Decisión nº 2 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

197º y 149°

PARTE ACTORA: Ciudadano D.J.R.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.394.449 y domiciliado en el Municipio San F.d.E.Z..

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana K.C.A., inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 83.307.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanas M.F. y M.V.G.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 16.032.345 y 18.681.707, respectivamente, domiciliadas en Valencia, Estado Carabobo.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.C.G.M., venezolano, mayor de edad, abogado e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 37.919 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

EXPEDIENTE: 1755-07

-I-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 02 de julio de 2007, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Solicitud de medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar que riela al folio 4 del expediente; constancias de residencia emitida por los vecinos y habitantes de la Urbanización San Felipe que cursan a los folio 5 y 9 del expediente; copia simple de la cédula de identidad del actor que corre inserta al folio 6 del expediente; original de constancia de residencia emanada por la Asociación de Vecinos de la Urbanización San F.B. ASOVESFEBLOQ, la cual cursa al folio 7 del expediente; copia simple de recibo por honorarios de avalúo efectuado en la Urbanización San Felipe, Apartamento 03-03, que cursa al folio 8; copia simple de certificación de gravamen del apartamento signado con el No. 03-03, la cual riela a los folios 10 al 12 del expediente; recibos de condominio que cursan a los folios 13 al 15 del expediente; copia simple del documento marcado con la letra “A”, contentivo de la opción a compra que riela al folio 16 del expediente; copia simple del documento de fecha 10 de julio de 2006, marcado con la letra “B”, que cursa a los folios 17 y 18 del expediente; copia simple del acta de matrimonio de la parte actora que riela a los folios 19 y 20 del expediente; copia certificada de partida de nacimiento de JORGELSIS P.F.C., que riela al folio 21 del expediente; copia de simple del certificado de solvencia de sucesiones y donaciones, así como los formularios para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones que rielan a los folios 22 al 25 del expediente, marcados con la letra “C”; dos (2) recibos de pago; un estado de cuenta y una solicitud alta de instalación emitido por la Energía Eléctrica de Venezuela, los cuales rielan a los folios 26 al 29; cursa a los folios 30 y 31 del expediente, copia simples de partidas de nacimiento de D.J. y DALICE CAROLINA; y escrito que riela a los folios 32 al 37 del expediente, marcado con la letra “D”.

Admitida como fue la demanda en fecha 04 de julio de 2007, por el procedimiento oral, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada, y agotadas todas las diligencias pertinentes para lograr la citación acordada, en fecha 13 de diciembre de 2007, se dan por citadas en el proceso.

En fecha 06 de febrero de 2008, el representante judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y consignó instrumento poder.

En fecha 07 de febrero de 2008, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó la audiencia preliminar, la cual se llevó a efecto el día 14 de febrero de 2008. En fecha 20 de febrero de 2008, este Juzgado realizó la fijación de los hechos y de los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, y aperturó el lapso probatorio.

En fecha 26 de febrero de 2008, la parte actora promovió escrito de pruebas e invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales; ratificó las pruebas documentales e invocó los artículos 1185 y 1196 del Código Civil y por último, promovió testimoniales. El Tribunal en fecha 6 de marzo de 2008, inadmite lo referente al mérito favorable por cuanto no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, y niega la admisión de los testigos por extemporánea de conformidad con lo pautado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.

En este mismo orden, la parte demandada promovió el mérito favorable; el principio procesal de comunidad de pruebas y una inspección judicial. En cuanto a las dos alegaciones antes citada, el Tribunal en fecha 6 de marzo de 2008, negó la admisión por cuanto es obligación y deber del órgano jurisdiccional aplicar y analizar dicho principio, sin necesidad de solicitud de parte. En relación a la inspección judicial, el Tribunal inadmitió dicha prueba por impertinente.

En fecha 14 de marzo de 2008, fijó la audiencia oral, la cual se llevó a efecto en fecha 27 de marzo de 2008, y concluida como fue la audiencia, la Juez se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo, expresando una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, y declaró parcialmente con lugar la demanda, advirtiéndole a las partes que dentro del lapso de diez días de despacho siguientes, se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, y estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-II-

LIMITES DE LA FUNCIÓN DECISORIA DEL JUEZ

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas, establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

.

Por cuanto el presente juicio se refiere al cumplimiento de contrato de opción de compra y a la indemnización de los daños y perjuicios, o en su defecto la indemnización por daños y perjuicios, más la cantidad en arras y el porcentaje por penalización, es menester señalar que la Sala ha definido la cláusula penal según el Código Civil y la acción que puede exigir la parte que no ha incurrido en culpa en el contrato y lo hace de la siguiente forma:

“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el Juez de alzada consideró que no obstante existir en el contrato una “condición resolutoria” que permite la terminación del mismo por incumplimiento imputable a cualquiera de las partes; el incumplimiento capaz de resolver el contrato debe estar fundado en una “causa legítima o justa”, que no puede ser invocada por la parte que dio lugar al incumplimiento, y en virtud de ello explicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil denunciado como infringido, pues consideró que la causa del incumplimiento alegada por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión de resolución, no era una “causa justa”, y en consecuencia, la parte actora estaba facultada para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato. Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV- Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; Pág. 159), que en derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir en exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional. (Sentencia N° RC-00653 de la Sala de Casación Civil del 07 de noviembre del 2003, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche G., expediente N° 01646).” Publicada en el Tomo 1 del mes de noviembre de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., págs. 540 y siguientes. (Subrayado del Tribunal)

Cabe destacar que, la Sala ha señalado de igual forma lo que puede hacer la parte actora cuando la acción es intentada de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, y dice:

…El artículo 1.273 del Código Civil textualmente dispone: “…Artículo 1.273. Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación…” Por su parte, el Artículo 1.167 del mismo Código, dispone: “…En el contrato bilateral, si unas de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” En el caso bajo análisis, el formalizante alega la falsa aplicación por la recurrida del artículo 1.273 del Código Civil, por considerar que la acción por daños y perjuicios intentada en el presente procedimiento, no constituía una acción autónoma sino subsidiaria de la principal, es decir, del cumplimiento de contrato demandado, por lo cual, debía correr su misma suerte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 ejusdem… …De lo expuesto, estima la Sala que, efectivamente, en el caso de autos, erró el sentenciador de alzada al fundamentar la improcedencia de la acción por resarcimiento de daños y perjuicios reclamados en los supuestos del artículo 1.273 del Código Civil, pues como bien señala el accionante, dicha acción fue intentada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo Código, es decir, como subsidiaria de la acción por cumplimiento de contrato. Por lo tanto, bien podía la parte actora, de conformidad con la referida norma, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios inherente, si hubiere lugar a ello. Por lo tanto, si el sentenciador de alzada estimaba como no ajustado a derecho el monto reclamado por la parte actora como indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, vistos los argumentos que en tal sentido dejó sentados en el fallo recurrido, es de observar que el supuesto del artículo 1.167 del Código Civil bien lo facultaba para limitarlos o negarlos, al estipular de forma clara y precisa la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios derivados, únicamente en los casos en que hubiere lugar a ello.”… Sentencia de la Sala de Casación Civil del 3 de abril de 2003, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente No. 01773, publicada en el Tomo 4 del mes de abril de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., págs. 286 y siguientes.

-III-

Así las cosas, observa este Tribunal que la presente controversia se genera en virtud que, alega la parte actora que en fecha 15 de febrero de 2.006, suscribió con el ciudadano O.J.G.O., un contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaria Pública Séptima, que versa sobre un inmueble propiedad del último de los mencionados, constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización San Felipe, Primera Etapa, Bloque 31, Edificio 02, Apartamento 03-03, en Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.S.F., tal como se evidencia del documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 26 de agosto de 1.993, anotado bajo el número 12, Tomo 89, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria. Que ambas partes convinieron en el precio de compra, por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,oo), de los cuales el promitente comprador entregó al promitente vendedor la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo), por concepto de opción de compra y el saldo restante, es decir, la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,oo), se comprometió a cancelar una vez aprobado el crédito en el Banco Occidental de Descuento, mediante la Ley de Política Habitacional.

Que en fecha 10 de julio de 2.006, ambas partes celebraron una nueva opción a compra, por ante la Notaria Pública Séptima, anotado bajo el N° 40, Tomo 70 de los Libros de autenticaciones, y convinieron en aumentar la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo).

Señaló el actor que, el promitente vendedor le permitió vivir en el apartamento antes identificado, mientras finiquitaban la venta; que asumió la cancelación y movilización de todos los papeles que el Banco exigía sobre el inmueble para el cumplimiento de la Ley de Política Habitacional, a fin de lograr la mudanza.

Indicó que el día 18 de octubre de 2.006, el ciudadano O.J.G.O., falleció de un infarto en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, y desde esa fecha comenzó una nueva lucha para la venta pura y simple del apartamento, ya que el crédito fue aprobado unos días antes de la muerte del promitente vendedor y este no había tenido tiempo para venir a firmar, según se evidencia en el documento emitido por el asesor jurídico del Banco Occidental de Descuento.

Señala que las ciudadanas M.F.G.C. y M.V.G.C., siendo herederas del promitente vendedor tienen la obligación de cumplir con la negociación realizada por su padre en vida. Alegó que aprobado el crédito, accedió a ubicar todos los documentos que eran necesarios para que realizaran la declaración. Una vez que fue emitida la declaración sucesoral llamó a las demandadas por teléfono para comunicarles que todo estaba listo y que el Banco estaba solicitando todos los documentos de nuevo porque tenían que redactar el documento de venta a nombre de ellas en su carácter de herederas, siendo el caso que, las ciudadanas antes identificadas, pretenden un nuevo aumento del cual el actor se negó rotundamente por considerarlo injusto y porque su salario no se lo permite.

Alegó que ambas partes estipularon una cláusula penal, por incumplimiento del contrato, y que en caso que el promitente vendedor incumpliera con el contrato se comprometía a devolverle al promitente comprador, la cantidad de dinero recibido como opción de compra o sea Cinco Millones de Bolívares, (Bs. 5.000.000,oo), más el veinte por ciento (20%) de la cantidad entregada en arras, o sea Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo).

Que demanda a las ciudadanas M.F.G.C. y M.V.G.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA y la INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, solicitando el cumplimento de la obligación o en su defecto la indemnización por daños y perjuicios, más la cantidad en arras y el porcentaje por penalización.

-IV-

En el acto de contestación a la demanda, la parte demandada representada por el ciudadano C.A.G.M., admitió que es cierto que O.J.G.O., era el propietario del apartamento de autos; que en fecha 15 de febrero de 2.006, la parte actora y el ciudadano O.J.G.O., celebraron un contrato de opción de compra venta, del referido inmueble, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo. Que en fecha 10 de julio de 2.006, celebraron otro contrato de opción de compra venta por ante la misma Notaria Séptima de Maracaibo, variando el precio y estableciendo el plazo de duración del contrato, pero ratificando el monto dado en arras. Que es cierto que la parte actora tenía que cancelar y movilizar todos los papeles que el banco exigía sobre el inmueble para el cumplimiento de la Ley de Política Habitacional, y que los contratantes estipularon una cláusula penal contenida en la cláusula quinta del contrato celebrado el 10 de julio de 2.006.

Señala en forma expresa el apoderado judicial de la parte demandada que, sus mandantes están dispuestas a cumplir con las obligaciones del contrato solo y en lo que respecta a la cláusula penal constitutiva de la única y exclusiva indemnización de los eventuales daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones allí estipuladas, cuyo monto está en el contrato. Indicó que el contrato vigente entre las partes es solo el que suscribieron en fecha 10 de julio de 2.006, donde se evidencia la voluntad de las partes cuando estipularon en la cláusula sexta que el promitente comprador no tiene ningún derecho sobre el inmueble en cuestión por el hecho de haber entregado en calidad de arras la suma estipulada, lo cual es ley entre las partes. Que según la cláusula tercera se estableció como carga del promitente comprador, hoy parte actora la autorización expresa y sin limitaciones a realizar todo trámite o diligencia por ante los organismos correspondientes sobre la ley de política habitacional, cuyo tramite debía realizar también por ante el Banco Occidental de Descuento. Que para la fecha de la muerte del ciudadano O.J.G.O., el contrato de opción a compra de fecha 10 de julio de 2.006, se encontraba vencido, y que las pocas oportunidades que las demandadas han tenido contacto con el actor, nunca ha sido para exigirle el incremento del precio del inmueble, sino más bien para que gestione la devolución del apartamento y por ende el cumplimiento de la cláusula penal contenida en el referido contrato, a lo cual éste se negó rotundamente.

Reiteró el representante judicial de la parte demandada que están dispuestas a cumplir con las obligaciones del contrato en lo que respecta a la cláusula penal constitutiva de la única y exclusiva indemnización de los eventuales daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones allí estipuladas, cuyo monto está en el contrato. Indicó que las demandadas consideran la ocupación del apartamento contraría al contrato, ya que ellas no autorizaron al demandante para habitarlo, asimismo debe de existir un consentimiento expreso y dado por escrito entre las partes, pues esa condición nunca fue estipulada en la negociación contenida en el contrato de fecha 10 de julio de 2.006. Que el actor se mudó al apartamento sin autorización del propietario, ya que ni sus herederos se enteraron de tal acontecimiento, y que, por la ocupación del apartamento del actor, las propietarias merecen una compensación dineraria mensual por el uso del apartamento ya que no se puede tolerar que viva allí gratuitamente; por el contrario esa ocupación ha de generar mensualmente a favor de las demandadas una renta que ha sido estimada en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300.oo), desde la fecha de la ocupación (julio 2006) hasta el mes de enero de 2.008, lo que suman 18 meses que ascienden a la cantidad de Cinco Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 5.400,oo).

Impugnó los instrumentos producidos por el actor de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con excepción del instrumento marcado en el libelo con la letra “B”. Contradijo por exagerada y arbitraria la estimación contenida en el escrito de la demanda que suma Bs. 31.000.000,oo (ahora Bs. 31.000,oo). Impugnación que fundamentó de conformidad con las reglas para determinar el valor de la demanda prevista en el artículo 31 del Código Procedimiento Civil.

-V-

De la revisión y estudio que se hace a las actas procesales se evidencia que fue un hecho no controvertido la existencia del contrato de opción a compra venta celebrado entre ambas partes en fecha 10 de julio de 2006, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No. 40, Tomo 70, el cual cursa en copia simple marcado con la letra “B”. De igual forma la parte demandada reconoce en forma expresa que en fecha 15 de febrero de 2006, celebraron el primer contrato de opción a compra-venta, el cual reposa en el expediente en copia simple del documento marcado con la letra “A”, el cual riela al folio 16 del expediente; por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y tiene como cierto la verdad de la declaración que emana de los referidos documentos.

En relación a las constancias de residencia emitida por los vecinos y habitantes de la Urbanización San Felipe que cursan a los folio 5 y 9 del expediente; el original de constancia de residencia emanada por la Asociación de Vecinos de la Urbanización San F.B. ASOVESFEBLOQ, la cual cursa al folio 7 del expediente; recibos de condominio que cursan a los folios 13 al 15 del expediente; copia certificada de partida de nacimiento de JORGELSIS P.F.C., que riela al folio 21 del expediente;

; dos (2) recibos de pago; un estado de cuenta y una solicitud alta de instalación emitido por la Energía Eléctrica de Venezuela, los cuales rielan a los folios 26 al 29; este Tribunal los desecha por cuanto nada aportan a la presente controversia, ya que en el caso que se analiza, aun cuando está de por medio un inmueble, la acción no versa en concreto sobre dicho bien, sino en torno a una convención entre partes y como tal, no puede derivarse una acción real.

En cuanto a las pruebas traídas junto con el libelo de la demanda referente a las copias simples de recibo por honorarios de avalúo efectuado en la Urbanización San Felipe, Apartamento 03-03, que cursa al folio 8; copia simple de certificación de gravamen del apartamento signado con el No. 03-03, la cual riela a los folios 10 al 12 del expediente; copia simple del acta de matrimonio de la parte actora que riela a los folios 19 y 20 del expediente; copia de simple del certificado de solvencia de sucesiones y donaciones, así como los formularios para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones que rielan a los folios 22 al 25 del expediente, marcados con la letra “C; y las copias simples de partidas de nacimiento de D.J. y DALICE CAROLINA, que cursa a los folios 30 y 31 del expediente, este Tribunal las desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el acto de la contestación de la demanda fueron impugnadas por haber sido producidas en copias simples.

Ahora bien, de acuerdo a la pretensión del actor, la acción va dirigida en principio al cumplimiento del contrato con respecto a la obligación principal, atinente a la venta del inmueble plenamente identificado en autos, cuyo precio y condiciones fueron debidamente establecidos en su oportunidad por las partes contratantes. Según la cláusula cuarta del instrumento fundamental de la presente acción, se constata que el promitente vendedor se obligó a vender el inmueble en el tiempo de tres meses o una vez finalizado el trámite ante el Banco Occidental de Descuento de la aprobación de la ley de política habitacional. En lo que se refiere a la aprobación del crédito hipotecario, la parte actora no logró demostrar en el transcurso del proceso tal hecho, ya que trajo junto con el libelo de la demanda un escrito que riela del folio 32 al 37 del presente expediente, emitido por el asesor jurídico del Banco Occidental de Descuento sin cumplir con los medios de pruebas establecidos en la ley, por lo que se desecha dicho instrumento.

Sin embargo constata este Tribunal que de acuerdo a la cláusula quinta del instrumento fundamental de la acción fue pacto entre las partes que, en caso de vencimiento del plazo estipulado en el contrato, si el promitente vendedor por cualquier causa no realizará la venta pactada en el presente documento deberá devolver al promitente comprador y de manera inmediata la totalidad de la cantidad recibida en ese acto, más el 20% como cláusula de penalización por indemnización de daños y perjuicios causados al promitente comprador, igualmente si éste no llegara a concluir la compra de dicho inmueble quedará penalizado con el 20% sobre el monto entregado.

De autos quedó evidenciado que el plazo pautado por ambas partes conforme a la cláusula cuarta venció en fecha 10 de octubre de 2006, según el documento analizado en las actas procesales, ya que la condición suspensiva no fue demostrado en el presente proceso a la cual fue sometida la venta en lo atinente a que el promitente comprador, una vez finalizado y aprobado el trámite de la ley de política habitacional se llevaría a efecto la negociación, pues la parte actora no logró demostrar la procedencia ni oportunidad en que fue tramitado el crédito por la ley de política habitacional.

En tal razón, establece el artículo 1206 del Código Civil que cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado, ya que toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuere. Ahora bien, en el caso de autos igualmente fue invocado por el actor que cuando la negociación estaba prácticamente terminada, por un hecho fortuito acaecido por la muerte del promitente vendedor no se ejecutó la obligación principal del contrato, situación ésta no prevista por las partes, por lo que considera quien aquí decide que conforme a lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, siendo que fue pacto entre los contratantes tal como se evidencia de la cláusula quinta del citado contrato que, en caso de vencimiento del plazo estipulado en el mismo, si el promitente vendedor por cualquier causa no realizará la venta pactada en el presente documento deberá devolver al promitente comprador de manera inmediata la totalidad de la cantidad recibida en ese acto, más el 20% como cláusula de penalización por indemnización de daños y perjuicios causados al promitente comprador, y por cuanto la parte demandada admite en forma expresa que está dispuesta a indemnizar al demandante D.J.R.E. hasta cubrir la cláusula penal contenida en el contrato celebrado con O.J.G.R., que representa la suma de Bs. 6.000,oo que incluye, las arras más el incremento de un 20% del valor de esas arras, que es la obligación que tiene que satisfacer para liberarse del contrato de fecha 10 de julio de 2006, como pago único de los daños y perjuicios a que se refiere el artículo 1.167 del Código Civil, fijada a priori por ambas partes, considera esta operadora de justicia que en el presente caso, procede el pago de la cláusula penal establecida en el contrato de autos, por vía de excepción a lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil; ya que emana del instrumento fundamental de la acción; entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación del deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar, como consecuencia jurídica de la condición resolutoria establecida en el tantas veces mencionado contrato, quedando obligada la parte demandada únicamente a restituir lo que ha recibido cuando no se efectúe la ejecución de la obligación principal, y el actor a devolver el inmueble de autos. Por tal razón es forzoso para este Juzgado declarar parcialmente con lugar la presente acción bajo los parámetros antes señalados y así se decide.

En cuanto al alegato explanado por la parte demandada referente a la ocupación que el actor ejerce en virtud del contrato de autos, si bien es cierto que según la cláusula sexta del contrato de opción a compra venta no le otorga al promitente comprador ningún derecho sobre el inmueble en cuestión por el hecho de haber entregado en calidad de arras la suma estipulada en la cláusula tercera, a juicio de esta Sentenciadora tampoco procede la compensación dineraria mensual por el uso de apartamento que invocó en el acto de la contestación, ya que la inejecución de la obligación principal trae como consecuencia jurídica una condición resolutoria de la obligación contraída por las partes, y que al verificarse ésta repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído, según el último aparte del artículo 1198 del Código Civil y así se decide.

En relación a la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, establecida por el actor en el escrito libelar que asciende a la cantidad de Treinta y Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. 31.000,oo), este Tribunal lo declara procedente por cuanto la indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual fue debidamente establecida en el instrumento fundamental de la acción, conforme a lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil. En consecuencia este Juzgado limita la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios al monto de Seis Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 6.000,oo) que fue la cantidad acordada como cláusula penal y así se declara.

Por las razones antes expuestas este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Parcialmente CON LUGAR la acción que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta, fue interpuesta por el ciudadano D.J.R.E., en contra de las ciudadanas M.F. y M.V.G.C., plenamente identificadas.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo), monto establecido como cláusula penal, discriminado de la siguiente manera: La cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) por la cantidad de dinero recibido como opción de compra, más la suma de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo) que representa el veinte por ciento (20%) de la cantidad recibida en arras, en ocasión al incumplimiento de la obligación principal pactada en el contrato de fecha 10 de julio de 2006, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, y en consecuencia, se declara extinguido el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el proceso, a partir de la presente fecha.

TERCERO

Se levanta la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 30 de julio de 2007.

CUARTO

Con vista a la declaratoria anterior, no se hace expresa condenatoria en costas.

REGISTRESE, PUBLIQUESE, DIARICESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de abril de dos mil ocho (2008).

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA SUPLENTE

NERYS LEÓN D.

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó el presente fallo.

LA SECRETARIA SUPLENTE.