Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Monagas, de 1 de Junio de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

199° y 150°

A los fines de dar cumplimiento al artículo 243 del código de procedimiento civil, se establece que en el presente juicio, intervienen como partes y apoderados los siguientes ciudadanos:

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: R.J.V.J. y M.E.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.296.958 y 9.866.756, respectivamente, domiciliados en la Carrera 7-A (antigua Calle el Retiro), N° 113 de esta ciudad de Maturín.

APORERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: C.V.J., R.D.V.J. y Z.D.C.B.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.026.359, 11.335.939 y 9.178.763, respectivamente, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 14.832, 99.927 y 100.440, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: N.J.B.G. y C.R.M.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.619.715 y 5.214.047, respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.J.P.P., M.P.P. y M.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.372.513, 9.280.306 y 15.254.792, respectivamente, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 25.407, 41.067 y 114.094, respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

EXPEDIENTE: 11.734

II

NARRATIVA

El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda interpuesto por los ciudadanos R.J.V.J. y M.E.J.L., debidamente asistidos por la Abogada C.V.J., antes identificados, mediante el cual manifestaron que en fecha 31 de Agosto de 2005, celebraron contrato de opción de compra-venta con la ciudadana N.J.B.G. y con la debida autorización de su cónyuge el ciudadano C.R.M.V., sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicado en el Tercer Callejón Bicentenario (hoy Calle 26) de esta ciudad de Maturín, dicha parcela de terreno tiene una extensión aproximada de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300m2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con casa que es o fue del Sr. B.R., en treinta metros (30mts.), SUR: Con casa que es o fue de la Sra. P.G., en treinta metros (30mts.), ESTE: Con Tercer Callejón Bicentenario (hoy Calle 26), que es su frente en diez metros (10 mts.) y OESTE: Con su fondo correspondiente, en diez metros (10 mts.), por el precio de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00), y que tal compromiso tenía una vigencia de ciento cincuenta (150) días hábiles, contados desde la fecha de otorgamiento del contrato, (el cual acompañaron marcado “A”), que vencido dicho término los demandados no cumplieron con lo pactado en el contrato alegando que habían perdido el interés en venderles el inmueble, a pesar de todas las diligencias y gastos, que según los demandantes, habían efectuado para adquirirlo.

Manifestaron que fueron objeto de daños y perjuicios por las razones siguientes:

1) Antes de celebrar el contrato los demandados les informaron que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado a favor del IPASME y que no tenían dinero para pagar el saldo deudor ni para viajar a Caracas a efectuar los trámites para obtener el documento liberatorio, proponiéndoles que lo hicieran los hoy demandantes, y que luego restarían las sumas gastadas al monto de la compra, y que en virtud de ello la ciudadana N.J.B.G. autorizó al ciudadano R.J.V.J. para realizar las gestiones tal como se evidencia de documento que acompañaron marcado “B”. Y que por ello viajaron a Caracas, teniendo que pagar tanto los viáticos como la deuda, tal como se evidencia de dos recibos y planilla que acompañaron marcados “C” y “D”.

2) Liberada la Hipoteca en referencia cancelaron el monto correspondiente por la redacción del documento de Opción de Compra Venta, según recibo de pago que acompañaron marcado “E”.

3) Una vez que acudieron al Registro Inmobiliario, a los fines de solicitar la certificación de gravamen del inmueble en cuestión, encontraron con que sobre el mismo pesaba una mediada de Prohibición de Enajenar y Gravar, y los ciudadanos N.J.B.G. y C.R.M.V. les dijeron que resolverían tal problema, pero luego de transcurrido cinco meses sin que eso sucediera los demandantes se ofrecieron a resolver el problema, para lo cual contrataron los servicios de la Abogada que hoy los asiste y una vez que cancelaron la deuda, la medida fue levantada. Como constancia de ello acompañaron recibos marcados “F”.

4) Por cuanto el contrato de Opción de Compra Venta se había vencido, los oferentes les manifestaron que se encontraban en disposición de firmar un nuevo contrato, para así poder iniciar el trámite de otorgamiento del crédito con el cual se les financiaría la adquisición del inmueble, razón por lo cual acudieron nuevamente al escritorio jurídico donde les fue redactado el primer documento, para redactar uno nuevo, tal como se evidencia de recibo que acompañaron marcado “G”. Así mismo acudieron nuevamente al Registro y cancelaron la cantidad correspondiente para que les fuera expedida la Certificación de Gravamen y copia Certificada del documento de propiedad del inmueble, tal como se evidencia de recibos que acompañaron marcados “H” e “I”.

