Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 9 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 9 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero de Municipio |
| Ponente | Zobeida Romero |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, nueve de abril de dos mil diez
199º y 151º
ASUNTO No.: AP31-V-2009-004364
PARTE ACTORA: E.M.P.D.F.
APODERADO JUDICIAL: M.A.O.
PARTE DEMANDADA: R.B.R.
APODERADOS JUDICIALES: C.B.J. y L.E.C.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se inició el presente procedimiento por interposición de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, presentada por la ciudadana E.M.P.D.F., venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V- 273.829, en carácter de heredera a título universal de quien en vida respondiera al nombre de A.R. FONSECA RUIZ, titular de la Cédula de Identidad No. 31.575, como consta de Acta de matrimonio emanada del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignada en copia certificada, así como el Acta de Defunción del referido de cujus, expedida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, asistida por la abogada M.A.O., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 76.563, en los siguientes términos:
Que actuando como su apoderado general, el ciudadano A.A.F., arrendó un inmueble de su propiedad, constituido por una vivienda ubicada en la calle S.A., Quinta Mauly, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, con el ciudadano R.B.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.908.137, como arrendatario. Que en el contrato se colocó a dicho ciudadano como propietario del inmueble, cuando lo correcto es que era en carácter de apoderado de la demandante, pero que ella no hizo objeción alguna, quedando por su parte convalidado dicho contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 26 de junio de 2008, inserto bajo el No. 60, Tomo 95, anexado en copia certificada.
Que la duración del contrato se estableció en la cláusula tercera del contrato, de de seis (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del 1º de julio de 2008 hasta el 1º de enero de 2009, por lo que sin necesidad de notificación previa ni desahucio, el arrendatario debía desocupar el inmueble y devolverlo a la arrendadora en las buenas condiciones de habitabilidad y uso señalados en la cláusula quinta. Que a pesar de lo establecido en la referida cláusula tercera, el ciudadano T.A.A.F., en su carácter de apoderado, solicitó ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 5 de diciembre de 2008, el traslado a la misma dirección del inmueble arrendado, para que se notificase al ciudadano R.B.R., que no habrìa renovación del contrato de arrendamiento, sino solamente la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señaló que el 7 de julio de 2009, el ciudadano R.B.R. suscribió un compromiso, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre, del cual se puede observar que estamos en presencia de un Contrato Unilateral de voluntad, en el cual el “ARRENDATARIO”, expreso su voluntad de entregar el inmueble por encontrarse insolvente, estableciendo plazo, por lo cual dicho contrato sólo engendra obligaciones para una parte, es decir, a su persona, y con relación a “mi persona” –(la demandante) exige su cumplimiento, porque no ha sido cumplido.
Que en atención a ello, es necesario destacar que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en donde hay establecidas obligaciones que deben cumplir ambas partes, de acuerdo a su voluntad.
Que el ciudadano R.B.R., no pagaba dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, tal como se estipuló en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y cuando realizaba el pago de las mensualidades, lo hacía atrasado, por dos y hasta cuatro meses, lo cual significa que era irregular en el pago de las cuotas de arrendamiento, tanto así que realizó el pago del mes de octubre de 2008 con un cheque que fue devuelto al ciudadano J.F. (a nombre de quien se hacía el depósito, según lo convenido en la cláusula cuarta del contrato. Que luego de vencida la prórroga legal, no se le ha recibido pago alguno al arrendatario, por lo que no existe continuación de la relación arrendaticia.
Que por tales razones, acude a demandar al ciudadano R.B.R., para que convenga en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y como consecuencia de ello, en lo siguiente: PRIMERO: En la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió. SEGUNDO: Pagar las cantidades que resulten por concepto de cláusula penal, para el momento de la entrega definitiva del inmueble, establecidos en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, calculadas por un experto mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de sus obligaciones. TERCERO: A pagar la cantidad de TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00), por concepto de penalidad, por cada día de atraso, por demora en el pago oportuno de las mensualidades, tal como está establecido en la cláusula cuarta del contrato, desde que inició la relación arrendaticia. CUARTO: A la entrega de los dos (2) juegos de llaves que recibió, tal como quedó establecido en la cláusula quinta del contrato. CUARTO: A pagar las costas y costos que ocasione el procedimiento, incluidos honorarios profesionales de abogado. O en su defecto, sea condenado por el Tribunal.
Luego de haber sido debidamente citado, el ciudadano R.B.R., asistido por los abogados C.B.J. y L.E.C., presentó escrito en el cual transcribió los términos en que fue propuesta la demanda; luego afirmó que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador, continúa en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, lo cual queda tipificado en la figura denominada Tácita Reconducción, contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Que por ello, y aun cuando ambas partes señalaron que se renunciaba a la tácita reconducción (tal y como lo establecieron en la Cláusula Tercera del contrato), esta reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas son de orden público y no pueden ser relajadas, por voluntad de las partes contratantes. Que en consecuencia, la parte actora debió demandar por desalojo y fundamentar su demanda en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en consecuencia, “por todo lo expuesto, y tomando en cuenta que el contrato de arrendamiento celebrado fue a tiempo determinado por un lapso de seis (6) meses, el cual comenzó a regir el 01 de julio de 2008 y culmino (sic) el 01 de enero de 2009, vencida su prorroga (sic) legal el 02 de julio de 2009 y visto (sic) su culminación o la expiración del tiempo fijado del contrato (el prefijado y la prorroga (sic) legal), el inmueble objeto del presente juicio sigue en mi posesión (el arrendatario), operando claramente laTacita (sic) Reconducción, por cuanto el contrato celebrado paso (sic) a ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado”.
