Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 9 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: F.E.L., venezolano, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-1.337.562.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada J.B.T., inscrita en Inpreabogado bajo el No. 82.994; según poder agregado con el libelo de demanda (fs. 9 y 10). Y subrogación del mismo a los Abogados J.A.V.T. y W.E.D.N., inscritos en Inpreabogado bajo los Nos. 22.813 y 26.154, en su orden, en fecha 26 de julio de 2.009 (f. 65).

PARTE DEMANDADA: M.C.C.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.208.837, en su carácter de arrendataria. N.M.P.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.504.019, en su carácter de fiadora solidaria y principal pagadora.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA CODEMANDADA: M.C.C.Z.: Abogado P.G.M.C., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.212.842, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 44.753; según lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y a partir del 07 de julio de 2.009, mediante poder apud-acta (fs. 40 y 74).

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.

DEMANDA: Nro. 5832.

II

ANTECEDENTES DEL CASO

La causa que nos ocupa llega al conocimiento de este Tribunal, en razón a la distribución efectuada, en fecha 29 de abril de 2.009, en la que el ciudadano F.E.L., a través de sus apoderados judiciales demanda por resolución de contrato de arrendamiento a la ciudadana M.C.C. como arrendataria, y a la fiadora y principal pagadora N.M.P.D.R.. La demanda es fundamentada en los siguientes alegatos:

.- Que en fecha 07 de diciembre del 2004, se celebró contrato de arrendamiento con la accionada, en el que se convino que la duración del mismo era por un (1) año, renovable automáticamente a voluntad de las partes, y que en fecha 17 de julio de 2006 se le manifestó, que no le sería renovado el contrato, venciendo el 30 de noviembre de 2.006.

.- Que llegada la fecha de vencimiento del contrato, éste fue renovado por un (1) año más; y por ello, en fecha 03 de octubre de 2007, la arrendataria fue notificada solicitándole la entrega del inmueble, solvente con todos sus servicios; por lo que igualmente se le participó que la prórroga legal comenzaría a correr hasta el 30 de noviembre de 2.008.

.- Que igualmente se intentó demanda de cumplimiento de contrato, la cual perimió. Que la voluntad del arrendador de la no renovación contractual se ha expresado clara y determinadamente, por lo que no se ha operado la tácita reconducción, con lo que se configura la figura de resolución de contrato a tiempo determinado.

.- Indica igualmente la demandante, que la accionada ha incumplido reiteradamente con su obligación contractual establecida en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, al perturbar a otros vecinos y ocupar el estacionamiento para visitantes con un vehículo propiedad del esposo de la demandante. Y que así, un vehículo estuvo más de tres (3) meses estacionado en el estacionamiento para visitantes.

.- Que igualmente, el 04 de enero de 2006, el hijo de la arrendataria, insultó al vigilante del conjunto residencial.

.- Que debido a los escándalos protagonizados por la demandada y su esposo, además de la música habitual a alto volumen, le fue enviada comunicación a la demandada por el Administrador del arrendador.

.- Que de nuevo en fecha 11 de octubre de 2007, la Administradora del Conjunto Residencial Villa C.C., ofició a la demandada por escándalos que se presentaron en la madrugada de ese día.

.- Que en fecha 29 de julio de 2008, la cónyuge del arrendador, dirigió nueva comunicación a la demandada, reclamándole algunos comportamientos reñidos con la vida social.

.- Que la ciudadana M.C.O., Jefe de Seguridad de un bingo que colinda con el inmueble objeto de la litis, reclamó al esposo de la demandada por haber introducido su vehículo al estacionamiento de ese local, para montarse en el mismo y poder introducirse a la vivienda arrendada, por no tener las llaves de la casa.

.- Que la vecina colindante por el lindero Sur del inmueble arrendado, escuchó ruidos en el techo de su casa y descubrió que el esposo de la demandada invadió su casa, manifestando que no tenía llaves.

.- Señala, que igualmente la demandada y su esposo se insultan de manera constante y habitual.

.- Expresan igualmente, que la arrendataria no ha permitido que un maestro constructor haga labores de mantenimiento en las tuberías, baños y cocina del inmueble, lo cual viola la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento.

.- Señala la demandante, que por lo expuesto demanda a la arrendataria por resolución de contrato de arrendamiento, debido al incumplimiento de las cláusulas décima primera y décima tercera del contrato celebrado por las partes de manera auténtica. Demanda conjuntamente a la ciudadana N.M.P.R., como fiadora solidaria y principal pagadora de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria.

.- Estima la demanda en la suma de DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 19.965,00).

Acompaña a su escrito libelar: Poder otorgado a la coapoderada judicial J.C.B.T.. Copia certificada del contrato de arrendamiento. Comunicaciones privadas de fechas 17 de julio de 2.006, 03 de octubre 2007, 05 de diciembre de 2007, y 28 de noviembre de 2.008. Comunicaciones de fechas 22 de septiembre de 2005, 04 de enero de 2006, y 11 de octubre de 2007, emanadas de la Junta de Condominio Conjunto Privado Villa C.C.. Comunicación emanada del Administrador del inmueble, de fecha 07 de diciembre de 2006. Y comunicación de fecha 29 de julio de 2.008 (fs. 1 al 24).

En fecha 14 de mayo de 2.009, se procede a dar admisión a la presente demanda (f. 25).

Consta en diligencia del Alguacil, de fecha quince (15) de junio de 2.009, que en fecha 11 de junio de 2009, citó personalmente a las codemandadas, agregando además los recibos firmados (f. 33).

Mediante escrito de fecha 16 de junio de 2009, comparece el Abogado P.G.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 44.753, quien actuando conforme a lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, expresa: Que ocurre como representante sin poder de la demandada, y solicita la reposición de la causa al estado de la citación de las demandadas, en razón de que la orden de comparecencia de la codemandada M.C.C.Z. expresó, que el emplazamiento era para comparecer ante el despacho dentro del plazo de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia de su citación.

La anterior incidencia es resuelta mediante auto de fecha 17 de junio de 2.009, la cual declara legalmente citadas a las codemandadas (fs. 42 al 45). Contra dicho auto apeló el apoderado de la demandada mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2009 (f. 46); y la misma se oyó en un solo efecto como consta en auto de fecha 22 de junio de 2.009 (fs. 52 al 54).

Mediante escrito de fecha 19 de junio de 2.009, el representante judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda, propendiendo cuestiones previas y reconvención.

En cuanto a la contestación de demanda arguye:

.- Que alega la ilegitimidad de la apoderada que se presenta como apoderada de la parte demandante, por cuanto el poder agregado con la contestación de demanda es otorgado a J.C.B.T. y quien demanda es J.C.B.T., por lo que dicho poder es ilegal, conforme a lo establecido en el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.

.- Que opone el defecto de forma de la demanda, ya que el poder facultó para intentar la acción en base a un contrato de arrendamiento otorgado en fecha diferente al que consta en autos.