Continúan explicando, entre otras cosas, “… si los demandados hubieran observado una conducta apegada a lo convenido en el tantas veces nombrado contrato de opción de compra, como la de unos buenos padres de familia; es decir, que el bien inmueble en referencia hubiese estado libre de gravamen; que efectiva y verdaderamente hubiesen tenido la voluntad o intención de vender, o que de buena fe hubiesen efectuado de manera rápida y eficiente las diligencias para liberar la señalada prohibición de enajena y gravar… estuviésemos viviendo en el inmueble que pretendíamos comprar desde el día 1° de marzo de 2006, y no hubiésemos tenido que pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006… tampoco nos hubiésemos visto obligados a suscribir un nuevo contrato… con tal actitud, después de engañarnos durante un año, ya no podremos adquirir otro inmueble de características similares en la misma zona de esta ciudad por la citada suma de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES, debido a la escala inflacionaria…”

Por tales razones acudieron ante esta autoridad, para demandar a los ciudadanos N.J.B.G. y C.R.M.V. para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal, en dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa del inmueble supra descrito, y en consecuencia procedan a otorgarles la documentación correspondiente a los fines de dar inicio a la tramitación del crédito por el IPASME, y que pagado como sea, los demandados procedan a transferirles la propiedad del mismo, o en defecto a ello, sean condenados en pagarles la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 31.275.487,73), como indemnización de los Daños y Perjuicios derivados de tal incumplimiento. Fundamentaron su demanda conforme a lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1266, 1271 y 1273 del Código Civil y solicitaron fuera decretada Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el tantas veces referido inmueble.

Admitida como fue la demanda por auto de fecha 14/08/2006 por cuanto no era contraria a las disposiciones contenidas en el artículo 341 de la ley adjetiva, se emplazó a la parte demandada para que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación para dar contestación a la demanda. Consta igualmente en el cuaderno de medidas, que fue decretada la medida de prohibición de enajenar y gravar, se remitió oficio al Registrador Subalterno Inmobiliario del Primer Circuito (fol 2).

La parte demandada, procedió a promover la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, refiriéndose específicamente a que los actores en su libelo no cumplieron con el requisito dispuesto en el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, indicando que no hicieron la debida concatenación entre los hechos alegados y las normas legales. Alegada tal cuestión la parte demandada procedió a subsanar el defecto denunciado a través de escrito presentado en fecha 09/01/07, folios 60-62.

Cursa en autos escrito de contestación mediante el cual el Abogado J.J.P.P., en su carácter de Apoderado Judicial de los demandados convino que: sus representados celebraron un contrato de opción de compra con los demandantes, por el precio de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES, que tal compromiso tenía una vigencia de ciento cincuenta (150) días hábiles, durante cuyo lapso se otorgaría el documento definitivo. Rechazó, negó y contradijo, entre otras cosas: que sus mandantes hubieran utilizado, engañado y causado daños y perjuicios a los demandantes; rechazó y contradijo que sus representados hubieran manifestado a los demandantes antes de celebrarse el contrato que no tenían dinero para pagar la hipoteca de primer grado al IPASME y para viajar a Caracas a efectuar los trámites, y que le solicitaran a los demandantes que hicieran esos gastos y se los descontaran del precio de la venta. Rechazó igualmente que sus representados hayan autorizado a uno de los demandantes para realizar tales gestiones, indicando que su mandante si autorizó al ciudadano R.V., pero única y exclusivamente para retirar el documento de la vivienda, en consecuencia reconoció el documento acompañado con la demanda marcado “B”. Alegó que mal pueden los demandantes alegar que dicha autorización es prueba de que el pago lo realizaron ellos cuando la misma es de fecha 15/08/2005 y los pagos hechos para cancelar el saldo del préstamo garantizado con la hipoteca son de fecha 10/08/2005, en tal sentido rechazó que sus mandantes le adeuden monto alguno por gastos de pasajes, comidas, bebidas, alojamientos, etc. Rechazó y contradijo que sus representados mediante el contrato en cuestión u otro documento se hubieren comprometido a firmar un nuevo contrato para que los demandantes pudieran financiar la adquisición del inmueble, indicando que con lo alegado por los demandados en el punto 4°) se demuestra que para la fecha del vencimiento del contrato éstos no tenían el dinero para pagar el precio del inmueble. Rechazó que a consecuencia de no observar sus mandantes una conducta de buen padre de familia, los demandantes no hayan podido vivir en el referido inmueble y que hayan tenido que pagar cánones de arrendamiento. Continúa en el capitulo segundo de dicho escrito: “…los demandantes durante la vigencia del término del contrato de 150 días hábiles, no pusieron en mora a mis mandantes, bajo ninguna forma de derecho, para que les otorgara el documento de propiedad y que ellos en capacidad de pagar el precio convenido. No alegaron en su demanda que durante el término del contrato tenían el dinero en su poder para pagar el precio, no hicieron oferta real de pago durante la vigencia del término, ni manifestaron estar en disposición de pagar actualmente, mucho menos pueden probar poder pagarlo. Muy por el contrario en su demanda pretende que se les otorgue documentos para solicitar un préstamo ante el Ipasme para poder pagar el precio, lo cual no está establecido en el contrato…”. Aunado a ello, la parte demandada reconvino a los demandantes en la RESOLUCIÓN DEL CONTARTO DE VENTA CON OPCION A COMPRA, siendo admitida la misma por este Tribunal a través de auto de fecha 24/01/2007, y la cual contestó la parte reconvenida, rechazándola, negándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, a través de escrito de fecha 21/03/2007 folios 75 - 77.

