Decisión nº 108-06 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 19 de Junio de 2006

Expediente 1.522-06.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Demandante: E.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.715.682, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Demandada: M.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 8.505.829 y de este domicilio.

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares.

Apoderadas judiciales de la parte actora: Abogadas S.Q. y E.P., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 48.416 y 57.950.

Apoderada judicial de la parte demandada: Abogada E.C.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 79.867.

Recibida la demanda por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, este Tribunal le dio entrada y admitió la demanda en fecha 23 de marzo de 2006.

Por auto de fecha 15 de mayo de 2006, el Tribunal decretó medida de secuestro.

En fecha 25 de mayo de 2006, la ciudadana M.A., parte demandada, se dio por citada, solicitando la suspensión de la medida de secuestro.

Por auto de fecha 26 de mayo de 2006, el Tribunal ordenó la apertura de una articulación probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 602 del código de Procedimiento Civil y ofició al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas en el sentido de paralizar la ejecución de la medida preventiva de secuestro decretada por este Tribunal.

Por escrito de fecha 30 de mayo de 2006, la parte demandada contestó la demanda.

Por escrito de fecha 06 de junio de 2006, la parte demandada promovió pruebas.

Por escrito de fecha 08 de junio de 2006, la parte actora promovió pruebas.

Del Contradictorio.

Alegan las abogadas S.Q. y E.P. actuando en nombre y representación del ciudadano E.C.S., que su representado dio en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento ubicado en Residencias I.D., Edificio Corina, Piso 9, Apartamento 9-D, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 22 de febrero de 2001, bajo el N°. 48, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones, a la ciudadana M.A., cuyo contrato se ha prorrogado automáticamente por el mismo tiempo de duración, siendo el canon de arrendamiento para la fecha de Bs. 250.000. Que la ciudadana M.A. ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2006, encontrándose incursa en el literal A del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que demanda a la ciudadana M.A. para que convenga en la resolución del contrato, al desalojo y a su vez a cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2006 por un monto de Bs. 250.000 cada uno, sumando la cantidad de Bs. 750.000 que es la cantidad adeudada y las costas.

La ciudadana M.A. en la contestación de la demanda: Opone, niega y rechaza los fundamentos de hecho y de derecho de la demanda interpuesta, señalando que no ha incumplido en los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo por la cantidad de Bs. 750.000. Que no se aplica el desalojo del inmueble arrendado a efectos de la consignación que cursa por ante este juzgado con el N°. C-005-06 y que solo faltaría un cánon de arrendamiento dejado de cancelar correspondiente al mes de enero y que la consignación se efectúa por ante este Tribunal ya que el arrendador se negaba a recibir los pagos que ella en su oportunidad le correspondía realizarlos. Que no es cierto que deba el mes de enero ya que fue cancelado al arrendador en fecha 31 de diciembre de 2005, siendo cancelados los meses de diciembre y enero, existiendo recibo de pago firmado por el arrendador. Que ha seguido cancelando los meses de abril, mayo y junio según se evidencia de los depósitos efectuados. Que en fecha 01 de febrero de 2006 envió un comunicado al arrendatario invocando el beneficio que le corresponde conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que su intención no fue de dejar de cancelar los cánones de arrendamiento, ni mucho menos de apropiarse del inmueble, sólo exigió tiempo prudencial solicitando se declare sin lugar la decisión y la imposición de las costas procesales.

De las Pruebas.

Pruebas de la parte actora:

Acompañó al libelo de la demanda:

• Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 22 de febrero de 2001, bajo el N°. 48, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones.

En relación a este documento considera este tribunal que el mismo produce pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.

• Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales y ratificó en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda.

En relación al mérito probatorio que arrojan las actas del proceso, el Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en el sentido de que este no constituye un medio de prueba, y es en base al principio de comunidad de la prueba que el juez debe valorar todos los elementos probatorios contenidos en las actas del proceso, en forma oficiosa, sin necesidad de solicitud de parte.

• Expediente signado con el N°. C-005-06 alegando que en él se encuentran consignados los cánones de arrendamiento atrasados, que dicha consignación se efectuó el 08 de marzo de 2006 y que del mimo se desprende la falta de notificación.

En relación a esta promoción el tribunal le otorga pleno valor probatorio.

Pruebas de la parte demandada:

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales contenidas en la consignación N° 005-06, ratificando todas y cada una de las pruebas mencionadas en la segunda pieza.

En relación a esta promoción se estima en todo su valor probatorio.

• Promovió instrumento privado del cual se hace mención en la contestación a la demanda de fecha 1 de febrero de 2006, mediante el cual se le da respuesta al instrumento privado de fecha 2 de septiembre de 2005 suscrito por el ciudadano E.C., “Asunto Terminación del contrato”

Del contenido del expediente de las consignaciones riela al folio siete (7) documento privado suscrito por la ciudadana M.A., promovida como prueba por la parte demandada en la cual manifiesta que está dando respuesta a comunicación emitida en el mes de septiembre de 2005 por la Arrendadora, e invoca el beneficio de prorroga legal previsto en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto se observa, que se trata de una carta suscrita por la ciudadana MARIAELA ARAUJO, la cual fue impugnada por la apoderada judicial del demandante mediante diligencia de fecha 1 de junio de 2006, alegando que no ha recibido la comunicación a que se refiere la parte accionada.