.- Expresa además, que falta precisar el objeto de la demanda.

.- Propone la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que no consta en autos, ni fue acompañada a la pretensión, la decisión ó sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal de Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, debiendo declarar inadmisible la demanda, ya que no se puede volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa (90) días continuos, después de verificada la perención.

.- Denuncia la falta grave de lealtad y probidad de la apoderada judicial de la demandante, solicitando del Tribunal, aplique lo dispuesto en el artículo 17 de la norma procesal adjetiva.

.- Señala, que a todo evento niega y rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, ya que es hecho notable que siguió ocupando el inmueble después del 30-11-2006, y que por consiguiente operó de pleno derecho la tácita reconducción, que en consecuencia, solo puede demandarse el desalojo por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que se intenta una equivoca acción de resolución de contrato.

.- Señala, que es falso que el señor de nombre BERNARDO haya solicitado la inspección del inmueble.

.- Expresa, que el libelo no señala reglamento ni artículos del mismo.

.- Expresa, que los hechos narrados por la demandante contienen hechos y conceptos, ofensivos, malintencionados y ajenos a la realidad.

.- Procede a impugnar la cuantía por exagerada, conforme a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

.- Opone la falta de cualidad pasiva al demandarse a la fiadora como N.M.P.R., pues la misma es PERNIA DE ROSALES; y en el contrato su esposo no la ha autorizado, para constituir la fianza.

.- Reconviene a la demandante para que convenga en la nulidad del contrato de arrendamiento, ya que en el mismo se evidencia la existencia de dos (2) garantías excluyentes, fianza y depósito, lo cual viola los artículos 7 y 21 de la Ley de Alquileres; estimando la reconvención en la suma de DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 19.965,00) (fs. 47 al 51).

En fecha 22 de junio de 2.009, el Tribunal mediante auto admite la reconvención propuesta por el demandado reconvincente (f. 55).

En fecha 26 de junio de 2009, la demandante reconvenida procede a dar contestación a la reconvención propuesta en los siguientes términos:

.- Indica, que como contestación a las cuestiones previas aduce, que su nombre es J.B.T., como aparece en su cédula de identidad y carnet de abogada; y que solo existe un error material en su segundo nombre.

.- Indica, que es inaplicable lo alegado según el artículo 346 numeral 3º del Código de Procedimiento Civil, por ser Abogada y tener capacidad para ejercer poderes en juicio, teniendo la representación que se atribuye.

.- Expresa, que en cuanto al defecto de forma de la demanda, se agregó con el escrito libelar el contrato de arrendamiento.

.- Expresa, que en cuanto a la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de que no se puede intentar la demanda hasta que transcurran noventa (90) días después de decretada la perención, hay que distinguir que esta es una demanda totalmente distinta de resolución de contrato y la perimida lo fue por acción de cumplimiento de contrato.

.- En relación a la reconvención expresa la demandante reconvenida, que por cuanto el Abogado actúa sin poder, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, esto es, para defender al demandado, esa representación se agota haciendo la defensa del demandado, pero no puede accionar, ya que así igualmente lo expresa el numeral 8° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

.- Señala además, que a todo evento contesta la reconvención indicando: Que no es cierto que existan dos (2) garantías excluyentes, porque una de ellas solo garantiza la solvencia de los servicios públicos, y la otra, garantiza de manera exclusiva el pago y cumplimiento de las obligaciones que asume la arrendataria.

.- Arguye además la demandante reconvenida, que la írrita solicitud de nulidad del contrato no es causa de nulidad, ya que según el Código Civil, las únicas causas de nulidad de los contratos son: La falta de capacidad de los contratantes, los vicios del consentimiento y el error contractual; los cuales no e dan en el contrato de autos.

.- Rechaza la cuantía de la reconvención.

La demandante reconvenida promueve en fecha 07 de julio de 2.009: El mérito de autos, en especial el contrato de arrendamiento y las comunicaciones agregadas con el libelo de demanda. Testimoniales. Prueba de informes (fs. 67 al 70). Estas pruebas se admiten en fecha 02 de julio de 2.009 (f. 71).

A su vez, la parte demandada promueve en el período probatorio:

.- Mérito de autos, en especial, el poder otorgado a la actora. Las copias de los expedientes de los Juzgados Primero y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.T.. El valor probatorio de comunicaciones. El valor probatorio del contrato de arrendamiento. El valor probatorio de la copia certificada de la demanda contenida en expediente 11.596-09 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Y testimoniales. Estas pruebas se admiten en fecha 07 de julio de 2.009 (f. 91).

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:

Alega la actora, que ocurre para demandar por resolución de contrato a su inquilino y a la fiadora, en razón de que la primera ha incumplido reiteradamente con sus obligaciones contractuales al perturbar a otros vecinos del conjunto residencial; indicando la accionante, que la arrendataria y su esposo han generado una serie de abusos, faltas de respeto y conductas antisociales, además de los constantes insultos entre ellos; por lo que debido al incumplimiento de las cláusulas décima primera y décima tercera del contrato de arrendamiento que tienen suscrito en fecha 07 de diciembre de 2004, ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, bajo el No. 62, Tomo 151, sobre un inmueble denominado apartamento No. 01, ubicado en la Urbanización Villa C.C., quinta La Estancia, No. 44, P.N., San Cristóbal, Estado Táchira; acude y demanda la resolución de dicho contrato y en consecuencia, la devolución del inmueble.

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

En su defensa la accionada indica: Que opone en primer término, las cuestiones previas de falta de ilegitimidad de la apoderada del demandante; el defecto de forma de la demanda; la falta de precisión del objeto de la pretensión; la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Al fondo, niega y rechaza la demanda e indica, que acepta con limitación que celebró un contrato de arrendamiento, pero que en el mismo operó de pleno derecho la tácita reconducción, por lo que se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en el que solo puede ser demandado el desalojo, por lo que se intenta una equivoca acción de resolución de contrato.

Indica además, que los dichos narrados por la demandante reconvenida contienen hechos y conceptos ofensivos, malintencionados y ajenos a la realidad. Así mismo, la demandante plantea la falta de cualidad pasiva por ser la fiadora y codemandada, de estado civil casada; impugnando además la cuantía de la demanda por exagerada.

PLANTEAMIENTO DE RECONVENCIÓN

El Abogado defensor sin poder, conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, propone reconvención contra el demandante, planteando la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, por cuanto en el mismo se solicitaron dos (2) garantías excluyentes, fianza y depósito, de conformidad con lo establecido en los artículos 7 y 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando su reconvención en la suma de DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 19.965,00).

Con base a las anteriores alegaciones, para quien juzga, la presente demanda queda circunscrita en la resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en la presunta violación de cláusulas contractuales; con la defensa por parte del accionado de cuestiones previas, reconvención y negación de los hechos imputados como incumplimiento. No es en consecuencia hecho controvertido, la existencia de una relación arrendaticia; siendo necesario determinar la naturaleza de la misma, la verificación de los hechos imputados a la arrendataria como contrarios a lo establecido en la convención arrendaticia, y la nulidad del contrato como acción planteada por el demandado reconviniente.

