Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 15 de Junio de 2011

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano C.E.A.C., debidamente asistido por la Abogada I.B.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 7.186, contra la sentencia dictada en fecha 13 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara entre otras cosas con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la Ley.

Recibido el expediente en fecha 26 de mayo de 2011, se fijó mediante auto de fecha 27 de ese mismo mes y año, el décimo día para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia se procede a hacer bajo las consideraciones que serán explicas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE ACTORA:

La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que en fecha 16 de octubre de 2004, suscribió con la Sociedad Mercantil PROIEPSA INMUEBLES, S.A, un contrato de arrendamiento, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 73, ubicado en el piso siete (7) del Edificio denominado residencia “Los Jabillos”, y el estacionamiento No. 73, ubicado en la Ruta uno de la Urbanización La Morita, Municipio Los Salías, San Antonio de los Altos, Estado Miranda.

Que según se evidencia en la CLAUSULA PRIMERA del contrato, el mencionado inmueble tiene un área aproximada de noventa y tres metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (93.96 M2) y consta de las siguientes dependencias: recibo comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, cocina, lavadero, balcón y tres (3) closet; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación, caja de ascensores y apartamento N° 72; SUR: fachada Sur de edificio; ESTE: fachada este del Edificio, y OESTE: caja de ascensores y apartamento N° 74, según se puede constatar en documento de propiedad registrado ante el registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 42, tomo 14, Protocolo Primero, de fecha 09 de marzo de 1987.

Que en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento se estableció como plazo de duración UN (1) año fijo “…contado a partir del día de su firma…” y su firma fue el 16 de julio del año 2004, y terminó el 16 de julio de 2005. Que en esa fecha comenzó de pleno derecho la prorroga legal por seis (6) meses, establecida en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliario, venciéndose dicha prorroga el 16 de enero del 2006, y por cuanto continuó como arrendatario y la administradora lo aceptó, el contrato de arrendamiento se recondujo, y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Que considerando en relación al contenido de la Cláusula Tercera, donde se estipuló que “…y sin que en forma alguna se pueda operar la tácita reconducción…” renuncia que es nula, por cuanto la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil es una norma de orden público, por ende no puede ser relajado dispuesta por las partes, en concordancia con el artículo 7 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

Que durante treinta y tres (33) meses, disfrutó del inmueble sin ninguna clase de perturbaciones por parte de la arrendadora, pagando puntualmente los cánones de arrendamiento.

Que en el mes de mayo de 2007, la ciudadana R.A.G.D.G., le informó verbalmente que el inmueble había sido vendido, y que el nuevo propietario se rehusaba a aceptar el pago y exigía la inmediata desocupación del mismo, por lo que comenzó a consignar los pagos puntualmente ante el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, según el expediente signado con el No. D-2007-022.

Que en el mes de julio de 2007, la conserje del edificio le entregó un telegrama recibido por ella, donde se lee; copiado textualmente: “Urgente C.E.A.C., Ruta 1 Urb. La Morita Edf. Los Jabillos Piso 7 Apto 73 San Antonio de los altos, Se le notifica desde hoy su nueva arrendadora es S.J.L. CI 21132798 según documento de cesión de derechos de esta misma fecha otorgado a la misma por Proiepsa Inmuebles S.A, S.J.”.

Que en agosto del presente año se le acercó en los pasillos del edificio, la ciudadana S.J., en forma violenta, grosera y agresiva, exigiendo la inmediata desocupación del apartamento, y eso lo obligó a formular la respectiva denuncia ante el Departamento de Relaciones con la Comunidad, del Instituto Autónomo de Policía Municipal del Municipio Los Salías, y el día 23 de agosto de 2007, suscribieron un Acta compromiso de no agresión.

Que ante esta situación se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salías y constató que efectivamente los propietarios del inmueble que ocupa como arrendatario, vendieron el apartamento por medio de una apoderada, señala también, que como arrendatario ha cumplido con los dos (2) requisitos establecidos en el artículo 42 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, para ser titular del Derecho de Preferencia Ofertiva, en virtud de que tengo más de dos (2) años como arrendatario y se encuentra solvente el pago de los cánones de arrendamiento.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.600 y 1.357 del Código Civil; 42, 43, 44, 46, 47, 48 del Decreto con Fuerza de ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en virtud de lo expuesto demanda a los ciudadanos F.R.S.V., Z.C.T.D.S. y a la ciudadana S.J.L., por: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para subrogarse en la venta hecha por los ciudadanos mencionados, en iguales condiciones a la tercera mencionada, pagando a los vendedores de contado.

