Decisión nº 3436 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 15 de Junio de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE: 47.441

PARTE DEMANDANTE:

E.L.U.L., venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal N° 10.415.019 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL:

D.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.763.

PARTE DEMANDADA:

N.J.L.U., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal N° 13.607.709 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES:

N.B.E., A.S.D.B. y N.B.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.442, 21.501 y 72.723, respectivamente, y domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

TERCERA INTERVINIENTE:

D.D.C.B.G., venezolana, mayor de edad, casada, identificada con cédula personal No. 14.134.421 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES:

REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, Á.R.U. y YAUREPARA REINOSO GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.468, 11.059 y 40.635 y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

FECHA DE ENTRADA: 15 de enero de 2010.

I

DE LA APELACIÓN:

Conoce este tribunal como alzada de la apelación interpuesta en fecha 07 de diciembre de 2009 por el profesional del derecho y de este domicilio N.B.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.442, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, en contra de la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2009, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS propusiere la ciudadana E.L.U.L., venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal N° 10.415.019 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistida por el profesional del derecho D.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.763, en contra del ciudadano N.J.L.U., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal N° 13.607.709 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, con fundamento en los artículos 1.159, 1.167 y 1.258 del Código Civil.

II

DE LA COMPETENCIA:

Este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito resulta competente para conocer del presente recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el tribunal de alzada competente para conocer de la decisión dictada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Y así se establece.

III

DE LA NARRATIVA:

Se observa de las actas que componen el presente expediente que por auto de fecha 22 de enero de 2009, el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió en cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, ordenando la citación de la parte demandada y acogiendo el procedimiento oral para el trámite de la presente litis.

Por diligencia presentada en fecha 17 de abril de 2009, la parte demandada se dio por citada en la presente causa.

En fecha 18 de mayo de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención.

Por resolución de fecha 20 de mayo de 2009, el tribunal admitió la reconvención propuesta, ordenándose emplazar a la parte demandante reconvenida, quien en fecha 27 de mayo de 2009, dio contestación a la reconvención presentada y solicitó la intervención forzosa de la ciudadana D.D.C.B.G..

Por resolución de fecha 28 de mayo de 2009, se ordenó emplazar a la ciudadana D.D.C.B.G., de conformidad con lo establecido en el ordinal 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia presentada en fecha 16 de septiembre de 2009, la ciudadana D.D.C.B.G., se dio por citada en la presente causa a fin de que se le tuviera como parte en el presente proceso, presentando en fecha 17 de septiembre de 2009 escrito de defensa.

En fecha 22 de septiembre de 2009, el tribunal a quo fijó el cuarto (4°) día siguiente, a las nueve de la mañana para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se realizó el día 28 de septiembre de 2009.

Por resolución de fecha 05 de octubre de 2009, el juzgado de municipio fijó los límites de la controversia.

En fecha 13 de agosto de 2009, la parte demandada reconviniente se opuso a la admisión de la prueba de testigo promovida por la parte demandante reconvenida.

En fecha 08 y 13 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente y demandante reconvenida, respectivamente, promovieron medios de prueba en la presente causa, pronunciándose al respecto el juzgado a quo según resolución de fecha 21 de octubre de 2009.

En fecha 25 de noviembre de 2009, se celebró la audiencia oral, declarando el juzgado a quo parcialmente con lugar la demanda incoada.

En fecha 30 de noviembre de 2009, el juzgado de la causa extendió por escrito el fallo completo.

Por diligencia presentada en fecha 07 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente apeló de la anterior decisión, siendo oído dicho recurso por el tribunal de origen en fecha 15 de diciembre de 2009.

Por auto de fecha 15 de enero de 2010, este órgano jurisdiccional le dio entrada al expediente y se aprehendió al conocimiento de la presente causa.

Por escrito presentado en fecha 12 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte demandada reconviniente y demandante reconvenida, respectivamente, presentaron informes en la presente causa.

Por resolución de fecha 21 de enero de 2011, esta juzgadora se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes en el presente proceso.

Cumplidas como fueron las notificaciones ordenadas, y llegada la oportunidad para dictarse sentencia, este tribunal por resolución de fecha 16 de mayo de 2011, difirió oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.

IV

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Argumentos de la parte demandante reconvenida:

Manifiesta la parte demandante reconvenida que en fecha 25 de octubre de 2007, celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano N.J.L.U., sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No. 62-66, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, edificada sobre un área de terreno propio con una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 mts²), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela 19; Sur: Calle 96-C, Este: Parcela 23; y Oeste: Parcela 2, tal como se desprende de sentencia anexa a las actas.

De igual forma, señala que la venta se estipuló en la cantidad de lo que equivale en la actualidad a la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 235.000, oo), dándole el ciudadano N.J.L.U. por concepto de opción a compra la cantidad de lo que actualmente equivale a CIENTO SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 177.800, oo), de la siguiente manera: por unas mejoras de su propiedad constituidas por una casa, construida sobre una porción de terreno propio, ubicada en el sector conocido como el Rosario, dentro de los predios de la Guadalupana Country Club, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, consistentes en: tres (03) habitaciones, una (01) sala, un (01) comedor, una (01) cocina, dos (02) salas sanitarias, pasillo, escalera, porche y garaje, lavadero, fachada externa acabada, siendo valoradas por el demandado en la cantidad de lo que equivale a la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 150.000, oo).

