo Trece (13), Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del citado año, que acompañó en copia simple.

Que los locales Nros. 3, 4, 5 y 6, de la referida Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, se los alquiló al ciudadano F.P.F., según contratos de arrendamiento realizados así: el primero, sobre los locales 5 y 6, con un canon de arrendamiento de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000,00) mensuales, hoy ochocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.850,00), según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, el 18/02/2003, bajo el Nro. 37, Tomo 10 de los libros respectivos, por un lapso de cinco (5) años; el segundo, sobre el local N° 3, con un canon de arrendamiento de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) mensuales, hoy doscientos bolívares fuertes (Bs.F.200,00), y a partir del mes de enero del 2004, se fijó el canon de arrendamiento en la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00) mensuales, hoy trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.350,00), según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, el 04/11/2003, bajo el Nro. 54, Tomo 86 de los libros respectivos, sin lapso de tiempo establecido; y tercero, sobre el local N° 4, con un canon de arrendamiento de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) mensuales, hoy cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F.400,00), los primeros seis (6) meses, y la suma de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00) mensuales, hoy quinientos bolívares fuertes (Bs.F.500,00), según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, el 08/11/2004, bajo el Nro. 62, Tomo 99 de los libros respectivos, y los cuales acompañó en copia simple. Que tales contratos se celebraron una sola vez, que no fueron prorrogados, encontrándose vencidos, manteniéndose el ciudadano F.P.F., como inquilino.

Que desde el mes de enero del 2005, el mencionado ciudadano dejó de cancelar los cánones de arrendamiento de dichos locales, alcanzando una deuda hasta el mes de septiembre del 2008, por la cantidad de setenta y seis mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.76.500,00), más los que deje de cancelar; que han sido infinitas las veces que ha tratado de hablar con el inquilino para que le cancele la mencionada deuda, siendo imposible su pago; que actualmente requiere de los locales comerciales arrendados, por cuanto los necesita para que su grupo familiar establezca fondos de comercio, por lo cual le ha solicitado al inquilino que desaloje el inmueble, dada la necesidad de ocuparlos para utilizarlos con su grupo familiar, y realizar algunas remodelaciones, insistiendo así en el desalojo del inmueble.

Que por todo ello y con fundamento en los literales a) y b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano F.P.F., para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal, en: 1°) desalojar voluntariamente y hacer entrega inmediata de los locales comerciales 3, 4, 5 y 6, en las mismas y perfectas condiciones como fueron entregados al principio de la relación arrendaticia, libre de bienes y personas, conforme al artículo 1.586 del Código Civil; 2°) en el reconocimiento expreso de las causales de desalojo en que la fundamenta; y 3°) solicitó medida preventiva de embargo sobre bienes propiedad del demandado.

De conformidad con el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la suma de setenta y seis mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.76.500,00), por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados, más la suma de diecinueve mil ciento veinticinco bolívares fuertes (Bs.F.19.125,00), por concepto de las costas calculadas en un 25%, para un total de noventa y cinco mil seiscientos veinticinco bolívares fuertes (Bs.F.95.625,00). Además acompañó copia simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa mercantil Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 20/12/1995, bajo el Nro. 30, Tomo 3-A de los libros respectivos, de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas N° 7 celebrada por dicha sociedad de comercio el 05/08/2002, protocolizada por ante tal oficina el 24/10/2002, bajo el N° 50, Tomo 6-A de los libros respectivos; ficha catastral del inmueble signado con el Código 06-04-05-40-08, propiedad de dicha empresa, expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 15-06-2006; y constancia expedida por el Síndico Procurador del Municipio Barinas del Estado Barinas, a favor de tal sociedad mercantil, de fecha 03/09/2008.

En fecha 30 de septiembre del 2008, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la presente demanda, la cual se admitió por auto del 02 de octubre del 2008, sustanciándose de acuerdo con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve regulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose citar al demandado ciudadano F.P.F., para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la misma, quien fue personalmente citado el 29 de octubre del 2008, conforme se desprende de la diligencia suscrita por el Alguacil, cursante al folio 46.

