Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 28 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 28 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo |
| Ponente | Maige Ramírez Parra |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
Expediente 8093-2010
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN LOS ANDES
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ciudadano L.E.F.M., venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.131.680, domiciliado en la ciudad de Barinas Estado Barinas.
APODERADO JUDICIAL: abogado A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.816.138, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251.
PARTE DEMANDADA: ciudadana E.E.A.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.194.587.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se recibió en este Juzgado Superior, previa distribución, proveniente del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado A.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra el auto dictado en fecha 24 de marzo de 2010, por el mencionado Juzgado de Municipio, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano L.E.F.M., contra la ciudadana E.E.A.B..
Expone el actor en su escrito libelar, que es propietario de dos parcelas de terreno, situadas en la Av. La F. delS.-Sector A-2 de la Urbanización Alto Barinas, del parcelamiento Nº 12 de Sageco S.A., en la ciudad de Barinas; que la parcela 124, tiene una superficie de ochocientos setenta y siete metros cuadrados (877 Mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte: Parcela Nº 151-A, en veintiún metros con noventa y dos centímetros (21,92 Mts); Sur: Av. La Francia, que es su frente, en veintiún metros con noventa y dos centímetros (21,92 Mts); Este: Av. Táchira, en cuarenta metros (40 Mts); Oeste: Parcela Nº 125, en cuarenta metros (40 Mts); que la parcela 125 posee una superficie de seiscientos ochenta metros (680 Mts), dentro de los siguiente linderos: Norte Parcela 151-A, en diecisiete metros (17 Mts); Sur: Av. La Francia; Este: Parcela 124, en cuarenta metros (40 Mts); Oeste: Parcela 126 en cuarenta metros (40 Mts); que las mencionadas parcelas, están unificadas y distinguidas con el Código Catastral Nº 06-04-06-19-30-15, Zona 10, el cual le pertenece por documento registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas Estado Barinas, en fecha 24 de Septiembre de 2007, Nº 14, folios 142 al 145, Tomo 50, Protocolo Primero.
Que en fecha 18 de enero de 2008, le arrendó las parcelas antes identificadas a la ciudadana E.E.A.B., según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera en fecha 08 de febrero de 2008, bajo el Nº 47, Tomo 19, fijándose un canon de arrendamiento mensual de Quinientos Bolívares (Bs.500,00), con una duración de un (01) año contado a partir del 18 de enero de 2008, hasta el 18 de enero de 2009; que al vencerse el referido contrato, la demandada, continuó y continúa ocupando en posesión precaria el referido inmueble, operando la tácita reconducción; que la arrendataria no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales, toda vez que no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2009 y Enero del año 2010.
Fundamenta la demanda en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 numeral 2 y 1.594 del Código Civil. Solicita la resolución del contrato de arrendamiento y subsidiariamente el desalojo del inmueble arrendado, por tratarse de un contrato por escrito a tiempo determinado, el cual, se prorrogó a través de la tácita reconducción.
Estima la demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000) y el pago de la indexación.
En fecha 19 de Febrero de 2010, el Jugado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, dicto auto de admisión, ordenando emplazar a la demandada para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 23 de Marzo de 2010, la ciudadana E.E.A.B., asistida por la abogaba J.N.Á., presentó escrito de contestación a la demanda, en el que alega como punto previo, la reposición de la causa, por cuanto la relación contractual arrendaticia establecida tiene como objeto dos parcelas de terrenos urbanas, los cuales se encuentran expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo dispuesto en su artículo 3; que la tramitación de la demanda debía realizarse por el procedimiento ordinario; solicitando la nulidad de todo lo actuado y en consecuencia, la reposición de la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión de la demanda por el procedimiento ordinario.
En fecha 24 de marzo de 2010, el abogado A.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito en el que expone que el caso de autos se trata de dos parcelas de terrenos los cuales se encuentran edificadas con una oficina con techo de platabanda, dos baños, uno para la oficina y otro para los obreros; tres (03) galpones edificados, con estructura de hierro, uno con techos de acerolit sobre estructura de hierro, caminarías de concreto, cercas perimetrales y otras edificaciones; que es falso que el bien arrendado esté fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
II
DE LA DECISIÓN APELADA
El Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, mediante auto de fecha 24 de marzo de 2010, ordenó reponer la causa al estado de nueva admisión de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con el siguiente fundamento:
…omissis…
Al respecto este tribunal luego de una revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, observa que efectivamente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y cursante al folio 9 y 10 de este expediente y la demanda intentada por resolución de contrato de arrendamiento versa sobre dos (02) parcelas de terreno no edificadas, situadas en la Avenida La F. delS.-Sector A-2 DE LA (sic) Urbanización Alto Barinas, del parcelamiento número 12 de Sageco S.A. Barinas, Estado Barinas, ubicadas en el área urbana de esta (sic) ciudad, por lo que ciertamente y conforme a los establecido en el articulo (sic) 3 literal a)de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra fue del ámbito de aplicación de la misma y por consiguiente la demanda intentada por Resolución de Contrato de Arrendamiento debe ser sustanciada a través del Procedimiento Ordinario conforme al articulo (sic) 338 del Código de Procedimiento Civil; es por ello que este órgano jurisdiccional, en aras de garantizar el debido proceso consagrado en la constitución de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela y conforme a lo solicitado por la demandada de autos repone la causa al estado de nueva admisión, decreta la nulidad total de todos los actos consecutivos, el auto dictado en fecha 19/02/2010, así como la Medida de Secuestro decretada en fecha 04/03/2010…
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III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Versa la presente causa sobre una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano L.E.F.M., contra la ciudadana E.E.A.B.; alegando el actor que es propietario de dos parcelases de terreno, situadas en la Av. La F. delS.-Sector A-2, de la Urbanización Alto Barinas, parcelamiento Nº 12 de Sageco S.A., de la ciudad de Barinas; la parcela 124, tiene una superficie de ochocientos setenta y siete metros cuadrados (877 Mts2); que en fecha 18 de enero de 2008, le arrendó las referidas parcelas a la demandada, fijando un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,00), con una duración de un año contado a partir del 18 de enero de 2008, hasta el 18 de enero de 2009; que vencido dicho lapso operó la tácita reconducción; que la demandante no cumplió las obligaciones contractuales y legales, pues no canceló los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2009, así como enero del año 2010. Solicita la resolución del contrato de arrendamiento y subsidiariamente el desalojo del inmueble arrendado.
Por su parte, la ciudadana E.E.A.B., debidamente asistida por la abogada Y.N.Á., al momento de contestar solicitó como punto previo, la reposición de la causa, señalando que el objeto de la relación contractual arrendaticia son dos parcelas de terrenos urbanas, las cuales se encuentran excluidas del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con lo previsto en su artículo 3, razón por la cual debe tramitarse por el procedimiento ordinario.
Ahora bien, al tratarse el asunto controvertido de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, estima pertinente esta Juzgadora, remitirse a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:
Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente
(Subrayado del Tribunal).
Como puede observarse la citada norma, excluye de su aplicación los arrendamientos de terrenos urbanos y suburbanos no edificados; en este orden de ideas resulta relevante remitirse a sentencia Nº 228, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de febrero de 2003, caso: Parque Motors Conde y Trigo S.R.L., que dejó establecido lo que sigue:
…omissis…
…esta Sala observa que el argumento que señaló la accionante para fundamentar la presente acción de amparo, fue la violación de su derecho constitucional al debido proceso, el cual a su criterio se configuró, cuando el referido Juzgado Décimo de Primera Instancia, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto, lo cual convalidó la errónea aplicación que realizó el Juzgado Vigésimo de Municipio, al tramitar por procedimiento breve la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, esta Sala observa que los artículos 3 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen textualmente:
‘Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.’
‘Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.’.
Así las cosas, luego del estudio de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Superior Noveno no estuvo conforme a derecho, ya que en el contenido del referido contrato de arrendamiento, suscrito por las partes, en su cláusula Primera, señalaron que el inmueble objeto del referido contrato está constituido por dos fajas de terreno sin construir, descripción que coincidió con las resultas de la inspección judicial que practicó el a quo en el inmueble objeto de la presente acción, el 22 de octubre de 2002, esta Sala evidencia que el inmueble objeto de la demanda por resolución, es un inmueble sin construcción, razón por la debía aplicarse el procedimiento ordinario en la tramitación de dicha demanda y, no el que aplicó el referido Juzgado de Municipio, cuando le concedió dos días para la contestación de la demanda, puesto que dicho inmueble está excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo dispone el artículo 3 eiusdem, y así se decide.
Así las cosas, esta Sala evidencia que la sentencia apelada le cercenó el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al limitarle su capacidad de defensa aplicando incorrectamente un procedimiento con lapsos abreviados, cuando le correspondía el procedimiento ordinario establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, el cual le concede un lapso superior -veinte días para la contestación de la demanda- y así se declara.
Al respecto, esta Sala Constitucional en sentencia del 3 de julio de 2002 (Caso: Inversiones Indriago, C.A., contra Matheus O. deC.R.), confirmó un fallo dictado por un Juzgado Superior, el cual declaró con lugar una acción de amparo constitucional en un caso similar, en el cual se había tramitado y decidido, por el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble -un hotel- que al igual que el inmueble de autos -el terreno no edificado- se encuentran totalmente excluidos del ámbito de aplicación de conformidad con el artículo 3 eiusdem (…)
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En atención a lo antes señalado, observa esta Juzgadora que en el caso bajo análisis se evidencia del contrato de arrendamiento, que riela a los folios 7 al 10 del presente expediente que en la cláusula primera se señala que el inmueble arrendado está constituido por “…dos (2) parcelas de Terreno, situado en la Ciudad de Barinas, en la Avenida La Francia, del Sub-sector A-2 de la Urbanización Alto Barinas, comprendida en el parcelamiento Nro. 12 de Sageco S.A.; las mencionadas parcelas de Terreno han sido unificadas y distinguidas con el Código Catastral Nro. 06-04-06-19-30-15 zona 10…”. En consecuencia, al evidenciarse que el presente juicio trata de la resolución de un contrato de arrendamiento sobre dos parcelas de terreno, las cuales se encuentran excluidas del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, conforme lo prevé su artículo 3, literal “a”; asimismo, al no evidenciarse que la parte demandante (apelante) haya desvirtuado tal condición, demostrando que existía alguna edificación en los terrenos objetos de la presente demanda, resulta forzosa la declaratoria sin lugar del recurso de apelación. Así se decide.
IV
D E C I S I Ó N
En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano L.E.F.M., titular de la cédula de identidad Nº V-8.131.680, por intermedio de su apoderado judicial, abogado A.C., contra el auto dictado en fecha 24 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. Quedando en consecuencia CONFIRMADO el auto apelado. Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los veintiocho (28) días del mes de julio del año Dos Mil Diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,
FDO
MAIGE RAMÍREZ PARRA
LA SECRETARIA,
FDO
G.O. MEJÍAS
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las _X_. Conste.-
Scria. FDO
