Decisión nº 379 de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 12 de Noviembre de 2009

Consta al folio 42 del expediente, que la parte demandada, ciudadano L.T.F.O. fue debidamente citado.

Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, el demandado opuso las Cuestiones Previas contenidas en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando entre otras: “…la acción propuesta por la parte actora es evidentemente inacumulable y así debe ser declarada por este Tribunal, en virtud de que al momento de que la parte actora alegare los hechos narrados en el escrito libelar, específicamente en el petitorio de dicha demanda, establece como pretensiones dos de ellas que en su conjunto se EXCLUYEN mutuamente, es decir, la actora al memento de plantear sus pretensiones, lo hace solicitando: A) El Desalojo del Inmueble y B) El pago de cánones insolutos. Planteadas así las cosas, de conformidad con la legislación vigente y la doctrina pacífica del Tribunal Supremo de Justicia, tales pretensiones se excluyen mutuamente toda vez que una de ellas está destinada a la acción de desalojo y la otra está referida al cumplimientos de contrato, evidentemente estamos en presencia de una situación regida por procedimientos diferentes y en consecuencia verdaderamente inacumulables…”

La parte demandante alegó: “…De la acumulación prohibida: Es amplia la doctrina patria que pacíficamente sostiene que es perfectamente posible acumular la demanda de Resolución de Contrato y exigir también el pago de los cánones insolutos. Este criterio ha sido expresado por la Sala de Casación Civil en el fallo fechado 21 de Septiembre de 2.006, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, caso C.A., Dianamen contra Estacionamiento Diamen C.A., consultado en Ramírez & Garay, Tomo XXXXXVI, Sentencia 1.443-06, páginas 529 al 536… por la naturaleza de ser el Contrato de Arrendamiento de tracto sucesivo, las obligaciones deben cumplirse independientemente de la relación del mismo, ya que los efectos de la Resolución son ex nunc, y no extun, y en consecuencia se deben pagar los cánones adeudados. En prueba de ello, existe e impera la norma contenida en el Artículo 1.616 del Código Civil… de igual forma, el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos, deben ser pagados por el arrendatario, por así convenirlo expresamente el arrendatario- demandado en el contrato de Arrendamiento a tiempo Determinado en su Cláusula Tercera (se da por reproducida). De cualquier forma, el pago de los cánones vencidos e incumplidos, y de los cánones restantes hasta la terminación del Contrato, los cuales se consideran de plazo vencido, se piden conforme a derecho previa declaratoria de la Resolución del Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, es decir, como consecuencia directa de la declaratoria de Resolución y no de forma independiente a la Resolución o no del Contrato de Arrendamiento…”,

De la Contestación de la Demanda:

Punto Previo I:

Existe una Resolución del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de Marzo de 2.009, signada con el N°. 2009- 0006, donde establece que se le atribuye la competencia a los Tribunales de Municipio donde la cuantía o exceda de 3.000 U.T, y como quiera que la presente demanda se hizo una estimación de un número inferior, pero donde la parte actora no detalló el quantum en unidades tributarias, por lo tanto la misma ni siquiera debió ser admitida, por tal motivo solicitó al Tribunal pronunciarse al respecto.

De la Prórroga legal:

En caso de no ser escuchado el planteamiento anteriormente expuesto y por cuanto no está en mora a los cánones de arrendamiento a que la actora hace referencia, y en consecuencia, no tiene deuda con la misma, en ocasión a la relación arrendaticia, toda vez que durante los últimos seis años aproximadamente con quien ha establecido la relación contractual de arrendamiento del Apartamento objeto de esta demanda y más concreto aún la cancelación de los cánones de arrendamiento se les efectúan a su persona… y a todo evento se acoje a la Prórroga legal establecida en el literal “c” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, hasta tres (3) años, y así se ampara en la pretensión, acogiéndose como está Prórroga legal que le beneficia, antes indicada.

De la contestación de la Demanda:

Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falso de toda falsedad, tan falso que la parte actora demanda el Desalojo de Inmueble ocupado por su persona, fundamentándose en la falta de pago de cánones de arrendamiento, cuando lo cierto es, que si bien es cierto hay una relación contractual a tiempo indeterminado, ya que tiene viviendo en ese Apartamento seis 86) años, y siempre se consideró una persona fiel cumplidora de sus compromisos, como quiera que se firmó un Contrato a tiempo Determinado, en este año y todavía no está de plazo vencido.

