Decisión de Municipios Sucre Y Jose Angel Lamas de Aragua, de 6 de Octubre de 2006
| Fecha de Resolución | 6 de Octubre de 2006 |
| Emisor | Municipios Sucre Y Jose Angel Lamas |
| Ponente | Maira Ziems Cortez |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad De Acto Administrativo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y J.A. LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
CAGUA
Cagua, 06 de Octubre de Dos Mil Seis (2006).
196º y 147º
PARTE ACTORA: O.E.G.C., titular de la cédula de identidad No.:3.560.487.-
PARTE DEMANDADA: ALCALDIA DEL MUNICIPIOS SUCRE DEL ESTADO ARAGUA.-
MOTIVO: RECURSO DE NULIDAD DE ACTO ADMINISTRATIVO.-
I
En fecha 24 de Enero de 2006, el ciudadano O.E.G.C., titular de la cédula de identidad No.: V-3.560.487, asistido por el Abogado en ejercicio F.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.:12.061, interpuso el Recurso de Nulidad contra el Acto Administrativo de efectos particulares emanado de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua de fecha 28 de Noviembre de 2005, Resolución No.:03—2005, en el cual los Ciudadanos M.I.A.M. y J.J.D.S., titulares de las cedulas de identidad No.:11.091.024 y 9.439.897 respectivamente, en fecha 29 de Septiembre de 2005, solicitaron la regulación del inmueble arrendado el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Corinsa, Avenida Gran Mariscal c/c Turmero No.:126-39-11 en Cagua Municipio Sucre del Estado Aragua propiedad del Ciudadano O.E.G.C., en el cual se resolvió fijar el canon de arrendamiento mensual para el inmueble en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.1.278.575,84). Por auto de fecha 31 de enero de 2006, el Tribunal admite Recurso de Nulidad de Acto Administrativo, interpuesto por el Ciudadano O.E.G.C., supra identificado, ordenándose las notificaciones del Fiscal Superior del Ministerio Público del Estado Aragua, del Alcalde del Municipio Sucre del Estado Aragua, del Sindico Procurador Municipal del Municipio Sucre del Estado Aragua y se libro cartel que debía ser publicado en el Diario El Nacional para emplazar a todo aquel que tenga interés en el procedimiento.
En fecha 16 de Febrero de 2006, las Abogados T.O. y Lioma Peraza, inscritas en el Inpreabogado bajo el No.:78.809 y 94.988 respectivamente, presentan escrito de contestación y presentan igualmente escrito de pruebas en fecha 22 de Febrero de 2006. El Alguacil mediante diligencias insertas a los folios 60 y 62 manifiesta que consigna oficio debidamente firmado los cuales fueron dirigidos al Sindico Procurador Municipal y al Alcalde del Municipio Sucre. En fecha 13 de Marzo de 2006, el recurrente consigna cartel de notificación publicado en el diario El Nacional. En fecha 13 de marzo de 2006, las representantes del órgano que dicto la resolución presentaron escrito de contestación de la demanda. En fecha 05 de Abril de 2006, el recurrente presento escrito de pruebas. Mediante diligencia en fecha 17 de Abril de 2006, el recurrente solicita se deje sin efecto la contestación y escrito de promoción de pruebas presentado por los representantes de la Alcaldía. En fecha 26 de Junio del 2006, a los fines de garantizarle a las partes del debido Proceso, la tutela Judicial Efectiva, se ordeno la reposición de la causa de conformidad con el articulo 26 y 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, 15 y 206 del Código de Procedimiento Civil y lo establecido en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia apartes 12,13 y 14 del articulo 21, se ordeno la reposición de la presente causa al estado de que se libre Cartel de Notificación a los terceros interesados y a todo que tenga interés en el recurso de Nulidad de Acto Administrativo, practicando en consecuencia todas las notificaciones ordenadas. En fecha 19 de Julio de 2006, las apoderadas del Municipio Sucre del Estado Aragua, presentan escrito de alegatos. En fecha 26 de Julio de 2006, los Ciudadanos J.D. y M.A. suficientemente identificado en autos en nombre propio y en nombre y representación de la Sociedad Mercantil Inversiones Hiper Gym, confieren poder al Abogado en ejercicio A.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.:85.627, todas las partes interesadas presentaron escritos de promoción de pruebas.
II
El ciudadano O.E.G.C., supra identificado, quien posee legitimidad activa según consta de documento anexo al escrito libelar inserto a los folio 04 al 11 documento de propiedad del inmueble arrendado y del 12 al 18 contrato de arrendamiento donde se evidencias que funge como arrendador, manifiesta que celebro contrato de arrendamiento en fecha 07 de septiembre de 2004, con la empresa Inversiones Hiper Gim C.A., que en el mencionado inmueble funciono durante 11 años un Gimnasio denominado Gimnasio Garcol C.A., arrendando el inmueble con las siguientes características : una construcción con tres baños, dos saunas, tres locales, área de aeróbic, área de maquinas, área de recepción, área de deposito, además de un mobiliario para gimnasio anexo al contrato de arrendamiento, fijando en el contrato canon de arrendamiento y lapso de vigencia del mismo, que los arrendatarios solicitaron por ante la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua la regulación de de alquiler del bien objeto de litigio, resolviendo el órgano Administrativo que el canon máximo del inmueble debe ser UN MILLON DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.1.278.575,84), alega el recurrente que la alcaldía no tomo en cuenta que entre otras cosas que en dicho inmueble funciona un gimnasio, con baños de sauna, equipos de sonido, maquinas, oficina de recepción etc., manifiesta que en el avaluó realizado no se tomo en cuenta que es un comercio con dos vallas en el exterior de la calle, con un historial de mas de cuatro mil afiliados, con un punto establecido por 11 años, motivo por el cual intenta el Recurso de Nulidad de la Resolución Administrativa, No:03-2005, de fecha 28 de Noviembre de 2005, emanada de la oficina de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua.
Así las cosas, este Tribunal actuando en Primera Instancia Contenciosa Administrativa, y por encontrarse este acto, frente a un proceso Judicial, que se trata de la actividad de los conflictos intersubjetivos así como el control de la legalidad de los actos del poder publico lato sensu el restablecimiento de unas situaciones jurídica determinada, se realiza en ejecución de las normas de carácter tanto sustantivo como adjetivo.
De allí la actividad jurisdiccional según el cual, de una causa por parte de un órgano jurisdiccional, se encuentra sometido a la existencia concurrente de normas de carácter adjetivo que le atribuyen la competencia para conocer del asunto planteado y en segundo término, al ejercicio efectivo de la acción por parte de un sujeto de derecho, dado el carácter dispositivo del proceso.
Efectivamente, el Contencioso Administrativo constituye un medio de control jurisdiccional de la actividad del estado lato sensu y de su relación con los particulares, cuyas acciones tendientes tanto al control de los actos contrarios a derecho, como al restablecimiento de situaciones jurídicas subjetivas,
según el caso, y por tratarse de una Nulidad intentada en contra de un Acto Administrativo que establece un canon de arrendamiento a un inmueble ubicado dentro de la Jurisdicción del Municipio Sucre, es por lo que esta Instancia Jurisdiccional, a la luz del Artículo 78, Literal “b”, del Decreto
con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entra a conocer el presente Recurso.
Observa este Tribunal que para la interposición del mencionado Recurso se cumple con los requisitos y condiciones procesales de admisibilidad establecido en el articulo 76 del la Ley Orgánica de procedimientos Administrativos: : a) Se agotó la vía administrativa, la cual a su vez ha causado estado, en virtud que ha sido debidamente notificada a los interesados mediante las pautas previstas en el Artículo 73 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, b) Se interpone dentro del lapso legal previsto para el accionamiento de los recursos contra los actos administrativos de efectos particulares, como lo es el impugnado por este recurso, c) Que es legitimado por tener interés personal, legitimo y directo, en virtud de su probada condición de arrendador del inmueble, tal como consta de los documentos y recaudos anexos y que dio por reproducidos.
Impugnó el acto administrativo, ya que está basada en la existencia de vicios por ilegalidad, ya que la alcaldía no tomo en cuenta que en dicho inmueble funciona un gimnasio, con baños de sauna, oficina de recepción, maquinas etc., que forman parte del contrato de arrendamiento, que no se trata de alquiler de casa con sus muebles , sino lo que se esta arrendando es una casa comercio, fondo de comercio, con equipos mobiliarios tal como consta en el contrato de arrendamiento, que tampoco se ha tenido en consideración la alta tasa de inflación que ha tenido y que tiene actualmente el área urbana de Cagua.
Observa esta juzgadora que las partes intervinientes presentaron escrito de promoción de pruebas, sin que solicitaran la apertura del referido lapso conforme al articulo 21 en su aparte 12 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, que establece: “Una vez practicada la citación, cualquiera de las partes podrán solicitar la apertura de un lapso para promover y evacuar las pruebas que consideren convenientes para la mejor defensa de sus intereses”, en el caso de marras ninguna de las partes solicito la apertura del lapso probatorio, sin embargo observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas por las partes son las mismas que conforman el presente expediente en su inicio, el contrato de arrendamiento , el informe avaluó, la resolución impugnada, y el merito favorable de los autos, es decir son pruebas que forman la comunidad probatoria en el proceso, en virtud de que están contenidos en el.
Este Tribunal visto el planteamiento del recurrente en el presente proceso, procede en consecuencia a analizar la naturaleza jurídica del fondo de comercio y observa que Goldschimidt concibe el fondo de comercio como “organización de bienes del comerciante”, y el articulo 57 del Anteproyecto de Reforma Mercantil de 1.962 lo califica como “conjunto de bienes organizados por el comerciante para el ejercicio de su actividad profesional”, dándole el nombre de “establecimiento o hacienda mercantil”, y nuestra doctrina asigna al fondo de comercio categoría de bien mueble y de universalidad de hecho (Goldschimidt, Briceño). Casanova concibe la “azienda”, equivalente italiano del fondo de comercio o uno de los perfiles fundamentales de la empresa, como una unión de bienes y servicios, tan es así que en nuestro ordenamiento jurídico la concepción de fondo de comercio como unidad funcional permite tratarlo como tal al momento de la enajenación, de la transmisión mortis causa y de la constitución de garantía hipotecaria mobiliaria. En definitiva podemos concluir que el fondo de comercio es, conforme a las tendencias predominantes, el aspecto objetivo del fenómeno empresa, en cuanto conjunto de bienes organizados para lograr el fin que se propone el empresario.
Dicho esto y analizando el presente procedimiento, esta Juzgadora observa que de la Cláusula Primera que establece:”El arrendador da en arrendamiento a los arrendatarios un inmueble con las siguientes características: una construcción con tres baños, dos saunas , tres locales, área de aeróbic, área de maquinas, área de recepción, área de deposito, además de un mobiliario para gimnasio anexo al presente documento, los cuales se encuentran en buen estado de conservación y mantenimiento, ubicado en …” Cláusula segunda: “El arrendatario se obliga a utilizar el mobiliario y las instalaciones del inmueble, respetando siempre las áreas comunes a mi hogar, al cual tiene prohibido acceso” Cláusula Décima Cuarta: “Se mantiene el horario de 6 a.m. a 10 p.m. de lunes a viernes y sábado de 8 A.M. a 12M. recordando que el gimnasio se encuentra en una zona residencial y por lo tanto el volumen de los equipos deben mantenerse moderados como ejemplo de buena vecindad.”.
Al hilo de los razonamiento antes argumentados es para este Tribunal forzoso declarar que efectivamente estamos en presencia de el arrendamiento de un fondo de comercio, el cual de conformidad con el literal C, del articulo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda fuera del ámbito de aplicación del mencionado decreto ley. Aunado a esto las Cortes en lo contencioso Administrativo de manera reiterada han sostenido que los fondos de comercio escapan a la aplicación de las disposiciones inquilinarias, pues no susceptibles de regulación, como tampoco sujetas a las demás disposiciones que regulan la materia y por ende tampoco se encuentran incluidos dentro de las previsiones de la Ley especial.
En el caso de autos estamos en presencia del típico arrendamiento de de un fondo de comercio, integrado e inseparable al local del cual forma parte, constituyendo ambos el objeto único del contrato. Y siendo las disposiciones inquilinarias de orden publico y de aplicación restrictivas, mal podría extenderse su aplicación a los fondos de comercio, del contrato celebrado entre las partes se aprecia que la intención no fue otra que la de ceder en arrendamiento un fondo de comercio, integrado por sus bienes que forman parte de sus activos y el local donde funciona, lo cual se evidencia que el objeto del contrato versa sobre un establecimiento mercantil y no sobre un local individualmente considerado, resultando por consiguiente, improcedente la tramitación de regulación de alquiler del inmueble, en virtud de que se trata de una situación a la cual no se le pueden aplicar las disposiciones inquilinarias. Así se declara.
