Decisión nº 778 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 2 de Julio de 2007

Se da inició a la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.804.438 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano J.A.P.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.600.788 y del mismo domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 20 de Octubre de 2005, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada, para que compareciera al tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha, 11 de Enero de 2006, el alguacil del tribunal deja constancia de no haber podido practicar la citación de la parte demandada, por lo cual consigna la boleta de citación.

En fecha, 03 de Febrero de 2006, el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio CRILEN STRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 79.868, presenta escrito de reforma a la demanda.

En fecha, 10 de Febrero de 2006, el Tribunal admite la reforma de la demanda y otorga veinte días de despacho a la parte demandada para que de contestación a la demanda.

En fecha, 8 de Marzo de 2006, la parte demandada presenta diligencia con la cual se da por citado y en la misma fecha presenta escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 21 de Marzo de 2006, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha, 06 de Abril de 2006, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha, 11 de Abril de 2006, el tribunal ordena agregar a las actas procesales las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 24 de Abril de 2006, el tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 14 de Julio de 2006, la parte demandante presentó escrito de informes.

En fecha, 7 de Agosto de 2006, la parte demandada, presentó escrito de informes.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta su demanda en los siguientes hechos:

Que en fecha 4 de Mayo de 2005, su mandante ciudadano EUDOMARIO LEÓN, (promitente comprador) celebró contrato de opción de compraventa con el ciudadano J.A.P.P., (Promitente Vendedor) sobre un inmueble propiedad de este último y autorizado para esa negociación por su cónyuge M.C.A.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.769.449, ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar, situado en el Edificio P.C., Calle 115 con Avenida 23 del Sector Pomona, de la Parroquia M.D. (antes C.d.A. ), tercer piso, apartamento No. PH-D, el cual quedó registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de Julio de 1997, registrado bajo el No. 22, Tomo: 5, Protocolo: Primero, Tercer Trimestre.

Que es el caso que el promitente vendedor, J.A.P.P. y su cónyuge, M.C.A.M., antes identificados, le han requerido a su cliente de manera insistente, casi acosadora que cancele el resto de la obligación, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) inclusive antes del vencimiento de la opción de acuerdo a lo preceptuado en la cláusula tercera, sin embargo, en dicho contrato específicamente en la cláusula cuarta, se conviene: “que si la compraventa no se hubiere perfeccionado al vencimiento del plazo señalado por negativa, negligencia o causa imputable a el promitente comprador, este perderá el 40% de la cantidad dada en opción como indemnización por los daños y perjuicios causados.”

Aduce que según esta disposición la intención de las partes fue mucho más allá, querían protegerse ambos del incumplimiento derivado de cualquier acto de negligencia que pudiera impedir el cumplimiento del contrato.

Señala que el promitente comprador además de cumplir con lo especificado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra, debía llenar los requisitos exigidos por la entidad financiera Fondo Común Banco Universal, a los fines de tramitar y obtener el crédito de parte del Banco y el subsidio del Gobierno Nacional.

Plantea que el promitente comprador, cumplió con todos los recaudos exigidos por el banco, tanto que el día 16 de Septiembre de 2005, la entidad financiera le aprobó el crédito de parte del Banco y el subsidio del Gobierno Nacional.

Indica que la entidad financiera le aprobó el crédito de TRECE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.830.000,00) y el subsidio por DIECISEIS MILONES CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 16.170.000,00) faltando solo que el Gobierno Nacional bajara los recursos de Fondo Común, para liberar los pagos correspondientes.

Alega, que el promitente vendedor se comprometía, a través del Contrato de Opción de Compraventa, a cumplir lo establecido en la Cláusula Tercera y Cuarta, más los requisitos exigidos por el Banco.

De igual modo, señala que las partes establecieron las causas imputables a el promitente comprador que le impidiera cumplir con el contrato de opción, no podrían ser alegadas por aquel en su defensa, y así exculparse por el incumplimiento, da tal suerte que en este caso, no se puede decir que existe negativa de parte del promitente comprador en su deseo de querer adquirir el inmueble objeto del contrato de opción de compra, ya que, está dispuesto a esperar que bajen los recurso del gobierno nacional que ya han sido aprobados para así firmar el documento definitivo de compraventa.

Afirma que no se puede hablar de negligencia, ya que, todos los recaudos exigidos por el banco fueron aprobados dentro del lapso de los 120 días, concedidos, al promitente comprador, al contrario señala que fue el promitente vendedor, quien llevó algunos recaudos tarde a Fondo Común, Banco Universal, y por ello el crédito tardo más de lo acostumbrado, de modo que si se toma en consideración que la opción se firmó el 4 de Mayo de 2005 y fue aprobado el 16 de Septiembre de 2005, no se podría imputar al promitente comprador las negligencias de el promitente vendedor, que impidieron al gobierno nacional, bajar los recursos del subsidio a tiempo.

Señala que es de conocimiento público, que a raíz del anuncio del Gobierno Nacional de subsidiar la adquisición de viviendas de interés social, existe una demanda increíble en el sistema financiero de recursos económicos que permite satisfacer la demanda para la adquisición de viviendas, aunado a que la banca privada revisa cuidadosamente, las opciones de compraventa y cuando observa que los lapsos establecidos por las partes, no son acordes con la realidad hace las observaciones correspondientes, indica que el presente caso Fondo Común, Banco Universal, consideró que el lapso de 120 días era suficiente para satisfacer sus aspiraciones, de hecho el crédito fue aprobado el 16 de Septiembre de 2005, es decir, veinticinco días hábiles antes del vencimiento del contrato.

Arguye, que de parte de el promitente vendedor ha habido mala intención y afirma que el promitente comprador es un obrero que no tiene vivienda propia, que tardo años en reunir la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) dados como arras, y que gracias a las políticas de vivienda dirigidas a las clases menos favorecidas, por fin vio la necesidad de tener un apartamento propio.

Aduce que ahora, se encuentra que el promitente vendedor no acepta esperar y pretende quedarse con los CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 4.000.000,00) debido a que considera que el promitente comprador incumplió con el contrato.

Igualmente, indica que entre las conductas negligente podría estar el no cumplimiento de los requisitos que el Banco Fondo Común, exige a los vendedores, situación esta que conllevaría a que el promitente vendedor perdiera DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00).

Alega que cualquier evento de la naturaleza que ocasiones daños al inmueble, justificaría que el vendedor no cumpla con su obligación de vender y sólo acarrearía la devolución íntegra del dinero recibido en calidad de arras, de tal suerte que la intención de las partes fue resguardarse de las conductas, negativas, negligentes y de causas imputables a ellas mismas, mal pudiera ahora el promitente vendedor, no cumplir con el contrato alegando que la no disponibilidad del subsidio es una causa imputable a el promitente comprador y en consecuencia debe perder CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00).

Arguye que el hecho de que el gobierno nacional, no haya realizado los aportes correspondientes, no puede constituir una causal que desmejore la calidad de vida de los que carecen de viviendas y que atente contra su estabilidad económica, ya que si el Estado ante la obligación que tiene frente al ciudadano provoca con su conducta negligente, el que los compradores pierdan parte de su dinero, dado en opción, a lo largo, ni los compradores, ni los vendedores sentirán seguridad en sus operaciones financieras derivadas de los contratos de opción de compraventa, en consecuencia, ello se traduciría en estancamiento económico y más pobreza, todo lo cual, agravaría aún mas la situación ya caótica por falta de viviendas.

Indica que el hecho que el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, pierda CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) porque el Estado no colocó a su disposición los DIECISEIS MILLONES CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 16.170.000,00) que como derecho le corresponde, atenta contra los fines en materia de vivienda y hábitat, especialmente lo preceptuado en los artículos 1, 4, 7, 10, 12, 18 y 19 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat.

Por todo lo antes expuesto es por lo que en representación de su poderdante demanda al ciudadano J.A.P.P., antes identificado, para que cumpla el contrato de opción de compraventa en los términos establecidos en el mismo.

En fecha, 3 de Febrero de 2006, la parte demandante reformó la demanda, agregando lo siguiente:

Que es el caso que el día 10 de Noviembre de 2005, el promitente vendedor, vendió el inmueble objeto del contrato de opción a la ciudadana L.M.M.B., acto este registrado según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 28, Protocolo: Primero, Tomo: 23, IV Trimestre, obviando que la demanda interpuesta quedó registrada bajo el No. 46, Protocolo: 1°, Tomo: 13, no previendo además sus apoderados judiciales las consecuencias penales que recaen sobre el promitente vendedor, toda vez, que sabiendo que el inmueble dado en venta a la ciudadana L.M.M.B., era objeto del litigio, lo vendió violando el artículo 6 del Código Civil venezolano.

Del mismo modo, alega que en el mes Noviembre de 2005, Fondo Común, Banco Universal le comunicó a su representada que el documento definitivo de compraventa ya estaba redactado y solo esperaba que se firmara para proceder a cancelarle al promitente vendedor el precio acordado.

Señala que este documento aparece visado por el profesional del derecho M.S.F., y está acompañado de un oficio remitido por el precitado abogado a la Oficina Subalterna de Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Por todo lo antes expuesto demanda al ciudadano J.A.P.P., antes identificado, para que cumpla el contrato de opción de compraventa en los términos y condiciones establecidos, con fundamento en los artículos 1167, 1257 y 1264 del Código Civil, estimando la demanda en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) y solicita al Tribunal que en la definitiva acuerde la indexación.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Opone como punto previo, la falta de interés jurídico actual del demandante, alegando que vista la demanda interpuesta resulta necesario plantear que esta causa está constituida por una demanda presentada en fecha 20 de Octubre de 2006 y reformada posteriormente, pretendiendo el cumplimiento de un contrato cuyo lapso de vigencia no había vencido, es decir, que se trata de un contrato de opción de compraventa suscrito, el 4 de Mayo de 2005, lo que implica que su vencimiento incluyendo la prórroga posible, era el 24 de Octubre de 2005, quedando evidenciada la falta de interés actual por parte del demandante para esa oportunidad.