Finalmente señaló que en fuerza y razón del derecho invocado en el libelo de la demanda, y la verdad de lo acontecido, pide expresa y formalmente que la demanda sea declarada sin lugar.
Para decidir al respecto, el Tribunal observa:
La parte actora consignó junto con el libelo, todos los instrumentos públicos y auténticos señalados anteriormente, con lo cual quedó acreditada su legitimación para interponer la demanda, la cual no fue cuestionada por la parte demandada, razón por la cual se declara que la ciudadana E.M.P.D.F., es la propietaria del inmueble identificado y por ende, la arrendadora.
Por otro lado se observa que al contestar la demanda, el ciudadano R.B.R., reconoció el contrato de arrendamiento y los términos en que fue celebrado. Igualmente reconoció que aún sigue en posesión del inmueble, a pesar de haber transcurrido tanto el lapso fijo establecido contractualmente, como el lapso de la prórroga legal a la cual tenía derecho. Y pretende que sólo por ese hecho, se tenga el contrato de arrendamiento de naturaleza indeterminada en cuanto a su duración, cuando lo único que puede concluirse de ese comportamiento es el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, a su arrendadora.
Por cuanto el demandado, actuando asistido de dos profesionales que se supone tienen los conocimientos técnicos jurídicos para coadyuvarle en su defensa, abogados C.B.J. y Luis E.Colmenares, no expuso qué actuaciones de la arrendadora expresaron (ya fuese tácita o expresamente) su voluntad de que él continuara en posesión del inmueble, no corresponde a este Tribunal discernir de qué manera pudo haberse transformado el contrato en uno indeterminado, como lo alegó el demandado. En todo caso, de los hechos afirmados por ambas partes y las pruebas consignadas por la parte actora, se concluye que el contrato de arrendamiento que les vinculó es a tiempo determinado; por lo que el arrendatario estaba obligado a devolver el inmueble a su arrendadora, al vencimiento del lapso de la prórroga legal, que culminó el 1º de julio de 2009. En consecuencia, visto que el arrendatario incumplió su obligación de entregar el inmueble a la finalización del lapso contemplado para que hiciera uso de la prórroga legal, resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta contra él.
Ahora bien, en relación a lo solicitado por la accionante en el punto segundo del petitorio, el Tribunal observa que efectivamente las partes convinieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado el 26 de junio de 2008, que en caso de mora en la devolución del inmueble, el arrendatario se comprometía a pagar a la arrendadora, la cantidad de trescientos bolívares diarios, por concepto de cláusula penal, por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del plazo señalado. Por cuanto dicha estipulación fue convenida entre las partes como cláusula penal en caso de incumplimiento por parte del arrendatario en la entrega del inmueble y visto que ya dicho incumplimiento fue constatado, este Tribunal considera procedente la petición de la parte actora, más no en los términos solicitados por la parte actora “hasta la entrega definitiva del inmueble”, sino hasta el día en que la presente decisión quede definitivamente firme. Dicha cantidad puede determinarse a través de una simple operación aritmética, en la oportunidad que se decrete la ejecución de la sentencia, por lo que no es necesaria la designación de expertos para su cálculo, como lo solicitó la parte actora.
En cuanto a lo solicitado en el punto tercero del petitorio, este Juzgado declara su improcedencia, por cuanto la parte actora convalidó los pagos efectuados al aceptarlos y dejar que mientras estaba vigente el contrato o su prórroga, el arrendatario continuase ocupando el inmueble, a pesar de que, según lo afirmado por la parte actora, hubo períodos en que dejó de pagar cuatro (4) mensualidades consecutivas. En ese caso, bien pudo cobrarle intereses moratorios o demandarlo por resolución del contrato, fundamentada en el incumplimiento de las obligaciones asumidas en cuanto al pago del canon de arrendamiento; y no esperar esta oportunidad, en donde lo que procede es la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
En relación a lo requerido en el punto cuarto, este Juzgado lo declara procedente, por cuanto se evidencia en la cláusula quinta del contrato, que efectivamente el demandado declaró que recibía dos (2) juegos de llaves.
Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la ciudadana E.M.P.D.F., contra el ciudadano R.B.R., quien está obligado a cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de junio de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el No. 60, Tomo 95 de los Libros de Autenticaciones; y por ende, se le condena a lo siguiente:
Entregar a la parte actora, del inmueble arrendado, constituido por una vivienda ubicada en la calle S.A., Quinta Mauly, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de personas y bienes, y en el mismo perfecto estado en que lo recibió, según lo expresado en la cláusula quinta del contrato. Igualmente, deberá entregar a la parte actora, los dos (2) juegos de llaves que recibió, según lo declarado en la cláusula quinta del contrato.
Pagar a la parte actora, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), por concepto de cláusula penal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado, desde el 2 de julio de 2009 hasta el día en que quede definitivamente firme la presente sentencia. La cantidad total a pagar será estimada por este mismo Tribunal en la oportunidad en que se decrete la ejecución de la sentencia y se ordene el cumplimiento voluntario a la parte demandada.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo cuanto solicitó en el libelo, en interpretación de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, no es necesaria su notificación a las partes.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada a los nueve (09) días del mes de abril de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
Z.R. ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,
V.R. CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (8:10) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,