PARTE DEMANDADA:

De conformidad con el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se suspendiera la causa hasta tanto se citara a BANESCO BANCO UNIVERSAL, SOCIEDAD MERCANTIL, domiciliada en Bello Monte, Av. M.Á., Distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas, debidamente registrada ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 13 de junio de 1977, bajo el N° 1, tomo 16-A.

Que se reserva de conformidad con el artículo 387 del Código de Procedimiento Civil, la acción de saneamiento o garantía contra los vendedores del inmueble ciudadanos: F.R.S.V. y Z.C.T.D.S.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la Caducidad de la acción propuesta, por cuanto la notificación ciertamente como institución viene dada para asegurar que el inquilino retrayente conozca a tiempo de la negociación de venta que le afecta, que no se ha violado en forma alguna en este procedimiento ya que dicho por el actor en su libelo de demanda fue informado de la venta en el mes de mayo de 2007, por la apoderada de los vendedores, que en el mes de julio 2007, recibió el telegrama informándosele de la operación de venta , lo cual convalida, acepta y corrobora con depósito en el Tribunal, a nombre de la ciudadana S.J.L..

Que el actor manifestó que debido a inconvenientes personales con la ciudadana S.J., verificó si era cierta la venta efectuada en fecha 23 de agosto de 2007.

Que entre las fecha 08 noviembre de 2006 y 15 de marzo de 2007, el actor, quien aduce no estar en conocimiento de la venta permitió la entrada a peritos, arquitectos, la compradora, entre otros, colaborando con la compradora a la obtención de su crédito hipotecario actuando todos de buena fe hasta dicha fecha.

Que el actor dejó libre su posibilidad de adquirir el inmueble desde la notificación que se hiciera en fecha 20 de abril del 2006, lo cual no manifestó ser positiva en el plazo de 30 días desde dicha fecha.

Que por cuanto el actor alegó la omisión de la notificación debida, el lapso de caducidad de 40 días continuos, partiendo de cada una de las fechas mencionadas se encuentra cumplido.

Negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la parte actora, por cuanto no es cierto que el ciudadano C.A., no estaba enterado de la venta desde el mes de abril de 2006; no es cierto que se le vulnerara el derecho de poder adquirir el inmueble al actor; no es cierto que se encuentre en duda alguna sus derechos de contrato a tiempo determinado tal como lo explica en los hechos de la demanda; no es cierto que se enterara en fecha 23 de agosto de 2007, de la venta efectuada por cuanto sus dicho y hechos la realidad es que lo conoce desde principios del mes de mayo. Que por todas las razones solicita se declare sin lugar la solicitud de RETRACTO LEGAL del demandado.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA

Junto con el libelo de la demanda la parte actora consigno los siguientes medios de pruebas:

Contrato de arrendamiento en original marcado con la letra “A”

• Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble inscrito en el Registro Publico del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda identificado bajo en Nro. 42, tomo 14, protocolo 1, de fecha 09 de marzo de 1987, marcado con letra “B”.

• Recibos originales de pago de arrendamiento emitidos por PROIESA Inmuebles S.A., marcado con letra “C”.

• Constancias Originales de las consignaciones hechas en el Juzgado de Municipio del Municipio los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, marcados con letra “D”.

• Telegrama Original marcado con letra “F”.

• Copia Certificada de documento de venta inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo la matricula 07P01T08, Nro. 44, marcado con la letra “G”.

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 04 de diciembre de 2007, donde reprodujo el mérito favorable de los autos y ratificó las siguientes documentales:

Marcado con letra “A”, carta dirigida al ciudadano C.A..

Anexa marcado con letra “B”, y constante de Nueve (09) folios útiles la sentencia 802-05, del 20 de mayo de 2005, por el Tribunal Supremo de Justicia sala de Casación Civil.