En tal sentido, observa que al faltar en la oportunidad de accionar el interés jurídico actual, hacía inadmisible la demanda, máxime cuando se trata de una obligación sujeta a término, la cual determina el momento de ejecución o de la extinción de la misma y no puede soslayarse que los contratos deben ejecutarse de buena fe y la extemporánea interposición de esta acción evidencia todo lo contrario, por las razones expuestas , formal y expresamente opone lo anterior como defensa perentoria de fondo y solicita que por contrario imperio se revoque el auto de admisión de la demanda.

Posteriormente da contestación a la demanda en los siguientes términos:

Alega, que la parte demandante afirma que fue su representado quien llevó tarde algunos recaudos al banco, exigencia que no aparece en el contrato a cargo del promitente vendedor, su representado y que por lo tanto no era su obligación.

En cuanto al cumplimiento de los requisitos para la tramitación del crédito, señala que ello es una relación totalmente ajena a lo convenido entre las partes, en el contrato de opción de compraventa, indica que en ninguna parte de ese instrumento se señala que la tramitación de crédito y menos condicionamiento alguno sobre esa materia.

Arguye que en ese instrumento se pacta la compraventa de un inmueble, se fija el precio y un abono o anticipo a cuenta, así como también se establece un plazo para protocolizar un documento definitivo y una penalidad ante eventuales incumplimientos.

Sobre el supuesto compromiso de su representado a cumplir con lo establecido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compraventa, la primera de ellas, se refiere a la vigencia del contrato 90 días hábiles y una prórroga de 30 días hábiles adicionales de ser necesario y la obligación de su representado de obtener las solvencias requeridas para el otorgamiento del documento definitivo de venta (Municipal e Hidrolago), así como las solvencias de los servicios públicos.

Sobre ello, se hace necesario recordar que esa obligación de presentar las solvencias, señaladas debe cumplirse en el Registro Inmobiliario, al otorgarse el documento, y en ninguna parte se exige esa presentación previa.

En cuanto a las previsiones de la cláusula cuarta del contrato, allí se establecen penalidades ante eventuales incumplimientos cuyos montos fueron producto de un convenio en atención a la autonomía de la voluntad de las partes, que no siendo atentatorias contra el orden público, la moral o las buenas costumbres, fue una fijación perfectamente lícita, que en modo alguno puede sugerir mala fe, de una de las partes contratantes.

Indica que en la cláusula cuarta, también se estableció como condición para la procedencia de las penalidades, que la compraventa no se realizara por negativa, negligencia o causa imputable a quien incumpliere con la obligación asumida.

Arguye, que el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se está solicitando está redactado con la exactitud y precisión correspondiente al negocio pactado, y las partes tenían y deben tener necesariamente que someterse a su condicionado, sin traer elementos extraños, que modifiquen sus voluntades expresamente asentadas en el mismo.

Señala que en dicho contrato no se estableció la tramitación de crédito alguno y menos aun que el promitente vendedor tuviese que esperar un supuesto subsidio o que tenga otras obligaciones con entidad financiera alguna.

Alega que su representado tiene perfecto derecho a hacer uso de la excepción non adimpleti contractus, establecida en el artículo 1168 del Código Civil, por cuanto ante ese incumplimiento de las obligaciones asumidas, por el promitente comprador no estaba obligado a cumplir su obligación de venderle el inmueble.

Arguye que su representado contrató en los términos que están establecidos en el instrumento respectivo, y esa contratación fue exclusivamente, con el demandante, sin que del texto correspondiente aparezca ninguna mención sobre la solicitud del crédito y menos el establecimiento de obligaciones a cargo de su representado, de allí que es absolutamente imposible imputarle negligencia alguna a su representado.

Alega que pareciera que el apoderado actor pretende endosar responsabilidad a su representado como justificación de su proceder al considerar, que la no disponibilidad del subsidio es una causa no imputable a su representada y ello es totalmente falso.

Arguye que su representado el ciudadano J.A.P.P., no se está amparando en la existencia o inexistencia de una situación que escapa a su incumbencia, y por tanto no ha entrado ni entrará a considerarla, afirma que esa disponibilidad de un subsidio de modo alguno puede considerarse como una causa no imputable a las partes, por cuanto esa no era la condición del contrato.

Apunta que incumplida la obligación de adquirir el inmueble dentro del lapso establecido sin que mediara negativa, negligencia, ni causa imputable a la persona de su representado, así como tampoco verdadera causa extraña no imputable al promitente comprador, en ejecución de lo convenido, su representado dio por incumplido el contrato suscrito y por tanto, rescindido el mismo, procediendo a retener para sí la cantidad recibida a cuenta del precio, el monto de la penalidad convenida o sea, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) y puso a la orden del promitente comprador la diferencia, o sea la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) que hasta la fecha, se ha negado a recibir.

Alega que el apoderado actor hace una serie de consideraciones sobre la situación personal de su representado, el subsidio de la viviendas de interés social y las políticas del Gobierno Nacional, en ese sentido, señalando la presunta infracción de los artículos 1,4,7,10,12,18 y 19, de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, referidos a al objeto de dicha Ley, su ámbito de aplicación y la condición no lucrativa del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, la producción de viviendas, el derecho de toda persona a una vivienda y habitat dignos, la conformación del Sistema de Recursos y la disponibilidad y eficiente distribución de los mismos, pretendiendo que ello habría constituido un atentado contra los f.d.E., cuando en realidad ni tienen ingerencia en el fondo del asunto controvertido.