Negó, rechazó y contradijo que le adeude a la actora cantidad de dinero alguna por concepto de pago de cánones de arrendamiento insolutos, lo cierto del caso es que el Contrato de Arrendamiento que tiene por el Apartamento que ocupa es a tiempo indeterminado, y sus pagos los recibe el ciudadano dueño del fondo de Comercio JEAN CENTER.

Que el arrendador está buscando una manera expedita para resolver el Contrato haciéndose el desentendido a la hora de cobrar el alquiler, lo cual se ve materializado a través de esta demanda temeraria interpuesta por su persona cuando sabe realmente que su poderdante no se encuentra en Venezuela y no le ha girado ninguna instrucción.

Que es falso que se encuentre al margen de la Ley, es una persona que se ha caracterizado en la colectividad apureña como responsable y cumplidor de sus obligaciones.

Negó, rechazó y contradijo la temeraria ACCION DE DESALOJO (¿?) intentada contra su persona por estar fundamentada en una falsedad tal como consta de los anexos, falsea tanto los hechos, pues su persona nada le adeuda al actor por concepto de canon arrendaticios.

Impugnó la cuantía establecida en el libelo de demanda, por cuanto si presuntamente lo que se le debe es la cantidad de dos cánones de arrendamiento, es la cantidad de dos meses consecutivos en razón a SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), lo que suman la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,00). Como se justifica? que va a estimar la demanda en OCHO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.175,00).

Negó, rechazó y contradijo la acción propuesta por la actora y sus subsecuentes pretensiones por ser falsas de toda falsedad.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de Demanda:

Consignó marcado “A”, original del Poder autenticado por ante la Notaría Pública de San F. deA., Estado Apure, bajo el N°. 33, Tomo 13, de fecha 13 de Febrero de 2.009.

En relación con esta documental, se trata de un instrumento público que esta Juzgadora da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Vigente, por cuanto demuestra el mandato especial otorgado por el ciudadano RAFIC SAAB AMAR al Abogado E.J.M.C., para que lo represente y sostenga todos sus derecho por ante las Autoridades de la República.

Consignó marcado “B”, original de Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes.

En cuanto a este documento, se trata de un Contrato de Arrendamiento Privado, a tiempo determinado suscrito por las partes, que por cuanto no fue impugnado ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre los ciudadanos E.J.M.C., en nombre y representación del ciudadano RAFIC SAAB AMAR y el ciudadano L.T.F.O., donde el Arrendatario da en Arrendamiento un (1) Apartamento ubicado y formando parte del Edificio RAMY, en el piso número uno (1), distinguido con el número dos (2), situado en el Paseo Libertador, entre Calle Sucre y Páez de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., con un canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.700,00), pagaderos por mensualidades vencidas el día ultimo de cada mes calendario, con un plazo de duración de un (1) año, con fecha de inicio el 20 de Febrero del 2009 hasta el 19 de Febrero del 2010.

Consignó marcado con la letra “C”, copia fotostática simple de documento de división y adjudicación en propiedad horizontal del Edificio RAMY, debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando, del Estado Apure, en fecha 11 de Marzo de 2.003, anotado bajo el N°. 28, folios 191 al 196, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre del año 2.003.

El documento marcado “C”, se trata de una copia fotostática de un documento público, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra que los ciudadanos RAFIC SAAB A.W.Y.S.A., de mutuo acuerdo dividieron y se adjudicaron un conjunto de bienhechurías, ubicadas en el Paseo Libertador de esta Ciudad de San F. deA., bajo los siguientes linderos NORTE: Edificio de Giuseppe D´ Pepino; SUR: Local de R.C.; ESTE: Casa de C.L. y OESTE: Paseo Libertador, que es su frente, situado en el Paseo Libertador, del Estado Apure, el cual se rige conforme a las clausulas ahí especificadas y del cual se evidencia que al ciudadano RAFIC SAAB AMARA, le ha sido adjudicado las siguientes bienhechurías , la Planta Baja local comercial distinguido con el Nº 1, Segunda Planta o Nivel 2: Cuatro (4) apartamentos distinguidos con los números 2-A, 2-B, 2-C, y 2-D; Tercera: Cuarta Planta o Nivel Terraza: Terraza abierta la cual será compartida conjuntamente por ambos socios.

Consignó marcado con la letra “D”, original de documento contentivo de Acuerdo amistoso extrajudicial de fecha 28 de Enero de 2.009 suscrito entre las partes.

Al respecto, quien aquí sentencia, estima que se trata de un documento privado suscrito entre las partes, en fecha 28 de Enero del año 2009, el cual al no ser impugnado ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto evidencia acuerdo extrajudicial celebrado entre las partes, referidas al cumplimiento o ejecución de las obligaciones contractuales de la relación de arrendamiento existente que inicio en forma privada el 01 de septiembre de 2003, sobre el apartamento, donde entre otras cosas el arrendatario se comprometió a pagar la cantidad de (Bs. 4.500,00) en un solo pago por concepto de siete meses y quince días consecutivos de canon de arrendamiento, entendiéndose que el canon de arrendamiento mensual es de (Bs. F. 600,00), así como a desocupar y entregar el apartamento libre de personas, muebles y enseres del arrendatario y su familia, el día 04 de Febrero de 2009.

Consignó marcado con la letra “E”, copia fotostática simple de documento de división y adjudicación en propiedad horizontal del Edificio RAMY, debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando, del Estado Apure, en fecha 11 de Marzo de 2.003, anotado bajo el N°. 28, folios 191 al 196, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre del año 2.003. El cual ya fue analizado precedentemente, en virtud de que se trata del mismo documento marcado “C”.

Con el escrito de Pruebas:

CAPITULO I:

Promovió, el documento Poder marcado “A”, cursante anexo al libelo de demanda, que ya fue analizado.

Promovió marcado “B”, original de Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes, que esta sentenciadora ya analizó.

Promovió marcado con la letra “C”, copia fotostática simple de documento de división y adjudicación en propiedad horizontal del Edificio RAMY, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando, del Estado Apure, en fecha 11 de Marzo de 2.003, anotado bajo el N°. 28, folios 191 al 196, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre del año 2.003, que ya fue analizado.

Promovió marcado con la letra “D”, original de documento contentivo de Acuerdo amistoso extrajudicial de fecha 28 de Enero de 2.009 suscrito entre las partes, que ya fue analizado.

CAPITULO II:

Ratificó y reprodujo el anexo marcado “B”, y el anexo marcado “C”, producido con el libelo de demanda.

CAPITULO III:

De conformidad con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal prueba de Inspección Judicial. Al respecto, observa esta sentenciadora que a los folios 64 y 65 del Expediente, cursa inserta acta de Inspección Judicial practicada en fecha 25 de Junio 2,009, de la cual se desprende entre otras: PRIMERO: “… deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido se encuentra ubicado en la Avenida Paseo Libertador, entre Calle Páez y Sucre, Edificio RAMY de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure”. SEGUNDO: “… deja constancia que accesando por la puerta principal del Edificio RAMY, se encuentra la Planta Baja y le siguen cuatro niveles discriminados así: Nivel 1: Mezanina; Nivel 2: Primer Piso: Nivel 3: Segundo Piso y Nivel Terraza. TERCERO: “… deja constancia en cuanto a la distribución de la Planta Baja está conformada por dos (2) locales comerciales y el pasillo de entrada principal. El Nivel 1 Mezanina, está conformada por pasillo de descanso y un depósito con divisiones. El nivel 2. Primer Piso, está conformado por cuatro (4) apartamentos. Nivel 3. Segundo Piso, está conformado por pasillo de descanso y cuatro (4) apartamentos, y el nivel terraza está conformado por la terraza. El Tribunal deja constancia que la Planta baja del Edificio RAMY donde se encuentra constituido, se encuentra conformado pro dos (2) locales comerciales. Local 1, donde funciona la Persona Jurídica Calzados Diana C.A., cuyo propietario es Nayef Hsein S.S., C.I. N°. 10.617.856. Local 2, está conformado por la Persona Jurídica Blue Jeans Center, cuyo propietario es el señor Salame Alaeddine Salid Youssef, C.I.N°. 8.194.697”. CUARTA: “… deja constancia de la existencia en el nivel 1, de una Mezanina donde se encuentra un depósito de mercancía de línea blanca, mobiliario y otros”. QUINTO: “… deja constancia que el nivel dos del referido Edificio RAMY, está conformado por cuatro (4) apartamentos y dicho Nivel se corresponde con el Piso N°. 1, según rótulo fijado en la pared”. SEXTA: “…deja constancia que el Nivel 2, que corresponde al Piso N°. 1 del Edificio donde se encuentra constituido el Tribunal, se encuentra un apartamento distinguido con el N°. 2, el cual al tocar la puerta, el mismo no fue abierto, no obstante respondió una persona del lado de adentro quien manifestó no tener llaves para abrir la puerta y dijo ser el suegro del ciudadano T.F., y que no se encontraba”. SEPTIMA: “… deja constancia que en los demás Apartamentos que conforman el Nivel 2, que corresponde al Piso N°. 1 del Edificio RAMY, tales como los apartamentos identificados con el N°. 1 y 3 y uno sin identificación, no se encontraba persona alguna, y en lo que corresponde al Apartamento signado con el N°. 2, ya fue evacuado en el particular anterior”. OCTAVO. “… deja constancia que este particular no va a ser evacuado...”

Para analizar esta prueba, este Tribunal observa: La prueba de la Inspección Judicial se caracteriza por el hecho de que el objeto de prueba es constatado mediante percepción directa del Juez, sin necesidad de representación del mismo con la narrativa evocadora de la percepción que tuvo en su momento el testigo (representación personal), sea por la fe que da una escritura (representación documental). Aquí la percepción es directa, y como no puede ser de visu, sino también a través de los otros cuatro sentidos y son objeto de esta prueba los hechos que el Juez puede percibir por sí mismo. No obstante el juez, pude dejar constancia de hechos que considere importantes, aunque no lo haya pedido la parte promoverte, esto con base a la facultad oficiosa de practicarla que tiene el Juez. De manera que, incluso, esa aseveración del Juez sobre las circunstancias de hecho inspeccionadas si es falsa, puede ser atacada, formalmente, por medio de la tacha de falsedad, conforme a lo establecido en el ordinal 6° del Artículo 1.380 del Código Civil.

Señala R.R.M. en su libro Las pruebas en el Derecho Venezolano, 2da Edición, los requisitos de validez para la eficacia probatoria de la Inspección Judicial, como lo son: 1.-la conducencia del medio respecto del hecho inspeccionado, esto es medio idóneo para probar hechos susceptibles de percepción directa por el Juez. 2.-La pertinencia del hecho inspeccionado, en el sentido de que la inspección debe estar relacionado con la causa del proceso. 3.-Que el acta sea clara y precisa, redactada conforme a la exigencia legal. El acta permite conocer los hechos observados por el Juez, por cuanto se requiere confrontarlos con los hechos alegados por las partes y para tomarlos en cuenta en la definitiva. 4.- Que no se haya producido una retractación del funcionario que realizo la inspección. 5.- que no haya reserva legal sobre el objeto de la inspección. 6.- Debe garantizarse el derecho al contradictorio. La prueba debe hacerse mediante constancia pública en autos, anterior a la realización para que las partes puedan ejercer sus derechos.

Ahora bien, al respecto esta Juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que quedo demostrado que el inmueble objeto de este juicio se encuentra ubicado en la Avenida Paseo Libertador, entre Calle Páez y Sucre, Edificio RAMY de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure, que accesando por la puerta principal del Edificio RAMY, se encuentra la Planta Baja y le siguen cuatro niveles discriminados así: Nivel 1: Mezanina; Nivel 2: Primer Piso: Nivel 3: Segundo Piso y Nivel Terraza; que en cuanto a la distribución de la Planta Baja está conformada por dos (2) locales comerciales y el pasillo de entrada principal. El Nivel 1 Mezanina, está conformada por pasillo de descanso y un depósito con divisiones. El nivel 2. Primer Piso, está conformado por cuatro (4) apartamentos. Nivel 3. Segundo Piso, está conformado por pasillo de descanso y cuatro (4) apartamentos, y el nivel terraza está conformado por la terraza; que la Planta baja del Edificio RAMY, se encuentra conformado por dos (2) locales comerciales. Local 1, donde funciona la Persona Jurídica Calzados Diana C.A., cuyo propietario es Nayef Hsein S.S., C.I. N°. 10.617.856. Local 2, está conformado por la Persona Jurídica Blue Jeans Center, cuyo propietario es el señor Salame Alaeddine Salid Youssef, C.I.N°. 8.194.697; así como de la existencia en el nivel 1, de una Mezanina donde se encuentra un depósito de mercancía de línea blanca, mobiliario y otros; que el nivel dos del referido Edificio RAMY, está conformado por cuatro (4) apartamentos y dicho Nivel se corresponde con el Piso N°. 1, según rótulo fijado en la pared, que en el Nivel 2, que corresponde al Piso N°. 1 del Edificio donde se encuentra constituido el Tribunal, se encuentra un apartamento distinguido con el N°. 2, el cual al tocar la puerta, el mismo no fue abierto, no obstante respondió una persona del lado de adentro quien manifestó no tener llaves para abrir la puerta y dijo ser el suegro del ciudadano T.F., y que no se encontraba; y por último que en los demás Apartamentos que conforman el Nivel 2, que corresponde al Piso N°. 1 del Edificio RAMY, tales como los apartamentos identificados con el N°. 1 y 3 y uno sin identificación, no se encontraba persona alguna.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

No promovió prueba alguna que le favoreciere, por lo que esta sentenciadora no tiene materia que analizar.