Promovió documental contenida en el documento Publico, de fecha 15 de marzo de 2007, protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Documento privado constituido por carta de fecha 20 de abril de 2006, emanada de PROIEPSA INMUEBLES S.A., la cual fue opuesta en la cual fue opuesta la contestación de la demanda.

Promovió Documento Publico constituido por C.d.D. de fecha 06 de Diciembre de 2007, emanada del Instituto Autónomo de Policía Municipal del Municipio Los Salías del Estado Miranda.

Documento Privado constituido por M.D., de fecha 06 de marzo de 2007, emanada del Arquitecto A.A..

Documento Publico constituido por Copias Certificadas del expediente D-2007-022, del Juzgado de municipio del Municipio los Salías de esta Circunscripción Judicial.

De las Testimoniales:

Testimonial del Arquitecto A.A.d.P., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-6.871.567.

Testimonial del ciudadano M.S.G.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-9840.113.

Promovió se solicitara la prueba de informes a BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A, a los fines de que informen si en el expediente de credito NRO. 763243, del 2006-2007 y si consta avaluó realizado por los ciudadanos J.P. y A.D., adscritos al Departamento de Avalúos de dicha entidad Bancaria.

Solicitó se oficie a SUDEBAN a los fines de que informe si el ciudadano C.A.C., disponía de la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES (180.000.000,00), por lo que solicitan los cortes bancarios de todos los bancos suscritos al sistema Nacional.

Promovió la prueba de POSICIONES JURADAS, para lo cual solicitó se citara al ciudadano C.E.A.C., a los fines de que bajo juramento conteste las posiciones juradas que se le impongan.

Promovió la prueba de reconocimiento de firma en la persona del arquitecto A.A.D.P., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-6.871.567, así como de la ciudadana A.P., venezolana, detective Nro. LS-074, adscrita al Departamento de Relaciones con la Comunidad de la Policía Municipal del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Promovió la testimonial de la ciudadana R.A.G.d.G., venezolana, titular de la cedula de identidad Nro. V-4.355.144.

Promueve la prueba de reproducción visual, de los mensajes de texto enviados al No. Telefónico 0414.320.6382, en el cual se pueden leer las transcripciones que se anexan marcadas con letra “D”.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 13 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con Sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“En el caso subjudice, el retracto legal arrendaticio lo ejerce la accionante porque aduce que se efectuó la venta a la ciudadana S.J. sin habérsele ofrecido en venta el inmueble, así como tampoco se le notificó dicha enajenación en la forma prevista en la ley; expresa en su libelo que “(…) en el mes de mayo de 2007, la ciudadana R.A.G.D.G. me informó verbalmente que el inmueble había sido vendido, y que el nuevo propietario se rehusaba a aceptar el pago, y exigía la inmediata desocupación del mismo, por lo que comencé a consignar los pagos puntualmente por ante el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salías, del Estado Miranda (…)”.

En contradicción a la acción interpuesta y a los fines de desvirtuar los argumentos esgrimidos en el libelo de demanda, la representación judicial de la codemandada S.J., arguye en su escrito de oposición de cuestiones previas y Contestación a la demanda, que operó la caducidad de la acción, por cuanto la misma debió ser interpuesta dentro de los 40 días siguientes, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.547 del Código Civil.

Vistos los argumentos y defensas de las partes, se hace pertinente puntualizar lo siguiente: en efecto quedó plenamente demostrado en autos que la accionante tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado y efectuada a la ciudadana S.J., pero a la misma no le fue notificada dicha enajenación en la forma autentica tal como lo preceptúa el Articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto nacía a favor de la parte actora el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, pero el mismo debía ejercerse ante el órgano jurisdiccional competente dentro del término perentorio establecido en el Artículo 1.547 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

(Resaltado de quien suscribe)

De una revisión minuciosa de las actas del proceso tenemos que, expone el accionante que en el mes de mayo de 2007 le fue notificado en forma verbal la enajenación del inmueble que tiene arrendado, por lo cual procedió a partir de ese mismo mes, a realizar las consignaciones arrendaticias por ante el Tribunal de Municipio competente a favor de la nueva propietaria, pero no es sino hasta el día 22 de septiembre de 2007 cuando interpone acción por ante el Tribunal de Primera Instancia correspondiente, visto lo antes dicho se hace procedente analizar si la acción fue ejercida dentro del tiempo hábil para ello o la acción se encontraba caduca.