Respecto a las cartas misivas el artículo 1.371 del Código Civil dispone:

Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan.

El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona a quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados.

Por su parte el artículo 1.374 dispone: La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan, salvo que hubieren sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino.

El juez desestimará las que se hayan presentado en contravención con la Ley, sin perjuicio de los derechos que correspondan al agraviado por violación del secreto debido a la correspondencia epistolar.”

De las disposiciones citadas se desprende que si bien las comunicaciones dirigidas por una de las partes a la otra, pueden hacerse valer como prueba en juicio, éstas están reguladas por las reglas establecidas en la ley en relación a los documentos privados y principios de prueba. De allí, que aquella misiva que sea dirigida por una de las partes a la otra, señalando que ésta la recibió, debe ser aceptada por su destinatario pues si se niega, como es el caso de autos, tendría la parte que dirigió la comunicación, demostrar que efectivamente la recibió. Ello, en virtud de que nadie puede fabricar su propia prueba.

También se observa de la promoción, que la demandada trata de adminicular este documento con una comunicación emitida por la Arrendadora en el mes de septiembre de 2005, constatándose que existe en el expediente de consignaciones arrendaticias al folio seis (6) una comunicación promovida en copia simple que no tiene valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, no se le otorga valor probatorio al documento privado emitido en fecha 1 de febrero de 2006 por la ciudadana M.A..

• Promovió todas las pruebas consignadas en la causa N°. C-005-06 a los fines de demostrar los pagos sucesivos de los cánones de arrendamiento.

Respecto a esta promoción, el tribunal la estima en todo su valor probatorio.

Consideraciones para decidir:

Del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 28 de febrero de 2001, quedó demostrada la relación arrendaticia que une a los ciudadanos E.C.S. y M.C.A., sobre el inmueble signado con el N° 9-D, ubicado en el piso 9 del conjunto residencial Residencias I.D. de esta ciudad de Maracaibo; contrato que se encuentra vigente en virtud de que las partes convinieron en que su duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta y que se prorrogaría por períodos iguales a menos que una de las partes manifestara su voluntad contraria y por escrito, con treinta días de anticipación al vencimiento.

Cursa por ante este juzgado expediente de consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana M.C.A. a favor del ciudadano E.C.S., a partir del día 7 de marzo de 2006, por medio del cual depositó las mensualidades correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006; y que este tribunal por sentencia dictada en esta misma fecha en la incidencia surgida en la pieza de medidas de este expediente, declaró que no fueron legítimamente efectuadas y por tanto la insolvencia de la demandada, de conformidad con las previsiones del artículo 56 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la cual quedó expuesta en los siguientes términos:

“Al respecto observa este tribunal que el contrato de arrendamiento establece en su Cláusula Tercera:

El cánon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.220.000) mensuales, que pagará LA ARRENDATARIA a EL ARRENDADOR por mensualidades adelantadas, los cinco (5) primeros días de cada mes, en dinero efectivo y de legal circulación en el país.

Conforme a la cláusula anteriormente transcrita, la voluntad de las partes al contratar fue, que el pago de las mensualidades de arrendamiento se haría en forma adelantada, dentro de los cinco primeros días de cada mes.

En este orden de ideas, al examinar las consignaciones realizadas por la parte demandada se observa, que las consignaciones correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2006 fueron realizadas en fecha 7 de marzo de 2006 y fue aportado a las actas del proceso, documento privado contentivo del recibo de pago correspondiente al mes de enero de 2006, en el cual consta que el mismo fue cancelado en fecha 31 de diciembre de 2005, y que no fue impugnado por la parte demandante, por lo que debe considerarse que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2005 fue cancelado en tiempo oportuno.

El artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece un lapso máximo de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad para realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante el tribunal, cuando el Arrendador rehusare recibirlos. En tal sentido, la consignación correspondiente al mes de febrero resultó extemporánea, ya que fue efectuada en fecha 7 de marzo de 2006 y la correspondiente al mes de marzo se hizo dentro del lapso señalado en la norma en comento, aún cuando el contrato de arrendamiento establece que las mensualidades de arrendamiento

deben ser canceladas por adelantado y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por cuanto la voluntad de las partes no puede relajar las normas de orden público contenidas en el referido Decreto Ley.

En relación a las cuotas de los meses subsiguientes se observa que el mes de abril fue consignado en fecha 31 de marzo de 2006, el mes de mayo fue depositado en fecha 5 de mayo de 2006, y el mes de junio el día 31 de mayo de 2006. De manera que las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuadas oportunamente a excepción del mes de febrero como se señaló anteriormente.

En otro orden de ideas, constata este tribunal, que la consignante facilitó al tribunal la dirección en la cual debía ser realizada la notificación del beneficiario de las cuotas de arrendamiento, información que consignó en fecha 8 de marzo de 2006, dando cumplimiento a las exigencias del artículo 53 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exponiendo el Alguacil de este tribunal en fecha 10 de abril de 2006, que en dos oportunidades se trasladó a la dirección indicada con la finalidad de notificar al ciudadano E.C., pero no logró entrevistarlo y que fue informado de que el nombrado ciudadano se encontraba de viaje, dejando constancia de que su última visita se efectuó el día 7 de abril de 2006.

Por otra parte se observa, que la ciudadana M.C.A., en fecha 15 de mayo de 2006, solicitó la notificación cartelaria del ciudadano E.C., ordenando este Tribunal la notificación cartelaria en fecha 18 de mayo de 2006, es decir, que las diligencias tendientes a lograr la notificación del Arrendador fueron realizadas con posterioridad a la introducción de la demanda -21 de marzo de 2006.

El artículo 53 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “ (…) A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

Parágrafo único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.”

En el caso de autos se observa, que la ciudadana M.C.A., suministró al tribunal la dirección donde debía realizarse la notificación dentro del tiempo que señala el artículo en comento. Ahora bien, se observa que desde la fecha en que fue expuesto por el Alguacil de este juzgado -10 de abril de 2006- hasta la fecha en que la nombrada ciudadana solicitó al tribunal que librara el correspondiente cartel de notificación -15 de mayo de 2006-, transcurrió más de un mes sin que hubiera impulso de la parte interesada para lograr poner en conocimiento al beneficiario de los cánones de arrendamiento de las consignaciones realizadas en este tribunal; pues si bien el texto del Parágrafo único del artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se establece que debe ser publicado un cartel de notificación para el caso en que el Arrendatario manifestare desconocer la dirección del Arrendador, esta disposición también es aplicable en aquellos casos en que se imposibilite localizarlo aún cuando se tenga conocimiento de su dirección, como es el caso de autos.

Lo expuesto anteriormente lleva a concluir, que hubo negligencia la conducta asumida por la ciudadana M.C.A., en la actividad dirigida a lograr la notificación del Arrendador, toda vez que aún cuando el tribunal ordenó la notificación, no existe constancia en actas de la publicación del cartel de notificación por parte de la consignante, y que motivó que el beneficiario E.C., no estuviere en conocimiento de que se estaban realizando las consignaciones de los cánones de arrendamiento del inmueble; razón que impide a este tribunal declarar la validez de las consignaciones realizadas por la ciudadana M.C.A.….”

Así las cosas, se hace necesario destacar, que el desconocimiento por parte del ciudadano E.C. en relación a las consignaciones de los cánones de arrendamiento, determinan su interés procesal para demandar.

El Código de Procedimiento Civil en su artículo 16 dispone:

Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción mero declarativa.

En relación al interés procesal el autor R.E.L.R. en su obra “Código de Procedimiento Civil” Tomo I. p.95, señala:

(…) El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional. Esa necesidad lo es por partida doble, pues deviene del estado de incertidumbre y de la prohibición legal de la auto tutela de los propios derechos….

Los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos llevan a considerar a este tribunal, que al no ser legítimamente efectuadas las consignaciones de los cánones de arrendamiento por la ciudadana M.C.A. en el expediente de consignaciones distinguido con la nomenclatura C-005-05, de este tribunal, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006, del inmueble identificado en el texto de esta sentencia, y declararse el estado de insolvencia de la Arrendataria, se concluye que está incursa en el incumplimiento de la obligación contractual a que

se refiere la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano E.C.S., y asimismo a declarar improcedente la prórroga invocada por la demandada, conforme a las previsiones del artículo 40 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34, consagra la acción de desalojo de los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo determinado, señalando en su literal a) como primera causal, la posibilidad de demandar el desalojo de un inmueble cuando el Arrendatario hay dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. De manera, que aquellos contratos celebrados a tiempo determinado, cuando el arrendatario incumpliere con las condiciones acordadas en el contrato, la acción que debe intentarse es la Resolución del Contrato, como es el caso de autos, y en consecuencia la demanda intentada debe prosperar en derecho. Y así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

Parcialmente con lugar la demanda intentada por el ciudadano E.C.S. contra la ciudadana M.C.A., por Resolución de Contrato y Cobro de Cánones de Arrendamiento.

Se declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos E.C.S. y M.C.A., por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 28 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 48, Tomo 26.

Se ordena la entrega del inmueble constituido por el apartamento signado con el N° 9D del piso 9 del edificio Corina, de las Residencias I.D., en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano E.C.S..

Asimismo se condena a la ciudadana M.C.A. a cancelar al ciudadano E.C.S. la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2006.

No hay condenatoria en costas por no resultar totalmente vencida la parte demandada.

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

196° de Independencia y 147° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los diecinueve (19) días del mes de junio del año Dos Mil Seis (2.006).

LA JUEZ,

ABOG. M.D.P.F.R..

LA SECRETARIA,

ABOG. A.J..

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.J..-