Siendo el momento procesal correspondiente ambas partes presentaron sus escritos de pruebas y de informes. En fecha 29/02/08, el tribunal dijo “VISTOS”, procediendo a diferir la sentencia, en fecha 29/04/08, folio 169.

III

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS

Se realizará el análisis y valoración de todas y cada una de las pruebas, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12, 506 y 509 del código de procedimiento civil, es decir, conforme a lo alegado y probado en autos, tal como lo dispone el llamado Principio de Exhaustividad de la Prueba Judicial, en consecuencia, tenemos:

DE LA PARTE DEMANDANTE:

Reprodujo e invocó el mérito favorable de los autos, en especial el que se desprende del hecho en que, según ellos, los demandados incurrieron en comprometerse a vender un inmueble afectado de hipoteca y de prohibición de enajenar y gravar. Valoración: Se trata del mérito jurídico que se desprende de los autos; éste juzgador comparte el criterio jurisprudencial que dejó por sentado que este tipo de medio probatorio, no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; en consecuencia, no puede otorgársele valor probatorio alguno y así se decide.-.

Prueba Documental:

* Contrato de Opción de Compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, en fecha 31/08/2005, inserto bajo el N° 32, Tomo 179 de los libros llevados por esa Notaría, marcado con la letra “A”, cursante a los folios 10 - 14. Valoración: Del presente documento, se evidencia, que las partes suscribieron el mismo, fijando unas cláusulas taxativas en él, tal es el caso, del precio, objeto y la vigencia, la cual sería de ciento cincuenta (150) días hábiles contados a partir de la firma. Ahora bien, en virtud que el presente documento, fue debidamente reconocido por el co-apoderado judicial de la parte demandada, le merece plena fe a este juzgador; en consecuencia, se le otorga valor de plena prueba, por cuanto se tiene como fidedigno, de conformidad con el contenido del artículo 429 del código de procedimiento civil y así se decide.-

* Autorización suscrita por la ciudadana N.J.B.G., al ciudadano R.J.V.J., de fecha 15/08/05, marcado con la letra “C”, cursante al folio 15. Valoración: Se trata de un documento privado, del cual se evidencia que la ciudadana N.B. autorizó al ciudadano R.J.V.J., para que realice gestiones referentes al retiro de documentos de una vivienda de su propiedad. Dicho documento en virtud que no fue desvirtuado ni tachado en el proceso, se tiene por reconocido, tal documentación fue avalada por el representante judicial de la parte demandada, quien acepto el hecho que la firma que aparece al pie es de su poderdante, en consecuencia, aceptado el mismo y observando que cumple con los requisitos de validez, se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.