PRIMER PUNTO PREVIO

Este Sentenciador encuentra necesario resolver como punto previo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, y las defensas perentorias del demandado reconviniente, las cuales deben ser resueltas como punto previo de la sentencia, por mandato del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …

Al efecto, pasa quien juzga, a resolver las cuestiones previas planteadas de la siguiente manera:

Cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346

Del Código de Procedimiento Civil

Plantea la accionada reconviniente, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada de la parte demandante.

Esta cuestión previa se encuentra referida a la ilegitimidad de la persona que actúa en el proceso, atribuyéndose representación, legal, judicial ó convencional, del demandante; bien por no tener dicha representación, ó en caso de tenerla, está defectuosamente otorgada ó ejercida. De autos se observa, que el accionado reconviniente fundamenta su oposición en la cuestión previa indicando, que el poder con que actúa la apoderada judicial es otorgado a J.C.B.T., y quien demanda es J.C.B.T., por lo que la representación es ilegal, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 346 numeral 3º del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, se observa, que ciertamente consta de autos que el poder fue otorgado a J.C.B.T., existiendo un error material en el segundo nombre, ya que se evidencia de otros elementos de autos, que el segundo nombre correcto de la apoderada es CONSUELO; no obstante, también se evidencia de autos, que la cédula y número de Inpreabogado de la apoderada judicial de la accionante se identificaron correctamente en dicho poder, y que el mismo fue otorgado legalmente, esto es, otorgado con las formalidades exigidas por ley; por lo que es concluyente, que la cuestión previa interpuesta no se subsume dentro de los supuestos de la norma, que la prevé, por cuanto no hay evidencia de que tal poder no esté otorgado en forma legal, que sea insuficiente, que el apoderado no tenga la representación que se atribuye ó que el mismo no tenga la capacidad para ejercer poderes en juicio; supuestos de procedencia de tal cuestión previa, que como se indicó, no están presentes en el caso que nos ocupa, pues lo que se evidencia del mismo es la existencia de un error material que no impide su ejercicio, cuando ello pude ser clarificado con otros elementos cursantes en autos. Por lo que necesariamente la cuestión previa interpuesta debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.

Cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346

Del Código de Procedimiento Civil

Opone el apoderado de la demandada reconviniente, la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por no cumplir el libelo con los requisitos exigidos, ya que la demanda no cumple con lo establecido en el numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues tal norma obliga al demandado a acompañar los instrumentos en que se funda la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cales deberán producirse con el libelo.

Respecto a esta cuestión previa, quien juzga observa, que la presente demanda tiene como petitum la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento; en este sentido, para quien juzga, los instrumentos fundamentales de la demanda vienen dados por el contrato de arrendamiento y las documentales de donde pudiera la parte demandante indicar que se evidencia el incumplimiento contractual; los cuales cursan en autos agregados con el libelo de demanda, por lo que la cuestión previa así propuesta debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

Cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346

Del Código de Procedimiento Civil

En cuanto a la falta de precisión del objeto de la pretensión, también alegada como cuestión previa de la demandante reconvincente; encuentra este Juzgador suficientemente determinado dicho objeto, pues la demandante reconvenida describió el inmueble de la controversia y el mismo queda aún más determinado en el contrato de arrendamiento que se acompaña como instrumento fundamental de la acción. Por lo que se declara improcedente la cuestión previa propuesta. Así se decide.

Cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346

Del Código de Procedimiento Civil

En relación a esta cuestión previa, expone el representante judicial de la demandada reconvincente, que la presente demanda debe ser declarada inadmisible por ser contraria a derecho, ya que, en ningún caso el demandante podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa (90) días continuos después de verificada la perención, en razón de que fue propuesta ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira; demanda contra la accionada reconviniente, por cumplimiento de ha de contrato, admitida en fecha 26 de enero de 2009, expediente No. 11.596-09, la cual fue declarada perimida en fecha 6 de marzo de 2.009.

Respecto a esta cuestión previa, la doctrina ha establecido que, cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidado en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo de demanda. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa (Ricardo Henríquez La Roche), Tomo III, pág. 346.

Ahora bien, ciertamente el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, establece la prohibición de volver a proponer la demanda, antes de transcurridos noventa (90) días continuos después de verificada la perención. Entonces, esta norma hace referencia a la prohibición de proponer una demanda antes de noventa (90) días, idéntica a aquella en que se verificó la perención, y esa identidad se verifica cuando existe la triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir, lo cual se consagra en el artículo 1395 de nuestro Código Civil, en cuya parte in fine, se expresa:

La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

Con ello debe verificar quien juzga, si operó la triple identidad entre la demanda que fue objeto de perención (11.596-09 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes), el cual se acompañó a los autos en copia certificada y la demanda actual.

Así se tiene, que la demanda perimida fue incoada por las mismas partes y sobre el mismo objeto de la demanda que aquí se dilucida; pero en lo atinente a la causa de pedir, se tiene que la causa 11.596 fue incoada por cumplimiento de contrato y la presente causa pretende la resolución de un contrato de arrendamiento, con la que varía la causa petendi en ambas casos; con lo cual es concluyente para este Juzgador indicar, que se trata de dos (2) demandas diferentes; razón por la cual, esta causa pudo ser interpuesta ante el órgano judicial sin la prelación del término de noventa (90) días continuos, a que hace referencia el artículo 271 de la n.p.c.; razón por la cual, la cuestión previa propuesta debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO

Naturaleza del contrato y aplicación del principio iura novit curia.

Expone el representante judicial de la demandada reconvincente: Que la pretensión del actor por resolución de contrato de arrendamiento es improcedente e inadmisible, en razón de que a partir del 30 de noviembre de 2007, fecha en que debió entregarse el inmueble, su representada siguió ocupando el inmueble y cumpliendo con las obligaciones del mismo, por lo que operó de pleno derecho la tácita reconducción y el contrato se convirtió en su naturaleza jurídica en uno a tiempo indeterminado.

Con fundamento en lo anterior, es necesario establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento, que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, a objeto de determinar la procedencia de la acción intentada.

Así tenemos, que consta en autos, que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia interpartes fue otorgado de manera auténtica ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 07 de diciembre de 2.004, bajo el No. 62, Tomo 151; y en el mismo, se expresó en su cláusula CUARTA, lo siguiente:

La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO renovable automáticamente a voluntad de las partes; si una de las partes no puede o no quiere prorrogar el contrato deberá participarlo por escrito a la otra parte con UN (01) MES de anticipación. Así mismo, queda expresamente convenido y aceptado por LA ARRENDATARIA que el canon de arrendamiento sufrirá un incremento igual al índice de inflación ocurrido en el último año, según el informe del Banco Central de Venezuela, en cada renovación del contrato.