Dentro de la oportunidad legal, el demandado presentó escrito de contestación a la demanda, admitiendo que el actor es propietario del inmueble de uso comercial denominado Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, ubicado por la avenida A.C., Barrio Primero de Diciembre de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, donde existen seis (6) locales comerciales, lo cual no pretende discutir, así como que el demandante le alquiló los locales 03, 04, 05, y 06 de ese inmueble, por los cánones allí establecidos, según los contratos de arrendamiento suscritos antes señalados.

Que el propietario ciudadano E.B.F., al momento de suscribir los contratos de arrendamiento de los referidos locales, venía manteniendo una sociedad con el ciudadano Nello Colella, tal y como se evidencia del acta constitutiva y estatutos de la empresa Estación de Servicios Vista Hermosa, C.A., quien desde el mes de enero del 2005, ha venido recibiendo los cánones de arrendamiento de tales locales; que en muchas oportunidades los empleados y/o administradores autorizados han recibido cánones de arrendamiento autorizados previamente por los socios de la referida empresa, lo cual demostrará. Que es falso que le adeude al actor por concepto de cánones de arrendamiento la suma de setenta y seis mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.76.500,00); que es falso que haya incumplido hasta septiembre del 2008, con su obligación y lo convenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento firmado el 18/02/2003, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, anotado bajo el Nro. 37, Tomo 10 de los libros respectivos.

Negó, rechazó y contradijo que el actor haya hablado con él en infinitas oportunidades; que si el actor manifiesta que la deuda del arrendatario proviene desde el mes de enero del 2005, teniendo tres (3) años incumpliendo con el pago de los cánones establecidos, ¿porque no accionó de manera inmediata, por falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento para la fecha antes señalada?, conforme a la cláusula cuarta del contrato citado; que el actor está consciente que no tiene cánones de arrendamientos vencidos; que además de que la demanda está basada en hechos y fundamentos inciertos, tiene el actor el descaro de desconocer los pagos realizados a través de las cuentas corrientes del Banco Provincial Nro. 0108-2421-42-0100033890 y de la cuenta del Banco Bancaribe Nro. 01140350-64-3500092814.

Que la intención del arrendador siempre ha sido prorrogar los contratos suscritos, y así lo demostrará con los últimos pagos recibidos, unos por el aquí actor, otros por el socio o ex-socio del actor ciudadano Nelo Colella, y otros a las personas que administran la referida empresa, y que han sido autorizadas por el actor para recibir los pagos por concepto de cánones de arrendamiento. Rechazó el argumento jurídico en que el actor basa su pretensión, a saber, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en lo preceptuado en el artículo 1.586 del Código Civil. Manifestó ser totalmente falso que la familia del accionante tenga la necesidad de ocupar los locales arrendados, así como que los referidos locales ameriten reparaciones, afirmando que le hizo remodelaciones, autorizado por el señor Nelo Colella, y que luego serían descontados de los cánones de arrendamiento.

Se opuso a que la medida preventiva solicitada, fuere acordada porque no existe riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, no cumpliendo el actor con los requisitos de los artículos 585 y 591 del Código de Procedimiento Civil, señalando que para la negativa de la referida medida, se tome en consideración que en la Panadería y Pastelería Gran Avenida, C.A., actualmente prestan sus servicios dieciocho (18) personas entre mujeres y hombres, quienes son padres y madres de familia, y a los que el Estado está en la obligación de proteger y asegurarle su subsistencia, ya que las leyes laborales están inspiradas en la justicia social. Rechazó la estimación de la demanda, por ser exagerada e inconsciente por cuanto la suma de setenta y seis mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.76.500,00), que por concepto de arrendamiento le solicita el actor desde enero del 2005 hasta esa fecha y los demás que se sigan causando según estimación, por no adeudarle nada hasta esa fecha. Rechazó las costas estimadas por el actor en la suma de diecinueve mil ciento veinticinco bolívares fuertes (Bs.F.19.125,00), rechazando así la cantidad de noventa y cinco mil seiscientos veinticinco bolívares fuertes (Bs.F.95.625,00).