* Recibos Nros. 127228 y 127229, en copias simples, emitidos en fecha 10/08/2005 por la Dirección de Finanzas del IPASME, por las sumas de Bs. 10.748,68 y Bs. 107.299,05. Valoración: Al realizar el análisis de estas documentales en especial, se observo que la representación judicial de la parte demandada, no los tacho de falsos, ni menos aún los desvirtuó del proceso. En ellos, se evidencia, la cancelación de un crédito, que en su oportunidad le otorgará el IPASME a la ciudadana N.V., más no consta quien realizó la cancelación o pago de éstos. Aunado al hecho antes esbozado, no puede este juzgador, otorgarle valor alguno, por cuanto estaría violentando normas de estricto orden público, dado que la referida prueba, no fue debidamente ratificada, como ordena nuestra legislación en su artículo 431 del código de procedimiento civil, por medio de la prueba testimonial, ni tampoco por la vía de informes, contenida en el artículo 433 de la ley in comento, en tal sentido se desecha del proceso y así se decide.

* Documento de Liberación de Hipoteca, debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el N° 1, protocolo primero, tomo 15, de fecha 30/08/05, N° de planilla 104094092, en copias certificadas, marcado con la letra “D”, cursante a los folios 19 – 26. Valoración: El referido documento público, deja ver la existencia de una cancelación de hipoteca de primer grado, la cual pesaba sobre el inmueble propiedad de la ciudadana N.B., ampliamente descrito en autos; de igual manera, consta que el mencionado documento, fue debidamente cancelado, tal como consta en la planilla de liquidación N° 0104094092, por la cantidad de Bs. 89.626,00, siendo presentado por el ciudadano R.V.; en vista de que es un hecho discutido en el presente juicio, se le otorga valor probatorio a favor del demandante y así se decide.

* Recibos de pago de fechas 30/08/2005 y 31/05/2006, cada uno por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00), suscritos por el ciudadano J.J.M. y pagados por los ciudadanos M.E.J.L. y R.V., por concepto de redacción de contrato. Valoración con el referido documento, se observa que los demandantes, cancelaron respectivamente cada uno por separado, los gastos originados con motivo de la redacción de documentos, los cuales anexaron marcados con las letras “E y G” respectivamente, y en atención a que fue debidamente ratificado por el emisor de los mismos en fecha 06/08/07, tal como riela al folio 133, cumpliendo así con la formalidad establecida en el artículo 431 del código de procedimiento civil, se le otorga valor probatorio y así se decide.-

* Recibos numerados 0714 y 0306, de fechas 25/01/06 y 28/06/06 respectivamente, por las cantidades de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) y Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), expedidos por la Abogada C.V., y cancelados por el ciudadano R.J.V.J., por concepto de honorarios profesionales por tramitar la liberación de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesaba sobre el inmueble objeto de la litis, correspondiente al Expediente N° 14.010 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Primea Instancia en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción. Valoración A pesar de haber sido traída junto con el libelo la mencionada prueba, no fue debidamente ratificada, tal como ordena el artículo 431 del código de procedimiento civil, menos aún, consta copias simples ni certificadas del referido expediente, sólo hace mención de éste, sin solicitar se expida o solicite el tribunal si así lo crea conveniente copias del mismo; en virtud de ello, no puede este juzgador otorgarle valor probatorio alguno y así se decide.-

* Certificado de Gravamen, solicitado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el N° 48, protocolo primero, tomo 6, de fecha 06/06/06, consta igualmente Recibo N° 00079043, por la cantidad de Bs. 183.600,00, cancelado por el ciudadano R.J.V.J., por el concepto de Certificación de Gravámenes del inmueble. Valoración Se evidencia, con la presente documentación, los trámites realizados por el ciudadano R.V., posterior a la firma del documento, tendentes a materializar efectivamente el contrato de opción de compra venta del aludido inmueble. Es de observar que la parte demandada, no lo tacho, lo que trae como consecuencia, que el mismo, se le otorgue plena fe, dado que emana de un funcionario que la ley faculta para tales actos, razones por las que se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.-

* Recibo N° 00080199, por la cantidad de Bs. 63.840,00, cancelado por el ciudadano R.J.V.J., por concepto de solicitud de Copias Certificadas del documento de propiedad del inmueble, despachado el día 11/07/206 por la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, cursante a los folios 35 – 42, marcado con la letra “I”. Valoración Se evidencia de la solicitud de copias, que el pago fue realizado por el ciudadano R.V.; se deja constancia de que el documento no fue tachado ni desvirtuado, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.-.

* Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano R.J.V.J. y la ciudadana DAMELIS M.G.D.A., firmado en fecha 08/08/06, cursante a los folios 130 y 131 respectivamente en original. Valoración: Corresponde a un documento privado, emanado de un tercero, en el cual hacen alusión a una convención, que tiene por objeto, el alquiler de un bien inmueble, ubicado en la siguiente dirección: Casa ubicada en la carrera 7-A antigua Calle El Retiro N° 113 de esta Ciudad de Maturín. Consta que el documento privado, fue debidamente ratificado en juicio, tal como riela al folio N° 132, en consecuencia, se le otorga valor probatorio, y así se decide.-

Prueba de Experticia:

Promovió la prueba de experticia, a fin de que los expertos nombrados determinen el incremento inflacionario que ha alcanzado el inmueble en cuestión, estimado desde el día 31/08/2005, partiendo de la suma de Bs. 90.000.000,00. Valoración: Para la evacuación de esta prueba, se llevó a cabo el nombramiento de expertos, de conformidad con la ley, recayendo tal nombramiento en la persona de los Ingenieros B.M.A.A., H.B. y B.J.F.G., quienes presentaron su Informe de Experticia en el mes de Septiembre del año 2007, el cual arrojó para esa fecha como valor estimado del inmueble la cantidad de Bs. 125.226.800,00. En virtud de que esta prueba fue evacuada conforme a derecho, a petición de parte interesada, es decir, por la parte demandante, no hubo objeción por la parte contraria, y realizado como fue el informe por profesionales capacitados para ello, observa este juzgador, que no se cumplió con lo estipulado en los artículos 460 y 466 del código de procedimiento civil, en lo relativo a fijar fecha, lugar y hora para comenzar la actividad encomendada así como fijarse el lapso para la entrega del informe; aunado al hecho de que dicha prueba, no fue sometida a su posterior ratificación, de conformidad con el artículo 431 de la ley ejusdem, en tal sentido, dado que presenta los vicios ya referidos, no se le otorga valor probatorio, en consecuencia, se desecha del proceso y así se decide.-

Prueba Testimonial:

A.J.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.644.005 y de este domicilio. Valoración Sostuvo la testigo en su declaración lo siguiente: al ser preguntada en Pregunta N° 5: ¿Diga el testigo, si en la oportunidad en que se encontraba viendo la casa, los Señores Balderrama y Martínez manifestaron a los Señores Vegas y Jaramillo, que sobre la casa en referencia existía alguna hipoteca? Contestó: Si. Pregunta 7: ¿Diga el testigo, si las partes antes mencionadas pactaron la manera de cómo se iba a liberar la hipoteca y quien pagaría los gastos que a tal fin se desembolsaren? Contestó: Si el profesor R.V., hicieron un convenio allí que se iba a liberar la hipoteca, que se le iba a restar del monto. Al ser repreguntado, en la Primera: ¿Diga el testigo, porqué le consta que los ciudadanos R.V. y N.B. celebraron un contrato de compra venta, sobre un inmueble ubicado en el Callejón Bicentenario? Contestó: Cuando fuimos a ver la casa, ellos estaban viendo la casa, porque habían varios compradores que querían comprar la casa, la Sra. Nubia dio la explicación, la vendía en Noventa Millones, mostró la casa, y dijo que la casa tenía un problemita, era sobre la hipoteca que tenía a través del Ministerio de Educación, a mi no me intereso, porque no iba a comprar una casa hipotecada, el Sr. Ricardo si se intereso en la casa y ellos hicieron un contrato verbal, donde él se responsabilizaba en asumir la hipoteca que iban a hacer negocio y quedaron en firmar el contrato. De la declaración aportada por la testigo, se evidencia, que conoce a las partes intervinientes, así como la ubicación de la vivienda y la existencia del contrato con opción a compra venta, aún más, sostiene que la parte demandada anunció a los interesados en la adquisición de la vivienda, que sobre ésta pesaba un gravamen, es decir una hipoteca de primer grado, y que a raíz de tal aseveración, las partes celebraron contrato verbal, y en ese caso, la parte demandante, aceptó costear los gastos de la misma, los cuales serían posteriormente descontados del valor de la venta. Por estas razones, se le otorga valor probatorio a la declaración, dado que conoce hechos y circunstancias alegados en el presente proceso y así se decide.-