Este Tribunal para decidir observa:

Punto previo

En relación con este punto tenemos que la parte demandada en su contestación señalo que en resolución del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de Marzo de 2009, signada con el Nº. 2009- 0006, se atribuye la competencia a los Tribunales de Municipio donde la cuantía no exceda de (3000 UT), y por lo tanto la demanda no debió ser admitida por cuanto la parte actora no detallo el quantum en unidades tributarias.

Ahora bien, la competencia por la cuantía es materia de orden público, razón por la cual no puede ser alterada por las partes, ni siquiera con la aceptación de ambas; y por ende, puede ser declarada de oficio en cualquier estado y grado de la causa.

En este orden de ideas, este órgano jurisdiccional considera menester precisar que el artículo 1 de la Resolución N° 2009- 0006 de fecha 18/03/2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nro. 39.152 de fecha 02/04/2009, es del tenor siguiente: “Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

1. Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en Primera Instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.)… (omissis)”.

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas de dinero en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.), al momento de la interposición del asunto”. Así las cosas, tenemos que constituye un hecho notorio en nuestro país que el valor actual de la unidad tributaria fue fijado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en la cantidad de cincuenta y cinco bolívares (Bs.55.00).

En el caso de autos, cabe destacar que si bien la parte actora no dio estricto cumplimiento a lo consagrado en la parte final del referido artículo 1 de dicha Resolución, dado que omitió expresar el equivalente del valor de la cuantía de la demanda en unidades tributarias; no obstante, de una simple operación matemática se desprende que la competencia por la cuantía asignada a este Tribunal –categoría C, en el escalafón judicial-, corresponde cuando se trate de asuntos cuya cuantía sea inferior a la cantidad de ciento sesenta y cinco mil cincuenta y cinco bolívares (Bs.165.055,00), suma ésta que no excede de la cantidad de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.);

Determinado lo anterior, verifica esta jurisdicente que el demandado no impugno o rechazo dicha cuantía por insuficiente o por exagerada, ni alegaron la existencia de una cuantía diferente (sujeta a prueba de su parte), sino que alego la falta de determinación del quantum en unidades tributarias al momento de la interposición de la demanda, lo que resulta una defensa impertinente porque resulta claro que la cuantía expresada en bolívares, como lo es la cantidad de (Bs. F.8.175,00) no excede de la Cuantía atribuible a este Tribunal, por lo que la mencionada impugnación o Rechazo de la Cuantía formulada por el demandado debe ser declarada sin lugar y así se hará expresamente en el dispositivo del presente fallo, quedando en consecuencia, firme la estimación de la demanda realizada por el demandante al momento de interponer su demanda por resolución de Contrato de Arrendamiento. Así se decide.

De la Cuestión Previa

Ahora bien, tenemos que él demandado ciudadano L.T.F.O., asistido de abogado opuso la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto señala que la parte actora al momento del petitorio establece dos pretensiones que se excluyen mutuamente, el desalojo de inmueble y el pago de cánones insolutos y que se están en presencia de una situación regida por procedimiento distintos y por ende inacumulables por lo que solicita se declare con lugar la Cuestión previa opuesta. De igual manera en escrito de fecha 17-06-2009, el apoderado judicial de la parte actora, hizo oposición a la cuestión previa promovida, sosteniendo que es perfectamente posible acumular la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y exigir también el pago de los cánones insolutos, para lo cual cita criterio expresado por la Sala de Casación Civil, en fecha 21 de septiembre de 2006, Sentencia Nº. 1.443- 06, y que por la naturaleza de ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, las obligaciones deben cumplirse independientemente de la resolución del mismo, ya que los efectos de la resolución son ex -nunc y no extun y en consecuencia se debe pagar los cánones adeudados, asimismo expreso que el pago de los cánones vencidos e incumplidos, y de los cánones restantes hasta la terminación del contrato, los cuales se consideran de plazo vencido, se piden conforme a derecho previa declaratoria de Resolución y no de forma independiente a la misma y que todo ello se colige del libelo de demanda, en el objeto de la pretensión, fundamentos de derecho artículo 1.616 del Código Civil, clausula tercera anexo “B”.

Al respecto, observa esta Juzgadora, que la parte actora, demanda formalmente la Resolución de Contrato de Arrendamiento, pidiendo a su vez el pago de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Marzo y Abril del 2009, así como los cánones de arrendamiento restante hasta la terminación del contrato desde el mes de mayo de 2009 hasta los primeros diecinueve días del mes de febrero del año 2010; siendo oportuno transcribir parcialmente decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21 de septiembre de 2006, Expediente AA20-C-2006-000084, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en la cual está contenida además decisión proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, en el Exp. N° 02-0076, l caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A.en el cual se establece lo siguiente: ……

Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N°. 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:

…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

(Subrayado de la Sala).

Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

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Sentado el anterior criterio jurisprudencial, el cual es compartido por este tribunal, y aplicado al caso que nos ocupa por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sumado al pedimento del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, es necesario indicar que ambas pretensiones no se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. Pues el pago de los cánones insolutos comprende los daños y perjuicios, causados con motivo del incumplimiento en el pago oportuno de las mensualidades y por el uso del inmueble; lográndose así poner fin al contrato celebrado y su consecuente desalojo y al mismo tiempo que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas, en el mismo pues en caso contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. Por todas estas razones se concluye que la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

Al Fondo

La Acción Resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.

El Artículo 1.167 del Código Civil consagra la acción resolutoria al disponer: “En el Contrato Bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”

La doctrina y la Jurisprudencia son unánime al considerar que la procedencia de la acción de resolución se encuentra sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1.- la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; Y es precisamente la reciprocidad de las obligaciones lo que caracteriza a los contratos bilaterales y a la acción resolutoria. 2.- la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3.- la necesidad de acuerdo a la autoridad judicial para que sea esta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie sobre la procedencia o no de la pretensión del demandante.

De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción de incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de resolución. Sobre el incumplimiento, J.M.O., en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa:

SIC: “…Por “incumplimiento” se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el cumplimiento.

Pero la propia letra del articulo 1.167 Código Civil, cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución, y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino mas bien, un incumplimiento en sentido subjetivo(o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable (supra, Nº. 339) no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde el principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de la “teoría del los riesgos” a los que debemos acudir…”(P.P.737 Y 738).

En este mismo orden de ideas, el citado autor en su obra: “LA RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, señala:

SIC:”…Toda inejecución, cualquiera que sea su importancia, -escriben los Mazeaud-no entraña necesariamente resolución: el Juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento susceptible de entrañar la resolución. El apreciara si este modo de reparación excede o no del daño… La regla se aplica en caso de simple retardo en la ejecución: o bien el juez rechazara la demanda de resolución si el deudor ha ejecutado tardíamente o si el ofrece cumplir en el curso del proceso, aun en apelación; o, por el contrario, la resolución será pronunciada”.

…Omississ…

Esta misma idea la hallamos en Marty y Raynaud, quienes expresan: “La resolución es facultativa para el Juez. Hemos observado que los jueces aprecian las condiciones de la inejecución de que se queja el acreedor, así como el carácter satisfactorio de las ofertas del deudor. Si las condiciones de la inejecución no le parecen cumplidas, ellos pueden rehusar pronunciarla; si les parecen solo parcialmente cumplidas, pueden pronunciar una resolución parcial. En caso de impedimento de ejecución transitorio, pueden decidir suspender simplemente el contrato…” (p.p 160 a 162)

De las obligaciones, el Arrendador tiene la obligación de entregar al Arrendatario el inmueble arrendado, la conservación del inmueble en buen estado y con las reparaciones necesarias (Artículo 1.586 del Código Civil) y a mantener al Arrendatario en el goce pacifico del inmueble arrendado; en cuanto a las obligaciones del Arrendatario, corresponde una pluralidad que se simplifican en dos: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos. El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon está sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil: “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad” . En cuanto al tiempo para pagar priva lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la voluntad del Arrendador, que no es más que cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el Arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; Por otra parte, el Incumplimiento es uno de los requisitos más importante que hace posible la Resolución del Contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de la Resolución del Contrato. El Incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquel para imponerle las consecuencias de su conducta. Es el Juez quien tiene facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea parcial, defectuoso o inexacto, o si el cumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la Resolución del Contrato solicitada por cualquiera de las partes. Para determinar el Incumplimiento el Juez debe atenerse a lo establecido en el Contrato en primer término a objeto de conocer de qué tipo de Contrato se trata, ya que la doctrina y jurisprudencia han establecido que la naturaleza jurídica de los Contratos no depende de la calificación que las partes le den sino la índole de los elementos que los constituyen. Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, tenemos que en el caso de marras, el Apoderados Judicial de la parte actora demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado entre su representado y el ciudadano L.T.F.O., plenamente identificados, así como el pago de dos mensualidades insolutas de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2009, y por el resto de los cánones pactados hasta la terminación del contrato de arrendamiento, cada una por la cantidad de setecientos bolívares (Bs.700,00). Dicho contrato fue celebrado en fecha 20 de febrero de 2009 con fecha de finalización el 19 de febrero de 2010, en tal sentido tenemos, que el demandado niega y rechaza la demanda intentada, niega tanto los hechos como el derecho que el demandante, señala como hecho cierto que existe una relación contractual a tiempo indeterminado ya que tiene viviendo seis años (6) en el apartamento objeto del presente juicio, que no le adeuda a la parte actora cantidad alguna de dinero por concepto de pago de cánones de arrendamiento, que siempre ha cumplido con sus obligaciones y que sus pagos los recibe el dueño del Fondo de Comercio JEAM CENTER, asimismo contradice la ACCION DE DESALOJO intentada contra su persona, por ser falsa. De las pruebas presentadas se desprende, que efectivamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, sobre el inmueble, objeto de este litigio, que inicio en fecha 20 de febrero de 2009 con fecha de finalización el 19 de febrero de 2010.

Habida cuenta, encontramos que el Artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, por ello el Incumplimiento de alguna de las estipulaciones señaladas en el aludido contrato, entendiéndose por “incumplimiento” cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor, que en el presente litigio, viene dada por la insolvencia del demandado en los pagos de los cánones de arrendamiento debidos, específicamente los correspondientes a los meses los meses de Marzo y Abril de 2.009, en los términos pautados en el contrato, que tal y como se desprende del contrato seria la cantidad de setecientos bolívares (Bs.700,00), pagaderos por mensualidades vencidas, consecutivas el día Ultimo de cada mes calendario, es decir 31 de Marzo y 30 de Abril de 2009, en tal sentido, se hace necesario señalar que en cuanto al tiempo para pagar, priva lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la voluntad del Arrendador, que no es más que cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el Arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, así las cosas y con sujeción al criterio expresado por la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de febrero de 2009, (Caso Inmobiliaria 200555 CA.) en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que aplique el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretaran en el sentido de que “el vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el ultimo día de cada mes calendario, lo cual aplicando el mismo, al caso de marras seria una (1) mensualidad vencida al 31 de Marzo, dos (2) mensualidades vencidas al 30 de Abril, mas 15 días de lapso de gracia que se ofrece al arrendatario, el cual finalizaría precisamente en la fecha en que fue admitida la demanda objeto de este juicio, 15-05-2009. Por su parte, el demandado no probó el hecho extintivo de la obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y Abril del 2009, pues abierto el lapso probatorio, no desvirtuó, ni consignó los recibos o finiquitos que demostrasen su solvencia en los cánones de arrendamiento debidos. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” por lo que hace presumir a esta Juzgadora que son ciertos los dichos alegados por la parte actora en su libelo de la demanda al señalar que el contrato de arrendamiento ha sido incumplido por el arrendatario (demandado) al no pagar las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento, obligación ineludible, por cuanto constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó.

En consecuencia, resulta claro para quien aquí decide, que existe un incumplimiento contractual, por parte del arrendatario ciudadano L.T.F.O., al no cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo y Abril de 2009, lo que se traduce en un incumplimiento total en la obligación que tiene el arrendatario en pagar los cánones de arrendamiento debidos, y que según la Ley que rige la materia, tal incumplimiento da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto las estipulaciones contenidas en el contrato son ley entre las partes, que deben cumplirse tal y como fueron contraídas, claro siempre y cuando no menoscaben los derechos de los arrendatarios de acuerdo a la Ley Especial en materia de Arrendamiento, o violen normas de orden público, por ende se Declara Procedente la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el Abogado E.J.M.C., actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano RAFIC SAAB AMAR, contra el ciudadano L.T.F.O., en consecuencia, el demandado deberá entregar el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, ubicado y formando parte del Edificio RAMY, distinguido con el número dos (2), situado en el piso número uno (1) o segunda planta o nivel 2 a que se refiere el documento de división y adjudicación en propiedad horizontal del referido edificio. El Edificio RAMY está construido sobre un lote de terreno comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Edificio de Giuseppe D´ Pepino; SUR: Local de R.C.; ESTE: Casa de C.L. y OESTE: paseo Libertador, que es su frente, situado en el Paseo Libertador, entre Calle Sucre y Páez de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., totalmente desocupado de personas y bienes, y pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de Marzo y Abril del año 2009, así como los cánones pactados restantes hasta la terminación del contrato, los cuales se consideran de plazo vencido correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, y el mes de Enero, y los primeros 19 días del mes de febrero del año 2010, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensual, lo que asciende a un total general de OCHO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.175,00). Y así se decide.

Respecto de la Cuantía:

La sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, (Caso P.D.L.Z. contra Electricidad del Centro (Elecentro) señaló:

“….La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra J.M. deA.R.) –que hoy se reitera- estableció:

…Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).

Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación, ...

.

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”: “En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el Artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:

Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:

a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.

b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor

d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda

.

El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…..

.

En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de ocho mil ciento setenta y cinco bolívares (Bs. 8.175,00), la cual fue impugnada por el demandado por exagerada, alegando que lo que se debe es la cantidad de dos (2) meses consecutivos en razón de setecientos bolívares, lo que suman la cantidad de Mil cuatrocientos bolívares, como se justifica que va a estimar la demanda en OCHO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.175,00); pero el demandado no probó el nuevo hecho alegado, y como se desprende de los criterios jurisprudenciales cuya transcripción antecede, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor.

Por consiguiente, la cuantía del juicio bajo estudio quedó establecida en la suma de OCHO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.175,00), por cuanto tal y como se estableció precedentemente en los juicios de resolución de contrato de arrendamiento la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago, tal y como se solicito en el caso que nos ocupa. En consecuencia, este Tribunal considera Improcedente la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada y así se decide.

De la Prorroga legal

Para que proceda la Prorroga Legal, es indispensable la existencia del contrato por escrito a plazo fijo, que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del término.

El Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

Al respecto, esta Juzgadora observa, que la parte demandada en su alegato con relación a que se acoge a la prorroga legal, en virtud de que no está en mora en sus cánones de arrendamiento, no está ajustado a derecho puesto que no cumple con los requisitos de procedencia de la misma , ya que la relación contractual no ha finalizado, y se encuentra insolvente en el pago de dos (2) cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2009, tal y como se desprende de las pruebas presentadas, por ende, es Improcedente dicha solicitud y así se declara.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA:

1°) CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los Abogados por el Abogado E.J.M.C., venezolano, mayor de edad, casado, titular de Cédula de Identidad N°. V- 9.670.521, y de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 58.869, en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano RAFIC SAAB AMAR, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 7.239.597, en contra del ciudadano L.T.F.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 10.370.290, también de este domicilio, en consecuencia se da por rescindido el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 20 de Febrero del año 2009, y se condena:

Al ciudadano L.T.F.O., plenamente identificado en autos, a entregar al ciudadano al RAFIC SAAB AMAR, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, ubicado y formando parte del Edificio RAMY, distinguido con el número dos (2), situado en el piso número uno (1) o segunda planta o nivel 2 a que se refiere el documento de división y adjudicación en propiedad horizontal del referido edificio. El Edificio RAMY está construido sobre un lote de terreno comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Edificio de Giuseppe D´ Pepino; SUR: Local de R.C.; ESTE: Casa de C.L. y OESTE: paseo Libertador, que es su frente, situado en el Paseo Libertador, entre Calle Sucre y Páez de esta ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., totalmente desocupado de personas y bienes.

A pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de Marzo y Abril del año 2009, así como los cánones pactados restantes hasta la terminación del contrato, los cuales se consideran de plazo vencido correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, y el mes de Enero, y los primeros 19 días del mes de febrero del año 2010, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensual, lo que asciende a un total general de OCHO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.175,00).

Se condena en costas la parte perdidosa de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia Definitiva.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San F. delE.A., a las 11:30 a.m., del día de hoy Doce (12) de Noviembre de dos mil nueve.- (2.009).- Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. L.M.S.P..

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. L.M.S.P..

EXP. N°: 2.009- 4.221.-

EJSM/lmsp/mder.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F. deA., 12 de Noviembre de 2.009

199º y 150º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: Abogado E.J.M.C., en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano RAFIC SAAB AMAR, parte demandante en el Juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido contra el ciudadano L.T.F.O., que este Tribunal en esta misma fecha dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.009- 4.221.

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. L.M.S.P..

Domicilio:

Segunda Transversal, del Casco Central de Biruaca

Nº. A- 6 Municipio Biruaca

Estado Apure.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F. deA., 12 de Noviembre de 2.009

199º y 150º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: Ciudadano L.T.F.O., parte demandada en el Juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido en su contra por el Abogado E.J.M.C., en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano RAFIC SAAB AMAR que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.009- 4.221.

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. L.M.S.P..

Domicilio:

Paseo Libertador, entre Calles Sucre y Páez,

Edificio RAMY, Segunda Planta o Nivel 2,

Apartamento Nº. 2- San F. deA..