Pero que es el caso que tales mejoras se encontraban a nombre de la ciudadana D.D.C.B.G., venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal No. 14.134.421, quien es la cónyuge del ciudadano N.J.L.U., antes identificado, siendo traspasada dicha propiedad por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500, oo), tal como consta de documento acompañado a las actas, bajo engaño y dolo, ya que la mencionada cónyuge del ciudadano N.J.L.U., manifestó que su estado civil era soltera cuando se encontraba casada, así como por el precio ínfimo de la venta, que según el demandado fue para ahorrarse gastos. Que para completar la opción a compra le entregó un vehículo cuyas características desconoce, toda vez que tuvo que devolvérselo por el mal estado que se encontraba, entregándole el ciudadano N.J.L.U. como compensación del vehículo la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo), como parte de pago de la opción de compra, para un total real de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000, 00), no cumpliendo ni siquiera con lo pactado en el contrato, manifestándole el ciudadano N.J.L.U. que el remanente de la opción a compra se lo entregaría al final cuando pagara el precio total.

Finalmente destaca que siendo que el contrato de opción de compra se firmó por un año contado a partir del otorgamiento (25/10/2007) hasta la presente fecha han transcurrido más de un año, siendo evidente el vencimiento del plazo estipulado para celebrar la compra del inmueble, resultando infructuoso los intentos de llegar a un acuerdo.

En tal sentido, solicita:

1. La resolución del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 25 de octubre de 2007 por ante la Notaría Pública de San Francisco, y como consecuencia, la entrega inmediata del inmueble.

2. La resolución del contrato de venta del inmueble otorgado por la ciudadana D.D.C.B.G., de fecha 08 de julio de 2008 por ante la Notaría Décima Primera dado como parte del pago de la opción de compra.

3. El pago de la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 35.560, oo) correspondiente al 20% sobre el monto de lo acordado en arras estipulado como cláusula penal.

4. El pago de la Cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000, oo), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en el contrato.

5. El pago de la cantidad de DIECISIETE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 17.700, oo) por concepto de honorarios profesionales.

   Argumentos de la parte demandada reconviniente:

   Llegada la oportunidad para dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada, con la asistencia legal requerida en primer lugar, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la demandante por ser otros los hechos.

   En tal sentido, manifiesta que es cierto que el 25 de octubre de 2007, celebró pre-contrato de opción de compra-venta con la ciudadana E.L.U.L., según documento autenticado por ante la Notaría Pública de san Francisco del estado Zulia, bajo el No. 33, Tomo 139 de los libros respectivos, sobre un inmueble compuesto de casa y terreno propio que tiene una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 mts ²), ubicada en la Urbanización San Miguel, Zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No. 62-66, dentro de los siguientes linderos: Norte: Parcela 19; Sur: Calle 96 C; Este: Parcela 23 y; Oeste: Parcela 2, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M. del estado Zulia, por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 235.000, oo), y que fueron convenidos a cancelar de la siguiente manera: 1) CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 177.800.000, oo), actualmente CIENTO SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 177.800, oo), en dinero en efectivo que confiesa la demandante recibir en calidad de arras, tal como se lee en la cláusula segunda, del documento autenticado en fecha 25 de octubre de 2007.

   Pero que es el caso que la accionante pretende cambiar la realidad de los hechos expresando que fueron cancelados de otra manera.

   En este orden, aduce la parte demandada que con respecto a lo expresado por la parte demandante en el libelo de demanda sobre a la entrega de un vehículo cuyas características desconoce, toda vez que tuvo que devolvérselo por el mal estado que se encontraba, entregándole como compensación del vehículo la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo), como parte de pago de la opción de compra; tal situación no es cierta, siendo cierto que le entregó la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo) en dinero en efectivo, como pago a cuenta del precio del inmueble, como lo confiesa la demandante, quedándole a deber la cantidad de TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 32.200, oo).

   Resalta que no ha podido pagar el precio de la venta, ya que existe una condición suspensiva de parte de la voluntad exclusiva de la promitente vendedora, correspondiéndole a ésta última el otorgamiento del documento.

   De otro modo, señala que es propietario de una camioneta TIPO SPORT-WAGON, MARCA JEEP, COLOR GRIS, USO PARTICULAR, MODELO GRAND CHEROKEE, AÑO 1996, SERIAL DE CARROCERÍA 8Y2GZ43YDTVO9O425, SERIAL DE MOTOR 8 CILINDROS, PLACA LAB-O2O, y le pertenece según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 11 de noviembre de 2005, bajo el No. 38, Tomo 185, cuyo vehículo a pesar que la demandante lo poseía en calidad de préstamo con carácter devolutivo, lo vendió sin su autorización al ciudadano A.A.G.F., venezolano, soltero, mayor de edad, identificado con cédula personal No. 14.474.647 y de este domicilio, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000, oo), actualmente TREINTA NIL BOLÍVARES (Bs. 30.000, oo), silenciando ese hecho y la suma recibida, hechos éstos que se propone denunciar ante la Fiscalía del Ministerio Público.