R.J.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.378.502 y de este domicilio. Valoración El testigo, comentó que conoció a las partes intervinientes en la presente causa, por cuanto leyó en la prensa que la casa objeto de la presente litis se encontraba en venta, y en esa oportunidad fue que conoció a los ciudadanos; sostuvo el hecho que sobre la vivienda pesaba hipoteca, a favor del Ministerio de Educación IPASME, por información referida por la ciudadana N.B.; que conversó en oportunidades con el ciudadano R.V. y éste le comentó que viajaría a la Ciudad de Caracas a realizar las gestiones pertinentes a la hipoteca; no le consta que realizaron o no documento alguno, por cuanto lo que habían pactado fue de manera verbal. A juicio de este sentenciador, no le merece fe la deposición aportada, por cuanto el testigo, es un testigo ocasional, o sea, que sólo por referencias conoce ciertos datos, ello se evidencia de su decir, en que hizo una carrerita y se encontró al ciudadano R.V.…., por tal razón, en vista a lo ya expresado, se desecha del proceso y así se decide.-

L.J.D.J., consta en el folio 138, en la declaración rendida por el testigo anterior, que fue llamado para rendir testimonio y no se encontraba en la sede del tribunal, razón por la que se declaró desierto; en base a ello, no puede este sentenciador otorgarle valor probatorio alguno y así se decide.-

E.J.H.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.546.765 y de este domicilio. Valoración El testimonio aportado por este ciudadano, deja entrever que conoce el inmueble objeto de la presente causa, la hipoteca que pesaba sobre el mismo según información suministrada por la ciudadana N.B., el convenio verbal realizado entre los ciudadanos, y en el cual el ciudadano R.V. se comprometió a pagar la hipoteca, sostuvo que en dos oportunidades se lo encontró en la Ciudad de Caracas, realizando las gestiones del caso; finalizado todos los trámites, afirmó, que a decir del ciudadano R.V., la demandada, no quiso realizar la venta; en vista de que el ciudadano conoce los hechos discutidos en el presente litigio y conoce las circunstancias que rodean al caso en común, se le otorga valor probatorio a su declaración y así se decide.-

DE LA PARTE DEMANDADA:

* Ratificó el valor del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín Estado Monagas, en fecha 31/08/2008, inserto bajo el N° 32, Tomo 179 de los libros llevados por esa Notaría, el cual fue consignado por la demandante junto a su escrito de demanda. Valoración: A esta prueba, por ser un documento público auténtico y no haberse desvirtuado su validez por la parte demandada, muy por el contrario la misma lo reconoce, conviniendo expresamente en que celebraron dicho contrato de Opción de Compra Venta con los demandantes, y en todo lo contenido en el mismo, como la naturaleza del contrato, el precio de venta y la vigencia del mismo, se le otorga pleno valor probatorio, como se dijo anteriormente al ser valorado en las pruebas promovidas por la parte demandante, y así se decide.-

* Ratificó el valor probatorio del alegato de hecho formulado por los demandantes, en el sentido que les resulta imposible cumplir con su obligación principal, para lo cual citó parte del capitulo II del libelo de la demanda: “… y en consecuencia procedan a otorgarnos la documentación correspondiente a los fines de dar inicio a la tramitación del crédito por ante el IPASME”. Valoración Pues bien, aún cuando las partes no pactaron a través de documento escrito, que debían esperar la tramitación por ante el IPASME para poder cancelar el valor de la vivienda, no es menos cierto, que ésta posibilidad se planteó de manera verbal, tal como se evidencia de las deposiciones de los testigos ya analizados; aunado al hecho de que se alegó en la demanda, específicamente en el petitum, se tiene como cierto, en tal sentido, en virtud de que no se ocultó el hecho afirmativo de no poseer el dinero, se le otorga valor probatorio a favor del demandante y así se decide.-

IV

MOTIVA

La parte demandante, basó su pretensión en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1266, 1271 y 1273 del código civil, estableciendo como punto principal en el petitum, el Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta; en consecuencia, para que procedan los demandados a otorgar la documentación correspondiente a los fines de dar inicio a la tramitación del crédito por ante el IPASME y que pagado como sea a los demandados, procedan a transferirles la propiedad del inmueble.

CC Art. 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

CC Art. 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

CC Art. 1271: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, sino prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.

De los artículos trascritos así como de las pruebas debidamente analizadas y valoradas, observa este sentenciador lo siguiente: En primer lugar, es cierto el hecho que la parte demandada, posee un inmueble, el cual se encuentra debidamente especificado y delimitado a lo largo de la presente decisión y sobre éste recaía una hipoteca de primer grado, que si bien al hacer el documento con opción a compra, se establecieron cláusulas taxativas, no es menos cierto, el hecho que quien realizó y así consta en las actas procesales, las diligencias pertinentes a levantar la hipoteca, fue el ciudadano R.V., aún, cuando no conste que haya sido él quien cancelase los pagos de las cuotas por ante las oficinas del IPASME, ubicada en la Ciudad de Caracas, dado que no fue debidamente probado; pero si consta, que las diligencias ante el registro de la circunscripción judicial de Maturín Estado Monagas, fueron efectuadas por este señor, tanto con fecha anterior a la redacción y firma del documento con opción a compra venta, como después de la misma, la cual data del 01 de Septiembre del año 2005. Ahora bien, a juicio y criterio de este juzgador, el contrato, posee una causa extraña no imputable a los hoy demandantes, por cuanto es evidente la actuación de R.V. en el registro, lo que da a entender, que ciertamente hubo una convención verbal, porque se pregunta este sentenciador, ¿por qué otra razón haría tales diligencias? Considera quien aquí suscribe, que las diligencias, tienen suficiente razones de peso, para que proceda la parte demandada, a dar cumplimiento al contrato con opción a compra venta que hoy nos ocupa. De igual manera, se debe resaltar el hecho, que los hoy demandados conocían la condición del contrato, la cual no fue establecida taxativamente, la misma consistía en que se debía esperar a la tramitación de un crédito por ante el IPASME, ya que así quedó demostrado mediante la prueba testifical; y se considera como cierto, el hecho de que los demandados actuaron con mala fe, pues no cumplieron con lo pactado. Por lo tanto, basado en el contenido de los artículos 1167 y 1271, deben los demandados, ciudadanos Balderrama Nubia y R.C., proceder a dar fiel cumplimiento al contrato con opción compra venta, tal como fue solicitado por la parte demandante y tal como se encuentra contenido en la excepción Non Adimpleti Contractus. Y así se decide.-

V

PUNTO PREVIO DE LA ACCION:

CUESTION PREVIA

Al ser opuesta la cuestión previa, contendida en el artículo 346 ordinal 6°, por el demandado de autos, debidamente representado por el abogado M.G., la cual corre inserta a los folios Nos. 58 y 59; la parte demandante, subsanó el libelo de la demanda, sólo en lo que respecta al punto denunciado, tal como se encuentra contenido en el artículo 350 del código de procedimiento civil. Revisado como fue minuciosamente el escrito presentado por la parte demandante, el cual riela a los folios Nos. 60 – 62, se evidencia, que se encuentra correctamente establecido el basamento legal en que se planteó la presente litis concatenado con los hechos alegados; en consecuencia, procede este juzgador, a declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y así se decide.-

RECONVENCION

En el escrito de contestación a la demanda, en su Capítulo III, el co-apoderado judicial abogado J.P.P., procedió a realizar la reconvención, sosteniendo lo siguiente: En base al artículo 1.161 del código civil, reconviene en la Resolución del Contrato de venta con opción a compra, alegando, que los hoy demandantes, carecen de medios económicos, para cancelar el pago de la vivienda objeto de la presente causa, el cual asciende a la cantidad de Noventa Millones, hoy Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 90.000,00).

Posterior a ello, el tribunal, admitió la reconvención y al efecto libró la boleta de notificación respectiva. En fecha 21/03/07, la abogada C.V., dio contestación a la reconvención, en el punto único, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención, por cuanto considera que son falsos, infundados y temerarios los hechos alegados y por carecer del derecho que pretende hacer valer. De igual manera, sostuvo el hecho que es imposible alegar la reconvención aludida, por cuanto la vivienda se encuentra hipotecada y gravada, por lo tanto solicitó se declare la improcedencia de la petición y por ende sea declarada sin lugar, con la expresa condenatoria en costas.