Del análisis de esta cláusula se tiene, que en principio las partes establecieron como plazo de duración del contrato un (1) año fijo, pero con la posibilidad de prorrogarse por períodos iguales, y que si una de las partes no quería prorrogar el contrato lo participaría con un (1) mes de anticipación.

Por otro lado, se observa de autos, que la arrendataria fue notificada ---y así lo suscribe y reconoce---, de que el contrato de arrendamiento venció el 30 de noviembre de 2007 y que a partir del 01 de diciembre de 2007, comenzaba a gozar de la prórroga legal. Por tanto, la relación arrendaticia tuvo una duración que no superó los cinco (5) años, por lo que la prórroga legal a que tuvo derecho la arrendataria era de un (1) año, según el artículo 38 literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, el inmueble debió ser entregado en fecha 02 de diciembre de 2008 y la presente demanda fue recibida por distribución el 29 de abril de 2009; por lo que se tiene, que la arrendataria siguió ocupando el inmueble por cuatro (4) meses, en los cuales, a criterio de este Juzgador la relación arrendaticia se prorrogó sin límite de tiempo, por imperio de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que indica:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Por lo anterior, concluye quien juzga, que en el presente caso, nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

Ahora bien, determinado lo anterior, observa este Juzgador, que la demandante plantea una acción de resolución de contrato, lo cual es únicamente permisible en derecho para los contratos a tiempo determinado. Y siendo el contrato a tiempo indeterminado, como en efecto vemos que es el de este juicio, la Sentencia de la Sala Constitucional, en fallo No.1391, del 28 de junio de 2005, fijó el criterio de que las causales enumeradas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son taxativas; esto es, que no pueden ampliarse a otros motivos diferentes a los previstos en la norma, que pudiesen crearse por vía de contrato; como sería el resolver el contrato por la falta de pago de los gastos de condominio; habida cuenta que el desalojo fue previsto solamente por la falta de pago de los cánones; pero no, por la falta de pago de los condominios, que sería una causal ó condición resolutoria diferente, creada por virtud del contrato, de acuerdo con la cláusula quinta del mismo.

Es cierto que el Parágrafo Segundo del artículo 34 del Decreto Ley deja a salvo “otras causales distintas a las previstas”; pero la sentencia antes citada interpretó en forma restrictiva dicha expresión, atribuyendo el significado de la misma a la sola acción de daños y perjuicios que pudieren surgir por la actualización de alguna causal de las previstas en el artículo 34 eiusdem; pero la frase ---según ese fallo--- no incluye otras acciones diferentes a la indemnizatoria.

Entonces, dicha sentencia pareciera que diferencia la acción de desalojo de la acción de resolución, atribuyendo la procedencia de la primera a los contratos a tiempo indeterminados, y la segunda a los contratos a tiempo determinado; cuando en realidad ---en criterio de quien juzga---, existe una sola acción, que es de naturaleza resolutoria; habida cuenta que todo desalojo de un inquilino de un inmueble implica ó presupone una pretensión de dar por concluido ó resuelto el contrato que habría legitimado su estadía en dicho inmueble. No puede desalojarse a nadie de un lugar, sin que antes le preceda un pronunciamiento judicial, en cuanto a la solución, extinción ó terminación del contrato ó título, en virtud del cual esa persona poseía precariamente el bien en cuestión. Todo desalojo implica una resolución del contrato y toda resolución conlleva a un desalojo. Por ejemplo, demandar el desalojo en un contrato a tiempo indeterminado por haber dejado de pagar el canon de dos (2) meses consecutivos, etc. (artículo 34 letra “a)” del Decreto Ley), en verdad no es otra cosa que resolver ese contrato por incumplimiento (artículo 1167 del Código Civil). Esa demanda, aún cuando en la ley se le “califique” de desalojo, es en realidad una resolución, siendo como es el contrato de arrendamiento un negocio bilateral; y la causa para demandar, un incumplimiento (artículo 1167 Código Civil).

Es criterio de quien juzga, que tal doctrina jurisprudencial asentada por la sentencia citada debe aplicarse también a los contratos a tiempo determinado; ya que resulta inequitativo crear esa diferencia injustificada ---en cuanto a lo taxativo de las causales para demandar--- en base a distinguir si el contrato en cuestión es a tiempo determinado ó es a tiempo indeterminado; cuando todos sabemos que esa naturaleza ó característica del contrato es tan cambiante y fluida, que puede pasar de una a otra, situación en virtud de la tácita reconducción del contrato; amén de que por virtud del contrato no podría el inquilino renunciar a los beneficios que le ofrece la Ley, de acuerdo con el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo anterior, concluye quien juzga, que no se alcanza a comprender la razón de distinguir un contrato de otro, con el solo propósito de restringir los fundamentos ó las causales para accionar en uno; y ampliarlo en otro. Debería ser parejo para todos los contratos de arrendamientos, como lo exige el principio de igualdad ante la Ley que pregona la Constitución Nacional en su artículo 2°, por el que “VENEZUELA SE CONSTITUYE EN UN ESTADO DEMOCRÁTICO Y SOCIAL DE DERECHO Y DE JUSTICIA, QUE PROPUGNA COMO VALORES SUPERIORES … LA IGUALDAD, …”

Argumentado lo anterior, se precisa igualmente, que calificado el contrato de autos como a tiempo indeterminado, será menester establecer si el petitum contiene un error de fundamentación jurídica ó si por el contrario el demandante erró al fundamentar su petición desde el punto de vista de los hechos que la constituyen. En el primer caso, es decir error en la fundamentación jurídica el Juez al no estar vinculado por la calificación jurídica de las partes puede en base al principio “iura novit curia” desestimar la calificación jurídica dada por el actor y establecer la calificación jurídica que corresponda declarando con lugar, de ser procedente la demanda interpuesta; en tanto que si lo ocurrido fue, que el actor erró al plantear su pretensión basándose en hechos a los cuales no le corresponde la calificación jurídica ni las consecuencias que le ha asignado, lo procedente será desechar la demanda.

En este sentido, se observa, que el demandante en su escrito libelar cuando narra los hechos manifiesta: Que fundamenta su demanda en que la arrendataria tratándose de una relación a tiempo determinado a incumplido con cláusulas del contrato que los vinculan, encontrándose en consecuencia incursa en la causal de resolución de contrato; siendo por tanto un error en la fundamentación legal y no en el planteamiento de los hechos, ya que parte del supuesto equivocado de que la relación de arrendamiento se encuentra aún determinada, lo cual es de interpretación legal; en consecuencia, no le estaba dado al arrendador demandar la resolución contractual, sino la desocupación sustentada en el artículo 34 de la Ley Especial y no en la resolución con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil.

En relación a este aspecto, el procesalista patrio A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, expresa:

en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma

y agrega el tratadista que: “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”.

En otras palabras, es importante e imprescindible que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que ella solicita, vale decir, que su petición se corresponda con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso.

Expuesto lo anterior, quien juzga, se permite citar criterio jurisprudencial sobre el Principio IURA NOVIT CURIA, precisando el de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien señaló en sentencia número 241, de fecha 30 de abril de 2002, lo siguiente:

…Dada la naturaleza formal de la presente denuncia, la Sala extendió su examen a las actas procesales y constató que las partes en el libelo de demanda y en la contestación desarrollaron su controversia en torno a un contrato de opción de compra venta, situación ésta que la propia recurrida señala en su parte motiva, aun cuando concluye, citando alguna sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, que en realidad se trata de un verdadero contrato de venta pues en el mismo aparecen los elementos constitutivos de ese tipo contractual.

La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia. En sentido semejante, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 15 de julio de 1993, con ponencia del Magistrado José Melich Orsini, sostuvo el siguiente criterio:

"...Considera la Sala que cuando la recurrida cambió la calificación de 'contrato atípico o innominado' por la de 'contrato de mandato' con base en su apreciación del estado de cosas que según ella quedó comprobado en el proceso, sin que se objete en la formalización haber incurrido en ninguna infracción legal para calificar en tal forma el contrato, la recurrida no hizo otra cosa que resolver la cuestión de derecho conforme a la potestad que le corresponde y en acatamiento del principio iura novit curia...".

Por tanto, la Sala, reiterando el precedente jurisprudencial antes transcrito, considera que no incurre en incongruencia el juez que se aparta de la calificación jurídica que las partes hubieren dado a un determinado contrato y establece la suya propia, por lo que la recurrida no infringió lo dispuesto en los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil…

.

En similares términos se había pronunciado un fallo anterior del Alto Tribunal, reproducido por el doctor G.G.Q. en su obra “La Resolución del Contrato”, tercera edición, página 502, así:

…En efecto, el Tribunal Supremo en sentencia del 7-10-82, dispuso: “Según la formalización, el Juez de la causa no se atuvo a la acción deducida, que fue la de cumplimiento puro y simple de la obligación contenida en la oferta de venta del inmueble, porque dispuso que el fallo sirviera de título de propiedad del actor, a pesar de que éste no había intentado esa especial y adicional acción.

Ahora bien, observa la Sala que el actor, como se desprende de la recurrida, no sólo intentó limitadamente la acción de cumplimiento directo a cargo del demandado de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, particularmente en lo relativo al otorgamiento ante el Registro Público del respectivo documento traslativo de propiedad, sino que además formuló expresamente la petición, de que en caso de que el reo no cumpliera voluntariamente con su obligación, el Tribunal lo condenara a ello. Como el demandado no se avino con la demanda, el Juez de la causa se encontraba en la necesidad de condenarlo al cumplimiento de la obligación -dado que encontró la acción procedente en derecho - pero como se trataba de una obligación de hacer cuya ejecución no puede imponerse coactivamente sin herir preceptos constitucionales, el juez optó por ordenar que la sentencia sirviera de título de propiedad al actor, previo el pago por éste del saldo del precio del inmueble. Esta modalidad de cumplimiento indirecto de la referida obligación de hacer, es la que se estila comúnmente en estos casos y ha recibido el total apoyo de la doctrina y la jurisprudencia…

.

Con base a los anteriores criterios, este Sentenciador, ateniéndose a su deber Constitucional de garantizar una Justicia equitativa y expedita, sin dilaciones debidas, sin formalismos ó reposiciones inútiles, se aparta de la calificación que a los hechos ha dado el accionante como de resolución de contrato, y califica la acción como de desalojo, teniéndose que verificar posteriormente la procedencia de la misma, según las causales taxativamente pactadas en esa norma. Así se establece.

TERCER PUNTO PREVIO

Plantea el demandado reconviniente, la falta de cualidad pasiva de la codemandada N.M.P.D.R., en razón de que a dicha ciudadana se le identificó como N.M.P.R.; esto es, no como casada como correctamente se cita en el contrato de arrendamiento.

La cualidad, es definida por el maestro L.L., como:

Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto

. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.

De acuerdo a las ideas de L.L., se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.

Así las cosas, considera quien suscribe el presente fallo, que en la causa que nos ocupa, la codemandada N.M.P.D.R., sí tiene cualidad pasiva para sostener ó defenderse en la presente causa, por que no se puede sobreponer la existencia de un error material en su apellido al derecho a la defensa que tiene de excepcionarse sobre el fondo de la controversia, aunado al hecho de que con la presentación del contrato de arrendamiento queda evidenciado el correcto nombre de dicha codemandada, con lo que no es considerada por este Sentenciador procedente la defensa perentoria de falta de cualidad. Así se decide.

CUARTO PUNTO PREVIO

En relación al punto done el representante judicial de la codemandada (arrendataria) impugnó la cuantía de la demanda por considerarla exagerada, indicando que dicha estimación debe someterse a los establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. A objeto de resolver lo planteado, el Tribunal observa:

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. …

(omissis)

.

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo que:

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere reducida o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

.

En el caso de autos, la demandada reconvenida en el escrito libelar, estimó su acción en la cantidad de DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 19.965,00), cuantía esta que fue rechazada en forma pura y simple por el Profesional del Derecho que se abroga la representación sin poder de la codemandada arrendataria, y por ende, no adujo hecho nuevo alguno que debió demostrar en juicio, y que permitiera así a este Órgano Jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada ó insuficiente; todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la citada jurisprudencia, y cuyo contenido comparte plenamente este Sentenciador, motivo por el cual resulta forzoso estimar que ha quedado firme la estimación de la demanda en la cantidad indicada Y ASÍ SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN

En otro linimiento defensivo por parte de la codemandada (arrendataria) en la oportunidad de la contestación a la demanda contra ella incoada; observa quien juzga, que ésta alegó reconvenir a la parte demandante por nulidad de contrato, en razón que la convención suscrita inter partes, en dos (2) de sus cláusulas ---novena y décima séptima---, se evidencia la existencia de dos (2) garantías excluyentes, como son: El depósito y la fianza.

En materia de reconvención, el autor A.R.R., la define como, la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Editorial Arte, Volumen III, Caracas 1992, pág. 145). De dicha definición se deduce, que la única conexión exigida entre la reconvención y la demanda principal es de carácter subjetivo, pues el demandado que la propone asume la posición de actor, denominándosele demandado-reconviniente, y el accionante en la demanda principal contra quien se ejerce esa mutua petición, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor-reconvenido.

No obstante, no puede dejar de apreciar este Juzgador, que el Profesional del Derecho, Abogado P.M., aduce actuar, para el momento de contestar la demanda y reconvenir, como representante sin poder de las demandadas, conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

[…]

Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.

De tal modo, que podrá asumir la representación sin poder por la parte demandada cualquiera que cumpla con las condiciones exigidas para ser apoderado judicial, atendiendo a lo dispuesto en la Ley de Abogados.

La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 11 de agosto de 1966 (G.F. N° 53, 2° Etapa. Pág. 306), ha señalado, que:

la representación sin poder no surge espontáneamente por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación [...]