Aduce que cuando se vendió el inmueble el mismo no estaba embargado, gravado, ni era objeto de litigio, ese inmueble estuvo sometido a un contrato de opción de compraventa, que feneció en fecha 24 de Octubre de 2005, y la venta del inmueble se produjo el 10 de Noviembre de ese año, y en la presente demanda, si fuere ese el caso, la litis se trabó el 23 de Enero de 2006, cuando en representación del demandado el suscrito se dio por citado.

Arguye que fue a partir de esa oportunidad y no antes que supuestamente el inmueble cuya adquisición de pretendió fue objeto del litigio, y el registro de la demanda, con inclusión del acto de admisión, tiene como único efecto la interrupción de la prescripción y ello ocurriría dentro de los diez días de ver un delito donde no hay no tiene viabilidad alguna porque su representado al momento de vender el inmueble, que no estaba sujeto a ninguna limitación hizo uso de un atributo de su derecho de propiedad, dispuso del bien.

Posteriormente, señala que el contrato de opción de compraventa feneció en fecha 24 de Octubre de 2005, de allí que cuando el actor expresa que en Noviembre de 2005, Fondo Común Banco Universal, le comunicó que el documento definitivo de compraventa estaba redactado y solo esperaba que se firmara para proceder a cancelarle al promitente vendedor, ratifica señaladamente la fecha del fenecimiento del contrato y a confesión de parte relevo de pruebas.

Por último, solicita sea declarada Sin Lugar la demanda en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.

IV

PUNTO PREVIO

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, antes de pronunciarse sobre el fondo de la controversia, procede este juzgador a decidir en relación a la defensa perentoria de fondo, opuesta por la parte demandante, referida a la falta de interés jurídico actual de la parte actora:

En tal sentido, se observa que la parte accionada, alega lo siguiente: que esta causa esta constituida por una demanda presentada en fecha 20 de Octubre de 2006 y reformada posteriormente, pretendiendo el cumplimiento de un contrato cuyo lapso de vigencia no había vencido, es decir, que se trata de un contrato de opción de compraventa suscrito, el 4 de Mayo de 2005, lo que implica que su vencimiento incluyendo la prórroga posible, era el 24 de Octubre de 2005, quedando evidenciada la falta de interés actual por parte del demandante para esa oportunidad.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

En el caso bajo estudio se observa que la parte demandada opone la falta de interés jurídico actual del accionante arguyendo la existencia de un plazo pendiente, en virtud que el plazo establecido en el contrato para el cumplimiento de la obligación no se había vencido, al momento de la interposición de la demanda.

A este respecto, resulta oportuno citar el contenido del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …7° La existencia de una condición o plazo pendientes.

Así, de la norma transcrita se evidencia que el legislador previó la oportunidad en la cual podía el demandado oponer las defensas invocadas en el presente escrito, referidas a la existencia de un plazo pendiente, siendo la única y preclusiva oportunidad, para plantear esta excepción en el lapso de contestación a la demanda, no implicando esta situación la posibilidad de oponerlas acumulativamente junto a la contestación, ni como una defensa perentoria de fondo, toda vez que la norma es clara al establecer que las mismas se opondrán en lugar de contestar la demanda.

De manera, que solo le es permisible al demandado oponer como defensas perentorias de fondo junto a la contestación las cuestiones referidas en los ordinales 9, 10 y 11, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la cosa juzgada, caducidad de la acción y la existencia de una cuestión prejudicial, pero no las referidas a la existencia de un plazo pendiente por así establecerlo expresamente el artículo 361 ejusdem.

Corolario de ello, resulta que deba tenerse la cuestión previa planteada referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, como no opuesta, no obstante, en aras de garantizar el derecho a la defensa, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y como quiera que la falta de interés es denunciable como defensa perentoria de fondo, en la contestación a la demanda, procede este juzgador a verificar la existencia de interés jurídico, en la persona del actor.

Y al respecto, se observa que establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica.

No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

A este respecto, el autor R.H.L.R., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil, señala:

“El interés procesal concierne, a la necesidad verdadera de acudir a la jurisdicción, a los mecanismos de administración de justicia que instrumenta el Estado o que permite el Estado…

El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de penalización de la autotutela de los derechos, hacerse justicia por su propia mano – que ha impuesto el Estado al irrogarse la función de juzgar.

En el caso bajo examen, verifica este operador de justicia que la parte accionante, pretende un cumplimiento de un contrato de opción de compraventa de parte del promitente vendedor ciudadano J.A.P., siendo el accionante el promitente comprador, por lo cual es evidente, que el interés del ciudadano EUDOMARIO LEÓN, deviene de su condición de contratante del instrumento fundamental de la demanda, y en consecuencia, se desecha la defensa de fondo planteada. Así se decide.

V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte Demandante:

1. Acompañó a la demanda contrato de opción de compraventa, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha Cuatro (4) de Mayo de 2005, quedando anotado bajo el No. 63, Tomo:35 de los libros de autenticaciones, suscrito por el ciudadano J.A.P.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.600.788 y de este domicilio, y el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.804.738 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, mediante el cual el primero de los nombrados concede al segundo la opción de adquirir un apartamento de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda y constituido por un apartamento, señalado con las siglas PH-D, del Conjunto Residencial El Pinar, situado en la Calle: 115 con Avenida 23 del Sector La Pomona, en Jurisdicción de la Parroquia M.D. (antes C.d.A.) del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte contraria. Así se establece.

2. Acompañó a la demanda documento emitido por el banco Fondo Común, Banco Universal, donde indica los requisitos necesarios para optar al crédito a largo plazo con recursos del Fondo Mutual Habitacional junto con el subsidio directo a la demanda (Adquisición de Vivienda). Esta prueba este juzgador no la aprecia por cuanto el mismo es un documento privado emanado de un tercero que ha debido ser ratificado en juicio para poder surtir efectos probatorios y en consecuencia queda desechada del proceso. Así se establece.

3. Acompañó a la reforma de la demanda, carta dirigida a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, mediante la cual le notifican a la referida oficina de registro que los ciudadanos EUDOMARIO LEON y NAYREE C.S.L., cónyuges, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.804.738 y 13.971.504, respectivamente han tramitado por ante esa institución bancaria un crédito hipotecario de vivienda, que califica para la exención establecida en los pagos de derecho y registros y cualquier otro emolumento establecido en la ley relativo a la protocolización de documentos de préstamos, y/o créditos reestructurados, constitución y liberación de hipoteca de vivienda principal, tal como se desprende de la copia de la declaración jurada, presentada por las personas beneficiarias del crédito que se anexa. Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio y que fue ratificada mediante la prueba de informes. Así se establece.

4. Declaración de los ciudadanos EUDOMARIO LEÓN y NAYREE SANDOVAL, de no poseer vivienda propia. Esta prueba esta juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil por constituir el mismo un principio de prueba por escrito. Así se establece.

5. Documento de compraventa del inmueble constituido por un apartamento de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda y constituido por un apartamento, señalado con las siglas PH-D, del Conjunto Residencial El Pinar, situado en la Calle: 115 con Avenida 23 del Sector La Pomona, en Jurisdicción de la Parroquia M.D. (antes C.d.A.) del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, mediante, la cual los ciudadanos EUDOMARIO LEÓN y NAYREE C.S.L. adquirirían los derechos de propiedad del referido inmueble y a la vez se constituían en deudores hipotecarios de la institución financiera FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL. Luego del análisis de esta prueba se evidencia que la misma es un documento que no fue suscrito por las partes que aparecen en el mismo identificada, es decir, que nunca se presentó para su autenticación y protocolización, por lo que este juzgador no lo aprecia y lo desecha del proceso por no aportar algún elemento probatorio, fehaciente para la resolución de la presente causa. Así se decide.

6. Promovió prueba de posiciones juradas para lo cual pidió la citación del ciudadano J.A.P.P., y manifestó estar dispuesto a absolverlas recíprocamente. Esta prueba este juzgador no la aprecia por cuanto de las actas procesales se evidencia que la misma no fue evacuada en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

7. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la institución bancaria Fondo Común, y el mismo informara: a) La fecha en la cual se aperturó el expediente del crédito para la adquisición del apartamento situado en el Conjunto Residencial El Pinar, Edificio P.C., Tercer Piso, apartamento PH-D, ubicado en la Calle 115 con Avenida 23 del Sector Pomona, de la Parroquia M.D., registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de Julio de 1997, bajo el No. 22, Tomo: 5, Protocolo: Primero, Tercer Trimestre. b) Identificación personal de quien solicitó el crédito y si el solicitante calificaba o no para la aprobación del subsidio del Gobierno Nacional, c) si es cierto que entre los recaudos exigidos para el otorgamiento de créditos, se exige entre otros: 1) Solicitud de avaluó del inmueble firmado por el propietario del mismo; 2) Fotografía del inmueble, 3) Cédula catastral, 4) Certificado de Gravamen; 5) Documento de propiedad del inmueble, 6) Documento de Condominio, 7) Opción de compra; 8) Copia de la cédula de identidad del propietario, 9) Fecha en que el expediente pasó al departamento de crédito para ser analizado, 10) Fecha de aprobación del crédito, 11) Fecha en la que el Banco dispone del subsidio otorgado por el CONAVI, 11) Indique la relación del Abogado M.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 13.550 y la entidad financiera Fondo Común, Banco Universal, y determine la autenticidad del documento de compraventa redactado por el precitado abogado, 12) Certifique la autenticidad del oficio emitido por el señalado abogado a la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo y ratifique el contenido y firma del instrumento, 13) explique las razones por las cuales si el crédito fue aprobado el 16 de Septiembre de 2005, no fue sino hasta Noviembre de ese año cuando se le comunica al ciudadano EUDOMARIO LEÓN, que el documento definitivo ya estaba redactado.

   En relación a esta prueba, la Institución Fondo Común, Banco Universal, informó mediante comunicación recibida en fecha 7 de Junio de 2006, lo siguiente:

   1. La fecha en que se apertura el expediente de crédito para la adquisición de un Apartamento situado en el Conjunto Residencial “El Pinar”, Edificio P.C., Tercer Piso, Apartamento PH-D, ubicado en la calle 115 con Avenida 23 del Sector la Pomona de la Parroquia M.D., registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 14 de Julio de 1.997, bajo el No. 22, Tomo 5, Protocolo 1°: Se apertura el 6 de Junio de 2.005.

   2. La Identificación personal de quien solicito el crédito y si el solicitante calificaba o no para la aprobación del Subsidio de parte del Gobierno Nacional: Eudomario León, C.I: V- 5.804.738 y si califica para la aprobación.

   3. Informe si es cierto que entre los recaudos exigidos para el otorgamiento de Créditos se exige:

   1) Solicitud de Avaluó del inmueble firmado por el propietario del mismo: Cierto.

   2) Fotografía del inmueble: Cierto.

   3) Cédula Catastral: Cierto,

   4) Certificado de Gravamen: Cierto.

   5) Documento de Propiedad del inmueble: Cierto.

   6) Documento de Condominio: Cierto.

   7) Opción de Compra: Cierto.

   8) Copia de la Cédula de Identidad del Propietario: Cierto.

   9) Fecha en que el expediente pasó al Departamento de Crédito para ser analizado: 21 de Junio de 2.005.

   10) Fecha de Aprobación del Crédito: 16 de Septiembre de 2.005.

   11) Fecha en que el Banco dispone del Subsidio otorgado por el CONAVI: 17 de Noviembre de 2.005.

   12) Informe la Relación que existe entre el Abogado M.S.F. y la Entidad Financiera Fondo Común: Es funcionario del Banco, ocupando el cargo de Coordinador Legal Región Occidente.

   13) Informe si existe algún oficio expedido por el Profesional del Derecho M.S.F., para la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, emitido el día 27 de Noviembre de 2.005: Si existe, una Correspondencia dirigida al Registrador Tercero solicitando exoneración de gastos de Registro por ser un Documento de Ley de Política Habitacional.

   14) Informe la fecha en la cual fue aprobado el crédito y la fecha cuando se le comunico al ciudadano Eudomario Leon: La fecha es 16 de Septiembre de 2.005.

   Luego del análisis de esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 507 ejusdem. Así se establece.

8. Promovió la testimonial de las ciudadanas A.R.A.C., A.G.R., y N.L.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.992.3055, 11.607.069 y 1.636.273, respectivamente.

   Para la evacuación de estas pruebas se comisionó a un Juzgado de Municipios, resultando competente el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, evacuándose la testimonial de la ciudadana A.R.A.C., en fecha, 19 de Mayo de 2006, quien declaró: que conoce de toda la vida al ciudadano Eudomario León, porque conoce a su mamá y a toda la familia, que el día 4 de Mayo el ciudadano Eudomario León estaba celebrando su cumpleaños, número 47, y estaba celebrando porque su cumpleaños coincidió con la compra del apartamento en el Conjunto Residencial El Pinar, ese día les pidió como estaban en su hogar que lo acompañaran a Fondo Común, de allí de Villa Inés, donde hizo la compra de un cheque de gerencia, a nombre del ciudadano J.A.P., y luego ese mismo día en horas de la tarde fueron a la Notaría en el edificio Socuy, y le hizo entrega en presencia de la esposa del señor J.A.d. cheque, que ese día el señor Alex estaba conduciendo el carro en que estaban haciendo las gestiones, y fueron al super a comprar las cosas para la reunión, que en la notaría el ciudadano J.A.P., le planteó que le llevara al banco un certificado de gravamen que se lo exigía para el crédito que el había solicitado, que ella sabía que se estaba gestionando un crédito, que el ciudadano J.A.P., estaba con su esposa en la Notaría el día que se firmó la opción.

   Al ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandada declaró, que participa en los eventos sociales, de la familia del ciudadano Eudomario León, que le consta que el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, estaba tramitando un crédito porque el se lo mencionó.

   Posteriormente fue evacuada la testimonial del ciudadano A.G., quien declaró, que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Eudomario León, quien manifestó ser amigo personal del mismo.

   En fecha, 25 de Mayo 2006, se evacuó la testimonial del ciudadano N.L.D., quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Eudomario León, y manifestó que era su amigo y lo hizo su compadre.

   Así luego del análisis de las testimoniales evacuadas, observa este juzgador que la primera testigo, manifiesta que tiene conocimiento de ciertos hechos por lo manifestado por el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, parte demandada, por lo cual considera quien suscribe el presente fallo, que la misma es una testigo referencial y en tal sentido se desecha la misma del proceso, y no se aprecia.

   En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos N.L.D. y A.G., este juzgador observa que los mismos manifestaron ser amigos personales del demandante y en este sentido el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que éste conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés en las resultas del pleito, y el amigo íntimo no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo, no puede testificar contra su enemigo.

   A tenor de la norma precedentemente citada, no pueden declarar en juicio los amigos íntimos de las partes, en el presente caso se observa que los testigos antes señalados, manifestaron ser amigos personales del ciudadano Eudomario León, hasta el punto que uno de ellos, afirmó ser compadre del mismo, motivo por el cual este juzgador desecha la presente prueba del proceso. Así se establece.

   Parte Demandada:

1. Invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales.

2. Invocó el mérito favorable que se desprendiera del contenido del contrato de opción de compraventa de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas PH-D, Tercer Piso, del Edificio P.C., que forma parte del parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL EL PINAR, situado en la Calle 115 con Avenida 23, Sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia M.D., del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 4 de Mayo de 2005, bajo el No. 63, Tomo: 35.

3. Consignó copia fotostática del cheque de gerencia emitido por el Banco Occidental de Descuento, Agencia B.V., signado con el No. 03080131 de fecha 17 de Noviembre del año 2005 por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) emitido a nombre del ciudadano EUDOMARIO LEÓN. Asimismo, promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Banco Occidental de Descuento a los fines que dicha agencia informa al Tribunal, sobre la certeza de la copia del cheque consignado: Tipo: Gerencia, Fecha: 17 de Noviembre de 2005, Número: 03080131, Monto: Bs. 6.000.000,00, Código Cuenta Cliente: 0116-0103-12- 212010100; Beneficiario: Eudomario León e informe la identificación de la persona que adquirió ese cheque y si el mismo ha sido anulado o cobrado.

   En relación a esta prueba mediante comunicación de fecha 12 de Junio de 2006, la institución Banco Occidental de Descuento, informó que el cheque de gerencia No. 03080131 de fecha 17 de Noviembre de 2005, por la cantidad de Bs. 6.000.000,00, no se ha presentado al cobro y fue adquirido por la ciudadana M.A..

   Luego del análisis de esta prueba se evidencia que la misma es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por lo cual al ser ratificado mediante el tercero emisor, este juzgador lo aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   VI

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

   Tal como se evidencia de las actas procesales se dio inició a la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, fundamentando la misma en el hecho que celebró contrato de opción de compraventa con el ciudadano J.A.P., pactando el precio de la venta en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), dando en calidad de arras la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 10.000.000,00) las cuales fueron canceladas el día de la firma del referido contrato, pero es el caso que el ciudadano J.A.P., le ha manifestado de manera insistente que cancele el resto de la obligación, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), inclusive antes del vencimiento de la obligación, la cual vence el 24 de Octubre de 2005.

   Indica que no ha cancelado la obligación en el plazo estipulado por cuanto se encontraba a la espera de que el banco una vez aprobado el crédito en fecha 16 de Septiembre de 2005, pudiera disponer del subsidio, el cual no estuvo disponible sino hasta el 17 de Noviembre de 2005, señalando que esta situación no se puede considerar como negligencia de su representado toda vez que el mismo cumplió con todas las obligaciones, siendo el demandado quien demoró en llevar ciertos documentos al Banco, y que en todo caso esta situación constituye una causa extraña no imputable a su persona, razón por la cual tomando en cuenta que el ciudadano J.A.P., en fecha 10 de Noviembre de 2005, vendió el inmueble objeto del contrato obviando la demanda interpuesta, es por lo que lo demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167, 1.257 y 1.264 del Código Civil, para que cumpla con el contrato celebrado.

   Por su parte, el demandado, niega que tuviera que cumplir alguna obligación de llevar algún recaudo al Banco, señala que sus obligaciones en la relación contractual eran las establecidas expresamente en el contrato de opción de compraventa, y señala que el hecho que el promitente comprador haya solicitado un crédito constituye una relación ajena, a la celebrada a través del contrato, por lo cual, es imposible imputarle negligencia alguna a su representado.

   Aduce que una vez incumplida la obligación de adquirir el inmueble en el lapso establecido, sin que mediara, negativa o negligencia de parte de su representado, éste dio por rescindido el contrato y procedió a retener para sí el monto de la penalidad convenida, es decir, CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), y la cantidad restante, la puso a la orden del promitente comprador quien hasta la fecha se ha negado a recibirla.

   Admite que vendió el inmueble de su propiedad, por cuanto sobre el mismo no versaba ninguna prohibición de hacerlo, sólo hizo uso de un atributo de su derecho de propiedad, y señala que su representado tiene derecho a hacer uso de la excepción non adimpleti contractus, razón por la cual solicita sea declarada Sin Lugar la demanda incoada.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Asimismo, la presente demanda de cumplimiento de contrato se fundamenta en un contrato de opción de compraventa, el cual la parte demandante señala que la demandada ha incumplido, por cuanto ha vendido el inmueble objeto del contrato, sin que él haya incumplido sus obligaciones.

   El contrato de opción de compraventa, ha sido denominado por la doctrina como un contrato innominado, al cual se refieren como promesa bilateral de venta, definiendo el autor J.L.A.G., en su obra CONTRATOS, definiendo al mismo de la siguiente manera: “Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

   Por su parte el autor A.R.M., en su obra CONTRATOS, Volumen II, ha señalado lo siguiente:

   La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compra venta, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

   La promesa bilateral de compra y venta no es mas que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana, resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él, al extremo de que su incumplimiento dará lugar únicamente a la indemnización de daños y perjuicios.

   Así las cosas, se evidencia del contrato de opción de compraventa fundamento de la presente acción, que entre las obligaciones de la parte demandante, y denominado en el contrato promitente comprador, se establecieron las siguientes:

   SEGUNDA: El precio convenido para esta negociación ha sido la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) los cuales serán pagados por el PROMITENTE COMPRADOR, de la siguiente manera: La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) en este acto en señal de arras y el saldo restante, en el acto de protocolización del documento respectivo de compraventa en el Registro correspondiente.

TERCERA

EL PROMITENTE COMPRADOR, se obliga a efectuar todas las gestiones a los fines que el documento de compraventa sea protocolizado ante la Oficina de Registro, respectivo, en el plazo de noventa (90) días hábiles a partir de la fecha cierta del presente documento prorrogable por un período de treinta (30) días mas de ser necesario…”

De igual manera, entre las obligaciones del demandado se estableció la siguiente:

... y el PROMITENTE VENDEDOR, se compromete a obtener las solvencias requeridas, como Solvencia Municipal, Solvencia de Hidrolago, etc…

Igualmente se obliga el PROMITENTE VENDEDOR, a entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR, las solvencias de luz eléctrica, gas, teléfono, etc, a los fines de la presentación del documento ante dicho Registro.”

Así las cosas se observa, que la demandante se obligó al pago del precio, el cual, fue convenido en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) así como a efectuar las gestiones a los fines que el contrato de compraventa fuera registrado en el lapso de ciento veinte días en caso, de hacer uso de la prórroga, como fue el caso, ante la oficina de registro respectivo.

En tal sentido, la parte demandante afirma que en efecto no cumplió con el pago del precio, en la oportunidad respectiva, debido a que el subsidio otorgado por el Gobierno Nacional, no se encontraba disponible para la fecha del vencimiento del contrato, situación ésta que quedo comprobada mediante la prueba de informes, mediante la cual la institución financiera Fondo Común, Banco Universal, participa a este juzgado que el subsidio no estuvo disponible sino hasta el día 17 de Noviembre de 2005.

A este respecto, la parte actora, señala que el hecho de que el subsidio no estuviese disponible en el plazo convenido constituye una causa extraña no imputable al mismo, en relación a ello, resulta oportuno traer a las actas lo apuntado por J.L.A.G., en su obra Curso de Obligaciones, el cual señala:

Los hechos, obstáculos, o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación, reciben en doctrina la denominación genérica de causa extraña no imputable, y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación (deber de prestación) y de responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación pueda acarrearle.

La causa extraña no imputable está caracterizada por una imposibilidad absoluta para el deudor de cumplir con su obligación, imposibilidad que además de no serle imputable debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la relación obligatoria, simultánea con la creación de la obligación está no sería válida por ser de objeto imposible.

De la definición citada, se extrae que son características de la causa extraña no imputable, primero que debe producir la imposibilidad absoluta de ejecución de la prestación, segundo, la circunstancia de que el cumplimiento o ejecución se haga sólo mas dificultosa, que esa imposibilidad absoluta sea sobrevenida, imprevisible e inevitable, y por último debe haber ausencia total de culpa por parte del deudor.

En el caso que nos ocupa se evidencia de las actas procesales que la parte demandante alega que la no disponibilidad a tiempo del subsidio otorgado, constituye una causa extraña que no le es imputable, en ese sentido debe precisar este juzgador, que esta situación no constituye una causal de exoneración, toda vez, que no representa una imposibilidad absoluta, ni es una circunstancia imprevisible, ya que, el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, celebró el contrato a sabiendas, que optaba por la concesión de un crédito, y un subsidio, existiendo la posibilidad que él mismo fuera aprobado o no, o que la respuesta de la institución financiera fuera mas tardía del plazo establecido en el contrato para su cumplimiento, situación ésta que ha debido prever al contraerl la obligación para así tomar las medidas necesarias, a los fines de garantizar su cumplimiento de manera oportuna.

A tal efecto, el accionado opone la excepción non adimpleti contractus, la cual está establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, que dispone lo siguiente:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

A este respecto, el autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, señala:

La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el incumplimiento sin haber cumplido con su propia obligación.

A tenor de la norma y el criterio precitado y en consideración a los argumentos explanados, debe este operador de justicia, declarar que ante la falta de cumplimiento injustificado por parte del ciudadano EUDOMARIO LEÓN, resulta procedente la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en virtud, de que mal puede el acto exigir el cumplimiento de una obligación que como previamente se ha señalado y ha resultado demostrado fue incumplida por él.

Así las cosas, luego del análisis realizado por este operador de justicia no resulta elemento probatorio alguno que demuestre que el incumplimiento de la parte demandante se debió a una causa extraña no imputable, y en consecuencia, debe este juzgador declarar que el ciudadano J.A.P., actúo dentro del ámbito de lo estipulado por las partes en el contrato, al considerar, incumplida la obligación por la no cancelación del precio en el lapso pactado, y como resultado de ello debe este sentenciador declarar Sin Lugar, la demanda incoada. Así se decide.

VI

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

1. SIN LUGAR, la demanda intentada por el ciudadano EUDOMARIO LEÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.804.438 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano J.A.P.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.600.788 y del mismo domicilio.

2. Se condena en COSTAS a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Dos (2) días del mes de Julio de 2007. Año 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella

La Secretaria Accidental

Abog. Z.V.G.

En la misma fecha siendo las10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria Accidental

Abog. Z.V.G.