En cuanto a la Caducidad nuestro más alto Tribunal ha dejado sentado en diversas sentencias, lo siguiente:

…1.- La > es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la > de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley. Sobre esta institución jurídica, se ha pronunciado en anteriores oportunidades señalando lo siguiente:

…Omissis… una acción que ha caducado es una acción que no existe y que no debe ser discutida en juicio, pues la demostración de haberse vencido el término hace lógicamente innecesario un debate en juicio sobre el fondo de la cuestión propuesta.

La > implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer la acción por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquélla.

(Sentencia de esta Sala Político Administrativa, registrada bajo el No. 15, de fecha 17 de enero de 1996, dictada en el expediente No. 10.393).

Preciso es advertir que la figura aludida precedentemente es la > ex lege, es decir, la que ha sido determinada por el legislador, y que debe distinguirse de aquélla que es producto del acuerdo entre las partes.

En efecto, el hecho de que la > sea determinada por ley, en principio no es óbice para que las partes convengan el establecimiento de un lapso de > en determinadas materias, en tanto que tal proceder esté permitido por el legislador.

Asimismo, la doctrina contiene valiosos aportes respecto de la > contractual y su oportunidad para ser opuesta y decidida:

“Entre ellos, es oportuno citar la opinión del Ex-Magistrado Pedro Alid Zoppi, quien ha sostenido;

…que ahora la > , que puede hacer valer como cuestión previa, es la prevista expresamente por la ley, pero no la llamada ‘> contractual’, pues se agregó la frase ‘establecida en la ley’, de modo que la contractual es ahora una defensa de fondo. Nuestra jurisprudencia había admitido la posibilidad de una > contractual, pero siempre alegable como excepción y nunca posteriormente.

6. Ahora está claro que la > –aun legal- tiene que hacerse exclusivamente como cuestión previa o al contestar, de modo que no se admitirá lo que se invoque posteriormente (argumentos de los artículos 347, 348 y 361)

. (Alid Zoppi, Pedro. Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal. Valencia, Vadell Hermanos Editores, 3° Reimpresión, 1993, p. 19).

En igual sentido, M.A.M. y C.E.A.S., han indicado:

... Cuando el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece que una de las cuestiones previas que se puede invocar es la > de la acción establecida en la ley, ello simplemente significa que la > legal puede oponerse como cuestión previa, y que la > contractual no puede oponerse como cuestión previa, sino como defensa de fondo. Esta limitación es lógica, pues el estudio de si operó o no la > contractual, requiere un análisis del contrato, que se puede confundir con las demás defensas de fondo; por lo que el legislador consideró que debía oponerse junto con éstas

. (Acedo Mendoza, Manuel y Acedo Sucre, C.E.. Temas Sobre Derecho de Seguros. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana, Colección Estudios Jurídicos N° 68, 1998, pp. 206 y 207).

Asimismo, el Ex−Magistrado Román J. Duque Corredor ha sostenido:

En este punto cabe que nos preguntemos si puede oponerse la cuestión previa cuando la > es contractual y no legal. La > contractual no puede ser objeto de cuestión previa. En mi criterio, sólo cabe promover la > contractual como una defensa perentoria, de acuerdo a lo previsto en el artículo 361. En efecto, sería otra defensa más en contra del mérito principal del asunto, que evitaría la discusión acerca de la procedencia o no de la cuestión previa

. (Duque Corredor, R.J.A. sobre el Procedimiento Civil Ordinario. Caracas, Ediciones Fundación Projusticia, Colección Manuales de Derecho, 2° Edición, 2000, p. 215).

Y en consonancia con ello, el Magistrado Pedro Rondón Haaz, puntualiza lo siguiente:

... Para finalizar, unas brevísimas reflexiones de orden procesal sobre la > . Tanto en el Código de Procedimiento Civil derogado como en el vigente, el Código de Procedimiento Civil de 1987, la > aparece ubicada dentro de las ahora llamadas cuestiones previas. En el Código de Procedimiento Civil vigente a partir de 1916 se le situó dentro de las llamadas, y recordadas, excepciones de inadmisibilidad, tal como puede apreciarse en el artículo 257, ordinal cuarto, de dicho Código. Ahora en el Código de Procedimiento Civil aprobado y vigente desde 1987, al desaparecer las excepciones dilatorias y de inadmisibilidad, la > tiene ubicación dentro de las cuestiones previas establecidas en el artículo 346, ordinal 9 (sic), de la ley procesal última citada, pero con una diferencia, extremadamente importante, respecto del Código derogado, pues, mientras éste se refería a la > de la acción, sin atender a la fuente de dicha > , el Código de Procedimiento Civil que nos rige incluye como cuestión previa, “la > de la acción consagrada en la ley”; ello, a nuestro modo de pensar y entender, significa no sólo que la > afincada en fuente extralegal, como lo es el contrato, no puede ser alegada como cuestión previa con perspectivas de éxito en estrados, sino, igualmente, que la > afincada en el contrato, tal como ocurre en Venezuela... es una defensa de fondo, que sólo puede ser opuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda, entendido este acto del proceso de la novísima manera que ahora establece el vigente Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 346 y . (Pedro Rondón Haaz. El Procedimiento de Reclamo ante los Aseguradores. Derecho y Seguros. XIII Jornadas J.M D.E. en homenaje al XXV Aniversario de Occidental L.A. (…)”

…omissis…

Aplicando los conceptos transcritos tenemos que: encontrándose en conocimiento el arrendatario, ciudadano C.A., que había sido enajenado el inmueble arrendado, tal como le fue comunicado en el mes de mayo de 2007 y, siendo que consta en autos, en copia certificada documento público Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de marzo de 2007, mediante el cual la ciudadana G.T.R.D.T. actuando en nombre y representación de los ciudadanos F.R.S. y Z.C.T.D.S.d. en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana S.J.L. un inmueble distinguido con el N° 73 de la séptima planta del Edificio LOS JABILLOS, ubicado en l Ruta Uno de la Urbanización La Morita, Municipio Los Salias del Estado Miranda; inmueble éste coincidente con el arrendado al accionante en este expediente, por tanto, de conformidad con lo dispuesto en los dispositivos legales trascritos supra y, en virtud de la Publicidad Registral, , el arrendatario tenía 40 días para ejercer el retracto legal arrendaticio y no haciéndolo en tiempo hábil queda extinto su derecho en virtud del transcurso del tiempo, por todo lo antes dicho es irremisible para quien la presente causa resuelve declarar Caducidad de la Acción y, en consecuencia de ello Con Lugar la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 10° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la codemandada S.J., tal como se hará en el Dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, la declaratoria Con Lugar de la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 10° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, trae como consecuencia que la demanda sea desechada y extinguida la causa, por tanto, vista la declaratoria anterior, mediante la cual se declara procedente la caducidad de la acción, resulta inoficioso para este Tribunal ingresar al análisis de los demás alegatos aducidos por las partes, dado el efecto extintivo de la declaratoria con lugar de la antes dicha Cuestión Previa. Y Así se Decide.

(Fin de la cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado en fecha 16 de mayo de 2011, compareció el Abogado C.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 147.594, actuando en su propio nombre y representación en su carácter de parte demandante, quien alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que en fecha 15 de marzo de 2007, los codemandados ciudadanos F.R.S.V. y Z.C.T.D.S., venezolanos, titulares de las cedulas de identidades Nos. V-5.451.103 y V-5.450.824, respectivamente, vendieron sin notificarle tal y como se establece en el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el sentenciador no aplico la normativa vigente para la fecha si no que sentencio, razono y aplico las normas derogadas hace 12 años por el decreto vigente tal y como se establece en su articulo 93.

Que en la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que se iniciara en fecha 27 de septiembre de 2007, se debió aplicar el articulo 47 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece las formalidades para que el adquiriente notifique al arrendatario a los fines de comenzar a contar los cuarenta días para ejercer su derecho al Retracto Legal Arrendaticio.

Que en el presente caso no operó la caducidad declarada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda a razón de que el arrendatario no fue notificado de la venta del inmueble por lo tanto no nació el derecho para ejercer el Retracto Legal.

Que el A quo mencionó algunos artículos del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo no los aplica en su decisión.

Que por el contrario hace una mezcla de consideraciones inexplicables y las cuales se encuentran totalmente derogadas.

Que la recurrida sentencia lesiona sus derechos a la Defensa y al un Debido Proceso y en conclusión a la Tutela Judicial efectiva.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe –como se señalara anteriormente- a impugnar la decisión dictada en fecha 13 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara entre otras cosas con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la Ley.

Para resolver se observa:

Antes de cualquier consideración respecto de la decisión recurrida, quien decide estima pertinente previamente establecer que, conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se considera como una defensa que no se refiere a la pretensión -conocimiento de fondo- ni produce por parte del juez un examen del litigio para determinar si la acoge o la rechaza, ya que ésta es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de la controversia, sino a impedir la entrada de la acción contenida en la demanda, como consecuencia de su caducidad. Por ello el juez al declararla con lugar, con fundamento en las pruebas vinculantes -la cuestión previa en este caso- la demanda queda desechada y extinguido el proceso, sin estar sujeto al conocimiento del fondo y, por consiguiente, a lo que dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los artículos 43 y 47 lo siguiente:

Artículo 43. “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

De los artículos transcritos ut supra pueden colegirse como requisito de temporalidad para ejercer la acción de retracto, el lapso de cuarenta (40) días de calendario siguientes a la notificación cierta que de la negociación debe hacerse, constando que efectivamente, tal como lo acotara el actor, tuvo conocimiento en el mes de mayo de 2007, al habérselo informado de forma verbal la ciudadana R.A.G.D.G., todo lo cual fue ratificado mediante un telegrama de que se le entregó en el mes de julio de ese año, por lo que, al haberse interpuesto la presente demanda el 27 de septiembre de 2007, resulta lógico concluir que, transcurrió en demasía el lapso fatal de caducidad de cuarenta días (40), ello tomando como fecha cierta el mes de mayo de 2007, fecha en la cual manifestó haber tenido conocimiento.

No obstante lo anterior, como quiera que lo manifestado por el actor presenta dudas y ambigüedades con relación a la fecha cierta en la cual tuvo conocimiento, considera quien decide aplicable el dispositivo contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, en lo atinente al lapso de caducidad de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, siendo que en el caso de autos el acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad se verificó el 15 de marzo de 2007, tal como consta de documento protocolizado ante la oficina de registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, que se acompañara en copia certificada al libelo de demanda, marcado con la letra “G” (Ver f. 66 al 74 pieza I).

Cabe señalar que si bien dicha prueba fue aportada por la parte actora, opera el principio de la comunidad de la prueba según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo, por lo cual sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su aportante o promovente pueda desistir de ella, una vez evacuada o producida. La Casación Venezolana en sentencia de muy vieja data señaló que dicho principio tenía su “justificación jurídica en que, como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado” (Ramírez y Garay, Pág. 333, Tomo XXIII).

El principio de Comunidad de la Prueba posee tres características: a) Toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para dicho proceso, sin que importe quien la haya promovido; b) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso; y c) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ellas, pues el mérito y la convicción que de ella dimana es independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del Juzgador. En consecuencia esta Alzada le confiere a dicha documental todo el valor probatorio que de ellas emanan tal y como fue analizada con anterioridad. Y ASÍ SE DECIDE.

De tal manera que, ante la determinación de la fecha de notificación se hace procedente la aplicación analógica prevista en el único aparte del artículo 4 de la ley sustantiva Civil, en tanto y en cuanto al lapso de caducidad de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, aunado a la pacífica y consolidada jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia invocada por el A quo, debiendo en consecuencia declararse sin lugar el recurso de apelación ejercido, y como consecuencia de ello confirmar la decisión dictada el 13 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, bajo las consideraciones expuestas en este fallo, que declarara con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. ASI SE DECIDE.

Por ultimo, como quiera que la presente decisión se dicta en un procedimiento de retracto legal arrendaticio, cuyos sujetos intervinientes se encuentran tutelados bajo el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.668, en fecha 06 de mayo de 2011, el Tribunal deja expresa constancia que la pretensión aquí contenida en modo alguno comporta la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal. ASI SE ESTABLECE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: