Decisión nº 2709 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 12 de Enero de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

PARTE ACTORA: E.J.V.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nro. V-5.091.869.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EUDO A.M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 52.170.

PARTE DEMANDADA: L.J.S.M., venezolano, mayor de edad y titular de las cédula de identidad Nro. V-4.565.778.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: L.E. SOLORZANO LEÓN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 11.720.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO.

Expediente N° 9857.

VISTOS

con informes de la parte actora.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y una vez consignados los instrumentos fundamentales, fue admitida por auto fecha 14 de Abril de 2010. Citado el demandado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, presentó escrito de contestación a la misma. En fecha 04 de Junio de 2010, se fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, sin que las partes comparecieran al mismo. Dentro del lapso probatorio, solo la parte actora presentó pruebas, que fueron admitidas por este Juzgado.

Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

CAPITULO PRIMERO

Alegó la parte actora en el libelo de demanda:

Que en fecha 10 de Julio de 2009, adquirió por compra con pacto de retracto convencional, al ciudadano L.J.S.M., ya identificado, la planta baja de un inmueble situado en la Calle atrás del Cantón, Nº 81, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuyas medidas son: ocho metros con cuarenta centímetros (8,40 mts.) de frente y su fondo hasta el pie del cerro, con los siguientes linderos: NORTE: Su frente, con terrenos que son o fueron de la Sra. Travieso; SUR: Con terrenos que son o fueron de la Sra. Travieso y casa que es o fue de S.P.; ESTE: Con casa que es o fue de R.T., y OESTE: Con camino y una quebrada seca, según documento otorgado y autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en la fecha señalada, bajo el Nro. 42, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que habiéndose cumplido el lapso de seis (6) meses, establecido por las partes en el contrato de venta, para ejercer el retracto, sin que el vendedor haya manifestado su voluntad de readquirir el inmueble vendido, y dado que han sido nugatorias todas las acciones, de carácter extrajudicial, para que se le entregue el inmueble dado en venta, por lo que ocurría para demandar el cumplimiento del contrato de venta con pacto de retracto, y como consecuencia la entrega del inmueble vendido, libre de bienes y personas, con fundamento en el artículo 1.536 del Código Civil.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.534 al 1.545, así como los artículos 1.159 al 1.168 Código Civil.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, lo hizo en los siguientes términos:

Rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, ya que la contratación que hizo con el “mentado” E.J.V.M., fue un contrato de préstamo con interés y no una venta con pacto de retracto, a pesar de que por su desconocimiento de la materia, su prestador le dijo que el documento se hacía de esa forma para garantizar con una porción de la casa, en este caso la planta baja, el préstamo que le estaba otorgando, considerando que no iba a confrontar ningún juicio mientras estuviese pagando los intereses, como ha venido ocurriendo.

Consideró que esta ante una temeraria demanda que pretende despojarlo de su vivienda y que el prestamista “mentado” no le basta con los usureros intereses que le cobra, sino pretende aniquilarlo apoderándose de su única casa de habitación.

Que la extinta Corte Suprema de Justicia en reiteradas sentencias, ha sostenido que este tipo de contratos con pacto de retracto, constituye una desviación del derecho, al pretender simular un contrato de préstamo bajo la figura de la venta con esta modalidad.

Solicitó que en ejercicio de la tutela judicial efectiva, se declare que no existe tal venta con pacto de retracto, y que dicha venta se hizo en violación a normas de orden público como lo es la Ley de Propiedad H.y.q. la venta se hizo sobre una planta baja de una vivienda de tres niveles.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, únicamente la parte actora promovió:

Documento de compra venta con pacto de retracto acompañado a la demanda.

A los folios 5 al 7 del presente expediente cursa documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, anotado bajo el número 42, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones. En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R.:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, se aprecia en todo su valor probatorio.

Promovió en copia fotostática acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Aduanera EMILMAR C.A., según la cual el demandado se hace accionista de la misma, la cual cursa a los folios 23 al 27 del expediente.

Con respecto a dicha instrumental dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.….

De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:

1. Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).

2. Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.

3. No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.

4. Sean legibles.

Siendo que dichas copias fotostáticas son de instrumento público, las cuales no fueron impugnadas, se tienen como fidedignas.

Promovió documento de compra venta del inmueble ubicado en el piso 12; Nro. 12 del Edificio Centro C.V., del cual el demandado es copropietario.

A los folios 28 al 31 riela inserta copia fotostática del documento registrado bajo el número 24, Tomo 14, Protocolo 1, de fecha 06 de Junio del año 2005, mediante el cual se le dio en venta el inmueble referido a la sociedad mercantil ADUANERA EMILMAR C.A. Con respecto a esta instrumental que cursa en copia fotostática la cual no impugnada, cabe dar por reproducido lo anteriormente, es decir, se tiene como fidedigna pues no fue impugnada. Sin embargo, siendo que las partes contratantes en dicha negociación, no son las mismas del presente proceso, la prueba nada aporta en relación al presente caso.

CAPITULO TERCERO

En el caso bajo análisis, la parte actora pretende el cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto celebrado con el demandado, quien en su escrito de contestación a la demanda controvierte la litis, alegando que lo celebrado con el actor fue un contrato con préstamo de interés y no una venta con pacto de retracto, en razón del cual cobra “usureros intereses y pretende despojarle de su casa de habitación, por lo que solicitó se declare que no existe tal venta con pacto de retracto. Asimismo invoco la violación a la Ley de Propiedad Horizontal, pues la supuesta venta se hizo sobre la planta baja de una vivienda de tres niveles.

Siendo estos los términos en que quedo controvertida la litis esta Juzgadora pasa a resolver previas las consideraciones siguientes:

A.l.t.e. que la parte demandada dio contestación a la demanda, según los cuales la causa del contrato acompañado como instrumento fundamental de la demanda no sería lícita, pues la causa verdadera del mismo era un préstamo dinerario a intereses agiotistas, y no un contrato de venta con pacto de rescate, resulta necesario a los fines de resolución del caso, desarrollar algunos aspectos. En tal sentido tenemos:

En primer lugar, debemos repasar el concepto de compra venta con pacto de retroventa, es decir, aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. Así lo provee el Código Civil en el artículo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544 y el artículo 1.536 eiusdem, el cual preceptúa que “Sí el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad”

Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.

A este respecto, el demandado solicita en su contestación que en ejercicio de la tutela judicial efectiva se declare que no existe venta con pacto de retracto. Sin embargo, abierto el juicio a pruebas, dicho demandado durante la fase probatoria no promovió prueba alguna que sirvieran de sustento a tal argumento y permitiera a esta Juzgadora en base a ello, desentrañar si el contrato en cuestión tenía una naturaleza distinta a la de un contrato de compra venta con pacto de retracto.

Dado que el demandado invoca en su contestación “el ejercicio de la tutela judicial efectiva” cabe recordar a este respecto, que el Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado J.E.C.R., en el Exp. Nº 00-2794, decisión. Nº 576 ha mencionado en relación a la definición de tutela judicial efectiva lo siguiente:

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26 consagra la Garantía Jurisdiccional, también llamada el derecho a la tutela judicial efectiva, que ha sido definido como aquél, atribuido a toda persona, de acceder a los órganos de administración de justicia para que sus pretensiones sean tramitadas mediante un proceso, que ofrezca unas mínimas garantías, todo lo cual sólo es posible cuando se cumplen en él los principios establecidos en la Constitución. Es, pues, la Garantía Jurisdiccional, el derecho de acceso a la justicia mediante un proceso dirigido por un órgano, también preestablecido para ello por el Estado, para conseguir una decisión dictada conforme el derecho mediante la utilización de las vías procesales prescritas para el fin específico perseguido, en el entendido que dicho derecho en manera alguna comprende que la decisión sea la solicitada por el actor o favorezca su pretensión, ni que en el curso del mismo se observen todos los trámites e incidencias que el actor considere favorables a él. El derecho a la tutela judicial efectiva comprende, asimismo, el derecho a la ejecutoriedad de la sentencia obtenida en derecho. Ahora bien, dicha garantía implica, para los administrados, la obligación de someter la tramitación de sus pretensiones a los órganos jurisdiccionales establecidos por el Estado mediante las vías y los medios procesales contemplados en las leyes adjetivas…”.

El demandado en el caso de autos, en ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, dispuso de este proceso para realizar su alegatos y hacer uso de los medio probatorios a los fines de demostrar sus argumentos, por lo que no puede pretenderse como lo hace dicho demandado, que el ejercicio a la tutela judicial efectiva se traduzca en el favorecimiento de las pretensiones de la parte que lo invoca, sin que conste que dicha parte haya realizado la actividad procesal correspondiente, que permita a quien decide, pronunciarse al respecto.

En cuanto a la defensa del demandado planteada con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal, pues la supuesta venta se hizo sobre la planta baja de una vivienda de tres niveles, quien sentencia observa:

Analizados los instrumentos fundamentales acompañados por la parte actora a su libelo de demanda, se pudo constatar que el demandado ciudadano L.J.S.M., identificado en autos, dio en venta con pacto de retracto convencional al actor ciudadano E.J.V.M., “la planta baja de un inmueble situado en la calle atrás del canton Nro. 81, Parroquia Maiquetía, por documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 10 de Julio del año 2009, anotado bajo el 42 tomo 64 de los libros de Autenticaciones de esa Notaria, y en el mismo se señala que le pertenece por haberlo adquirido por compra venta realizada por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 16 de Octubre de 1997.

No se desprende de dicho instrumento, que el inmueble dado en venta forme parte de unidades patrimoniales separadas, susceptibles de pertenecer a diferentes propietarios, y ser objeto de enajenaciones y gravámenes por separado, y que la haga susceptible de someterse al régimen previsto por la Ley de Propiedad H.y.q. si bien el demandado hizo valer como defensa la Ley Propiedad horizontal, no trajo a los autos pruebas, de las cuales se establezca que la planta baja forme parte de un todo y que haya sido vendido en forma separada en violación a dicha Ley de Propiedad Horizontal, según sostiene dicha parte en su contestación.

Ahora bien, determinadas y valoradas de la forma antes expresada las pretensiones de las partes, procede esta Juzgadora a la determinación y valoración de los medios probatorios aportados por ellas al proceso, en apoyo de sus respectivas argumentaciones. En este sentido se observa, que a través de un contrato de compraventa con pacto de rescate el vendedor demandado transfirió la propiedad de un bien al comprador, pero sujetando la eficacia plena del contrato a una condición resolutoria, que consiste, precisamente, en el derecho que le reconoce el comprador de obtener el reintegro del bien vendido a su patrimonio, mediante la devolución del precio pactado y dentro del plazo estipulado en el convenio. Así las cosas, se aprecia que es típico del contrato de compraventa con pacto de retro que, esencial y básicamente, en el convenio se estipule un derecho o crédito a favor del vendedor consistente en la posibilidad de rescatar para su patrimonio el bien vendido mediante la restitución al comprador del precio que le hubiere adelantado; y del mismo modo surge para el comprador la obligación de restituir la propiedad del bien al vendedor si este ejerce su derecho a rescatar mediante el pago del correspondiente precio.

Observa el Tribunal que el actor promovió como instrumento fundamental de su demanda, el documento demostrativo de la venta con pacto de retracto, en el cual se establece la fijación de un tiempo de seis (06) meses para ejercer el retracto. Una vez llamado el vendedor L.J.S.M., no promovió prueba alguna tendente a demostrar los argumentos esgrimidos en su contestación ni el ejercicio del derecho de retracto o justificara legal o contractualmente el incumplimiento, por lo que este tribunal encuentra que el tiempo hábil del rescate ha obrado en su contra y por tanto, la propiedad definitiva sin condición entra en el patrimonio del ciudadano E.J.V.M., pues es claro que la venta con pacto de retracto se materializo al no ejercer el vendedor el retracto, venta que involucra exclusivamente a los ciudadanos L.J.S.M. y E.J.V.M..

Ahora bien, quedando claro que el inmueble objeto del contrato de venta con pacto de retracto suscrito entre las partes y del cual el actor deriva su pretensión fue claramente demostrado a través de las probanzas traídas a los autos, no desvirtuando en ningún momento la parte demandada la pretensión accionada, esta juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código Adjetivo, que prevé:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación se ve forzada a declarar como en efecto declara procedente la presente acción. ASI SE DECIDE.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto, sigue el ciudadano E.J.V.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nro. V-5.091.869 contra el ciudadano L.J.S.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.565.778. En consecuencia, se condena al demandado ciudadano L.J.S.M., ya identificado, a hacer entrega al actor ciudadano E.J.V.M., también ya identificado, del inmueble constituido por la planta baja de un inmueble situado en la Calle atrás del Cantón, Nº 81, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuyas medidas son: ocho metros con cuarenta centímetros (8,40 mts.) de frente y su fondo hasta el pie del cerro, con los siguientes linderos: NORTE: Su frente, con terrenos que son o fueron de la Sra. Travieso; SUR: Con terrenos que son o fueron de la Sra. Travieso y casa que es o fue de S.P.; ESTE: Con casa que es o fue de R.T., y OESTE: Con camino y una quebrada seca.

Se condena en costas a la parte demandada vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los doce (12) días del mes de Enero del año dos mil once (2.011). Años 200ª de la Independencia y 151ª de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

ABG. N.L.O.. En la misma fecha, siendo las 10:30 a.m, se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

LAF/9857.def