Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Noviembre de 2008

Pasa este Tribunal a pronunciarse con respecto a los alegato de nulidad de la sentencia formulados por la parte recurrente, aduciendo que en el fallo objeto de revisión, se incurrió en el vicio de incongruencia negativa, al no haberse emitido pronunciamiento en relación a la violación en el contrato accionado a lo previsto en el numeral 7 del artículo 87 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, al haberse fijado obligaciones en dólares americanos, imputándole además de haber incurrido en el vicio de silencio de pruebas.

En cuanto al primer vicio denunciado, el numeral 5º del citado artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente lo siguiente:

…Toda sentencia debe contener: …

5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…

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Siendo ello así, cualquier vicio que atente contra este mandato está referido al dispositivo de la sentencia que debe contener una decisión expresa, positiva y precisa, la cual debe ser congruente con las pretensiones del demandante y con las defensas y excepciones deducidas por el demandado. Alegó la accionada que se incurrió en incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento –citra petita- esta regla, contiene el principio doctrinario de la “exhaustividad”, que obliga a los jueces a resolver todos y cada uno de los alegatos de las partes, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento. Tal principio de congruencia establece las obligatorias reglas de decidir sobre lo alegado y de decidir sobre todo lo alegado.

Así, afirma la accionada en este particular, que se omitió pronunciamiento en relación a la violación en el contrato accionado a lo previsto en el numeral 7 del artículo 87 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, al haberse fijado obligaciones en dólares americanos, no obstante lo anterior, se desprende del fallo recurrido que el juzgador de primera instancia desechó las indemnizaciones pretendidas en dicha moneda y acordó los pagos conforme a la regulación fijada por el órgano administrativo competente y en moneda de curso legal, argumentado el a quo “… No puede compartir este juzgador la tesis del demandado de que la prórroga legal no sea tal por el hecho de haberse documentado primeramente, y luego porque allí se hubiere pactado un canon de arrendamiento variable en dólares de los Estado Unidos de América…”. Lo antes expuesto, determina que no se omitió pronunciamiento con respecto a este aspecto indicado por la parte demandada, y así declara.

En lo atinente a lo alegado por la demandada respecto a la nulidad de la recurrida por supuestamente haber incurrido en el vicio de silencio de pruebas, se debe indicar lo siguiente:

El vicio de silencio de pruebas, aparece consagrado por la doctrina patria como falta de motivación en la sentencia, por lo que de presentarse el referido vicio, evidentemente se estaría transgrediendo lo que el numeral 4° del señalado artículo 243 eiusdem establece, y que obliga que toda sentencia debe contener:

…4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión…

El tratadista patrio, Dr. A. Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil”, segunda edición de marzo de 1992, Tomo II, página 299, expone lo siguiente:

…e) La sentencia debe contener los fundamentos en que se apoye.

Como se ha visto antes, con esta exigencia se protege a las partes contra lo arbitrario, para que la decisión del juez aparezca como el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa. No han de consistir los fundamentos en meras afirmaciones del juez, sino en las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo.

Como el poder del juez, al momento de su decisión, se encuentra vinculado al derecho (quaesto iuris), y a la certeza de los hechos (quastio facti), se sigue de aquí que la motivación del fallo ha de comprender ambas cuestiones, como expresamente lo exige el Art. 243, Ord. 4° C.P.C.

…(Omissis)…

En esta materia, lo que tiene valor como apreciación de las pruebas y de fundamentación congruente, no es la mera afirmación que haga el juez de haber apreciado y comparado las pruebas, sino el procedimiento lógico seguido en el análisis y en la utilización de los recaudos y demás elementos del proceso, labor que debe quedar relevada en el fallo…

…, …(Omissis)…, … Aun en este caso de pruebas consideradas estériles, ellas no pueden pasarse en silencio, ni ignorarse por el juez, desconociéndose así cual sea el criterio del sentenciador respecto a ellas, sino que éste debe expresar también el motivo de su determinación…

De igual forma, se debe señalar que existen dos categorías de vicios en las sentencias judiciales que, grosso modo se califican, unos, como errores in procecendo –respecto de los cuales cabe la declaratoria de nulidad de las sentencias que los contienen- y otros, como errores in indicando. Pues bien, esta última categoría se refiere a errores en que los jueces pueden incurrir al juzgar el mérito de la causa, o por ignorar el derecho, o por infringir la ley, o por no conocer bien los hechos fácticos, o por no haber valorado correctamente las pruebas, entre otras. La primera categoría de errores hace nula e inexistente la sentencia, como nuevamente se reitera. Pero, la segunda categoría de errores, lo que genera es la injusticia en la sentencia. Y, el motivo erróneo existente respecto a una incorrecta valoración probatoria que, en efecto, afecta el mérito de la causa generando una sentencia injusta o errónea, que sólo puede ser corregida mediante una nueva decisión en alzada o casación.

Ahora bien, siguiendo el hilo argumental del recurrente, esta superioridad procedió entonces a cotejar exhaustivamente el fallo recurrido, y pudo observar que no se materializó el delatado vicio de silencio de pruebas. En efecto, sí hubo una apreciación valorativa de las pruebas como se desprende especialmente de los folios 274 y 275 de la primera pieza del expediente, tomando en cuenta y valorando las que les sirvieron para dirimir el mérito de la controversia y desestimando las que consideró impertinentes, al no aportar ningún elemento probatorio al tema discutido indicando expresamente los folios donde cursaban las mismas, en consecuencia, el hecho de que tal apreciación valorativa resulte o no ajustada a derecho –error in indicando- en modo alguno constituye vicio de silencio de pruebas, sino un asunto que por vía de apelación debe ser resuelto y analizado al decidir el fondo de la presenta causa, motivo por el cual se declara improcedente el vicio de silencio de pruebas delatado por el recurrente en contra de la sentencia de primera instancia y, así se decide.

Despejado lo anterior, se pasa a dilucidar como punto previo la impugnación realizada por la parte demandada la estimación hecha por la parte actora en su reforma de la demanda, arguyendo que ésta no se ajusta a los parámetros establecidos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, ya que afirmó que como consecuencia de haberse suscrito el contrato de prórroga legal, la relación arrendaticia habida entre las partes se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, lo cual determina que conforme a dicha regla legal debía estimarse mediante la sumatoria de todas las pensiones locativas que en la demanda el transcurso de un (1) año se espera recibir; pensiones éstas que deben ser cuantificadas conforme a lo regulado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sin alegar exactamente cuál sería el monto que según su entender correspondería, esto es, sin indicar si la cumplida por la parte actora le resultaba insuficiente o exagerada.

