Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 6 de Marzo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 15.140.

DEMANDANTE E.C.C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.057.053.

APODERADO JUDICIAL Z.H., abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 108.324.

DEMANDADA BICEY RUIZ, venezolana y mayor de edad.

DEFENSOR JUDICIAL J.R.L., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.079.

MOTIVO DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE.

SENTENCIA DEFINITIVA.

CONOCIENDO EN ALZADA del Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

Juez, Abg. H.S.L..

Han subido las presentes actuaciones judiciales, a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en virtud a la apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la parte actora abogada Z.H., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, de fecha 29 de Enero del 2007, por el Tribunal A quo, la cual fue declarada con lugar la cuestión previa de la falta de cualidad e interés para sostener el presente juicio y sin lugar la acción de desalojo de inmueble interpuesta por la parte actora.

Alega parte actora ser propietaria de una vivienda ubicada en la Urbanización La Comunidad, sector 01, vereda 10, casa N° 06, de esta ciudad de Guanare, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 13/03/2001, bajo el N° 62, tomo 16, el cual anexa marcado “A” (folio 2 y 3). Igualmente alega que en abril del 2003, celebró contrato verbal con la ciudadana O.L., de arrendamiento sobre la referida vivienda, el cual venció el mes de agosto del 2004, posteriormente en el mes de septiembre manifiesta que celebró contrato de la misma vivienda con la hija de la ciudadana O.L., la ciudadana Bicey Ruiz, cuyo canon de arrendamiento desde septiembre hasta enero del 2005, fue de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales y a partir de febrero del 2005, fue de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, los cuales debe pagar la arrendataria los últimos de cada mes por mensualidades vencidas.

Aduce la demandante que la ciudadana Bicey Ruiz, no ha cancelado las mensualidades correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del año 2006, incumpliendo así con la obligación de canelar puntualmente el canon de arrendamiento, a pesar de haber hecho las diligencias pertinentes, es por lo que demanda por desalojo de inmueble a la referida ciudadana, de conformidad con el Artículo 34 literal A de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, o en su defecto sea obligada a cancelas los cánones de arrendamiento vencidos. Igualmente solicita que el Tribunal decrete medida de secuestro sobre de la cosa arrendada y se ordene el depósito de la misma en su persona, fundamenta la presente demanda en el Capítulo I, Titulo IV de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Estima la presente demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00).

Admitida la demanda, se ordenó la citación de la demandada, quien no pudo ser citada personalmente, por lo cual la parte actora solicitó la citación por cartel y fue acorado, librándose los mismos. Posteriormente comparece por ante el Tribunal a quo el abogado J.R.L. y solicita que se le designe como defensor judicial de la parte demandada, el Tribunal lo conviene, quien juro cumplir con las obligaciones inherentes al cargo, fue citado en fecha 14/11/2006, y dio contestación a la demanda el día 16/11/2006, en los siguientes términos:

Opone la falta de cualidad de la querellada, por cuanto el contrato de arrendamiento fue celebrado entre quien acciona y la identificada ciudadana O.L., por lo que en caso de insolvencia arrendanticia era contra la referida inquilina que se debía proponer la querella de desalojo, por tal efecto, su defendida no es no ha sido arrendataria del inmueble propiedad de la demandante, y por consiguiente, no tiene obligaciones inquilinarias con quien acciona, por otro lado la demandante no trae a juicio ningún elemento que constituya una presunción de la existencia de un vínculo contractual arrendaticio. Por otro lado, niega, y rechaza que su defendida y la demandante hayan celebrado un contrato de arrendamiento en el mes de septiembre del 2004. Niega y rechaza por no haberse celebrado el contrato de arrendamiento con la demandante, que se haya pactado un canon inicial de Bs. 70.000 y luego uno de Bs. 100.000 a pagarse los días últimos de cada mes. Niega y rechaza, estar insolvente con cuotas de arrendamiento. Ambas partes promovieron escrito de pruebas.

De esta manera quedo trabada la presente litis.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

Efectuado el planteamiento del problema judicial suscitado entre la parte actora y demandada, en referencia a que ésta última al momento de contestar la demanda alegó como defensa de fondo su falta de cualidad para sostener la presente causa, ya que no tiene relación arrendaticia con la demandante, sino que esa relación es con la ciudadana O.L., y a los fines de garantizarles la tutela judicial efectiva y el debido proceso a las parte integrantes de esta relación procesal, debe este sentenciador decidir como punto previo a la sentencia definitiva esa defensa alegada, no obstante también se debe efectuar algunas consideraciones sobe la cualidad, la cual ha sido suficientemente analizada por nuestro procesalista L.L. y el Doctor Rengel Romberg, quienes señalan, que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes y que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.

La Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20/11/2003, estableció lo siguiente…

…“ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso”…

No se puede confundir el derecho que tienen las partes para plantear e interponer una demanda judicial por ante los órganos de administración de justicia, derecho de petición, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través d una pretensión del actor y las defensas y excepciones opuestas por la parte demandada y cuya titularidad debe ser resuelta en la sentencia de mérito.

En este orden de ideas, el Tribunal observa que la pretensión ejercida por la demandante esta enmarcada en que en el mes de abril del año 2003, había celebrado un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana O.L., a quien le había arrendado una vivienda ubicada en la Urbanización la Comunidad, y que este contrato termino en el mes de agosto del 2004, posteriormente en el mes de septiembre del 2004, celebra un contrato de arrendamiento de esa misma vivienda con su hija ciudadana Bicey Ruiz, donde se estableció un canon por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) y a apartir de febrero del 2005, se estableció la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, los cuales debería ser pagado los últimos de cada mes por mensualidades vencidas y ésta ha incumplido con ese pago lo meses de mayo, junio y julio del corriente año, hecho éste que es negado por la demandada alegando como defensa de fondo su falta de cualidad, es decir, su falta de legitimidad para estar en la presente causa, en el sentido, de que no tienen ninguna relación arrendaticia con la accionante y al no tener esa relaciones jurídicas no tiene ninguna obligación.

Como se puede apreciar, nos encontramos frente a una pretensión de desalojo, enmarcada dentro de los supuestos legales que se encuentra desarrollado en el Artículo 34 ordinal literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece:

…“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”…

Esta norma se aplica en caso de que haya morosidad del arrendatario y se requiere que las pensiones insolutas se corresponda a mensualidades consecutivas, pero en el presente caso, por cuanto nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento verbal que es permitido por la ley, teniendo la carga probatoria para demostrar la existencia de ese contrato la accionante, quien promovió como medio probatorio la prueba testimonial, la cual es idónea para demostrar la relación arrendaticia.

El día 28/11/2006, declaró por ante el Tribunal de la causa la ciudadana Sorellys del C.D., quien tiene la profesión de estudiante, 35 años de edad, y se encuentra domiciliada en la Comunidad Nueva, Sector Uno, Casa N° 20, de esta ciudad de Guanare, deponiendo que conoce a la ciudadana E.C., O.L. y Bicey Ruiz, que la ciudadana E.C., le alquiló a la ciudadana O.L., en la Urbanización La Comunidad Sector Uno, vereda 10, desde el mes de abril del 2003, hasta agosto 2004, y que posteriormente E.C., le arrendó esa vivienda a la ciudadana Bicey Ruiz y que continuaron viviendo en la misma, la madre O.L., y su hija Bicey Ruiz, que ésta última era la que pagaba e canon de arrendamiento y era la inquilina, pero que no paga desde el mes de mayo apara acá, y le consta todo lo declarado porque vive en frente y le consta todo lo referente al caso, porque las conozco a todas ellas.

En esa misma fecha, declaró por ante el Tribunal de la causa la ciudadana Francimar del Valle Delgado, quien es estudiante de 25 años de edad, y domiciliado en la Urbanización F.T., declarando que conoce a E.C. y de vista a O.L. y Bicey Ruiz, que con la primera E.C. le alquiló la vivienda ubicada en la Urbanización La Comunidad, y posteriormente se la alquiló a Bicey Ruiz, que ambas viven en la citada vivienda y que el conoce que se celebró ese contrato de arrendamiento entre E.C. y Bicey Ruiz, porque es amigo del hijo de ella, y compañero de clases y que en ciertas oportunidades se trasladaron a la casa o al sitio donde ella trabajaba a entregar los recibos a nombre de la hija, y que le consta todo lo declarado porque cerca de la casa habita un familiar suyo y siempre esta en constante relación con ellos y le cuentan el problema que están pasando.

De conformidad con el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal aprecia las declaraciones de estos dos testigos por ser contestes en las mismas, y por merecerle confianza en sus dichos, ya que la primera testigo es una ciudadana mayor de treinta años, por lo cual tiene madurez mental y además esta domiciliada en la Comunidad Nueva, precisamente frente al inmueble objeto de la controversia, por lo cual ha quedado demostrado que la ciudadana E.C. le había alquilado ese inmueble, en primer lugar a la ciudadana O.L., desde el mes de abril hasta agosto del 2004, y posteriormente le alquiló o arrendó a la hija de ésta ciudadana Bicey Ruiz, quienes conviven en el inmueble que fue objeto de la relación arrendaticia, y al tener esta cualidad de arrendataria nace una relación jurídica, que viene dada por un vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario, y surge una serie de obligaciones para ambas partes por establecerlo los Artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil. Por lo tanto, la parte demandada si tiene cualidad pasiva para sostener la presente causa motivado de la existencia del contrato de arrendamiento que fue realizado en forma verbal, el cual tiene como finalidad usar y gozar debiendo pagar una contrapartida, es decir, un canon de arrendamiento por el uso del inmueble. Así se decide.

Establecida la legitimación pasiva que tiene la demandada para sostener la presente causa, debe este órgano jurisdiccional decidir la procedencia o improcedencia de la demanda de desalojo del inmueble que incuo la parte actora, y donde le imputa a la parte demandada la falta de pago de dos mensualidades vencidas, a tales efectos, la parte demandada consignó un documento emanado de la Dirección de Inquilinato, de fecha 28/08/2006, donde el consultor jurídico de esa entidad deja constancia que la ciudadana O.L. no pudo concurrir a esa entidad a los fines de llegar a un acuerdo amistoso en referencia al inmueble, donde no aparece por ningún lado el nombre de la ciudadana E.C.G., por lo cual carece de valor probatorio ese instrumento, porque no aporta ningún elemento probatorio sobre los hechos controvertidos, igual suerte corre la boleta de citación que cursa al folio 53 del expediente, porque la misma no aporta ningún elemento probatorio de los hechos discutidos, todo lo contrario podría dar lugar a un fraude procesal, porque la ciudadana O.L., no tiene la cualidad de arrendataria porque ha quedado suficientemente demostrado que tal condición la tiene es la ciudadana Bicey Ruiz.

La parte actora acompañó un legajo de documento referido a la consignación de un canon de arrendamiento, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) efectuado por la ciudadana O.L. del inmueble propiedad de la demandante, consignando el mes de agosto del 2006, el Tribunal no aprecia estas documentales, en primer lugar ésta ciudadana no tiene la condición de arrendataria, porque la propia ley de arrendamiento en el Artículo 56, establece quienes son las personas que deben efectuar la consignación y ella no tiene la condición de arrendatario, porque para esa fecha ya se había extinguido la misma, por otro lado, la consignación la está realizando el 18/09/2006, cuando ya habían transcurrido los quince días que tenía la ciudadana Bicey Ruiz, para efectuar esa consignación conforme al Artículo 51 de la citada ley, pero además la misma no es oponible a la parte actora, porque ésta reclama los meses de mayo, junio y julio del 2006, y la parte demandada tiene la carga probatoria de demostrar que esa obligación se extinguió mediante el pago de los cánones de arrendamiento, porque al momento de contestar la demanda, negó la celebración del contrato, negó la insolvencia de las cuotas de arrendamiento y al haberse negado que se encontraba insolvente debe traer a los autos los recibos de pagos y al no hacerlo corre con las consecuencias desfavorables de esa inactividad, es decir, que queda demostrado que la demandada no canceló los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio y julio, dando lugar a la procedencia de la presente pretensión de desalojo del inmueble. Así se resuelve.

La parte demandada promovió la prueba de informe, en referencia a que se oficiara a la Oficina de Inquilinato del Municipio Guanare, para que informara si la ciudadana E.C.G., había solicitado actuaciones en referencia al inmueble objeto de la presente controversia, la misma se admitió y el 12/12/2006, el asesor jurídico de inquilinato informó que la ciudadana E.C., había solicitado la citación de O.L. y Bicey Ruiz, quienes eran arrendataria de un inmueble ubicado en la Urbanización la Comunidad, acompañando una serie de certificaciones médicas que no guardan relación con la controversia, pero existe una correspondencia de fecha 04/06/2003, le dio una oferta de venta a O.L., demostrando que ésta fue inquilina para esa fecha de ese inmueble, que la parte actora alega en la demanda que esa relación arrendaticia terminó en el mes de agosto del 2004, y además con el oficio que envió el asesor de inquilinato evidencia que la arrendataria es Bicey Ruiz, que en ningún momento pudo ser notificada por el funcionario de esa institución, lo que demuestra que la parte actora ha afirmado en la demanda y así quedo demostrado, que la arrendataria de inmueble es Bicey Ruiz, y ésta se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio del 2006, estimado cada uno en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), resultando procedente la falta de pago de esas mensualidades, por lo que el supuesto de hecho del Artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se encuentra cumplido y probado en la presente causa, por lo que hace procedente la pretensión de desalojo en contra de la demandada. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) CON LUGAR la apelación y la pretensión de desalojo incoado por la ciudadana E.C.C.G. en contra de la ciudadana Bicey Ruiz, fundamentada en el Artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia, se ordena el desalojo del inmueble, y debe entregarse libre de personas y bienes el inmueble consistente en una vivienda ubicada en la Urbanización La Comunidad, sector 01, vereda 10, casa N° 06 de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, cuyos linderos son los siguiente: Norte: Vivienda N° 08 de la vereda N° 10; Sur: Vivienda N° 4 de la vereda N° 10; Este: Vivienda N° 5 de la vereda N° 12 y Oeste: Vereda N° 10. 2) SE CONDENA a pagar las pensiones o cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de Mayo consecutivamente a Diciembre del 2006, Enero y Febrero del 2007, y los que se sigan causando hasta la ejecutoria de este fallo, cada mes estimado en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00). 3) SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este primer Circuito Judicial, de fecha 29/01/2007. 4) NO DA LUGAR A LA PRORROGA LEGAL, por cuanto la parte demandada arrendataria se encuentra incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales, todo de conformidad con el Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento.

No hay condenatoria en costas de la parte demandada, en virtud a la revocatoria del fallo del Tribunal A quo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los seis días del mes de febrero del año dos mil siete (06/03/2007). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M..

El Secretario,

Abg. F.J.P.R..

En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:10 p.m.

Conste,