   Destaca además que la verdadera razón que impulsa a la demandante es sacar mayores beneficios de la negociación y quedarse con el inmueble.

   Finalmente, reconviene a la parte demandante, a fin de que cumpla con la obligación de otorgar el correspondiente documento definitivo de la venta del inmueble en cuestión, haciendo la observación que lo convenido en principio fue pagar el resto del precio de la venta del inmueble o sea la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 57.200, oo) en el momento de realizar el documento definitivo de la venta del inmueble, pero que por cuanto la demandante le solicitó que le adelantara VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo), a cuenta del precio, y así lo hizo, quedando modificado el acuerdo original configurándose una venta a plazo y el resto del precio, que es otro, se encontraba condicionado a la firma del documento definitivo de venta (tradición legal del inmueble) y que se ha negado a otorgar la demandante reconvenida, para lo cual solicita al tribunal fije plazo y lugar en la sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.528 del Código Civil.

   V

   DE LA RECONVENCIÓN:

   Planteada la reconvención en los términos propuestos por la parte demandada reconviniente, quien pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado, traducido en el cumplimiento de la obligación de otorgar el correspondiente documento definitivo de la venta del inmueble en cuestión, observa esta jurisdicente que la parte demandante reconvenida contestó la misma, negando que se haya resistido a otorgar el correspondiente documento definitivo de venta y ratificando los hechos expuestos en el libelo de la demanda.

   De otro modo, negó que el ciudadano N.J.L.U. le entregara en dinero en efectivo, ya que el pago de la opción a compra se realizó en especie tanto con el inmueble y el vehículo antes descrito.

   De igual forma, negó que le haya solicitado al ciudadano N.J.L.U. la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo) a cuenta del precio de la venta del inmueble, ya que ese dinero no es mas que el entregado por el comprador del vehículo A.A.G.F., y que fueron sumados al pago de la opción y no al pago del precio total del inmueble, el cual fue por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 235.000, oo), restando el demandado la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000, oo)

   Finalmente resalta que en vista de no pagar la suma adeudada incumplió el promitente comprador el contrato de opción de compra venta, razón por la cual solicita la resolución del contrato, además del pago acordado en la cláusula penal.

   Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 370 numeral 5° solicitó la intervención forzosa de la ciudadana D.D.C.B.G..

   VI

   DE LA INTERVENCIÓN DEL TERCERO

   Una vez admitida la intervención forzosa y citada como fue la tercera D.D.C.B.G., el apoderado judicial de la misma procedió a dar contestación en nombre de su representada en los siguientes términos:

   En primer lugar, manifestó que es cierto que entre el ciudadano N.L. y su p.E.U. celebraron un pre-contrato de opción de compra venta, pero que es falso que su representada haya participado en dicho negocio.

   De otro modo, señala que con relación a la venta realizada por su representada a la ciudadana E.U., por el precio de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500, oo), según documento otorgado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 08 de julio de 2008, anotado bajo el No. 8, Tomo 99, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del estado Zulia, el día 14 de noviembre de 2008, bajo el No. 2008-47, asiento registral 1, inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.24, folio-real del año 2008, se debió simplemente a un préstamo de dinero, por la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500, oo), donde la prestamista ciudadana E.U., exigió una garantía de pago y su representada se lo garantizó con el inmueble, comprometiéndose a devolverle el inmueble cuando le cancelara dicho préstamo. Asimismo, destaca dicha representación que la ciudadana E.U., siempre ha tenido conocimiento que ese inmueble pertenece a ella y a su cónyuge, quien es su primo hermano.

   VII

   MEDIOS DE PRUEBA APORTADOS EN LA PRESENTE CAUSA:

   De la parte demandante:

   Documentales:

   • Copia certificada mecanografiada expedida en fecha 12 de julio de 2007, por la secretaria natural del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiente al expediente No. 50.129, juicio de partición de comunidad conyugal, donde consta el auto por el cual el tribunal homologó la partición que existió entre los ciudadanos E.R. y E.L.U.L..

   Con respecto a este medio de prueba, y por cuanto observa esta operadora de justicia que el mismo no fue impugnado por la contraparte, mucho menos redargüido de falso, sino en todo caso reconocido por la parte demandada, en consecuencia, esta operadora de justicia con fundamento en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, en especial al derecho de disponer del inmueble dado en opción de compra venta por parte de la demandante. Así se valora.

   • Copia fotostática de documento de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana E.L.U.L. y el ciudadano N.J.L.U., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No. 62-66, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco, en fecha 25 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 33, Tomo 139 de los libros de autenticaciones.