Ahora bien, esa impugnación que haga el demandado a la estimación del valor de la demanda no sólo debe limitarse a contradecirla pura y simplemente, sino que se debe alegar o precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, so riesgo de tenerla como no hecha, tal como se viene aseverando desde sentencia dictada por la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia (St. 05.08.1997, st. N° 276), expresando que:

… Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…

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En el presente caso, los alegatos expuestos por el demandado en su contestación para impugnar la estimación a la cuantía de la demanda, resultan obviamente contradictorios con sus alegatos de mérito. En efecto, estas últimas defensas categóricamente califican al contrato suscrito en fecha 01 de septiembre de 2000 como un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, mientras que al impugnar la estimación de la cuantía de la demanda, afirma ese mismo demandado que había que considerarse que “…el contrato se convirtió a tiempo indeterminado…”. Esta contradicción, que hace inferir que espera una estimación a la cuantía de la demanda por un monto mucho mayor al señalado por sus demandantes, resultan ciertamente inaceptables porque el solo planteamiento de la impugnación obliga al juzgador a considerar que, en este caso, es atacada mediante una defensa que sólo puede ser revisada como asunto de fondo.

No obstante, se puede constatar que los demandantes peticionaron claramente en demanda y reforma, que además del cumplimiento contractual en la entrega material inmobiliaria, el demandado resulte condenado al pago de todas las pensiones locativas que acusaron insolutas, esto es, las habidas desde febrero hasta agosto de 2003, así como que se le indemnice por un monto equivalente, más la suma que resulte de adicionar Bs. 50.000,oo diarios desde el 01 de septiembre de 2003 –siendo que fue alegado que dicha obligación de entrega correspondía al 31 de agosto de 2003- hasta la entrega definitiva inmobiliaria –y esto último por concepto de cláusula penal- más una pretendida indexación o corrección monetaria.

Lo que sí se evidencia de autos es que respecto al inmueble arrendado la parte demandada presentó copia simple de la resolución administrativa No. 006290, expediente No. 88774, expedida en fecha 05 de febrero de 2003 por la Dirección de Inquilinato, la cual resultaba inmediatamente aplicable una vez quedase definitivamente firme. Este recaudo se declara fidedigno según dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnado por su contraparte, evidencia que las mensualidades a cobrar por concepto de canon de arrendamiento ascienden a la cantidad de Bs. 4.854.988,80 y no Bs. 7.680.000,oo que la parte actora señaló en su escrito libelar. Y siendo que estos últimos sujetos procesales alegaron que se trataba de un contrato de tiempo determinado, el cumplimiento en la entrega material y en el pago de las pensiones señaladas como insolutas, precisamente el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil señala que el valor de la cuantía de la demanda “…se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios…”.

En este caso, se pretende el cobro de 7 pensiones locativas que a razón de Bs. 4.854.988,80 cada una, totalizan la cantidad de Bs. 33.984.921,60 y los accesorios demandados resultan una cantidad equivalente pretendida como indemnización de daños y perjuicios, lo que asciende el monto a Bs. 67.969.843,20, por lo que al haber estimado la parte actora la cuantía de su demanda y reforma en la cantidad de Bs. 69.888.000,oo, resulta ajustada a derecho habida cuenta que también fue pretendido el pago de una cláusula penal contractual.

En consecuencia, esta superioridad declara improcedente la impugnación hecha por el accionado a lo estimado como cuantía de la demanda, y se encuentra dentro del rango señalado en el mencionado dispositivo legal, por tanto se declara firme el monto estimado en la reforma de la demanda. Así se decide.

Siguiendo con el orden decisorio, en lo atinente al mérito de la pretensión principal, se observa que los accionantes demandan el cumplimiento contractual por parte del demandado para que les entregue el inmueble objeto del contrato de arrendamiento para que en el mismo funcionase un plantel educativo, ubicado en la Urbanización La Castellana, Av. San Felipe, No. de Catastro 2-09/39-06, Quinta “LOCURITA”, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, libre de personas y de bienes, y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno, por haberse vencido el término de 3 años que le correspondía por prórroga legal, el cual fue documentado por las partes de manera autenticada en fecha 01 de septiembre de 2000, una vez que terminó el plazo fijo de 4 años estipulando en el contrato de arrendamiento que las partes suscribieron en fecha 01 de septiembre de 1996 y autenticado el 13 de marzo de 1998; estipulándose igualmente en éste último, pensiones locativas por el orden de USA.$ 2000,oo mensuales, así como una cláusula penal indemnizatoria por incumplimiento en el deber de entrega material al vencimiento, por la cantidad de Bs. 50.000,oo diarios; todas estas conceptos también pretendidos que sean corregidos monetariamente. A tal fin alegaron que el requerimiento de entrega material por haberse vencido el último de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, fue notificada judicialmente según acta levantada el 27 de julio de 2000 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la cual el accionado quedó notificado de poder escoger entre la entrega inmediata del inmueble de autos o bien acogerse al beneficio de prórroga legal de 3 años que conforme a la ley le correspondía. Adicionalmente, alegó que en fecha 02 de agosto de 2000 el arrendatario dirigió comunicación a uno de los demandantes manifestándole su decisión de acogerse al beneficio de prórroga legal y que ello quedó documentado, como ya quedó establecido, en fecha 01 de septiembre de 2000 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, Tomo 200, de los Libros de Autenticaciones, el cual adicionalmente estipuló el régimen y modalidades de pago de las pensiones locativas durante dicha prórroga. Arguyó que una vez vencida la prórroga el accionado no cumplió con la entrega material, y alegó que tampoco cumplió con el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2003, cada uno por la cantidad de Bs. 7.680.000,oo, como resultado de la conversión de la suma de USA.$ 4.000,oo a razón de aplicar la tasa de cambio de Bs. 1.920,oo por cada dólar estadounidense, los cuales como segunda pretensión requirieron se le pague “…y que suman en total la cantidad de …($28.000,oo), que de conformidad con lo establecido en el artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, en concordancia con el Convenio Cambiario No. 2,… (Omissis)… y el Convenio Cambiario Nro. 3… (Omissis)…, y que establecen el cambio oficial para el cálculo de operaciones como la contenida en la presente demanda, en la cantidad de …(Bs. 1.920,oo) por …($U.S.)… que equivalen a la cantidad de …(Bs. 53.760.000,oo)…” Como tercera pretensión, solicitó una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar lo pretendido por concepto de indemnización por mora y, como cuarta pretensión, que se le pague por vía subsidiaria e indemnizatoria por daños y perjuicios “…por el uso que hace del inmueble como consecuencia de la falta oportuna en la entrega del mismo a mis representados el día 31 de agosto de 2003, la cantidad de …(Bs. 7.680.000,oo) mensuales, a partir del día primero…de septiembre de 2003, hasta la fecha de la definitiva y real entrega del inmueble a los demandantes…”. Finalmente, pretendió que igualmente mediante experticia complementaria del fallo se les aplique a las cantidades demandadas “…la corrección monetaria o la indexación del valor para el momento de la sentencia definitiva o de la cancelación total de la deuda y entrega definitiva del inmueble…”. .