Por consiguiente, los demandantes tenían que invocar expresamente en el libelo la representación sin poder establecida en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y no pretender que ésta surgiera de derecho o que el juez la determinara de los documentos acompañados con el libelo...

Este precedente jurisprudencial encuentra justificación en la prohibición establecida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el cual “Fuera de los casos previstos por la ley, no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno”, y la representación sin poder, es precisamente uno de los supuestos de excepción; razón por la cual debe ser aplicado de forma restrictiva, respecto de aquellos casos en que dicha representación conste de forma cierta, por haber sido invocada de forma expresa en el propio acto por el Abogado.

Ahora bien, conforme a la interpretación restrictiva que debe hacerse de tal norma, es concluyente, que la misma tutela solo los casos de defensa en que un Abogado puede asumir tal representación, pero la reconvención es una nueva demanda, basada en una pretensión que pretende hacerse valer, solo que en el mismo juicio en que se es demandado, es decir, se trata de hacer valer un derecho y para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico, lo cual no ostenta el representante sin poder. Entonces, estima quien juzga, que el Abogado que se abroga ser representante sin poder de la codemandada M.C.C.Z., no se encuentra legitimado activamente para demandar, ya que la interpretación restrictiva de la norma del 168 de la N.P.C., es entendida por este Juzgador para el caso de que alguien (Abogado) se presente en juicio sin poder por la parte demanda, no como demandante. Por lo que, para quien juzga, la reconvención propuesta por el representante sin poder debe ser declarada Inadmisible, y así se decide.

Resuelto lo anterior, y no existiendo otras incidencias procesales por resolver, pasa el Tribunal al análisis del acervo probatorio aportado por las partes al proceso.

ANÁLISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA DEMANDANDANTE RECONVENIDA CON LA DEMANDA:

.- DOCUMENTAL: Copia certificada del documento poder otorgado a la Abogada actora. Se valora esta documental como documento público al ser otorgado ante Funcionario Público y no resultar impugnada como falsa; por lo que se valora como tal para demostrar las facultades y cualidad otorgadas a la apoderada actora.

.- DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, de fecha 07 de diciembre de 2.004, Nro. 62, Tomo 151. Esta documental fue agregada conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no constando que la misma haya sido objeto de impugnación, se valora como documento público, otorgado con las solemnidades respectivas ante Funcionario Público ---Notario---; para demostrarse de tal documento, que a las partes de la litis les liga una relación arrendaticia regida por las convenciones que éstas estipularon en el contrato en mención, en especial, el objeto, la temporalidad, el monto del canon, las obligaciones del arrendador y del arrendatario.

.- DOCUMENTAL: Documento privado consistente en notificación de fecha 17 de julio de 2006. Por cuanto la misma se encuentra suscrita por la demandada, al serle opuesta y no resultar desconocida, se tiene como reconocida, conforme a lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el contenido material de lo indicado en tal documental.

.- DOCUMENTAL: Documento privado consistente en notificación de fecha 03 de octubre de 2.007. Por cuanto la misma se encuentra firmada por la demandada, al serle opuesta y no resultar desconocida, se tiene como reconocida, conforme a lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el contenido material de lo indicado en tal documental.

.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 05 de diciembre de 2007, emanada de E.V., encargado administrativo del inmueble objeto de la litis. Se indica, que esta documental es emanada de un tercero, quien ratificó a través de la prueba testimonial la documental, como más adelante se especificará y valorará.

.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 28 de noviembre de 2008, emanada de la Abogada apoderada de la parte actora. No es objeto de valoración, por no constar que la misma es recibida y firmada por la demandada, ya que el número de cédula de identidad de la firma ilegible que aparece en la misma no coincide con el de la demandada indicado en el contrato de arrendamiento.

.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 22 de septiembre de 2005, emanada de K.O., como Administradora del Condominio Conjunto Privado VILLA C.C.; se indica, que esta documental es emanada de un tercero, quien ratificó a través de la prueba de informes la documental, como más adelante se especificará y valorará.

.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 04 de enero de 2006, emanada de K.O., como Administradora del Condominio Conjunto Privado VILLA C.C.; se indica, que esta documental es emanada de un tercero, quien ratificó a través de la prueba de informes la documental, como más adelante se especificará y valorará.

.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 07de diciembre de 2006, emanada de E.V. como Administrador encargado del inmueble objeto de la litis. Se indica, que esta documental es emanada de un tercero, quien ratificó a través de la prueba testimonial la documental, como más adelante se especificará y valorará.

.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 11 de octubre de 2007, emanada de K.O., como Administradora del Condominio Conjunto Privado VILLA C.C.; se indica, que esta documental es emanada de un tercero, quien ratificó a través de la prueba de informes la documental, como más adelante se especificará y valorará.

.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 29 de julio de 2008. Por cuanto la misma se encuentra firmada por la demandada, al serle opuesta y no resultar desconocida, se tiene como reconocida, conforme a lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el contenido material de lo indicado en tal documental.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA EN EL LAPSO PROBATORIO:

1. MÉRITO FAVORABLE DE AUTOS. En especial:

   1. - El contrato de arrendamiento. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   2. - La comunicación de fecha 17 de julio de 2006, donde se informa a la arrendataria que no se prorrogaría el contrato más allá del 30 de noviembre de 2006. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   3. - La comunicación de fecha 03 de octubre de 2007, donde se informa a la arrendataria que no se prorrogaría el contrato más allá del 30 de noviembre de 2007. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   4. - Comunicación dirigida por el ciudadano E.V., de fecha 07 de diciembre de 2006. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   5. - Comunicación de fecha 28 de noviembre de 2008, suscrita por la Abogada C.B.T.. Se indica que esta prueba ya fue valorada.

   6. - Comunicación de fecha 29 de julio de 2.008, enviada por la ciudadana C.D.L.. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   No obstante la indicación de lo anterior, se acota, que las pruebas una vez evacuadas forman parte del proceso, no pudiendo invocar su promovente que se tome el mérito solo en lo favorable, ya que sus efectos se extienden a la litis, con independencia de su proponente.

2. TESTIMONIAL: Del ciudadano E.E.V.C., Venezolano, con cédula de identidad No. V-9.245.893, Administrador del arrendador; para ratificar comunicación en su contenido y firma enviada a la demandada en fecha 05 de diciembre de 2.007, la cual corre agregada al folio 18 del expediente. Se indica, que en fecha 08 de julio de 2009, comparece el indicado ciudadano, quien señala, que reconoce en su contenido y firma este documento. Siendo además debidamente repreguntado. Respecto a esta testimonial, quien juzga aprecia, que el testigo dio por reconocido en su contenido y firma el documento que le fue expuesto, y que de las repreguntas no se derivó contradicción alguna en su testimonio; por lo que el Tribunal, valora el documento contentivo al folio 18 del expediente como plena prueba de lo expresado en su contenido.