   En cuanto al medio de prueba señalado anteriormente, y por cuanto se evidencia de las actas que componen la presente causa que la parte demandada reconviniente no impugnó dicha documental, mucho menos lo tachó de falso, sino en todo caso lo reconoció, en consecuencia, este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, lo toma como fidedigno y le otorga valor probatorio, en especial al negocio jurídico celebrado entre las partes. Así se valora.

   • Documento de venta celebrado entre la ciudadana D.D.C.B.G. y la ciudadana E.L.U.L., sobre unas mejoras y bienhechurías constituidas por una casa, construida sobre una porción de terreno propio, ubicada en el sector conocido como El Rosario, dentro de los predios de la Guadalupana Country Club, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M. del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 08 de julio de 2008, anotado bajo el No. 8, Tomo 99, posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del estado Zulia, el día 14 de noviembre de 2008, bajo el No. 2008-47, asiento registral 1, inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.24, folio-real del año 2008.

   Con relación a la documental que antecede, y por cuanto observa esta operadora de justicia que la estimación que se le otorgue incidirá en la decisión de fondo a tomar en la presente causa y en procedencia de la tercera llamada a juicio, en consecuencia, posterga su valoración para la parte motiva de la presente causa. Así se establece.

   Informes:

   Solicitó la parte demandante reconvenida el medio de prueba de informes en el siguiente sentido:

   Se oficie a los principales bancos del país tales como Banesco, Occidental, Provincial, Venezuela, Mercantil, a los fines de que informaran a este tribunal si el ciudadano N.J.U., (…) para la fecha 25 de octubre de 2007, o días anteriores tuvo en su cuenta la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 177.800, oo), prueba pertinente para demostrar que este ciudadano nunca tuvo en su poder dicha cantidad de dinero.

   Se oficie a la Notaría de San Francisco del estado Zulia, a los fines de que remitan a este tribunal copia del cheque de la transacción del documento de opción de compra venta de fecha 25 de octubre de 2007, entre los ciudadanos N.J.U. y E.L. URDANETA LEAL

   .

   Ahora bien, este tribunal por cuanto observa que tal medio de prueba fue inadmitido por el juzgado a quo por resultar muy genérico y por no cumplir con los requisitos del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, sin que la parte promovente haya ejercido recurso alguno contra la resolución que inadmitió tales informes, en tal sentido, nada tiene este tribunal que valorar en ese sentido. Así se declara.

   Testimoniales:

   • Ciudadana E.M.V., venezolana, mayor de edad, comerciante, identificada con cédula personal No. 15.939.325 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

   • Ciudadana K.A.V., venezolana, mayor de edad, peluquera y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

   • Ciudadano R.A.M..

   Con relación a la promoción de los anteriores testigos por la parte demandante, observa esta jurisdicente que la representación judicial de la parte demandada se opone a la admisión del referido medio de prueba por no señalar la promovente reconvenida la pertinencia y necesidad de la promoción, lo cual a su criterio lo coloca en un estado de indefensión, además de existir una prohibición expresa de la ley.

   Bajo esta perspectiva, observa esta superioridad que tal como lo estableció el tribunal a quo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 606 de fecha 12 de agosto de 2005, con ponencia de la magistrada Isbelia P.d.C., ha dejado sentado lo siguiente:

   …Ahora bien, esta Sala de Casación Civil comparte y acoge ese pronunciamiento expuesto por las otras Salas de este Tribunal Supremo, razón por la cual abandona el precedente jurisprudencial establecido en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, caso: Cedel Mercado de Capitales, C.A. contra Microsoft Corporation, y establece que las testimoniales y las posiciones juradas están exceptuados del requisito de indicación del objeto de la prueba en el acto de su promoción, por cuanto la voluntad expresada por el legislador es que la oposición por manifiesta impertinencia debe ser ejercida después de enterada la prueba en autos…

   . (Subrayad del tribunal).

   De igual modo, resulta pertinente citar la sentencia Nº 513 emanada de la Sala Constitucional del M.T.d.D., de fecha 14 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasqueño López, donde se estableció lo que a continuación se señala:

   Examinado como ha sido el problema expuesto a la luz de estos elementos conceptuales, la Sala es del parecer que la sanción de inadmisión del medio probatorio como consecuencia de no haberse señalado su objeto, luce excesivo, pues el juez puede, en la definitiva y a la hora de examinar las pruebas aportadas, evaluar la utilidad, pertinencia y licitud de los medios de convicción utilizados por las partes. El derecho de la contraparte a oponerse a los medios probatorios propuestos no resulta lesionado (y afirmar lo contrario sería observar este conflicto desde la perspectiva del oponente, es decir, unilateralmente), pues sus alegaciones en este sentido también deben ser escuchadas y resueltas por el juez en la definitiva...

   .

   Así, encontramos que resultaría inapropiado desechar el medio de prueba si no se indica el objeto de su probanza, lo cual trae como consecuencia, que la oposición formulada por el adversario resulte improcedente, reservándose el tribunal la valoración o desecho del referido medio de prueba. Así se establece.

   No obstante, al analizar cada una de las deposiciones efectuadas por las testigos evacuadas en la audiencia oral ciudadanas E.M.V. y K.A.V., las mismas declaran sobre hechos que se encuentran documentado en documentos privados autenticados, donde se refleja la voluntad de las partes contratantes a través de los negocios jurídicos celebrados, en consecuencia, al igual que el tribunal a quo con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.388 del Código Civil, desecha a las testigos. Así se establece.

   Finalmente, en lo atinente a la declaración del ciudadano R.A.M., y siendo que el mismo no compareció a la audiencia oral a rendir su declaración, en consecuencia, nada tiene este tribunal que valorar en ese sentido. Así se establece.

   De la parte demandada:

   Documentales:

   • Documento de declaración unilateral del ciudadano A.A.G.F., autenticado en fecha 15 de abril de 2009, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 23, Tomo 72 de los libros respectivos.

   Con relación al medio de prueba que antecede, y por cuanto el tribunal observa que el mismo fue inadmitido por el juzgado a quo, con ocasión al mecanismo de defensa planteado por la representación judicial de la parte demandante reconvenida, sin haber ejercido recurso alguno contra dicha resolución la parte promovente, en consecuencia, nada tiene el tribunal que valorar en ese sentido. Así se declara.

   • Copia fotostática de documento de adquisición de vehículo por parte del ciudadano N.J.L.U., de un vehículo TIPO SPORT-WAGON, MARCA JEEP, COLOR GRIS, USO PARTICULAR, MODELO GRAND CHEROKEE, AÑO 1996, SERIAL DE CARROCERÍA 8Y2GZ43YDTVO9O425, SERIAL DE MOTOR 8 CILINDROS, PLACA LAB-O2O, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2005 por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 38, Tomo 185 de los libros respectivos.

   Con respecto a la documental que antecede, y por cuanto esta jurisdicente observa que el mismo no aporta elementos de convicción necesarios para esclarecer los hechos controvertidos, en tal sentido, se desecha del presente proceso. Así se establece.

   Confesión:

   • Promovió como prueba la confesión que hace la parte demandante en su libelo referida a que: “el ciudadano N.J.L.U. me entregó como compensación del vehículo la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs,f 25.000) como parte de pago de la opción a compra…”.

   En lo atinente al anterior medio de prueba, observa esta sentenciadora superior que si bien las confesiones espontáneas constituyen en interpretación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, un medio probatorio valorable por parte del juez de instancia, por lo tanto, se deben apreciar en todo su valor probatorio, según las reglas de la sana crítica, sin embargo, cabe señalarse que, de conformidad a la doctrina pacífica y constante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia las afirmaciones de hecho vertidas en el libelo de la demanda no son confesiones espontáneas, por ser precisamente, afirmaciones de hecho del demandante a objeto del contradictorio, por lo tanto se estima improcedente el medio de prueba invocado. Así se establece.

   VIII

   MOTIVACIÓN:

   Valorados como han sido los medios de pruebas promovidos y habiéndose reservado la valoración de alguno de ellos, corresponde a esta operadora de justicia dictar sentencia bajo los siguientes lineamientos:

   La venta tiene el fundamento legal en el artículo 1.474 del Código Civil, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

   En este sentido, cabe señalar que tal como lo expresa el artículo supra transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

   Por su parte, la doctrina ha establecido que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio el (sic) dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, J.L.A.G., Pág. 174, año: 2000, Décima Primera Edición.

   Así pues, como lo prescribe el citado autor, la venta implica una recíproca obligación como la de transferir y de garantizar la propiedad por parte del vendedor, como la de pagar el precio estipulado por ella, por parte del comprador, es decir, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, traslativo de la propiedad y en especial consensual.

   En este orden, observa esta jurisdicente que por el hecho de ser la venta un contrato consensual, la misma se perfecciona por el solo consentimiento de las partes contratantes, lo que no excluye que la ley, en ocasiones, requiera el cumplimiento de determinadas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a terceros.

   En el caso su- litis, esta jurisdicente parte del hecho cierto referido a la celebración de un contrato de opción de compra venta, celebrado entre la ciudadana E.L.U.L., en su condición de promitente vendedora, y el ciudadano N.J.L.U., en su carácter de promitente comprador, sobre un inmueble propiedad de la mencionada ciudadana E.L.U.L., ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No. 62-66, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, tal como se desprende de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco, en fecha 25 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 33, Tomo 139 de los libros de autenticaciones.

   No obstante, es menester determinar con precisión el incumplimiento de lo pactado entre las partes, conforme el material probatorio acompañado a las actas, toda vez que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil “las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas”, y partiendo que los contratos de venta son contratos consensuales, priva la voluntad de las partes contratantes.

   En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”

   El artículo antes citado constituye el fundamento legal para incoar la demandada por cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, donde expresó que: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”.

   En el caso sub examine, observa esta jurisdicente que al no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente el instrumento que sirve de fundamento a la presente demanda, sino en todo caso reconocido por la parte contraria y al cual se le otorgó valor probatorio, en consecuencia, queda relevada de prueba la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes contrincantes, referido a la opción de compra venta antes descrita.

   Sin embargo, es menester determinar por parte de quién proviene el incumplimiento, si lo hubiere, y en este caso, señalar las consecuencias jurídicas que se derivaren de tal conducta.

   Así, observa esta jurisdicente que la controversia que da lugar a la presente demanda se circunscribe al hecho de que la parte demandante reconvenida aduce que la venta del inmueble de su propiedad se estipuló en la cantidad de lo que equivale en la actualidad a la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 235.000, oo), entregándole el ciudadano N.J.L.U. por concepto de opción a compra la cantidad de lo que actualmente equivales a CIENTO SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 177.800, oo), de la siguiente manera: 1) por unas mejoras de su propiedad constituidas por una casa, construida sobre una porción de terreno propio, ubicada en el sector conocido como el Rosario, dentro de los predios de la Guadalupana Country Club, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, consistentes en: tres (03) habitaciones, una (01) sala, un (01) comedor, una (01) cocina, dos (02) salas sanitarias, pasillo, escalera, porche y garaje, lavadero, fachada externa acabada, valoradas por la cantidad de lo que equivale a la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 150.000, oo); y 2) para completar la opción a compra le entregó un vehículo cuyas características desconoce, ya que tuvo que devolvérselo por el mal estado que se encontraba, entregándole el ciudadano N.J.L.U. como compensación del vehículo la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo), como parte de pago de la opción de compra, para un total real de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000, 00).

   Por otro lado, la parte demandada reconviniente aún cuando reconoce la celebración de la opción de compra realizada con la demandante reconvenida por el precio convenido aduce que el pago se iba a realizar de forma siguiente: 1) CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 177.800.000, oo), actualmente CIENTO SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 177.800, oo), en dinero en efectivo que confiesa la demandante recibir en calidad de arras, tal como se lee en la cláusula segunda, del documento autenticado en fecha 25 de octubre de 2007, desconociendo los demás hechos expresados en el libelo de la demanda, quedándole a deber la cantidad de TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 32.200, oo), lo cual a su decir no lo ha pagado por falta del otorgamiento del documento por parte de la demandante reconvenida.

   Finalmente, reconviene a la demandante, a fin de que cumpla con la obligación de otorgar el correspondiente documento definitivo de la venta del inmueble en cuestión, haciendo la observación que lo convenido en principio fue pagar el resto del precio de la venta del inmueble o sea la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 57.200, oo) en el momento de realizar el documento definitivo de la venta del inmueble, pero que por cuanto la demandante le solicitó que le adelantara VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo), a cuenta del precio, y así lo hizo, quedando modificado el acuerdo original configurándose una venta a plazo y el resto del precio, que es otro, se encontraba condicionado a la firma del documento definitivo de venta (tradición legal del inmueble) y que se ha negado a otorgar la demandante reconvenida, para lo cual solicita al tribunal fije plazo y lugar en la sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.528 del Código Civil.

   Ante lo cual, la demandante reconvenida contestó la misma, negando que se haya resistido a otorgar el correspondiente documento definitivo de venta, así como que haya recibido el adelanto al que alude el demandado reconviniente, ratificando los hechos expuestos en el libelo de la demanda.

   Bajo esta perspectiva, y ante los alegatos y defensas de las partes, observa esta operadora de justicia que es menester atenerse al negocio jurídico celebrado entre ellas, así como al material probatorio acompañado, a fin de esclarecer los hechos controvertidos, y a tal efecto observa:

   En la cláusula primera del contrato celebrado entre las partes se deja expresamente sentado que la opción de compra venta se realizó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandante reconviniente ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No. 62-66, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, edificada sobre un área de terreno propio con una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 mts²), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela 19; Sur: Calle 96-C, Este: Parcela 23; y Oeste: Parcela 2.

   Por otra parte, conforme la cláusula segunda se dejó señalado lo siguiente:

   El precio de la venta es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 235.000.000, oo), que serán cancelados de la siguiente manera: Como Opción de Compra la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 177.800.000, oo), en calidad de arras, y el resto es decir la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 57.200.000, oo) serán cancelados al momento de realizarse el documento definitivo de compra venta, la cual será realizada en el término de un (1) año y también contará con una prórroga según acuerdo escrito entre las partes, oportunidad en la cual EL PROMITENTE COMPRADOR deberá pagar la totalidad del precio del inmueble y en donde ambas partes cumplirán con los requerimientos registrales para su protocolización

   .

   De manera que, al no haberse prorrogado la opción de compra por no constar así acuerdo entre las partes, entiende esta superioridad que a partir de la fecha cierta del documento, en el término de un (1) año debía realizarse la venta definitiva, es decir, que habiéndose autenticado el documento en fecha 25 de octubre de 2007, la vigencia del mismo se extendía hasta el día 25 de octubre de 2008.

   No obstante, y siendo que la misma no se ha realizado es menester determinar de parte de quien proviene el incumplimiento y con ello las consecuencias jurídicas de tal proceder.

   Así, resulta oportuno traer a colación la cláusula décima establecida en el contrato, la cual reza textualmente:

   “Las partes convienen, que si vencido el término de duración de esta Opción de Compra-Venta o de su prórroga, sin que se haya realizado la operación de Compra-Venta, por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a retener para ella, de la cantidad recibida por concepto de arras de garantía el VEINTE POR CIENTO (20%), como indemnización por los daños y perjuicios que tal incumplimiento le ocasiona y devolver la diferencia a EL PROMITENTE COMPRADOR. Asimismo, si el incumplimiento fuere por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta deberá devolverle a EL PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad que ella ha recibido en calidad de Arras de Garantía hasta ese momento, más el VEINTE POR CIENTO (20%), de dicha cantidad, como justa indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le ocasiona.

   Sobre la base expuesta, esta jurisdicente a fin de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida, considera necesario limitarse a las obligaciones que cada parte tenía en dicho negocio jurídico para determinar el incumplimiento. No obstante, esta jurisdicente considera oportuno necesario determinar la tesis y contra tesis sostenida por las partes intervinientes en la presente causa sobre las arras en la presente venta.

   En este sentido, observa esta jurisdicente que la parte demandante reconvenida, por un lado, manifiesta haber recibido por concepto de arras unas mejoras y bienhechurías, así como un vehículo que tuvo que ser devuelto por las malas condiciones que tenía, y por otro lado el demandado reconviniente niega tales hechos, manifestando que en el caso de la cesión de las bienhechurías correspondía a un préstamo y en el caso del vehículo lo niega y manifiesta haber entregado a la demandante reconvenida la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, oo) en dinero en efectivo como adelanto de la venta. No obstante, ambas partes no consignaron la documentación que demuestre cada alegato y contra-alegato de sus afirmaciones y negaciones, razón por la cual este tribunal se abstiene a los términos pactado en la opción de compra venta celebrada entre las partes. Así se establece.

   Y siendo que la parte demandante reconvenida no demostró que la parte demandada reconviniente no haya dado cumplimiento al pago de la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 177.800, oo) por concepto de arras, en tal sentido, se toma como hecho cierto la entrega de esa cantidad de dinero por parte del promitente comprador a la promitente vendedora. Así se establece.

   En este orden, cabe señalar que conforme a la actividad probatoria que debe ser desplegada por las partes dentro de un proceso, esta sentenciadora, comparte el criterio del procesalista Ricardo Henríquez La Roche, explanado en su obra Teoría General de la Prueba, cuando señala que:

   …El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…

   …La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506

   .

   Establece el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

   La norma in comento pareciera contener dentro de que, si las nociones de carga, tema y objeto de la prueba, la carga de probar la tiene quien alegue hechos afirmados que incluye el conocimiento que se tienen sobre los hechos y la conformidad sobre ellos, el tema, es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva, las circunstancias de tiempo modo y lugar en que sucedieron los hechos y, el objeto, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.

   Respecto a esa norma el autor E.C.B., en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente:

   …El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…

   (Código de Procedimiento Civil comentado, E.C.B. pp. 356-358).

   Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

   La regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

   El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica. (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. O.R.P.T., Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.).

   Con relación a la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 de fecha 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

   …En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

   ...Omissis...

   La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

   Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

   .

   Así, se tiene que por ser la venta un contrato contentivo de recíprocas obligaciones, donde la obligación del vendedor se limita a transferir y garantizar la propiedad, y el comprador a pagar el precio estipulado en ella, en tal sentido, se observa de las actas que aún cuando la parte demandada reconviniente manifiesta que fue la demandante reconvenida quien no cumplió con sus obligaciones (otorgamiento), ésta no hizo uso de los mecanismos legales establecidos en nuestro ordenamiento jurídico a fin de manifestar su interés en la realización de la venta definitiva, lo cual conduce a pensar a esta jurisdicente que tal incumplimiento proviene por parte del demandado reconviniente, al no haberle dado cumplimiento a la obligación de pago contenida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en el término estipulado, lo cual hace que prospere la resolución pretendida por la parte demandante reconvenida. Así se establece.

   Con relación al cumplimiento pretendido por el demandado en la reconvención propuesta, referido a que la opción de compra se transformó en una venta a plazo correspondiéndole a la demandante reconvenida hacer la tradición, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.528 del Código Civil, observa esta operadora de justicia en grado superior que la parte demandada reconviniente no acompañó medios de prueba que demostraran tal alegato, así como que se hayan cambiado los términos de la contratación inicial, todo lo cual hace improcedente la reconvención propuesta. Así se establece.

   Con base a lo expuesto, y habiéndose llamado a la ciudadana D.D.C.B.G., como tercera en la presente causa, observa esta superioridad que la representación judicial de ésta expone con respecto a la venta realizada por su representada a la ciudadana E.U., por el precio de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500, oo), según documento otorgado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 08 de julio de 2008, anotado bajo el No. 8, Tomo 99, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del estado Zulia, el día 14 de noviembre de 2008, bajo el No. 2008-47, asiento registral 1, inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.24, folio-real del año 2008, que la misma tuvo su fundamento en un préstamo de dinero, y no por concepto de arras, ante esta situación, y habiéndose definido el thema decidendum en la presente causa, se hace forzoso para esta sentenciadora, desechar el referido instrumento y declarar improcedente la tercería propuesta, dejando a salvo las acciones que pudieren tener las partes con relación al negocio jurídico realizado. Así se decide.

   Por otra parte, observa este tribunal que la parte demandante además de pretender la resolución del contrato de opción de compra venta, pretende la resolución del contrato de venta otorgado por la ciudadana D.D.C.B.G., en fecha 08 de julio de 2008 por ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo del estado Zulia, así como el pago de la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000, oo), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en el contrato.

   En tal sentido, observa este tribunal que al haberse declarado improcedente la tercería propuesta y desechado el documento otorgado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 08 de julio de 2008, anotado bajo el No. 8, Tomo 99, protocolizado posteriormente ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del estado Zulia, el día 14 de noviembre de 2008, bajo el No. 2008-47, asiento registral 1, inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.24, folio-real del año 2008, por no resultar objeto de la presente litis, en consecuencia no prospera tal pretensión. Así se establece.

   De igual modo, evidencia esta jurisdicente que la parte demandante reconvenida pretende el pago de la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000, oo), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en el contrato.

   En cuanto a la determinación especifica de los daños que deben ser resarcidos, éste es un requisito indispensable, el cual ha sido reiterado por la norma procesal, la doctrina y la jurisprudencia, destacando la necesidad de especificación detallada y prueba de cada uno de los reclamos.

   El fundamento legal se encuentra establecido en el artículo 1.185 del Código Civil, en los siguientes términos:

   …El que con intención, negligencia o imprudencia a causado un daño a otro esta obligado repararlo.

   Debe igualmente la reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo en el ejercicio de su derecho, los limites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido este derecho.

   Así pues, siendo que tales daños no fueron detallados y demostrados en la presente causa, aunado a que para el caso que existieran resultarían improcedentes por el hecho de la existencia de la cláusula penal contractual, en consecuencia, se declaran improcedentes. Así se establece.

   Con base a la motivación que precede, este órgano superior ratifica la sentencia dictada por el juzgado a quo, con base a los lineamientos expuestos en el presente fallo, declarando parcialmente con lugar la demanda. Así se declara

   IX

   DISPOSITIVO:

   Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de diciembre de 2009 por el profesional del derecho y de este domicilio N.B.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.442, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada reconviniente. En consecuencia, se RATIFICA la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2009, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS propusiere la ciudadana E.L.U.L., venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal N° 10.415.019 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistida por el profesional del derecho D.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.763, en contra del ciudadano N.J.L.U., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal N° 13.607.709 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia. En tal sentido, se declara:

1. CON LUGAR la pretensión de la parte demandante reconvenida referida a la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana E.L.U.L. y el ciudadano N.J.L.U., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No. 62-66, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco, en fecha 25 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 33, Tomo 139 de los libros de autenticaciones, quedando resulto dicho contrato.

2. SIN LUGAR la pretensión de la parte demandante reconvenida referida a la resolución del contrato de venta celebrado entre la ciudadana D.D.C.B.G. y la ciudadana E.L.U.L., sobre unas mejoras y bienhechurías constituidas por una casa, construida sobre una porción de terreno propio, ubicada en el sector conocido como El Rosario, dentro de los predios de la Guadalupana Country Club, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M. del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 08 de julio de 2008, anotado bajo el No. 8, Tomo 99, posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del estado Zulia, el día 14 de noviembre de 2008, bajo el No. 2008-47, asiento registral 1, inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.24, folio-real del año 2008.

3. SIN LUGAR la pretensión de la parte demandante reconvenida referida al pago de la Cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000, oo), por concepto de daños y perjuicios ocasionados.

4. SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconvenida.

   Como consecuencia de haber declarado resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes, se le otorga el derecho a la parte demandante reconvenida a retener la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 35.560, oo) correspondiente al 20% sobre el monto de lo acordado en arras estipulado como cláusula penal. Asimismo, se ordena a la parte demandante reconvenida devolver a la parte demandada reconviniente la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 142.240, oo), por concepto de remanente del monto dado en calidad de arras, con fundamento en los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil. Así se establece.

   Se condena en costas a la parte demandada reconviniente con fundamento en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE. Remítase el expediente en su oportunidad legal al tribunal de origen.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los quince (15) días del mes de junio de 2011. Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

   LA JUEZA;

   MSc. GLORIMAR SOTO ROMERO.

   LA SECRETARIA;

   MSc. K.O.F.

   GSR/KOF/sc1.

   En la misma fecha, siendo las tres y veinte (3:20) minutos de la tarde se publicó la anterior sentencia, quedando anotada bajo el Nº 3436.

   LA SECRETARIA;