Todas estas pretensiones actoras quedaron genéricamente contradichas e igualmente fue impugnado por el demandado el contrato fechado 01 de septiembre de 2000 por considerarlo simulado en fraude a la ley, dado que se trata según arguyó de un nuevo contrato de arrendamiento determinado, advirtiendo que el mismo ya había sido por él denunciado ante la Dirección de Inquilinato y, posteriormente, ante el Juzgado Cuarto Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, Expediente No. 3990, “…lo cual jamás ha sido contradicho expresa ni tácitamente…”, impugnación ésta que fundamentó en: a) La transgresión a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tratarse de un nuevo contrato de arrendamiento simulado, ya que el referido contrato, se fijó canon de arrendamiento en contravención al regulado, cuando el inmueble arrendado no está exento de regulación; b) Por violación del artículo 32 parágrafo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 19 de la Constitución Nacional, solicitando conforme a lo previsto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, que en ambos casos el Juez aplique el mismo, aún de oficio, al establecerse una excesiva onerosidad en la fijación en divisa del canon arrendaticio mensual, con aumento progresivo; c) Por establecer una cláusula penal, cuestión que acredita que el mismo se trata de un nuevo contrato de arrendamiento y, además, por violentar el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la prorroga legal opera de pleno derecho, y no a través de contrato, y por último se trata de un nuevo contrato, por cuanto al solicitar medida de secuestro de la cosa arrendada, la fundamenta en el ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y no en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Arguyó en su defensa que ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, Expediente No. 2003-5563, ha venido consignando de manera oportuna los cánones de arrendamiento regulados a favor de la demandante, desde agosto del 2003 hasta febrero del 2004, pero por el monto regulado. Argumentó que su condición de arrendatario del inmueble de autos deviene de una relación de más de 20 años, según las siguientes probanzas: A) Conformidad de uso expedida el 27 de octubre de 1980 por el C.M.d.D.S. a favor del demandado. B) Documento de renovación de inscripción para el funcionamiento de la referida unidad educativa. C) Acta constitutiva de la Asociación Civil “COLEGIO MARBE”. D) Los siguientes contratos de arrendamiento sobre el aludido inmueble: i) Contrato de arrendamiento fechado 29 de diciembre de 1974, suscrito entre el accionado y el codemandante ERNESTO D’ESCRIVAN GUARDIA como apoderado del fallecido J.E. D’ESCRIVAN, con vigencia desde el 01 de enero de 1975 hasta el 31 de agosto de 1977. ii) Contrato de arrendamiento fechado 31 de agosto de 1977 suscrito entre el accionado y el codemandante ERNESTO D’ESCRIVAN GUARDIA como apoderado del fallecido JESÚS ERNEESTO D’ESCRIVAN, con vigencia desde el 01 de septiembre de 1977 hasta el 31 de agosto de 1980. iii) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1980 suscrito entre el accionado y la Sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1980 hasta el 31 de agosto de 1983. iv) Contrato de arrendamiento fechado 31 de agosto de 1983 suscrito entre el accionado y la Sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1983 hasta el 31 de agosto de 1984. v) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1984 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1984 hasta el 31 de agosto de 1987. vi) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1987 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1987 hasta el 31 de agosto de 1990. vii) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1990 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1990 al 31 de agosto de 1993; siendo éste el primer contrato en virtud del cual compulsivamente se cobraron las pensiones locativas en dólares estadounidenses. viii) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1993 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1993 hasta el 31 de agosto de 1996. xix) Contrato de arrendamiento suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1996 hasta el 31 de agosto de 2000, y autenticado el 13 de marzo de 1998 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 81, Tomo 63. x) Contrato autenticado el 01 de septiembre de 2000 ante la citada Notaría Pública bajo el No. 35, Tomo 200, que alegó fue mal llamado “contrato de prórroga legal”, suscrito entre el accionado y los demandantes, con duración de prórroga de tres (3) años contados a partir del 01 de septiembre de 2000 hasta el 31 de agosto de 2003, siendo que conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tan solo se admiten variaciones en el precio de las pensiones locativas que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio interpartes cuando el inmueble esté exento de regulación, lo cual adujo no era el caso; amén que se estipularon pagos en dólares que semestralmente varían. Impugnó la estimación hecha a la cuantía de la demanda por la cantidad de Bs. 69.888.000,oo, por cuanto ha debido tomarse para su cálculo el valor de las pensiones locativas reguladas y, finalmente, rechazó la pretensión indemnizatoria por retardo en la entrega real y efectiva del inmueble de autos, por cuanto en ningún caso se produjo incumplimiento y, por otra parte, porque de conformidad con el artículo 58 de la Ley Orgánica de Educación no se puede clausurar un plantel educativo estando pendiente el año escolar debiendo garantizarse a los alumnos la prosecución de sus estudios, de conformidad con la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente.

Para resolver el mérito del asunto debatido, es menester y por mandato legal, que este sentenciador primero efectúe el análisis probatorio de rigor, respecto a todas las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso judicial; esto es, de aquellas que tempestiva y legalmente quedaron promovidas y evacuadas. A saber:

PARTE ACTORA:

• Invocó el mérito que se desprende del contrato de arrendamiento celebrado de forma autenticada el 01 de septiembre de 1996 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 81, tomo 63, de los Libros de Autenticaciones respectivos y marcado “B” al libelo de demanda original, pretendiendo evidenciar la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes. Este recaudo cursa en copia certificada que se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, evidenciándose del mismo que, en efecto, las partes tenían suscrito dicho contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, por una duración de 4 años fijos contados a partir del 01 de septiembre de 1996 hasta el 31 de noviembre de 2000, para lo cual convinieron el pago locativo mensual por la cantidad de USA.$ 2.000,oo y con uso exclusivo para Plantel Educacional. Así se declara.

• Invocó el mérito favorable del acta de notificación judicial levantada en fecha 27 de julio de 2000 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que acompañó marcado “C” a la demanda original, pretendiendo evidenciar la notificación oportuna del inicio del lapso de prórroga legal conforme a ley. Este recaudo riela en original y se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo que en dicha oportunidad –antes del vencimiento contractual- le fue requerido al accionado la entrega inmobiliaria a la finalización del contrato para el 31 de agosto de 2000, dándosele la opción para que se acogiese a la prórroga legal prevista en el literal “d” del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que al caso correspondía por 3 años, por lo que igualmente le requirieron notificase a sus arrendadores cuál opción escogía. Así se declara.

• Invocó el mérito favorable del documento autenticado el 01 de septiembre de 2000 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, Tomo 200, que marcado “D” se acompañó al texto libelar en copia certificada, pretendiendo evidenciar la regulación convencional de la prórroga legal, así como los cánones de arrendamiento a pagar y la obligación del demandado de hacer entrega inmobiliaria para el 31 de agosto de 2003, fecha de vencimiento de la prórroga. Este contrato quedó admitido por las partes en cuanto a su suscripción y riela en copia certificada, por lo que se aprecia y valora a tenor de lo previsto en los artículos 1.384 y 1.360 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en dicha oportunidad las partes admitieron haber suscrito el contrato de arrendamiento de fecha 01 de septiembre de 1996 –posteriormente autenticado el 13 de marzo de 1998- y que renunciaron “…a cualquier tipo de reclamaciones por los contratos celebrados entre las partes con anterioridad…”. También hace constar que en fecha 27 de julio de 2000, los arrendadores notificaron judicialmente la prórroga automática legal de 3 años conforme a ley, y que el arrendador demandado envió a la parte actora una misiva fechada 02 de agosto de 2000, manifestando “…su acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento de la quinta “Locurita” por tres años…”, para lo cual reglamentaron dicha prórroga legal admitiendo que entre las partes “…la relación arrendaticia…, ha tenido una duración de más de diez (10) años…”. Por su parte, igualmente reconocieron que el valor del inmueble arrendado excedía a 12.501 unidades tributarias, por lo que con fundamento en los artículos 38 y 39 del decreto ley ya señalado, establecieron un régimen variable en el precio de las pensiones locativas, todas ellas estimadas en moneda extranjera estadounidense. Finalmente, las partes suscritoras declararon que permanecían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones del contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1996, obligándose el demandado a hacer la entrega inmobiliaria el día 31 de agosto de 2003, siendo éste “…la fecha de vencimiento de la prórroga establecida en el artículo 39 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. El accionado ha objetado la naturaleza de este contrato, por lo que las consideraciones y decisión que al respecto tome esta superioridad quedarán explanadas más adelante. Así se declara.

• Invocó el mérito favorable que se desprende de los recibos insolutos acompañados al texto de la reforma de demanda, cada uno de ellos por la cantidad de Bs. 7.680.000,oo equivalente a la suma de USA.$ 4.000,oo a la tasa de cambio de Bs. 1.920,oo por dólar estadounidense, pretendiendo evidenciar la falta de pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2003, respecto de los cuales solicitó se declarasen fidedignos conforme prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estos recaudos elaborados por el promovente en modo alguno, aparecen suscritos por parte alguna, por lo que no constituyen medios probatorios válidos ex artículo 1.368 del Código Civil y por ende no son objeto de ser declarados fidedignos, motivo por el cual esta superioridad los desecha del proceso. Así se decide.

• Promovió Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha veintitrés (23) de diciembre de 1949, bajo el Nº 66, Tomo 6º, Protocolo Primero. Dicha copia no fue tachada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Tribunal la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 y 1.384, del Código Civil, desprendiéndose de la misma la cualidad de propietario que tenía el ciudadano J.E. D’Escriván, quien era venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 58.311, sobre el inmueble ubicado en la Avenida San Felipe, Nº Catastro 2-09/39-06, Quinta Locurita, en la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda. Así se decide.

• Copia certificada de transacción y su auto de homologación, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha treinta (30) de junio de 2003, bajo el Nº 03, Tomo 19, Protocolo Primero, así como plano de la extensión de terreno, registrada en el Cuaderno de Comprobantes llevado por la citada oficina registral, en la misma fecha, bajo el Nº 1.415, folios 1.510. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada en forma alguna, en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual esta alzada, la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado con dichas documentales, la propiedad que los arrendadores ostentan sobre parte del lote de terreno objeto del contrato de arrendamiento, y así se decide.

• Copias certificadas de declaraciones sucesorales, expedidas por el extinto Ministerio de Hacienda, Administración de Rentas, Departamento de Sucesiones, Donaciones y demás R.C., agregadas al Cuaderno de Comprobantes llevado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo los Nos. 795 y 796, folios 1.315 y 1.216, del Segundo Trimestre del año 1998. Dichas declaraciones sucesorales y sus respectivas solvencias, no fueron atacadas en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual quien aquí decide, las aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo del Código Civil, demostrándose con las mismas, la titularidad que los hoy actores ostentan sobre el inmueble identificado como Quinta Locurita, ubicada en la Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, en virtud del fallecimiento de sus padres C.G. de D’Escriván y J.E. D’Escriván, respectivamente, y así se decide.

• Promovió como CONFESIÓN ESPONTÁNEA del accionado, la promoción que éste hizo del documento autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000 en su escrito de promoción probatoria consignado el 21 de abril de 2004 en la incidencia que en la presente causa se abrió, al afirmar éste que la prórroga legal se ha realizado en cumplimiento a lo establecido en el artículo 38, literal D del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, poniendo de manifiesto la existencia y validez de la prórroga legal así como igualmente evidencia su incumplimiento a la obligación de entrega material del inmueble de autos al 31 de agosto de 2003, así como la improcedencia de la reconvención planteada. Ello en modo alguno constituye la confesión espontánea alegada, sino en todo caso la admisión del hecho de haber suscrito el referido contrato de fecha 01 de septiembre de 2000, constituyendo su naturaleza como “prórroga legal” lo objetado por el accionado a lo cual deberá emitir sentencia quien aquí suscribe. Así se declara.

PARTE DEMANDADA:

• Reprodujo el mérito que se deriva de la Resolución No. 006290 de fecha 05 de febrero de 2003 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, Expediente No. 88.774, que en copia simple cursa en los autos, fijando un canon máximo mensual de Bs. 4.854.988,80, con lo cual pretende evidenciar que es distinto al monto de las pensiones locativas demandadas. Se reproduce en este acto la valoración y apreciación que en este mismo fallo ya ha cumplido quien aquí sentencia, evidenciándose que el inmueble de autos no se encuentra exento de regulación y que para tal fecha el canon de arrendamiento para el mismo quedó fijado en la aludida cantidad y, por ende, estipulado por las partes un monto muy superior al fijado. De igual modo, consta en copia certificada del expediente No. 006290 que riela en el cuaderno de “medidas” que conforma el presente expediente, el cual adicionalmente se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

