Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 23 de Junio de 2011

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito,

Bancario y Protección del Niño y del Adolescente

Circunscripción Judicial del Estado Táchira

Demandante: E.F.d.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.223.332., de este domicilio.

Apoderados de la parte demandante: abogados A.B.M., M.R.V., J.I.J.L., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.922, 97.381 y 122.806, respectivamente.

Demandado: O.O.S.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.208.139, de este domicilio.

Apoderado de la parte demandada: abogada M.J.Z.B., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.342.

Motivo: Desalojo. Apelación de la decisión de fecha 18 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que declara con lugar la demanda de desalojo.

En fecha 2 de agosto de 2010, los apoderados del ciudadano E.F.d.C.S., presentan escrito de demanda ante el Tribunal a quo, señalando que interponen demanda de desalojo contra el ciudadano O.O.S.L. en virtud de que su representado da en arrendamiento al ciudadano O.O.S.L. dos locales comerciales, ubicados en la carrera 22 entre calles 10 y Pasaje Acueducto N° 10-22, locales signados con los números 2 y 3, San Cristóbal, Estado Táchira, para que los destinara para su uso comercial según como consta de documento autenticado ante la Notara Pública Quinta del Estado Táchira de fecha 28 de marzo de 2003, bajo el N° 12, Tomo 46, de los libros de autenticación llevados por dicha Notaría. Por otra parte, señalan que el contrato estableció el canon arrendaticio, la vigencia del mismo, que el inmueble se destinaría a uso comercial y que el mismo era esencialmente INTUITO PERSONAE, tomando en consideración las cualidades y referencias del arrendatario, por lo que éste no podía ceder o traspasar a terceros los derechos y obligaciones derivados del mismo, ni subarrendar total o parcialmente el inmueble sin la autorización previa del arrendador. Que siendo el mismo, a tiempo determinado hasta el 01 de septiembre de 2.003, sin que las partes renovaran el contrato opera la prórroga convencional prevista para el único período es decir, hasta el día 01 de marzo de 2004 y siendo que no se celebró un nuevo contrato operó la prórroga legal la cual expiró el 01 de septiembre de 2004, y la tácita preconducción, por cuanto el inquilino continuó ocupando el inmueble objeto del contrato sin ninguna oposición. Que el canon inicial era de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) y que el último canon fijado y aceptado por las partes fue la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo). Que al existir una causal justificada, conforme al literal g) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios demanda el desalojo del inmueble, ya que el arrendador se encuentra subarrendando los dos locales comerciales alquilados, lo que configura una violación a lo indicado en la cláusula cuarta del contrato, la cual establece expresamente la prohibición de subarrendar total o parcialmente el inmueble, los cuales fueron subarrendados parcialmente, ya que el arrendatario, ahora demandado, no se sirve del inmueble arrendado y no ejerce su comercio como se había pactado, al subarrendar por separado el inmueble objeto del contrato; que el demandante tomó en cuenta para la suscripción del contrato sus cualidades y referencias, que con todo lo expuesto queda evidenciado que el demandado incumplió con lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato y el artículo 15 de la Ley de arrendamientos. (fs. 1-15)

En fecha 7 de octubre de 2010, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira admitió la demanda y acordó la citación del ciudadano O.O.S.L.. (f. 27)

Mediante escrito de fecha 11 de febrero de 2011, el ciudadano O.O.S.L. asistido de abogado, dió contestación a la demanda señalando que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil tanto el accionante como el accionado, carecen de cualidad, en virtud de que el demandante suscribe el contrato como arrendador pero jamás acredita su condición de propietario ni mandatario en administración de los inmuebles descritos en el contrato de arrendamiento. Por otra parte, da contestación al fondo de la demanda señalando que es cierto que en fecha 28 de marzo de 2003, suscribió con el demandante, contrato de arrendamiento de los dos locales comerciales, y que sin embargo a partir del mes de noviembre de 2007, comenzaron a funcionar allí las sociedades mercantiles que antes se han mencionado, es decir, que el contrato dejó de tener vigencia por cuanto los locales fueron ocupados por personas jurídicas distintas al demandado, y asumieron el pago del canon arrendaticio, como consecuencia no se produjo ninguna tácita reconducción. Que en ningún caso subarrendó los locales descritos, ya que para que se pueda hablar de subarrendamiento es necesario que exista un contrato de arrendamiento, el cual no existe, ya que como dice el accionante, no se sirve de esos locales. (fs.56-63)

En fecha 17 de febrero de 2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas (fs.102-106)

En fecha 17 de febrero de 2011, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas (fs.166-178)

En fecha 18 de abril de 2011, el tribunal de la causa, previa relación y análisis de las manifestaciones formuladas por las partes intervinientes en la causa, declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por E.F.d.C.S. contra el ciudadano O.O.S.L. y ordenó la entrega del inmueble arrendado. (f. 46 al 52)

En fecha 25 de abril de 2011, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la decisión de fecha 18 de abril de 2011, correspondiéndole a esta alzada previa distribución, el conocimiento de la misma, tal como se evidencia de la nota de recibo y auto de entrada de fecha 06 de junio de 2011, quedando inventariado el expediente contentivo del juicio objeto de apelación bajo el número 6762 (f.360)

El Tribunal para decidir observa:

Se recibieron las presentes actuaciones en este tribunal superior, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada en la causa, contra la sentencia de fecha 18 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la demanda de desalojo y, ordenó la entrega del inmueble arrendado, correspondiéndole a esta alzada pronunciarse sobre la apelación ejercida por la parte demandada, no sin antes hacer una valoración y análisis de las pruebas aportadas por las partes en el presente caso.

Pruebas promovidas por la parte demandante.

Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre E.F.d.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.223.332. y O.O.S.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.208.139. La misma no fue impugnada, por lo que conforme a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere pleno valor probatorio por haber sido otorgada ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 28 de marzo de 2.003, siendo inserta bajo el Nro. 12, Tomo 46. Y se valora como tal conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y sirve para demostrar la celebración entre las partes del contrato de arrendamiento sobre los dos locales comerciales de los cuales se pide el desalojo.

Inspección Judicial practicada por el Notario Público Primero de San Cristóbal en fecha 26 de mayo de 2010, inserta bajo el Nro. 10, Tomo 01, en la que queda constancia que el local Nro. 2 es ocupado por la empresa GIRLS WITH STYLE, dedicada a la venta de fantasía, carteras, accesorios y bisutería, que existe aviso publicitario de esa empresa, que no se observa cartelera informativa de la empresa, que el local comercial Nro. 2 se encuentra constitúido de estructura de concreto, paredes de bloque frisadas y pintadas, instalaciones eléctricas y sanitarias, pisos de cerámica, techos en cielo raso con lámparas, puertas metálicas, aire acondicionado, alarmas, en buen estado de conservación y mantenimiento. Que en el local Nro. 3, existe cartelera informativa; que en dicho local se emiten facturas con el nombre de la empresa; que el local 3, es de estructura de concreto, paredes de bloque frisadas y pintadas, instalaciones eléctricas y sanitarias, pisos de cerámica, techos en cielo raso con lámparas, todo en buen estado de conservación y mantenimiento; que se desconoce como fue recibido el local. Esta Juzgadora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor probatorio y la misma sirve para demostrar que los locales se encuentran ocupados por terceros a la relación arrendaticia.

Expediente 027-2010, el cual cursa por ante la División de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San C.d.e.T., División de Inquilinato. Esta documental se valora como documento administrativo al emanar de un ente administrativo Municipal, no constando haber sido impugnado, demuestra el carácter de inquilino del demandado en el inmueble objeto de la litis, ya que así lo manifiesta ante la Alcaldía en su solicitud.

Prueba de informes ante la División de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T.. En la que se indica que en los archivos de esa coordinación consta expediente de regulación signado 027-2010, de fecha 30 de abril de 2010, por la que el demandante con el carácter de arrendatario solicitó la regulación de un inmueble ubicado en la carrera 22 entre calle 10 y pasaje acueducto Nro. 10-22 y que en la misma se señala al demandante como propietario y arrendador de ese inmueble. Estas informaciones se tienen como fidedignas al ser promovidas conforme a lo indicado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Inspección Judicial de fecha 03 de marzo de 2.011, en la que se dejó constancia que: El local señalado como nro. 3, es ocupado por la empresa que se identifica como Natural Center, vitaminas y minerales y su actividad comercial es la venta de medicamentos naturales y vitaminas para deportes; que del registro mercantil exhibido en la cartelera de la empresa se nombra como representante a O.O.S.L., que en el interior de local existe avisos publicitarios y pendones de la empresa en mención; en la parte interior hay una cartelera con documentos de la empresa; que en el local la empresa ocupante emite facturas como Natural Center vitaminas y minerales. Que el local Nro. 2, es ocupado por Milgree P.P.S., como propietaria del fondo de comercio Girls With Style; que en el exterior hay un aviso publicitario con la identificación de la anterior empresa y su RIF; que en la cartelera informativa hay una comunicación al SENIAT. Esta Juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende que los locales alquilados se encuentran ocupados.

Expediente de consignaciones Nro. 839 cursante por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. El mismo se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar que la ciudadana Milgree P.P.S., realiza consignación arrendaticia de cánones de alquiler al demandado, indicando ser su arrendataria.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

Facturas, emitidas por el demandante por concepto de cancelación de cánones arrendaticios cancelados por PRETTY BOUTIQUE. Facturas corrientes a los folios 78 al 99 por Sandrina de Carolis Salvi por concepto de cánones arrendaticios cancelados por la empresa PRETTY BOUTIQUE y Facturas corrientes al folio 100 por la empresa Happy Home, centro inmobiliario por concepto de cánones arrendaticios cancelados por la empresa PRETTY BOUTIQUE. De estas documentales privadas solo son objeto de valoración las emitidas por el demandante, ya que Sandrina de Carolis Salvi y la empresa Happy Home, son terceras ajenas a la causa, y las mismas no fueron ratificadas. Se valoran entonces las primeras como documentos privados para demostrar que los locales fueron ocupados los meses de mayo de 2003 a noviembre de 2006, por la empresa PRETTY BOUTIQUE.

Comprobante de egreso de la sociedad Mercantil Inversiones Nutricionales Los andes, C.A. números 02029, 002531, 01065, 002776, 01697, 02096, 02306, 002508 a favor de Happy home centro inmobiliario. Estas documentales privadas producidas en original no son objeto de valoración por cuanto ambas empresas son ajenas a la causa como demandante o demandada y las mismas no fueron ratificadas de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil.

Comprobantes de egreso de la sociedad Mercantil Natural Center Vitaminas y minerales C.A., a favor de Happy home centro inmobiliario. Estas documentales privadas producidas en original no son objeto de valoración por cuanto ambas empresas son ajenas a la causa como demandante o demandada, a pesar de haber quedado demostrado de las inspecciones Judiciales que es ocupante del local Nro. 3. En consecuencia tales documentos privados no le pueden ser opuestos a las partes de esta litis.

Comprobantes de egreso de la sociedad Mercantil Representaciones Remington los Andes, C.A., a favor e Happy home Centro Inmobiliarios. Estas documentales privadas producidas en original no son objeto de valoración por cuanto ambas empresas son ajenas a la causa como demandante o demandada.

Acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Inversiones Nutricionales, C.A., Esta documental Pública emanada de funcionario Público se valora como documento Público para demostrar que la misma ocupó el inmueble objeto de la controversia.

Acta constitutiva de la sociedad de comercio remington los Andes, C.A. y acta de asamblea de esa empresa. Esta documental se valora como documento Público para demostrar que la misma ocupó el inmueble objeto de la controversia.

Prueba de Inspección Judicial no fue admitida según auto de fecha 21 de febrero de 2011.

Prueba de informes a las entidades Banesco, Sofitasa y Provincial. Las mismas se desechan por cuanto dichas solicitudes deben canalizarse a través de la superintendencia de las Instituciones del sector Bancario. Conforme a este criterio, por lo que esta juzgadora al no cumplirse dicho requisito las desecha

Prueba de ratificación testimonial de la ciudadana Yhajaira S.Z. en su carácter de Vicepresidente de la empresa Representaciones remington Los Andes, C.A., de los documentos cursantes de los folios 150 al 153, esto es, comprobantes de egreso de la empresa señalada por concepto de pago de alquiler a la empresa happy home centro inmobiliario. Esta Juzgadora en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio, por cuanto la declarante señala que no es su firma la que aparece al pie del instrumento privado que se pretende ratificar mediante testimonial. Y así se decide.

Punto Previo:

Antes de entrar a conocer el fondo del asunto, esta Juzgadora observa, que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda presenta como defensa la falta de cualidad de las partes en virtud de que ni el demandante tiene legitimación activa ni el demandado legitimación pasiva. Al respecto observa esta Juzgadora que el arrendador demandante, ostenta la cualidad suficiente para instaurar la demanda de desalojo contra el ciudadano O.O.S., ya que el mismo presenta la demanda en su carácter de arrendador de los inmuebles más no de propietario de los mismos razón suficiente para que esta Juzgadora , declare sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte demandante que fuere promovida por el demandado de autos, respecto lo titulado por la accionada como legitimación activa. Así se decide. Así mismo, esta Juzgadora observa que la demandada argumenta que no posee legitimación pasiva puesto que estima que, para que exista el subarrendamiento es necesario: que exista un contrato de arrendamiento, que el arrendatario a su vez de en arrendamiento el o los inmuebles y que el arrendatario sea quien reciba del subarrendatario un canon de arrendamiento. Por lo que de las pruebas valoradas anteriormente por esa Juzgadora se observa que el demandado de autos sí celebró contrato de alquiler con el demandante de autos y que dicha relación se convirtió en indeterminada en el tiempo; asimismo que los locales dados a él en arrendamiento se encuentran ocupados por terceras personas, por lo que mal puede el demandado de autos alegar que no posee legitimación, cuando el ciudadano arrendador sí tiene cualidad para intervenir en la presente acción de desalojo. Así se decide.

Ahora bien, resuelto el punto previo alegado por el demandado y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, corresponde a esta alzada determinar la procedencia del desalojo interpuesto, el cual fue accionado con fundamento en el literal “g” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

“…g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendamiento total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (…Omissis…)

De la norma reseñada, se concluye como requisitos para la procedencia de la acción de desalojo en la presente causa: 1) Que el contrato celebrado sea verbal o lo sea a tiempo indeterminado y 2) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendamiento total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; requisitos éstos que se pasan a analizar:

1. - Respecto al primer requisito, es decir, la existencia de una relación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminado, observa esta juzgadora que de las pruebas aportadas por las partes al presente proceso se evidencia la existencia de la relación arrendaticia surgida entre el arrendador E.F.d.C.S. y el arrendatario O.O.S. con la firma del contrato de arrendamiento relacionado con un inmueble ubicado en la carrera 22 entre calles 10 y pasaje acueducto, identificado con el Nro. Cívico 10-22, locales signados con los números 2 y 3, sector Barrio Obrero, Municipio San C.d.E.T.. Así se decide

2. - Respecto al segundo requisito, observa esta juzgadora que de las pruebas aportadas por las partes y valoradas en la presente causa se evidencia que los locales comerciales se encuentran ocupados por la Sociedad de Comercio NATURAL CENTER VITAMINAS Y MINERALES, C.A. y por la ciudadana MILGREE P.P.S., como propietaria del Fondo de comercio GIRLS WITH STYLE; reconociendo la demandada en su escrito de contestación que la primera empresa ocupa el local Nro. 3 y que cancela el canon arrendaticio; ésto es, usan y disfrutan de los locales arrendados originalmente al demandado.

En tal sentido, era una obligación de la parte ofrecer pruebas al juez que determinen el cumplimiento o no del contrato celebrado entre las partes, tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil

…Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Por lo que el juez en procura de la verdad en todos los actos que se susciten y en su condición de director del proceso, debe atenerse a lo alegado y probado en autos tal como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Artículo 12. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Así mismo el Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 27 de octubre del 2009, Sala de Casación Civil, expediente 09-295, expresó lo siguiente:

…Cabe destacar que los órganos jurisdiccionales al momento de resolver las controversias sometidas a su conocimiento, tienen que limitarse a decidir el problema judicial sometido a su conocimiento conforme a la demanda y la defensa, no pudiendo excederse o modificar los términos en que los propios litigantes la han planteado, ya que de hacerlo, tal conducta viciaría esa decisión…

Por lo que de acuerdo con las normas transcritas y el criterio jurisprudencial ut supra citado, esta juzgadora observa que la parte demandada incumplió las obligaciones contractuales pactadas en la relación arrendaticia, como lo es el subarrendar total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, lo cual constituye una causal de desalojo imputable al arrendatario, por lo que forzoso es declarar con lugar la demanda, y en consecuencia ordenar a la parte demandada a hacer la entrega del inmueble objeto de la presente acción. Así se decide.-

Por los razonamientos y consideraciones anteriormente expuestos y con fundamento en las disposiciones antes transcritas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano O.O.S.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.208.139, contra la decisión de fecha 18 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano E.F.d.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 9.223.332.

SEGUNDO

Con lugar la demanda de desalojo, incoada por el ciudadano E.F.d.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 9.223.332, contra O.O.S.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.208.139.

TERCERO

Se confirma la decisión de fecha 18 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

CUARTO

Se CONDENA al demandado O.O.S.L., ya identificado a realizar la entrega de inmueble que le fue dado en arrendamiento consistente en dos (2) locales comerciales ubicados en la carrera 22 entre calles 10 y Pasaje Acueducto, Nro. 10-22, locales signados con los números 2 y 3 de Barrio Obrero, del Municipio San C.d.E.T., en perfectas condiciones y libres de personas y cosas.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para el archivo del Tribunal, y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de junio del año dos mil diez. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación -

La Jueza Titular,

A.Y.C.R..-

El Secretario,

Antonio Mazuera Arias.-

En la misma fecha y previa las formalidades legales, siendo las doce y treinta minutos de la tarde se dictó y publicó la anterior decisión, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Exp. 6762

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