   TESTIMONIAL: Del ciudadano E.E.V.C., Venezolano, con cédula de identidad No. V-9.245.893, Administrador del arrendador; para ratificar en su contenido y firma comunicación enviada a la demandada en fecha 07 de diciembre de 2.006, la cual corre agregada al folio 22 del expediente. Se indica, que en fecha 08 de julio de 2009, comparece el indicado ciudadano, quien señala que reconoce en su contenido y firma este documento. Siendo además debidamente repreguntado. Respecto a esta testimonial, quien juzga aprecia, que el testigo dio por reconocido en su contenido y firma el documento que le fue expuesto y que de las repreguntas no se derivó contradicción alguna en su testimonio, por lo que el Tribunal, valora el documento contentivo al folio 22 del expediente como plena prueba de lo expresado en su contenido.

   TESTIMONIAL: De la ciudadana M.C.O., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-5.670.155, Supervisora de Seguridad del Bingo Platinum, quien en fecha 15 de julio de 2009, rinde testimonio en el que este Juzgador evidencia el hecho de que el Abogado P.M. realizó una acción consistente en subirse a su carro y subir por el techo que accede a su vivienda, a través de las instalaciones del Bingo donde labora, lo que implicó la movilización del personal de seguridad de esa empresa. Y repreguntada expresó, que no vio cuando el Abogado en mención saltó la pared, pero lo vio adentro de las instalaciones, que participó verbalmente de lo ocurrido al Jefe de Seguridad. Para quien juzga, el dicho de esta testigo debe ser valorado conforme a lo indicado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como indicativo de una situación irregular ocurrida por ocasión de la actuación del ciudadano Abogado P.M..

   .- TESTIMONIAL: De la ciudadana M.B.C.V.M., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-13.468.053; quien en fecha 10 de julio de 2.009. Por cuanto esta testigo declaró que la cónyuge del demandante es su tía, el Tribunal se abstiene de valorar su dicho por no brindarle confiabilidad.

   .- TESTIMONIAL: Del ciudadano A.B.R.C., quien en fecha 13 de julio de 2.009, testificó ante el Tribunal: Que realiza reparaciones en el inmueble propiedad del señor F.E.L. y que en el mes de abril de 2009, realizó una reparación en el inmueble que ocupa la arrendataria codemanda en la presente causa, por el techo, ya que no le abrieron. Siendo repreguntado contestó: Que le han dado autorización verbal para hacer reparaciones en el inmueble y que últimamente no le abren para inspeccionar el inmueble. Se valora esta testifical por cuanto se aprecia que el testigo tiene conocimiento directo de un hecho que se imputa como de incumplimiento por parte de la co demandada arrendataria.

   .- PRUEBA DE INFORMES al condominio del Conjunto Privado Villa C.C., sobre comunicaciones de fechas 22 de septiembre de 2.005, 04 de enero de 2006 y 11 de octubre de 2.007. En fecha 13 de julio de 2.009, el ciudadano JESMAR CELIS, Administrador del Condominio Conjunto Privado Villa C.C., mediante comunicación, informa a este Tribunal sobre lo solicitado por la parte actora, respecto a comunicaciones emanadas de esa oficina en las fechas indicadas, expresando dicho informe lo siguiente:

   1. - Que respecto a la comunicación de fecha 22 de septiembre de 2.005 (f. 20), fue entregada a la señora M.L., propietaria de la parcela No. 59, y que en la misma se señala: Que la inquilina no podía usar el estacionamiento para visitantes en la forma en que lo vienen haciendo, es decir, estacionando un vehículo camioneta Land Cruiser, color vino tinto, placas No. ACP 97T; durante meses, el cual debe estacionar en el garaje de la casa, ya que dicho estacionamiento es para visitantes que entran y salen, es decir, no pernoctan en el mismo, además, que viola la cláusula 24 del documento de condominio.

   2. - Que respecto a la comunicación de fecha 04 de enero de 2006 (f. 21), la misma fue entregada la señora C.C., inquilina de la parcela No. 59, donde se le reclamaba el comportamiento grosero e insultante y el vocabulario nada adecuado de su hijo para tratar a los vigilantes, lo cual había hecho en la casilla de vigilancia y luego desde la ventana de su casa; recordándole que los vigilantes merecen, el respeto, la colaboración y consideración de todos los habitantes como de las visitas. También se le solicitó a la señora M.C.C., que tomara las medidas necesarias para que estos hechos no volvieran a repetirse.

   3. - Respecto a la comunicación de fecha 11 de octubre de 2.007 (f. 23), informa: Que la misma fue entregada a la señora m.C.C., inquilina de la parcela No. 59, reclamándole el escándalo producido por el vehiculo Ford Ka, como era la música a alto volumen, estacionado cerca de la casilla de vigilancia, el día 11 de octubre de 2007, desde las 3:30 a.m. hasta las 6:15 a.m. aproximadamente; recordándole que en este conjunto residencial, como en cualquier otro no está permitido oír música a alto volumen en la vía pública.

   En consecuencia, lo narrado a través de la prueba de informes, es valorado por este Juzgador, como plena prueba conforme a lo indicado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

   .- PRUEBAS DE INFORMES al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, sobre expediente No. 11596. Se indica, que esta prueba ya resultó valorada y analizada para resolver la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción.

   .- PLANOS del parcelamiento de la Urbanización Villa C.C., y fotocopia del listado de propietarios de la Urbanización Villa C.C.. Estas pruebas no son objeto de valoración, por cuanto se desechó el dicho del testigo al que se refiere se quiere demostrar su falsedad con dicho plano, y la segunda, por que los documentales privados no pueden ser presentados en copia simple, según interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE:

   .- Valor probatorio del poder otorgado a la Abogada apoderada de la demandante. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   .- Valor probatorio de copias de los expedientes 8612 y 4521 de los Juzgados Cuarto y Primero de Primera Instancia en lo Civil. Se indica que estas pruebas no son objeto de valoración, ya que fueron promovidas para soportar la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada de la actora.

   .- Valor probatorio de carta de no prórroga, de fecha 17 de junio de 2006. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.

   .- Valor probatorio de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento. Se indica que esta prueba no se valora, por cuanto lo de la inspección del ciudadano B.R., ya quedó dilucidado.

   .- Valor probatorio de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento. Se indica que ello se tratará más adelante.

   .- Valor probatorio de demanda No. 11.596, del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Se indica que esta prueba ya resultó valorada.

   .- Testimonial de la ciudadana G.O.S.P.. Esta testimonial fue evacuada en fecha 10 de julio de 2009, quien indicó: Que prestó sus servicios como vigilante en la Urbanización Villa C.C., y declara, no haber presenciado hechos de música a alto volumen, discusiones ó gritos, ó haber presenciado ofensas ó faltas de respeto por parte del Abogado P.M.. De este testigo, quien juzga, no aprecia testimonio ó prueba sobre los hechos controvertidos en la presente causa.

   .- Testimonial del ciudadano J.O.S.J., quien en fecha 16 de julio de 2009. De este testigo, quien juzga, no aprecia testimonio ó prueba sobre los hechos controvertidos en la presente causa.

   .- Testimonial de la ciudadana M.C.M.. De este testigo, quien juzga, no aprecia testimonio ó prueba sobre los hechos controvertidos en la presente causa.

   .- Respecto al instrumento marcado con la letra “J”, anexo a la demanda; se indica que esta prueba ya resultó valorada.

   .- Valor probatorio de comunicación de fecha 28 de noviembre de 2.008, suscrita por la ciudadana J.B.T.. Se indica que esta prueba ya resultó valorada.

   .- Mérito y valor favorable de autos, especialmente en lo que se refiere al error en la citación a la codemandada N.M.P.D.R., ya que se citó a N.M.P.R.. Se indica que lo atinente a la citación de dicha ciudadana fue resuelto previamente.

   .- DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento y en especial, las cláusulas novena y décima séptima, para probar la existencia de dos garantías. Se indica que lo relativo a la nulidad fue resuelto previamente.

   IV

   CONCLUSIÓN PROBATORIA

   El Tribunal para resolver, observa: En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los Jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

   Así mismo, conforme al artículo 257 constitucional; “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. (…)”

   Y como quiera que este Operador de Justicia, tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso; entra a decidir conforme a derecho la presente causa:

   En primer lugar, se indica, que quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por lo que corresponde ahora verificar si se demostró en el debate probatorio la existencia de una de las causales de la acción de desalojo.

   Así, se tiene, que se demostró que fue llamada la atención a la parte demandada sobre el no uso del estacionamiento de visitantes de la forma en que lo venían haciendo por que ello era violatorio a la cláusula 24 del documento de condominio; que se le reclamó el comportamiento grosero e insultante de la demandada arrendataria y el vocabulario nada adecuado de su hijo para tratar los vigilantes; y que se reclamó a la misma ciudadana por el escándalo producido por un vehículo (Ford K), con música a alto volumen. Así mismo, que empleados de una empresa de juegos colindantes del inmueble objeto de la demanda, indican, la realización de un hecho irregular por parte del ciudadano P.M., quien se identifica como esposo de la codemandada arrendataria. En fin, se demuestra la existencia de hechos contrarios a las normas de convivencia y trato social a que se condiciona el actuar de los ciudadanos.

   En cuanto a la procedencia de la acción de desalojo, considera este Administrador de Justicia inherente al thema decidendum plasmar textualmente lo previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala las circunstancias taxativas bajo las cuales opera esta acción:

   Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

   En este sentido, se tiene, que en virtud del principio del desplazamiento de la carga probatoria, correspondió la demostración de los hechos alegados a la parte demandada; todo conforme al principio de la distribución de la carga de la prueba, lo cual se encuentra regulada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

   La primera de las normas señaladas, expresa:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   A su vez el artículo 1.354 del Código Civil, señala:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Según las normas referidas se colige, que corresponde a la parte accionante la carga de la prueba de los hechos que sirvan de presupuesto ó fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica constitutiva, extintiva, impeditiva ó modificativa perseguida ó solicitada en el libelo de demanda ---pretensión--- y que le beneficia; en tanto, que corresponderá al demandado, la carga de la prueba de aquellos hechos que sirvan de fundamento ó presupuesto de la norma contentiva de la consecuencia jurídica constitutiva, extintiva, impeditiva, invalidativa ó modificativa perseguida ó solicitada en la contestación de la demanda ---excepción--- y que le beneficia.

   El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra, que se puede demandar el desalojo de un inmueble que haya sido arrendado bajo contrato de arrendamiento celebrado verbalmente ó por escrito a tiempo indeterminado; observándose, que se evidenció una inobservancia a normas de convivencia social, y si bien es cierto de autos no consta un documento de reglamento interno del inmueble ó normas de convivencia; para este Operador de Justicia no debe exigirse esos documentos como requisito sin qua non, ni considerarlos como instrumentos fundamentales, cuando la legislación prevé, que la acción de desalojo procede aún en los contratos verbales, siendo evidente que en tales casos ello no consta por escrito y no puede presentarse en físico junto con el libelo de demanda. Así se establece.

   Proclamado que no debe exigirse de manera expresa la necesaria consignación de instrumentos, como el Reglamento Interno del Inmueble contentivo de las Normas de Convivencia, conjuntamente con el de la demanda, el no acompañar el mencionado instrumento al momento de interponer la demanda, no configura una violación al derecho a la defensa, al debido proceso ni a la igualdad de las partes. Aunado a ello, tenemos que la valoración de las pruebas, es discrecional del Juez siempre y cuando sea conforme a Derecho; y en el caso de autos, se refieren normas de convivencia que por razones de uso y costumbre, rigen la conducta humana en sociedad y son de conocimiento universal, aplicables en cualquier lugar por sentido común; por lo que es concluyente, que la sociedad en general no debe escaparse de seguir, puesto que al subsumirse en cuanto al goce en los derechos del arrendatario, lo justo es que también le corresponda ceñirse a los deberes, a los cuales se somete sin constancia expresa.

   Concluye entonces quien juzga, que los hechos narrados y demostrados por la actora se subsumen perfectamente en la causal “f)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por evidenciarse que la arrendataria ha incumplido disposiciones del reglamento interno del inmueble y normas propias de convivencia humana atinentes a todos los miembros de la sociedad. Así se establece.

   Por cuanto el Juez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones ó argumentos de hecho no alegados ni probados, y las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; para este Operador de Justicia, queda evidenciado un incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble. Así se establece.

   En consecuencia, por todos los razonamientos antes expuestos, quien juzga considera, que la demanda incoada debe prosperar y así se precisará en el dispositivo del fallo. Así se decide.

   V

PARTE DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

SE DECLARA CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano F.E.L. a través de sus apoderados judiciales Abogados J.B.T., J.A.V.T. y W.E.D.N.; contra las ciudadanas M.C.C.Z. (arrendataria) y N.M.P.D.R. (fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por la arrendataria), siendo representada la codemandada M.C.C.Z. por el Abogado P.G.M.C..

SEGUNDO

SE DECLARA SIN LUGAR la reconvención, incoada por el Abogado P.G.M.C., defensor sin poder para esa oportunidad, de la codemandada reconviniente M.C.C.Z.; contra el demandante reconvenido F.E.L. representado por los apoderados judiciales Abogados J.B.T., J.A.V.T. y W.E.D.N..

TERCERO

SE CONDENA a la codemandada reconviniente M.C.C.Z., al DESALOJO del inmueble que ocupa como arrendataria, denominado apartamento No. 01, ubicado en la urbanización Villa C.C., Quinta La Estancia, No. 44, P.N., San Cristóbal, Estado Táchira.

CUARTO

SE CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada reconviniente, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los nueve (9) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2.009). AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/nj.

Exp. Nº 5832.