• Promovió las siguientes DOCUMENTALES: A) Conformidad de uso expedida en fecha 27 de octubre de 1980 por el entonces Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda sobre el inmueble de autos. Este recaudo riela en copia simple y se declara fidedigno a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia y valora y evidencia que, en efecto, a tal fecha fue otorgada al demandado una conformidad de uso para Plantel Educativo sobre el referido inmueble. Así se declara. B) Copia simple de la renovación de inscripción para el funcionamiento de la unidad educativa mencionada sobre el inmueble de autos, desde el año de 1970 hasta 2001, pretendiendo evidenciar que la relación jurídica habida entre las partes tiene más de 20 años. Este recaudo riela en copia simple y se declara fidedigno a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia y evidencia que, en efecto, la relación arrendaticia habida respecto al inmueble de autos lo fue para el arrendador por más de 20 años, haciendo la salvedad que por declaración suscrita por las partes en el contrato fechado 01 de septiembre de 2000, la relación arrendaticia respecto a los arrendadores, lo fue por más de 10 años. Así se declara. C) De igual modo y pretendiendo evidenciar lo mismo, promovió las siguientes documentales en copia simple: i) Contrato de arrendamiento fechado 29 de diciembre de 1974, suscrito entre el accionado y el codemandante ERNESTO D’ESCRIVAN GUARDIA como apoderado del fallecido J.E. D’ESCRIVAN, con vigencia desde el 01 de enero de 1975 hasta el 31 de agosto de 1977. ii) Contrato de arrendamiento fechado 31 de agosto de 1977 suscrito entre el accionado y el codemandante ERNESTO D’ESCRIVAN GUARDIA como apoderado del fallecido JESÚS ERNEESTO D’ESCRIVAN, con vigencia desde el 01 de septiembre de 1977 hasta el 31 de agosto de 1980. iii) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1980 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1980 hasta el 31 de agosto de 1983. iv) Contrato de arrendamiento fechado 31 de agosto de 1983 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1983 hasta el 31 de agosto de 1984. v) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1984 suscrito entre el accionado y la Sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1984 hasta el 31 de agosto de 1987. vi) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1987 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1987 hasta el 31 de agosto de 1990. vii) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1990 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1990 al 31 de agosto de 1993; siendo éste el primer contrato en virtud del cual compulsivamente se cobraron las pensiones locativas en dólares estadounidenses. viii) Contrato de arrendamiento fechado 01 de septiembre de 1993 suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1993 hasta el 31 de agosto de 1996. xix) Contrato de arrendamiento suscrito entre el accionado y la sucesión de J.E. D’ESCRIVAN –fallecido el 06 de febrero de 1980- integrada por los demandantes y Carolina D’Escrivan de Godoy, con vigencia del 01 de septiembre de 1996 hasta el 31 de agosto de 2000, y autenticado el 13 de marzo de 1998 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 81, Tomo 63. x) Contrato autenticado el 01 de septiembre de 2000 ante la citada Notaría Pública bajo el No. 35, Tomo 200, que alegó fue mal llamado “contrato de prórroga legal”, suscrito entre el accionado y los demandantes, con duración de prórroga de tres (3) años contados a partir del 01 de septiembre de 2000 hasta el 31 de agosto de 2003. Todos estos recaudos se aprecian y valoran a los efectos de la decisión y demuestran que la relación arrendaticia habida respecto al inmueble de autos lo fue para el arrendador por más de 20 años, haciendo la salvedad que por declaración suscrita por las partes en el contrato fechado 01 de septiembre de 2000, reconocen que la relación arrendaticia respecto a los arrendadores, lo fue por más de 10 años. Así se declara.

• Promovió y consignó las siguientes DOCUMENTALES: A) Copia certificada del expediente No. 2003-5563 que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial lleva, pretendiendo evidenciar las consignaciones de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, así como a enero y febrero de 2004. De igual modo, hace valer la diligencia fechada 18 de marzo de 2003, en virtud de la cual el codemandante ERNESTO D’ESCRIVAN solicitó entrega de las consignaciones efectuadas hasta entonces. Advierte este juzgador que dicha copia certificada de todo el expediente tal y como fue promovido por el accionado, consta en el cuaderno de medidas, cursando en el principal copias simples de depósitos hechos a la cuenta corriente cuyo titular es el Juzgado Vigésimo Quinto del Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, constando por el reverso de tales wauchers sello húmedo de recibido por el aludido juzgado, respectivamente por los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero y febrero de 2004. Se evidencia de la copia certificada, que efectivamente en fecha 18 de marzo de 2003, el codemandante Ernesto D´ Escrivan, solicitó la entrega de las consignaciones efectuadas, de lo cual desistió posteriormente conforme se desprende del escrito cursante al folio 190 del cuaderno de medidas. Estos recaudos se aprecian a los efectos decisorios y conjuntamente con la copia certificada aportada, se valoran conforme a lo previsto en los artículos 1.360 y 1.384 del Código Civil, por lo que se evidencia que las pensiones locativas correspondientes a los meses comprendidos entre febrero y agosto de 2003 fueron pagados por el accionado conforme al monto regulado. Así se declara. B) Copia certificada del expediente administrativo No. 88774 llevado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y del expediente No. 03990 llevado por el Juzgado Cuarto Superior de lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, pretendiendo evidenciar que entonces ya había denunciado el contrato de prórroga legal, lo había impugnado en su solicitud de regulación fechada 30 de julio de 2002, así como también pretende evidenciar el auto fechado 13 de noviembre de 2002 en donde se declara improcedente la solicitud de exención de regulación del inmueble. Este legajo probatorio cursa en el cuaderno de “pruebas” que conforma el expediente de la presente causa, aperturado el 13 de mayo de 2004, en virtud del escrito de pruebas presentado el 28 de abril de 2004 para el cuaderno de medidas, y se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, apreciándose de los documentos administrativos y judiciales que lo conforman, que el inmueble de autos no está exento de regulación de alquiler y que a partir del 05 de febrero de 2003, el mismo quedó regulado por la cantidad de Bs. 4.854.988,80, no constando a la presente fecha que el mismo haya quedado modificado o anulado. Así se declara.

Cumplida así con la tarea valorativa de pruebas, quien aquí decide observa que la parte actora reclama como primera pretensión, el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado existente entre las partes sobre el inmueble de autos, en el sentido de que el mismo le sea entregado completamente libre de personas y de bienes, en buen estado y uso como se le entregó al accionado y sin plazo alguno, debido a que el mismo venció el 31 de agosto de 2000, así como su prórroga legal de 3 años, el cual venció el 31 de agosto de 2003. Quedó evidenciado plenamente en los autos que, en efecto, en esta última fecha se produjo el aludido vencimiento de la prórroga legal, no obstante que el accionado objetó la naturaleza de dicho documento de prórroga legal estimándolo como un nuevo contrato de arrendamiento que hace continuar la relación arrendaticia habida entre las partes por más de 10 años, tal y como esto último igualmente ha quedado evidenciado. Naturaleza jurídica ésta que más adelante se resolverá cuando corresponda resolver la impugnación hecha a dicho contrato fechado 01 de septiembre de 2000. Como segunda pretensión actora, se requiere la condena en pago al accionado de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2003. En razón de USA $ 4.000 mensual arrojan la cantidad de USA.$ 28.000,oo, que al cambio oficial que señaló era para la fecha de suscripción del aludido contrato fechado 01 de septiembre de 2000, a razón de Bs. 1.920,oo por dólar estadounidense, lo que equivale a la suma de Bs. 53.760.000,oo de conformidad con lo establecido en el artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, por concepto indemnizatorio debido al alegado incumplimiento por parte del demandado de su obligación de pagar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2003. Como tercera pretensión actora y por concepto de cláusula penal, solicitó la condena al accionado al pago de Bs. 50.000,oo diarios, contados a partir del día 01 de septiembre de 2003 hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado. Finalmente, se requirió por vía subsidiaria como indemnización de daños y perjuicios, derivada por el uso del inmueble y falta oportuna de entrega para el día 31 de agosto de 2003, la cantidad de Bs. 7.680.000,oo, adicionalmente que mediante experticia complementaria al fallo, a todas las cantidades demandadas se les aplique la indexación o corrección monetaria para la fecha de la sentencia definitiva o de la cancelación total de la deuda y entrega definitiva del inmueble.

Para decidir se observa:

En cuanto a la nulidad contractual requerida sustentada en la impugnación hecha por el accionado al contrato autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000 como simulado en fraude de ley, esta superioridad debidamente facultada por lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil procede de inmediato a establecer la naturaleza jurídica del mismo y a verificar si se trata o no de una forma para eludir las normas jurídicas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ha alegado el accionado que el beneficio de la prórroga legal opera de pleno derecho para el arrendatario, y que el mismo no puede ser fijado contractualmente, para lo cual invocó lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

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Queda claro, pues, que una vez vencido un contrato de arrendamiento y sin necesidad de notificación previa, opera ope legis la prórroga legal sin el cumplimiento necesario de formalidad alguna, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia habida entre las partes, según el artículo 38 eiusdem señala. Empero, el artículo 39 transcrito establece que una vez vencida la aludida prórroga legal, los arrendadores pueden solicitar el cumplimiento en la entrega inmobiliaria, para lo cual igualmente establece a su favor la cautelar de secuestro con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario.

Así, queda igualmente claro porque la norma transcrita no lo prohíbe expresamente, que si bien no se requiere de ninguna formalidad para que opere una prórroga legal arrendaticia, las partes pueden documentarla reconociendo su inicio y terminación. En el contrato de marras no se niega el derecho a la prórroga legal, lo que en todo caso sí resultaría nulo de nulidad absoluta, pues ha quedado plenamente evidenciado que lo que hace es documentar la prórroga.

En su cláusula primera, las partes establecieron que “…de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39…” de la ley citada el accionado se acoge al beneficio de la prorroga legal de tres años, en vista de que la relación arrendaticia habida entre las partes supera los 10 años, y que dicha prórroga legal vence el 31 de agosto de 2003, obligándose entonces el accionado a efectuar la entrega material inmediata del inmueble que le fue entregado en arriendo. Por tanto, en modo alguno el haber documentado la prórroga legal, constituyó en el presente caso un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado –según invocó el accionado- ni desnaturaliza el carácter de prórroga legal en la relación arrendaticia habida entre las partes y, así se declara.

También objeta el demandado como simulado en fraude de ley al contrato autenticado el 01 de septiembre de 2000, arguyendo que fijó un régimen de pensiones locativas variables superiores al monto que fue regulado. Al respecto, se precisa transcribir textualmente lo que el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

… En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso hasta de seis (6) meses.

b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerá vigentes las misma condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación….

(Negrillas de esta superioridad)

Queda así establecido por el legislador que aun en el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, siendo potestativo para el arrendatario acogerse o no a este beneficio y obligatorio para el arrendador, y su lapso dependerá de la duración que haya tenido la relación arrendaticia a tiempo determinado que no varía las condiciones o estipulaciones del contrato de arrendamiento que originó la prórroga legal, salvo cuando hayan variado los cánones de arrendamiento por vía de regulación de alquiler o, contractualmente, si el inmueble se encuentra exento de regulación.

Consta en autos que para la fecha de suscripción del contrato de prórroga legal objetado -01 de septiembre de 2000- ambas partes estipularon y consideraron que el inmueble de autos se encontraba exento de regulación y, en su cláusula segunda procedieron a estipular variaciones en el régimen de pensiones locativas a pagar durante dicha prórroga. Y ello –al considerar exento de regulación el inmueble- permitía perfectamente convenir variaciones contractuales en los cánones de arrendamiento.

Es en fecha posterior -05 de febrero de 2003- cuando el arrendatario consiguió por parte de la Dirección de Inquilinato la no exención del inmueble y lo sometió a regulación de alquiler. Lo que constituyó un evento posterior o sobrevenido al contrato objetado. Por lo que en modo alguno puede inferirse que el señalado contrato de prórroga legal sea simulado en fraude a la Ley. Ahora bien, lo que si trajo como consecuencia la regulación de fecha 05 de febrero de 2003, es que lo estipulado en su cláusula segunda quedó automáticamente sin efecto y nula, operando de inmediato la variación en el precio de las pensiones locativas que en el resuelto administrativo de tal fecha quedó fijado; esto es, la suma de Bs. 4.854.988,80, y así se decide.

Arguyó el demandado que la existencia de una cláusula penal se concibe como propio de un contrato de arrendamiento, y no de un contrato de prórroga legal tal y como precisa el transcrito artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ha quedado demostrado plenamente en autos, que la cláusula cuarta del contrato objetado hace referencia a que una vez vencido el lapso de prórroga legal para el 31 de agosto de 2003, el accionado arrendatario debía entregar el inmueble arrendado completamente libre de personas y bienes, y ello, en modo alguno infringe dicho dispositivo legal pues precisamente el artículo 39 eiusdem así lo faculta aun coactivamente, e incluso consagra medida cautelar de secuestro, amén que igualmente consagra que durante la prórroga legal, permanecen vigentes las “…mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”. Por tanto, la cláusula cuarta del contrato en cuestión no se encuentra viciada de nulidad, y así se decide.

Argumentó el accionado que al reclamar la parte actora el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de febrero hasta agosto de 2003, entonces estaba confesando lo simulado y fraudulento de dicho contrato. Este alegato resulta totalmente improcedente, dado que por ley durante la prórroga legal se mantiene a tiempo determinado la relación arrendaticia, por lo que durante su vigencia corresponde la exigencia y pago de pensiones locativas. Así pues, igualmente resulta improcedente este alegato del accionado para objetar al aludido contrato, y así se decide.

Finalmente, el accionado arguyó como sustento de su impugnación por simulación en fraude de ley, que el hecho de haber solicitado la parte actora la ejecución de una medida cautelar de secuestro según establece el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil y no conforme a lo que establece el propio artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que se evidencia la intención de simulación.

Se constata claramente del texto libelar y su reforma, que la parte demandante reconvenida peticionó precisamente, invocando lo que el aludido artículo 39 establece. Así se desprende de la transcripción que textualmente y de seguidas se estampa:

“…DE LA MEDIDA CAUTELAR.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en los artículos 588 y 599, ordinal 7, del Código de Procedimiento Civil, pido a este Tribunal decrete MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO sobre el bien inmueble identificado en este escrito libelar, (…) y se designe como depositarios del mismo a mis poderdantes. Se acompañan marcados “M”, “N”, “Ñ” y “O”, copias certificadas y fotostáticas que demuestran la propiedad que del inmueble detentan mis representados, todo ello a los fines de la medida solicitada…” (Resaltado de la alzada)

Contrario a lo señalado por el demandado, el hecho de haberse fundamentado la parte actora en los artículos mencionados, en modo alguno permite inferir simulación o fraude alguno, antes bien, remarcan la naturaleza de prórroga legal que el contrato autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000 tiene, y así se decide.

Como consecuencia de todo lo anterior, quien aquí sentencia establece que es perfectamente válida la documentación que de la prórroga legal las partes hicieron de tal derecho, al cual libremente se acogió el demandado en su oportunidad y, por ende, exigible lo estipulado en el mismo que se encuentra autenticado el 01 de septiembre de 2003 ante la Notaría Pública Novena el Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, Tomo 200, con excepción de la cláusula segunda, la que no tiene ningún efecto y valor jurídico, aplicándose de inmediato el cobro y la obligación de pago que para el período comprendido desde febrero hasta agosto de 2003, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura estableció como regulación de alquiler, y así se declara.