Analizados los argumentos de ambas partes, de conformidad con el artículo 369 del código de procedimiento civil, debe decidirse acerca de la reconvención, pues bien, evidentemente en el contrato que da origen a la presente demanda, se observó que existe una causa extraña no imputable, que le es favorable a los demandantes, puesto que de allí deriva el incumplimiento por parte de los demandados. Más aún, a sabiendas los demandados que sobre el bien inmueble pesaba una hipoteca de primer grado, quedando demostrado plenamente que fue el ciudadano R.V. quien realizó las gestiones para la liberación de la misma; considera este juzgador improcedente la petición por parte de la representación judicial de la parte demandada, en sostener que debe plantearse la misma por carecer de medios económicos; como se menciono a lo largo del debate probatorio este no es un hecho aislado, al contrario, fue alegado en el libelo de la demanda y los demandados conocían dicha situación; en consecuencia, a lo anteriormente expresado, se declara SIN LUGAR la reconvención planteada, por cuanto, está en la obligación la parte demandada en cumplir el contrato en cuestión y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos esgrimidos, procede este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley a Declarar: CON LUGAR, la demanda que por Cumplimiento de Contrato con Opción a Compra Venta, intentarán los ciudadanos R.V. y M.J., en contra de los ciudadanos N.B. y C.M., ampliamente identificados en las actas procesales. Como consecuencia de la anterior decisión, se ordena dar cumplimiento al contrato de opción compra venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicado en el Tercer Callejón Bicentenario (hoy Calle 26), de la Ciudad de Maturín, Capital del Estado Monagas; en consecuencia, deben proceder a otorgarles la documentación correspondiente, a los fines de dar inicio a la tramitación del crédito por ante el IPASME y que pagado como sea a los ciudadanos demandados, procedan a trasferirles la propiedad del inmueble antes identificado. Además, deben indemnizarle por los daños y perjuicios causados con motivo de la no renovación del contrato, sólo los que fueron debidamente probados y que se detallan a continuación, teniendo que cancelar las siguientes cantidades:

1-) Pago por cancelación de documento liberatorio, la cantidad de Ciento Sesenta y Tres Mil Cuarenta y Siete con setenta y tres céntimos (Bs. 163.047,73).

2- ) Pago por redacción de documentos, las cuales se encuentran marcadas con las letras “E y G” respectivamente, cada uno por la cantidad de Ciento veinte mil Bolívares, lo que resulta en la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00).

3- ) Pago por expedición de certificación de gravamen, marcado con la letra “H”, la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 183.600,00).

4-) Pago por concepto de copias certificadas ante el Registro Inmobiliario, del documento de propiedad del inmueble, marcado con la letra “I”, por la cantidad de Sesenta y Tres Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 63.840,00).

5- ) Pago por concepto de cánones de arrendamiento, en la cantidad de Un Millón Novecientos Veinticinco Mil Bolívares (1.925.000,00).

En resumen, deben cancelar los demandados, la cantidad de Dos Millones Quinientos Setenta y Cinco Mil Cuatrocientos Ochenta y Siete Bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 2.575.487,73); lo que es equivalente al cambio de nuestra moneda, debido a la conversión monetaria a Bolívares Fuertes, Dos Mil Quinientos Setenta y Cinco Bolívares Fuertes con cuarenta y ocho céntimos (Bs. F. 2.575,48), por los montos ya señalados.

Se ordena realizar la experticia complementaria del fallo, tal como lo solicitó la parte demandante en su libelo, una vez la decisión adquiera el carácter de definitivamente firme.

Igualmente, se ordena levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este tribunal en fecha 14/08/06, remitida con oficio N° 5702, una vez quede el fallo definitivamente firme.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado completamente vencido en este juicio de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Notifíquese de la presente decisión a las partes por haberse dictado el fallo fuera del lapso legal correspondiente. Líbrese lo conducente.

Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, al Primero (01) día del Mes de Junio del año Dos Mil Nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ

Abg. GUSTAVO POSADA VILLA LA SECRETARIA

Abg. DUBRAVKA VIVAS

En esta misma fecha se publico la anterior decisión, siendo las 02:30 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, para ser anexadas al índice copiador de sentencias definitivas. Conste.-

La Secretaria

GPV/mircia.-

Exp. 11.374