Dentro del lapso legal, ambas partes presentaron escritos de pruebas, mediante los cuales promovieron las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Posiciones juradas. No fue evacuada.

2. Testimoniales de los ciudadanos Bramante Zanella y M.T.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 17.659.988 y 8.132.169, respectivamente, y de este domicilio. Sólo el ciudadano M.T.M., rindió declaración por ante el comisionado -Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial-, quien debidamente juramentado manifestó: no conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano E.B.F., que conoce el inmueble donde funciona la empresa mercantil Estación de Servicio Vista Hermosa ubicada por la avenida A.C. a 100 – 200 metros de C.I.C.P.C. de esta ciudad de Barinas; que ha oído nombrar que el propietario del inmueble es el ciudadano E.B.; que por los comentarios que ha oído cree que el señor E.B., tiene la necesidad de ocupar los locales comerciales, porque cree que va a montar una hielera allí, una distribuidora de hielo, por los comentarios que ha oído; que le consta que el señor antes mencionado tiene unas empresas con sus familiares, los cuales necesitan los locales comerciales para funcionar en esta ciudad de Barinas; que los de la hielera cree que son sus socios y una cauchera; fundamentó sus dichos porque ha visto varias veces la pronta que quieren montar rápido esos negocios porque no tienen donde montarlos. Repreguntado manifestó: que conoce por referencia otros familiares de Don Yovanni; que lo conoce por referencia más no de trato, que de trato es otra cosa; que la ubicación de la estación la conoce por ser usuario; que sabe la necesidad que tiene Don Yovanni de ocupar los inmuebles, porque una vez escuchó comentarios en la bomba cuando estaba allí; que el usuario lo dice todos los días y que los comentarios que se divulgan en la misma estación y en la licorería que esta allí mismo es que van a montar una fábrica de hielo; que lo que ha declarado no son rumores sino comentarios de la estación de servicio. De conformidad con lo estipulado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, resulta inapreciable la deposición de este testigo por ser manifiestamente referencial en sus dichos al dar respuesta tanto a las preguntas formuladas por la parte promovente como a las repreguntas efectuadas por el adversario, aunado a la contradicción en algunas de tales respuestas.

3. Copia simple de contratos de arrendamiento suscritos entre los ciudadanos E.B.F. -arrendador- y F.P.F. –arrendatario-, autenticados por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, el 18/02/2003, 04/11/2003 y 08/11/2004 bajo los Nros. 37, 54 y 62, Tomo 10, 86 y 99 de los libros respectivos, en su orden. Se aprecian en todo su valor para comprobar sus contenidos como documentos públicos, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

4. Copia simple de contrato de obra de las bienhechurías allí descritas, suscrito por el ciudadano Á.A.A.V. a favor del ciudadano E.B.F., protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 28/04/2008, bajo el Nº 17, folios 87 al 89 del Protocolo Primero, Tomo Trece (13), Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2008.

5. Copia simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa mercantil Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 20/12/1995, bajo el Nro. 30, Tomo 3-A de los libros respectivos, de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas N° 7 celebrada por dicha sociedad de comercio el 05/08/2002, protocolizada por ante tal oficina el 24/10/2002, bajo el N° 50, Tomo 6-A de los libros respectivos.

6. Copia simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa mercantil Transporte Las Colinas (TRANSCO), C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 22/08/2002, bajo el Nro. 60, Tomo 9-A de los libros respectivos.

7. Copia simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad de comercio Hielo Las Colinas, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 22/08/2002, bajo el Nro. 5, Tomo 14-A de los libros correspondientes.

   Los documentos descritos en los cuatro particulares que preceden, se aprecian en todo su valor para comprobar sus contenidos como documentos públicos, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

8. Inspección judicial. En fecha 17/11/2008, oportunidad fijada, se trasladó y constituyó este Juzgado en la avenida A.C., Centro Comercial Vista Hermosa, Estación de Servicios Vista Hermosa, de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, en compañía del abogado en ejercicio A.T., notificándose de la misión del Tribunal a la ciudadana A.H.C.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.142.016, dejándose constancia del estado del local número tres (03), haciéndose presente el abogado R.G., quien asiste a la notificada, manifestando la referida ciudadana que se encuentran en el local N° 4, dejando constancia el Tribunal que el mismo está conformado por un baño, un área para cocina, una barra para despachar al público, un área para atención al publico, la puerta del baño se observó en completo deterioro, en el área del baño donde va la ducha existe un tubo donde se percibe mal olor, la lámpara de luz no funciona, en el área de la cocina se encuentra un lavaplatos con el recubrimiento de cerámica roto, con un cajetín sin su tapa de protección, se encuentran los cables por fuera, en el área donde se encuentra el horno, existe un grieta en la pared, en las ventanas de macuto del área de la cocina se observa la falta de seis (6) vidrios, se observaron filtraciones en el techo (manchas) y una fisura en el concreto; en la barra de despacho la pintura se encontró desconchada, manchada y sucia; en el área de atención al público se observaron unas mesas y sillas plásticas hacía un rincón; dos enfriadores de helados EFE funcionando sin insumos; en el techo se observó unas pequeñas roturas que aparentaron ser consecuencia de no haber sido impermeabilizado y haber pintado el mismo; no se observó ningún otro deterioro en el local. Local N° 5: Se observaron roturas que atraviesan el techo; en el baño las paredes sin pintarla puerta del mismo deteriorada; no funcionaba la luz, se observaron grietas en las paredes, específicamente una separación entre la pared perimetral izquierda con la viga de contención; el panel de breckera se observó sin tapa y los cables sobresalidos; la pintura en forma general tenía manchas y sucia, apreciándose que la misma no tiene mantenimiento; dentro del local se observó una oficina levantada en láminas de metal, cuyo lateral derecho se encuentra con vidrios los cuales están rotos. Local N° 6: constante de dos baños, recubiertos de cerámica hasta más alto de la mitad de la pared, la cual se encontró en estado deterioro; se observaron 6 columnas recubiertas con ladrillos rojo faltándoles piezas de ladrillo; las puertas de los referidos baños son entamboradas en estado de deterioro, las paredes están manchadas con apariencias de filtración, apreciándose roturas en la pared perimetral de los baños y las placas del techo; en el lugar de la ducha solo hay tubos, las pocetas no tienen tapas, en general el local se encuentra en estado de deterioro y falta de mantenimiento, existiendo presencia de filtraciones constantes, marcadas en el área del techo; el piso es de caico rojo y cerámicas, el cual tiene roturas. Se dejó constancia que en el local N° 03, no se pudo realizar la inspección por encontrarse cerrado, y según informaciones de la notificada, la misma no posee llaves. Si bien debe ser apreciada para comprobar los hechos a que se refiere, de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.428 del Código Civil, cabe destacar que los mismos no versan sobre los hechos controvertidos en esta causa, razón por la cual se desecha.

9. Oficiar al Registrador Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, para que remitiera copia certificada del expediente Nro. 1232, de la empresa Estación de Servicios y Centro Comercial Vista Hermosa. C.A., de fecha 20-12-1995, Nro. 30, Tomo 3-A. En fecha 13/11/2008, se libró oficio Nº 1600, recibiéndose respuesta el 18/11/2008, con oficio Nro. 00135/2008 del 17/11/2008. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de acuerdo con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Original de recibo de pago Nro. 000463 por la suma de trescientos treinta y cinco bolívares con setenta y dos céntimos (Bs.335,72), sin fecha, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de agua del mes de agosto septiembre del 2008, a la Panadería y Pastelería Gran Avenida, C.A.

2. Original de recibo de pago Nro. 000462 por la suma de ciento once bolívares con noventa y un céntimos (Bs.111,91), sin fecha, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de agua del mes de agosto septiembre del 2008, a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa.

3. Original de recibo de pago Nro. 000427 por la suma de novecientos mil bolívares (Bs.900.000,00), de fecha 23/09/2005, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de alquiler, correspondiente a los meses de agosto y septiembre del 2005, a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa.

4. Original de recibo de pago Nro. 000431 por la suma de un millón cuatrocientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs.1.485.000,00), de fecha 22/11/2005, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de alquiler locales 3-5-6 del mes de octubre del 2005 a la Panadería y Pastelería Gran Avenida, C.A.

5. Original de recibo de pago Nro. 000427 por la suma de un millón cuatrocientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs.1.485.000,00), de fecha 23122005, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de alquiler locales 3-5-6 del mes de noviembre 2005, a la Panadería y Pastelería Gran Avenida, C.A.

6. Original de recibo de pago Nro. 000426 por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), de fecha 23/12/2005, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de alquiler, correspondiente al mes de noviembre del 2005, local 4, a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa.

7. Original de recibo de pago Nro. 000433 por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), de fecha 22/11/2005, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de alquiler, correspondiente al mes de octubre del 2005, local 4, a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa.

8. Original de recibo de pago Nro. 000503 por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), de fecha 21/10/2005, expedido por la Estación de Servicio Vista Hermosa, C.A., por concepto de pago de alquiler, correspondiente al mes de septiembre del 2005, local 4, a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa.

9. Original de recibo de pago Nro. 263 por la suma de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000,00), de fecha 10/02/2005, expedido por el Centro Comercial Vista Hermosa, por concepto de pago de alquiler, correspondiente al periodo 15/11/2004 al 15/12/2004 y 15/12/2004 al 15/01/2005, a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa.

   Respecto a las pruebas descritas en los nueve (9) particulares que preceden, se observa que tratándose de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio que no fueron ratificados en éste mediante la prueba testimonial, carecen de valor probatorio a tenor de lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

10. Constancia de pago expedida por la sociedad mercantil Pizzería y Heladería Vista Hermosa, por concepto de pago de alquiler del mes de febrero 2006, por la suma de Bs. 550,00. Se observa que tal instrumento no fue aportado al proceso dado que no cursa en autos, por ende, mal puede ser analizado y menos aun valorado.

11. Original de recibo de pago S/N, de fecha 28/03/2005, emitido por el ciudadano Nelo Colella a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa, por la suma de Bs.1.600.000,00, por concepto de pago de alquiler correspondiente al mes de febrero del 2006. Al respecto, cabe destacar que tal instrumento no se analiza, ni se valora en virtud de que si bien cursa en autos, no fue promovido en esta causa en la fase legal respectiva.

12. Original de recibo de pago S/N, de fecha 12/04/2005, emitido por el Centro Comercial Vista Hermosa, a la Pizzería y Heladería Vista Hermosa, por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente al mes de marzo del 2005.

13. Original de factura Nro. 0071 de fecha 06/03/2008, expedida por el ciudadano M.F., por el concepto que indica, por la suma de ocho mil ciento setenta y cinco bolívares (Bs.8.175,00), a nombre de Panadería y Pastelería Gran Avenida, C.A.

14. Original de factura Nro. -00677991 de fecha 28/02/2008, expedida por la empresa mercantil Materiales de Construcción Los Mangos, C.A., por la suma de cuatro mil novecientos bolívares con cuarenta céntimos (Bs.4.900,40), a nombre de Panadería y Pastelería Gran Avenida, C.A.

    Las pruebas descritas en los tres (3) particulares que preceden, carecen de valor probatorio de acuerdo con lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto tratándose de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio, no fueron ratificados en éste mediante la prueba testimonial.

15. Oficiar a la ONIDEX Barinas, para que remitiera los datos filiatorios de la persona a quien pertenezca el número de cédula 13.062.845, además de su domicilio. En fecha 12/11/2008, se libró oficio Nº 1593, cuya respuesta no fue recibida.

16. Oficiar a la entidad bancaria Banco Provincial, sucursal Barinas, para que informara: 1) si en esa entidad el ciudadano F.P.F., aperturó cuenta corriente Nro. 0108-2421-42-0100033890, 2) si la cuenta corriente pertenece a una cuenta personal o a una sociedad mercantil, 3) si en la mencionada cuenta corriente el ciudadano F.P.F., es la persona o firma autorizada, 4) si los cheques Nros. 0000758 y 0000730 en su orden, fueron cancelados el primero de los mencionados el 07/10/2006 y el segundo el 06/09/2006 respectivamente, 5) si tales cheques fueron cancelados al ciudadano Nelo Colella y Enrrico Bongiovanni Farrarelo; y 6) en que entidad bancaria fueron cobrados los mismos. En fecha 12/11/2008, se libró oficio Nº 1594, cuya respuesta no fue recibida.

17. Oficiar a la entidad bancaria Bancaribe, para que informara: 1) si en esa entidad está aperturada la cuenta corriente Nro. 0114-0350-64-3500092814, 2) si la cuenta corriente pertenece a una cuenta personal o en su defecto a una sociedad mercantil, 3) si en la mencionada cuenta corriente el ciudadano F.P.F., es la persona o firma autorizada, 4) si el cheque Nro. 41638004, fue cobrado el 10/01/2007, el 07/02/2007 el cheque Nro. 09238016, el 15/03/2007 el cheque Nro. 75238036, el 09/04/2007 el cheque Nro. 43638044, el 13/06/2007 el cheque Nro. 12899547, el 07/07/2006 el cheque Nro. 16009475, el 11/08/2006 cheque Nro. 27834751, el 09/11/2006 cheque Nro. 41288448, el 09/12/2006 el cheque Nro. 32688466, el 14/08/2007 cheque Nro. 00299565, el 24/08/2007 cheque Nro. 84999564, el 15/10/2007 cheque Nro. 62199568, el 15/11/2007 cheque Nro. 33299575 y el 28/03/2005 cheque 51030138; 5) si los cheques Nros. 41638004, 09238016, 75238036, 43638044, 12899547, 16009475, 27834751, 41288448, 32688466, 00299565, 84999564, 62199568, 33299575 y 51030138 en su orden, fueron cobrados por los ciudadanos Nelo Colella y/o Enrrico Bongiovanni Farrarelo; 6) en que entidad bancaria fueron cobrados los cheques señalados; y 7) el monto de todos y cada uno de los cheques identificados en los numerales 4 y 5. En fecha 12/11/2008, se libró oficio Nº 1595, recibiéndose respuesta en fecha 17/11/2008, con oficio Nro. DAANL-2.329/2008 de fecha 14/11/2008. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de acuerdo con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

18. Prueba de exhibición. No fue evacuada.

    PREVIO:

    Seguidamente esta juzgadora se pronuncia sobre el rechazo formulado por el accionado en el escrito de contestación a la demanda, respecto a la estimación de la misma en la suma de noventa y cinco mil seiscientos veinticinco bolívares fuertes (Bs.F.95.625,00) manifestando ser exagerada, por las motivaciones que expresó. En tal sentido encontramos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

    Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

    El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)

    .

    La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01176, de fecha 1° de octubre del 2002, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 0310, sostuvo que:

    “…(omissis). Estimada como ha sido la demanda en la cantidad ya señalada y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil, para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo siguiente:

    En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

    En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

    Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

    No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´.

    Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

    Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

    (Cursivas de la Sala).

    Por su parte, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, señala:

    En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios…(omissis).

    Ahora bien, de los hechos controvertidos en esta causa, se evidencia que la pretensión de la accionante es de desalojo del inmueble en cuestión con fundamento en los literales a) y b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, la cual si bien deviene de una relación arrendaticia, no versa sobre ninguno de los supuestos consagrados en la disposición legal parcialmente transcrita, cuales son –según lo sostiene la doctrina patria-, que se trate de demandas sobre la resolución (continuación) del arrendamiento, o de aquéllas que versan sobre la nulidad (validez) del mismo.

    En el caso de autos, se observa que si bien la estimación de la cuantía de la demanda efectuada por el accionante en el libelo, fue rechazada por exagerada por el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en su contra, aduciendo así el accionado un hecho nuevo alguno susceptible de ser demostrado en juicio, el cual permita al órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia antes citada, y cuyo contenido comparte quien aquí juzga, y tomando en consideración que la parte demandada nada probó al respecto, es por lo que resulta forzoso considerar que ha quedado firme la estimación de la pretensión efectuada por el actor en la cantidad de noventa y cinco mil seiscientos veinticinco bolívares fuertes (Bs.F.95.625,00); Y ASÍ SE DECIDE.

    Para decidir este Tribunal observa:

    La pretensión aquí ejercida es de desalojo de los locales comerciales signados con los Nros. 3, 4, 5 y 6, ubicados en la Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, avenida A.F. de la ciudad y Estado Barinas, con fundamento en el artículo 34 literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo el actor ciudadano E.B.F. -arrendador- haber celebrado con el demandado ciudadano F.P.F. -arrendatario-, contratos de arrendamiento sobre tales inmuebles según documentos autenticados por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fechas 18/02/2003, 04/11/2003 y 08/11/2004, anotados bajo los Nros. 37, 54 y 62, Tomo 10, 86 y 99 de los libros respectivos, en su orden, que tales contratos se celebraron una sola vez, que no fueron prorrogados, encontrándose vencidos, manteniéndose el ciudadano F.P.F., como inquilino, quien le adeuda los cánones de arrendamiento desde el mes de enero del año 2005, que alcanzan hasta el mes de septiembre del 2008, la cantidad de setenta y seis mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.76.500,00), e igualmente manifestó que actualmente requiere de los locales comerciales arrendados, por cuanto los necesita para que su grupo familiar establezca fondos de comercio, por lo cual le ha solicitado al inquilino que desaloje el inmueble, dada la necesidad de ocuparlos para utilizarlos con su grupo familiar, y realizar algunas remodelaciones.

    En tal sentido, encontramos que los literales “a” y “b” del artículo 34 de la referida Ley, disponen:

    Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

    b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

    De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.

    Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

    En el caso de autos, si bien el demandado admitió que el actor es propietario del inmueble de uso comercial denominado Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, ubicado por la avenida A.C., Barrio Primero de Diciembre de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, donde existen seis (6) locales comerciales, así como que el demandante le alquiló tales locales, por los cánones allí establecidos, según los contratos de arrendamiento suscritos antes señalados, negó, rechazó y contradijo los demás argumentos esgrimidos por el accionante, por los motivos que expuso, supra indicados.

    Así las cosas, observa esta sentenciadora que los requisitos legales referidos a que la demanda verse sobre un bien inmueble y la existencia de contrato de arrendamiento verbal o escrito entre las partes en litigio, no constituyen en la presente causa hechos controvertidos, dada la expresa admisión de estos por la parte demandada en la oportunidad procesal para ello. En consecuencia, seguidamente se analiza la naturaleza de los referidos contratos de arrendamiento, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a unos contratos a tiempo determinado o indeterminado.

    En este orden de ideas, resulta menester advertir que de la copia simple de los contratos de arrendamiento contenidos en los documentos autenticados por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fechas 18/02/2003, 04/11/2003 y 08/11/2004, anotados bajo los Nros. 37, 54 y 62, Tomo 10, 86 y 99 de los libros respectivos, en su orden, insertos a los folios del 09 al 24, ambos inclusive, antes a.y.v.s. evidencia que sólo el primero de los mencionados contiene la cláusula correspondiente a la duración de tal contrato, pues en los dos restantes se observa la omisión del texto de las cláusulas cuarta, quinta, sexta, séptima, novena, décima y décima primera, algunas en su contenido íntegro y otras parcialmente, careciendo así los dos últimos instrumentos citados, de lo convenido por las partes intervinientes en tal relación arrendaticia acerca de la duración de los mismos.

    Ante tal circunstancia, se examina entonces lo estipulado en la cláusula quinta del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 18/02/2003, anotado bajo el N° 37, Tomo 10 de los libros respectivos, inserto a los folios del 09 al 15, que versa sobre los locales comerciales distinguidos con los Nros. 5 y 6, ubicados en la Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, avenida A.F., en esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, con las siguientes características: pisos de terracota, fachada de vidrio, puerta de acceso en hierro y vidrio, dos (2) W.C. con paredes y pisos revestidas en cerámica y sus piezas sanitarias, puertas entamboradas con pomo, que es del tenor siguiente:

    El término de duración del presente contrato será de Cinco (5) años fijos, contados a partir del dia Primero (01) de M.d.D.M.T., Dicho lapso no será prorrogable. En ningún caso podrá alegarse Tácita Reconducción.

    Al respecto, cabe destacar que se entiende que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquél contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil, que dispone:

    En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

    En el caso de autos, considera este órgano jurisdiccional que si bien conforme al texto de la citada cláusula, el contrato de arrendamiento cuyo desalojo se pretende nació a tiempo determinado, habiendo estipulado expresamente las partes hoy en litigio que no se podrá alegar en ningún caso la tácita reconducción, se debe destacar que el actor adujo en el libelo: “estos contratos se realizaron una sola vez, y no se han realizados contrato alguno para prorrogarlos, es decir, los contratos están vencidos, y manteniéndose desde entonces al ciudadano F.P.F.,… como inquilino”. De ello se desprende entonces, que al vencimiento de tal contrato, ocurrido el 29/02/2008, el arrendador permitió que el arrendatario continuare ocupando los locales 5 y 6 antes señalados, pues no sólo la demanda que aquí nos ocupa fue presentada en fecha 29/09/2008, sino que el accionante aduce que el inquilino le adeuda los cánones de arrendamiento desde el mes de enero del 2005, circunstancias todas estas por las que resulta forzoso declarar que el contrato en cuestión pasó a ser a tiempo indeterminado; Y ASÍ SE DECIDE. (Cursivas de este Juzgado)

    Por otra parte, tenemos que del material probatorio inserto en estas actas procesales, antes analizado y valorado, no emerge elemento alguno que demuestre la necesidad que dice el actor tener de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, así como que el demandado haya cancelado las pensiones de arrendamiento correspondientes a partir del mes de enero del año 2005, por el alquiler de los locales comerciales signados con los Nros. 5 y 6 ubicados en la Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, avenida A.F., de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, por lo que al no estar comprobado el pago de tales pensiones arrendaticias, resulta forzoso para quien aquí decide considerar que prospera parcialmente la demanda de desalojo intentada únicamente respecto a los locales comerciales de tal inmueble signados con los Nros. 5 y 6, todo ello en virtud de los razonamientos expuestos precedentemente en el texto del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.

    En mérito de las motivaciones antes expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano E.B.F., contra el ciudadano F.P.F., ya identificados.

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior, se ordena al demandado hacer entrega a la accionante del inmueble arrendado conformado por los locales comerciales distinguidos con los Nros. 5 y 6, ubicados en la Estación de Servicio y Centro Comercial Vista Hermosa, avenida A.F., en esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, con las siguientes características: pisos de terracota, fachada de vidrio, puerta de acceso en hierro y vidrio, dos (2) W.C. con paredes y pisos revestidas en cerámica y sus piezas sanitarias, puertas entamboradas con pomo.

TERCERO

No se hace condenatoria en las costas del juicio, conforme con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

No se ordena la notificación de las partes y/o de sus apoderados judiciales de esta decisión, por cuanto se dicta dentro del lapso de diferimiento previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas a los veintiuno (21) días del mes de enero del año dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. R.C.P.

La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste;

La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth R.C..

Exp. Nro. 08-8876-CE.

rm.