Así las cosas, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de septiembre de 1996 sobre el inmueble de autos, fue suscrito a tiempo determinado por 4 años hasta el 31 de agosto de 2000, y habiendo acordado las partes en fecha 01 de septiembre de 2000 la prórroga legal del mismo por 3 años conforme a la ley, y por haber admitido las partes en el mismo que la relación arrendaticia entre ellas tenía más de 10 años, queda claro pues, que el lapso de dicha prórroga venció el 31 de agosto de 2000 por lo que a la fecha de la interposición de la demanda el mismo se encontraba fenecido, naciendo a partir del 01 de septiembre de 2003 la obligación en cabeza del accionado de hacer entrega inmediata, real y material del inmueble de autos a la parte actora, completamente libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, y así se establece.

En relación a lo anterior, al resultar procedente la pretensión deducida por la actora, de entregar el inmueble, se debe comenzar por indicar, que las partes están contestes en afirmar que el uso convenido para el inmueble arrendado lo fue para el funcionamiento de un plantel educativo, por lo que afectado como en efecto está en uso dicho inmueble a la enseñanza básica y media diversificada, y evidenciado ello de las probanzas traídas al juicio, ya valoradas en este fallo judicial, se comprueba entonces que el aludido inmueble presta un servicio educativo de interés general, encontrándose el plantel educativo inscrito y registrado en el Ministerio del Poder Popular para la Educación, Cultura y Deportes. Siendo ello así, con el propósito de cumplir con la entrega material, real y efectiva del inmueble por parte del accionado, debe darse cumplimiento a lo que el artículo 58 de la Ley Orgánica de Educación establece en garantía al derecho a la educación. A saber:

…Los planteles inscritos o registrados no podrán clausurar durante el año escolar ninguno de los cursos en los cuales hayan aceptado alumnos regulares, salvo en los casos plenamente justificados, previa autorización del Ministerio de Educación o del organismo que en su caso señalen la Ley de Educación Superior u otras leyes especiales y mediante la adopción de medidas que protejan los intereses de los alumnos y del personal docente…

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Así pues, deberá el juez de la causa ordenar al momento de la ejecución voluntaria de este fallo de entrega y desocupación de la planta física ocupada por el instituto educativo en cuestión, la notificación correspondiente al Ministerio de Educación y Deportes, a los fines de que lo autorice y tome las medidas conducentes en protección de los derechos e intereses del alumnado, personal docente y administrativo, indicando el momento en que las condiciones para la ejecución del fallo resulte más propicia. De igual modo, corresponde notificar de la presente decisión y su eventual ejecución a la Procuraduria General de la República, a los fines previstos en los artículos 95 y 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, y así se establece.

Como consecuencia de lo anterior, esta superioridad declara procedente la pretensión actora de que se condene al accionado a que haga entrega, real y material del inmueble de autos, completamente libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que le fue entregado conforme en el contrato fechado 01 de septiembre de 1996 se señala le fue entregado, ordenándose igualmente las notificaciones a los organismos públicos que en esta motiva ya han quedado señalados, y así se establece.

La parte actora también ha pretendido que se condene al demandado al cumplimiento en el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2003, las cuales afirmó se encontraban insolutas, cada una de ellas por la cantidad de Bs. 7.680.000,oo. No obstante, quedó plenamente demostrado en los autos que el accionado cumplió a cabalidad con dicha obligación de pago, incluyendo el hecho de que cada uno de ellos lo hizo por el monto que quedó regulado por la Dirección de Inquilinato en Resolución No. 006290, por la cantidad de Bs. 4.854.988,80, mediante consignaciones arrendaticias que éste hiciera ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; fijación ésta que se reitera igualmente quedó demostrada se hizo en fecha 05 de febrero de 2003, dejando sin efecto lo convenido al respecto por las partes. Así pues, los cánones de arrendamiento demandados no se encuentran insolutos, por lo que forzosamente esta superioridad declara improcedente esta reclamación actora, modificándose en este aspecto el fallo recurrido, y así se establece.

Ha pretendido igualmente la parte actora, que el demandado sea condenado al pago de la cláusula penal que en la estipulación décima del contrato fechado 01 de septiembre de 1996 se establece, y la cual se mantiene vigente durante la prórroga legal por así disponerlo la ley especial de la materia y así convenirlo en el contrato autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000 que documenta la prórroga legal de la relación arrendaticia habida entre las partes, la cual estipula una penalidad por retardo en la entrega material del inmueble arrendado una vez terminada la relación arrendaticia a razón de Bs. 50.000,oo por día hasta la entrega definitiva del mismo.

Ciertamente ha quedado evidenciado en los autos que la prórroga legal venció el 31 de agosto de 2003, por lo que al 01 de septiembre de 2003 el accionado ha debido haber hecho entrega del inmueble arrendado a la parte actora. En efecto, así textualmente las partes convinieron en la aludida cláusula décima del contrato de arrendamiento que suscribieron privadamente en fecha 01 de septiembre de 1996:

… Al vencimiento del presente Contrato “EL ARRENDATARIO” deberá entregar las llaves del inmueble el primer (1) día hábil después de la fecha de terminación del mismo, a “LOS ARRENDADORES”. Dichas llaves deberán ser entregadas en la dirección de ubicación del inmueble para los fines de su inspección y para lo cual se levantará un acta que suscribirán ambas partes, donde se dejará constancia de las condiciones de mantenimiento y conservación en que “EL ARRENDATARIO” lo entrega. Queda entendido que la mora de “EL ARRENDATARIO” en la entrega del inmueble, dará lugar al pago de dichos días de mora, los cuales cancelará a “LOS ARRENDADORES”, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00), por día, sin que esto implique prórroga o tácita reconducción...” (Resaltado de esta superioridad)

En adición a lo anterior, el artículo 8 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula la naturaleza jurídica de las cláusulas penales que las partes contractualmente pueden estipular. A saber:

…Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:

(…)

c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato…

Y el artículo 28 eiusdem dispone:

…Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo…

En consecuencia, esta pretensión indemnizatoria actora devenida por ejecución de cláusula penal contractual también resulta aplicable al contrato de prórroga legal y, habida cuenta que hasta la presente fecha aun el demandado no ha dado entrega del inmueble de autos a la parte actora, obligación ésta que nació a su cargo a partir del día 01 de septiembre de 2003 por ser el primer día hábil siguiente al vencimiento de la prórroga legal que se verificó el 31 de agosto de ese año, forzosamente esta superioridad la declara procedente y, por ende, en el dispositivo del fallo deberá ser condenado el accionado al pago de dicho concepto desde el 01 de septiembre de 2003 hasta la fecha en que se produzca la entrega del inmueble a razón de Bs. 50.000,oo diarios, equivalentes en la actualidad a la cantidad de Bs. F. 50,oo y así se declara.

Como cuarta pretensión actora, se pretendió subsidiariamente que se condenara al demandado al pago por concepto indemnizatorio de daños y perjuicios, la cantidad de Bs. 7.680.000,oo mensuales causados a partir del día 01 de septiembre de 2003 hasta la entrega real y definitiva del inmueble de autos a los demandantes.

Ello en modo alguno resulta procedente, primero por su carácter subsidiario, y segundo dado que las partes previamente habían acordado que para caso de mora en el cumplimiento de la obligación de entrega inmobiliaria a cargo del arrendatario –hoy demandado- se aplicaría la penalidad consagrada en la cláusula décima del contrato privado de fecha 01 de septiembre de 1996 y ello, porque así las partes específicamente lo han convenido al establecerlo como una indemnización sustitutiva de daños y perjuicios por incumplimiento en la entrega material, lo que excluye toda posibilidad de que se pueda reclamar cualquier otra indemnización de daños y perjuicios por el mismo concepto; mucho más, cuando la parte actora no demostró en juicio que las partes convinieron otra indemnización de tal carácter y por el mismo monto pretendido. En consecuencia y por lo aquí expuesto, esta superioridad declara improcedente tal pretensión indemnizatoria. Así se declara.

Habiendo requerido la parte actora que todas las cantidades pretendidas en cobro fuesen indexadas o corregidas monetariamente, resulta evidente que aquellas que no han resultado acordadas por quien aquí sentencia tampoco son susceptibles de indexación. En cuanto a la indemnización acordada por concepto de cláusula penal, su indexación tampoco resultó acordada en el fallo de primera instancia y, al no haber sido ello apelado por la parte actora, la indexación de dichas cantidades tampoco puede ser acordada en segunda instancia, ello en virtud del principio universal “quantum apellatum tanto devollutum”, y a los fines de no incurrir en el vicio de “nom reformatio in peius”, y así se declara.

La parte demanda reconvino a sus accionantes, para que éstos conviniesen o resultasen condenados en que el contrato mal denominado de prorroga legal, autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, tomo 200, es simulado en fraude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el mismo se trata de un nuevo contrato de arrendamiento, haciendo valer los argumentos expuestos en su contestación a la demanda.

En primer lugar se debe analizar lo alegado mediante escrito de promoción probatoria que aparece admitido por el juzgado a quo por auto fechado 21 de mayo de 2004, por la parte demandada donde invocó la confesión ficta de la parte actora “…al no contestar la demanda o la reconvención en el modo previsto en el artículo 361…” por no haber expresado en la misma y de forma clara y precisa, si la contradice o no, al no convenir en la misma.

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, aplicable también al punto sub análisis, claramente establece lo siguiente:

…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…

Del escrito de contestación a la reconvención planteada en contra de la parte actora, (f. 238 al 242 pieza 1) se evidencia claramente que los demandantes procedieron a negarla y rechazarla genéricamente para luego exponer sus alegatos en contra, donde incluso opusiera cuestiones previas. Ello constituye una contradicción clara a lo reconvenido en su contra.

Sumado a ello, resulta una imprecisión jurídica confundir esta obligación al dar contestación a toda demanda y reconvención, con la institución de la confesión ficta que el artículo 362 eiusdem consagra, y que es básicamente la ausencia de contestación dentro del plazo legal indicado para ello.

En consecuencia, esta superioridad declara improcedente el alegato de confesión ficta en la contestación a la reconvención planteada en contra de la parte actora, que el accionado ha invocado con base a tal argumentación, y así se decide.

Ahora bien, la parte demandada reconvino a los accionantes, para que éstos convinieran o fuesen condenadas a que el contrato mal denominado de prorroga legal, autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, tomo 200, es simulado en fraude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el mismo se trata de un nuevo contrato de arrendamiento, haciendo valer los argumentos expuestos en su contestación a la demanda. Reconvención ésta respecto de la cual los demandantes opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6to. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “…en lo atinente a la acumulación prohibida por el artículo 78 ejusdem…”, arguyendo que la pretensión de simulación por fraude a la ley debe ser tramitada mediante el procedimiento judicial ordinario, siendo que la causa principal debe ser tramitada mediante procedimiento especial breve, por lo que la reconvención debe quedar declarada inadmisible. También opusieron la cuestión previa de defecto de forma, alegando que la reconvención no llenó los extremos exigidos en el artículo 340 del código adjetivo civil. Estas cuestiones previas como ya se dijo fueron declaradas improcedentes por el juzgador a quo, por lo que en atención a la regla legal expresa contenida en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil no pueden ser atacadas por vía de apelación y, por ende, no son revisables por esta superioridad, quedando entonces fuera del thema decidendum del presente fallo. Así se declara.

Por último, negaron y rechazaron genéricamente la reconvención, no aceptando que el contrato de prórroga legal constituya otro contrato de arrendamiento a tiempo determinado y menos que éste lo haya sido en fraude a la ley, dado que el mismo recoge la voluntad del legislador en cuanto al régimen de prórroga automática legal, amén que al reconviniente no le corresponde denunciar dado que participó en la suscripción del mismo, quien en la promoción probatoria de la incidencia dentro de la presente causa reconoció dicho contrato y que el mismo lo fue hecho en cumplimiento a lo establecido en el artículo 38, literal “d” del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así, en primer lugar es necesario recalcar que la reconvención impetrada para quien aquí decide es evidentemente admisible, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su parte pertinente dispone: “… y cualquier otra acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos…”. En este sentido, al analizar la naturaleza jurídica del contrato autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000, que ya ha quedado judicialmente resuelta en este fallo, dándose por reproducidas todas y cada una de las motivaciones expresadas en este aspecto, ratificándose que una vez vencido un contrato de arrendamiento y sin necesidad de notificación previa, opera ope legis la prórroga legal sin el cumplimiento necesario de formalidad alguna, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia habida entre las partes, según lo dispone el artículo 38 eiusdem. Asimismo, el artículo 39 ibidem establece que una vez vencida la aludida prórroga legal, los arrendadores pueden solicitar el cumplimiento de la entrega inmobiliaria, para lo cual igualmente establece a su favor la cautelar de secuestro con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario.

Así, queda igualmente claro porque la normativa citada no lo prohíbe expresamente, que si bien no se requiere de ninguna formalidad para que opere una prórroga legal arrendaticia, las partes pueden documentarla reconociendo su inicio y terminación. En el contrato de marras no se niega el derecho a la prórroga legal, lo que en todo caso sí resultaría nulo de nulidad absoluta, pues ha quedado plenamente evidenciado que lo que se hace es documentar la prórroga.

En su cláusula primera, las partes establecieron que “…de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39…” de la ley citada el accionado se acoge al beneficio de la prorroga legal de tres años, en vista de que la relación arrendaticia habida entre las partes supera los 10 años, y que dicha prórroga legal vence el 31 de agosto de 2003, obligándose entonces el accionado a efectuar la entrega material inmediata del inmueble que le fue entregado en arriendo. Por tanto, en modo alguno el haber documentado la prórroga legal, constituyó en el presente caso un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado –según invocó el accionado- ni desnaturaliza el carácter de prórroga legal en la relación arrendaticia de marras, así se declara.

Como consecuencia de ello, esta superioridad que ya ha declarado a dicho contrato como una válida forma de documentar una prórroga legal arrendaticia, forzosamente declara improcedente la reconvención planteada por el accionado en contra de la parte actora, y así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO DEL

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: